承德市房地產(chǎn)市場(chǎng)XXXX

目錄第一章：項(xiàng)目概括第二章：宏觀市場(chǎng)分析第三章：區(qū)域房地產(chǎn)特征第四章：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析第五章：區(qū)域未來發(fā)展趨勢(shì)第一章項(xiàng)目概括1.項(xiàng)目大環(huán)境分析2.項(xiàng)目基本信息第一章項(xiàng)目概括1.項(xiàng)目大環(huán)境分析2.項(xiàng)目基本信息1.1項(xiàng)目大區(qū)位環(huán)境分析-----------地塊價(jià)值升值空間大承德位于位于河北省東北部，灤河與武烈河交匯處。西南距首都北京180公里，距省會(huì)石家莊540公里。北靠?jī)?nèi)蒙古自治區(qū)，東與遼寧省接壤，西鄰張家口市，西南與北京市、天津市毗鄰，東南與秦皇島市、唐山市相連。東西最大橫距280公里，南北最大縱距268公里，轄區(qū)總面積39548平方公里。本案180公里540公里承德作為旅游城市，優(yōu)化配置商業(yè)資源，打造成為立足河北東北部，面向京、津、唐，輻射蒙、遼和華北地區(qū)的商貿(mào)流通中心。未來地塊價(jià)值發(fā)展空間也是相當(dāng)大的。本次市調(diào)的區(qū)域?yàn)殡p橋區(qū)雙橋區(qū)是承德市中心區(qū)，西部與雙灤區(qū)毗鄰，西南部與灤平縣交界。境內(nèi)有馳名中外的避暑山莊和外八廟，全區(qū)共轄6個(gè)鎮(zhèn)，68個(gè)行政村，7個(gè)街道辦事，68個(gè)社區(qū)。區(qū)內(nèi)有滿族、回族、蒙古族、壯族、朝鮮族等25個(gè)少數(shù)民族，少數(shù)民族人口為4.5萬人

雙橋區(qū)在未來的規(guī)劃中，老城區(qū)主要承擔(dān)風(fēng)景名勝和核心旅游職能，南區(qū)(開發(fā)區(qū)）主要承擔(dān)政治、經(jīng)濟(jì)中心職能，雙灤區(qū)主要承擔(dān)工業(yè)中心和附屬旅游區(qū)職能。南區(qū)發(fā)展規(guī)劃期限至2020年，到規(guī)劃期末，南區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模38萬人，規(guī)劃城市建設(shè)用地面積42.14平方公里。老城區(qū)南區(qū)雙欒區(qū)1.2人口分析人口數(shù)（人）比重(%)2000年2010年全省71854202100100石家莊市1016378813.8614.15唐山市757728410.5610.54秦皇島市29876054.134.16邯鄲市917467912.5812.77邢臺(tái)市71041149.979.89保定市1119437915.7015.58張家口市43454916.286.05承德市34731974.984.83滄州市71340539.969.93廊坊市43588395.756.06衡水市43407736.236.04本案承德市人口變不大，總?cè)丝?4.7萬人，其中農(nóng)業(yè)人口8.6萬人，少數(shù)民族人口為4.5萬人，作為旅游城市是一個(gè)吸引了大量外地中高端客戶的城市，外地車牌轎車在大街上也常見，表明臨沂市場(chǎng)潛在購房人群數(shù)量龐大。承德人口雖然只占全省4.83%，但由于承德旅游城市。人口的增長速度不是很明顯，屬于觀光旅游，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)帶動(dòng)不大觀光旅游對(duì)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)地產(chǎn)影響不大1.3承德氣候雙橋區(qū)處于暖溫帶向寒溫帶過度地帶，屬于溫帶半濕潤半干旱大陸性季風(fēng)型山地氣候，其氣候特點(diǎn)是冬季寒冷干燥，時(shí)間長；春季多風(fēng)干燥，歷時(shí)短；夏季清涼多雨，適宜避暑消夏；秋季天高氣爽，晝夜溫差大，降水年、季變化大。多年平均氣溫8.9℃，年極端最低氣溫-24.2℃,（出現(xiàn)在1月份），極端最高溫度41.5℃（出現(xiàn)在7月份）,全年無霜期157天。年累積日照時(shí)數(shù)為2903小時(shí)。流域內(nèi)多年平均降水量560毫米，日最大降水量151.4毫米，時(shí)最大降水量52毫米，年內(nèi)雨量主要集中在七、八、九三個(gè)月份。

承德的氣候適度，給當(dāng)?shù)卦炀鸵粋€(gè)宜居的生態(tài)城市，必然促進(jìn)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展溫度適宜宜居城市1.4承德區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)承德有公路向四周輻射，境內(nèi)有101、111、112國道通過，向北可通往內(nèi)蒙古，向東可達(dá)遼寧，西南前往北京，東南則到天津。從北京到承德京承高速只需要2個(gè)小時(shí)，構(gòu)筑以“一環(huán)八射”（所謂一環(huán)是指市區(qū)周邊高速環(huán)路，八射是指：京承，承唐，承秦，承朝，承津承圍，承赤，承張）高速公路為核心的綜合交通網(wǎng)絡(luò)京承高速111國道四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)直接帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展起到了鋪墊作用交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)為房地產(chǎn)業(yè)做鋪墊1.5承德旅游資源源承德歷史承德原名熱河河，歷史悠久久,有著豐富的多多民族歷史文文化內(nèi)涵自秦漢以來，，歷代中央政政權(quán)都曾在承承德設(shè)立郡、、府、州、、縣等行政機(jī)機(jī)構(gòu)；在清雍雍正元年設(shè)熱熱河廳，乾隆隆四十三年改改為承德府承德屬河北省省省轄市，轄轄八縣三區(qū)：：承德縣、隆隆化縣、灤平平縣、興隆縣縣、平泉縣、、寬城滿族自自治縣、豐寧寧滿族自治縣縣、圍場(chǎng)滿族族蒙古族自治治縣和雙橋區(qū)區(qū)、雙灤區(qū)、、鷹手營子礦礦區(qū)旅游資源豐富富的歷史名城城承德市1998年底被國家旅旅游局列入首首批中國優(yōu)秀秀旅游城市，，有“紫塞明明珠”之稱。。我國現(xiàn)存最最大的皇家園園林--——避暑山莊（世世界文化遺產(chǎn)產(chǎn)）。承德外八廟：：是指清朝在在承德避暑山山莊周圍依照照西藏、新疆疆、蒙古喇嘛嘛教寺廟的形形式修建的十十二座喇嘛教教寺廟群第二章宏觀環(huán)環(huán)境分析1.承德市功能定定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析析4.承德房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展分析析5.房地產(chǎn)相關(guān)政政策6.未來發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)1.承德市功能定定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析析4.承德房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展分析析5.房地產(chǎn)相關(guān)政政策6.未來發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)第二章宏觀環(huán)環(huán)境分析2.1承德市功能定定位優(yōu)化配置商業(yè)業(yè)資源打造京京、津、唐輻輻射的商貿(mào)流流通中心承德城市建設(shè)設(shè)一直囿于避避暑山莊周圍圍約16平方公里的狹狹小河谷地帶帶，城市的““金邊銀角””大都被機(jī)關(guān)關(guān)單位、住宅宅區(qū)占用，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起起來，居民收收入提不上去去，城市產(chǎn)業(yè)業(yè)承載力和聚聚集功能弱化化。為此，承承德市委市政政府決定實(shí)施施“中疏”戰(zhàn)戰(zhàn)略：“疏出出”機(jī)關(guān)、““疏出”企業(yè)業(yè)、“疏解””住宅、“疏疏出”人口，，使老城區(qū)由由過去承擔(dān)所所有城市功能能向功能分區(qū)區(qū)合理布局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。歷史文化名城城、溫度適宜宜、宜居城市市承德是一座美美麗的山城。。城區(qū)內(nèi)河流流交匯、灤河河和五烈河交交匯，五烈河河將承德市一一分為二，兩兩本靠山。四四季分明。冬冬天雖然寒冷冷，但由于四四周環(huán)山，阻阻滯了來自蒙蒙古高原寒流流的襲擊，故故溫度要高于于同緯度其他他地區(qū)；夏季季涼爽，雨量量集中，基本本上無炎熱期期北區(qū)西區(qū)南區(qū)老城區(qū)承德由老城區(qū)區(qū)、北區(qū)、西西區(qū)和南區(qū)組組成，更加有有利于老城保保護(hù)和新區(qū)發(fā)發(fā)展的組團(tuán)式式城市結(jié)構(gòu)。。北區(qū)南與老城城區(qū)相接，北北到雙峰寺小小東溝，主要要職能為休閑閑度假、會(huì)展展和現(xiàn)代物流流區(qū)承德醫(yī)藥學(xué)新新校區(qū)普寧寺北區(qū)因?yàn)榘そ苁钌角f，，主要的職能能就是休閑度度假，山莊占占承德市面積積的三分之一一，主要為山山區(qū)，而且北北區(qū)公交較少少，配套不完完善，不適合合宜居。西區(qū)位于城市市西部的雙灤灤區(qū)，其主要要職能是工業(yè)業(yè)和附屬旅游游區(qū)雙欒區(qū)作為離離承德中心最最近的一個(gè)區(qū)區(qū)域，由于工工業(yè)的發(fā)展使使當(dāng)?shù)貨]有適適合宜居的位位置，主要的的職能是工業(yè)業(yè)。中心城區(qū)以老老城區(qū)為核心心，沿武烈河河、灤河向北北、向南、向向西發(fā)展老城區(qū)作為承承德的市中心心，交通配套套十分完善，，由于開發(fā)較較早目前土地地十分稀缺，，在這個(gè)寸土土寸金的地方方，已經(jīng)批閱閱住宅用地。。老城區(qū)房屋屋建設(shè)落后，，客群南遷，，從而可以看看出政府對(duì)于于老城區(qū)開始始進(jìn)行保護(hù)措措施，重力打打造旅游城市市。南區(qū)北起武烈烈河大橋，南南至西營，主主要職能為行行政辦公、高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和教育功能能區(qū)河北民族師范范學(xué)院京承高速承德大學(xué)城南區(qū)規(guī)劃將著著力解決目前前老城保護(hù)和和新區(qū)建設(shè)、、工業(yè)發(fā)展和和旅游發(fā)展的的矛盾，遷出出老城區(qū)全部部工業(yè)及南區(qū)區(qū)部分工業(yè)企企業(yè)在距避暑暑山莊25公里外的上板板城規(guī)劃建設(shè)設(shè)工業(yè)園區(qū)。。使南區(qū)成為為一個(gè)適合工工作，居住的的城市。本案1.承德市功能定定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分析析4.承德房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展分析析5.房地產(chǎn)相關(guān)政政策6.未來發(fā)展預(yù)測(cè)測(cè)第二章宏觀環(huán)環(huán)境分析環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈圈建設(shè)的總體體思路鄰近北京將近近1000公里的范圍內(nèi)內(nèi)，利用3到5年時(shí)間，打造造環(huán)首都經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈包括張家口、、承德、廊坊坊、保定四個(gè)個(gè)地級(jí)市，以以及涿州市、、淶水縣、涿涿鹿縣、懷來來縣、赤城縣縣、豐寧滿族族自治縣、灤灤平縣、三河河市、大廠回回族自治縣、、香河縣、廣廣陽區(qū)、安次次區(qū)、固安縣縣13個(gè)縣（市），這些城市群首首尾相連，全全長999．5公里，面積達(dá)達(dá)到27060平方公里2.2城市規(guī)劃環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈圈，打造大北北京環(huán)北京“一小小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈””河北省將通過過高鐵（京沈客運(yùn)專專線）與北京銜接，，北京10分鐘可到廊坊坊，15分鐘到涿州、、懷來，30分鐘到承德，，高鐵網(wǎng)將在在一年至兩年年內(nèi)全部形成成“高鐵時(shí)代””的“高鐵經(jīng)經(jīng)濟(jì)”緊緊圍繞建設(shè)設(shè)“國際旅游游城市”總體體目標(biāo)，使城城市的交通區(qū)區(qū)位、土地資資源、旅游資資源、人文優(yōu)優(yōu)勢(shì)得到進(jìn)一一步發(fā)揮和提提升，打響““高鐵經(jīng)濟(jì)””品牌空前優(yōu)惠的““特區(qū)政策””環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈圈將環(huán)繞北京建成成一個(gè)全封閉閉的城市帶。。對(duì)這個(gè)特區(qū)區(qū)，“將給予比深圳圳更優(yōu)惠的政政策”。在規(guī)劃上，，將借鑒東京京、首爾等首首都經(jīng)濟(jì)圈的的經(jīng)驗(yàn)，制訂訂總體規(guī)劃、、專項(xiàng)規(guī)劃、、控制性詳規(guī)規(guī)等，預(yù)計(jì)將將在2011年1月底前完成河北省環(huán)北京京13個(gè)縣市，將采采用“三零”的方式大搞招招商。即零溢溢價(jià)、零成本本注冊(cè)和零成成本審批，這這在全國的招招商政策中是是很少有的環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈圈，打造大北北京城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體體系系的的空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)一核核中心心城城區(qū)區(qū)三帶帶圍場(chǎng)場(chǎng)—隆化化—中心心城城區(qū)區(qū)—承德德縣縣—寬城城城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶帶豐寧寧—灤平平—中心心城城區(qū)區(qū)—平泉泉城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶帶興隆隆—鷹手手營營子子礦礦區(qū)區(qū)—承德德縣縣—平泉泉城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)帶帶“一核核三三帶帶”的的城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)體體系系空空間間結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)城市市發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略通過過““南南擴(kuò)擴(kuò)、、西西進(jìn)進(jìn)、、北北延延、、中中疏疏””帶帶動(dòng)動(dòng)城城市市向向南南、、西西、、北北三三個(gè)個(gè)方方向向發(fā)發(fā)展展，，疏疏解解老老城城區(qū)區(qū)職職能能，，形形成成組組團(tuán)團(tuán)式式結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)“南擴(kuò)擴(kuò)、、西西進(jìn)進(jìn)、、北北延延、中中梳梳””的的總總體體戰(zhàn)戰(zhàn)略略南擴(kuò)擴(kuò)北延延西進(jìn)進(jìn)交通通規(guī)規(guī)劃劃為為承承德德發(fā)發(fā)展展提提供供動(dòng)動(dòng)力力全面面升升級(jí)級(jí)的的交交通通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)體體系系公路路2009年，，承承唐唐、、承承朝朝高高速速公公路路路路基基全全部部完完成成，，承承秦秦高高速速全全面面開開工工，，力力爭(zhēng)爭(zhēng)承承赤赤高高速速開開工工奠奠基基到2012年，，承承德德市市高高速速公公路路通通車車?yán)锢锍坛坛^過500公里里鐵路路京沈沈客客運(yùn)運(yùn)專專線線起起自自北北京京站站，，途途徑徑承承德德、、朝朝陽陽、、阜阜新新，，到到達(dá)達(dá)遼遼寧寧沈沈陽陽北北站站，，新新建建線線路路正正線線全全長長676.335公里里，，估估算算投投資資961.6億元元建成成后后，，承承德德至至北北京京的的行行車車時(shí)時(shí)間間，，將將由由目目前前的的4小時(shí)時(shí)10分鐘鐘縮縮短短為為1小時(shí)時(shí)以以內(nèi)內(nèi)航空空擬建建的的承承德德旅旅游游支支線線機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的的定定位位為為國國內(nèi)內(nèi)旅旅游游和和支支線線機(jī)機(jī)場(chǎng)場(chǎng)，，初初步步預(yù)預(yù)期期建建于于雙雙峰峰寺寺1.承德德市市功功能能定定位位2.城市市規(guī)規(guī)劃劃3.宏觀觀指指標(biāo)標(biāo)分分析析4.承德德房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展分分析析5.房地地產(chǎn)產(chǎn)相相關(guān)關(guān)政政策策6.未來來發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)第二二章章宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境分分析析2.3宏觀觀指指標(biāo)標(biāo)分分析析承德德市市地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況近6年承承德德國國民民經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)穩(wěn)穩(wěn)步步發(fā)發(fā)展展，，GDP總值值增增長長速速度度每每年年均均在在10%以上上，，但但增增速速已已有有所所減減緩緩，，2010年，，承承德德GDP達(dá)880.50億元元，，通通過過增增長長11.4%。增增速速比比2009年增增長長0.4個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)360.0016.50%425.90714.90551.60763.70880.5011.00%15.70%17.30%11.40%13.00%承德德經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)正正處處于于持持續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段元近年年來來承承德德人人均均GDP同樣樣保保持持持持續(xù)續(xù)快快速速增增長長，，2010年承承德德人人均均GDP達(dá)21988.4元，，低低于于同同期期河河北北省省人人均均GDP水平平。。21988.41935421048163771072312688元承德德經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)正正處處于于持持續(xù)續(xù)快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段2005——2010年承承德德人人均均GDP統(tǒng)計(jì)計(jì)2005——2010年承承德德產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)變變化化億元元75.113998107.2111.165.1223.4183.8304430.2402.9449.5127.4111.06149.6177.5249.7292912.38.4012.40511.4023.723.919.312.710.2011.81313.59.713.211.2013.30二產(chǎn)產(chǎn)為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，三三業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展滯滯后后，，但但呈呈遞遞增增之之勢(shì)勢(shì)近6年，，承承德德固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增長長迅迅猛猛，，每每年年增增速速均均保保持持在在25%以上上，，且且呈呈加加速速增增長長.2010年，，三三大大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值占占地地區(qū)區(qū)生生產(chǎn)產(chǎn)總總值值的的比比重重分分別別變變化化11.4%。10.2%和13.3%第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重增增加加明明顯顯2010年，，三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展基基本本穩(wěn)穩(wěn)定定，，第第一一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和和第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)分分別別增增長長1.25%和0.5%增長長幅幅度度不不是是很很大大。。第第二二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)下下降降1.76%。第一產(chǎn)業(yè)比重第二產(chǎn)業(yè)比重第三產(chǎn)業(yè)比重2005年18.0851.0630.852006年17.6352.4529.912007年17.7755.1127.122008年15.0060.1824.832009年14.5552.7632.702010年15.851.0033.2二產(chǎn)產(chǎn)為為主主導(dǎo)導(dǎo)，，三三業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展滯滯后后，，但但呈呈遞遞增增之之勢(shì)勢(shì)年份份產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重189.40230.50300.30388.00567.00751.325.732.530.3029.2045.3032.5近6年，，承承德德固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資增增長長迅迅猛猛，，每每年年增增速速均均保保持持在在25%以上上，，且且呈呈加加速速增增長長狀狀態(tài)態(tài)2010年，，承承德德固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資達(dá)達(dá)751.3億元元，，同同比比增增長長32.5%，比比09年下下降降12個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)承德德市市社社會(huì)會(huì)固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資情情況況億元元固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資高高速速增增長長，，投投資資環(huán)環(huán)境境不不斷斷改改善善近6年承承德德社社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額持持續(xù)續(xù)快快速速增增長長，，每每年年增增速速保保持持12%以上上，，基基本本呈呈逐逐年年增增長長之之勢(shì)勢(shì)受拉拉動(dòng)動(dòng)內(nèi)內(nèi)需需等等系系列列政政策策影影響響，，2010年承承德德社社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售總總額額達(dá)達(dá)254.6億元元，，同同比比增增長長18.5承德德市市社社會(huì)會(huì)消消費(fèi)費(fèi)品品零零售售額額總總額額億元元117.9218.2132.9152.818512%12.7%15%21.1%18%18.5254.6消費(fèi)費(fèi)品品市市場(chǎng)場(chǎng)平平穩(wěn)穩(wěn)快快速速發(fā)發(fā)展展，，市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求不不斷斷增增長長城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居居民民收收入入增增長長，，購購買買力力提提升升，，擴(kuò)擴(kuò)大大消消費(fèi)費(fèi)動(dòng)動(dòng)力力近6年承承德德城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可支支配配收收入入每每年年保保持持8%以上上的的增增速速2010年承承德德人人均均可可支支配配收收入入13212元，，同同比比增增長長10.6%，比比09年增增長長0.6個(gè)百百分分點(diǎn)點(diǎn)承德德市市城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居民民人人均均可可支支配配收收入入情情況況億元8476.99439.610861.3743611951132129.2%10%8.1%15.8%15.1%10.6%河北省內(nèi)內(nèi)的二線線城市，，房地產(chǎn)產(chǎn)空間較較大名稱2010GDP（億元）總?cè)丝诔械?80.5023.17唐山4469.0873.5秦皇島930.49287邯鄲2342.2942.8石家莊34001016河北省內(nèi)內(nèi)的二線線城市從城市人人口及經(jīng)經(jīng)濟(jì)宏觀觀數(shù)據(jù)來來看的總總體規(guī)模模來看，，承德屬屬于河北北省內(nèi)的的二級(jí)城城市河北省內(nèi)內(nèi)旅游城城市的第第二梯隊(duì)隊(duì)相比秦皇皇島來說說，承德德的整體體水平仍仍相對(duì)較較弱，屬屬于河北北省內(nèi)旅旅游城市市的第二二梯隊(duì)《承德城市市總體規(guī)規(guī)劃2010年—2020年》到2020年承德市市區(qū)人口口規(guī)模規(guī)規(guī)劃達(dá)在在80萬人左右右，人口口的增加加帶來區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)長期期向好年度市區(qū)人口規(guī)模（人）規(guī)劃面積（平方公里）20105758.8320208084.00發(fā)展空間2321.17從消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)中可可以看出出，城市市最基本本的衣食食消費(fèi)占占據(jù)了絕絕對(duì)的主主導(dǎo)地位位，占整整個(gè)消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)的的53.1%城市的主主流消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)仍仍為中等等和中低低的收入入家庭，，從當(dāng)?shù)氐氐膶?shí)際際產(chǎn)業(yè)和和人群來來看，確確實(shí)存在在一批極極為富裕裕的階層層，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)呈呈現(xiàn)明顯顯的“啞啞鈴狀””分布特特征37.8%37.8%37.8%37.8%37.8%20.9%2010年承德消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)呈明顯顯的啞鈴鈴狀城市市人群結(jié)結(jié)構(gòu)1.承德市功功能定位位2.城市規(guī)劃劃3.宏觀指標(biāo)標(biāo)分析4.承德房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展分分析5.房地產(chǎn)相相關(guān)政策策6.未來發(fā)展展預(yù)測(cè)第二章宏宏觀環(huán)境境分析1.由于承德德市規(guī)劃劃三年大大變樣，，老城區(qū)區(qū)南遷，，直接帶帶動(dòng)開發(fā)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，，針對(duì)老老城區(qū)客客戶，在在開發(fā)區(qū)區(qū)置業(yè)是是首選。。2.人口目前前增長速速度不明明顯，購購買力不不足，但但由于老老城區(qū)南南遷，剛剛性需求求客戶巨巨多，目目前房地地產(chǎn)發(fā)展展速度高高于平常常。3.承德人均均GDP達(dá)到21988.4元合3402美元，承承德正處處于快速速發(fā)展階階段，目目前房地地產(chǎn)供給給需求旺旺盛，開開工面積積，竣工工面積年年銷售量量增幅較較大。房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格持續(xù)續(xù)上浮，，價(jià)格增增長水平平遠(yuǎn)遠(yuǎn)大大于同期期經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平平和居民民收入水水平。房房地產(chǎn)開開發(fā)水平平不高，，升幅較較快。承德房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)處于快快速發(fā)展展階段2000-4,000US$4,000-8,000US$8,000-20,000US$0-200US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期人均GDP和房地產(chǎn)產(chǎn)關(guān)系1.承德市功功能定位位2.城市規(guī)劃劃3.宏觀指標(biāo)標(biāo)分析4.承德房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展分分析5.房地產(chǎn)相相關(guān)政策策6.未來發(fā)展展預(yù)測(cè)第二章宏宏觀環(huán)境境分析宏觀政策策影響性性有限，，承德市市場(chǎng)敏感感度低政策目的的：支持持自住，，打擊投投資加大調(diào)控控力度穩(wěn)定房?jī)r(jià)價(jià)不力將將問責(zé)：：將房地地產(chǎn)調(diào)控控作為考考察執(zhí)政政的重要要因素加快建設(shè)設(shè)住房信信息系統(tǒng)統(tǒng)：銀行行與住建建部聯(lián)合合，實(shí)行行第二套套認(rèn)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)從嚴(yán)嚴(yán)，按房房不按貸貸，按家家庭認(rèn)定定的原則則差別化信信貸政策策實(shí)行更為為嚴(yán)格的的差別化化住房信信貸政策策：增加加第二套套購房首首付比例例，實(shí)行行二套房房貸上浮浮利率高房?jī)r(jià)地地區(qū)三套套房停貸貸：大部部分城市市停止發(fā)發(fā)放第三三套房貸貸，打擊擊投機(jī)行行為提高購房房門檻增加外地地人購房房難度：：部分地地區(qū)對(duì)不不能提供供1年以上當(dāng)當(dāng)?shù)丶{稅稅證明或或社會(huì)保保險(xiǎn)繳納納證明的的非本地地居民暫暫停發(fā)放放購買住住房貸款款限制購房房：地方方人民政政府可根根據(jù)實(shí)際際情況，，采取臨臨時(shí)性措措施，在在一定時(shí)時(shí)期內(nèi)限限定購房房套數(shù)響應(yīng)國家家號(hào)召，，積極支支持房地地產(chǎn)業(yè)承德市政政策情況況總體調(diào)控控力度較較弱，積積極執(zhí)行行“三年年大變樣樣”發(fā)展展戰(zhàn)略僅執(zhí)行銀銀行系統(tǒng)統(tǒng)內(nèi)部的的強(qiáng)制規(guī)規(guī)定，在在其他層層面仍有有促進(jìn)房房地產(chǎn)利利好的相相關(guān)政策策出臺(tái)大力執(zhí)行行“三年年大變樣樣”省級(jí)級(jí)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，推推動(dòng)舊城城改造，，進(jìn)一步步擴(kuò)了城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)需求客客群限制主城區(qū)區(qū)供應(yīng)量，，信貸政策策適當(dāng)寬松松出臺(tái)主城區(qū)區(qū)無新建商商品房的政政策，一方方面限制主主城供應(yīng)量量，有利于于價(jià)格水平平的提升；；另一方面面，為新區(qū)區(qū)的未來發(fā)發(fā)展奠定了了良好的客客源基礎(chǔ)實(shí)行第二套套房首付不不低于50%，利率上浮浮1.1倍；嚴(yán)控第第三套房貸貸款，基本本不發(fā)放，，但目前未未出臺(tái)如何何認(rèn)定三套套房的方式式；外地人人購房可不不提供一年年當(dāng)?shù)丶{稅稅證明，但但需當(dāng)?shù)厝巳诉M(jìn)行擔(dān)保保并提供收收入證明；；目前承德德尚未限制制家庭的購購房套數(shù)1.承德市功能能定位2.城市規(guī)劃3.宏觀指標(biāo)分分析4.承德房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展分析5.房地產(chǎn)相關(guān)關(guān)政策6.未來發(fā)展預(yù)預(yù)測(cè)第二章宏觀觀環(huán)境分析析未來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?jié)摿α薮螅锻顿Y客戶增增加城市南遷給給開發(fā)區(qū)帶帶來了大量量的人口，，人口帶動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，作作為未來城城市中心，，房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展速度會(huì)會(huì)大大增加加。十一五規(guī)劃劃中，規(guī)劃劃未來人口口達(dá)到80萬人，增長長23萬人，土地地規(guī)劃80平方公里，，增加25.17平方公里，，人口的增增加直接影影響房地產(chǎn)產(chǎn)供應(yīng)量的的增加，土土地面積的的增加證明明政府對(duì)規(guī)規(guī)劃的力度度很大，開開發(fā)商紛紛紛拿地，未未來的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)很強(qiáng)烈。。目前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)處于于快速發(fā)展展階段，在在未來規(guī)劃劃中會(huì)向平平穩(wěn)發(fā)展階階段過渡，，土地供應(yīng)應(yīng)量，開工工面積，竣竣工面積都都會(huì)相對(duì)的的減少，價(jià)價(jià)格平穩(wěn)。。承德市旅游游城市，夏夏天溫度適適宜，在未未來規(guī)劃中中可以達(dá)到到和三亞一一樣的旅游游城市，居居住和旅游游觀光于一一體，這樣樣投資的客客戶會(huì)大大大增加，增增加購買力力，進(jìn)一步步提高房地地產(chǎn)發(fā)展第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析承德市場(chǎng)三三年大變樣樣，從09年開始推進(jìn)進(jìn)，目前效效果已經(jīng)明明顯。2010年土地供應(yīng)應(yīng)量已經(jīng)達(dá)達(dá)到240萬平米。在在售項(xiàng)目結(jié)結(jié)余存量、、新入市土土地在09年獲得集中中釋放，09年市場(chǎng)的已已供應(yīng)和潛潛在供應(yīng)根根據(jù)統(tǒng)計(jì)，，已達(dá)到188萬平米。07-09年土地供應(yīng)應(yīng)量萬平米未來房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展?jié)摿α薮螅锻顿Y客戶增增加101.17188.6624047.28第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析第三梯隊(duì)第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)鑫苑、順弛弛、綠地、、建業(yè)等品品牌開發(fā)商商金源、布瑞瑞克、漢飛飛、開元等等知名開發(fā)發(fā)商其他中小企企業(yè)第一梯隊(duì)核核心競(jìng)爭(zhēng)力力：品牌、、產(chǎn)品創(chuàng)新新能力第二梯隊(duì)核核心競(jìng)爭(zhēng)力力：對(duì)本地地市場(chǎng)的把把握處于第一梯梯隊(duì)的外地地實(shí)力企業(yè)業(yè)由于產(chǎn)品品品質(zhì)較好好和創(chuàng)新較較多，在鄭鄭州市場(chǎng)上上形成了一一定程度的的品牌知名名度，積累累了一定品品牌價(jià)值（（天山水榭榭花都）處于第二梯梯隊(duì)的本地地知名企業(yè)業(yè)由于對(duì)本本地消費(fèi)者者需求的準(zhǔn)準(zhǔn)確把握，，雖然形成成了一定的的品牌知名名度，但是是品牌價(jià)值值較低。（（新世家））目前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商均均屬于第二二梯隊(duì)目前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商均均屬于第二二梯隊(duì)省內(nèi)實(shí)力開開發(fā)企業(yè)紛紛紛進(jìn)駐承承德市場(chǎng)河北天山房房地產(chǎn)，以高端為主，，08年進(jìn)入承德德，建筑面積積23萬平方米。。隆基泰禾實(shí)業(yè)集團(tuán)，以薄利多銷項(xiàng)目為主宏達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)，以中高檔項(xiàng)目位置鳳凰山房地地產(chǎn)，以高端項(xiàng)目為主項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模（萬平米）天山水榭花都23御龍翰府105鳳凰御景114陽光四季城8.5世紀(jì)城120港灣花園25.2第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶群群分析10年市場(chǎng)整體體價(jià)格達(dá)到到5400元/平米的水平平，其價(jià)格格漲幅較大大。11年市場(chǎng)價(jià)格格區(qū)間6000-12000元/平米價(jià)格一路上上行且漲幅幅較大商品住宅中中07年90平米以下占占住宅供應(yīng)應(yīng)量的14%，08年由于小戶戶型集中放放量，90平米以下已已占到40%，目前現(xiàn)狀狀市場(chǎng)中，，90平米以下的的有所減少少，占總市市場(chǎng)的27%別墅在商品品住宅中07年占比約13.16%，且全部集集中于雙橋橋區(qū)，08年市區(qū)無別別墅供應(yīng)。。高密度住宅宅頻頻亮相相，低密度度住宅缺乏乏三年內(nèi)各面面積區(qū)間比比例第三章區(qū)域域房地產(chǎn)特特征1.承德土地市市場(chǎng)成交量量分析2.承德開發(fā)商商分析3.承德價(jià)格分分析4.承德客戶特特征分析客戶特征承德市場(chǎng)的的高端客戶戶以本地客客戶為主，，外地客戶戶比例在逐逐年增加市區(qū)的客戶戶以大型企企業(yè)的中高高層及公務(wù)務(wù)員居多，，包括承鋼鋼、電場(chǎng)、、電力局、、醫(yī)院等下面縣市的的客戶以私私企老板居居多，主要要是礦主（（鐵礦、金金礦、煤礦礦等）客戶比例呈呈啞鈴型結(jié)結(jié)構(gòu)，頂端端客戶群數(shù)數(shù)量有限客群呈啞鈴鈴型結(jié)構(gòu)，，高端客戶戶以本地居居多第四章競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析1.各項(xiàng)目基本本信息2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析3.針對(duì)本案對(duì)對(duì)比第四章競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析1.各項(xiàng)目基本本信息2.競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析3.針對(duì)本案對(duì)對(duì)比項(xiàng)目名稱天山水榭花都承德世紀(jì)城三期港灣花園鳳凰御景和潤新城御龍翰府文軒茗園陽光四季城總建面（平米）23萬22萬（共143萬）11萬52萬100萬50多萬10多萬76.7萬產(chǎn)品類型別墅，板樓塔樓高層、小高層高層、多層、別墅高層、別墅高層高層高層、多層高層、多層容積率別墅0.72.21.81.152.52.942.82.5建筑樓層1層洋房7棟；3+1層洋房4棟；22層兩棟；7、12、[1]?18、21、25層各一棟25\28\32層高層和10層小高層6棟6層、6棟11層、4棟17層及5棟2-3層別墅12、18、25層29層25-26層27-33層27層層高（米）2.9米2.92.92.92.92.92.92.8戶型面積區(qū)間（平米）50-20093-16288-15580-26093-141100-15042-17060-200立面風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約北美風(fēng)情現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代簡(jiǎn)約立面材料涂料涂料涂料面磚、涂料涂料涂料涂料、底部面磚涂料雙橋區(qū)項(xiàng)目目概括建筑風(fēng)格以以現(xiàn)代簡(jiǎn)約約為主，大大多無明顯顯的建筑風(fēng)風(fēng)格特色目目前市場(chǎng)上上僅天山水水榭花都、、歐尚風(fēng)景景以歐式風(fēng)風(fēng)格為主，，定位市場(chǎng)場(chǎng)高端天山水榭花花都陽光四季城城港灣花園現(xiàn)代簡(jiǎn)約為為主，大部部分無明顯顯風(fēng)格容積率大多多在2.5以上，高層層為主，少少量項(xiàng)目有有低密度產(chǎn)產(chǎn)品建筑排布呈呈陣列式或或圍合式大多配以底底商及幼兒兒園等設(shè)施施集中商業(yè)較較少，僅天天山水榭花花都規(guī)劃5萬平米左右右商業(yè)德潤莊園港灣花園御龍翰府以小高層，，高層產(chǎn)品品為主，容容積率略低低于主城區(qū)區(qū)戶型較為單單一主要以二居居、三居為為主，少量量項(xiàng)目如天天山水榭花花都有贈(zèng)送送面積贈(zèng)送面積戶戶型受歡迎迎客戶注重戶戶型的性價(jià)價(jià)比優(yōu)勢(shì)，，喜歡實(shí)用用面積較大大的戶型，，如天山水水榭花都90平贈(zèng)20平面積的戶戶型暢銷重視朝向市場(chǎng)上認(rèn)可可南北向戶戶型，僅武武陽麗園出出現(xiàn)純北向向戶型，但但因其價(jià)格格較低，固固不太敏感感。現(xiàn)代城：三三室二廳102平米客廳主臥陽臺(tái)餐廳衛(wèi)生間衛(wèi)生間臥室構(gòu)架構(gòu)架構(gòu)架構(gòu)架廚房水榭花都：：二室二廳廳90平米，贈(zèng)40平米戶型較為單單一，重視視南向朝向向從客戶來源源來看，主主要以本市市的事業(yè)機(jī)機(jī)關(guān)單位、、私營業(yè)主主、拆遷戶戶及外縣的的礦主為主主，其中，，拆遷戶成成為普通住住宅的購買買主力軍雙橋區(qū)作為為承德老城城區(qū)，總體體項(xiàng)目檔次次及價(jià)格較較高，其購購買客群偏偏中高端15%20%15%20%20%客戶多為中中高端客戶戶從年齡來看看，30-50歲客戶是市市場(chǎng)的主力力軍，占市市場(chǎng)的50%，50歲以上客戶戶購買力也也不示弱占占15%.主要客群在在30-50歲之間10%15%35%25%15%市政府南遷遷，重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃發(fā)展區(qū)區(qū)域供應(yīng)量大而而集中，未未來城市主主要住宅區(qū)區(qū)拆遷力度大大，未來供供地充足第四章競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析析1.各項(xiàng)目基本本信息2競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分分析3.針對(duì)本案對(duì)對(duì)比天山水榭花花都規(guī)劃承德?天山水榭花花都，占地地80845平方米，建建筑面積23萬平米，打打造鬧市中中的低密度度住宅天山水榭花花都位置目前從北京京開車至承承德需2.5個(gè)小時(shí)，09年9月京承高速速修通后僅僅需1.5個(gè)小時(shí)，待待京承城際際鐵路通車車后，從北北京到承德德僅需50分鐘。北京京——-承德，一小小時(shí)生活圈圈指日可待待。項(xiàng)目周周邊交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)四通八八達(dá)，開車車出行各處處都十分方方便快捷。。門口就有有6、10、16、26、28、118路等多條公公交路線。。。多條交通主主干道交相相貫穿其間間，距離市市中心廣場(chǎng)場(chǎng)約1500米，距離避避暑山莊約約2000米，翠橋路十分鐘車程五分鐘車程市中心高端端住宅，低低端決定價(jià)價(jià)值市場(chǎng)稀缺的的西班牙風(fēng)風(fēng)情建筑群群建筑特色布局依照地地形，錯(cuò)落落有致紅色坡屋頂頂、圓弧檐檐口，、文文化石外墻墻、馬蹄窗窗、弧型墻墻及一步陽陽臺(tái)，卷拱拱、陶瓦、、氣孔配合合文化石與與手抹墻面面承德首席臺(tái)臺(tái)地水景園園林園林依勢(shì)而而建，同時(shí)時(shí)融溪水、、跌水、疊疊水、薄水水于一體，，營造出““隱、閑、、散”的生生活意境，，構(gòu)筑承德德首席臺(tái)地地水景園林林馬德里、風(fēng)風(fēng)景山城以以及濱海城城市三大南南歐主題景景觀組團(tuán)，，將建筑、、環(huán)境、自自然、人文文交融提煉煉，通過藝藝術(shù)的排布布，形成清清晰的景觀觀軸線，貫貫穿小區(qū)南南北充分考量地地塊的特質(zhì)質(zhì)，結(jié)合國國際最新規(guī)規(guī)劃理念，，通過大量量水景的打打造，將水水系最大限限度的引入入整個(gè)社區(qū)區(qū)，并一直直延伸到社社區(qū)每一個(gè)個(gè)角落，豐豐富水系隨隨著原生的的地貌變化化起伏有致致，渾然天天成，把““碧、漾、、游、趣””的園林精精髓發(fā)揮得得淋漓盡致致實(shí)力力團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：【澳大大利利亞亞伯伯濤濤】澳大大利利亞亞最最大大的的建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司，，1999年世世界界建建筑筑雜雜志志的的排排名名第第八八位位園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)：：【美國國貝貝爾爾高高林林】在全全世世界界規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的專專業(yè)業(yè)界界中中保保持持領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)地地位位，，20年獲獲獎(jiǎng)獎(jiǎng)超超過過百百余余項(xiàng)項(xiàng)物業(yè)業(yè)管管理理：：【天山山物物業(yè)業(yè)】國家家三三級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)的的物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)，，先先后后三三年年榮榮獲獲省省級(jí)級(jí)、、國國家家級(jí)級(jí)多多項(xiàng)項(xiàng)榮榮譽(yù)譽(yù)開發(fā)發(fā)商商：：【天山山地地產(chǎn)產(chǎn)】河北北天天山山集集團(tuán)團(tuán)創(chuàng)創(chuàng)始始于于1980年，，總總部部設(shè)設(shè)在在石石家家莊莊，，下下設(shè)設(shè)十十三三個(gè)個(gè)全全資資子子公公司司和和多多個(gè)個(gè)工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)，，擁擁有有員員工工一一萬萬多多名名，，集集建建筑筑、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)、、高高科科技技工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展、、市市政政工工程程、、質(zhì)質(zhì)量量檢檢測(cè)測(cè)、、物物業(yè)業(yè)管管理理、、休休閑閑娛娛樂樂為為一一體體，，具具備備國國家家建建筑筑總總承承包包一一級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)、、國國家家房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)一一級(jí)級(jí)資資質(zhì)質(zhì)，，2006年躋躋身身““石石家家莊莊市市百百強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)前前十十名名””，，系系河河北北省省重重點(diǎn)點(diǎn)扶扶持持的的民民營營企企業(yè)業(yè)之之一一營銷銷代代理理：：【合富富輝輝煌煌】業(yè)內(nèi)內(nèi)知知名名營營銷銷代代理理商商實(shí)力力團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)聯(lián)聯(lián)手手打打造造項(xiàng)目名稱花園洋房高層別墅商業(yè)面積（萬平米）2.39.21.54銷售情況100%85%85%80%一期期開開盤盤2棟，，二二期期已已開開售售3棟都都已已基基本本售售罄罄自2008年8月開開盤盤至至今今，，月月均均銷銷售售量量3700平米米，，月月均均銷銷售售套套數(shù)數(shù)20-30套項(xiàng)目目一一期期推推出出花花園園洋洋房房和和13#小高高層層、、14#高層層，，花花園園洋洋房房以以大大面面積積的的贈(zèng)贈(zèng)送送，，6500元/平米米的的高高性性價(jià)價(jià)比比給給市市場(chǎng)場(chǎng)帶帶來來驚驚喜喜，，去去化化速速度度較較快快，，是是最最早早售售罄罄的的部部分分小高層和高層層以7000元/平米加贈(zèng)送面面積的方式贏贏得了市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)了了平穩(wěn)銷售，，目前均價(jià)價(jià)價(jià)格已達(dá)到8500元/平米，最高價(jià)價(jià)格達(dá)到15000元/平米。銷售情況整體體平穩(wěn)客戶特征年齡：35-45歲家庭結(jié)構(gòu)：以以三口之家為為主客戶來源：90%本地客戶，包包含市區(qū)及外外縣；10%外地客戶，北北京投資客戶戶為主職業(yè)特征：大大部分私企老老板，主要是是礦主，少部部分公務(wù)員，，包括電力局局、醫(yī)院等客戶偏好：40歲以上客戶傾傾向于低密度度產(chǎn)品，關(guān)注注立面和戶型型客戶以私企老老板、礦主、、公務(wù)員為主主天山水榭花都都產(chǎn)品分析承德?天山水榭花都都，俊秀的三三角屋頂，赭赭褐色建筑立立面，透出西西班牙宮廷貴貴族般獨(dú)有的的高貴浪漫，，錯(cuò)落有致的的建筑結(jié)構(gòu)、、高低錯(cuò)落的的布局、通透透的陽臺(tái)和通通達(dá)的列柱、、豐富的虛實(shí)實(shí)對(duì)比、柔和和的色彩序列列、質(zhì)樸的材材料搭配細(xì)膩膩的裝飾點(diǎn)綴綴，諸多元素素完美結(jié)合，，打破了傳統(tǒng)統(tǒng)居住建筑呆呆板的格局，，使得建筑整整體上更富有有層次。濃郁郁的西班牙氣氣息更深化了了優(yōu)雅的品位位，讓您在品品味生活之時(shí)時(shí)，亦會(huì)深深深領(lǐng)悟到宮廷廷貴族的特權(quán)權(quán)。承德天天山水水榭花花都14號(hào)樓高高層A戶型（（標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層））3室2廳1衛(wèi)1廚119.11㎡㎡贈(zèng)送面面積達(dá)達(dá)到15-0平米客廳和和餐廳廳相連連，大大大增增加客客戶的的使用用面積積名廚明明衛(wèi)設(shè)設(shè)計(jì)通通風(fēng)采采光效效果更更佳戶型基基本方方正，，雙南南向臥臥室，，通風(fēng)風(fēng)采光光效果果好，，戶型型線路路流暢暢，動(dòng)動(dòng)靜分分離。。臥室室能做做到干干濕分分離室內(nèi)全全是剪剪力墻墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，自自由空空間較較少，，陽臺(tái)臺(tái)空間間過大大，使使用率率不高高承德天天山水水榭花花都13號(hào)樓小小高層層E戶型2室2廳2衛(wèi)1廚105.60㎡㎡戶型實(shí)實(shí)用率率不高高，進(jìn)進(jìn)深過過長，，不能能完全全得到到日照照，客客廳和和餐廳廳為一一體，，客戶戶活動(dòng)動(dòng)受到到限制制戶型功功能房房搭配配合理理，雙雙南向向臥室室，采采光效效果好好，明明廚名名衛(wèi)，，通風(fēng)風(fēng)效果果好。。能做做到動(dòng)動(dòng)靜分分離。。贈(zèng)送面面積能能到10平米客廳和和餐廳廳為一一體功功能區(qū)區(qū)公用用，客客戶活活動(dòng)受受到限限制樓梯的的設(shè)計(jì)計(jì)大大大增加加戶型型的是是使用用率承德天天山水水榭花花都13號(hào)樓小小高層層B戶型1室1廳1衛(wèi)1廚60.80㎡戶型設(shè)設(shè)計(jì)獨(dú)獨(dú)特，，中間間陽臺(tái)臺(tái)設(shè)置置，花花園做做到戶戶內(nèi)，，名廚廚明衛(wèi)衛(wèi)。通通風(fēng)好好，客客廳和和餐廳廳相連連，舒舒適度度提高高。戶型進(jìn)進(jìn)深過過長，，廚房房和衛(wèi)衛(wèi)生間間布局局不合合理，，沒有有做到到污靜靜分離離，陽陽臺(tái)設(shè)設(shè)在中中間大大大減減少空空間的的使用用率。。沒有有贈(zèng)送送面積積雙南向向臥室室，采采光好好陽臺(tái)的的設(shè)計(jì)計(jì)減少少空間間使用用率，，使空空間布布局不不合理理天山水水榭花花swot分析優(yōu)勢(shì)危機(jī)機(jī)會(huì)劣勢(shì)項(xiàng)目自自身位位置優(yōu)優(yōu)越，，處于于雙橋橋區(qū)市市中心心，使使項(xiàng)目目交通通，教教育，，醫(yī)療療等配配套十十分完完善，，增加加項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值。天山開開發(fā)商商是河河北有有名的的開發(fā)發(fā)商，，品牌牌的樹樹立對(duì)對(duì)項(xiàng)目目發(fā)展展有極極大的的幫助助。項(xiàng)目本本身為為低密密度住住宅，，承德德市場(chǎng)場(chǎng)缺乏乏，低低密度度住宅宅發(fā)展展前景景好。。項(xiàng)目附附加值值夠多多，能能夠吸吸引客客戶相對(duì)獨(dú)獨(dú)立的的商業(yè)業(yè)配套套，包包含酒酒店、、商業(yè)業(yè)街，，獨(dú)棟棟商業(yè)業(yè)，促促進(jìn)價(jià)價(jià)值提提高項(xiàng)目本本身戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)有有一些些缺點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)深長長是共共同點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目定定位為為高端端，服服務(wù)于于高端端客戶戶，像像低端端和中中端客客戶無無法滿滿足。。周邊的的烈士士陵園園對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生一一定負(fù)負(fù)面影影響戶型設(shè)設(shè)計(jì)可可以向向提高高使用用率的的方向向發(fā)展展。城區(qū)南南遷開開發(fā)區(qū)區(qū)。老老城區(qū)區(qū)作為為旅游游區(qū)，，升值值潛力力可以以得到到提升升。可以發(fā)發(fā)展自自身項(xiàng)項(xiàng)目的的配套套設(shè)施施，提提升項(xiàng)項(xiàng)目自自身價(jià)價(jià)值。。低密度度產(chǎn)品品去化化速度度慢，，影響響開發(fā)發(fā)商回回款，，不方方便滾滾動(dòng)開開發(fā)。。天山水水榭花花都新世家家位置：：位于于雙橋橋區(qū)老老城區(qū)區(qū)翠橋橋路西西側(cè)，，交通通，配配套十十分完完善。。配套：：最近近的超超市，，學(xué)校校，醫(yī)醫(yī)院等等配套套只需需要十十分鐘鐘車程程。產(chǎn)品：項(xiàng)目目自身以低低密度產(chǎn)品品為主，其其他產(chǎn)品為為輔。打造造宮廷貴族族的生活氣氣氛周邊環(huán)境：：多以老舊舊小區(qū)為主主，沒有較較大的園林林和水系。。位置：處于于承德雙橋橋區(qū)開發(fā)區(qū)區(qū)市政府西西側(cè)。前交交通配套基基本完善。。配套：由于于是開發(fā)區(qū)區(qū)。目前規(guī)規(guī)劃有限，，沒有大型型的超市，，醫(yī)院，學(xué)學(xué)校，最近近的大學(xué)城城也要十分分鐘車程。。產(chǎn)品：本案案多以高層層為主，花花園洋房為為輔。打造造觀景大宅宅。周邊環(huán)境：：本案西邊邊緊靠五烈烈河，東邊邊九華山，，風(fēng)景空氣氣都十分不不錯(cuò)。第五章承德德未來發(fā)展展規(guī)劃承德加快建建設(shè)國際旅旅游城市加強(qiáng)生態(tài)建建設(shè)彰顯魅魅力多年來，承承德依托““三北”防防護(hù)林體系系建設(shè)，實(shí)實(shí)施了退耕耕還林、京京津風(fēng)沙源源治理等林林業(yè)重點(diǎn)工工程，以庫庫區(qū)周圍、、風(fēng)沙前沿沿、河流源源頭等生態(tài)態(tài)脆弱區(qū)和和環(huán)城鎮(zhèn)周周圍生態(tài)敏敏感區(qū)為重重點(diǎn)，進(jìn)行行綜合治理理，初步建建成了灤河河上游水源源涵養(yǎng)林、、沿邊沿壩壩防風(fēng)固沙沙林、低山山丘陵水保保經(jīng)濟(jì)林等等五大防護(hù)護(hù)林為主的的“生態(tài)屏屏障”。承德市37個(gè)項(xiàng)目提升升城市品質(zhì)質(zhì)加快便民市市場(chǎng)建設(shè)承德市堅(jiān)持持公益性和和市場(chǎng)化相相結(jié)合，舊舊市場(chǎng)改造造和新市場(chǎng)場(chǎng)建設(shè)相協(xié)協(xié)調(diào)，設(shè)施施建設(shè)和運(yùn)運(yùn)行管理相相銜接的思思路，新建建了三個(gè)大大型綜合市市場(chǎng)，設(shè)有有725個(gè)攤位，新新設(shè)便民商商亭100個(gè)，設(shè)置小小攤點(diǎn)20個(gè)；關(guān)閉了了西大街夜夜市，在城城郊處開辟辟了新市。。合理布局建建設(shè)停車場(chǎng)場(chǎng)。強(qiáng)化改造擴(kuò)擴(kuò)容，對(duì)舊舊小區(qū)內(nèi)規(guī)規(guī)模小、設(shè)設(shè)施不完善善的停車場(chǎng)場(chǎng)實(shí)施擴(kuò)容容，提檔改改造；對(duì)改改造建設(shè)的的繁華街區(qū)區(qū)，預(yù)留停停車場(chǎng)地，，有條件的的轉(zhuǎn)入地下下；利用空空閑場(chǎng)地建建設(shè)公共停停車場(chǎng)，在在新建居住住小區(qū)規(guī)劃劃臨時(shí)停車車位，并新新建了兩處處較大停車車場(chǎng)和一處處立體停車車庫。提升亮化美美化水平，，打造皇家家特色景觀觀帶。圍繞避暑山山莊、外八八廟古建筑筑群，實(shí)施施了亮化提提升工程，，打造獨(dú)特特的皇家山山莊和佛家家寺廟夜景景觀。提升升城市景觀觀帶和服務(wù)務(wù)休閑場(chǎng)所所的亮化水水平，打造造宜游的城城市夜景體體系。新增增了避暑山山莊宮門及及山莊內(nèi)古古建筑亮化化點(diǎn)位11處、外八廟廟古建筑亮亮化點(diǎn)位8處、武烈河河沿線重點(diǎn)點(diǎn)建筑亮化化點(diǎn)位9處，完善了了市中心區(qū)區(qū)原有點(diǎn)位位的亮化。。高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施施園林綠化化工程。今年重點(diǎn)實(shí)實(shí)施山體園園林景觀建建設(shè)、濱河河園林景觀觀建設(shè)、景景區(qū)周圍園園林景觀建建設(shè)、道路路綠化景觀觀建設(shè)等八八個(gè)項(xiàng)目，，開工建設(shè)設(shè)武烈河上上游至雙峰峰寺水庫間間的河道生生態(tài)景觀，，完成城市市中央濕地地公園、新新城灤河景景觀帶建設(shè)設(shè)，繼續(xù)實(shí)實(shí)施灤河市市區(qū)段、獅獅子溝旱河河的綠化工工程，完善善二仙居旱旱河綠化，，推進(jìn)紅石石砬、大石石廟、石洞洞子溝、牛牛圈子溝旱旱河的綠化化。同時(shí)，，大力實(shí)施施避暑山莊莊及外八廟廟周圍地域域的綠化工工程，建設(shè)設(shè)自然式園園林景觀，，為山莊和和外廟戴上上“綠色項(xiàng)項(xiàng)鏈”。承德市37個(gè)項(xiàng)目提升升城市品質(zhì)質(zhì)承德的未來來規(guī)劃說明明承德當(dāng)前前的房地產(chǎn)產(chǎn)已出現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，不不在是價(jià)格格的競(jìng)爭(zhēng)，，已經(jīng)從價(jià)價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)晉升到產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)生改改變價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前未來‘一核兩帶四四個(gè)增長極極’是承德德加快發(fā)展展的‘新引引擎’，加加速轉(zhuǎn)型的的‘助推劑劑’一核兩帶四四個(gè)增長極極“一核”即國國際旅游城城市核心區(qū)區(qū)，包括雙雙橋區(qū)、雙雙灤區(qū)、營營子區(qū)、高高新區(qū)及承承德縣。未未來的5年，承德市市將以轉(zhuǎn)型型提升為目目標(biāo)，以開開放創(chuàng)新為為手段，以以產(chǎn)業(yè)聚集集為重點(diǎn)，，以新城建建設(shè)為平臺(tái)臺(tái)，加快發(fā)發(fā)展休閑旅旅游產(chǎn)業(yè)，，大力發(fā)展展現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)和高新新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)，建設(shè)功功能完善、、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)達(dá)、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、品牌牌響亮的國國際旅游城城市核心區(qū)區(qū)。一核“兩帶”即西西南豐灤興興經(jīng)濟(jì)帶和和沿遼蒙經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶。西西南經(jīng)濟(jì)帶帶，包括緊緊臨北京的的豐寧、灤灤平、興隆隆3個(gè)縣，將主主動(dòng)接受首首都輻射帶帶動(dòng)作用，，推動(dòng)傳統(tǒng)統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)業(yè)提層級(jí)、、戰(zhàn)略性新新興產(chǎn)業(yè)成成規(guī)模、現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)上水平、、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)業(yè)增質(zhì)效，，努力打造造實(shí)力雄厚厚的經(jīng)濟(jì)崛崛起帶。兩帶“四個(gè)增長極極”，即加加快建設(shè)國國際休閑旅旅游基地、、國家釩鈦鈦資源利用用產(chǎn)業(yè)基地地、首都綠綠色有機(jī)農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)加工基