世聯(lián)-模型-商業(yè)項目營銷關鍵模式以合肥為例

商業(yè)項目營銷關鍵模式研究（以合肥為例）世聯(lián)研究模型——商業(yè)2006-1簡介：此模型給出了在分析一個商業(yè)項目時，需要分析的各個方面要素關鍵字：營銷關鍵模式2元一·時代廣場基本信息總建面16萬平方米商業(yè)面積8萬平方米層數(shù)4層（裙房）主力店百貨、超市、電器、電影院定位安徽首席復合體驗式時代歡樂主題購物公園經(jīng)營業(yè)態(tài)大型百貨公司、頂級名店街、大型超市、電腦電器城、精致休閑書城、四廳電影院、大型游戲場、KTV、高檔國際臺球俱樂部、各式風味小吃街、西式速食餐飲。出售方式無經(jīng)營權，返租10％（稅前）10年，頭三年返租資金抵按揭。點評中高檔Mall，規(guī)劃設計及業(yè)態(tài)選擇超出合肥同行水平，開業(yè)不久，人氣不太旺但已有起色，對面5萬平米裙樓商業(yè)在建。租售情況04年11月開始招商銷售，A區(qū)基本售完，一樓均價16000，實現(xiàn)100％招租；B區(qū)已完工首層華洋名品百貨館、華聯(lián)二層流行時尚仕女館、國美三層紳仕兒童文教館四層影城、歡樂美食廣場、KTVB區(qū)A區(qū)B區(qū)將完工合肥名副其實的Mall“購物中心”類樓層分布3元一·時代廣場營銷關鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素規(guī)模推廣運營定位投資性80000平方米安徽首席復合體驗式時代歡樂主題購物公園大量投放廣告、活動營銷起到實效引進華聯(lián)、國美，KFC、自營百貨、影院無經(jīng)營權，返租10年，年回報10％（稅前），4安徽國際購物廣場基本信息總建面7.4萬平方米商業(yè)面積7.4萬平方米層數(shù)4層，地上二層半，地下一層半

主力店家樂福、家福特定位集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場

出售方式一層四年內(nèi)返租8％，四年后有經(jīng)營權，可代租；三層返租十年，前五年8％，后五年8.5％，10年后交公司管理或回購點評單層面積大，內(nèi)街多租售情況04年底開始租售，主力店已進駐，其他出售40％左右（含為推部分），一層均價20000樓層分布負一層家福特建材超市及出租車站——一層男女裝、飾品、鞋銷售率不到50％二層家樂福及商鋪（1.7萬平）二層不賣商鋪由家樂福自主招商，招商70％左右三層美食、娛樂（未開業(yè)）推出15％面積，但進展緩慢，銷售率60％～70％樓頂停車場停車率較低地塊有高差，從東西兩個入口可以到不同的平層——家樂福合肥首家店5安徽國際購物廣場營銷關鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位運營規(guī)模合肥市長江西路，核心商圈輻射地帶74000平方米集購物、休閑、餐飲、娛樂等為一體的廣場引入家樂福、家福特建材超市、KFC6桐山國際購物廣場基本信息總建面8萬坪（含二期4萬坪酒店）商業(yè)建面4萬平方米層數(shù)2層，局部4層主力店易初蓮花（2.3萬）出售狀況一、二層復式鋪銷售，均價10000。商鋪銷售率70％左右，購買人群中85％以上是投資客；但招租情況不是太好，開業(yè)不足30％。物業(yè)商鋪一層高5.2米點評中檔偏低，但人氣較旺，靠大賣場吸引到大學城學生。周邊娛樂、餐飲設施并不滿足開發(fā)區(qū)白領要求，商務活動大都還是到市區(qū)消費定位國際化大型生活購物廣場周邊配套國際會展中心建面10萬，安徽會展活動均在此舉行，因面積不足建臨時附館明珠酒店五星級歐洲風情街錢柜、外國風味美食城、婚禮堂居住區(qū)東?；▓@、麗景碧雅等歐洲風情街租售情況街鋪均價10000，銷售率70％，85％以上的是投資客，出租情況較差樓層分布南商鋪1、2層異國美食、咖啡茶樓、婚紗影樓、品牌服飾、化妝品、飾品店、音響店北商鋪1、2層電信、金融、藥店、禮品、裝潢建材、電器、安徽特產(chǎn)等綜合服務區(qū)南北商鋪3、4層休閑、美容、保健等——周邊娛樂、餐飲、酒店配套齊全“類購物中心”類7桐山國際購物廣場營銷關鍵模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于重點新拓區(qū)域核心地帶，緊城城市主干道40000平方米國際化大型生活購物廣場8新都會·環(huán)球廣場基本信息總建面9萬平方米商業(yè)面積4萬平方米層數(shù)4層（一夾層）主力店家樂福定位合肥首個國際化現(xiàn)代購物中心租售情況超市及百貨05年10月開業(yè)，四層運動城即將開業(yè)時尚休閑紳士風采淑女天地休閑服飾運動天地時尚飾品新奇飾品玩具精品樓層分布首層A區(qū)規(guī)劃生活名店街，精品化妝、珠寶、服飾等品牌店及休閑娛樂餐飲設施；B區(qū)（夾層）規(guī)劃時尚休閑品，體驗式休閑運動系列精品名品匯粹；二層家樂福三層四層城市先鋒，經(jīng)營工藝飾品，玩具精品等經(jīng)營業(yè)態(tài)男女潮流服飾，時尚鞋包；美容、美甲、美體、個人潮流飾品、休閑茶座、水吧、時尚書屋、電腦畫像、貼紙照、形象設計工作室等。家樂福合肥第二家店9新都會·環(huán)環(huán)球廣場營營銷關鍵模模式分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位規(guī)模位于區(qū)域交交通主干道道40000平方米合肥首個國國際化現(xiàn)代代購物中心運營引入家樂福福、KFC、自營百貨推廣家樂福合肥肥第二家店店10旺城國際··金色巴黎黎基本信息總建面3.3萬（含公寓）商業(yè)面積1.16萬平方米層數(shù)4層塔樓共14層，總高97米推廣語一間好鋪，一生搖錢樹租售情況二三四層實現(xiàn)100％銷售，一層鋪面較大且價格高銷售受阻，銷售率為50％樓層分布首層國際品牌街區(qū)、珠寶、美容專柜均價30000，鋪面45～85平米二層休閑淑女區(qū)均價15000三層男裝及休閑服飾均價12000四層兒童街區(qū)、家飾品、婚慶禮品、文體學生用品均價9500出售方式總價返租8％，可經(jīng)營、出租、代租，投資者居多點評項目成功主要依托家樂福及其地段——家樂福福旁邊的典典型綜合體體11旺城國際··金色巴黎黎營銷關鍵鍵模式分析析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位合肥市核心心商圈輻射射地帶家樂福商圈圈效應帶動動投資性總價返租8％，可經(jīng)經(jīng)營、出租租、代租，，，二三四四層實現(xiàn)100％銷銷售12合家福商業(yè)業(yè)街基本信息總建面1.4萬平方米商業(yè)面積1.4萬平方米層數(shù)2層，1躍2復式鋪主力店合家福定位以大賣場為主力店、臨街商鋪為主要形式的區(qū)域性購物中心——香格里里拉家園商商業(yè)街租售情況05年初開始租售，主力店合家福已進駐開業(yè)，推出60％左右（均為外街復式鋪），均價11000，內(nèi)街未推出出售方式先推出外街部分復式鋪，均價11000，銷售率90%,現(xiàn)正嘗試推出內(nèi)街,端頭鋪王9000點評位置較偏，周年商業(yè)氛圍不濃，開業(yè)情況較差，銷售放緩“住宅連帶帶商鋪開發(fā)發(fā)”類13合家福商業(yè)業(yè)街營銷關關鍵模式分分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣關鍵因素區(qū)位定位緊鄰安徽大大市場，地地處區(qū)域交通主主干道以大賣場場為主力力店、臨街商鋪鋪為主要要形式的的區(qū)域性購購物中心心規(guī)模14000平方方米14案例營銷銷關鍵因因素比對對分析區(qū)位規(guī)模定位運營投資性推廣元一·時時代廣場場合家福商商業(yè)街金色巴黎黎環(huán)球廣場桐山國購購安徽國購購類別購物中心類購物中心住宅連帶商鋪開發(fā)因子元一時代廣場安徽國購桐山國購環(huán)球國購金色巴黎合家福區(qū)位344444規(guī)模554424定位544444運營543432推廣522422投資性43233.5315169、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。04:55:1404:55:1404:551/7/20234:55:14AM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。1月-2304:55:1404:55Jan-2307-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:55:1404:55:1404:55Saturday,January7,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2304:55:1404:55:14January7,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。07一一月20234:55:14上午午04:55:141月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月234:55上上午1月-2304:55January7,202316、行動出出成果，，工作出出財富。。。2023/1/74:55:1404:55:1407January202317、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。4:55:14上上午4:55上上午04:55:141月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。1月-231月-23Saturday,January7,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。04:55:1404:55:1404:551/7/20234:55:14AM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。1月-2304:55:1504:55Jan-2307-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。04:55:1504:55:1504:55Saturday,January7,202313、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。1月-231月-2304:55:1504:55:15January7,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。07一一月20234:55:15上午午04:55:151月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月234:55上上午1月-2304:55January7,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/74:55:1504:55:1507January202317、空山新新雨后，，天氣晚晚來秋。。。4:55:15上午午4:55上午午04:55:151月-239、楊柳散和和風，青山山澹吾慮。。。1月-231月-23Saturday,January7,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。04:55:1504:55:1504:551/7/20234:55:15AM11、越是是沒有有本領領的就就越加加自命命不凡凡。1月-2304:55:1504:55Jan-2307-Jan-2312、越是無能能的人，越越喜歡挑剔剔別人的錯錯兒。04:55:1504:55:1504:55Saturday,January7,202313、知人人者智智，自自知者者明。。勝人人者有有力，，自勝勝者強強。1月-231月-2304:55:1504:55:15January7,202314、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。07一一月20234:55:15上午午04:55:151月-2315、最具挑戰(zhàn)性性的挑戰(zhàn)莫過過于提升自我我。。一月234:55上上午1月-2304:55January7,202316、業(yè)余生生活要有有意義，，不要越越軌。2023/1/74:55:150