昆山項目城市及市場

2011年09月昆山項目城市及市場分析

學(xué)習(xí)創(chuàng)新追求卓越昆山市位于江蘇省東南面，地處中國東南沿海長江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海50公里，西鄰蘇州37公里。北至東北與常熟、太倉兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。地理位置十分優(yōu)越。嘉定青浦昆山城市概況——城市區(qū)位滬寧高鐵/京滬高鐵航空:上海虹橋機(jī)場（距45公里，約半小時車程），上海浦東機(jī)場（距100公里，約1小時車程）。港口:上海港（中國最大港口、距離60公里）、張家港（距100公里）、太倉瀏家港（距35公里），吳淞江、婁江東流過境，最大通航噸位300噸。鐵路:京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運輸站。公路:區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場路、312國道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá)100公里；

城市概況——城市交通昆山總面積927.7平方千米，其中陸地面積641.1平方千米，水域面積286.6平方千米；轄10個鎮(zhèn)和一個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：十個鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；一個區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。戶籍人口人口：昆山市常住人口200萬，戶籍人口已近73萬人，年增長率基本維持在1.5%左右。城市概況——行政區(qū)劃城市規(guī)劃——總體規(guī)劃城市定位全球性IT產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)和交易平臺，長三角區(qū)域重要的先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市。城市規(guī)模到2015年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模250萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模195萬人，建設(shè)用地控制在242平方公里以內(nèi)。到2030年，市域規(guī)劃總?cè)丝谝?guī)模330萬人，中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模270萬人，建設(shè)用地控制在309平方公里以內(nèi)。城市規(guī)劃——總體布局中心城綜合片區(qū)：功能定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、第三產(chǎn)業(yè)繁榮、適合居住的生態(tài)園林城市。北部片區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和勞動密集型產(chǎn)業(yè)并舉發(fā)展，依托太倉港。東部片區(qū)：以花橋國際商務(wù)區(qū)為依托發(fā)展商貿(mào)物流等第三產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)制造為主的現(xiàn)代制造業(yè)。吳淞江工業(yè)園片區(qū)：定位為以高新技術(shù)為主導(dǎo)，勞動密集型產(chǎn)業(yè)為輔的現(xiàn)代生態(tài)制造業(yè)基地。中部生態(tài)農(nóng)業(yè)片區(qū)：以高科技農(nóng)業(yè)研發(fā)、試驗、生產(chǎn)為主。陽澄湖休閑旅游片區(qū)：以陽澄湖為核心，以休閑、旅游、度假為主要功能。南部水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)旅游片區(qū)：以水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)特色旅游為主體，重點發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。城市規(guī)劃——交通規(guī)劃（內(nèi)部交通）交通綜合構(gòu)想四縱經(jīng)周市、兵希、陸家、張浦至淀山湖之南北向道路，為貨運優(yōu)先道路?，F(xiàn)有黃浦江路現(xiàn)南延經(jīng)千燈至淀山湖現(xiàn)有省道224即南北公路利用蘇州繞城公路之平面?zhèn)溶嚨乐聊细坌陆ǖ缆费由熘铃\溪。五橫北區(qū)東西向高速公路平面?zhèn)溶嚨?。蘇昆太高速公路現(xiàn)有新省道324由太倉接往富士康路滬寧高速公路

現(xiàn)有之機(jī)場路由上海青浦區(qū)經(jīng)淀山湖、錦溪以西、至蘇州吳江。蘇滬高速。城市規(guī)劃——交通規(guī)劃（外部交通）未來昆山市將有滬寧鐵路、京滬高速鐵路、滬寧城際鐵路等穿越昆山而過，區(qū)域鐵路運輸在整個長三角綜合交通運輸體系中將發(fā)揮更大的作用。規(guī)劃京滬高速鐵路全長1318公里，設(shè)計時速為350公里/時，沿途共設(shè)北京、天津、濟(jì)南、南京、昆山、上海等21座車站，是聯(lián)系我國環(huán)渤海和長三角兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要交通大動脈。2010年建成后，昆山至南京只需1個小時；昆山到上海約15分鐘；昆山至北京約4小時30分鐘。滬寧城際軌道線起自南京，經(jīng)鎮(zhèn)江、無錫、蘇州，最后達(dá)到上海站，全長295公里，時速分160公里和250公里兩種，建成后昆山到上海只需約20分鐘，列車開車間隔時間最短為3分鐘。目前已通車。滬寧高鐵/京滬高鐵從昆山近幾年各產(chǎn)業(yè)增加值以及增長情況看，第二產(chǎn)業(yè)累積增加值仍然占非常大比重。但從各產(chǎn)業(yè)增長率的變化情況看，第三產(chǎn)業(yè)增長率近年來處于三產(chǎn)業(yè)中最高位，表面昆山近年來第三產(chǎn)業(yè)保持著較高速發(fā)展態(tài)勢，對昆山GDP貢獻(xiàn)逐年擴(kuò)大。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級效果顯著。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)年份第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（%）第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率（%）第三產(chǎn)業(yè)增加值增長率（%）200610.530632.4125.2289.0725.4200711.256.8762.1518378.426.9200812.372.2978.8114.1509.0817.2200917.8571137.1515.5598.0817.5201019.441345.8614.2735.0214.520113814.51494.2511.190013.5合計109.4

6350.63

3409.65

占比1.11%

64.34%

34.55%

經(jīng)濟(jì)環(huán)境——GDP昆山GDP近幾年一直直保持高速速上漲的趨趨勢，年均均GDP增長率達(dá)到到18.1%左右，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢頭頭迅猛。07年底和08年的金融危危機(jī)對昆山山經(jīng)濟(jì)發(fā)展展產(chǎn)生一定定影響，09年顯現(xiàn)回升升勢頭后GDP10、11增勢有所回回落。數(shù)據(jù)來源昆昆山統(tǒng)計信信息網(wǎng)。近年昆山GDP及其增長率率經(jīng)濟(jì)環(huán)境——消費水平（（人均可支支配收入））昆山人均可可支配收入入增長幅度度保持基本本穩(wěn)定的趨趨勢，近幾幾年保持約13%的較高增長長率，2011年昆山人均均可支配收收入達(dá)到35190元，環(huán)比增長長13.8%，人均可支支配收入較較高，住房房消費有支支撐。數(shù)據(jù)來源昆昆山統(tǒng)計信信息網(wǎng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境——固定資產(chǎn)投投資昆山近年固固定資產(chǎn)投投資呈現(xiàn)高高速增長的的態(tài)勢，年年均增長率率18.43%。增速07、08年有所回落落，09年開始保持持在高位水水平，反應(yīng)應(yīng)了城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比比較活躍。。數(shù)據(jù)來源昆昆山統(tǒng)計信信息網(wǎng)。%土地市場——成交情況

出讓面積（畝）出讓總價（萬元）平均單價（畝/萬元）2008年9014.89481576.4753.422009年8408.831122918.73133.542010年142801302539.9591.220011年2858749848.53262.372012年1-9月3165509017.1160.82008年至今，昆昆山市共成成交土地總總面積3.77萬畝，平均每畝畝單價110.42萬元。其中2009年同比2008年土地出讓讓面積有所所下降，但但2010年出讓單價價有所下降降，主要因因為價格較較低的工業(yè)業(yè)用地所占占比重提升升，但2011年價格最高高，主要因因為商業(yè)和和商住地塊塊所占比重重提升。2012年1-9月出讓的土土地出讓單單價比2011年有回落，，但已經(jīng)超超過2011年的年總出出讓面積，，，未來1-3年市場供應(yīng)應(yīng)量仍在高高位。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來來源昆房網(wǎng)網(wǎng)。數(shù)據(jù)來源昆昆山統(tǒng)計信信息網(wǎng)。商品房市場場——2005年至2010年竣工面積積情況06年昆山年竣竣工面積達(dá)達(dá)到高峰為為584.2萬平米，增增長率波動動不定。09年、10年維持在400多萬平米近幾年隨著著長三角經(jīng)經(jīng)濟(jì)群的經(jīng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)發(fā)展和全國國房地產(chǎn)的的快速發(fā)展展，昆山城城市居民和和上海外溢溢客戶對昆昆山住房的的需求大幅幅增加，09年對比05年需求增長長超過2倍，10年由于宏觀觀調(diào)控銷售售面積下降降了43.7%。銷售總額額下降25.8%。數(shù)據(jù)來源昆昆山統(tǒng)計信信息網(wǎng)。商品房市場場——06－12年普通住宅宅成交量走走勢分析商品房市場場——09-11年年度成交交量對比由于受限貸貸政策影響響，部分蘇蘇州、上海海等已限購購城市購房房者被拒之之門外，2011年昆山樓市市成交量相相比2010年下滑嚴(yán)重重，九大區(qū)區(qū)域僅南部部水鄉(xiāng)一家家增長，開開發(fā)區(qū)供應(yīng)應(yīng)量充足，，全年共實實現(xiàn)成交9654套，占全市市總成交量量的35%，位列全市市區(qū)域成交交之首，相相比2010年僅減少了了133套。從各各區(qū)域成交交情況來看看，開發(fā)區(qū)區(qū)、玉山鎮(zhèn)鎮(zhèn)以及花橋橋鎮(zhèn)依舊領(lǐng)領(lǐng)先，周市市鎮(zhèn)、千燈燈鎮(zhèn)、巴城城鎮(zhèn)等緊隨隨其后?；ɑ蜴?zhèn)絕佳佳的地理優(yōu)優(yōu)勢以及花花橋國際商商務(wù)城等已已趨于成熟熟的產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃早已使使得該區(qū)域域成為昆山山房價的標(biāo)標(biāo)桿，上海海限購也為為其創(chuàng)造了了極為有利利的條件，，但昆山已已實行的限限貸政策還還是對其造造成了不小小的影響，，2011年全區(qū)成交交量相比2010年縮水高達(dá)達(dá)47.17%。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來來源于昆山山搜房網(wǎng)全市成交套套數(shù)走勢2011年昆山市共共成交25043套，其中周周市鎮(zhèn)成交交2422套，占全市市成交比例例9.67%。2012年1-8月昆山市共共成交24488套，其中周周市鎮(zhèn)成交交2164套，占全市市成交比例例8.84%；2012年1-8月已基本持持平2011全年成交量量.數(shù)據(jù)來源昆昆山統(tǒng)計信信息網(wǎng)。商品房市場場——11－12年商品房月月去化套數(shù)數(shù)分析商品房市場場——需求分析（（2011年成交量分分布）開發(fā)區(qū)、花花橋、玉山山是昆山成交交最為活躍躍的片區(qū)，，占昆山成成交的63%，占比分別別為35%、14%、14%，且與其他他區(qū)域的差差量較大，，周市占比比9%?；蛞驗榻暌?guī)劃利利好，且直直接接受上上海輻射，，能吸引上上海客源。。玉山是昆昆山市委市市政府所在在地，配套套成熟，是是傳統(tǒng)的房房地產(chǎn)熱門門片區(qū)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來來源于昆山山搜房網(wǎng)商品房市場場——供應(yīng)分析（（累計庫存情情況）截止到2012年8月，昆山全全市庫存可可售房源65514套，昆山商商品房庫存存量一直在在高位，按按今年月均均消化3061套計算，需需要21個月去化存存量。昆山商品房房庫存供應(yīng)應(yīng)量進(jìn)入12年以來持續(xù)續(xù)保持6萬套以上。。表明昆山山市場目前處于供供大于求的態(tài)勢，買買方市場明明顯，市場場面臨較大大庫存壓力力。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來來源于昆房房網(wǎng)。契稅90平米以下1%90-144平米1.50%144平米以上3%非唯一住房貸款90平米以上不低于30%二套不低于50%三套不能貸款外地購房落戶面積80平米以上，房產(chǎn)證辦理3年以上；被昆山單位聘用5年以上，參加社保、醫(yī)保3年以上本人、配

偶和子女落戶商品房市場場——主要政策昆山市場這這幾年始終終供大于求求，09、10年成交量達(dá)達(dá)到高值；；10、11年供應(yīng)量達(dá)達(dá)到高值，，這是由于于09、10年一路高走走的投資客客群需求刺刺激。限貸貸政策出臺臺之后，抑抑制了市場場上的投資資客群，投投資客群的的離場，使使得昆山整整體市場成成交迅速回回落。政策重點打打擊投資性性需求；和和上海等等地自住購購房客戶商品房市場場——小結(jié)供應(yīng)：昆山存量房房月創(chuàng)新高高，2012年8月，昆山全全市庫存可可售房源65514套，昆山商商品房庫存存量一直在在高位，按按今年月均均消化3061套計算，需需要21個月去化存存量，09年以來成交交的商住性性質(zhì)土地面面臨上市，，未來昆山山市場的住宅供應(yīng)應(yīng)量維持高高位；需求：昆山市場09年住宅年均均年銷售達(dá)達(dá)到頂峰623萬平米，10年但市場受受政策影響響銷售量快快速下滑，，銷售量353萬平米。今今年由于項項目以價換換量，預(yù)計計銷售量將將會高于去去年，周市市占比10%左右市場份份額；政策：限貸政策出出臺之后，，抑制了市市場上的投投資客群，，11年投資客群群的離場，，使得昆山山整體市場場成交迅速速回落。合生頤庭面面臨激烈競競爭的市場場環(huán)境，提提高形象定定位和擴(kuò)大大產(chǎn)品豐富富度和性價價比，吸引引周市鎮(zhèn)剛剛需和改善善型客戶。。住宅市場——住宅片區(qū)分分布目前昆山住住宅市場分分布，根據(jù)據(jù)成交活躍程程度分成三個梯梯隊。玉山鎮(zhèn)、開開發(fā)區(qū)以及及花橋鎮(zhèn)為目前昆山山市場最活活躍片區(qū)。。玉山鎮(zhèn)為傳傳統(tǒng)片區(qū)，，配套成熟熟完善，客客戶認(rèn)知度度高；花橋毗鄰上上海，且規(guī)規(guī)劃利好。。巴城鎮(zhèn)、周周市鎮(zhèn)以及及千燈鎮(zhèn)出在第二梯梯隊。巴城依托陽陽澄湖資源源，主要為為別墅產(chǎn)品品；周市鎮(zhèn)依托托北部產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)，并并且接收中中心城區(qū)的的輻射；千燈規(guī)劃為為生活新鎮(zhèn)鎮(zhèn)、生態(tài)觀觀光片區(qū)。。南部水鄉(xiāng)區(qū)區(qū)以及其余余鎮(zhèn)為第三梯隊隊。南部水水鄉(xiāng)片區(qū)依依托淀山湖湖資源，主主要為別墅墅產(chǎn)品。。第一梯隊第二梯隊第三梯隊住宅市場——住宅片區(qū)分分布市區(qū)城綜合合片區(qū)依據(jù)據(jù)各自定位位及發(fā)展方方向可分為為5個片區(qū)。中心城區(qū)城東區(qū)城南區(qū)城西區(qū)城北區(qū)昆山市中心心城區(qū)分為為中心城區(qū)、、城東區(qū)、、城南區(qū)、、城西區(qū)和和城北區(qū)域域。住宅市場——住宅片區(qū)分布布世茂東壹號珠江御景綠地21世紀(jì)新城左岸尚海灣住宅市場——城東區(qū)典型項項目住宅市場——城東區(qū)典型項項目市場情況況樓盤總建面（萬平米）容積率主力戶型面積裝修開盤時間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價全年成交12月成交近期促銷、推廣信息世茂東壹號751.588-150㎡毛坯2010/4/2463606244727310831115套團(tuán)購9折珠江御景623.6102㎡、137㎡毛坯2011/3/515781108733834055特價房源6388元/平米起綠地21新城1782.558-163㎡

毛坯2010/8/31345227687190121112885㎡平米3房送15㎡空間,左岸尚海灣34.52.5兩房107、三房108㎡、135㎡、140㎡毛坯

2011/9/17431837381124196480元/㎡起，三房送超大入戶花園板塊特點城東開發(fā)區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，，現(xiàn)有配套困困乏，目前居住氛圍圍不高。板塊內(nèi)大盤云集，目前有珠江江地產(chǎn)、世貿(mào)貿(mào)、綠地等企企業(yè)樓盤，案案體本身多帶帶有商業(yè)，以以城市綜合體的的概念在城東布局。。城東離上海較較近，因此有有相當(dāng)一部分比比例的客戶來來自上海。產(chǎn)品、價格板塊內(nèi)以大盤盤開發(fā)為主，，樓盤的產(chǎn)品品類型較為豐豐富，高層、小高層層、多層、花花園洋房，到到聯(lián)排雙拼別別墅都有一定占比比。高層小高高層的主力面面積大約在80-150平米之間，比中心心城區(qū)板塊略略小，因為一一部分需求來來自外部需求求以及投資需需求。目前板塊價格格6500-8500左右，個體樓盤依依具體位置和和產(chǎn)品力上下下波動。住宅市場——城東區(qū)板塊特點、產(chǎn)產(chǎn)品和價格分分析吉田國際廣場中星城際廣場世茂蝴蝶灣象嶼瓏庭1781771761751615未開盤174173住宅市場——城南區(qū)典型項項目住宅市場——城南區(qū)典型項項目市場情況況樓盤總建面（萬平米）容積率主力戶型面積裝修開盤時間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價全年成交近期促銷、推廣信息吉田國際廣場703.5二房：112㎡、128㎡

三房：140㎡-160㎡

四房180㎡-203㎡

大平層：335㎡

精裝2010/9/18104390913462418月送全套豪華家具及軟裝瓏庭143.590㎡、130㎡、140㎡、200㎡

精裝2011/7/35142841400034一次性付款95折，按揭96折

中星城際廣場

342.8122-226㎡

精裝2011/11/12344103145005199折、送空中花園世茂·蝶湖灣1071.570-142㎡

毛坯2010/3/1793472347218121471㎡、72㎡，40萬/套起

板塊特點城南是出口加加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有312國道、滬寧高高速、客運南南站、滬寧城城際高鐵，建建設(shè)中的京滬滬高鐵，城南板塊的交交通紐帶地位位日漸凸顯，拉近了昆山山與上海及周周邊的距離，，刺激了城南南的房地產(chǎn)市市場。高檔大盤的進(jìn)進(jìn)駐，改善了了昆山人對城城南板塊居住住品質(zhì)差的觀觀念。產(chǎn)品、價格從板塊內(nèi)目前前所推產(chǎn)品和和將推產(chǎn)品來來看，產(chǎn)品類類型主要是高層、小高層層，也有少量的的高端產(chǎn)品，，別墅以及花花園洋房等。。戶型面積區(qū)區(qū)間較大，囊囊括各種戶型型面積需求，，主力面積90-140平米。由于高鐵以及及城際高鐵的的落實，拉動動了板塊的均均價，目前板板塊高端樓盤14000元平米左右，世茂·蝶湖灣2年半去化7200套，月均去化化257套。大盤和價價格優(yōu)勢顯著著。住宅市場——城南區(qū)板塊特點、產(chǎn)產(chǎn)品和價格分分析時代中央社區(qū)區(qū)伯爵大地九揚香郡順城濱江皇冠冠住宅市場——城西區(qū)典型項項目住宅市場——城西區(qū)典型項項目市場情況況樓盤總建面（萬平米）容積率主力戶型面積裝修開盤時間累計供應(yīng)套數(shù)累計成交套數(shù)均價全年成交套數(shù)近期促銷推廣信息時代中央社區(qū)302.5160-270㎡

毛坯06.71879154485120133期預(yù)計9月開始銷售伯爵大地

262.589-132㎡

毛坯11兩房87折，三房92折，折后均價8500元/㎡

九揚香郡

162.482-272㎡

毛坯11.147625310572201兩房87折，三房92折

順城濱江皇冠(數(shù)據(jù)缺失）142.3250-350㎡

精裝2012////9月15產(chǎn)品發(fā)布會板塊特點產(chǎn)品、價格住宅市場——城西區(qū)板塊特點、產(chǎn)產(chǎn)品和價格分分析板塊規(guī)劃成生生態(tài)居住片區(qū)區(qū)，以森林公公園為主打，，從目前所推推樓盤來看，，高檔住宅板塊塊已初具模樣。。憑借政府規(guī)劃劃利好以及獨獨有的自然資資源，區(qū)域認(rèn)認(rèn)同度較高。。區(qū)域樓盤數(shù)量量多、量體大大，產(chǎn)品類型型以小高層、高層層、別墅為主主，樓盤以純住住宅為主，戶戶型面積較大大。目前板塊均價10000左右，由于占有生生態(tài)資源，以以及規(guī)劃利好好，是昆山各各大區(qū)域內(nèi)價格上漲幅度度比較快的區(qū)域。榮記玖瓏灣弘輝首璽住宅市場——城中區(qū)典型項項目樓盤總建面（萬平米）容積率主力戶型面積裝修開盤時間供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)均價全年成交套數(shù)全年成交金額近期促銷、推廣信息弘輝首璽333.591—143㎡198㎡、237㎡精裝2010/8/765737514198431.06一次性付款96折，貸款98折榮記玖瓏灣183.5140-200㎡精裝2011/4/1025215013878711.562萬抵20萬板塊特點板塊內(nèi)配套設(shè)設(shè)施完善，交交通便利，居住氛圍濃厚厚，是昆山的商業(yè)業(yè)文化中心。。板塊內(nèi)目前土土地供應(yīng)較少少，未來供應(yīng)量較較少，目前住宅的的綜合開發(fā)量量不大，以商商業(yè)商務(wù)辦公公物業(yè)開發(fā)為為主。該區(qū)域的住宅檔次較高高。產(chǎn)品、價格中心城區(qū)由于于地段絕好，，土地資源稀稀缺，板塊內(nèi)內(nèi)的住宅產(chǎn)品品主要以高容積率的的高層公寓為為主，以大面積戶戶型為主，符符合當(dāng)?shù)厝藢ψ》康南M費需求。目前板塊均價14000元左右，個體樓盤依依具體位置和和產(chǎn)品力上下下波動。住宅市場——城中區(qū)板塊特點、產(chǎn)產(chǎn)品和價格分分析北大資源·理城九方城摩卡小鎮(zhèn)花都藝墅博威黃金海岸岸大德世家云山詩意琨城帝景園住宅市場——城北區(qū)典型項項目金塘·瓏沐灣合生頤廷住宅市場——城北區(qū)典型項項目市場情況況樓盤總建面（萬平米）容積率主力戶型面積裝修開盤時間累計供應(yīng)套數(shù)累計成交套數(shù)12年均價全年成交套數(shù)全年成交金額近期促銷、推廣信息大德世家221.792㎡、107㎡、139㎡、154㎡毛坯2010/91975184869545774.39億

花都藝墅341小高層，158-301㎡

聯(lián)排237㎡-274㎡，毛坯2009/118075628372421.14億

琨城帝景園26.41.07110-135.獨棟380-610㎡，600萬/套起44㎡毛坯2007/48076597003700.67億購房9折優(yōu)惠，送停車位中航·九方城522.989㎡、138㎡-185㎡空中平墅228㎡毛坯2011/9115784779457287億一次性付款9.7折，按時簽約9.8折博威·黃金海岸262毛坯：114㎡、158㎡、198㎡精裝86-350㎡精裝2011/483816913865811.63億毛坯7888元起金塘·瓏沐灣22.42別墅260㎡起，公寓未推毛坯預(yù)計10月38未定11568120.56億10萬抵30萬北大資源·理城1001.3聯(lián)排別墅，242-320㎡，送114-170㎡地下儲藏室毛坯9147/5120//5萬抵15萬合生頤廷主要要競爭區(qū)域時間成交套數(shù)成交面積(㎡)成交金額(萬元)成交單價(元/㎡)2012年12月237827773212012年11月465942764782012年9月192440172270582012年8月337427072002012年7月121539107870002012年6月141713120069992012年5月447032970002012年4月450435370002012年3月678054769992012年1月26714707000合計70952866737004昆城帝景苑時間成交套數(shù)成交面積(㎡)成交金額(萬元)成交單價(元/㎡)2012年12月813051828.82140082012年11月79531293.54135592012年10月69381257.34133912012年9月1826653664.02137432012年7月6691967.81139992012年6月7107014985月1417312423.57139992012年4月813201848.24140002012年3月69301303.29139992012年2月1223312.4114000合計811182616397.2213865.4博文黃金海岸岸板塊特點城北曾是政府府重點打造的的城市副中心心，目前居住概念念已經(jīng)形成，，居住氛圍濃厚厚。目前一些路段段正在整改階階段，未來即即將再次成為為重點打造的的區(qū)位。板塊內(nèi)目前存存量供應(yīng)較大大，從土地出出讓的情況來來看，后續(xù)供供應(yīng)（約53萬平米）不大大，有利于拉拉動后續(xù)板塊塊價格。產(chǎn)品、價格板塊內(nèi)樓盤眾眾多，目前供供應(yīng)量較大，，住宅產(chǎn)品多多為高層小高層產(chǎn)品，戶型面面積多為90-150平米之間，別墅主主要分布靠北北，面積地上上260平米左右。裝修多為毛坯坯。高層價格格集中在7000-8000元左右，別墅價價格地上12500元左右去化速度慢，，相較于中心心城綜合區(qū)的的其他片區(qū)，，價格偏低。。住宅市場——城北區(qū)板塊特點、產(chǎn)產(chǎn)品和價格分分析主要競爭區(qū)域域樓盤價格對對合生頤廷有有支撐，但銷銷售速度慢，，需要聯(lián)合強(qiáng)強(qiáng)化區(qū)域優(yōu)勢勢住宅市場——客戶分析（客客源結(jié)構(gòu)）在上海工作的的年輕海飄臺企干部周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城城人公寓昆山自住的本本地人新昆山人長三角投資客客政府、外企高高管上海客戶臺灣人、部分分新加坡人別墅昆山本地私營營業(yè)主住宅市場——客戶分析（客客戶特征）類別客戶特征昆山自住的本地人?客戶職業(yè)以昆山本地的公務(wù)員、企業(yè)主、生意人為主?購買目的為改善居住條件?購房看中建筑的品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對社區(qū)形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求?青睞戶型為120平米的三房、160平米的四房?首要關(guān)注因素：產(chǎn)品、檔次新昆山人?以外地來昆山務(wù)工的青年群體中收入層次較高的部分?購買目的屬于首次購房，但相對來說購買力仍然偏低?青睞小戶型，對總價承受能力較低?對社區(qū)檔次、景觀、物業(yè)管理等有一定的看中?首要關(guān)注因素：總價、交通上海工作的海飄?以在上海工作的普通白領(lǐng)為主?青睞于二房、小三房?受到上海高房價的擠壓，屬于首次購房的被動外溢客戶?看中城際和高速鐵路的便利性，見多識廣，對社區(qū)檔次、環(huán)境、景觀、物業(yè)管理及教育均有一定的要求?首要關(guān)注因素：交通周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員?通過拆遷得到一筆錢，希望在城市中擁有一套房子?小孩在市里上學(xué)，購房方便照顧?在城中工作，買套小戶型平時居住，周末回鄉(xiāng)下?關(guān)注房屋的總價、交通便利性、周邊配套?戶型需求以小戶型為主?首要關(guān)注因素：總價、配套、交通長三角投資客?對輕軌、城鐵、高鐵物業(yè)升值潛力具有前瞻性?在長三角一帶有業(yè)務(wù)往來，了解并認(rèn)同昆山的高城市價值?關(guān)注地段升值潛力、價格上漲空間?認(rèn)同大品牌開發(fā)商的能力?首要關(guān)注因素：升值潛力臺企干部?在臺灣看過或居住過高品質(zhì)的樓盤，能夠認(rèn)同項目的品質(zhì)?對有臺資背景的開發(fā)商項目認(rèn)同度較高?喜歡和同鄉(xiāng)居住在一起?注重居室的風(fēng)水?首要關(guān)注因素：風(fēng)水、檔次、產(chǎn)品?注重居室的風(fēng)水?需求戶型以大中型戶型為主?追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)?首要關(guān)注因素：風(fēng)水、檔次、產(chǎn)品別墅客戶?外來客戶占據(jù)較大比例，尤其是上?？蛻?，?昆山市場別墅客戶首要關(guān)注項目的景觀資源和環(huán)境?對產(chǎn)品本身品質(zhì)和檔次有較高要求，認(rèn)同大師之作。?另外也關(guān)注項目的裝修狀況和路網(wǎng)的通達(dá)情況?別墅主要作為客戶的第二居所以及度假之用住宅市場——客戶分析（客客戶分布情況況）昆山本地客戶戶由于地緣情節(jié)節(jié)，遍布各個個區(qū)域，但相相對來說傾向向于城中、城西、、城北等配套設(shè)施齊齊全、生態(tài)環(huán)環(huán)境好、交通通便利的版塊塊；新昆山人主要分布在城城北城東地區(qū)區(qū)，加之城北北城東區(qū)域目目前價格相較較于其他區(qū)域域較低，主要要傾向于購買買城北、城東的樓盤；上海客戶偏愛城南、城東、、花橋三個往返上海海交通較方便便的版塊；投資客戶傾向于投資升升值潛力較大大的區(qū)域，雖雖然城西、城南以以及花橋目前價格較高高，但由于政政府重點規(guī)劃劃或者預(yù)期較較好等原因，，仍然是投資資客的樂園；；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶主要分布在市區(qū)版塊，對細(xì)分版塊塊沒有較明顯顯的傾向；別墅客戶主要分布在別別墅產(chǎn)品較多多的版塊，巴城陽澄湖片片區(qū)、南部水水鄉(xiāng)片區(qū)，城城北周市也有有部分需求。。住宅市場——客戶分析（客客戶分布情況況）昆山本地人上海工作客戶戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶戶新昆山人投資客臺企干部別墅客戶住宅市場——小結(jié)價格：昆山市場部分分熱點板塊如如（城中區(qū)板板塊、花橋板板塊、城南板板塊）公寓均均價已達(dá)到10000-14000元，且增幅較大大。雖然昆山山住宅市場供供求關(guān)系矛盾盾已經(jīng)出現(xiàn)，，但被認(rèn)可的的城市價值以以及購房者預(yù)預(yù)期等關(guān)系，，會繼續(xù)支撐撐昆山市場未未來房價；產(chǎn)品：昆山市主力產(chǎn)產(chǎn)品類型為小高層、高層層住宅為主，而以低密度住宅譬如別墅、花花園洋房為輔輔，并有少量多層公寓寓彌補了該區(qū)域域內(nèi)的產(chǎn)品形形態(tài)；客戶：城鐵高鐵軌道道交通導(dǎo)致昆昆山與上海的的同城效應(yīng)愈愈明顯，09、10年市場上客戶戶以本地客戶、上上海客戶、長長三角投資客客戶為主，現(xiàn)在以以新昆山人、、本地人和上上海等地自住住客為主。合生頤庭區(qū)域域市場為昆山山市價格洼地地，利用品牌牌和產(chǎn)品價值值，特別是別別墅來吸引其其他區(qū)域購買買大面積產(chǎn)品品客戶周市鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政政府周市鎮(zhèn)鎮(zhèn)中學(xué)學(xué)昆山生生態(tài)園園合生頤頤廷（高層層）合生頤頤廷（別墅墅）榮華醫(yī)醫(yī)院周市人人民醫(yī)醫(yī)院周市鎮(zhèn)鎮(zhèn)稅務(wù)務(wù)、工工商、、水利利局周市鎮(zhèn)鎮(zhèn)幼兒兒園工業(yè)區(qū)區(qū)周市鎮(zhèn)鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)生活活區(qū)工業(yè)區(qū)區(qū)合生頤頤廷——周邊情情況二期三期三期四期五期售樓處樣板房二期四期一期五期六期一期臨時售樓處產(chǎn)品房型及套數(shù)房型地上面積地下面積合計面積別墅邊套209-21092-97301-306中間套194-19686-91281-287公寓兩房108-114－108-114三房135-151－135-151四房170-171－170-171合生頤頤廷——總體規(guī)規(guī)劃市場產(chǎn)品1、市場場存量量大，，競爭爭激烈烈;2、周市市離上上海較較遠(yuǎn)，，比較較難以以承接接上海海外溢溢客戶戶:3、項目目成本本5797元/平米,價格余余地不不大；；1、別墅區(qū)區(qū)、公公寓區(qū)區(qū)分區(qū)區(qū)管理理2、別墅墅-英倫風(fēng)風(fēng)格純純粹、、立面面美觀觀；園園林景景觀小小品豐豐富，地上上車位位，人人車未未分流流。3、公寓產(chǎn)產(chǎn)品最最小面面積108兩居困難點點突破合生頤頤廷——困難與與突破破開發(fā)1、周邊道道路需需明年年完工工。2、一期期都可可拿證證，會會所建建設(shè)未未完成成整體----樹立昆昆山北北部區(qū)區(qū)域標(biāo)標(biāo)桿樓樓盤形形象別墅----英倫別別墅典典范（（可考考慮精精裝））公寓----強(qiáng)化配配套，，吸引引更多多類型型客群群會所品牌周市鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)府府搬遷遷公寓交通便便利地地鐵通通達(dá)幼兒園園、中中學(xué)英式別別墅交通便便利獨立成成區(qū)別墅品牌上?？涂蛻襞_企干干部周市企企業(yè)主主、官官員新昆山山人昆山本本地改改善上海海海漂總價、、舒適適性、、配套套風(fēng)水、、檔次次、產(chǎn)產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)價值點點客戶群群提升點點合生頤頤廷——價值提提升點點總價舒適性性配套公寓在項目目四周周增加加小面面積兩兩居、三居居在項目目中心心增加加創(chuàng)新新大平平層充分展展示五五星級級會所所增加加配套套、引引進(jìn)國國際雙雙語幼幼兒園園80平米兩兩居、、100平米三三居80平米兩兩居、、100平米三三居大平層層160-200平米110、135平米三三居會所合生頤頤廷——產(chǎn)品調(diào)調(diào)整（（公寓寓）風(fēng)水檔次產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)公寓挖掘生生態(tài)園園、昆昆山上上風(fēng)上上水和和產(chǎn)品品等風(fēng)風(fēng)水強(qiáng)化英英倫風(fēng)風(fēng)格-英倫別別墅第第一社社區(qū)會所五五星服服務(wù)。。英式式管家家服務(wù)務(wù)考慮精精裝合生頤頤廷——產(chǎn)品調(diào)調(diào)整（（別墅墅）成功的軌跡跡作為一種種策略路線線，從一開開始就應(yīng)該該走上正軌軌。你犯了中國國人都容易易犯的錯誤誤就是太狂狂了。。管理的第一一目標(biāo)是使使較高工資資與較低的的勞動成本本結(jié)合起來來。堅持下去，，成功就在在下一個街街角處等著著你。做一個，給給人希望的的人而不是是命令者；；給人幫助助的人而不不是統(tǒng)治者者；具有同同情心的人人而不是批批評者；這這樣的管理理者。偉人之所所以偉大大，是因因為他與與別人共共處逆境境時，別別人失去去了信心心，他卻卻下決心心實現(xiàn)自自己的目目標(biāo)。1月-231月-2320:5220:5220:52:50如果有一個項項目，首先要要考慮有沒有有人來做。如如果沒有人做做，就要放棄棄，這是一個個必要條件。。不創(chuàng)新，就滅滅亡。破產(chǎn)是一種暫暫時的困境，，貧困是一種種思想的狀態(tài)態(tài)?？沙掷m(xù)競爭的的惟一優(yōu)勢來來自于超過競競爭對手的創(chuàng)創(chuàng)新能力。20世紀(jì)是生產(chǎn)率率的世紀(jì)，21世紀(jì)是質(zhì)量的的世紀(jì)。在漫漫長長的的人人生生旅旅途途中中，，有有時時要要苦苦苦苦撐撐持持暗暗無無天天日日的的境境遇遇；；有有時時卻卻風(fēng)風(fēng)光光絕絕頂頂，，無無人人能能比比。。05-1月月-231月月-2320:5220:52:50企業(yè)業(yè)的的執(zhí)執(zhí)行行力力靠靠的的就就是是紀(jì)紀(jì)律律。。管理理層層次次越越少少越越好好。。絕不不會會再再來來的的機(jī)機(jī)會會。。管理即即決策策。1月-231月-231月-23教孩子子學(xué)走走路，，學(xué)說說話的的方法法，是是人世世間教教育孩孩子的的最好好方法法。把我們們頂尖尖的20個人才才挖走走，那那么我我告訴訴你，，微軟軟會變變成一一家無無足輕輕重的的公司司。不善于于傾聽聽不同同的聲聲音，，是管管理者者最大大的疏疏忽。。如果你希希望成功功，以恒恒心為良良友，以以經(jīng)驗為為參謀，，以小心心為兄弟弟，以希希望為哨哨兵。20:5220:5220:52:5020:52:50管理者的的最基本本能力：：有效溝溝通。企業(yè)即人人。絕不可追追隨產(chǎn)業(yè)業(yè)界的時時尚，要要做其他他公司不不肯做的的事。同同時，不不要做其其他公司司已經(jīng)在在做或?qū)砜赡苣芤龅牡氖?。造人先于于造物。。企業(yè)最大的資資產(chǎn)是人。1月-2320:5220:52:50人才是利潤最最高的商品，，能夠經(jīng)營好好人才的企業(yè)業(yè)才是最終的的大贏家。多掙錢的方法法只有兩個:不是多賣，就就是降低管理理費。只有家族服務(wù)務(wù)于企業(yè)，企企業(yè)與家族才才能同時生存存發(fā)展;假如企業(yè)的運運營是以服務(wù)務(wù)于家族為原原則，則企業(yè)業(yè)與家族必兩兩敗俱傷。走得最慢的人人，只要他不不喪失目標(biāo)，，也比漫無目目的地徘徊的的人走得快。。日日行，不怕怕千萬里;常常做，不怕怕千萬事。愛你的員工工吧，他會會百倍地愛愛你的企業(yè)業(yè)。20:5220:52:511月-23擴(kuò)充門面，，而不改善善編制，好好景是維持持不了多久久的。我們們在在我我們們的的勞勞動動過過程程中中學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)思思考考，，勞勞動動的的結(jié)結(jié)果果，，我我們們認(rèn)認(rèn)識識了了世世界界的的奧奧妙妙，，于于是是我我們們就就真真正正來來改改變變生生活活了了。。一月月23創(chuàng)新新是是做做大大公公司司的的惟惟一一之之路路。。2023/1/520:52制定定正正確確的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略固固然然重重要要，，但但更更重重要要的的是是戰(zhàn)戰(zhàn)略略的的執(zhí)執(zhí)行行。。多想一下下競爭對對手。2023/1/520:52:51企業(yè)管理理過去是是溝通，，現(xiàn)在是是溝通，，未來還還是溝通通。信任固然然好，監(jiān)監(jiān)控更重重要。懶惰:它是一一種對對待勞勞動態(tài)態(tài)度的的特殊殊作風(fēng)風(fēng)。它它以難難以卷卷入工工作而而易于于離開開工作作為其其特點點。05一一月月20238:52下下午午世界上每每100家破產(chǎn)倒倒閉的大大企業(yè)中中，85%是因為企企業(yè)管理理者的決決策不慎慎造成的的。1月-232023/1/520:52:511月-23謝謝各位位！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。20:52:5120:52:5120:521/5/20238:52:51PM11、以以我我獨獨沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2320:52:5120:52Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。20:52:5120:52:5120:52Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2320:52:5120:52:51January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一