《稅法》課件第7章-資源類稅法

第七章資源稅法

學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過本章的學(xué)習(xí)，理解并掌握資源類稅法的基本法律內(nèi)容；重點掌握資源類稅法各稅種應(yīng)納稅額的計算。重點問題

能夠熟練把握資源類稅法的計征管理；能夠正確處理資源類稅法各稅種的申報繳納事宜。

第一節(jié)

資源稅法

一、資源稅的基本內(nèi)容資源稅是以各種應(yīng)稅自然資源為課稅對象、為了調(diào)節(jié)資源級差收入并體現(xiàn)國有資源有償使用而征收的一種稅。在我國，資源稅是對在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品以及生產(chǎn)鹽的單位和個人，就其應(yīng)稅產(chǎn)品銷售額或銷售數(shù)量為計稅依據(jù)而征收的一種稅。具有只對特定資源征稅的特點，屬于受益稅和級差收入稅。(一)征稅范圍

（一）原油

原油系指開采的天然原油，不包括人造石油。（二）天然氣

天然氣系指專門開采或與原油同時開采的天然氣，暫不包括煤礦生產(chǎn)的天然氣。（三）煤炭

煤炭系指原煤，不包括洗煤、選煤及其他煤炭制品（四）金屬礦（五）非金屬礦（六）海鹽

根據(jù)資源稅規(guī)定，下列各項屬于資源稅征稅范圍的有（）。

A.鐵礦石B.煤礦生產(chǎn)的天然氣C.焦煤

D.與原油同時開采的天然氣E.人造石油

【答案】ACD【分析】人造石油、煤礦生產(chǎn)的天然氣不屬于資源稅征收范圍，不征收資源稅。(二)納稅人一、納稅人

在中華人民共和國領(lǐng)域及管轄海域開采應(yīng)稅礦產(chǎn)品或者生產(chǎn)鹽的單位和個人，為資源稅的納稅人。二、扣繳義務(wù)人

獨立礦山、聯(lián)合企業(yè)及其他收購未稅礦產(chǎn)品的單位。（除原油、天然氣、煤外）

下列企業(yè)既是增值稅納稅人又是資源稅納稅人的是（）。

A.在境內(nèi)開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)

B.在境外開采有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)

C.銷售有色金屬礦產(chǎn)品的貿(mào)易公司

D.進(jìn)口有色金屬礦產(chǎn)品的企業(yè)

【答案】A

在資源稅中，下列應(yīng)稅資源產(chǎn)品可以采用代扣代繳方式征收的有（）。

A.銅礦石B.原油C.石棉礦

D.天然氣E.鐵礦石

【答案】ACE【分析】目前資源稅代扣代繳的適用范圍是指收購的除原油、天然氣、煤炭以外的資源稅未稅礦產(chǎn)品。(三)稅率根據(jù)稅法規(guī)定,資源稅按照應(yīng)稅資源的地理位置、開采條件、資源優(yōu)劣等情況,采取從價定率或從量定額的辦法計征。其稅目稅額見表7-1：二、資源稅的優(yōu)惠政策

（一）納稅人開采或生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品，自用于連續(xù)生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的，不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售繳納資源稅。

（二）有下列情形之一，減征或免征資源稅：

1.開采原油過程中用于加熱、修井的原油，免稅。

2.納稅人開采或者生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品過程中，因意外事故或者自然災(zāi)害等原因遭受重大損失的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府酌情決定減稅或者免稅。

3.國務(wù)院規(guī)定的其他減稅、免稅項目。三、資源稅的計算資源稅的應(yīng)納稅額，按照從價定率或者從量定額的辦法，分別以應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售額乘以納稅人具體適用的比例稅率或者以應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售數(shù)量乘以納稅人具體適用的定額稅率計算。三、資源稅的計算（一）銷售額或課稅數(shù)量的確定1.銷售額的一般規(guī)定銷售額為納稅人銷售應(yīng)稅產(chǎn)品向購買方收取的全部價款和價外費用，但不包括應(yīng)向購貨方收取的增值稅稅額。價外費用主要包括：價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費和其他各種性質(zhì)的價外收費。2.銷售額的特殊規(guī)定

3.核定銷售額的方法三、資源稅的計算4.煤炭從價征收資源稅。煤炭應(yīng)稅產(chǎn)品包括原煤和以未稅原煤加工的洗選煤。(1)應(yīng)納稅額的計算。其計算公式為：原煤應(yīng)納稅額=原煤銷售額×適用稅率納稅人開采原煤直接對外銷售的，以原煤銷售額作為應(yīng)稅銷售額計算繳納資源稅。銷售額不含從坑口到車站、碼頭等的運輸費用。(2)納稅人將開采的原煤自用于連續(xù)生產(chǎn)洗選煤的，在原煤移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅；自用于其他方面的，視同銷售原煤計算繳納資源稅。(3)納稅人將其開采的原煤加工為洗選煤銷售的，以洗選煤銷售額乘以折算率作為應(yīng)稅銷售額計算繳納資源稅；洗選煤自用的，視同銷售洗選煤。其折算公式為：洗選煤應(yīng)納稅額=洗選煤銷售額×折算率×適用稅率(4)原煤及洗選煤銷售額中包含的運輸費用、建設(shè)基金及隨運銷產(chǎn)生的裝卸、倉儲、港雜等費用應(yīng)與煤價分別核算，凡取得相應(yīng)憑據(jù)的，允許在計算煤炭計稅銷售額時予以扣減。(5)納稅人同時以自采未稅原煤和外購已稅原煤加工洗選煤的，應(yīng)當(dāng)分別核算；未分別核算的，按洗選煤對外銷售計算繳納資源稅。

三、資源稅的計算5.金屬礦、非金屬礦、海鹽從價征收資源稅。其應(yīng)稅產(chǎn)品包括原礦和以自采原礦加工的精礦。(1)以精礦銷售額計算資源稅。其計算公式為：應(yīng)納稅額=精礦銷售額×適用稅率(2)納稅人開采并銷售原礦的，將原礦銷售額（不含增值稅）換算為精礦銷售額計算繳納資源稅。原礦銷售額與精礦銷售額的換算，其成本法換算公式為：精礦銷售額=原礦銷售額+原礦加工為精礦的成本×（1+成本利潤率）市場法換算公式為：精礦銷售額=原礦銷售額×換算比精礦和原礦銷售額均不包括洗選廠到車站、碼頭或用戶指定運達(dá)地點的運輸費用。三、資源稅的計算(3)納稅人將其開采的原礦加工為精礦銷售的，在銷售環(huán)節(jié)計算繳納資源稅；納稅人將其開采的原礦，自用于連續(xù)生產(chǎn)精礦的，在原礦移送使用環(huán)節(jié)不繳納資源稅，加工為精礦后按規(guī)定計算繳納資源稅。(4)納稅人將自采原礦加工為精礦自用或進(jìn)行投資、分配、抵債及以物易物等情形的，視同銷售精礦計算繳納資源稅；納稅人將其開采的原礦對外銷售的，在銷售環(huán)節(jié)繳納資源稅；納稅人將其開采的原礦連續(xù)生產(chǎn)非精礦產(chǎn)品的，視同銷售原礦計算繳納資源稅。三、資源稅的計算6.課稅數(shù)量的確定(1)計征資源稅的銷售數(shù)量包括納稅人開采或生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品的實際銷售數(shù)量和視同銷售的自用數(shù)量。(2)納稅人不能準(zhǔn)確提供應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的,以應(yīng)稅產(chǎn)品的產(chǎn)量或主管稅務(wù)機關(guān)確定的折算比換算成的數(shù)量,為計征資源稅的銷售數(shù)量。(3)納稅人開采或生產(chǎn)不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的,應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品的銷售數(shù)量;未分別核算或不能準(zhǔn)確提供不同稅目應(yīng)稅產(chǎn)品銷售數(shù)量的,從高適用稅率。(4)對于連續(xù)加工前無法正確計算原煤移送使用量的煤炭,可按加工產(chǎn)品的綜合回收率,將加工產(chǎn)品實際銷量和自用量折算成原煤數(shù)量,以此作為課稅數(shù)量。(5)金屬和非金屬礦產(chǎn)品原礦因無法準(zhǔn)確掌握納稅人移送使用原礦數(shù)量的,可將其精礦按選礦比折算成原礦數(shù)量,以此作為課稅數(shù)量。三、資源稅的計算（二）應(yīng)納稅額的計算資源稅的應(yīng)納稅額，其計算公式分別為：從價定率應(yīng)納稅額＝銷售額×比例稅率從量定額應(yīng)納稅額＝銷售數(shù)量×定額稅率扣繳義務(wù)人代扣代繳資源稅應(yīng)納稅額的計算公式為：代扣代繳稅額＝收購的未稅礦產(chǎn)品數(shù)量×適用的單位稅額

三、資源稅的計算（二）應(yīng)納稅額的計算資源稅的應(yīng)納稅額，其計算公式分別為：從價定率應(yīng)納稅額＝銷售額×比例稅率從量定額應(yīng)納稅額＝銷售數(shù)量×定額稅率扣繳義務(wù)人代扣代繳資源稅應(yīng)納稅額的計算公式為：代扣代繳稅額＝收購的未稅礦產(chǎn)品數(shù)量×適用的單位稅額

某煤炭開采企業(yè)某月銷售洗煤5萬噸，開具增值稅專用發(fā)票注明金額5000萬元，另取得從洗煤廠到碼頭不含增值稅的運費收入50萬元。假設(shè)洗煤的折算率為80%，資源稅稅率為10%，該企業(yè)銷售洗煤應(yīng)繳納的資源稅為：【解答】應(yīng)納稅額=5000×80%×10%=400（萬元）

濱海油田某采油廠某月對外銷售原油450萬噸,收取不含稅價款2250000萬元,工業(yè)鍋爐燒用為5萬噸;對外銷售天然氣為2000千立方米,共收取不含稅價款500萬元。該油田原油和天然氣適用稅率均為6%。則應(yīng)納的資源稅為:解答】應(yīng)納稅額=(2250000+2250000÷450×5)×6%+500×6%=136530(萬元)四、資源稅的申報繳納（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間

1．納稅人銷售資源稅的應(yīng)稅產(chǎn)品,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人采取分期收款結(jié)算方式的，為銷售合同規(guī)定的收款日期的當(dāng)天；納稅人采取預(yù)收貨款結(jié)算方式的，為發(fā)出應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天；納稅人采取其他結(jié)算方式的，為收訖銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天。2．納稅義務(wù)人自產(chǎn)自用應(yīng)稅產(chǎn)品，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為移送使用應(yīng)稅產(chǎn)品的當(dāng)天。3．扣繳義務(wù)人代扣代繳稅款義務(wù)發(fā)生時間，為支付首筆貨款或者開具應(yīng)支付貨款憑據(jù)的當(dāng)天。四、資源稅的申報繳納（二）納稅期限

資源稅納稅期限為1日、3日、5日、10日、15日或者1個月，納稅義務(wù)人的納稅期限由主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況具體核定。不能按固定期限計算納稅的，可以按次計算納稅。以1個月為一期納稅的，自期滿之日起10日內(nèi)申報納稅；以1日、3日、5日、10日和15日為一期納稅的，自期滿之日起5日內(nèi)預(yù)繳稅款，于次月1日起10日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月稅款。

四、資源稅的申報繳納（三）納稅地點1.應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅產(chǎn)品的開采地或者生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。

2.納稅人跨省開采資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品，一律在開采地或者生產(chǎn)地納稅。

3.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。

關(guān)于資源稅申報與繳納的說法，正確的有（）。A.不定期開采礦產(chǎn)品的納稅人，可以按次計算繳納資源稅B.扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當(dāng)向開采地主管稅務(wù)機關(guān)繳納C.納稅人在本省范圍內(nèi)開采應(yīng)稅資源，納稅地點需要調(diào)整的，由省人民政府決定D.跨省開采的，下屬生產(chǎn)單位應(yīng)納的資源稅應(yīng)當(dāng)向核算地繳納E.納稅人應(yīng)納的資源稅，應(yīng)向應(yīng)稅資源的開采或生產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納【答案】AE【分析】選項B，扣繳義務(wù)人代扣代繳的資源稅，應(yīng)當(dāng)向收購地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。選項C，納稅人在本省范圍內(nèi)開采應(yīng)稅資源，其納稅地點需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)決定。選項D，納稅人跨省開采資源稅應(yīng)稅產(chǎn)品的，其下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在同一省、自治區(qū)、直轄市的，對其開采的礦產(chǎn)品，一律在開采地或者生產(chǎn)地納稅。四、資源稅的申報繳納（四）納稅申報

資源稅的納稅人，應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，如實填寫并報送《資源稅納稅申報表》。

第二節(jié)

城鎮(zhèn)土地使用稅法

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的基本內(nèi)容城鎮(zhèn)土地使用稅是以開征范圍的土地為征稅對象，以實際占用的土地面積為計稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。在我國，城鎮(zhèn)土地使用稅是指國家對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，按其實際占用的土地面積分等級定額征收的一種稅。(一)征稅范圍

城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內(nèi)。其中城市的征收范圍為市區(qū)和郊區(qū)；(二)納稅人

凡在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人。

1.城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。

2.土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅。

3.土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。

(三)稅率

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額為：1．大城市：1.50至30元；2．中等城市：1.20至24元；

3．小城市：0.90至18元；4．縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)：0.60至12元。

(三)稅率

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，應(yīng)當(dāng)在前條所列稅額幅度內(nèi)，根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟繁榮程度等條件，確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度。

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況，將本地區(qū)土地劃分為若干等級，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)，制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低，但降低額不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高，但須報經(jīng)財政部批準(zhǔn)。

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策

基本規(guī)定：（一）國家機關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地

（二）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地

企業(yè)辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其自用的土地免征土地使用稅。

（三）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地

宗教寺廟自用的土地，是指舉行宗教儀式等的用地和寺廟內(nèi)的宗教人員生活用地。

公園、名勝古跡自用的土地，是指供公共參觀游覽的用地及其管理單位的辦公用地。

以上單位的生產(chǎn)、經(jīng)營用地和其他用地，不屬于免稅范圍。

（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地（企業(yè)內(nèi)部綠化用地不免）

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策基本規(guī)定：（五）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地（不包括農(nóng)副產(chǎn)品加工場地和生活辦公用地）

指直接從事種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的專業(yè)用地。農(nóng)副產(chǎn)品加工廠占地和從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)單位的生活、辦公用地不包括在內(nèi)。

（六）開山填海整治的土地

自行開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土使用稅5年至10年。開山填海整治的土地是指納稅人經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后自行填海整治的土地，不包括納稅人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥等方式取得的已填海整治的土地。

（七）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利用地和其他用地

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策基本規(guī)定：（八）省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅的優(yōu)惠

1.個人所有的居住房屋及院落用地

2.免稅單位職工家屬宿舍用地

3.集體和個人舉辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地

二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策特殊規(guī)定：

免稅單位與納稅單位之間無償使用的土地

對免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地），免征土地使用稅；對納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)照章繳納土地使用稅。

企業(yè)的綠化用地

對企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內(nèi)的綠化用地，應(yīng)照章征收土地使用稅，廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地，暫免征收土地使用稅。

鹽場、鹽礦用地

1.鹽場、鹽礦的生產(chǎn)廠房、辦公、生活區(qū)用地征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地暫免土地使用稅。

3.其他用地，有省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定征收或給予定期減免二、城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策特殊規(guī)定：

民航機場用地

1.機場飛行區(qū)用地、場內(nèi)外通訊導(dǎo)航設(shè)施用地和飛行區(qū)四周排水防洪設(shè)施用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.在機場道路中，場外道路用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；場內(nèi)道路用地依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.機場工作區(qū)（包括辦公、生產(chǎn)和維修用地及候機樓、停車場）用地、生活區(qū)用地、綠化用地，均須依照規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

對城市公交站場、道路客運站場的運營用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

城市公交站場運營用地包括城市公交首末車站、停車場、保養(yǎng)場、站場辦公用地、生產(chǎn)輔助用地，道路客運站場運營用地包括站前廣場、停車場、發(fā)車位、站務(wù)用地、站場辦公用地、生產(chǎn)輔助用地。

三、城鎮(zhèn)土地使用稅的計算一、計稅依據(jù)

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積（平方米）為計稅依據(jù)。

1.納稅人實際占用的土地面積，以房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的土地使用證書與確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；

2.尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調(diào)整。

二、應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額＝計稅土地面積（平方米）×適用稅額

土地使用權(quán)由幾方共有的，由共有各方按照各自實際使用的土地面積占總面積的比例，分別計算繳納土地使用稅。

甲企業(yè)（國有企業(yè)）生產(chǎn)經(jīng)營用地分布于A.B.C三個地域,A的土地使用權(quán)屬于甲企業(yè)，面積15000平方米，其中幼兒園占地2000平方米，廠區(qū)綠化占地2000平方米；B的土地使用權(quán)屬甲企業(yè)與乙企業(yè)共同擁有，面積5000平方米，實際使用面積各半；C面積3000平方米，甲企業(yè)一直使用但土地使用權(quán)未確定。假設(shè)A.B.C的城鎮(zhèn)土地使用稅的單位稅額為每平方米5元，請計算甲企業(yè)全年應(yīng)納的城鎮(zhèn)土地使用稅?！窘獯稹繎?yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅＝（15000－2000＋5000/2＋3000）×5＝92500（元）

某市一商場坐落在該市繁華地段，企業(yè)土地使用證書記載占用土地的面積為8000平方米，經(jīng)確定屬一等地段；該商場另設(shè)兩個統(tǒng)一核算的分店均坐落在市區(qū)三等地段，共占地5000平方米；一座倉庫位于市郊，屬五等地段，占地面積為2000平方米；另外，該商場自辦托兒所占地面積2500平方米，屬三等地段。計算該商場全年應(yīng)納城填土地使用稅稅額。（一等地段年稅額4元/平方米；三等地段年稅額2元/平方米；五等地段年稅額1元/平方米。當(dāng)?shù)匾?guī)定托兒所占地面積免稅）【解答】（1）商場占地應(yīng)納稅額＝8000×4＝32000（元）（2）分店占地應(yīng)納稅額＝5000×2＝10000（元）（3）倉庫占地應(yīng)納稅額＝1000×1＝2000（元）（4）商場自辦托兒所按稅法規(guī)定免稅。（5）全年應(yīng)納土地使用稅額＝32000＋10000＋2000＝44000（元）四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間1.購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

2.購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

3.出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

6.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

下列關(guān)于城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理的說法正確的有（）。A.納稅人新征的土地，自批準(zhǔn)征用之日起60日內(nèi)開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅B.納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅D.納稅人購置存量房，自房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】BCD【分析】選項A，納稅人新征用的土地，自批準(zhǔn)之日起滿1年開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（二）納稅期限

按年計算、分期繳納，繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（三）納稅地點

土地所在地，由土地所在地的稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收。土地不屬于同一市（縣）管轄范圍內(nèi)的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機關(guān)申報繳納。在同一省（自治區(qū)、直轄市）管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用的土地，由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局確定納稅地點。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅的申報繳納（四）納稅申報

納稅人新征用的土地，必須于批準(zhǔn)新征用之日起30日內(nèi)申報登記。

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定及時辦理納稅申報，并如實填寫《城鎮(zhèn)土地使用稅申報表》。

第三節(jié)

耕地占用稅法

一、耕地占用稅的基本內(nèi)容耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依據(jù)實際占用耕地面積、按照規(guī)定稅額一次性征收的一種稅。在我國，耕地占用稅是以占用耕地行為為征稅對象，向占用耕地建房和從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅。(一)征稅范圍

耕地占用稅征稅范圍包括占用的國家所有和集體所有的耕地。

（一）占用園地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，視同占用耕地征收耕地占用稅。

（二）占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照占用耕地征收耕地占用稅。

耕地是指種植農(nóng)作物的土地，包括（

）。A．菜地園地附屬的田間道路

B．藥材種植園C．菜地、園地

D．果園【分析】ABCD(二)納稅人

耕地占用稅的納稅人，是占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人。

所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機關(guān)、部隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

(三)稅率

耕地占用稅實行地區(qū)差別定額稅率。中央統(tǒng)一規(guī)定單位幅度稅額，各地區(qū)適用稅額由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在中央統(tǒng)一規(guī)定的幅度內(nèi)核定。稅額以縣為單位，按人均耕地面積的多少確定每平方米耕地的適用稅額（參加教材）。

經(jīng)濟特區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟發(fā)達(dá)、人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但最高不得超過上述規(guī)定稅額的50%。

二、耕地占用稅的優(yōu)惠政策

（一）免征耕地占用稅

1.軍事設(shè)施占用耕地。

2.學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。

二、耕地占用稅的優(yōu)惠政策（二）減征耕地占用稅

1.鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。

根據(jù)實際需要，國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門商國務(wù)院有關(guān)部門并報國務(wù)院批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。

2.農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。

農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，是指農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)在戶口所在地按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)占用耕地建設(shè)自用住宅。

農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)搬遷，原宅基地恢復(fù)耕種，凡新建住宅占用耕地不超過原宅基地面積的，不征收耕地占用稅；超過原宅基地面積的，對超過部分按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。

三、耕地占用稅的計算

耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積（平方米）為計稅依據(jù)，從量定額征收。應(yīng)納稅額的計算公式為：

耕地占用稅應(yīng)納稅額＝實際占用耕地面積(平方米)×適用稅額

2013年1月某企業(yè)占用耕地5萬平方米建造廠房，所占耕地適用的定額稅率為20元/平方米。同年7月份該企業(yè)占用耕地1萬平方米，為當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)學(xué)校，所占耕地適用的定額稅率為20元/平方米，計算2013年該企業(yè)應(yīng)繳納的耕地占用稅。

【解答】學(xué)校占用耕地免征耕地占用稅。應(yīng)納耕地占用稅＝5×20＝100（萬元）四、耕地占用稅的申報繳納（一）納稅期限1.經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人收到土地管理部門辦理占用農(nóng)用地手續(xù)通知的當(dāng)天。

2.未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，耕地占用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人實際占用耕地的當(dāng)天。

3.納稅人占用耕地或其他農(nóng)用地，應(yīng)當(dāng)在耕地或其他農(nóng)用地所在地申報納稅。

4.納稅人臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

四、耕地占用稅的申報繳納（二）納稅地點

耕地占用稅由地方稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收。

土地管理部門在通知單位或者個人辦理占用耕地手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)同時通知耕地所在地同級地方稅務(wù)機關(guān)。

四、耕地占用稅的申報繳納（三）納稅申報

納稅人在獲準(zhǔn)征用或占用耕地之日起30天內(nèi)繳納耕地占用稅。納稅人應(yīng)如實填寫《耕地占用稅申報表》并據(jù)以申報納稅。

第四節(jié)

土地增值稅法

一、土地增值稅的基本內(nèi)容土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。在我國，土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其取得的增值額征收的一種稅。(一)征稅范圍（一）一般規(guī)定

1.土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為課稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

2.土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅。

3.土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。

不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：

（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。

（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。(一)征稅范圍（二）具體規(guī)定

具體事項征收規(guī)定以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營房地產(chǎn)作價入股轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，暫免征收；投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征稅。將投資聯(lián)營的上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征稅。合作建房1.建成后自用，暫免；2.建成后轉(zhuǎn)讓，征稅。企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免房地產(chǎn)交換1.單位之間換房，征稅；2.個人之間互換自有居住用房免征。房地產(chǎn)抵押1.抵押期不征；2.抵押期滿，不能償還債務(wù)，房地產(chǎn)抵債，征稅。(一)征稅范圍（二）具體規(guī)定

具體事項征收規(guī)定房地產(chǎn)出租不征房地產(chǎn)評估增值不征國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物免征代建房行為不征

土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押、置換土地征稅下列各種情形，不征收土地增值稅的有（）。A.繼承房地產(chǎn)B.房地產(chǎn)的評估增值C.房地產(chǎn)公司的代建房行為

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建的商品房用于職工福利E.企業(yè)將自有房產(chǎn)等價交換其他企業(yè)的土地使用權(quán)

【答案】ABC【分析】選項D和E需要按規(guī)定繳納土地增值稅。(二)納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人。包括機關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。(三)稅率

土地增值稅四級超率累進(jìn)稅率表級次增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分300250%——100%的部分4053100%——200%的部分50154超過200%的部分6035二、土地增值稅的優(yōu)惠政策一般減免稅規(guī)定

（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，予以免稅。增值率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

附：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)必須同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下;允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

（二）因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅。

指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

（三）企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租房、經(jīng)濟適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

二、土地增值稅的優(yōu)惠政策特殊減免稅規(guī)定

對1994年1月1日以前已簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉(zhuǎn)讓，均免征土地增值稅。

需要說明的是，并不是對所有在1994年1月1日以前已簽訂開發(fā)合同或已立項的房地產(chǎn)都免稅，享受免稅必須具備以下幾個條件：

1.是否已按合同規(guī)定投入了資金并進(jìn)行了開發(fā)。對未投入資金即轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予免稅。

2.是否屬于該房地產(chǎn)開發(fā)建成后的首次轉(zhuǎn)讓。如果不是首次轉(zhuǎn)讓而是再次轉(zhuǎn)讓，每轉(zhuǎn)讓一次，都應(yīng)按規(guī)定計征一次土地增值稅。

3.是否在規(guī)定的5年期限內(nèi)（后又延長2年）首次轉(zhuǎn)讓。除特案規(guī)定予以免稅的以外,超過7年期限的首次轉(zhuǎn)讓，也不予免稅。

三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù)土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。計算公式為：土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入—法定扣除項目金額三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù)1．收入額的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

2．扣除項目及其金額（1）新建房地產(chǎn)的扣除項目的確定：①取得土地使用權(quán)所支付的金額②房地產(chǎn)開發(fā)成本③房地產(chǎn)開發(fā)費用④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其附加⑤加計扣除金額注意：

房地產(chǎn)開發(fā)費用，指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按（1）、（2）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

需要注意：

1.利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；

2.對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

注意：

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及其附加,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。

注意：

加計扣除金額，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅義務(wù)人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩項金額之和，加計20%扣除。

加計扣除金額＝(取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%

三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù)2．扣除項目及其金額（1）舊房和建筑物的扣除項目的確定：①評估價格。②地價款、有關(guān)費用。③稅金。注意：

評估價格。舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

注意：

取得土地使用權(quán)所支付的地價款（未支付或無憑據(jù)不扣）和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（評估費可以扣除，但隱瞞、虛報情形下的評估費不得扣）。

注意：

稅金。對于個人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

按發(fā)票價格計算評估價格時，在購入時已繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，在計征土地增值稅時，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

。

某國有企業(yè)2012年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付8000萬元價款。2014年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認(rèn)定的重置成本價為12000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為多少？【解答】評估價格＝12000×70%＝8400（萬元），稅金＝（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（萬元），增值額＝10000－8400－115＝1485（萬元）三、土地增值稅的計算（一）計稅依據(jù)3．評估價格的相關(guān)規(guī)定

納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除項目的金額：

（一）出售舊房及建筑物的；

（二）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

市場比較法進(jìn)行評估公式：

評估價格＝交易實例房地產(chǎn)價格×實物狀況因素修正×權(quán)益因素修正×區(qū)域因素修正×其他因素修正

（三）提供扣除項目金額不實的；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。（按照評估的市場交易價確定其實際成交價）三、土地增值稅的計算（二）應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額＝增值額×稅率

增值額＝收入－扣除項目金額

增值率＝增值額/扣除項目金額，確定稅率

簡便算法：

土地增值稅稅額＝增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為：支付地價款及各種費用1000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元；財務(wù)費用中的利息支出為500萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%。試計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅?！窘獯稹浚?）取得土地使用權(quán)支付的地價未及有關(guān)費用為1000萬元（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（萬元）（4）允許扣除的稅費為555萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除20%

加計扣除額＝（1000＋3000）×20%＝800（萬元）（6）允許扣除的項目金額合計＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（萬元）（7）增值額＝10000－6005＝3995（萬元）（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%（9）應(yīng)納稅額＝3995×40%－6005×5%＝1297.75（萬元）土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目新建存量房地產(chǎn)企業(yè)（扣5項）非房地產(chǎn)企業(yè)（扣4項）房屋（扣3項）土地（扣2項）加計扣除房屋評估價扣除項目具體轉(zhuǎn)讓性質(zhì)扣除項目新建轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（依據(jù)前2計算）4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（營業(yè)稅、城建和印花稅以及教育費附加）5.財政部規(guī)定的其他扣除項目存量轉(zhuǎn)讓

1.房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

注意配比新建房地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用：兩個公式房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)新建房地產(chǎn)有關(guān)的稅金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“兩稅一費”營、城、教育費附加印花稅含在管理費用非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三稅一費”營、城、教育費附加、印花稅四、土地增值稅的申報繳納（一）納稅期限

1.土地增值稅的納稅義務(wù)人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅義務(wù)人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可按月或稅務(wù)機關(guān)規(guī)定期限繳納。2．納稅義務(wù)人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。對于納稅義務(wù)人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅義務(wù)人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)繳，待辦理決算后，多退少補；凡當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

四、土地增值稅的申報繳納（二）納稅地點

房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)，房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。

四、土地增值稅的申報繳納（三）納稅方法

1.一次性交割付清價款，辦理過戶登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性繳納全部稅款。2.分期收款方式轉(zhuǎn)讓，合同規(guī)定的收款日確定，按比例計算每次稅額，每次收款后數(shù)日內(nèi)繳納。3.全部竣工前轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。

四、土地增值稅的申報繳納（四）納稅申報

土地增值稅納稅人應(yīng)按主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，如實填寫并報送《土地增值稅納稅申報表》。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（一）土地增值稅清算的定義指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（二）土地增值稅清算受理

1.納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（二）土地增值稅清算受理

2.對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（二）土地增值稅清算受理

2.土地增值稅清算應(yīng)提供的資料：

（1）土地增值稅清算表及其附表。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況。

（3）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機關(guān)需要相應(yīng)項目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（4）納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理（三）土地增值稅清算時相關(guān)問題的處理：

1.土地增值稅清算時收入的確認(rèn)

已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.質(zhì)量保證金的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金。質(zhì)量保證金開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

3.逾期開發(fā)