常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告二

常熟虞山工業(yè)園區(qū)地塊項(xiàng)目定位報(bào)告2006.04.20璀璨繁華光榮夢(mèng)想璀璨繁華——

理性論證的思辨，激情火花的碰撞項(xiàng)目挑戰(zhàn)性激起我們的沖動(dòng)與興奮光榮夢(mèng)想——

捍衛(wèi)我們的光榮（拒絕平庸，超越自我）成就貴司的夢(mèng)想（追求旺租、打造經(jīng)典）報(bào)告思路分析市場(chǎng)認(rèn)識(shí)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位提案大綱第一部分市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目分析第三部分定位研究第一部分市場(chǎng)分析

讓我看看你的城市，我就能說(shuō)出這個(gè)城市的居民在文化上追求的是什么?！绹?guó)著名城市學(xué)家伊里爾·沙里寧

印象常熟百?gòu)?qiáng)前列蘇南四小龍山水成林悠久文明天下常熟魅力獨(dú)具印象常熟市場(chǎng)初探經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)；人均收入不斷提高；2005年度全國(guó)中小城市綜合實(shí)力100強(qiáng)第8名近年地產(chǎn)勢(shì)頭發(fā)展迅猛；一線大牌開發(fā)企業(yè)紛紛搶攤常熟市場(chǎng)；房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)跳躍式發(fā)展；住宅相對(duì)更成熟，商業(yè)地產(chǎn)正在起步。概況：96年建設(shè)開發(fā)，常熟市三大工業(yè)板塊之一，國(guó)家級(jí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)科技園，常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地位置：地處虞山鎮(zhèn)，位于市區(qū)北部，依山傍水，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷規(guī)模：規(guī)劃面積25平方公里，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)200多家入駐園區(qū)，項(xiàng)目投資總額超過(guò)150億元，新建廠房超380萬(wàn)平方米規(guī)劃：以電子電器、機(jī)械制造為特色的產(chǎn)業(yè)群體的“外向型、科技型、規(guī)模型、環(huán)保型”的高新產(chǎn)業(yè)園高新園區(qū)整體分析園區(qū)情況分析析產(chǎn)業(yè)園企業(yè)分分析企業(yè)類別：服服裝、電子、、光電等企業(yè)規(guī)模：不不一，100人－2000多人的企企業(yè)都有；企業(yè)性質(zhì)：外外資企業(yè)較多多，早期有部部分內(nèi)資服裝裝企業(yè)；內(nèi)貿(mào)貿(mào)不多，外貿(mào)貿(mào)為主；他們，在成就就價(jià)值！入駐企業(yè)物業(yè)業(yè)分析項(xiàng)目周邊的企企業(yè)多為買地地開發(fā)型，自自身都有辦公公、廠房、公公寓和食堂；；地價(jià)為10－12萬(wàn)/畝，目前土土地供應(yīng)控制制嚴(yán)格，相對(duì)對(duì)緊張，一般般總投資1000萬(wàn)美元元以上，才能能買地；邊緣工業(yè)區(qū)如如方浜工業(yè)區(qū)區(qū)有部分現(xiàn)房房出租（售）），也都配套套好了上述設(shè)設(shè)施，5000平方左右右的建筑面積積，50年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，700萬(wàn)；園區(qū)職工生活活寫真普通藍(lán)領(lǐng)階層層，吃、住都都在廠里，周周末（休假））會(huì)到市區(qū)來(lái)來(lái)；中高層管理人人員，部分住住廠里，但多多數(shù)住市區(qū)，，辦公多在廠廠里的辦公樓樓，休閑娛樂(lè)樂(lè)都在市區(qū)；；對(duì)于部分住廠廠的中高層管管理人員和藍(lán)藍(lán)領(lǐng)而言，生生活工作都在在一個(gè)局促的的空間，單調(diào)調(diào)、乏味可想想而知；來(lái)往市區(qū)的中中高層管理人人員，午間、、下午的商務(wù)務(wù)、休閑、娛娛樂(lè)活動(dòng)只能能到市區(qū)，但但時(shí)間成本比比較高。園區(qū)配套分析析產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)有有三個(gè)商業(yè)住住宅配套區(qū)：：分別為珠海海路以東、常常福路以西的的大型商業(yè)住住宅配套區(qū)（（規(guī)劃中）、、外環(huán)北路以以南與市區(qū)臨臨近的綜合商商住配套區(qū)（（有學(xué)校、酒酒店、社區(qū)商商業(yè)、新開發(fā)發(fā)的住宅等））和望虞河以以西、金陵路路以南的集中中居住和商業(yè)業(yè)配套區(qū)。歐尚超市即將將開業(yè)，將成成為開發(fā)區(qū)最最大的商業(yè)配配套；明日星城，以以70萬(wàn)的建建筑體量成為為離園區(qū)最近近，銜接園區(qū)區(qū)、市區(qū)的最最大的住宅配配套區(qū)，常熟熟老街一期即即將落幕，二二期將啟動(dòng)，，影響輻射力力不可小噓，，銜接市區(qū)的的幾個(gè)別墅區(qū)區(qū)都以園區(qū)高高端人群為目目標(biāo)客戶；常熟國(guó)際飯店店、梅園賓館館、森林大酒酒店等是園區(qū)區(qū)外圍的主要要酒店配套。。休閑娛樂(lè)、美美食餐飲、商商務(wù)聚會(huì)設(shè)施施除了周邊酒酒店內(nèi)的配套套，比較欠缺缺。配套分析結(jié)論論居家住宅配套套豐富多樣且且數(shù)量龐大，，但商務(wù)居所所欠缺；雖有酒店但都都比較偏遠(yuǎn)，，經(jīng)濟(jì)型舒適適酒店欠缺；；大商業(yè)配套有有，但服務(wù)周周邊的小社區(qū)區(qū)商業(yè)明顯不不足；民以食為天，，餐飲配套明明顯不足；商務(wù)、休閑、、娛樂(lè)設(shè)施偏偏遠(yuǎn)。消費(fèi)者分析廠區(qū)藍(lán)領(lǐng)：年年齡多集中于于20~25歲之間，偏偏年輕化，絕絕大多數(shù)為結(jié)結(jié)伴而行，喜喜歡流行，追追逐時(shí)尚，愛愛到市區(qū)逛街街，但收入有有限，相當(dāng)收收入要解濟(jì)家家庭，日常必必備的購(gòu)物存存在諸多不便便；中高層管理人人員：年齡多多在25－33之間，收收入相對(duì)豐厚厚，講究生活活品味，交際際圈子比較廣廣，會(huì)朋友，，談戀愛，消消費(fèi)力大，部部分已經(jīng)有房房，部分還沒(méi)沒(méi)有，很多沒(méi)沒(méi)有結(jié)婚的他他們需要一個(gè)個(gè)自我空間；；高層決策管理理人員：年齡齡35－55左右，事業(yè)業(yè)有成，收入入豐厚，講究究身份認(rèn)同感感，基本都有有車，市區(qū)有有房或外地有有房，且不只只一套，作為為老總級(jí)人物物，他們的朋朋友也都是商商業(yè)精英，他他們?nèi)ψ臃浅３V，他們是是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的強(qiáng)力推動(dòng)者者，處在事業(yè)業(yè)成長(zhǎng)期和收收獲期的他們們，壓力也非非常大，除了了家庭，他們們中不少還有有異性知己，，另一個(gè)感情情寄托，但又又不能公開，，所以他們需需要一個(gè)獨(dú)立立的小公館。。市場(chǎng)分析結(jié)論論開發(fā)區(qū)的大宗宗配套雖具備備，但多偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)；能滿足開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)各種消費(fèi)費(fèi)者需求的個(gè)個(gè)性配套明顯顯缺乏；開發(fā)區(qū)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)者相對(duì)比較較集中，群組組特征比較明明顯，消費(fèi)潛潛力大，存在在較強(qiáng)的個(gè)性性需求。知己知彼，百百戰(zhàn)不殆。——《孫子兵兵法》第二部分項(xiàng)項(xiàng)目分析周邊環(huán)境SWOT分析析項(xiàng)目類型分析總結(jié)項(xiàng)目分析部分分項(xiàng)目分析部分分——四至分分析項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析優(yōu)勢(shì)（STRENGTHS）地塊方正，利利于規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)；地段好，緊靠靠管委會(huì)，國(guó)國(guó)際大企業(yè)集集中；兩面鄰路，交交通便捷；周邊項(xiàng)目對(duì)我我地塊的干擾擾??；劣勢(shì)（WEAKNESSES）地塊面積不大大，如果實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多種功能，，相對(duì)會(huì)比較較局促；自成一體，沒(méi)沒(méi)有依托，不不利于形成氣氣候；項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析機(jī)會(huì)（OPPORTUNITIES）周邊人群聚集集，消費(fèi)潛力力大；園區(qū)內(nèi)缺乏綜綜合型的配套套項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展展，園區(qū)發(fā)展展依舊迅猛；；在園區(qū)的核心心地帶，沒(méi)有有商業(yè)、居住住配套，需求求饑渴。項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析威脅（THREATS））經(jīng)濟(jì)衰退或其其他不可抗力力；周邊配套迅速速成熟，形成成氣候。項(xiàng)目分析部分分——地塊SWOT分析析項(xiàng)目分析結(jié)論論一塊小而精的的地；一塊優(yōu)勢(shì)很多多的地；一塊機(jī)會(huì)大于于威脅的地；；一塊需要智慧慧與挑戰(zhàn)精神神的地；一個(gè)可以成就就財(cái)富夢(mèng)想的的項(xiàng)目。面對(duì)挑戰(zhàn)，思思路決定出路路。第三部分定定位研究發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空缺缺，可如何做做好自己？

項(xiàng)目開發(fā)定位位原則根據(jù)項(xiàng)目的不不同，開發(fā)商商不同發(fā)展階階段的不同，，項(xiàng)目開發(fā)定定位的原則也也有差異，但但總體講有如如下幾類：1、風(fēng)險(xiǎn)最小小化；2、利潤(rùn)最大大化；3、周期最短短化；4、影響最大大化。本項(xiàng)目開發(fā)定定位用足容積率，，實(shí)現(xiàn)效益最最大化；創(chuàng)新產(chǎn)品，迎迎合市場(chǎng)，并并引導(dǎo)市場(chǎng)，，降低風(fēng)險(xiǎn)；；準(zhǔn)備充分，快快打快銷，一一鼓作氣，成成就輝煌。項(xiàng)目定位分析析——市場(chǎng)定位位一個(gè)集酒店、、居住、購(gòu)物物、餐飲、娛娛樂(lè)為一體的的國(guó)際商務(wù)港港；為園區(qū)企業(yè)做做配套，成為為企業(yè)發(fā)展的的助力器；服務(wù)園區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)，助力企業(yè)業(yè)騰飛；讓生活更方便便，讓工作更更愜意。酒店：經(jīng)濟(jì)舒舒適型酒店(含多功能商商務(wù)會(huì)議中心心)；居?。核饺松躺虅?wù)會(huì)館；購(gòu)物：社區(qū)型型的購(gòu)物中心心；餐飲：商務(wù)簡(jiǎn)簡(jiǎn)餐，大眾聚聚餐，特色美美食；娛樂(lè)：KTV，桌球，麻麻將等。項(xiàng)目定位分析析——功能定位位商業(yè)設(shè)施，以以租帶售，租租售結(jié)合；酒店住宅：產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售，快快速回籠。項(xiàng)目定位分析析——經(jīng)營(yíng)定位位謝謝，，期待待與您您共同同成就就財(cái)富富夢(mèng)想想！時(shí)間倉(cāng)倉(cāng)促，，敬請(qǐng)請(qǐng)斧正正！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。21:42:2021:42:2021:421/7/20239:42:20PM11、以以我我獨(dú)獨(dú)沈沈久久，，愧愧君君相相見見頻頻。。。。1月月-2321:42:2021:42Jan-2307-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。21:42:2021:42:2021:42Saturday,January7,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。1月-231月-2321:42:2021:42:20January7,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。07一月月20239:42:20下下午21:42:201月-2315、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。一月239:42下午午1月-2321:42January7,202316、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2023/1/721:42:2021:42:2007January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時(shí)時(shí)，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點(diǎn)的的射線向前前。。9:42:20下下午9:42下下午21:42:201月-239、沒(méi)有失敗，，只有暫時(shí)停停止成功！。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很很多多事11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。。1月-2303:18:1703:18Jan-2328-Jan-2312、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。。03:18:1703:18:1703:18Saturday,January28,202313、不知香積寺，數(shù)里入云峰。。1月-231月-2303:18:1703:18:17January28,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。28一月20233:18:17上午03:18:171月-2315、楚塞三湘接，荊門九派通。。。一月233:18上午1月-2303:18January28,202316、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。。2023/1/283:18:1703:18:1728January202317、空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。。3:18:17上午3:18上午03:18:171月-239、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。。1月-231月-23Saturday,January28,202310、閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。03:18:1703:18:1703:181/28/20233:18:17AM11、越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。1月-2303:18:1703:18Jan-2328-Jan-2312、越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。03:18:1703:18:1703:18Saturday,January28,202313、知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。1月-231月-2303:18:1703:18:17January28,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。28一月20233:18:17上午03:18:171月-2315、最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。。一月233:18上午1月-2303:18January28,202316、業(yè)余生活要有意義，不要越軌。2023/1/283:18:1703:18: