2022年行業(yè)分析什么是調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳政策

什么是調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳政策可能是由于２００４年１０月２９日個(gè)人房貸利率提高的幅度較小，從而并沒有從根本上遏制住中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲趨勢(shì)，因此，央行在２００５年３月１７日宣布，再次調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策。

我們對(duì)這次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的評(píng)論是，政策的方向是正確的（即抑制需求），政策的效果尚不能確定，但是政策明顯具有“一刀切”的問題，即它對(duì)投機(jī)者、投資者和一般購房者都將產(chǎn)生負(fù)面影響，而且對(duì)于投資者和一般購房者的影響可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投機(jī)者。

我們認(rèn)為，從２００３年下半年開頭，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上揚(yáng)在很大程度上已經(jīng)受投機(jī)因素打算。一方面，人民幣匯率升值預(yù)期導(dǎo)致的熱錢流入，有很大一部分進(jìn)入了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。依據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的資料，２００４年ＦＤＩ進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)的資金規(guī)模大致為：合同利用金額為１３４．９億美元，實(shí)際使用金額為５９．５億美元。假如我們把非海外機(jī)構(gòu)投資者投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金規(guī)模算進(jìn)去，外資流入中國房地產(chǎn)業(yè)的資金可能要翻好幾倍。另一方面，中國股市的不景氣和債市的發(fā)育不全導(dǎo)致國內(nèi)套利資金除了進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)外別無其他選擇。由于投機(jī)者購買房地產(chǎn)的目的不是長(zhǎng)期持有，而是在短期內(nèi)出售以獵取差價(jià)，因此貸款利率的微調(diào)和提高首付比率對(duì)于他們來說并非有效的遏制手段。相反，對(duì)于賺取租金收益的投資者和購買房地產(chǎn)自住的一般購房者而言，這兩項(xiàng)政策或者提高了購房的成本，或者延遲了他們購房的時(shí)間，這在較大程度上壓縮了他們的合理需求。換句話說，央行的新政策強(qiáng)調(diào)了總量性因素但忽視了結(jié)構(gòu)性因素。

那么，什么是調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最佳政策呢？我們認(rèn)為，最佳的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策必需能夠?qū)⑼稒C(jī)者與投資者以及一般購房者有效地區(qū)分開來。政策在重點(diǎn)遏制投機(jī)者惡性炒作的同時(shí)，還應(yīng)鼓舞投資者和一般購房者的正常需求，以促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康進(jìn)展。明顯，提高房貸利率和提高首付比率都不是這一意義上的最佳政策。

我們認(rèn)為，有必要將目前對(duì)于購買經(jīng)濟(jì)適用房在房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的限制推廣開來。例如，央行可以規(guī)定，從某月某日起，居民和非居民購買的房地產(chǎn)在５年之內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓其產(chǎn)權(quán)。這項(xiàng)政策對(duì)于購買房屋自住的一般消費(fèi)者以及購房出租的投資者來說并沒有任何明顯影響，卻可以有效遏制通過在短期內(nèi)買賣房屋套取差價(jià)的投機(jī)行為。

當(dāng)然，這項(xiàng)政策并非沒有任何缺點(diǎn)，最大的一個(gè)問題是在幾年時(shí)間內(nèi)可能會(huì)不利于中國國內(nèi)二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)展。但是相對(duì)于其他政策而言，這項(xiàng)政策能夠特別有效地降低中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為，同時(shí)并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成明顯的緊縮壓