廣州市房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策匯編

廣州市房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策匯編目錄：一、企業(yè)所得稅部分1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》（穗地稅發(fā)〔2002〕152號(hào)）2、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（穗地稅發(fā)〔2004〕66號(hào)、粵地稅發(fā)[2003]348號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）3、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征收管理的辦法》（穗地稅發(fā)〔2004〕90號(hào)）4、《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》（穗地稅發(fā)[2005]3號(hào)）二、營(yíng)業(yè)稅部分1、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（穗地稅發(fā)〔2004〕176號(hào)、粵地稅發(fā)[2004]186號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)）2、《關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（穗地稅發(fā)〔１９９８〕３４０號(hào)）三、土地增值稅1、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》（穗地稅函〔2005〕18號(hào)、粵地稅函[2004]545號(hào)、國(guó)稅函［2004］938號(hào)、）2、《廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理試行辦法》（穗地稅發(fā)[2005]106號(hào)）3、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（穗地稅發(fā)〔2005〕66號(hào)、粵地稅發(fā)[2004]269號(hào)、國(guó)稅發(fā)［2004］100號(hào)、）四、房產(chǎn)稅、土地使用稅1、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于明確房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有關(guān)問(wèn)題的通知》（穗地稅函[2005]62號(hào)、粵地稅函[2004]719號(hào)、）2、《轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（穗地稅函〔2003〕206號(hào)、粵地稅函[2003]565號(hào)、國(guó)稅發(fā)［２００３］８９號(hào)）一、企業(yè)所得稅關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》的通知2002年5月9日穗地稅發(fā)〔2002〕152號(hào)局屬各單位：現(xiàn)將《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。廣州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅征管若干規(guī)定第一章總則第一條為完善和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。第二條本規(guī)定適用于按規(guī)定由我市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征管企業(yè)所得稅的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。第二章企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)第三條納稅人銷(xiāo)售商品房同時(shí)符合以下條件的，應(yīng)確認(rèn)為收入的實(shí)現(xiàn)：(一)納稅人與購(gòu)買(mǎi)方在商品房交付使用通知書(shū)(或稱收樓通知書(shū)等)上辦妥交接手續(xù)；(二)《商品房預(yù)售合同》約定交接商品房時(shí)的應(yīng)收款項(xiàng)，或納稅人已收到合同約定收款金額，并開(kāi)具結(jié)算帳單提交購(gòu)買(mǎi)方認(rèn)可。第四條納稅人采用銀行按揭方式銷(xiāo)售商品房的，以商品房交付使用、并開(kāi)具有效憑據(jù)、取得銀行按揭款時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第五條土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)酝恋匾呀?jīng)移交、按合同約定收款金額或開(kāi)具發(fā)票金額作為收入實(shí)現(xiàn)。第六條對(duì)納稅人取得銷(xiāo)售商品房外的其他收入，按現(xiàn)行有關(guān)稅收規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。第三章成本費(fèi)用的扣除第七條納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)所發(fā)生經(jīng)營(yíng)成本的確定，應(yīng)依據(jù)收入與成本配比原則。第八條納稅人房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已竣工結(jié)算的，應(yīng)根據(jù)其實(shí)際發(fā)生的單位面積開(kāi)發(fā)成本和已售商品房的建筑面積計(jì)算本期銷(xiāo)售商品房的經(jīng)營(yíng)成本，在所得稅前扣除。第九條納稅人房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工交付使用但未全部結(jié)算完畢的，在交付使用時(shí)將項(xiàng)目預(yù)算書(shū)報(bào)報(bào)經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)備案的前提下，可暫按預(yù)算開(kāi)發(fā)總成本除以開(kāi)發(fā)商品房建筑面積計(jì)算出單位面積開(kāi)發(fā)成本，并據(jù)以計(jì)算本期銷(xiāo)售商品房的經(jīng)營(yíng)成本，在所得稅前扣除，但房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程結(jié)算完畢后應(yīng)按實(shí)際發(fā)生額對(duì)已結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本和未結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。第十條對(duì)納稅人發(fā)生的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，納稅人能提供有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)文件、并報(bào)經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)備案的，分別按下列情況處理：(一)對(duì)非營(yíng)利性且不作有償轉(zhuǎn)讓的部分，可分別按配套設(shè)施項(xiàng)目不同的建設(shè)情況，采取以下方法計(jì)算并作所得稅稅前扣除處理：1.公共配套設(shè)施項(xiàng)目與商品房同步建設(shè)，其發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用，能夠分清受益項(xiàng)目的，直接計(jì)入有關(guān)受益項(xiàng)目；如果發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)用需要由兩個(gè)或兩個(gè)以上受益項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，則應(yīng)以商品房建筑面積或工程預(yù)算成本等為標(biāo)準(zhǔn)，按比例分配法分別計(jì)入相關(guān)的受益項(xiàng)目。2.公共配套設(shè)施項(xiàng)目與商品房不是同步建設(shè)的，以公共配套設(shè)施項(xiàng)目的工程實(shí)際成本或預(yù)算成本與規(guī)劃建筑面積的比例，計(jì)算商品房每單位面積的承擔(dān)標(biāo)準(zhǔn)，并按本期竣工商品房建筑面積計(jì)算本期預(yù)提或待攤的配套設(shè)施費(fèi)用：(1)商品房建設(shè)在先，公共配套設(shè)施建設(shè)在后的，按最終實(shí)際發(fā)生的化共配套設(shè)施費(fèi)用沖減預(yù)提費(fèi)用，實(shí)際支出數(shù)大于預(yù)提數(shù)的，差額部分計(jì)入有關(guān)項(xiàng)目成本；實(shí)際支出數(shù)小于預(yù)提數(shù)的，差額部分應(yīng)沖減有關(guān)項(xiàng)目成本。納稅人如果按項(xiàng)目預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用的，應(yīng)在每項(xiàng)配套設(shè)施工程完工時(shí)，按對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行沖轉(zhuǎn)；如果按綜合性即區(qū)域性預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)用的，則按公共配套設(shè)施工程的所在區(qū)域進(jìn)行沖轉(zhuǎn)。(2)公共配套設(shè)施建設(shè)在先，商品房建設(shè)在后的，公共配套設(shè)施費(fèi)用在受益項(xiàng)目中分?jǐn)?，其?yīng)攤未攤的費(fèi)用只保留尚未完工的商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。納稅人房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于公共配套設(shè)施項(xiàng)目與商品房不是同步建設(shè)，需要預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)用的，必須設(shè)置備查簿或明細(xì)帳目逐一反映公共配套設(shè)施項(xiàng)目的預(yù)提費(fèi)用、工程支出和結(jié)余情況。對(duì)未設(shè)置備查簿或明細(xì)帳目如實(shí)反映有關(guān)情況的，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定。納稅人預(yù)提費(fèi)用和尚未攤銷(xiāo)的公共配套設(shè)施費(fèi)用年末有余額的，應(yīng)在年度申報(bào)企業(yè)所得稅時(shí)以附件形式對(duì)各項(xiàng)目本年度攤提的數(shù)額、年初和年末余額列表說(shuō)明。(二)對(duì)屬于有償轉(zhuǎn)讓或建成后用于營(yíng)業(yè)的公共配套設(shè)施項(xiàng)目，其建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用不得作為銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)成本在所得稅稅前扣除，但可分別以有償轉(zhuǎn)讓成本或固定資產(chǎn)折舊形式在稅前扣除。第十一條業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的扣除。納稅人在經(jīng)營(yíng)初期無(wú)營(yíng)業(yè)收入，報(bào)經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)備案后，可暫將據(jù)實(shí)發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)分明細(xì)列入“待攤費(fèi)用”，結(jié)轉(zhuǎn)以后年度扣除。納稅人自出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的年度開(kāi)始，將待攤的上述費(fèi)用結(jié)轉(zhuǎn)在3年內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用，每年結(jié)轉(zhuǎn)扣除的數(shù)額分別加上當(dāng)年發(fā)生的上述費(fèi)用支出，在當(dāng)年?duì)I業(yè)收入和稅法規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的扣除限額范圍內(nèi)允許在稅前扣除。業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)超過(guò)扣除限額的部分應(yīng)作納稅調(diào)整處理，廣告費(fèi)超過(guò)扣除限額的部分可無(wú)限期向以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)。第十二條納稅人采取先租賃后出售房地產(chǎn)的，在租賃期間已經(jīng)提取的房屋折舊，不得在售出時(shí)再作為成本、費(fèi)用扣除。第十三條納稅人向境外代銷(xiāo)企業(yè)支付的各種擁金、差價(jià)、手續(xù)費(fèi)、提成費(fèi)等勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)提供完整、有效的憑證資料，經(jīng)主管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可作為企業(yè)的費(fèi)用扣除，但實(shí)際扣除的數(shù)額不得超過(guò)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的10%。第四章征收方式的確定第十四條對(duì)賬冊(cè)健全、核臬清楚完整、能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的納稅人，可繼續(xù)按季或按月，采用查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅。第十五條納稅人屬于下列情形之一的，經(jīng)主管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，從2002年1月1日起(稅款所屬時(shí)期)采用帶征率方式按月繳納企業(yè)所得稅：(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；(二)雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全、難以查帳的；(三)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；(四)納稅人申報(bào)的應(yīng)納稅所得額明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；(五)不能如實(shí)申報(bào)、正確計(jì)算企業(yè)所得稅的。第十六條各地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)應(yīng)于今年6月底前對(duì)轄內(nèi)納稅人的企業(yè)所得稅申報(bào)情況進(jìn)行清理，并根據(jù)納稅人的不同情況重新確定適用的征收方式。如果今后納稅人的有關(guān)情況發(fā)生變化，可以向經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)申請(qǐng)由帶征率方式改為查帳征收方式。但查帳征收方式一經(jīng)確定，一般不予改變。第十七條按季或按月采用查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅人，年終應(yīng)依據(jù)本通知第二、三章以及其他有關(guān)稅收規(guī)定進(jìn)行匯算清繳，多退少補(bǔ)。第十八條納稅人采用帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的，具體處理如下：(一)帶征企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，即包括預(yù)售商品房所取得的預(yù)收款收入。(二)納稅人以每月應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額乘以帶征率2.5%計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。(三)原采用查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅人，如果改用帶征率方式的，其累計(jì)未結(jié)轉(zhuǎn)收入的預(yù)售商品房預(yù)收款，應(yīng)在改變征收方式的當(dāng)年一次性按帶征率繳納企業(yè)所得稅。對(duì)數(shù)額較大，一次性繳交有困難的納稅人，報(bào)經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可分2年繳交入庫(kù)。第五章關(guān)于改變征收方式的銜接問(wèn)題第十九條對(duì)1999年以前(含1999年)采用帶征方式繳納企業(yè)所得稅，2000、2001年改為查帳征收方式繳納，2002年再改用帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人，分別按以下情況處理：(一)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人2000年和2001年發(fā)生的涉稅事項(xiàng)已按查帳征收的有關(guān)稅收規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅納稅檢查處理的，2002年應(yīng)按第十八條第三款規(guī)定銜接；(二)除本條第一款外，納稅人在2000年和2001年申報(bào)的企業(yè)所得稅稅負(fù)率低于2.5%的，應(yīng)分別將兩年申報(bào)的企業(yè)所得稅額與按當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的收入乘以2.5%計(jì)算的應(yīng)繳所得稅的差額在2002年補(bǔ)繳入庫(kù)；對(duì)未按規(guī)定補(bǔ)繳的，由征管機(jī)關(guān)移送稽查部門(mén)，對(duì)其2000年和2001年發(fā)生的涉稅事項(xiàng)按本通知的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審核和清算，或按《征管法》核定其應(yīng)納稅所得額。第二十條納稅人所得稅征收方式由帶征改為查帳征收方式的(第十條情況除外)，可根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，對(duì)跨期項(xiàng)目(跨期項(xiàng)目指改變征收方式前一年在售、且改變征收方式當(dāng)年及以后年度仍有銷(xiāo)售的項(xiàng)目；改變征收方式前一年仍未有銷(xiāo)售或已銷(xiāo)售完畢的項(xiàng)目屬非跨期項(xiàng)目)選擇以下方法銜接。對(duì)非跨期項(xiàng)目則按第二、三章的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。如果納稅人以前年度帳冊(cè)較健全，能提供準(zhǔn)確、真實(shí)的收入、成本費(fèi)用資料的，可分以下不同情況處理：1.對(duì)跨期項(xiàng)目過(guò)去已按預(yù)收款收入帶征企業(yè)所得稅(當(dāng)時(shí)未作經(jīng)營(yíng)收入反映)，改變征收方式當(dāng)年及以后年度工程完工交付使用時(shí)按財(cái)務(wù)制度規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入的，可按本年度跨期項(xiàng)目所結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)收入額，減去按第三章規(guī)定配比計(jì)算的經(jīng)營(yíng)成本、結(jié)轉(zhuǎn)的遞延營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)后的差額，作為跨期項(xiàng)目在本年度核算的、已計(jì)征企業(yè)所得稅的跨期項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在申報(bào)年度企業(yè)所得稅時(shí)作納稅調(diào)整減少處理，既不予重復(fù)計(jì)算企業(yè)所得稅。對(duì)本年銷(xiāo)售跨期項(xiàng)目所取得的收入，根據(jù)第二章的規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，減去按第三章規(guī)定配比計(jì)算的經(jīng)營(yíng)成本和所負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)后的差額，作為跨期項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，與非跨期項(xiàng)目一并計(jì)算企業(yè)所得稅。2.對(duì)跨期項(xiàng)目過(guò)去已按預(yù)收款收入帶征企業(yè)所得稅，并在當(dāng)時(shí)已作經(jīng)營(yíng)收入反映的，按本年度銷(xiāo)售跨期項(xiàng)目的所取得的收入(包括預(yù)收款收入)作經(jīng)營(yíng)收入，減去按第三章規(guī)定配比計(jì)算的經(jīng)營(yíng)成本和所負(fù)擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)后的差額，作為跨期項(xiàng)目在本年度核算的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，與非跨期項(xiàng)目一并計(jì)算企業(yè)所得稅。但對(duì)跨期項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的所有成本費(fèi)用不得重復(fù)在稅前扣除。(二)如果納稅人以前年度帳冊(cè)不健全，不能提供準(zhǔn)確、真實(shí)成本費(fèi)用資料的，可按本年度銷(xiāo)售跨期項(xiàng)目所取得的收入(包括預(yù)收款收入)，依10%經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率計(jì)算跨期項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，與非跨期項(xiàng)目一并計(jì)算企業(yè)所得稅。第六章帳簿憑證管理、申報(bào)納稅與相關(guān)責(zé)任第二十一條不論稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人采用何種征收方式征收企業(yè)所得稅，納稅人均應(yīng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定設(shè)置帳簿，依法取得和使用發(fā)票，根據(jù)合法、有效憑證記帳，進(jìn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算；依照經(jīng)營(yíng)地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)規(guī)定的申報(bào)期限、申報(bào)內(nèi)容如實(shí)辦理納稅申報(bào)，報(bào)送納稅申報(bào)表、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他納稅資料。第二十二條納稅人以不合法、非有效憑證記帳，違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，按《發(fā)票管理辦法》及其實(shí)施細(xì)則處理。第二十三條納稅人應(yīng)當(dāng)按照我局《關(guān)于我市銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)使用發(fā)票問(wèn)題的通知》(穗地稅發(fā)〔1996〕86號(hào)，見(jiàn)《廣州納稅指南》96年第3期68頁(yè))規(guī)定的范圍、時(shí)限、內(nèi)容開(kāi)具發(fā)票。如有違反，按《發(fā)票管理辦法》處罰。第二十四條納稅人與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)，沒(méi)有按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)收取或支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅收入(所得)的，按《征管法》及其實(shí)施細(xì)則處理。第二十五條實(shí)行查帳征收方式預(yù)繳企業(yè)所得稅的納稅人，仍按原規(guī)定申報(bào)企業(yè)所得稅。實(shí)行帶征率方式繳納企業(yè)所得稅的納稅人，每月使用《廣州市地稅核定征收業(yè)戶納稅申報(bào)表》（ＳＢ０１９）申報(bào)企業(yè)所得稅。第七章委托代銷(xiāo)業(yè)務(wù)第二十六條納稅人與其他單位簽訂委托代銷(xiāo)房地合同，在依法貼足印花稅票后，委托方應(yīng)在簽訂合同次月，在營(yíng)業(yè)稅申報(bào)期限內(nèi)隨同地方稅綜合申報(bào)表向經(jīng)管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)附送代銷(xiāo)房地產(chǎn)合同原件及復(fù)印件(核對(duì)無(wú)誤后退還原件)。本文下發(fā)前已簽定的委托代銷(xiāo)合同應(yīng)于今年6月10日前向主管地方稅務(wù)征管機(jī)關(guān)補(bǔ)報(bào)。應(yīng)附送而不附送有關(guān)合同的，按《征管法》第62條處罰。第二十七條納稅人與境內(nèi)(外)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)代銷(xiāo)合同或協(xié)議，委托境內(nèi)(外)企業(yè)銷(xiāo)售其位于我國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)，應(yīng)按受托方向購(gòu)房人銷(xiāo)售的價(jià)格，作為納稅人的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入依法計(jì)繳稅款，不得抵減支付給受托方的代理費(fèi)用后的余額才作為銷(xiāo)售收入；納稅人支付給受托方的代理費(fèi)用應(yīng)作為銷(xiāo)售費(fèi)用處理。第二十八條在委托代銷(xiāo)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中，如由受托方(中介機(jī)構(gòu))收取代售房地產(chǎn)價(jià)款的，受托方在當(dāng)月收到代售房地產(chǎn)款項(xiàng)后，應(yīng)于月終后10日內(nèi)向委托方(開(kāi)發(fā)商)全額劃款或全額報(bào)帳，委托方據(jù)此申報(bào)納稅。本文下發(fā)前，受托方收取的售房款未按前款期限向委托方全額劃款或全額報(bào)帳的，應(yīng)于今年6月10日前向委托方補(bǔ)辦劃款或報(bào)帳手續(xù)。第二十九條受托方采取瞞報(bào)、遲報(bào)等手段為納稅人(委托方)提供各種方便，導(dǎo)致委托方未繳、少繳稅款，按《征管法實(shí)施細(xì)則》處罰，即：稅務(wù)機(jī)關(guān)除沒(méi)收受托方非法所得外，并可處以未繳、少繳稅款一倍以下的罰款。第三十條委托方(開(kāi)發(fā)商)應(yīng)當(dāng)依法申報(bào)繳納稅款。委托方不及時(shí)與受托方(包括境外的代理機(jī)構(gòu))對(duì)帳，申報(bào)應(yīng)納稅額與實(shí)際應(yīng)納稅額不符，造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，按《征管法》第63條規(guī)定補(bǔ)稅、加收滯納金和處以罰款。第八章附則第三十一條番禺區(qū)、花都區(qū)、增城市、從化市地方稅務(wù)局可參照本規(guī)定執(zhí)行，帶征率可視本區(qū)的實(shí)際情況自行確定，并報(bào)市局稅政二處備案。第三十二條地稅機(jī)關(guān)查出納稅人以前年度有原《征管法》第２３條和新《征管法》第３５條列舉的情形之一的，可以根據(jù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額依２.５％的征收率核定其應(yīng)納所得稅額。按第二十條的規(guī)定由帶征改為查帳征收企業(yè)所得稅的，以改變征收方式的當(dāng)年確定執(zhí)行時(shí)間。其余規(guī)定自２００２年１月１日（稅款所屬時(shí)期）起執(zhí)行。廣州市地方稅務(wù)局廣州市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知2004年4月7日穗地稅發(fā)〔2004〕66號(hào)廣州市地方稅務(wù)局局屬各單位、廣州市國(guó)家稅務(wù)局各直屬單位，各區(qū)、縣級(jí)市國(guó)家稅務(wù)局：現(xiàn)將廣東省地方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（粵地稅發(fā)〔2003〕348號(hào)）和廣東省國(guó)家稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（粵國(guó)稅辦轉(zhuǎn)字〔2003〕168號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并補(bǔ)充意見(jiàn)如下，請(qǐng)一并貫徹執(zhí)行。一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)，以下簡(jiǎn)稱83號(hào)文）第二點(diǎn)規(guī)定，我市執(zhí)行的具體操作如下：（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)非經(jīng)濟(jì)適用住房以及經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)適用住房，其取得的預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，分別按15%和3%的銷(xiāo)售利潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額。（二）2003年度“預(yù)收帳款------預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入”的期末余額暫不予預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，待其預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再按規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；2004年1月1日以后取得的預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入按83號(hào)文的規(guī)定處理。（三）當(dāng)期有預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入或有預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的納稅人，按下列公式計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納所得稅額：1．納稅人當(dāng)期只有預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，沒(méi)有預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的：應(yīng)納所得稅額=[當(dāng)期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×15%（或3%）+當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)納稅所得額]×適用稅率2．納稅人當(dāng)期既有預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入，又有預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工的：應(yīng)納所得稅額=[當(dāng)期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×15%（或3%）+當(dāng)期計(jì)算的應(yīng)納稅所得額（已包括當(dāng)期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入部分的所得額）—當(dāng)期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工部分結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入×15%（或3%）]×適用稅率（四）在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)作如下處理：將“當(dāng)期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×15%（或3%）”計(jì)算的數(shù)額填入“納稅調(diào)整增加額---其他納稅調(diào)整增加”項(xiàng)目反映；將“當(dāng)期預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工部分結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入×15%（或3%）”計(jì)算的數(shù)額填入“納稅調(diào)整減少額---其他納稅調(diào)整減少”項(xiàng)目反映。二、根據(jù)83號(hào)文第三（三）第3點(diǎn)規(guī)定，我市確定的成本利潤(rùn)率為15%。三、根據(jù)83號(hào)文第五（二）第2點(diǎn)規(guī)定，對(duì)于成本對(duì)象已完工但未實(shí)際發(fā)生的公共設(shè)施配套費(fèi)，按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定預(yù)提進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本的，其實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售部分所負(fù)擔(dān)的公共設(shè)施配套費(fèi)不得在當(dāng)期稅前扣除，即在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)作納稅調(diào)整處理。四、納稅人根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，將提取的物業(yè)維修基金繳存到物業(yè)行政部門(mén)指定的銀行時(shí)，視為實(shí)際發(fā)生，可在稅前扣除。廣州市地方稅務(wù)局廣州市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知2003年12月5日粵地稅發(fā)[2003]348號(hào)各市地方稅務(wù)局：現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。廣東省地方稅務(wù)局國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知2003年7月9日國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問(wèn)題通知如下：一、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來(lái)源的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期付款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四）采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.采取視同買(mǎi)斷方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3.采取包銷(xiāo)方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷(xiāo)合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。包銷(xiāo)方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。4.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超過(guò)基價(jià)雙方分成方式委托銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等。（五）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：1.將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2.將待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的，租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（六）以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。二、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額＝預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入×利潤(rùn)率預(yù)售收入的利潤(rùn)率不得低于15％（含15%），由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實(shí)際情況，按公平、公正、公開(kāi)的原則分類(lèi)(或分項(xiàng))確定。預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按本通知第一條規(guī)定計(jì)算已實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷(xiāo)售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。三、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷(xiāo)售行為的收入確認(rèn)問(wèn)題（一）下列行為應(yīng)視同銷(xiāo)售確認(rèn)收入1.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)等；22.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性性資產(chǎn)；33.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品用作對(duì)外投投資以及分配配給股東或投投資者；44.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品抵償債務(wù)；；55.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品換取其他企企事業(yè)單位、個(gè)個(gè)人的非貨幣幣性資產(chǎn)。（二二）視同銷(xiāo)售售行為的收入入確認(rèn)時(shí)限視同同銷(xiāo)售行為應(yīng)應(yīng)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品所有權(quán)或使使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或或于實(shí)際取得得利益權(quán)利時(shí)時(shí)確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。（三三）視同銷(xiāo)售售行為收入確確認(rèn)的方法和和順序1.按本企業(yè)近近期或本年度度最近月份同同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格確定；2.由主管稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)參照同同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品市場(chǎng)公允價(jià)價(jià)值確定；3.按成本利潤(rùn)潤(rùn)率確定，其其中，開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本利利潤(rùn)率不得低低于15%(含15%),具體由主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)確確定。四、關(guān)于代代建工程和提提供勞務(wù)的收收入確認(rèn)問(wèn)題題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)代建工工程和提供勞勞務(wù)不超過(guò)12個(gè)月的，可可按合同約定定的價(jià)款結(jié)算算日或在合同同完工之日確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，可可采用完工百百分比法按季季確認(rèn)收入的的實(shí)現(xiàn)。完工百分比比法是根據(jù)合合同完工進(jìn)度度確認(rèn)收入和和費(fèi)用的方法法。完工進(jìn)度度可按累計(jì)實(shí)實(shí)際發(fā)生的合合同成本占合合同預(yù)計(jì)總成成本的比例，已已經(jīng)完成的合合同工作量占占合同預(yù)計(jì)總總工作量的比比例，測(cè)量已已完成合同工工作量等方法法確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在代建建工程、提供供勞務(wù)過(guò)程中中節(jié)省的材料料、下腳料、報(bào)報(bào)廢工程或產(chǎn)產(chǎn)品的殘料等等，如按合同同規(guī)定留歸房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所有的，應(yīng)應(yīng)于實(shí)際取得得時(shí)按市場(chǎng)公公平成交價(jià)確確認(rèn)收入的實(shí)實(shí)現(xiàn)。五、關(guān)于成成本和費(fèi)用的的扣除問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行行成本和費(fèi)用用扣除時(shí)，必必須按規(guī)定區(qū)區(qū)分期間費(fèi)用用和成本、開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造造成本和銷(xiāo)售售成本的界限限。期間費(fèi)用用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品銷(xiāo)售成本可可以按規(guī)定在在當(dāng)期直接扣扣除。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的建造成本是是指開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品完工前發(fā)生生的各項(xiàng)支出出，包括：土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前前期工程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)、建筑安安裝工程費(fèi)、公公共設(shè)施配套套費(fèi)、開(kāi)發(fā)的的間接費(fèi)用、借借款費(fèi)用及其其他費(fèi)用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)必須將將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的建造成本合合理劃分為直直接成本和間間接成本。直直接成本可根根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)計(jì)憑證、記錄錄直接計(jì)入成成本對(duì)象中。間間接成本能分分清負(fù)擔(dān)成本本對(duì)象的，直直接計(jì)入有關(guān)關(guān)成本對(duì)象中中；因多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)發(fā)或先后滾動(dòng)動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能能分清負(fù)擔(dān)對(duì)對(duì)象的，則應(yīng)應(yīng)根據(jù)配比的的原則按各項(xiàng)項(xiàng)目占地面積積、建筑面積積或工程概算算等方法配比比計(jì)入有關(guān)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成成本。下列項(xiàng)目按按以下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行扣除：（一）銷(xiāo)售售成本。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)發(fā)生的當(dāng)期期準(zhǔn)予扣除的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)銷(xiāo)售成本，是是指已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本，按按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售售面積和可售售面積單位工工程成本確認(rèn)認(rèn)?？墒勖娣e積單位工程成成本和銷(xiāo)售成成本按下列公公式計(jì)算確定定：可售面積單單位工程成本本=成本對(duì)象總總成本÷總可售面積積銷(xiāo)售成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售售的可售面積積×可售面積單單位工程成本本（二）土地地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、公公共設(shè)施配套套費(fèi)。房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)實(shí)際發(fā)生的土土地征用及拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公公共設(shè)施配套套費(fèi)，應(yīng)按成成本對(duì)象進(jìn)行行歸集和分配配，并按規(guī)定定在稅前進(jìn)行行扣除。1.屬于于成本對(duì)象完完工前實(shí)際發(fā)發(fā)生的，直接接攤?cè)胂鄳?yīng)的的成本對(duì)象。2.屬于成本對(duì)象完工工后實(shí)際發(fā)生生的,首先應(yīng)按規(guī)規(guī)定在已完工工成本對(duì)象和和未完工成本本對(duì)象之間進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)?，再再將?yīng)由已完完工成本對(duì)象象負(fù)擔(dān)的部分分，在已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售售面積和未實(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可可售面積之間間進(jìn)行分?jǐn)偅淦渲?，?yīng)由已已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的的可售面積分分?jǐn)偟牟糠郑瑴?zhǔn)準(zhǔn)予在當(dāng)期扣扣除。（三）借款費(fèi)用。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)為建造開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入入資金而發(fā)生生的借款費(fèi)用用，如屬于成成本對(duì)象完工工前發(fā)生的，應(yīng)應(yīng)按其實(shí)際發(fā)發(fā)生的費(fèi)用配配比計(jì)入成本本對(duì)象中；如如屬于成本對(duì)對(duì)象完工后發(fā)發(fā)生的，應(yīng)作作為財(cái)務(wù)費(fèi)用用直接在稅前前扣除。（四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品共共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備維修費(fèi)。房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)按照有關(guān)關(guān)法律、法規(guī)規(guī)或合同的規(guī)規(guī)定，因?qū)σ岩咽坶_(kāi)發(fā)產(chǎn)品品共用部位、共共用設(shè)施設(shè)備備承擔(dān)維護(hù)、保保養(yǎng)、修理、更更換等責(zé)任而而發(fā)生的費(fèi)用用，可按實(shí)際際發(fā)生額進(jìn)行行扣除，提取取的維修基金金不得扣除。（五）土地閑置費(fèi)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)以出出讓方式取得得土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，必必須按照土地地使用權(quán)出讓讓合同約定的的土地用途、動(dòng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限限開(kāi)發(fā)土地。因因超過(guò)出讓合合同約定的動(dòng)動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期期而繳納的土土地閑置費(fèi)，計(jì)計(jì)入成本對(duì)象象的施工成本本；因國(guó)家無(wú)無(wú)償收回土地地使用權(quán)而形形成的損失，可可作為財(cái)產(chǎn)損損失按規(guī)定進(jìn)進(jìn)行扣除。（六）成本對(duì)象報(bào)報(bào)廢或毀損損損失。成本對(duì)對(duì)象在建造過(guò)過(guò)程中如發(fā)生生單項(xiàng)或單位位工程報(bào)廢或或毀損，減去去殘料價(jià)值和和過(guò)失人或保保險(xiǎn)公司賠償償后的凈損失失，計(jì)入繼續(xù)續(xù)施工的工程程成本；如成成本對(duì)象整體體報(bào)廢或毀損損，其凈損失失可作為財(cái)產(chǎn)產(chǎn)損失按規(guī)定定直接在當(dāng)期期扣除。（七）廣告費(fèi)和業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。新新辦房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在取取得第一筆開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售售收入之前發(fā)發(fā)生的，與建建造、銷(xiāo)售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品相關(guān)關(guān)的廣告費(fèi)和和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)費(fèi)，可無(wú)限期期結(jié)轉(zhuǎn)以后年年度，按規(guī)定定的標(biāo)準(zhǔn)扣除除。（八）折舊。房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)將待售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定定轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性性資產(chǎn)，可以以按規(guī)定提取取折舊并準(zhǔn)予予在稅前扣除除；未按規(guī)定定轉(zhuǎn)作本企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)和臨時(shí)出租租的待售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品，不得得在稅前扣除除折舊費(fèi)用。六、關(guān)于本通知適適用范圍和執(zhí)執(zhí)行時(shí)間問(wèn)題題本通知適用于各種種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的的內(nèi)資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，以以及從事房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的其他內(nèi)資資企業(yè)。本通知自20033年7月1日起執(zhí)行。此此前發(fā)生的尚尚未進(jìn)行稅務(wù)務(wù)處理的事項(xiàng)項(xiàng)，也按本通通知執(zhí)行。國(guó)家稅務(wù)總局廣州市地方稅務(wù)局局廣州市國(guó)家家稅務(wù)局關(guān)于于印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所得稅征收管理的辦法》的的通知2004年5月225日穗地稅發(fā)〔2004〕90號(hào)廣州市地方稅務(wù)局局局屬各單位位，廣州市國(guó)國(guó)家稅務(wù)局各各直屬單位、各各區(qū)、縣級(jí)市市國(guó)家稅務(wù)局局：現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所得稅征征收管理的辦辦法》印發(fā)給給你們，請(qǐng)認(rèn)認(rèn)真貫徹執(zhí)行行。廣州市地方稅務(wù)局局廣州市國(guó)家稅務(wù)局局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得得稅征收管理理的辦法第一條為了加強(qiáng)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所得稅的的征收管理，提提高企業(yè)所得得稅征收管理理水平，保障障國(guó)家稅款及及時(shí)足額入庫(kù)庫(kù)，根據(jù)《中中華人民共和和國(guó)稅收征收收管理法》及及其實(shí)施細(xì)則則、《中華人人民共和國(guó)企企業(yè)所得稅暫暫行條例》及及其實(shí)施細(xì)則則、國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局《關(guān)于于印發(fā)〈核定定征收企業(yè)所所得稅暫行辦辦法〉的通知知》（國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2000〕38號(hào)）和《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)業(yè)所得稅問(wèn)題題的通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)文，穗地地稅發(fā)〔2004〕66號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)）的的有關(guān)規(guī)定，制制定本辦法。第二條對(duì)帳冊(cè)健全全、核算清楚楚，能夠提供供完整、準(zhǔn)確確的收入及成成本、費(fèi)用憑憑證，正確計(jì)計(jì)算應(yīng)納稅所所得額的納稅稅人，稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)應(yīng)采取查查帳征收方式式征收企業(yè)所所得稅。第三條 納稅人有有下列情形之之一的，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按按核定征收方方式征收企業(yè)業(yè)所得稅：（一）依照法律、法法規(guī)的規(guī)定應(yīng)應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿簿但未設(shè)置的的；（二）擅自銷(xiāo)毀帳帳簿或拒不提提供納稅資料料的；（三）雖設(shè)置帳簿簿，但帳目混混亂或者成本本資料、收入入憑證、費(fèi)用用憑證殘缺不不全，難以查查帳的；（四）發(fā)生納稅義義務(wù)，未按規(guī)規(guī)定的期限辦辦理納稅申報(bào)報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)責(zé)令限期期申報(bào)，逾期期仍不申報(bào)的的；（五）納稅人申報(bào)報(bào)的計(jì)稅依據(jù)據(jù)明顯偏低，且且無(wú)正當(dāng)理由由的；（六）只能準(zhǔn)確核核算收入總額額，或收入總總額能夠查實(shí)實(shí)，但其成本本費(fèi)用支出不不能準(zhǔn)確核算算的；（七）只能準(zhǔn)確核核算成本費(fèi)用用支出，或成成本費(fèi)用支出出能夠查實(shí)，但但其收入總額額不能準(zhǔn)確核核算的；（八）未按照規(guī)定定辦理稅務(wù)登登記從事生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者臨臨時(shí)從事經(jīng)營(yíng)營(yíng)的。第四條納稅人與關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)個(gè)人之間，特特別是納稅人人與關(guān)聯(lián)的施施工企業(yè)、物物業(yè)管理公司司、銷(xiāo)售代理理公司、股東東之間的業(yè)務(wù)務(wù)往來(lái)，沒(méi)有有按照獨(dú)立企企業(yè)之間的業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)收取取或支付價(jià)款款、費(fèi)用，而而減少應(yīng)納稅稅所得額的，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)權(quán)對(duì)相關(guān)單位位或個(gè)人采取取核定征收方方式征收企業(yè)業(yè)所得稅、個(gè)個(gè)人所得稅。第五條稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅稅人的生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)管管理、履行納納稅義務(wù)等情情況，于每年年1至3月底前確定定其當(dāng)年度的的企業(yè)所得稅稅征收方式。對(duì)對(duì)于當(dāng)年新辦辦的企業(yè)，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)于于納稅人領(lǐng)取取稅務(wù)登記證證后在規(guī)定期期限內(nèi)確定其其當(dāng)年度的企企業(yè)所得稅征征收方式。2004年度應(yīng)于6月底前完成成征收方式的的確定工作。第六條實(shí)行核核定征收方式式的納稅人應(yīng)應(yīng)按月（或季季）申報(bào)繳納納企業(yè)所得稅稅，具體計(jì)算算應(yīng)納所得稅稅額的公式如如下：（一）應(yīng)納所得稅稅額=應(yīng)納稅所得得額×適用稅率上式中的適用稅率率是指按年應(yīng)應(yīng)納稅所得額額水平分別適適用18%、27%、33%稅率。（二）應(yīng)納稅所得得額=收入總額×應(yīng)稅所得率(此公式適用用于收入核算算比較準(zhǔn)確的的納稅人)或應(yīng)納稅所得額==成本費(fèi)用支支出額÷（l-應(yīng)稅所得率率）×應(yīng)稅所得率率（此公式適適用于收入核核算不夠準(zhǔn)確確，但是成本本費(fèi)用核算比比較準(zhǔn)確的納納稅人）。我市確定的應(yīng)稅所所得率為9%。第七條收入總總額是指《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)業(yè)所得稅問(wèn)題題的通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）第一、三三、四點(diǎn)和預(yù)預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品收入以及按按稅法規(guī)定確確認(rèn)的其他收收入。第八條成本費(fèi)用支支出額是指納納稅人在納稅稅期內(nèi)實(shí)際發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)成成本、費(fèi)用，具具體見(jiàn)《關(guān)于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有關(guān)企業(yè)所所得稅問(wèn)題的的通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）第五點(diǎn)點(diǎn)。第九條除第十十條、第十一一條另有規(guī)定定外，納稅人人征收方式一一經(jīng)確定，一一般在一個(gè)納納稅年度內(nèi)不不予調(diào)整。第十條納稅人人有下列情況況的，可以向向主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申請(qǐng)改變變應(yīng)稅所得率率或者企業(yè)所所得稅額，并并提供相關(guān)證證明材料：（一）實(shí)行改組、改改制、分立、合合并的；（二）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范范圍、主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)生重大大變化的；。（三）因遭受風(fēng)、火火、水、震等等人力不可抗抗拒災(zāi)害的。第十一條納稅稅人有下列情情況的，稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)改改變?cè)魇辗椒绞剑海ㄒ唬┗椴块T(mén)通通過(guò)檢查，經(jīng)經(jīng)核實(shí)認(rèn)為其其部分或全部部收入總額有有漏報(bào)或申報(bào)報(bào)不實(shí)情形，應(yīng)應(yīng)予調(diào)整的；；（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)在在執(zhí)法檢查時(shí)時(shí)發(fā)現(xiàn)征收方方式錯(cuò)誤的；；（三）經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)調(diào)查核實(shí)，原原確定的征收收方式已不適適合納稅人的的實(shí)際情況和和稅法規(guī)定，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為為需要調(diào)整的的；（四）納稅人與關(guān)關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)個(gè)人之間的業(yè)業(yè)務(wù)往來(lái)沒(méi)有有按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)務(wù)往來(lái)收取或或支付價(jià)款、費(fèi)費(fèi)用的。第十二條納稅稅人由核定征征收方式改為為查帳征收方方式的，其應(yīng)應(yīng)在核定征收收年度支出的的成本、費(fèi)用用，不得在實(shí)實(shí)行查帳征收收的以后年度度稅前扣除。第十三條 納稅人人由核定征收收方式改為查查帳征收方式式的，可根據(jù)據(jù)納稅人的實(shí)實(shí)際情況，對(duì)對(duì)跨期項(xiàng)目（跨跨期項(xiàng)目指改改變征收方式式前一年在售售、且改變征征收方式當(dāng)年年及以后年度度仍有銷(xiāo)售的的項(xiàng)目）按以以下方法銜接接：（一）對(duì)跨期項(xiàng)目目過(guò)去已按預(yù)預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品收入帶征或或核定征收企企業(yè)所得稅（當(dāng)當(dāng)時(shí)未作經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入反映），改改變征收方式式當(dāng)年或以后后年度工程完完工交付使用用時(shí)按財(cái)務(wù)制制度規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入的的，可按該年年度跨期項(xiàng)目目所結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入額，減減去按有關(guān)規(guī)規(guī)定配比計(jì)算算的經(jīng)營(yíng)成本本、結(jié)轉(zhuǎn)的遞遞延稅款---營(yíng)業(yè)稅及附附加稅費(fèi)后的的差額，作為為跨期項(xiàng)目在在本年度核算算的，已計(jì)征征企業(yè)所得稅稅的跨期項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，在在申報(bào)年度企企業(yè)所得稅時(shí)時(shí)作納稅調(diào)整整減少處理，即即不予重復(fù)計(jì)計(jì)算企業(yè)所得得稅。（二）對(duì)本年度銷(xiāo)銷(xiāo)售跨期項(xiàng)目目所取得的收收入（包括預(yù)預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品收入），按按《關(guān)于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)關(guān)企業(yè)所得稅稅問(wèn)題的通知知》（國(guó)稅發(fā)發(fā)〔2003〕83號(hào)）規(guī)定計(jì)計(jì)算企業(yè)所得得稅。（三）由地稅機(jī)關(guān)關(guān)征管企業(yè)所所得稅的納稅稅人，如果以以前年度帳冊(cè)冊(cè)不健全，不不能提供準(zhǔn)確確、真實(shí)成本本費(fèi)用資料的的，可參照廣廣州市地方稅稅務(wù)局《關(guān)于于印發(fā)〈房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅征管管若干規(guī)定〉〉的通知》（穗穗地稅發(fā)〔2002〕152號(hào)）第二十十條第（二）點(diǎn)點(diǎn)規(guī)定處理。第十四條 納稅人人由核定征收收方式改為查查帳征收方式式的，對(duì)改變變征收方式前前一年未銷(xiāo)售售或已銷(xiāo)售完完畢的非跨期期項(xiàng)目，按《關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)業(yè)所得稅問(wèn)題題的通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）的有關(guān)關(guān)規(guī)定計(jì)算繳繳納企業(yè)所得得稅。第十五條納稅稅人由查帳征征收方式改為為核定征收方方式的，其以以前年度未彌彌補(bǔ)的虧損不不得在核定征征收年度彌補(bǔ)補(bǔ)。納稅人由查帳征收收方式改為核核定征收方式式，再改為查查帳征收方式式的，其以前前年度已確認(rèn)認(rèn)未彌補(bǔ)的虧虧損可從再改改為查帳征收收方式的年度度起彌補(bǔ)，但但彌補(bǔ)虧損期期限是以發(fā)生生虧損年度的的下一年開(kāi)始始計(jì)算，5年內(nèi)不論盈盈虧或者改變變征收方式，均均應(yīng)連續(xù)計(jì)算算彌補(bǔ)年限。第十六條 除國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局、廣東省地地方稅務(wù)局或或廣東省國(guó)家家稅務(wù)局明確確規(guī)定外，納納稅人適用核核定征收方式式繳納企業(yè)所所得稅時(shí)，除除適用18％和27％兩檔照顧顧性稅率外，不不得享受企業(yè)業(yè)所得稅各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)惠政策。第十七條實(shí)行行核定征收方方式的納稅人人，仍應(yīng)依法法設(shè)置帳簿，依依法取得和使使用發(fā)票，根根據(jù)合法、有有效憑證記賬賬，進(jìn)行財(cái)務(wù)務(wù)會(huì)計(jì)核算；；依照主管稅稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定定的申報(bào)期限限、申報(bào)內(nèi)容容辦理納稅申申報(bào)，報(bào)送納納稅申報(bào)表、財(cái)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表表以及稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)要求報(bào)送送的其他稅務(wù)務(wù)資料。稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)納稅稅人納稅申報(bào)報(bào)內(nèi)容不真實(shí)實(shí)的，根據(jù)《中中華人民共和和國(guó)稅收征收收管理法》等等法律法規(guī)的的規(guī)定追補(bǔ)稅稅款、滯納金金和處罰。第十八條納稅稅人以不合法法、非有效憑憑證記帳，違違反發(fā)票管理理法規(guī)，導(dǎo)致致其他單位或或者個(gè)人未繳繳、少繳或者者騙取稅款的的，按《中華華人民共和國(guó)國(guó)發(fā)票管理辦辦法》及其實(shí)實(shí)施細(xì)則處理理。第十九條對(duì)已已實(shí)行核定征征收方式征收收企業(yè)所得稅稅的納稅人，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)督督促其健全帳帳冊(cè)憑證，依依法計(jì)算稅前前扣除項(xiàng)目和和應(yīng)納稅所得得額，逐步向向查帳征收過(guò)過(guò)渡。對(duì)帳冊(cè)憑證相對(duì)健健全、計(jì)算應(yīng)應(yīng)納稅所得額額相對(duì)準(zhǔn)確的的納稅人，預(yù)預(yù)繳企業(yè)所得得稅時(shí)，可按按主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)認(rèn)可的方方法預(yù)繳企業(yè)業(yè)所得稅，年年終匯算清繳繳。第二十條花都都區(qū)、番禺區(qū)區(qū)、南沙區(qū)、從從化市、增城城市地方稅務(wù)務(wù)局在執(zhí)行本本辦法時(shí)，結(jié)結(jié)合廣州市地地方稅務(wù)局《關(guān)關(guān)于印發(fā)〈廣廣州市地方稅稅務(wù)局關(guān)于規(guī)規(guī)范地方企業(yè)業(yè)所得稅征收收方式若干規(guī)規(guī)定〉的通知知》（穗地稅稅發(fā)〔1999〕601號(hào)）處理。第二十一條稅稅務(wù)機(jī)關(guān)查出出納稅人有原原《中華人民民共和國(guó)稅收收征收管理法法》第23條和新《中中華人民共和和國(guó)稅收征收收管理法》第第35條列舉的情情形之一的，稅稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)權(quán)核定其應(yīng)納納企業(yè)所得稅稅額。其中屬屬于地稅機(jī)關(guān)關(guān)管轄業(yè)戶的的企業(yè)所得稅稅屬于2003年度（含2003年）以前的的，按照廣州州市地方稅務(wù)務(wù)局《關(guān)于印印發(fā)〈房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所所得稅征管若若干規(guī)定〉的的通知》（穗穗地稅發(fā)〔2002〕152號(hào)）第三十十二條規(guī)定處處理；屬于2004年度以后的的，按稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)核定的收收入總額乘以以9%的應(yīng)稅所得得率和規(guī)定的的稅率核定其其應(yīng)納所得稅稅額。其余規(guī)定自20004年1月1日（稅款所所屬時(shí)期）起起執(zhí)行。以前前規(guī)定與本辦辦法有抵觸的的，一律改按按本辦法執(zhí)行行。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)所得稅征征管問(wèn)題的補(bǔ)補(bǔ)充通知2005年1月44日穗地稅發(fā)[22005]33號(hào)局屬各單位：

部分分局屬單位和和企業(yè)在執(zhí)行行廣州市地方方稅務(wù)局、廣廣州市國(guó)家稅稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企企業(yè)所得稅問(wèn)問(wèn)題的通知》（穗穗地稅發(fā)〔22004〕66號(hào)，以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱66號(hào)文）和《關(guān)關(guān)于印發(fā)〈關(guān)關(guān)于加強(qiáng)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)所得稅征收收管理的辦法法〉的通知》（穗穗地稅發(fā)〔2004〕90號(hào)，以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱90號(hào)文）過(guò)程程中提出一些些具體操作問(wèn)問(wèn)題，經(jīng)研究究，市局補(bǔ)充充通知如下：：

一、66號(hào)文第一（三三）2點(diǎn)公式中的“當(dāng)期預(yù)售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工工部分結(jié)轉(zhuǎn)的的預(yù)售收入”，僅指屬于于2004年1月1日后取得、且且已按15%或3%的銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)率計(jì)算預(yù)計(jì)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額額并入了當(dāng)期期應(yīng)納稅所得得額的預(yù)售收收入。

二、為為免重復(fù)征稅稅，66號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)的的《國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有關(guān)企業(yè)所得得稅問(wèn)題的通通知》（國(guó)稅稅發(fā)〔2003〕83號(hào)）中的第第三（一）2點(diǎn)“將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性性資產(chǎn)”，不包括該該文第一（五五）1點(diǎn)將待售開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租租轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性性資產(chǎn)的情形形。

三、原采采取查帳征收收方式計(jì)算企企業(yè)所得稅的的納稅人，根根據(jù)90號(hào)文改為核核定征收方式式的，其累計(jì)計(jì)未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)業(yè)收入的預(yù)售售房款收入，應(yīng)應(yīng)在改變征收收方式的當(dāng)年年一次性按90號(hào)文第六條條的應(yīng)稅所得得率和計(jì)算公公式繳納企業(yè)業(yè)所得稅。

四四、按照90號(hào)文采取核核定征收方式式繳納企業(yè)所所得稅的納稅稅人，每月使使用《廣東省省地方稅收納納稅申報(bào)表（簡(jiǎn)簡(jiǎn)易）》[SB0002（2004年版）]申報(bào)企業(yè)所所得稅。上述述申報(bào)表沒(méi)有有改版前，在在填報(bào)“帶征企業(yè)所所得稅”項(xiàng)時(shí)有關(guān)欄欄目的解釋作作如下改動(dòng)：：

（一）“計(jì)征金額”填寫(xiě)本年度度初至納稅申申報(bào)期止累計(jì)計(jì)的收入總額額或成本費(fèi)用用支出額。（二二）“征收率”填寫(xiě)應(yīng)稅所所得率9%。如果符合90號(hào)文第十條條所列舉情形形之一的，按按主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)應(yīng)稅所得率填填報(bào)。

（三）“速算扣除數(shù)”填寫(xiě)適用稅稅率。（四）“應(yīng)納稅費(fèi)金金額”按90號(hào)文所列的的計(jì)算公式計(jì)計(jì)算的“應(yīng)納所得稅稅額”填寫(xiě)。

（五）“批準(zhǔn)抵繳額”除反映經(jīng)地稅稅機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的的抵繳稅額外外，還反映本本年度初至上上期止累計(jì)已已繳納的企業(yè)業(yè)所得稅額。廣州市地方稅務(wù)局局營(yíng)業(yè)稅轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)維修基金征征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題的通知2004年8月110日穗地稅發(fā)〔2004〕176號(hào)局屬各單位：現(xiàn)將廣東省地方稅稅務(wù)局《轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于住房房專(zhuān)項(xiàng)維修基基金征免營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題的通通知》（粵地地稅發(fā)〔2004〕186號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給給你們，我局局補(bǔ)充明確如如下，請(qǐng)一并并貫徹執(zhí)行。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)同時(shí)收取取的維修基金金從國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局發(fā)文之之日起不征收收營(yíng)業(yè)稅。二、其他單位代收收維修基金取取得的收入仍仍按“服務(wù)業(yè)----代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅稅。廣州市地方稅務(wù)局局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局局關(guān)于住房專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維修基金金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的的通知2004年6月228日粵地稅發(fā)[20044]186號(hào)各市地方稅務(wù)局：：現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于住房房專(zhuān)項(xiàng)維修基基金征免營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題的通通知》（國(guó)稅稅發(fā)[20044]69號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給給你們，請(qǐng)遵遵照?qǐng)?zhí)行。廣東省地方稅務(wù)局局國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于于住房專(zhuān)項(xiàng)維維修基金征免營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的的通知2004年6月77日國(guó)稅發(fā)[20044]69號(hào)各省、自治區(qū)、直直轄市和計(jì)劃劃單列市地方方稅務(wù)局：近接有關(guān)部門(mén)來(lái)函函，要求明確確代收的住房房專(zhuān)項(xiàng)維修基基金是否計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)問(wèn)題，現(xiàn)通知知如下：住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金金是屬全體業(yè)業(yè)主共同所有有的一項(xiàng)代管管基金，專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)用于物業(yè)保保修期滿后物物業(yè)共用部位位、共用設(shè)施施設(shè)備的維修修和更新、改改造。鑒于住住房專(zhuān)項(xiàng)維修修基金資金所所有權(quán)及使用用的特殊性，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)主管管部門(mén)或其指指定機(jī)構(gòu)、公公積金管理中中心、開(kāi)發(fā)企企業(yè)以及物業(yè)業(yè)管理單位代代收的住房專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)維修基金金，不計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。特此通知。國(guó)家稅務(wù)總總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政政策問(wèn)題的通通知１９９８年１２月月１０日穗地稅發(fā)〔１１９９８〕３３４０號(hào)市地方稅務(wù)局各分分局，各區(qū)、縣縣級(jí)市地方稅稅務(wù)局：近接各基層征收單單位反映在貫貫徹營(yíng)業(yè)稅政政策的過(guò)程中中遇到的一些些問(wèn)題，現(xiàn)根根據(jù)營(yíng)業(yè)稅的的有關(guān)政策法法規(guī)予以明確確。一、關(guān)于為客戶鋪鋪設(shè)草坪、提提供花卉擺設(shè)設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅稅的問(wèn)題企業(yè)（如園藝公司司或花卉種植植等企業(yè)）承承接為客戶進(jìn)進(jìn)行鋪設(shè)草坪坪、種植樹(shù)苗苗等綠化工程程或?yàn)榭蛻籼崽峁┡柙詳[設(shè)設(shè)，并定期對(duì)對(duì)花卉、盆栽栽進(jìn)行管理等等業(yè)務(wù)。對(duì)上上述行為如何何征稅的問(wèn)題題，經(jīng)研究，現(xiàn)現(xiàn)明確如下：：１.根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔１１９９５〕１１５６號(hào)《營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解解答（之一）》第第六條規(guī)定，綠綠化工程往往往與建筑工程程相連，或者者本身就是某某個(gè)建筑工程程的組成部分分，因此對(duì)企企業(yè)承接涉及及建筑業(yè)務(wù)的的綠化工程時(shí)時(shí)，不論是否否建有花卉種種植場(chǎng)，均按按“建筑業(yè)——其他工程作作業(yè)”稅目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。發(fā)生生了在廣州市市所轄地區(qū)的的上述應(yīng)稅行行為的納稅人人，如屬?gòu)V州州市征管的企企業(yè)（不包括括在外地及廣廣州市屬縣級(jí)級(jí)市辦理工商商登記的企業(yè)業(yè)和在廣州市市區(qū)辦理工商商登記的外地地及市屬縣級(jí)級(jí)市企業(yè)），應(yīng)應(yīng)使用《建筑筑安裝修繕發(fā)發(fā)票》；屬外外地企業(yè)的（含含在廣州市區(qū)區(qū)辦理工商登登記的外地及及市屬縣級(jí)市市企業(yè)），使使用《廣東省省廣州市通用用發(fā)票》。２.對(duì)企業(yè)為客戶提供供花卉、盆栽栽擺設(shè)并定期期進(jìn)行管理而而取得的收入入，應(yīng)屬于在在約定的時(shí)間間內(nèi)將場(chǎng)地、房房屋、物品、設(shè)設(shè)備或設(shè)施等等轉(zhuǎn)讓他人使使用的業(yè)務(wù)。應(yīng)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅稅，并使用《服服務(wù)發(fā)票》。二、關(guān)于教育勞務(wù)務(wù)的征稅問(wèn)題題據(jù)反映，為了加快快和深化教育育改革，部分分學(xué)校和其他他教育機(jī)構(gòu)充充分利用各自自的有利條件件和優(yōu)勢(shì)，提提供了各種教教育勞務(wù)。為為了使稅收征征收管理中便便于劃分免稅稅勞務(wù)與應(yīng)稅稅勞務(wù)，在國(guó)國(guó)家稅務(wù)總局局和省地稅局局未有新的具具體規(guī)定之前前，根據(jù)現(xiàn)行行營(yíng)業(yè)稅規(guī)定定，對(duì)學(xué)校提提供勞務(wù)的征征免稅問(wèn)題，暫暫作如下明確確：１.目前，部分學(xué)校實(shí)實(shí)行聯(lián)合辦學(xué)學(xué)，采取的形形式如下：甲甲方提供國(guó)家家承認(rèn)學(xué)歷規(guī)規(guī)定的教學(xué)大大綱、計(jì)劃及及教材，辦理理新生入學(xué)錄錄取、注冊(cè)、學(xué)學(xué)籍管理等，對(duì)對(duì)合格者頒發(fā)發(fā)國(guó)家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的畢業(yè)證證書(shū)；乙方負(fù)負(fù)責(zé)招生，完完成教學(xué)大綱綱要求的教學(xué)學(xué)任務(wù)、教務(wù)務(wù)管理、學(xué)生生管理、后勤勤服務(wù)及提供供教育設(shè)施、食食宿等。根據(jù)據(jù)營(yíng)業(yè)稅條例例第六條關(guān)于于學(xué)校和其他他教育機(jī)構(gòu)提提供的教育勞勞務(wù)免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅的規(guī)定。對(duì)對(duì)舉辦國(guó)家承承認(rèn)學(xué)歷的聯(lián)聯(lián)合辦學(xué)中而而取得的分成成收入、提供供師資的報(bào)酬酬等收入免征征營(yíng)業(yè)稅。２.學(xué)校為國(guó)家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的學(xué)員提提供教育勞務(wù)務(wù)時(shí)取得的各各項(xiàng)書(shū)簿費(fèi)、學(xué)學(xué)習(xí)費(fèi)、雜費(fèi)費(fèi)、膳食、住住宿的收費(fèi)以以及相關(guān)的其其他服務(wù)收費(fèi)費(fèi)，免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。但如果學(xué)校把飯?zhí)锰谩⑺奚岬臉I(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給校校辦企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，而這些經(jīng)經(jīng)營(yíng)分別屬于于“飲食業(yè)”、“旅店業(yè)”的征稅范圍圍，是不能給給予免稅照顧顧的項(xiàng)目，應(yīng)應(yīng)照章征收５５％的營(yíng)業(yè)稅稅。３.學(xué)校為國(guó)家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的教學(xué)需需要而舉辦的的各種培訓(xùn)活活動(dòng)所取得的的收入，應(yīng)視視作教育勞務(wù)務(wù)收入免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。非國(guó)國(guó)家承認(rèn)學(xué)歷歷的各種培訓(xùn)訓(xùn)活動(dòng)所取得得的收入按“文化體育業(yè)”稅目征收３３％的營(yíng)業(yè)稅稅。４.學(xué)校為屬于國(guó)家承承認(rèn)學(xué)歷考試試提供場(chǎng)地而而取得的報(bào)名名費(fèi)、考試費(fèi)費(fèi)收入應(yīng)屬于于教育勞務(wù)收收入，免征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。５.學(xué)校為國(guó)家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷的教學(xué)而而取得的實(shí)習(xí)習(xí)費(fèi)、上機(jī)費(fèi)費(fèi)免征營(yíng)業(yè)稅稅。６.學(xué)校收取贊助費(fèi)、宣宣傳費(fèi)、慰問(wèn)問(wèn)金、集資款款等各種稱謂謂的款項(xiàng)后，僅僅提供國(guó)家承承認(rèn)學(xué)歷的教教育勞務(wù)的，免免征營(yíng)業(yè)稅。７.對(duì)舉辦國(guó)家承認(rèn)學(xué)學(xué)歷教育的學(xué)學(xué)校和其他教教育機(jī)構(gòu)，暫暫仍使用財(cái)政政部門(mén)監(jiān)制的的票據(jù)；對(duì)舉舉辦非學(xué)歷教教育的學(xué)校和和其他教育機(jī)機(jī)構(gòu)以及其他他非教育機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)向主管地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)申報(bào)辦理稅稅務(wù)登記，申申請(qǐng)領(lǐng)購(gòu)和使使用地方稅務(wù)務(wù)局監(jiān)制的發(fā)發(fā)票。本條第１-６款的的具體規(guī)定，僅僅適用于《中中華人民共和和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫暫行條例實(shí)施施細(xì)則》第二二十六條第三三款所明確的的，是指普通通學(xué)校以及經(jīng)經(jīng)地、市級(jí)以以上人民政府府或者同級(jí)政政府的教育行行政部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)成立，國(guó)家家承認(rèn)其學(xué)員員學(xué)歷的各類(lèi)類(lèi)學(xué)校。三、關(guān)于舉辦各種種形式展銷(xiāo)會(huì)會(huì)、博覽會(huì)的的征稅問(wèn)題對(duì)舉辦各種形式推推介商品的展展銷(xiāo)會(huì)或博覽覽會(huì)的主辦單單位，在發(fā)生生了代參展單單位支付的場(chǎng)場(chǎng)租、水電、廣廣告、治安及及代購(gòu)?fù)弟?chē)車(chē)、船、機(jī)票票，代支付住住宿費(fèi)的代理理行為時(shí)，應(yīng)應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。其計(jì)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為為主辦單位向向參展單位收收費(fèi)后扣除代代參展單位支支付的有關(guān)費(fèi)費(fèi)用后的余額額。四、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收收代付的費(fèi)用用如何征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題據(jù)了解，某些房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售商品房房給購(gòu)房者時(shí)時(shí)，為購(gòu)房者者代辦裝修工工程、防盜門(mén)門(mén)工程等，發(fā)發(fā)生一些代收收代付費(fèi)用，如如代收代付裝裝修費(fèi)等等，并并向購(gòu)房者開(kāi)開(kāi)出其他收入入發(fā)票收取代代收代付費(fèi)用用，支付給獨(dú)獨(dú)立核算的工工程隊(duì)，由工工程隊(duì)負(fù)責(zé)完完成有關(guān)工程程，工程隊(duì)收收款后有兩種種開(kāi)票形式：：一是直接開(kāi)開(kāi)發(fā)票給購(gòu)房房者，第二種種是開(kāi)發(fā)票給給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)。對(duì)于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)上述代代收代付費(fèi)用用的征稅問(wèn)題題經(jīng)研究，現(xiàn)現(xiàn)明確如下：：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)銷(xiāo)售商品房時(shí)時(shí)，代收裝飾飾工程、安裝裝各種設(shè)施工工程價(jià)款時(shí)，不不論以什么憑憑證結(jié)算，不不論結(jié)算的形形式如何，按按照營(yíng)業(yè)稅條條例第五條關(guān)關(guān)于“納稅人的營(yíng)營(yíng)業(yè)額為納稅稅人提供應(yīng)稅稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓讓無(wú)形資產(chǎn)或或者銷(xiāo)售不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞帐杖〉娜績(jī)r(jià)價(jià)款和價(jià)外費(fèi)費(fèi)用”的規(guī)定，均均應(yīng)并入銷(xiāo)售售商品房的營(yíng)營(yíng)業(yè)額一并按按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。五、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售售商品房?jī)r(jià)格格明顯偏低的的征稅問(wèn)題。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售商品房房的價(jià)格明顯顯偏低而無(wú)正正當(dāng)理由的，主主管地方稅務(wù)務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按按營(yíng)業(yè)稅條例例細(xì)則第十五五條規(guī)定核定定其營(yíng)業(yè)額。六、關(guān)于先租后售售不動(dòng)產(chǎn)如何何征收營(yíng)業(yè)稅稅的問(wèn)題據(jù)反反映，目前部部分企業(yè)采用用多種形式銷(xiāo)銷(xiāo)售商鋪，其其中一種方式式是先租后售售。即先向客客戶出租商鋪鋪，按月收取取租金，并開(kāi)開(kāi)具《服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)票》。在在經(jīng)營(yíng)一段時(shí)時(shí)間后，客戶戶可以提出購(gòu)購(gòu)買(mǎi)，企業(yè)按按商鋪的售價(jià)價(jià)開(kāi)具發(fā)票，已已收取的租金金可作購(gòu)房款款抵減，企業(yè)業(yè)按差額收取取購(gòu)房款。對(duì)對(duì)此種行為征征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)問(wèn)題經(jīng)研究明明確如下：１.對(duì)上述行為應(yīng)按企企業(yè)售房取得得的收入征收收營(yíng)業(yè)稅。２.企業(yè)應(yīng)按售房的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入開(kāi)具具發(fā)票。３.租金收入的納稅義義務(wù)發(fā)生時(shí)間間應(yīng)為取得收收入的當(dāng)天。租租金轉(zhuǎn)作抵減減購(gòu)房款時(shí)，不不得沖減售房房的計(jì)稅營(yíng)業(yè)業(yè)額。４.在租賃業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)收取的押金金已交納營(yíng)業(yè)業(yè)稅的，當(dāng)退退租時(shí)相應(yīng)退退還的押金作作購(gòu)房款的，可可沖減當(dāng)期的的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額額。廣州市地方稅務(wù)局局土地增值稅關(guān)于印發(fā)《廣州市市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅征收管管理試行辦法法》的通知2005年4月330日穗地稅發(fā)[20055]106號(hào)局屬各單位：

現(xiàn)將將《廣州市房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)土地增值值稅征收管理理試行辦法》印印發(fā)給你們，請(qǐng)請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。附件：1.房產(chǎn)出出售情況表；；2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成成本扣除情況況表；3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成成本扣除情況況補(bǔ)充說(shuō)明。廣州市地方稅務(wù)局局廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)土地增增值稅征收管管理試行辦法法第一章總則第一條為加強(qiáng)土土地增值稅管管理，規(guī)范房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)土地增值值稅的納稅申申報(bào)，根據(jù)《中中華人民共和和國(guó)土地增值值稅暫行條例例》及其實(shí)施施細(xì)則和《廣廣東省土地增增值稅征收管管理辦法》等等有關(guān)規(guī)定，制制定本辦法。

第二條適用范圍本辦法適用于在我市出售其開(kāi)發(fā)的商品房的單位，包括在廣州市（含花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙開(kāi)發(fā)區(qū)、從化市、增城市）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)單位（以下簡(jiǎn)稱“單位”）。第二章基本政策策規(guī)定第三條納稅義務(wù)務(wù)人

轉(zhuǎn)讓地上上建筑物及其其附著物（以以下簡(jiǎn)稱“出售商品房”）并取得收收入的“單位”，為土地增增值稅的納稅稅義務(wù)人（以以下簡(jiǎn)稱“納稅人”）。第四條條納稅期限

納稅稅人出售商品品房按季度進(jìn)進(jìn)行納稅申報(bào)報(bào)。納稅人出出售商品房在在收入實(shí)現(xiàn)的的季度終了后后的納稅申報(bào)報(bào)期內(nèi)申報(bào)和和繳納土地增增值稅。收入入實(shí)現(xiàn)的確定定：1.以預(yù)售方式式出售商品房房的，以實(shí)際際取得預(yù)售房房收入的當(dāng)天天確認(rèn)為收入入實(shí)現(xiàn)；2.以分期付款款方式出售商商品房的，以以每期實(shí)際取取得收入的當(dāng)當(dāng)天確認(rèn)為收收入實(shí)現(xiàn)；3.以銀行按揭揭方式出售商商品房的，以以取得首期付付款收入和銀銀行貸款的當(dāng)當(dāng)天確認(rèn)為收收入實(shí)現(xiàn)；4.以其他方式式出售商品房房的，以實(shí)際際取得售房收收入的當(dāng)天確確認(rèn)為收入實(shí)實(shí)現(xiàn)。

第五條條納稅地點(diǎn)

土地地增值稅由納納稅人機(jī)構(gòu)所所在地的地方方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以以下簡(jiǎn)稱“主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)”）負(fù)責(zé)征收收；納稅人向向主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納納土地增值稅稅。第六條計(jì)稅依據(jù)

土地地增值稅以納納稅人出售商商品房所取得得的增值額為為計(jì)稅依據(jù)。增增值額為納稅稅人出售商品品房所取得的的收入減去扣扣除項(xiàng)目金額額的余額。出出售商品房所所取得的收入入，包括貨幣幣收入、實(shí)物物收入和其他他收入的全部部?jī)r(jià)款和有關(guān)關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益益,包括計(jì)入售售房?jī)r(jià)款中代代縣級(jí)及縣級(jí)級(jí)以上人民政政府收取的各各項(xiàng)代收款項(xiàng)項(xiàng)。

扣除項(xiàng)目目金額包括：：1．取得土地地使用權(quán)所支支付的金額。是是指納稅人為為取得土地使使用權(quán)所支付付的地價(jià)款和和按國(guó)家統(tǒng)一一規(guī)定交納的的有關(guān)費(fèi)用。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本：

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

（2）前期工程費(fèi)。包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平’等支出。

（3）建筑安裝工程費(fèi)。是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)。指不能有償轉(zhuǎn)讓的、開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的居委會(huì)、派出所、幼兒園、學(xué)校、公共廁所等設(shè)施發(fā)生的支出。

（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，包括行政管理部門(mén)（總部）為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用和計(jì)入售房?jī)r(jià)款中代縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府收取的各項(xiàng)代收款項(xiàng)。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。

（2）其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%。

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒒虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%。

4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在出售商品房時(shí)交納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅（注：印花稅已列入管理費(fèi)用的，不得再扣除）。

5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除。按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20％計(jì)算扣除。公式為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20%。

第七條稅率

土地增值稅的稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條應(yīng)納稅額

計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%

應(yīng)納稅額=增值額×30%

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，未超過(guò)100%

應(yīng)納稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的100%，未超過(guò)200%

應(yīng)納稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的200%

應(yīng)納稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

上述公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

第九條免稅規(guī)定及管理

納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額總和20%的，免征土地增值稅，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具《土地增值稅納（免）稅證明》。增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額總和20%的，就全部增值額征收土地增值稅。第三章項(xiàng)目登記記第十條納稅人出出售商品房取取得收入后30日內(nèi)到主管管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦辦理項(xiàng)目登記記。

納稅人辦辦理項(xiàng)目登記記時(shí)須提供以以下資料：11．房產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)建筑合同；；

2．土地受讓讓合同；

3．建設(shè)項(xiàng)目目立項(xiàng)報(bào)告；；

4．出售普通通住房的《商商品房預(yù)售許許可證》；

55．《土地增增值稅納稅登登記表》。第四章預(yù)征土地地增值稅第十一條征收方方法

納稅人在在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目竣工結(jié)算算前出售商品品房（不包括括經(jīng)濟(jì)適用住住房）所取得得的收入，按按預(yù)征比例征征收土地增值值稅。房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工工結(jié)算后，進(jìn)進(jìn)行土地增值值稅清算，應(yīng)應(yīng)交的土地增增值稅多退少少補(bǔ)。房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部部轉(zhuǎn)讓完畢時(shí)時(shí)，進(jìn)行土地地增值稅結(jié)算算，應(yīng)交的土土地增值稅多多退少補(bǔ)。第第十二條預(yù)征比例

土地地增值稅的預(yù)預(yù)征比例分為為三檔：普通通標(biāo)準(zhǔn)住宅（不不包括經(jīng)濟(jì)適適用住房）的的預(yù)征比例為為0.5%；綜合樓預(yù)預(yù)征比例為0.7%；除普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜綜合樓以外的的其它房產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)預(yù)征比例為1%。

納稅人在財(cái)財(cái)務(wù)賬冊(cè)上應(yīng)應(yīng)對(duì)適用不同同預(yù)征比例的的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目分別核算算；對(duì)不能分分開(kāi)核算的，從從高適用預(yù)征征比例征收土土地增值稅。項(xiàng)項(xiàng)目的界定：：1.普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅，是指除除高級(jí)公寓、別別墅、度假村村以外的民用用住宅；

2.綜合樓，是是指同一幢建建筑物具有居居住、商業(yè)或或辦公多種用用途；

3.其它房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，是指除除普通標(biāo)準(zhǔn)住住宅和綜合樓樓以外的其它它項(xiàng)目；

4.經(jīng)濟(jì)適用住住房，是指取取得物價(jià)部門(mén)門(mén)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適適用住房銷(xiāo)售售價(jià)格批復(fù)的的項(xiàng)目。

第十十三條預(yù)征的計(jì)稅稅公式：

預(yù)征征土地增值稅稅稅額=出售商品房房所取得的收收入×預(yù)征比例第五章土地增值值稅清算和結(jié)結(jié)算第十四條清算

（一一）項(xiàng)目竣工工結(jié)算后進(jìn)行行土地增值稅稅清算的納稅稅人，必須同同時(shí)符合以下下兩個(gè)條件（以以下簡(jiǎn)稱“按實(shí)清算條條件”），扣除項(xiàng)項(xiàng)目才能按實(shí)實(shí)際發(fā)生的金金額扣除：（1）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；（2）按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑據(jù)。

其中條件（1）是以取得銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)；對(duì)同一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨年度銷(xiāo)售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷(xiāo)售該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實(shí)結(jié)算的認(rèn)定條件。

（二）納稅人在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出土地增值稅清算的申請(qǐng)。對(duì)已經(jīng)取得的出售商品房收入按扣除項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅清算并作納稅申報(bào)，應(yīng)交的土地增值稅按照清算的結(jié)果多退少補(bǔ)。（三）以納稅人向建設(shè)管理部門(mén)提交《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》的備案時(shí)間為竣工結(jié)算時(shí)間。（四）不符合按實(shí)清算條件的納稅人，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算后取得出售商品房的收入，可繼續(xù)按照適用的預(yù)征比例征收土地增值稅。

（五）對(duì)不符合按實(shí)清算條件的納稅人在2004年底前已竣工結(jié)算尚未清算應(yīng)交土地增值稅的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時(shí)期適用的預(yù)征比例核實(shí)清算應(yīng)交的土地增值稅：

2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1%交納土地增值稅的，按原預(yù)征率1%清算應(yīng)交的土地增值稅。

2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未交納土地增值稅的，應(yīng)按本辦法的第十一條中設(shè)定的預(yù)征比例清算應(yīng)交的土地增值稅。

第十五條清算程序

（一）提出申請(qǐng)符合按實(shí)清算條件的納稅人提出清算申請(qǐng)時(shí)，須提交下列資料：

1．申請(qǐng)清算土地增值稅的報(bào)告、預(yù)售房產(chǎn)證復(fù)印件、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》復(fù)印件、繳納土地增值稅的完稅憑證復(fù)印件、無(wú)償提供公共配套設(shè)施的資料。

2．房產(chǎn)出售情況表（見(jiàn)附件1）

3．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況表（見(jiàn)附件2）

4．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況補(bǔ)充說(shuō)明（見(jiàn)附件3）

5．其他有關(guān)資料

（二）填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》1．對(duì)單一用途的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，計(jì)算增值額時(shí)按照收入與扣除項(xiàng)目金額配比的原則填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》；

2．對(duì)兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，必須根據(jù)房產(chǎn)用途區(qū)分銷(xiāo)售收入并據(jù)以分配扣除項(xiàng)目金額，分別填報(bào)《土地增值稅清算申報(bào)表》。

（三）計(jì)算清算稅額

納稅人按項(xiàng)目或同一項(xiàng)目按用途分類(lèi)，分別清算應(yīng)交土地增值稅。公式為：清算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額＝銷(xiāo)售商品房收入－扣除項(xiàng)目金額第十六條結(jié)算

（一）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢進(jìn)行土地增值稅結(jié)算的納稅人，必須同時(shí)符合以下兩個(gè)條件（以下簡(jiǎn)稱“按實(shí)結(jié)算條件”），扣除項(xiàng)目才能按實(shí)際發(fā)生的金額扣除：（1）按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定設(shè)置賬簿，并以查帳方式征收企業(yè)所得稅；（2）按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生數(shù)并能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑據(jù)。

其中條件（1）是以取得銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)第一筆收入的當(dāng)天為認(rèn)定時(shí)點(diǎn)；對(duì)同一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目跨年度銷(xiāo)售并在跨年度后改變企業(yè)所得稅征收方式的，仍以銷(xiāo)售該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房產(chǎn)取得第一筆收入的當(dāng)天所適用的企業(yè)所得稅征收方式為是否符合按實(shí)結(jié)算的認(rèn)定條件。

（二）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，對(duì)出售商品房取得的全部收入按扣除項(xiàng)目成本實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅結(jié)算并作納稅申報(bào)，應(yīng)交土地增值稅按照結(jié)算的結(jié)果多退少補(bǔ)。

（三）對(duì)兼有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的綜合樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不能按照房產(chǎn)用途區(qū)分銷(xiāo)售收入并據(jù)以分配扣除項(xiàng)目金額來(lái)分別核算和清算申報(bào)的，不得享受建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%可免征土地增值稅的政策。

（四）納稅人按項(xiàng)目或同一項(xiàng)目按用途分類(lèi)，分別結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。公式為：結(jié)算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅稅額＝應(yīng)納稅額－已預(yù)交稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)增值額＝銷(xiāo)售商品房收入－扣除項(xiàng)目金額

（五）對(duì)在項(xiàng)目竣工后僅因未能提供扣除項(xiàng)目成本費(fèi)用支出的合法有效憑證而在項(xiàng)目竣工結(jié)算后沒(méi)有清算土地增值稅，但在結(jié)算環(huán)節(jié)符合按實(shí)結(jié)算條件的，要按照第十五條的清算程序辦理土地增值稅結(jié)算。結(jié)算土地增值稅時(shí)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)納稅人出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅，并由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開(kāi)具《土地增值稅納（免）稅證明》；出售建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，就全部增值額征收土地增值稅。

（六）對(duì)不符合按實(shí)結(jié)算條件的納稅人，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅款所屬時(shí)期適用的預(yù)征比例核定結(jié)算的應(yīng)交土地增值稅：

2003年4月底前出售商品房取得的全部收入未按原預(yù)征率1%交納土地增值稅的，按原預(yù)征率1%結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。

2003年5月1日后出售商品房取得的全部收入未繳納土地增值稅的，按本辦法第十一條中設(shè)定的預(yù)征比例結(jié)算應(yīng)交的土地增值稅。第六章其他第十七條納稅人人有違反本辦辦法行為的，主主管稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)依照《中華華人民共和國(guó)國(guó)稅收征收管管理法》及其其實(shí)施細(xì)則的的有關(guān)規(guī)定處處理。

第十八八條本辦法由廣廣州市地方稅稅務(wù)局負(fù)責(zé)解解釋。

第十九九條本辦法從2005年1月1日起執(zhí)行。轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于加強(qiáng)土地地增值稅管理理工作的通知知2005年1月331日穗地稅函〔22005〕18號(hào)局屬各單位：

現(xiàn)將將廣東省地方方稅務(wù)局《轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于加加強(qiáng)土地增值值稅管理工作作的通知》（粵粵地稅函〔22004〕545號(hào)）轉(zhuǎn)發(fā)給給你們。根據(jù)據(jù)《廣東省土土地增值稅征征收管理辦法法》（粵府〔1995〕74號(hào)）的規(guī)定定并結(jié)合我市市的實(shí)際情況況，現(xiàn)對(duì)土地地增值稅管理理問(wèn)題補(bǔ)充如如下意見(jiàn)，請(qǐng)請(qǐng)一并貫徹執(zhí)執(zhí)行。

一、關(guān)關(guān)于實(shí)行定率率預(yù)征土地增增值稅從20005年1月1日（稅款所屬屬期）起，對(duì)對(duì)在我市（含含花都區(qū)、番番禺區(qū)、從化化市、增城市市和南沙開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，下同）開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的的納稅人出售售自行開(kāi)發(fā)房房產(chǎn)的應(yīng)征土土地增值稅，實(shí)實(shí)行定率預(yù)征征的征收方法法。

實(shí)行定率率預(yù)征土地增增值稅的范圍圍,包括普通標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)住宅(不包括經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房)、綜合樓和和除普通標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)住宅和綜合合樓外的其它它房產(chǎn)項(xiàng)目。

二、關(guān)于確定土地增值稅定率預(yù)征比例（一）土地增值稅定率預(yù)征比例分為三檔，其中：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的預(yù)征比例為0.5%；綜合樓預(yù)征比例為0.7%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和綜合樓外的其它房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)征比例為1%。

（二）按上述（一）點(diǎn)分類(lèi)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在財(cái)務(wù)賬冊(cè)上不能分開(kāi)核算的，則從高適用預(yù)征比例征收土地增值稅。

（三）需要調(diào)整預(yù)征比例的，由廣州市地方稅務(wù)局統(tǒng)一調(diào)整。三、關(guān)于申報(bào)和繳納土地增值稅的期限在我市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的納稅人，出售自行開(kāi)發(fā)房產(chǎn)申報(bào)繳納土地增值稅的期限為一個(gè)季度。當(dāng)出售自行開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)時(shí)，在季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，就上季度內(nèi)出售房產(chǎn)取得的收入全額，按照適用的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)交的土地增值稅并辦理納稅申報(bào)和繳納。四、關(guān)于土地增值稅結(jié)算與清算（一）實(shí)行定率預(yù)征土地增值稅后，對(duì)單獨(dú)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在該項(xiàng)目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，對(duì)已經(jīng)售出的房產(chǎn)按成本實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行土地增值稅清算并作納稅申報(bào)。該項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓完畢時(shí)，納稅人應(yīng)于季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，進(jìn)行土地增值稅結(jié)算并作納稅申報(bào)，按照清算或結(jié)算結(jié)果多退少補(bǔ)。

（二）在2004年底前銷(xiāo)售房產(chǎn)并已取得收入，但項(xiàng)目在2005年1月1日后才竣工結(jié)算的，納稅人已繳或未繳的土地增值稅，待項(xiàng)目竣工結(jié)算的季度終了后的納稅申報(bào)期內(nèi)，連同在2005年1月1日起實(shí)行定率預(yù)征土地增值稅后銷(xiāo)售的房產(chǎn)，一并按成本實(shí)際發(fā)生數(shù)清算土地增值稅并作納稅申報(bào)，按照清算或結(jié)算結(jié)果多退少補(bǔ)。

2004年底前已竣工結(jié)算或全部轉(zhuǎn)讓完畢的項(xiàng)目，在2005年4月份納稅申報(bào)期內(nèi)進(jìn)行清算或結(jié)算土地增值稅并作出納稅申報(bào)，按照清算或結(jié)算結(jié)果多退少補(bǔ)。

（三）項(xiàng)目竣工結(jié)算后未能準(zhǔn)確核算成本實(shí)際發(fā)生數(shù)或不能提供扣除項(xiàng)目合法有效憑據(jù)的，項(xiàng)目竣工結(jié)算后取得的銷(xiāo)售房產(chǎn)收入，可繼續(xù)按照適用的預(yù)征比例預(yù)征土地增值稅。（四）廣州市地方稅務(wù)局將另行制定清算和結(jié)算土地增值稅的具體管理辦法。五、其他事項(xiàng)（一）文件中的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指所建造的民用住宅，除高級(jí)公寓、別墅、度假村外，均屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。（二）本文的綜合樓，是指同一幢建筑物具有居住、商業(yè)或辦公用途的樓宇（經(jīng)行政管理部門(mén)立項(xiàng)為綜合樓或商住樓的項(xiàng)目）。

（三）本文的其它房產(chǎn)項(xiàng)目，是指上述（一）、（二）點(diǎn)列舉以外的其它項(xiàng)目。（四）經(jīng)濟(jì)適用住房是指取得物價(jià)部門(mén)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售價(jià)格批復(fù)的項(xiàng)目。（五）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的納稅人違反本通知規(guī)定的，應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。（六）廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房地