世聯(lián)-取地和進(jìn)入策略

世聯(lián)—取地和進(jìn)入策略研究顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)分享版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。2006-1-15取地和進(jìn)入策略研究必須關(guān)注的問題Issue>在進(jìn)行取地和進(jìn)入決策時(shí)開發(fā)商最關(guān)注以下問題在企業(yè)戰(zhàn)略和開發(fā)目標(biāo)的指導(dǎo)下是否要進(jìn)入意向地區(qū)？意向地區(qū)房地產(chǎn)市場和土地市場的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢是怎樣的？現(xiàn)時(shí)意向地塊的評估價(jià)值是多少？影響現(xiàn)時(shí)土地價(jià)值的關(guān)鍵因素有哪些？意向地塊的發(fā)展前景如何？哪些地塊價(jià)值大、對區(qū)域發(fā)展最為關(guān)鍵？哪些地塊必須在近期拿？哪些可以遠(yuǎn)期拿？如何確定取地規(guī)模從而使得效益最優(yōu)？企業(yè)進(jìn)入市場的時(shí)間節(jié)奏是怎樣的？合理的取地成本是多少？世聯(lián)對取地和進(jìn)入策略研究的理解及觀點(diǎn)Opinion>在企業(yè)區(qū)域戰(zhàn)略下解析意向地區(qū)進(jìn)不進(jìn)入該地區(qū)？探討企業(yè)在意向地區(qū)開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)度進(jìn)入策略意向地區(qū)在其背景區(qū)域中的角色和定位意向地區(qū)城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展給房地產(chǎn)帶來的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)意向地區(qū)房地產(chǎn)市場研判發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略競爭對手情況市場總量、消化情況客戶群與產(chǎn)品情況意向地區(qū)土地市場狀況意向地區(qū)外部環(huán)境的變化帶給房地產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)土地儲(chǔ)備原則意向地塊評估意向地區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展前景意向地區(qū)能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)的開發(fā)目標(biāo)如何進(jìn)入意向地區(qū)？橫向觀察：周邊其他城市的房地產(chǎn)發(fā)展其他發(fā)展商的在意向地區(qū)的表現(xiàn)及動(dòng)態(tài)進(jìn)入策略研究思路戰(zhàn)略層面策略層面執(zhí)行層面地價(jià)分析與建議取地策略研究思路確定可能的取地范圍區(qū)域宗地劃分單項(xiàng)宗地土地價(jià)值判斷土地價(jià)值影響因素權(quán)重確定綜合判斷土地價(jià)值取地規(guī)模取地范圍確定土地價(jià)值影響因素彈性分析世聯(lián)取地和進(jìn)入策略研究成功案例簡介Case>世聯(lián)成功案例項(xiàng)目名稱時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容廊坊固安工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目取地和進(jìn)入策略研究2004廊坊30平方公里廊坊市開發(fā)區(qū)三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司土地價(jià)值評估與地塊劃分、取地策略（取地規(guī)模、范圍及次序）、項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域開發(fā)模式與運(yùn)作、啟動(dòng)區(qū)發(fā)展定位及發(fā)展建議中山房地產(chǎn)市場研究2005中山2600畝中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中山房地產(chǎn)前景、房地產(chǎn)市場與土地市場研判、發(fā)展策略和土地儲(chǔ)備策略萬科佛山城市地圖項(xiàng)目2005佛山--佛山市萬科置業(yè)有限公司通過地圖系列進(jìn)行信息分析、結(jié)合企業(yè)自身戰(zhàn)略進(jìn)行分析產(chǎn)品線布局和土地儲(chǔ)備中山房地產(chǎn)市場研究項(xiàng)目規(guī)模：三個(gè)地塊合共2600畝工作成果：城市在區(qū)域中的角色房地產(chǎn)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)比較中山與珠三角其它城市的房地產(chǎn)發(fā)展房地產(chǎn)市場研判土地市場狀況發(fā)展策略土地儲(chǔ)備策略萬科佛山山城市地地圖項(xiàng)目目項(xiàng)目規(guī)模模：整個(gè)城市市及各區(qū)區(qū)工作成果果：規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展和土地地儲(chǔ)備為房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來的的影響、發(fā)發(fā)展空間間各組團(tuán)的的產(chǎn)品類類型、價(jià)價(jià)格區(qū)間各組團(tuán)配配套優(yōu)劣劣排序確定各片片區(qū)的最最適宜客戶類型型經(jīng)典案例例：廊坊坊固安工工業(yè)園區(qū)區(qū)項(xiàng)目取取地和進(jìn)進(jìn)入策略略研究可能取地地范圍反反映在““廊坊市市固安新新城（2003-2020））”可能的取取地面積積高達(dá)30平方方公里左左右，反反映在““廊坊市市固安新新城總體體規(guī)劃（（2003-2020）”上上，即為為西起西西玉、柏柏村，東東至紀(jì)莊莊為保證最最終取地地范圍的的準(zhǔn)確，，可能的的取地范范圍向東東擴(kuò)展1公里左左右；可能取地地范圍區(qū)間間土地價(jià)值值判斷方方法：網(wǎng)網(wǎng)格分析析法網(wǎng)格圖的的基本分分析單元元大小由由可能取取地范圍圍面積及及合理的的網(wǎng)格地地塊數(shù)量量決定；；考慮到可可能的取取地范圍圍面積為為30平平方公里里，確定定網(wǎng)格地地塊面積積范圍為為1公里里至2平平方公里里由于地塊塊的不規(guī)規(guī)則性，，嚴(yán)格的的方格網(wǎng)網(wǎng)劃分會(huì)會(huì)產(chǎn)生大大量邊角角及跨越越道路的的用地，，不利于于整體分分析，故故實(shí)際劃劃分時(shí)作作相應(yīng)調(diào)調(diào)整地塊劃分分考慮地地塊相對對方正，，能反映映地塊的的實(shí)際資資源現(xiàn)狀狀網(wǎng)格劃分分網(wǎng)格劃分分原則根據(jù)以上上原則，，世聯(lián)把把區(qū)域土土地進(jìn)行行網(wǎng)格劃劃分，并并進(jìn)行編編號123456789101112131415161718192021222324252627282930影響土地地價(jià)值的的七大核核心因素素基于“固固安縣土土地基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)””、““北京市市土地基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)”及固固安的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)情況況，世聯(lián)聯(lián)總結(jié)出出影響宗宗地土地地價(jià)值的的七大因因素根據(jù)“固固安縣土土地基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)””與本區(qū)區(qū)域的總總體規(guī)劃劃，本區(qū)區(qū)域的土土地均為為一級用用地，毛毛地價(jià)基基本相同同，所以以成本影影響因素素忽略，，不做土土地價(jià)值值影響考考慮因素素1、商服服繁華程程度2、道路路交通狀狀況3、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施狀況況4、環(huán)境境條件5、產(chǎn)業(yè)業(yè)影響因因素6、城市市規(guī)劃7、宗地地現(xiàn)狀及及內(nèi)部資資源七大核心心因素權(quán)權(quán)重值及及考慮因因素根據(jù)特爾爾菲法（（通過專專家對影影響因素素權(quán)重作作出統(tǒng)計(jì)計(jì)估算））計(jì)算，，參考固固安縣及及周邊區(qū)區(qū)域基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)修修正體系系各因素素權(quán)重，，確定七七大核心心因素對對地塊價(jià)價(jià)值影響響的權(quán)重重比；按照土地地價(jià)值大大小，地地塊分為為四個(gè)等等級：很很好、好好、一般般、差，，分別用用20、、15、、10及及5代表表。1、商服服繁華程程度（權(quán)權(quán)重25%、彈彈性權(quán)重重15%、彈性性權(quán)重5%）考慮商服服中心（（農(nóng)貿(mào)市市場、酒酒店、銀銀行、商商業(yè)街））對地塊塊的輻射射影響程程度。2、道路路交通狀狀況（權(quán)權(quán)重20%、彈彈性權(quán)重重20%、彈性性權(quán)重20%））考慮地塊塊臨街道道路的狀狀況（如如臨街道道路的性性質(zhì)、寬寬度、長長度、年年車流量量）、對對外交通通便利度度（距長長途汽車車站、機(jī)機(jī)場距離離），分分析各地地塊的對對內(nèi)和對對外交通通的通達(dá)達(dá)便利程程度。3、基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施狀況況（權(quán)重重10%、彈性性權(quán)重5%、彈彈性權(quán)重重1%））考慮目前前地塊的的城市基基礎(chǔ)設(shè)施施投入情情況（供供水、供供電情況況）、地地塊距公公用服務(wù)務(wù)設(shè)施（（市民活活動(dòng)中心心、公園園、體育育場館））的距離離。4、環(huán)境境條件（（權(quán)重5%、彈彈性權(quán)重重5%、、彈性權(quán)權(quán)重5%）考慮地塊塊周邊環(huán)環(huán)境質(zhì)量量優(yōu)劣度度（噪音音、大氣氣污染、、與污染染源的臨臨近程度度）。5、產(chǎn)業(yè)業(yè)影響因因素（權(quán)權(quán)重10%、彈彈性權(quán)重重10%、彈性性權(quán)重10%））考慮園區(qū)區(qū)的成熟熟度、相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的配套套、集聚聚狀況及及未來發(fā)發(fā)展趨勢勢。6、城市市規(guī)劃（（權(quán)重15%、、彈性權(quán)權(quán)重30%、彈彈性權(quán)重重44%）考慮周邊邊區(qū)域及及城市對對地塊的的影響。。7、宗地地現(xiàn)狀及及內(nèi)部資資源（權(quán)權(quán)重15%、彈彈性權(quán)重重15%、彈性性權(quán)重15%））考慮宗地地面積、、宗地形形狀、臨臨街狀況況、地上上建筑物物現(xiàn)狀、、土地開開發(fā)程度度、土地地使用限限制及自自然條件件（地形形、地勢勢條件、、景觀資資源）等等其他因因素的影影響商服繁繁華程度度對土地地價(jià)值的的影響分分析析商服繁華華程度分分析主要要考慮的的是老城城區(qū)的輻輻射影響響力老城區(qū)對對本區(qū)域域的商服服繁華影影響程度度由圓心心向圓周周逐漸下下降1123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分分析，在在商服影影響因素素下的地地塊價(jià)值值如下表表所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分分道路交通通影響分分析交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)對土地地價(jià)值有有較大影影響，但但是不同同的交通通路線對對土地價(jià)價(jià)值有不不同程度度的影響響：106國國到、京京九鐵路路、廊涿涿公路、、廊涿高高速及京京開高速速對土地地價(jià)值的的影響的的權(quán)重分分別約為為35%、15%、20%、、25%、5%：測算出單單條交通通線路對對土地價(jià)價(jià)值的影影響值，，根據(jù)權(quán)權(quán)重累計(jì)計(jì)出每個(gè)個(gè)網(wǎng)格的的土地價(jià)價(jià)值。2123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路106國道京九鐵路京開高速廊涿高速由以上分分析，在在交通影影響因素素下的土土地價(jià)值值如下表表所示注釋很好：20，好好：15分一般：10分，，差差：5分分基礎(chǔ)配套套設(shè)施影影響下的的土地價(jià)價(jià)值分析析基礎(chǔ)配套套對土地地價(jià)值的的影響主主要體現(xiàn)現(xiàn)在老城城區(qū)的城城市配套套對工業(yè)業(yè)區(qū)的輻輻射影響響基礎(chǔ)配套套設(shè)施以以老城區(qū)區(qū)為中心心，土地地價(jià)值由由圓心向向圓外圍圍逐漸降降低3123456789101112131415161718192021222324252627282930老城區(qū)由以上分分析，在在基礎(chǔ)配配套設(shè)施施影響因因素下的的土地價(jià)價(jià)值如下下圖所示示注釋很好：20，好好：：15分分一般：10分，，差：：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930廊涿公路路106國國道京九鐵路路京開高速速廊涿高速速環(huán)境影響響下的土土地價(jià)值值分析環(huán)境對土土地價(jià)值值的影響響分析主主要體現(xiàn)現(xiàn)在永定定河及現(xiàn)現(xiàn)有工廠廠及車道道對環(huán)境境的正面面或負(fù)面面影響永定河對對土地價(jià)價(jià)值的影影響主要要體現(xiàn)在在其景觀觀帶對沿沿線土地地價(jià)值的的提升區(qū)域地塊塊內(nèi)的工工廠及車車道對環(huán)環(huán)境影響響主要體體現(xiàn)在污污染與噪噪音等方方面的負(fù)負(fù)面影響響4水泥廠環(huán)境影響響下土地地價(jià)值判判斷的分分析方法法環(huán)境對土土地價(jià)值值的影響響分為正正面與負(fù)負(fù)面影響響之分，，故環(huán)境境影響因因子的權(quán)權(quán)重有正正有負(fù)，，但是它它們的絕絕對值之之和為100%京開高速速、106國道道、水泥泥廠、京京九鐵路路、廊涿涿高速、、廊涿公公路及永永定河對對土地價(jià)價(jià)值影響響權(quán)重分分別為-5%、、-10%、-15%、-5%、-5%、、-5%、55%測算出每每一環(huán)境境影響因因子對土土地價(jià)值值的影響響值，根根據(jù)權(quán)重重累計(jì)出出每個(gè)網(wǎng)網(wǎng)格的土土地價(jià)值值由以上分分析，環(huán)環(huán)境影響響下的土土地價(jià)值值評分為為下圖所所示注釋很好：20，好好：15分一般：10分，，差：：5分123456789101112131415161718192021222324252627282930產(chǎn)業(yè)影響響因素下下的土地地價(jià)值分分析產(chǎn)業(yè)積聚聚對土地地價(jià)值具具有提升升作用；；依據(jù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚程度與與規(guī)模的的差異，，不同的的產(chǎn)業(yè)對對土地價(jià)價(jià)值影響響存在著著差異紡織工業(yè)業(yè)園與汽汽車零配配件工業(yè)業(yè)園對土土地價(jià)值值的影響響權(quán)重分分別為45%與與55%本項(xiàng)目的的工業(yè)用用地主要要分布在在地塊北北部與南南部，以以此兩塊塊土地為為放射中中心，隨隨箭頭方方向，土土地價(jià)值值逐漸降降低測算出每每一產(chǎn)業(yè)業(yè)園對土土地價(jià)值值的影響響值，根根據(jù)權(quán)重重累計(jì)出出每個(gè)網(wǎng)網(wǎng)格的土土地價(jià)值值5紡織工業(yè)業(yè)園工業(yè)園區(qū)區(qū)由以上分分析，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評分分如下圖圖所示注釋很好：20好：15分一般：10分差：5分分大北京規(guī)規(guī)劃、固固安縣規(guī)規(guī)劃及廊廊坊規(guī)劃劃對本區(qū)區(qū)域土地地價(jià)值存存在著影影響大北京規(guī)規(guī)劃、固固安縣規(guī)規(guī)劃及廊廊坊規(guī)劃劃對本區(qū)區(qū)域土地地價(jià)值的的影響權(quán)權(quán)重分別別為35%、15%及及50%城市規(guī)劃劃影響分分析6本區(qū)域土土地價(jià)值值大北京的的規(guī)劃影影響力權(quán)重35%固安縣的的規(guī)劃影影響力權(quán)重50%大廊坊的的規(guī)劃影影響力權(quán)重15%大北京基基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)規(guī)劃下下的固安安“新七環(huán)環(huán)”公公路系統(tǒng)統(tǒng)跨越北北京市現(xiàn)現(xiàn)有的行行政邊界界，天津津市、河河北廊坊坊及保定定地區(qū)通通過新七七環(huán)聯(lián)系系在一起起。本區(qū)域位位于京津津發(fā)展走走廊上的的“第二二首都國國際機(jī)場場”附近近廊坊固安北京規(guī)劃新七環(huán)涿密高速永清規(guī)劃的首都第二機(jī)場固安位于于北京市市區(qū)發(fā)展展戰(zhàn)略規(guī)規(guī)劃的傳傳統(tǒng)中軸軸上，在在規(guī)劃中中的七環(huán)環(huán)內(nèi)。6北京城市市化方向向?yàn)闁|南南向，直直指廊坊坊、天津津；固安安僅在城城市化方方向附近近固安沒有有在北京京城市空空間新格格局的兩兩帶上大北京規(guī)規(guī)劃對固固安的影影響分析析固安廊坊天津大廊坊規(guī)規(guī)劃大廊坊的的規(guī)劃范范圍為三三大主團(tuán)團(tuán)，即固固安、廊廊坊與永永清。固安目前前的發(fā)展展起點(diǎn)是是規(guī)劃中中的三大大主團(tuán)最最低的；；廊坊的部部分產(chǎn)業(yè)業(yè)可以放放在固安安發(fā)展資料來源源：訪談?wù)劰贪部h規(guī)規(guī)劃固安新城城規(guī)劃基基于老城城區(qū)，發(fā)發(fā)展的核核心主團(tuán)團(tuán)為汽車車工業(yè)園園、紡織織工業(yè)園園區(qū)及新新城核心心區(qū)新城規(guī)劃劃核心區(qū)區(qū)作為未未來的城城市中心心區(qū)，土土地價(jià)值值最高老城區(qū)規(guī)劃核心心區(qū)紡織工業(yè)業(yè)園工業(yè)園區(qū)區(qū)三大規(guī)劃劃對本區(qū)區(qū)域土地地價(jià)值判判斷方法法分別判斷斷北京、、廊坊及及固安三三大規(guī)劃劃對本區(qū)區(qū)域的土土地價(jià)值值影響根據(jù)三大大規(guī)劃對對區(qū)域土土地價(jià)值值的影響響權(quán)重，，累計(jì)各各個(gè)網(wǎng)格格的土地地價(jià)值123456789101112131415161718192021222324252627282930規(guī)劃核心區(qū)老城區(qū)紡織工業(yè)園工業(yè)園區(qū)來自廊坊的影響力固安發(fā)展方向來自北京的影響力由以上分分析，規(guī)規(guī)劃因素素對土地地價(jià)值的的評分如如下圖所所示注釋很好：20，好好：15分一般：10分，，差：：5分宗地現(xiàn)狀狀及內(nèi)部部資源分分析本項(xiàng)目地地貌特征征為永定定河沖積積平原，，整個(gè)地地塊地勢勢平坦，，自西北北向東南南有微小小的緩坡坡地塊內(nèi)除除道路及及少量的的已建設(shè)設(shè)用地外外，其余余基本上上是村莊莊和大片片農(nóng)業(yè)用用地78、地塊內(nèi)道路7、已建房屋6、林地5、果林4、永定河3、京九鐵路2、106國道1、自然村莊①③④⑥⑤⑦②⑦⑧由以上分分析，土土地內(nèi)部部資源評評分如下下圖所示示注釋很好：20好：15分分一般：10分差：5分基于以上分分析，世聯(lián)聯(lián)對按照劃劃分的宗地地，參照影影響因素的的不同權(quán)重重進(jìn)行分析析根據(jù)特爾菲菲法確定的的權(quán)重，進(jìn)進(jìn)行土地現(xiàn)現(xiàn)狀分析；；按照權(quán)重值值的變化，，進(jìn)行兩次次彈性分析析；按照特爾菲菲法現(xiàn)狀分分析及彈性性分析的結(jié)結(jié)果，分別別繪制三張張取地紅線線圖根據(jù)繪制出出的紅線圖圖，確定核核心價(jià)值區(qū)區(qū)與取地范范圍分析方法特爾菲法現(xiàn)現(xiàn)狀分析(1)注釋很好：20好：15分分一般：10分差：5分特爾菲法現(xiàn)現(xiàn)狀分析(2)注釋很好：20好：15分分一般：10分差：5分根據(jù)土地價(jià)價(jià)值判斷（（取整分?jǐn)?shù)數(shù)），世聯(lián)聯(lián)繪出價(jià)值值最大區(qū)域域的紅線圖圖根據(jù)評分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)聯(lián)確定取整整分?jǐn)?shù)在15以上的的地塊構(gòu)成成的區(qū)域價(jià)價(jià)值最大紅線所圍合合成的區(qū)域域?yàn)橥恋貎r(jià)價(jià)值最大的的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取取地研究范范圍的準(zhǔn)確確度，可將將取地范圍圍下限值調(diào)調(diào)至土地價(jià)價(jià)值評分?jǐn)?shù)數(shù)為12.5，即取取整數(shù)13以上取地范圍東東起東相村村、柏村，，西至東禮禮村、楊家家莊，北起起西玉，南南至擾耳營營，呂家營營；取地范范圍如紅線線所圍合的的區(qū)域根據(jù)現(xiàn)狀描描述圖的比比例尺，世世聯(lián)計(jì)算出出每塊宗地地的面積淡蘭色表示示獲取的宗宗地規(guī)模，，灰色表示示價(jià)值較低低的宗地標(biāo)色為淡蘭蘭色的宗地地面積和為為22.37平方公公里根據(jù)現(xiàn)實(shí)運(yùn)運(yùn)做，取地地規(guī)模為20.80~22.80平方方公里本項(xiàng)目的研研究對象的的規(guī)模即為為淡蘭色標(biāo)標(biāo)志的地塊塊所構(gòu)成的的區(qū)域彈性分析一一（1）注釋很好：20好：15分分一般：10分差：5分彈性分析一一（2）注釋很好：20好：15分分一般：10分差：5分根據(jù)土地價(jià)價(jià)值判斷（（取整分?jǐn)?shù)數(shù)），世聯(lián)聯(lián)繪出價(jià)值值最大區(qū)域域的紅線圖圖根據(jù)評分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)聯(lián)確定取整整分?jǐn)?shù)在15以上的的地塊構(gòu)成成的區(qū)域價(jià)價(jià)值最大紅線所圍合合成的區(qū)域域?yàn)橥恋貎r(jià)價(jià)值最大的的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取取地研究范范圍的準(zhǔn)確確度，可將將取地范圍圍下限值調(diào)調(diào)至土地價(jià)價(jià)值評分?jǐn)?shù)數(shù)為12.5，即取取整數(shù)13以上取地范圍西起西玉、、柏村，東東至紀(jì)莊取地范圍如如紅線所圍圍合的區(qū)域域根據(jù)現(xiàn)狀描描述圖的比比例尺，世世聯(lián)計(jì)算出出每塊宗地地的面積淡蘭色表示示獲取的宗宗地規(guī)模，，灰色表示示價(jià)值較低低的宗地標(biāo)色為淡蘭蘭色的宗地地面積和為為26.34平方公公里根據(jù)現(xiàn)實(shí)運(yùn)運(yùn)做，取地地規(guī)模為24.34~26.34平方方公里本項(xiàng)目的研研究對象的的規(guī)模即為為淡蘭色標(biāo)標(biāo)志的地塊塊所構(gòu)成的的區(qū)域彈性分析二二（1）注釋很好：20好：15分分一般：10分差：5分彈性分析二二（2）注釋很好：20好：15分分一般：10分差：5分根據(jù)土地價(jià)價(jià)值判斷（（取整分?jǐn)?shù)數(shù)），世聯(lián)聯(lián)繪出價(jià)值值最大區(qū)域域的紅線圖圖根據(jù)評分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，世聯(lián)聯(lián)確定取整整分?jǐn)?shù)在15以上的的地塊構(gòu)成成的區(qū)域價(jià)價(jià)值最大紅線所圍合合成的區(qū)域域?yàn)橥恋貎r(jià)價(jià)值最大的的區(qū)域?yàn)榱吮ＷC取取地研究范范圍的準(zhǔn)確確度，可將將取地范圍圍下限值調(diào)調(diào)至土地價(jià)價(jià)值評分?jǐn)?shù)數(shù)為12.5，即取取整數(shù)13以上通過比較特特爾菲法現(xiàn)現(xiàn)狀分析及及彈性分析析結(jié)果，世世聯(lián)得出區(qū)區(qū)域價(jià)值核核心區(qū)彈性分析一一彈性分析二二在特菲爾法法基礎(chǔ)上做做的兩次彈彈性分析，，即對特