世聯(lián)-CLD價值演繹和案例

CLD價值演繹和案例版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。謹呈：山東中潤集團淄博置業(yè)有限公司案例1：北京東部商務(wù)區(qū)經(jīng)過15年的發(fā)展，高端商務(wù)向核心聚集，周邊出現(xiàn)多個服務(wù)型區(qū)域CBDMLDCLDRBDSub-CBDCLD中央居住區(qū)RBD休閑商務(wù)區(qū)CBD中央商務(wù)區(qū)MLD混合居住區(qū)Sub-CBD副CBD區(qū)北京CBD區(qū)域2受CBD輻射，各個板塊依托自身資源表現(xiàn)出明顯的價值分化與功能分工板塊板塊資源板塊特征代表物業(yè)CBD中央商務(wù)區(qū)地鐵、東三環(huán)長安街、使館區(qū)辦公功能純粹、世界500強云集頂級寫字樓集中國貿(mào)Sub-CBD副CBD區(qū)長安街、地鐵緊鄰CBD商務(wù)服務(wù)型企業(yè)集中（廣告、傳媒等）酒店、公寓等商業(yè)、商務(wù)配套SOHO現(xiàn)代城華貿(mào)金地國際中心RBD休閑商務(wù)區(qū)工體三里屯使館區(qū)休閑娛樂氛圍濃厚三里屯酒吧街工體MLD混合居住區(qū)與CBD無縫連接長期居住、短期暫居與大型商業(yè)、酒店、公寓、次級辦公復(fù)合富力城CLD中央居住區(qū)朝陽公園與CBD適當?shù)木嚯x純粹的高端居住區(qū)棕櫚泉國際公寓北京CBD區(qū)域3居住功能上，主要受與CBD的交通聯(lián)系及資源狀況分化出混合居住區(qū)及中央居住區(qū)中央居住區(qū)（CLD）混合居住區(qū)（MLD）交通：與CBD有便捷聯(lián)系，但受過境車流的干擾小邊界：天然屏障阻隔CBD功能的蔓延，保證區(qū)域的純粹性資源狀況：有優(yōu)越的自然人文資源功能：純粹高端居住功能及居住配套功能交通：緊鄰CBD和城市快速路，過境車流大邊界：無清晰邊界，被CBD蔓延侵蝕，功能混合資源狀況：無特殊自然人文資源功能：中高端居住為主，商務(wù)服務(wù)性功能為輔（商務(wù)酒店、大型商業(yè)、中等寫字樓等）純粹、高檔、宜居混合、中高檔、高效北京CBD區(qū)域4案例選擇原則：城市核心區(qū)邊緣濱水大盤配套增值案例1：加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)研究目的：規(guī)劃模式配套增值要點分期及啟動策略案例2：美國Reston社區(qū)案例3：哈爾濱世貿(mào)濱江新城案例分析與借鑒案例4：無錫萬科魅力之城案例5：成都中海國際社區(qū)案例6：深圳萬科城5加拿大太平洋協(xié)和社區(qū)——社區(qū)所在地為原鐵路總站舊址，1988年協(xié)和公司以競賣方式從政府處獲得土地；項目定位：高密度條件下的新型城市濱海生活；地理位置：太平洋協(xié)和社區(qū)位于溫哥華中心城區(qū)的濱水地帶，毗鄰溫哥華中心商業(yè)區(qū)。項目規(guī)模：占地面積83萬平方米，總建筑面積110萬平方米。溫哥華中心商業(yè)區(qū)加拿大協(xié)和社區(qū)6結(jié)合公共空間形成城市級展示帶——修建濱海長廊和五個特色各異的開放式公園等特色設(shè)施，成為城市極的沿海展示帶，極大的提升了社區(qū)與區(qū)域價值3公里濱海長廊，成為協(xié)和社區(qū)最著名的標識；保護3公里長的海岸線自然資源，修建專供行人和自行車使用的濱水大道。營造生態(tài)綠化環(huán)境，臨河建設(shè)五個綠化公園，總占地超過占地17萬平方米。濱海長廊分布圖濱海長廊全景圖濱海長廊休閑活動濱海長廊休閑人群社區(qū)總占地80萬平方米公園總占地17萬平方米比例約25％7住宅區(qū)商業(yè)公園溫哥華中心商業(yè)區(qū)空間布局過渡——通過大面積的公共休閑空間弱化高層對社區(qū)的密度影響，增加社區(qū)開闊感社區(qū)住宅組團分散布局，由公園等公共開闊空間分隔，并由社區(qū)道路加以界定；主要商業(yè)位于社區(qū)中心位置，易于形成核心區(qū)；商業(yè)布置與公共開敞空間聯(lián)系在一起，增加了商業(yè)的展示面；加拿大協(xié)和社區(qū)社區(qū)道路社區(qū)道路濱海大道花園洋房聯(lián)排38層塔樓27塔樓產(chǎn)品多元——花園洋房、聯(lián)排、高層聯(lián)排、低層住宅臨街布置，弱化行人的視覺效果，減低高層對社區(qū)的密度影響。8啟動區(qū)——重點興建能標識社區(qū)形象和檔次的配套設(shè)施，營造生態(tài)綠化環(huán)境，提升社區(qū)檔次社區(qū)的配套設(shè)施入住前已能完全展示，是社區(qū)的啟動條件；周邊高端的配套設(shè)施提升社區(qū)的形象和檔次；兒童護理中心;學(xué)校：小學(xué);4200平米大型社區(qū)服務(wù)中心：為改造后的圓形機車車庫，耗資900萬加元，提供影視/演奏廳、健身房、手工作坊、會議室、成人教育教室、士多店及室外圓形劇場的設(shè)施;每個社區(qū)大面積的體育、娛樂設(shè)施;社區(qū)露天公共藝術(shù)品展覽;加拿大第一個光纖網(wǎng)絡(luò)社區(qū);周邊配套：國家廣場世界最大的氣撐式圓頂體育館溫哥華新中心圖書館科學(xué)世界中心傳統(tǒng)中國花園社區(qū)配套：加拿大協(xié)和社區(qū)9加拿大大太平平洋協(xié)協(xié)和社社區(qū)給給我們們的啟啟示加拿大大協(xié)和和社區(qū)區(qū)充分利利用濱濱水資資源，，規(guī)劃劃中突突出濱濱水價價值，，建立立城市級級展示示帶，，提升升社區(qū)區(qū)與區(qū)區(qū)域價價值3公里里濱海海長廊廊濱海休休閑公公園水景住住宅啟動區(qū)區(qū)建立立社區(qū)區(qū)形象象，重重點建建立高高檔次次配套套設(shè)施施，并并使配配套功功能完完善10里斯頓頓位是是國際知知名的的中產(chǎn)產(chǎn)社區(qū)區(qū)，在美國國各項項指標標評比比中，，連續(xù)續(xù)二十十年排排名前前兩位位位置位于華華盛頓頓市以以西35公公里，，開車車至世世界十十大機機場之之一的的杜勒勒斯機機場15分分鐘，，處于于空港港強大大的商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)等功功能的的輻射射范圍圍之內(nèi)內(nèi)。規(guī)模占地約約45平方方公里里規(guī)劃戶戶數(shù)2.8萬，，建成成戶數(shù)數(shù)2.2萬萬里斯頓頓是全球球聞名名的中中產(chǎn)社社區(qū)，，這里里通過過大規(guī)模模開發(fā)發(fā)空間間的打造造、多多物業(yè)業(yè)復(fù)合的的產(chǎn)品品組合合、高標準準的設(shè)設(shè)施配配套以及豐富的的社區(qū)區(qū)活動動共同營營造了了中產(chǎn)社社區(qū)的的生活活方式式，打造造了全全美最最佳居居住選選擇社社區(qū)美國Reston社社區(qū)11高設(shè)施施強度度、中中密度度的規(guī)規(guī)劃理理念，，注重重居民民的生生活便便利性性和居居住環(huán)環(huán)境TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church中等密密度、、多種種產(chǎn)品品形式式復(fù)合合重視居居住環(huán)環(huán)境（（多個個湖泊泊）高設(shè)施施強度度滿足足居民民多樣樣化的的配套套需求求60%的居居民在在當?shù)氐鼐蜆I(yè)業(yè)一個市市鎮(zhèn)中中心、、12個街街區(qū)豐富的的配套套設(shè)施施占地(公頃)用地百分比居住396053%市鎮(zhèn)中心133018%開放空間110015%公共設(shè)施3305%道路/停車6809%總計7400100%美國Reston社社區(qū)12多物業(yè)業(yè)復(fù)合合的產(chǎn)產(chǎn)品組組合構(gòu)構(gòu)成了了復(fù)合合而勻勻質(zhì)的的社區(qū)區(qū)居住住群體體里斯頓頓通過過提供供各種種物業(yè)業(yè)類型型———從小小戶型型公寓寓到大大面積積的獨獨棟別別墅———滿滿足置置業(yè)者者對于于物業(yè)業(yè)形式式和居居住面面積的的多種種需求求。不同的的面積積及產(chǎn)產(chǎn)品復(fù)復(fù)合并并沒有有影響響社區(qū)區(qū)業(yè)主主的勻勻質(zhì)性性，這這里通通過對對單價價的標標的，，合理理的過過濾目目標客客戶群群，保保證了了社區(qū)區(qū)居民民的勻勻質(zhì)性性。美國Reston社社區(qū)13建筑和和活動動圍繞繞中心心展開開，三級級中心心的設(shè)設(shè)計增增加了了整個個社區(qū)區(qū)的向向心力力，為為形成成社區(qū)區(qū)感奠奠定基基礎(chǔ)市鎮(zhèn)中中心社區(qū)中中心鄰里中中心123三級中中心構(gòu)構(gòu)建了了完美美的生生活體體系，，使居居民最最大限限度的的節(jié)約約花費費在交交通上上的時時間，，并增增強了了社區(qū)區(qū)的凝凝聚力力，形形成人人性化化的空空間。。美國Reston社社區(qū)14市鎮(zhèn)中中心及及辦公公功能能布置置在與與外部部連接接便利利，社社區(qū)容容易到到達的的中心心位置置TownCenterSingleHouseTownHouseApartmentOffice/R&DLakeSchool/Church美國Reston社社區(qū)15特色街街區(qū)活活躍社社區(qū)氣氣氛，，增加加項目目特色色，擴擴大社社區(qū)內(nèi)內(nèi)就業(yè)業(yè)機會會，增增強社社區(qū)歸歸屬感感尺度適適中的的街道道，小小巧的的空間間,相相比那那些寬寬廣的的街道道,巨巨大的的空間間,更更讓人人感到到親切切,溫溫馨.在給居居民帶帶來方方便的的同時時也可可以解解決部部分就就業(yè)問問題.美國Reston社社區(qū)16大規(guī)模模開放放空間間創(chuàng)造造了良良好的的環(huán)境境，更更為業(yè)業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造了了溝通通和交交流平平臺通過對對于現(xiàn)現(xiàn)有自自然資資源的的利用用以及及社區(qū)區(qū)內(nèi)部部的資資源再再造，，里斯斯頓打打造了了多個個不同同等級級的社社區(qū)開開放空空間，，既形形成了了良好好的居居住環(huán)環(huán)境，，又為為業(yè)主主的溝溝通和和交流流等活活動創(chuàng)創(chuàng)造了了平臺臺，體體現(xiàn)了了尊重重交流流與融融合的的中產(chǎn)產(chǎn)社區(qū)區(qū)文化化美國Reston社社區(qū)17高標準準的各各種配配套設(shè)設(shè)施營營造了了高品品質(zhì)的的中產(chǎn)產(chǎn)生活活方式式里斯頓頓的配配套功功能以以一個個多功功能規(guī)規(guī)劃方方案作作為基基礎(chǔ)，，設(shè)置置了：：學(xué)校、、圖書書館家政服服務(wù)中中心醫(yī)療護護理設(shè)設(shè)施風情商商業(yè)街街———包括括高品品質(zhì)的的日常常零售售、休休閑娛娛樂等等多種種業(yè)態(tài)態(tài)功能能文化娛娛樂活活動設(shè)設(shè)施———包包括各各種社社區(qū)俱俱樂部部、公公共活活動交交流中中心等等高品質(zhì)質(zhì)的完完備配配套使使得中中產(chǎn)階階層的的生活活得到到滿足足，同同時獲獲得自自身的的價值值認同同感。。美國Reston社社區(qū)18社區(qū)內(nèi)內(nèi)部豐豐富的的組織織和活活動構(gòu)構(gòu)成了了社區(qū)區(qū)生活活方式式的重重要部部分各種俱俱樂部部以及及社區(qū)區(qū)組織織的慶慶典及及交流流活動動，使使社區(qū)區(qū)每一一位業(yè)業(yè)主———從從孩子子到老老人，，都融融入到到社區(qū)區(qū)生活活之中中，構(gòu)構(gòu)成社社區(qū)的的鄰里里文化化，形形成歸歸屬感感-社區(qū)成立立周年慶典典-健康寶貝貝俱樂部-老年交響響樂團-自行車俱俱樂部-復(fù)活節(jié)社社區(qū)盛裝游游行……美國Reston社社區(qū)19美國Reston社社區(qū)美國Reston社社區(qū)給我們們的啟示多物業(yè)復(fù)合合的產(chǎn)品組組合，滿足足各類置業(yè)業(yè)者需求，，構(gòu)成復(fù)合合而勻質(zhì)的的居住社區(qū)區(qū)通過三級中中心構(gòu)建社社區(qū)生活體體系，增強強了社區(qū)凝凝聚力，形形成人性化化的空間建立高標準準、高品質(zhì)質(zhì)的配套設(shè)設(shè)施，滿足足中產(chǎn)人群群生活方式式社區(qū)內(nèi)部豐豐富的組織織和活動，，成為精英英社區(qū)的象象征與社區(qū)區(qū)文化20哈爾濱·世世茂濱江新新城區(qū)位：松北新區(qū)，，東臨市政政府樓,北北靠擬建省省政府及中中央商務(wù)區(qū)區(qū),南面有有規(guī)劃的商商業(yè)街。西西靠城市四四環(huán)路；規(guī)模：總用地400萬平方方米，總建建設(shè)用地243.6萬平方米米，總建筑筑面積360萬平平方米，容積率1.42，，綠化率50%。分期：項目整體分分4期，一一期建筑面面積75萬萬平方米，，二期建筑筑面積110萬平方方米；三期期建筑面積積95萬平平方米；四四期建筑面面積120萬平方米米。物業(yè)類型：：普通住宅高高層公寓寓，濱水別別墅、五星星級酒店、、行政辦公公中心冰城新都市市中心經(jīng)典典巨筑北北國國浦東新貴貴民宅松花江哈爾濱世茂茂濱江新城城21產(chǎn)品多元、、整合周周邊環(huán)境資資源——整個社社區(qū)的氣勢勢浩大磅礴礴包含多種種產(chǎn)品形式式，以市政政中心形成成城市展示示軸，同時時將松花江江水系引入入社區(qū)內(nèi)部部貫穿整個個項目項目規(guī)劃大大氣、宏偉偉，主體建筑前前后錯落有有余,視線線互不遮擋擋;形成有有較強烈的的空間對比比；分別圍繞省省政府與市市政府行政政區(qū)形成兩兩條南北主軸；同時從松松花江引入入水系，東西形成景景觀主軸貫穿整個社社區(qū)；以道路、水水系分界物物業(yè)類型，，不同物業(yè)業(yè)類型分區(qū)區(qū)獨立。高層排布在在臨河面，，最大化利利用河景資資源，并體現(xiàn)整體體規(guī)劃的儀儀式感與序序列感；低密度物業(yè)業(yè)圍繞水系系排布，占占據(jù)社區(qū)最最好資源景景觀。一期一期22產(chǎn)品形式對對資源的利利用——沿江面面以高層建建筑群最大大化的實現(xiàn)現(xiàn)觀景效果果，低密度度物業(yè)占據(jù)據(jù)社區(qū)內(nèi)部部較好資源源，通過對對資源的利利用實現(xiàn)物物業(yè)的價值值最大化高層建筑群群以弧型排排列，沿江江綿延鋪展展,負有韻律與動感感，體現(xiàn)社社區(qū)邊界感感與序列感感，同時成為城城市形象的的絕佳展示示面，成為松松江北岸眾眾望所歸的的矚目焦點點。，低密度物業(yè)業(yè)占據(jù)社區(qū)區(qū)內(nèi)部最佳佳資源。23頂級配套提提升項目檔檔次與形象象——配套設(shè)設(shè)施完善，，以2萬平平米超奢華華會所與五五星級酒店店打造富人人圈層的高高檔社交活活動場所項目規(guī)劃超超五星級酒酒店、高級級行政辦公公中心、商商業(yè)街，配配套檔次高高、設(shè)施全全。超豪華會所所，涵蓋生生活所需方方方面面。?；@球館、、羽球館、、網(wǎng)球館、、臺球室、、乒乓室、、健身房和和室內(nèi)游泳泳池等運動動設(shè)施令身身心眾情舒舒展；桑拿拿房、兒童童娛樂室及及網(wǎng)吧等休休閑娛樂場場所，令休休閑生活更更加豐富多多彩。24啟動區(qū)——具備昭昭示性與資資源條件，，入市強勢勢占位取得得較好的市市場表現(xiàn)市場表現(xiàn)突突出：2004年年10月16日正式式開盤，高高檔占位取取得市場成成功。項目目開發(fā)至今今，一直以以來保持較較好的銷售售速度；區(qū)域平臺價價格3200元/平平米，項目目高層物業(yè)業(yè)實現(xiàn)均價價4200元/平米米，實現(xiàn)1000元/平平米價格超超越，32%的提提升；三期濱水別別墅500萬樓王，，為哈爾濱濱最高價，，目前已售售出。啟動區(qū)的設(shè)設(shè)置，具備備較好的昭昭示性與資資源條件。。緊鄰已經(jīng)建建設(shè)成熟的的市政府，，同時擁有有社區(qū)內(nèi)部部水景資源源與外部自自然資源。。啟動區(qū)的物物業(yè)類型：：一區(qū)小高層層、高層、、會所；二區(qū)教育配配套；三區(qū)濱水別別墅；四區(qū)觀江高高層；哈爾濱世茂茂濱江新城城25哈爾濱世茂茂濱江新城城給我們的的啟示哈爾濱世茂茂濱江新城城產(chǎn)品多元化化，產(chǎn)品線線豐富產(chǎn)品規(guī)劃中中充分體現(xiàn)現(xiàn)資源優(yōu)勢勢，通過資資源的利用用實現(xiàn)物業(yè)業(yè)的價值最最大化高層建筑群群沿江布置置，實現(xiàn)最最大化觀景景效果低密度占據(jù)據(jù)社區(qū)內(nèi)部部資源頂級配套提提升項目檔檔次與形象象啟動區(qū)采用用多物業(yè)組組合，憑借借資源優(yōu)勢勢奠定項目目形象26魅力之城位位于無錫的的太湖新城城，以“新新城市主義義”的規(guī)劃劃理念，打打造國際街街區(qū)生活項目位位于無無錫濱濱湖新新城北北部，，占地地面積積;：：96萬平平米，，總建建筑面面積135萬平平米，，配套套設(shè)施施總規(guī)規(guī)模約約6-7萬萬平米米。集教育育、科科研、、體育育和旅旅游等等公共共服務(wù)務(wù)設(shè)施施和高高品質(zhì)質(zhì)住區(qū)區(qū)、距距離蠡蠡（lǐ)湖約約1公公里，，距離離市中中心中中央商商務(wù)區(qū)區(qū)8公公里項目形形象：不是一一個社社區(qū)，，更是是一個個新城城市，，具備備了居居住、、工作作、消消遣、、生活活的城城鎮(zhèn)無錫萬萬科魅魅力之之城蠡湖1公里里太湖新新城8公里里中心城城區(qū)無錫萬萬科魅魅力之之城配配套套設(shè)施施總規(guī)規(guī)模近近7萬萬平米米，占占項目目總規(guī)規(guī)模的的5%左右右27功能分分級——商業(yè)業(yè)魅力之之城除除了綜綜合性性的大大型商商業(yè)設(shè)設(shè)施、、各具具特色色的小小區(qū)級級商業(yè)業(yè)中心心，還還規(guī)劃劃了具具有回回游性性的街街區(qū)級級步行行沿街街商業(yè)業(yè)系統(tǒng)統(tǒng)。各各商業(yè)業(yè)設(shè)施施總規(guī)模模約3.5萬平平米；業(yè)態(tài)態(tài)種類類繁多多，服服務(wù)半半徑合合理，，既能能滿足足日常常的購購物需需求，，營造造出無無錫最最繁華華的商商街景景象。。區(qū)域級級商業(yè)業(yè)：約18000平米綜綜合性性購物物中心心，設(shè)設(shè)有大大型超超市、、酒樓樓、電電影院院、美美食街街等等；小區(qū)級級商業(yè)業(yè)：3個約約2000—5000平平米小小區(qū)商商業(yè)中中心，，滿足足日常常生活活所需需；；特色商商業(yè)街街：8條特特色商商業(yè)街街———酒吧一一條街街、Soho商商業(yè)街街、時尚服服裝街街……各各具風風情。。無錫萬萬科魅魅力之之城28功能分分級——體育育、休休閑約8000平平米大型體體育活活動中中心，，設(shè)有有泳池、籃球場場、乒乓球球館、健身中中心、網(wǎng)球場場等。3大主主題會會所：：水上BBQ時尚尚魅力力會所所：針對年輕人人和整個家家庭日常休休閑，，泳池池、BBQ式燒燒烤，，各式式休閑閑、運運動設(shè)設(shè)施等等；悠樂長長者會會所：：專門為為老年人人而設(shè)計計，為為社區(qū)區(qū)老年年人提提供交交流、、休閑閑的空空間；；兒童會會所：：專門為為兒童設(shè)計，，邀請請國際際專家家精心心打造造，各各式新新型玩玩具、、游樂樂設(shè)施施；無錫萬萬科魅魅力之之城29功能分分級——教育育聯(lián)訣多多所名名校，，從幼兒園園、小學(xué)到太湖中中學(xué)、江南大大學(xué)，名師師教育育一路路陪伴伴，保保證讓讓孩子子步步步通向向成功功。在在規(guī)劃劃上除除了設(shè)設(shè)置義義務(wù)教教育設(shè)設(shè)施之之外，，更有有豐富富的終終生教教育體體系，，以及及體現(xiàn)現(xiàn)無錫錫文化化的名名人大大道和和小型型歷史史博物物館等等，在在不同同程度度上滿滿足了了居民民的文文化需需求。。與知名名幼兒兒園合合手共共辦一一所16班班公立立幼兒兒園，，并同同時設(shè)設(shè)立一一所私立雙雙語國國際幼幼兒園園，讓孩孩子從從小就就攜手手名校校，與與國際際接軌軌，接接受最最先進進的教教育。。校區(qū)建建筑———新新加坡坡CPG專專業(yè)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計，，創(chuàng)造造濃厚厚的文文化學(xué)學(xué)習(xí)氣氣氛、、提供供優(yōu)質(zhì)質(zhì)的教教育設(shè)設(shè)施、、保障障兒童童擁有有良好好的教教育環(huán)環(huán)境。。無錫萬萬科魅魅力之之城30三角公園小學(xué)泛會所商業(yè)項目各各組團團均采采取多多種物物業(yè)類類型的的組合合方式式，不不斷豐豐富社社區(qū)功功能會所B5街區(qū)商業(yè)會所B5街區(qū)商業(yè)幼兒園無錫萬萬科魅魅力之之城31無錫萬科科魅力之之城案例例給我們們的啟示示配套分級級，針對對不同的的消費人人群，設(shè)設(shè)置相應(yīng)應(yīng)級別的的功能設(shè)設(shè)施無錫萬科科魅力之之城社區(qū)級———社區(qū)內(nèi)部部業(yè)主區(qū)域級———周邊人群群城市級———城市消費費力及特特定人群群各居住組組團分別別設(shè)置不不同的配配套設(shè)施施，使各各組團各各具特點點及獨特特的配套套功能配套功能能針對對“全家家庭”成成員需求求，針對對兒童、、年輕人人、成年年人、老老人應(yīng)設(shè)設(shè)置不同同的功能能設(shè)施32中海國際際社區(qū)位位于成都都市西北北角，是是自身資資源優(yōu)越越的城市市新區(qū)大大型項目目項目區(qū)位位條件成都西北北角高新新西區(qū)，，城市三三環(huán)外地塊自身身資源優(yōu)優(yōu)越，同同5400畝畝的城市市森林公公園相望望；地塊北面面的羊市市街西延延線是城城市主要要交通干干道之一一，與成成灌高速速公路相相通，可可直接到到達都江江堰風景景區(qū)。成都中海海國際社社區(qū)項目基本本情況占地面積積：1986畝畝建筑面積積：約119萬萬㎡住宅面積積：約102萬萬㎡公建及配配套面積積：超過過15萬萬㎡成都中海海國際社社區(qū)配套套設(shè)施總總規(guī)模近近17萬萬平米，，占項目目總規(guī)模模的12.5%33社區(qū)整體體規(guī)劃分分為3大大板塊，，分為國國際生活活板塊、、體育育公園板板塊、城城市級商商業(yè)板塊塊配套規(guī)模定位業(yè)態(tài)商業(yè)中心建筑面積6萬區(qū)域商業(yè)中心、城西特色消費中心大型綜合超市、時尚百貨、電影城、特色餐飲娛樂等國際學(xué)校建筑面積1.8萬全日制12年級學(xué)校，雙語教學(xué)—涉外醫(yī)院占地面積1.8萬二級甲等涉外醫(yī)院—國際酒店建筑面積1.8萬高星級商務(wù)酒店—生態(tài)公園臨摸底河、用地面積4.8萬高爾夫練習(xí)場國際學(xué)校校商業(yè)中心心國際生活活板塊人文/海海洋主題題海洋主題題城市主題題體育公園園板塊體育公園園濱河公園園高爾夫練練習(xí)場城市級商商業(yè)板塊塊商業(yè)中心心國際酒店店成都中海海國際社社區(qū)34通過配套套設(shè)施的的合理規(guī)規(guī)劃，以以城市級級商業(yè)及及高檔配配套設(shè)施施為核心心，形成成高檔成成熟的社社區(qū)形象象學(xué)校城市級商業(yè)酒店醫(yī)院商業(yè)街公園綠地綠地居住在區(qū)域甚甚至全市市都有影影響力的的配套：：國際學(xué)校校城市級商商業(yè)中心心社區(qū)風情情商業(yè)街街涉外醫(yī)院院高檔酒店店國際美食食酒吧街街……成都中海海國際社社區(qū)35通過整和和資源，，將多種種物業(yè)形形式有效效組合，，進一步步提升項項目的核核心價值值以不可復(fù)復(fù)制的生生態(tài)資源源（體育育公園和和森林公公園）作作為項目目突破點點，通過過生態(tài)、、休閑氛氛圍的營營造脫離離普通的的項目競競爭建設(shè)有吸吸引力的的體驗設(shè)設(shè)施道路與公公園的關(guān)關(guān)聯(lián)核心價值值區(qū)體現(xiàn)現(xiàn)資源優(yōu)優(yōu)勢核心價值值區(qū)域：：與公園聯(lián)聯(lián)系緊密密高爾夫練練習(xí)場國際網(wǎng)球球俱樂部部休閑、專專業(yè)街區(qū)區(qū)兩河森林公園土龍路金牛支渠高新西區(qū)核心價值區(qū)原核心價值區(qū)7000畝大區(qū)域結(jié)合體育育公園，，打造代代表城市市最高水水平的國國際網(wǎng)球球休閑俱俱樂部以以及高爾爾夫練習(xí)習(xí)場打造城市市級商業(yè)業(yè)中心美食廣場場休閑商業(yè)業(yè)街成都中海海國際社社區(qū)36配套設(shè)施施的分級級與分期期開發(fā)啟動期重重點建立立社區(qū)服服務(wù)型配配套設(shè)施施，同時時突出強強勢配套套（國際際學(xué)校）），體現(xiàn)現(xiàn)項目價價值點；；隨住宅進進程分期期、分組組團建立立社區(qū)服服務(wù)型設(shè)設(shè)施；各各開發(fā)期期內(nèi)保證證擁有亮亮點配套套或差異異化設(shè)施施；集中商業(yè)業(yè)、酒店店、寫字字樓等外外向型功功能設(shè)施施應(yīng)于項項目后期期的開發(fā)發(fā)。2年起止時間間開發(fā)總量生活配套套2004.7———2006.72008.1———2009.72006.8———2007.121.5年年1.5年年一期（40萬㎡）二期（30萬㎡）三期(40萬㎡)Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)（25萬㎡）Ⅰ區(qū)（15萬㎡）Ⅱ區(qū)(15萬㎡)Ⅰ區(qū)（20萬萬㎡）Ⅱ區(qū)（20萬㎡）星期五大道道北段國際學(xué)校公交總站綜合市場幼兒園1生活會所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會所2鄰里商業(yè)休閑街南段段休閑街北段段鄰里商業(yè)國際網(wǎng)球俱俱樂部雕塑長廊集中商業(yè)鄰里商業(yè)寫字樓國際酒店文化活動中中心高爾夫練習(xí)習(xí)場森林景觀大大道高級會所星期五大道道南段休閑廣場大型配套成都中海國國際社區(qū)37成都中海國國際社區(qū)案案例給我們們的啟示充分利用資資源，并結(jié)結(jié)合項目整整體定位，，通過多種種配套功能能組合，提提升項目價價值成都中海國國際社區(qū)各配套功能能的開發(fā)應(yīng)應(yīng)結(jié)合項目目的整體開開發(fā)進程，，分期、分分級、分批批投入建設(shè)設(shè)生活型配套套及社區(qū)服服務(wù)設(shè)施應(yīng)先期建設(shè)設(shè)，保證業(yè)業(yè)主入住后后日常生活活需求區(qū)域及城市市級設(shè)施可滯后開發(fā)發(fā)38深圳萬科城城通過城市市級特色商商業(yè)配套，，成功樹立立項目形象象，建立項項目競爭優(yōu)優(yōu)勢項目地址：：深圳市龍崗崗區(qū)坂雪崗崗大道；項目規(guī)模：：占地約39.7萬平平米，總建建面約44萬平米；；配套設(shè)施：：5000平平方米會所所；15000平米九年年制一貫制制公立學(xué)校?！f科城城實驗學(xué)校校3500平平方米幼兒兒園3000平平方米公共共配套（社社康中心、、文化活動動站、老年年人活動中中心、社區(qū)區(qū)管委會等等）；約3萬平方方米萬科城城風情步行行街。深圳萬科城城萬科城實驗驗學(xué)校風情步行街深圳萬科城城配套設(shè)施施總規(guī)模約約5萬平米米，占項目目總規(guī)模的的11%39通過西班牙牙風情步行行街的成功功打造，迅迅速提升了了項目形象象，并成為為項目亮點點基本概況依托于萬科城，總建面約3萬平米，分2期發(fā)售；其中一期約2.2萬平米，其中餐飲就占到11000平米，其它商鋪是社區(qū)必須的醫(yī)療、攝影、花卉等社區(qū)配套商鋪；二期商鋪面積是8000平米。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)層次：日常購物是社區(qū)超市具備的生活必須品，特色購物針對周圍高收入人群，是西班牙風情的購物走廊；經(jīng)營內(nèi)容：特色飲食（中餐、西餐、咖啡等）、娛樂休閑（茶館、酒吧等）；街鋪和底商，大部分商鋪都是臨路、臨水，在建筑風格體現(xiàn)西班牙風情；啞鈴型商業(yè)形狀，造成２個廣場人流逗留，中間以水景連通，將商業(yè)和景觀有效結(jié)合。主題定位中國第一個集特色飲食、古典文化、主題購物、娛樂休閑于一體的溶解異域風情的LIVINGMALL深圳萬科城城40深圳萬科城城案例給我我們的啟示示提出獨特、、鮮明的主主題風格與與形象概念，充分體現(xiàn)現(xiàn)項目與配配套設(shè)施的的亮點與特特色深圳萬科城城外向型社區(qū)區(qū)購物中心心/中國第第一個異域域風情（西西班牙）LIVINGMALL商業(yè)主題前前期展示體體驗區(qū)配套設(shè)施的的建筑設(shè)計計應(yīng)結(jié)合主主題，有效效傳達項目目特色及差差異化形象象大部分商商鋪都是是臨路、、臨街街、臨水水同時在建建筑風格格上體現(xiàn)現(xiàn)西班牙牙風情41“cld”價值值體系構(gòu)構(gòu)建42“ＣＬＤＤ”的理理論基石石——松松散型都都市社區(qū)區(qū)松散型都都市社區(qū)區(qū)——當當今國際際最先進進的社區(qū)區(qū)形態(tài)一種可持持續(xù)發(fā)展展的社區(qū)區(qū)模式一種可持持續(xù)發(fā)展展的自給給自足的的社區(qū)具備自身身造血功功能，能能夠為社社區(qū)居民民和家庭庭在不同同的成長長階段提提供在居居住產(chǎn)品品和社區(qū)區(qū)服務(wù)兩兩方面的的多元化化需求，，因而具具備自我我生長能能力的社社區(qū)形態(tài)態(tài)。43“cld”———松散型型都市社社區(qū)區(qū)位分布布：區(qū)別于郊郊區(qū)概念念，它把把城市的的中心引引向邊緣緣，又把把城市的的邊緣引引向中心心，是城城市中心心與次中中心相互互交換的的產(chǎn)物，，我們稱稱之為：：城市中間間地帶。。社區(qū)特點點：容積率低低，綠化化率高，，而且社社區(qū)氛圍圍相對和和諧，具具有較強強的社區(qū)區(qū)歸屬感感；社區(qū)居民民專屬的的多功能能配套，，交通方方便，而而且把尊尊重個人人權(quán)益作作為規(guī)劃劃的首要要目標。。建筑形態(tài)態(tài)多樣化化，適合合不同年年齡階層層、不同同收入階階層等的的選擇社區(qū)模式式不僅是是建筑符符號的表表面化，，還是一一種新的的生活方方式和生生活心態(tài)態(tài)高品質(zhì)、、低密度度、生態(tài)態(tài)、環(huán)保保、人性性化、高高藝術(shù)文文化屬性性是可持持續(xù)發(fā)展展的社區(qū)區(qū)，將是城城市居住住發(fā)展必必然趨勢勢。因此,中中間地帶帶都市社社區(qū)被稱稱為：ＣＣＬＤ。。都市中心廣大郊區(qū)中間地帶理論根源源：霍華德田田園城市市賴特理想想都市…………………美國新都都市主義義(Urbanism)英國UrbanVillage44開發(fā)理念念：提供供各類型型的住宅宅和服務(wù)務(wù)設(shè)施，，為居民民建一個個終身的的居所畢業(yè)于美美國哈佛佛大學(xué)建建筑學(xué)系系、美國國的第一一個花園園城市———雷德德朋的投投資商之之子、房房地產(chǎn)大大亨、從從事過城城市規(guī)劃劃、建筑筑設(shè)計、、經(jīng)濟學(xué)學(xué)研究、、社會學(xué)學(xué)研究；；新城開發(fā)發(fā)主導(dǎo)者者：羅伯伯特E西西蒙要讓人們們在休閑閑時間有有足夠的的活動可可以選擇擇，這意意味著新新城中應(yīng)提供各各類文化化娛樂設(shè)設(shè)施和私私密空間間；要把尊重重個人權(quán)權(quán)益作為為規(guī)劃的的首要目目標，而而不僅是是實現(xiàn)大大型構(gòu)想想；從開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)之之初就為為居民提提供商業(yè)業(yè)、文化化、娛樂樂設(shè)施，，而不能等等幾年之之后再建建；不斷創(chuàng)造造人造和和自然美美景，形成良良好的生生活環(huán)境境；應(yīng)使人們們能在同同一社區(qū)區(qū)中工作作和生活活；應(yīng)做到每個人都都能終生生生活在在同一個個鄰里而而無需遷遷移，社社區(qū)應(yīng)有有不同形形式和價價格的住住宅以滿滿足各收收入階層層人群的的需求，，并能適應(yīng)應(yīng)不同層層次的家家庭生活活使用需需求；案例參考考國際典范范—美國國華盛頓頓費爾法法克斯郡郡的里斯頓新新城45“ＣＬＤＤ”的案案例實踐踐——美美國里斯斯頓（Reston)位置位于華盛盛頓市以以西35公里，，杜勒斯斯機場收收費公路路旁，開開車至杜杜勒斯機機場15分鐘，，屬于弗弗吉尼亞亞州費爾爾菲克斯斯縣規(guī)模占地約45平方方公里規(guī)劃戶數(shù)數(shù)2.8萬，建建成戶數(shù)數(shù)2.2萬Arce(ha)用地百分比居住3960（1603）53%市鎮(zhèn)中心1330（538）18%開放空間1100（445）15%城市公共設(shè)施330（134）5%道路/停車680（275）9%總計7400（2995）100%發(fā)展背景景60年代代美國開開始的以以抑制大大都市無無序蔓延延為目標標的第二二代新城城運動46整體容積左左右，密密度適中中里斯頓新新城的三三大特征征47產(chǎn)品形式式多樣化化——滿滿足多樣樣化需求求里斯頓新新城的三三大特征征48城市元素素：藝術(shù)術(shù)中心，，電影城城，體育育中心，，步行商商業(yè)街區(qū)區(qū)郊區(qū)的自自然、閑閑適、寬寬松：生生態(tài)公園園、社區(qū)區(qū)廣場、、大面積積綠地、、湖泊社區(qū)功能能復(fù)合里斯頓新新城的三三大特征征49居住功能能特色：：多種住住宅形式式相結(jié)合合，一個家庭庭從青年年、中年年到老年年的各個個階段都都無需從從社區(qū)中中搬走社區(qū)中有有5個村村：安妮湖村村（LAKEANNE）獵人森林林村（HUNTERSWOODS）高橡樹村村（talloaks）南湖村（（Southlake）和北點村村（NORTHPOINT）每個村都都圍繞一一個多功功能的村村中心而而建安妮湖村村是開發(fā)發(fā)的第一一個村，，它很好好地體現(xiàn)現(xiàn)了西蒙蒙要把里里斯頓建建成步行行為主的的歐洲式式社區(qū)的的觀點。。復(fù)合功能能：一個個生活、、工作、、休閑的的場所擁有6.5萬居居民和超超過4萬萬個工作作崗位，，實現(xiàn)了了工作和和居住的的平衡，，它是一一個多種種功能、、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、社社區(qū)設(shè)施施和娛樂樂設(shè)施完完善的自自給自足足的社區(qū)區(qū)。ＣＬＤ：：住宅多多樣化通過提供供各種類類型各種種價位的的住房款款式———從高層層的帶有有小廚房房和衛(wèi)生生設(shè)備的的小套公公寓到6房Townhouse以及及獨立住住宅———住房能能夠滿足足不同收收入水平平，以及及家庭生生活不同同階段的的需求。。這種混混合戶型型的存在在使得居居民能夠夠在這個個社區(qū)生生根，從從青年、、中年到到老年的的各個階階段都無無需從社社區(qū)中搬搬走。50設(shè)計特色色：城市市型景觀觀與自然然資源的的融合、、地標性性景觀、、市鎮(zhèn)中中心的人人文藝術(shù)術(shù)、環(huán)保保式道路路邊界市鎮(zhèn)中心心的人文文藝術(shù)里斯頓市市鎮(zhèn)中心心的核心心是噴泉泉廣場，，人文藝藝術(shù)景觀觀和水共共同交匯匯在這個個精致的的城市空空間中；；地標性景景觀市鎮(zhèn)中心心獨具特特色的天天際線形形成的地地標性景景觀，來來自整個個大都會會區(qū)的居居民們被被吸引到到此處的的辦公樓樓、商店店和餐館館中；道路環(huán)境境保護里斯頓在在鄰里和和道路交交匯處設(shè)設(shè)施寬闊闊的自然然保護區(qū)區(qū)，建設(shè)設(shè)環(huán)境保保護型社社區(qū)，成成片的住住宅被茂茂密的樹樹叢掩映映著，從從道路上上只能依依稀看到到；城市型景景觀與自自然資源源有機融融合社區(qū)內(nèi)實實現(xiàn)了在在鄉(xiāng)村環(huán)環(huán)境中設(shè)設(shè)置城市市型景觀觀的設(shè)計計概念，，有機的的將用地地內(nèi)的公公共空間間、公共共活動區(qū)區(qū)和個人人活動區(qū)區(qū)、89公里的的小路和和寬闊的的自然保保護區(qū)結(jié)結(jié)合在一一起；51深圳坂田田萬科板板塊案例例--“小市場寬寬產(chǎn)品線””策略拓拓寬客戶層層面，從產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新、、到實現(xiàn)品品牌溢價案例研究背背景：從1997年到2005年，，萬科在坂坂田分批拿拿地，先后后開發(fā)了四季花城、、萬科城、、第五園，逐漸形成成了獨特的的萬科板塊塊萬科板塊占占地近1平平方公里，，住宅總建建筑面積超超過120萬平方米米，而整個個坂田，可可開發(fā)土地地面積不足足4平方公公里，萬科科已經(jīng)占有有25%的的份額萬科無疑形形成了區(qū)域域的壟斷者者，具有區(qū)區(qū)域話語權(quán)權(quán)，通過造造鎮(zhèn)到造城城的逐步發(fā)發(fā)展確立了了其在該區(qū)區(qū)域的絕對對領(lǐng)導(dǎo)地位位。坂雪崗板塊深圳坂田板板塊案例研研究深南大道區(qū)位特點處于深圳郊郊區(qū)的工業(yè)業(yè)園區(qū)周邊邊內(nèi)交通正在逐逐步改善良好的產(chǎn)業(yè)業(yè)基礎(chǔ)支撐撐政策導(dǎo)向下下大力發(fā)展展基礎(chǔ)配套套設(shè)施迎合大深圳圳格局下的的城市擴張張趨勢，但但在未開發(fā)發(fā)階段配套套和人氣明明顯不足區(qū)位坂田片區(qū)也也被稱為坂坂雪崗片區(qū)區(qū)或坂雪崗崗工業(yè)區(qū)交通該區(qū)域西邊邊為梅觀高高速已建成成，東邊是是在建清平平快速。目目前自駕車車通過梅觀觀高速等可可在30分分鐘內(nèi)到達達市中心萬科四季花花城萬科城萬科第五園園52選址于城市市核心和郊郊區(qū)的中間間地帶，屬屬于未來的的核心居住住區(qū)適中密度，，適宜規(guī)模模，保證足足夠的公共共開放空間間，保持宜宜人的空間間尺度強調(diào)