上海策源-舊倉庫改造項目報告

策行天下，致勝有源策源—理想生活策源地策源專業(yè)翹楚2001年度上海房地產(chǎn)銷售面積百強第6位

2001年度上海房地產(chǎn)銷售金額百強第9位

2002年上海市房地產(chǎn)營銷二十強金橋獎

第24屆中國房產(chǎn)博覽會99上海秋季交易會優(yōu)秀組織獎

“2003CIHAF中國房地產(chǎn)優(yōu)秀中介代理機構(gòu)”榮譽稱號

第四屆(2004)年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強

2004CIHAF中國房地產(chǎn)營銷策劃品牌企業(yè)二十強

2004年度上海房地產(chǎn)關(guān)注品牌

2005年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)

第五屆（2005年）上海房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)二十強金橋獎第二名

2005年地博會中國十大房地產(chǎn)營銷策劃機構(gòu)2006年中國房地產(chǎn)百強策劃代理企業(yè)Top102005年住交會中國房地產(chǎn)營銷代理品牌企業(yè)十強2005年上海市房地產(chǎn)營銷代理企業(yè)金橋獎前三甲策源決策委員會策源營銷代理公司專業(yè)委員會整合傳播中心（品牌、媒介、采購）信息管理中心（信息、網(wǎng)絡(luò)）風(fēng)險管理中心（法務(wù)、審計）外地事業(yè)部商辦事業(yè)部武漢地區(qū)北京地區(qū)無錫地區(qū)南京地區(qū)西安地區(qū)重慶地區(qū)綜合管理中心（人事、培訓(xùn)、行政）咨詢研發(fā)中心（評估、研究、策劃）財務(wù)管理中心（會計、結(jié)算、投資服務(wù)）策源組織構(gòu)架策源行

——策源在中國經(jīng)驗源于積累，信心始于實踐目前在售個案：２８個策源與舊廠房以及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資商：上實發(fā)展發(fā)展商：上實房地產(chǎn)營銷顧問：上實投資顧問營銷代理：上海策源置業(yè)顧問有限公司銷售中心：上海市飛虹路600號海上海——上海首個創(chuàng)意地產(chǎn)鋒尚社區(qū)海上海以新文化地產(chǎn)為開發(fā)理念、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈為首要目標(biāo)客群定位，致力營建中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、知識文化核心聚居區(qū)。海上海創(chuàng)意商業(yè)街發(fā)展商——復(fù)地集團銷售代理——上海策源置業(yè)顧問有限公司樓盤地址——曲陽路910號曲陽時尚生活庫創(chuàng)意人/設(shè)計師/學(xué)者的工作和休憩的聚集地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的新銳銳策源的使命富春——港口物流流業(yè)的杰杰出企業(yè)業(yè)以本項目為為切入點點，以另另類地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)為為捷徑，，劍走偏偏鋒，快快速成為為上海地地產(chǎn)新諸諸侯策源為其其提供專專業(yè)的服服務(wù)以及及整合資資源開創(chuàng)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的藍海對項目的的初步認(rèn)認(rèn)識項目背景景：該舊倉倉庫改造造項目是是富春控控股涉足足房產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域的首首個項目目，一方方面這個個項目有有著巨大大的塑造造潛力，，另一方方面發(fā)展展商有著著雄厚的的資金實實力。定位目標(biāo)標(biāo)：兼顧項項目的收收益性與與品牌形形象，為為發(fā)展商商提供逐逐年增加加的租金金收益保保障，并并在房產(chǎn)產(chǎn)界樹立立品牌聲聲譽，為為今后的的房產(chǎn)開開發(fā)鋪墊墊良好的的通路。。定位方法法：首先通通過市場場環(huán)境分分析確定定項目功功能改造造方向，，再通過過項目價價值的挖挖掘提出出項目主主題定位位。并進進一步對對個別重重點項目目提出業(yè)業(yè)態(tài)組合合建議、、招商策策略建議議及初步步財務(wù)分分析。舊廠房/倉庫改改造現(xiàn)狀狀分析舊廠房/倉庫改改造熱潮潮的動因因上海舊廠廠房/倉倉庫分布布狀況動因一：：城市產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的升升級上海產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)重重心從第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移到到第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，工工廠外遷遷；市中心土土地價格格成倍攀攀升，工工業(yè)廠房房的產(chǎn)值值已經(jīng)無無法承受受市中心心低容積積率廠房房的租賃賃成本。。舊廠房功功能的改改變成為為歷史的的必然結(jié)結(jié)果。動因二：：修舊如如舊的潮潮流“謹(jǐn)慎的的城市更更新”從20世世紀(jì)70年代起起，歐洲洲開始特特別重視視舊建筑筑的保護護、改造造和再利利用。文文物建筑筑和普通通的舊建建筑，都都是構(gòu)成成地方特特征和維維系原有有社會經(jīng)經(jīng)濟文化化延續(xù)的的載體。。在舊建建筑改造造上，遵遵循“舊如舊舊，新如如新，控控制體量量，改善善功能””的方針。當(dāng)城市意識到到推土機式的舊城改造對對舊城結(jié)構(gòu)肌肌理尺度，對對歷史文化毫毫無保留的摧摧殘時，修舊如舊的理念悄然滲滲入市中心的的就廠房改造造中。動因三：特殊殊需求的崛起起從統(tǒng)一單調(diào)的的產(chǎn)品到符合合不同人群需需求的個性化化產(chǎn)品ＳＯＨＯ兼?zhèn)渚蛹遗c辦公功能ＬＯＦＴ大尺度，隨意空間標(biāo)準(zhǔn)辦公樓上海舊廠房改改造數(shù)據(jù)統(tǒng)計計及其分布上海共有130余處老廠房，，為盤活閑置置在各個角落落的舊工廠，，05年4月月底，上海市市經(jīng)濟委員會會首批推出了18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集集聚區(qū)，總建建筑面積超過過30萬平方米。其其中由空置廠廠房變身而成成的共有16處，這16處處分別是：四行倉庫、田田字坊、8號號橋、中科創(chuàng)創(chuàng)意倉庫、天天山軟件園、、傳媒文化園園、樂山軟件件園、時尚產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、虹橋橋軟件園、工工業(yè)設(shè)計園、、靜安現(xiàn)代產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園、周家家橋、設(shè)計工工廠、同樂坊坊、卓維700、M50。這些項目地段段優(yōu)越，集中中在盧灣、黃浦、、靜安、長寧寧等上海中心城城區(qū)。傳媒文化園同樂坊M50工業(yè)設(shè)計園四行倉庫卓維700田字坊8號橋樂山軟件園設(shè)計工廠虹橋軟件園時尚產(chǎn)業(yè)園天山軟件園中科創(chuàng)意倉庫庫周家橋靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)業(yè)園現(xiàn)有項目功能能改造方向分分析市場主流功能能改造方向分分析分項目探討功功能改造方向向（包括各項目目市場分析、、物業(yè)形態(tài)分分析）辦公與商鋪是是目前市場上上最常見的改改造方向，其其次為旅館、、博物館等。。市場主流功能能改造方向分分析創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公8號橋、天山軟件園、中科創(chuàng)意倉庫、M50、虹橋軟件園、傳媒文化園等。商業(yè)同樂坊、復(fù)城國際等。旅館MOTEL168等。展覽館、博物館紅坊等。舊廠房、舊倉庫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)結(jié)構(gòu)空間：框架結(jié)構(gòu)建筑具有很強的空間感建筑材料：多為混凝土墻面展示，原始材料的展示易于挖掘藝術(shù)美感強調(diào)空間縱深感，可自由分割分層，以提高利用率，工作環(huán)境激發(fā)創(chuàng)作靈感地段環(huán)境市中心多處于居民區(qū)的包圍之中，生活配套設(shè)施較為完善鬧中取靜，出行方便，滿足SOHO要求功能配套老式廠房，沒有內(nèi)部配套，無法滿足傳統(tǒng)辦公物業(yè)的硬件要求對網(wǎng)絡(luò)、交通有較高要求。電梯、中央空調(diào)敏感度低文化傳承人文氣息歷史遺跡文化創(chuàng)意藝術(shù)設(shè)計舊廠房/倉庫庫與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園的匹配性性舊廠房/倉庫庫與旅館的匹匹配性區(qū)位環(huán)境旅館、經(jīng)濟型型酒店選址多數(shù)考慮慮旅游區(qū)、次次商業(yè)核心區(qū)區(qū)、居民區(qū)等等人流較為集集中的區(qū)域，，分布區(qū)域廣廣泛，但多數(shù)數(shù)在環(huán)線以內(nèi)內(nèi)；而上海的的舊廠房倉庫多數(shù)位于環(huán)線線內(nèi)，周邊有有較多的居民民區(qū)，多數(shù)符符合經(jīng)濟型酒酒店、旅館的的選址要求。。建筑形態(tài)體量：部分中心城城區(qū)的舊廠房房、舊倉庫體體量在3000-10000平方米米間，而經(jīng)濟濟型酒店旅館館房間數(shù)量一一般不會超過過300間，，體量在五六六千平方米最最為理想。結(jié)構(gòu)：舊廠房舊倉倉庫的高度與與普通的多層層建筑相差不不多，層高較較高，能夠重重新分隔層數(shù)數(shù)，而經(jīng)濟型型酒店和旅館館為多層建筑筑。租賃情況舊廠房倉庫改改造后的租金金仍低于同區(qū)區(qū)域的商鋪和和辦公物業(yè)的的租金；旅館、經(jīng)濟型型酒店租金承承受能力極低低。舊廠房倉庫只只能租賃，不不能出售；旅館、經(jīng)濟型型酒店多數(shù)采采取長期租賃賃物業(yè)的形式式經(jīng)營。舊廠房/倉庫庫與商業(yè)的匹匹配性區(qū)位環(huán)境建筑條件舊廠房舊倉庫庫多數(shù)位于環(huán)環(huán)線內(nèi)，并被被居民區(qū)所包包圍，能為改改造成商業(yè)提提供密集的消消費群體。組團建筑：很多舊廠房房舊倉庫都是是一個完整的的廠區(qū)，由多多棟建筑和部部分景觀區(qū)域域組成；而現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)的建建筑類型不再再局限于單體體建筑，體現(xiàn)現(xiàn)時尚文化內(nèi)內(nèi)涵的餐飲娛娛樂功能商業(yè)業(yè)項目多選擇擇特色的小型型獨棟建筑或或組團式院落落式的規(guī)劃形形態(tài)；內(nèi)部規(guī)劃：部分花園式式組團式辦公公的舊廠區(qū)內(nèi)內(nèi)都會設(shè)有小小花園、景觀觀區(qū)等可以部部分保留，部部分改造成組組團式商業(yè)中中的休閑廣場場等；建筑材料：舊廠房、舊舊倉庫的混凝凝土直接裸露露在外，體現(xiàn)現(xiàn)一種原始自自然生態(tài)美感感；而現(xiàn)代餐餐飲娛樂場所所（如酒吧））更注重體現(xiàn)現(xiàn)一種時尚文文化內(nèi)涵及藝藝術(shù)氣息舊廠房/倉庫庫與博物館、、展覽館的匹匹配性區(qū)位環(huán)境博物館、展覽覽館選址多數(shù)數(shù)考慮旅游區(qū)、商業(yè)業(yè)核心區(qū)、等人流較為為集中的區(qū)域域，且多數(shù)在在環(huán)線以內(nèi)；；而上海的舊舊廠房倉庫多多數(shù)位于環(huán)線內(nèi)，，交通便利，部分符合博博物館、展覽覽館的選址要要求。建筑條件舊廠房倉庫的的層高、柱距和和單層面積一般較大，部部分符合博物物館、展覽館館的要求，另另一方面很多舊廠房舊舊倉庫都是一一個完整的廠廠區(qū)，由多棟建筑和和部分景觀區(qū)區(qū)域組成，為博物館、、展覽館提供供了人流集散散空間和戶外外功能空間。?？偨Y(jié)：影響功功能改造方向向的若干主導(dǎo)導(dǎo)因素因素一：區(qū)位位環(huán)境因素四：建筑筑形態(tài)項目周邊的市市場環(huán)境決定定了其作為辦辦公或商業(yè)的的氛圍條件。。周邊的商業(yè)業(yè)或商務(wù)配套套為項目的發(fā)發(fā)展奠定了基基礎(chǔ)，因此同同一地段的物物業(yè)改造為辦辦公、商鋪或或旅館，其租租金收益與升升值潛力是不不同的。辦公、旅館以以及不同類型型的商鋪均對對建筑的平面面布局、樓層層、層高、垂垂直通道情況況等有著嚴(yán)格格的要求，因因此對于舊倉倉庫的改造應(yīng)應(yīng)充分考慮建建筑改造的可可行性，如有有條件應(yīng)征詢詢專業(yè)建筑改改造設(shè)計公司司的意見。因素二：交通通人流量、車流流量、人行與與車行是商業(yè)業(yè)物業(yè)選址的的重要指標(biāo)。。因素三：規(guī)劃劃尤其如北外灘灘區(qū)域大改造造，描繪出物物業(yè)的升值空空間。同時小小范圍內(nèi)的景景觀、道路改改造以及功能能區(qū)的確定也也會產(chǎn)生重要要影響。楊樹浦路倉庫庫改造定位分分析功能初步定位位項目主題定位位方向分析項目主題建議議業(yè)態(tài)組合及布布局建議項目招商策略略項目初步財務(wù)務(wù)分析區(qū)域規(guī)劃“提籃橋歷史風(fēng)風(fēng)貌及現(xiàn)代商商業(yè)街區(qū)”：提籃橋歷史風(fēng)風(fēng)貌和現(xiàn)代商商業(yè)街區(qū)的南南側(cè)基地內(nèi)設(shè)設(shè)置體現(xiàn)21世紀(jì)外灘風(fēng)風(fēng)貌高達200米的上海海之光摩天輪輪（可能實施施），形成該該地區(qū)鮮明的的城市形象。。除此之外，，提籃橋地區(qū)區(qū)還有著與商商貿(mào)相融合的的猶太民族舶舶來文化。楊樹浦路項目目周邊市場上海之光摩天天輪（可能實實施）、猶太太人聚居區(qū)歷歷史風(fēng)貌保護護規(guī)劃給區(qū)域域帶來旅游契機現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的的規(guī)劃、北外外灘主題商業(yè)業(yè)街的建設(shè)給給區(qū)域帶來了了商業(yè)前景提籃橋地區(qū)辦辦公和商業(yè)市市場現(xiàn)狀均不不佳；商業(yè)較較為集中的區(qū)區(qū)域為猶太人人聚居區(qū)，主主要業(yè)態(tài)有服服飾商店、美美容美發(fā)、餐餐飲、休閑娛娛樂等提籃橋歷史風(fēng)風(fēng)貌保護區(qū)及及現(xiàn)代商業(yè)區(qū)區(qū)規(guī)劃將給區(qū)區(qū)域內(nèi)商業(yè)市市場的發(fā)展帶帶來較多機會會；對于提蘭蘭橋倉庫項目目，若部分改改造為創(chuàng)意商業(yè)市場前景更為為看好。楊樹浦路項目目價格分析周邊辦公和商業(yè)項目租金現(xiàn)狀項目改造后的價值預(yù)判提籃橋老式商商務(wù)樓和老廠廠房改建辦公項目的租金水水平在1.1~1.6元/平方米/天天；區(qū)內(nèi)掛牌出租租商鋪數(shù)量不不多，街鋪主力租金水平平在1.5~2元元/平方米/天天之間。簡單的改造并并不能使項目目租金水平獲獲得較大水平平的提升；項目改為創(chuàng)意意商業(yè)和創(chuàng)意意辦公的綜合合體，更能獨獨立于目前的的市場環(huán)境，，跳脫目前的的區(qū)域價值。。楊樹浦路倉庫建筑改造造條件樓層數(shù)：3~6層為主主，各建筑樓樓層錯落有致致，可以規(guī)劃劃的產(chǎn)品形態(tài)態(tài)較廣，也可可多種產(chǎn)品組組合。層高：3.8~4.3米之間，，改造產(chǎn)品適適應(yīng)性較廣，，但目前市場場上存在的改改造為博物館館類展示功能能的產(chǎn)品在層層高上的要求求較高，本案案無法滿足。。地塊形狀：組團狀建筑，，由三棟主建建筑和幾棟輔輔助建筑組成成。這樣的建建筑形態(tài)為產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃提提供了較大的的發(fā)揮空間。。標(biāo)準(zhǔn)層平面：：總建筑面積為為16212平方米，由由多幢建筑組組成，標(biāo)準(zhǔn)層層面積各不相相同，以1000平方米米左右為主。。楊樹浦路倉庫庫功能改造方方向研判規(guī)劃方面：“提籃橋歷史史風(fēng)貌及現(xiàn)代代商業(yè)街區(qū)””為旅游相關(guān)商商業(yè)提供了發(fā)發(fā)展契機。市場方面：楊樹浦路倉庫庫周邊辦公及及商鋪氛圍現(xiàn)現(xiàn)狀都不理想想，但人流量量與人行、車車行交通便利利度都相對較較好，同時北北外灘改造為為辦公與商鋪鋪都帶來了巨巨大的增值空空間。建筑改造方面面：楊樹浦路倉庫庫標(biāo)準(zhǔn)層平面面為規(guī)則長方方形，改造空空間較大；但但建筑密集度度高采光與通通風(fēng)以及與周周邊建筑的相相鄰影響較差差，不適宜改改造為旅館；；沿街面窄，，進深較長，，僅沿街倉庫庫適合作中大大型商鋪，三三層以上商業(yè)業(yè)價值較低，，但三棟樓的的圍合場地為為商業(yè)提供了了良好的舞臺臺空間；建筑筑可改造適合合改造為辦公公、商鋪綜合合產(chǎn)品。淮安路倉庫最最適合改造為為辦公與相關(guān)關(guān)商鋪相輔相相成的綜合產(chǎn)產(chǎn)品。主題研究思路路由于目前市場場上可參考的的舊廠房改造造為商辦并重重的項目較少少，且尚未進進入成功運營營的階段，因因此本報告僅僅藉我司對商商業(yè)項目及舊舊廠房改造項項目的研究及及操作經(jīng)驗，，提出除前文文提及的規(guī)劃劃，還將通過過以下三方面面的研究尋求求主題定位方方向：北外灘文化挖挖掘北外灘區(qū)域發(fā)發(fā)展方向研究究北外灘行業(yè)發(fā)發(fā)展契機北外灘文化“外灘X號””：在百年外灘灘的萬國建筑筑群內(nèi)，驚現(xiàn)現(xiàn)了ARMANI的專賣賣店，CARTIER的的專賣店、JeanGeorges法國餐廳廳、依云水療療，西洋文化化的精品在這這里悄然駐足足。外灘沉睡睡的建筑被喚喚醒，歷史與與奢華的舶來來品在這里交交錯，而北外外灘又將怎樣樣演繹她的輝輝煌？“港口文化””：曾幾何時，，遠渡重洋的的哥德堡號古古商船已經(jīng)從從這里的碼頭頭把中國的文文化傳播到歐歐洲。港口是是每個臨海城城市對外交流流的窗口，文文化的交流在在貿(mào)易活動中中展現(xiàn)。北外灘的發(fā)展展方向“絕對上海CBD”：北外灘作為為上海市CBD核心區(qū)的的組成部分之之一，與外灘灘和陸家嘴共共享上海城市市的核心地位位，這一地位位為今后北外外灘的發(fā)展方方向樹立了高高起點。“上海灘最佳佳視角”：形成與外灘灘、陸家嘴一一體化的國際際化景觀，摩摩天輪選址北北外灘（可能能實施）再次次證明在北外外灘可以看到到上海灘最佳佳景觀。北外灘行業(yè)發(fā)發(fā)展契機上海國際客運運中心、“上上海之星”文文化旅游街區(qū)區(qū)、濱江綠地地建設(shè)工程等等，都將出現(xiàn)現(xiàn)在北外灘的的開發(fā)畫卷之之中?！吧虾８蹏H際客運中心””：郵輪經(jīng)濟登登陸北外灘??！三個7萬噸噸級國際大型型郵輪泊位和和國際客運碼碼頭已建成，，客運綜合大大樓將在2006年底基基本建成，上上海國際港務(wù)務(wù)集團大樓及及相關(guān)商業(yè)配配套設(shè)施將于于2007年年下半年和2008年初初陸續(xù)投用。?？偨Y(jié)港口文化旅游契機規(guī)劃動力核心地位我們有理由相相信，外灘和和陸家嘴今天天的輝煌就是是北外灘的明明天，更幸運運的是，北外外灘的歷史人人文及產(chǎn)業(yè)特特色奠定了獨獨特的北外灘灘風(fēng)景線。核心CBD、、璀璨江景景、郵輪經(jīng)濟濟、大力改造造項目定定位要要體現(xiàn)現(xiàn)：歷歷史與與未來來的交交錯、、傳統(tǒng)統(tǒng)與流流行的的融合合、美美景與與內(nèi)涵涵的輝輝映。。“the15th北外灘灘”——中華精精粹文文化創(chuàng)創(chuàng)意坊坊（暫擬擬案名名）“北外灘灘”點明明了項項目的的區(qū)位位，表表現(xiàn)項項目未未來發(fā)發(fā)展的的巨大大上升升空間間，提提升項項目的的期望望價值值；“the15th”指代代1405年鄭鄭和下下西洋洋的那那個年年代，，我們們的前前輩已已經(jīng)開開始了了港口口的對對外交交流，，這種種文化化具有有深厚厚的歷歷史積積淀。。中華精精粹文文化創(chuàng)創(chuàng)意坊坊的內(nèi)內(nèi)涵傳承中中國歷歷史文文化：從這里里追溯溯15世紀(jì)紀(jì)鄭和和下西西洋以以來，，中國國海港港對外外交流流的文文化積積淀。。讓中中國的的文化化從這這里走走出去去。推廣中中國產(chǎn)產(chǎn)品精精粹：景德德鎮(zhèn)陶陶瓷、、茶葉葉、絲絲綢、、唐裝裝、旗旗袍、、紅木木家具具等代代表中中國文文化的的商品品展銷銷；滿滿漢全全席、、特色色地方方菜肴肴、茶茶道等等體驗驗式休休閑娛娛樂消消費，，中國國傳統(tǒng)統(tǒng)文化化藝術(shù)術(shù)的展展現(xiàn)。。營造創(chuàng)創(chuàng)意氛氛圍：提倡倡傳統(tǒng)統(tǒng)商品品的改改良、、滲透透人性性化概概念、、讓中中國的的商品品榮登登世界界的廳廳堂。。弘揚中中國品品牌：鼓勵勵帶有有中國國傳統(tǒng)統(tǒng)文化化內(nèi)涵涵的國國內(nèi)自自有品品牌的的發(fā)展展，提提供對對外交交流展展示平平臺。。建立中中華奢奢侈品品工坊坊：“外外灘3號””的中中國版版，種種植中中國本本土的的奢侈侈品牌牌文化化。提供中中外文文化交交流平平臺：長期舉舉辦中中外商商貿(mào)、、文化化交流流展會會，讓讓上海海走向向世界界，讓讓世界界走進進上海海。JamesEnglishman給愛人人給父親親給朋友友在上海海港國國際客客運中中心下下了游游輪之之后，，沿路路打聽聽到北北外灘灘最有有名的的購買買中國國精品品禮物物的地地方———the15th北外灘灘進入中華精精粹文文化創(chuàng)創(chuàng)意坊坊果然琳琳瑯滿滿目的的中國國精品品而這個個古董董，一一定要要自己收收藏哇，還還有更更精彩彩的??！懷舊唐唐裝改良唐唐裝the15th北外灘灘唐裝店店王王老板板一把裁裁縫剪剪刀走走遍大大江南南北，，最終終把他他馳名名中外外的唐唐裝定定制店店落戶戶中華精精粹文文化創(chuàng)創(chuàng)意坊坊James在王王老板板店里里訂做做了這這款195CM身高高的唐唐裝，，滿意意地穿穿回英英國?。≈笸跬趵习灏尻懤m(xù)續(xù)接到到來自自英國國的訂訂單。。“the15th北北外灘灘”——中中華精精粹文文化創(chuàng)創(chuàng)意坊坊不應(yīng)是是簡單單地營營造一一個商商業(yè)的的經(jīng)營營場所所更是鑄鑄造為為中國國藝術(shù)術(shù)精華華的研研發(fā)、、培訓(xùn)訓(xùn)、展展示、、交易易、零零售的的創(chuàng)意意平臺臺。使使得本本項目目的創(chuàng)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基基地成成為一一個完完整形形態(tài)，，構(gòu)成成呈現(xiàn)現(xiàn)中華華文化化藝術(shù)術(shù)的創(chuàng)創(chuàng)意高高地。。PERSPECTIVE3DUnitofmeasure原創(chuàng)設(shè)計培訓(xùn)零售交易展示古典家家居用用品、、藝術(shù)術(shù)裝飾飾用品品、瓷瓷器玉玉器唐裝旗旗袍針針織刺刺繡中國酒酒類、、茶葉葉茶具具新概念念餐飲飲、酒酒吧、、茶坊坊中國傳傳統(tǒng)理理療養(yǎng)養(yǎng)生館館、瑜瑜珈館館原創(chuàng)設(shè)設(shè)計工工作室室、品品牌代代理、、演藝藝文化化經(jīng)紀(jì)紀(jì)中國民民族舞舞培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)校校等行業(yè)組組合規(guī)劃組組合建建議4號樓4~6層業(yè)態(tài)：：新概念念餐飲飲1~3層功能：：展示和和交易易業(yè)態(tài)：：藝術(shù)裝裝飾用用品、、唐裝裝針織織刺繡繡、中中國酒酒類、、茶葉葉茶具具、瓷瓷器玉玉器等等1號樓樓新概念念餐飲飲：普羅旺旺斯的的樹、、俏江南南、鮮墻墻房傳傳菜酒酒家等等國粹零零售展展示：：藝術(shù)裝裝飾用用品、、唐裝裝針織織刺繡繡、中中國酒酒類、、茶葉葉茶具具、瓷器玉玉器等等3~6層：：家居展展示、、藝術(shù)術(shù)品展展示、、書屋屋書吧吧、民民族舞舞培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)校校、模模特培培訓(xùn)學(xué)學(xué)校、、理療療養(yǎng)生生館等等1~2層：：特色酒酒吧、、咖啡啡吧、、茶坊坊2號號樓樓休閑閑類類餐餐飲飲：：特色色酒酒吧吧、、咖咖啡啡吧吧、、茶茶坊坊、、甜甜品品店店等等。。展示示\培培訓(xùn)訓(xùn)\休休閑閑區(qū)區(qū)：：家居居展展示示、、藝藝術(shù)術(shù)品品展展示示、、書書屋屋書書吧吧、、民民族族舞舞培培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)學(xué)校校、、模特特培培訓(xùn)訓(xùn)學(xué)學(xué)校校、、理理療療養(yǎng)養(yǎng)生生館館、、瑜瑜珈珈館館等等。。業(yè)態(tài)態(tài)：：甜品品作作坊坊、、面面包包屋屋等等4號號樓樓5號號樓樓辦公公空空間間：：品牌牌經(jīng)經(jīng)銷銷（（代代理理））公公司司、、原原創(chuàng)創(chuàng)設(shè)設(shè)計計工工作作室室、、文文化化演演藝藝經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)公公司司等等辦辦公公空空間間6號號樓樓3號號樓樓室外外圍圍合合空空間間（（7號號））功能能：：推廣廣的的舞舞臺臺、、展展示示的的窗窗口口、、文文藝藝的的領(lǐng)領(lǐng)地地本項項目目是是一一個個組組團團狀狀建建筑筑，，產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位融融合合了了辦辦公公和和商商業(yè)業(yè)的的兩兩大大功功能能，，其其比比例例分分布布如如下下：：商業(yè)業(yè)————1號號樓樓6871㎡㎡+2號號樓樓5243㎡㎡+4、、5號號樓樓（（38㎡㎡+31㎡㎡））=12183㎡㎡辦公公————6號號樓樓3305㎡㎡+3號號樓樓416㎡㎡=3721㎡㎡公共共空空間間————7號號樓樓308㎡㎡業(yè)態(tài)態(tài)組組成成比比例例項目目的的主主題題定定位位為為““中中華華精精粹粹文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意坊坊””，，其其目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶有有別別于于市市場場上上既既有有的的商商戶戶，，需需要要有有其其特特定定的的挖挖掘掘渠渠道道，，但但同同時時也也應(yīng)應(yīng)有有較較豐豐富富的的配配套套業(yè)業(yè)種種，，針針對對這這些些業(yè)業(yè)種種的的商商戶戶選選擇擇也也應(yīng)應(yīng)滿滿足足項項目目的的主主題題定定位位。。配套套類類目目標(biāo)標(biāo)商商戶戶類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求甜品滿記甜品15-300水（管徑2寸）、電（30KW）排水（150mm）、排污（150mm）許留山100面包房面包新語15-30水(管徑5寸)、電（45KW）山崎面包茶坊耕讀園150-200水(管徑2寸)、電（50KW）唐韻寒舍茶葉、茶具天福茗茶50-100電（30KW）黃山茶葉書屋書吧漢源書屋100-300電（30KW）家居展示允典紅木等200電（30KW）理療養(yǎng)生館思妍麗300

水(管徑大于2寸)、電（45KW）美麗田園新概念中式穹六餐廳500水(管徑大于5寸)、電（150KW-350KW）、煤（50立方/小時-100立方/小時）、煙道、排水（150mm）、隔油池（1200*1800*1500mm）普羅旺斯300伍京堂150便利店羅森80-100水（管徑2寸）、電（30KW）喜士多以上上商商業(yè)業(yè)客客戶戶在在滬滬上上各各自自領(lǐng)領(lǐng)域域均均為為行業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)的的領(lǐng)領(lǐng)軍軍人人物物，如如能能成成功功引引進進此此類類商商家家，，對對提提升升項項目目的的知知名名度度能能起起到到很很關(guān)關(guān)鍵鍵的的作作用用。。并并且且，，本項項目目作作為為一一個個新新興興的的創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)基基地地，，如如需需要要引引入入此此類類商商家家，，在在租租金金上上須須有有一一定定的的優(yōu)優(yōu)惠惠，建建議議前前期期招招商商上上可可以以通通過過較較優(yōu)優(yōu)惠惠的的租租賃賃條條件件來來吸吸引引商商家家。。類別目標(biāo)客戶所需面積（平米）物業(yè)要求提供供免免租租期期是是為為了了盡盡快快地地吸吸引引意意向向客客戶戶進進駐駐，，待待項項目目2~3年年經(jīng)經(jīng)營營成成熟熟、、穩(wěn)穩(wěn)定定以以后后，，租租金金和和商商戶戶都都可可作作進進一一步步調(diào)調(diào)整整。。租賃賃優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策商鋪面積優(yōu)惠政策100平米以內(nèi)：3個月免租期100-300平米以內(nèi)：5個月免租期300-500平米以內(nèi)：6個月免租期500-1000平米以內(nèi)：8個月免租期創(chuàng)意意類類目目標(biāo)標(biāo)商商戶戶———本本項項目目的的第第一一亮亮點點客客戶戶群群目標(biāo)商戶策源招商渠道藝術(shù)裝飾品、原創(chuàng)設(shè)計工作室、民間藝術(shù)家原創(chuàng)作品、民族舞蹈培訓(xùn)學(xué)校、中式服飾設(shè)計、針織、刺繡、瓷器、玉器等等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。以上這類行業(yè)經(jīng)營客戶基本無固定的工作場所，故需通過各種特殊的渠道，來進行廣泛而又深入的挖掘。中式服裝設(shè)計、針織、刺繡、瓷器、玉器等可以利用豫園股份有限公司龐大的客戶網(wǎng)絡(luò)，向本項目所需要的目標(biāo)客戶，進行有針對性地項目推廣。民間藝術(shù)家、原創(chuàng)工作室、廣告設(shè)計策源可通過上海商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)合會、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息，同時邀請滬上知名藝術(shù)家、成功人士等，開展項目推薦會，擴大項目在滬上的影響力。舞蹈學(xué)校、模特培訓(xùn)、藝術(shù)等我司與上海戲劇學(xué)院有著緊密的合作關(guān)系，還可以通過浙商會等向業(yè)內(nèi)發(fā)布招商信息。復(fù)星復(fù)地豫園商業(yè)資源浙商協(xié)會商房聯(lián)平臺資源創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心每年年5月月策策源源將將聯(lián)聯(lián)合合商商房房聯(lián)聯(lián)舉舉行行大大型型論論壇壇活活動動，，并并邀邀請請品品牌牌經(jīng)經(jīng)營營戶戶與與國國內(nèi)內(nèi)外外基基金金買買家家與與開開發(fā)發(fā)商商對對話話。。借借此此機機會會，，促促進進多多方方交交流流，，同同時時推推介介產(chǎn)產(chǎn)品品，，宣宣傳傳項項目目。。舉例例————商商房房聯(lián)聯(lián)資資源源多數(shù)數(shù)客客戶戶還還是是資資金金實實力力不不強強的的中中、、小小型型服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)或者者是是沒沒有有穩(wěn)穩(wěn)定定經(jīng)經(jīng)濟濟收收入入的的藝藝術(shù)術(shù)家家，，手手工工創(chuàng)創(chuàng)作作的的個個體體經(jīng)經(jīng)營營者者創(chuàng)意意類類目目標(biāo)標(biāo)商商戶戶———招招商商提提供供有有吸吸引引力力的的優(yōu)優(yōu)惠惠條條件件前期期承承租租能能力力低低———？行業(yè)業(yè)不不聚聚集集，，客客戶戶相相對對分分散散策源源的的招招商商手手法法不論論是是創(chuàng)創(chuàng)意意商商家家還還是是創(chuàng)創(chuàng)意意辦辦公公客客戶戶都都是是小小眾眾人人群群，，因因此此一一般般商商辦辦項項目目選選擇擇大大眾眾媒媒體體廣廣告告的的方方式式事事倍倍功功半半，，策策源源建建議議您您采采納納我我司司“筑巢巢引引鳳鳳”的成成功功經(jīng)經(jīng)驗驗————即即通通過過特特色色活活動動營營造造創(chuàng)創(chuàng)意意氛氛圍圍，，吸吸引引創(chuàng)創(chuàng)意意商商家家主主動動上上門門。。復(fù)城城國國際際SP活活動動簡簡介介：：識珠珠擁擁翠翠ESPRIT活活動動留舊舊··創(chuàng)創(chuàng)新新城城市市對對話話周大大福福活活動動海上上海海SP活活動動簡簡介介：：2004ADC創(chuàng)創(chuàng)意意作作品品世世界界巡巡展展風(fēng)云云上上海海當(dāng)當(dāng)代代藝藝術(shù)術(shù)交交流流展展“海海上上海海LOFT··空空間間想想象象””酒酒會會ESPRIT秋秋冬時裝裝發(fā)布會會巡演活動地點點：復(fù)城國際際品質(zhì)體體驗館（原八一一電影機機械廠廠廠房舊址址）活動日期期：06年5月月20日日，活動亮點點：珠寶品牌牌周大福福在[驕人]（Achievement）系列列鉆飾在在中國大大陸地區(qū)區(qū)全新上上市發(fā)布布會?；顒佑绊戫懀簳r尚尚品牌發(fā)發(fā)布地點點，一改改傳統(tǒng)意意義上時時尚中心心，讓曲曲陽這樣樣一個具具有深厚厚歷史人人文積淀淀的區(qū)域域，散發(fā)發(fā)出時尚尚的魅力力?！爸艽蟾８！毙缕菲钒l(fā)布會會活動名稱稱：“留舊·創(chuàng)創(chuàng)新城市市對話”——社會各界界專家學(xué)學(xué)者品鑒鑒滬上首首個國際際BLOCK活動地點點：復(fù)城國國際品質(zhì)質(zhì)體驗館館（原原八一電電影機械械廠廠房房舊址））阮儀三教教授、荷荷蘭歷史史建筑保保護基金金代表等等專家學(xué)學(xué)者以及及虹口區(qū)區(qū)政府、、房地局局、規(guī)劃劃局領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)齊聚一一堂，共共同探討討了歷史史建筑的的保留在在城市發(fā)發(fā)展中的的價值，，并進行行了城市市文明印印記與現(xiàn)現(xiàn)代城市市規(guī)劃共共融的探探索?；顒尤掌谄冢?004年年7月11日活動亮點點：“海上海?！眲?chuàng)意意中心啟啟用典禮禮活動影響響：上海海實業(yè)發(fā)發(fā)展股份份有限公公司主要要領(lǐng)導(dǎo)，，首都企企業(yè)形象象研究會會會長，，“海上上?！泵哒摺ⅰ缎滦碌禺a(chǎn)》》上海地地區(qū)主編編及各界界媒體參參加了此此次活動動。2004ADC創(chuàng)創(chuàng)意作品品世界巡巡展活動日期期：2005年年11月月活動亮點點：領(lǐng)略略創(chuàng)意巨巨大魅力力活動影響響：喚起起國際人人士對當(dāng)當(dāng)代藝術(shù)術(shù)思考，，將文化化三大件件完美融融入活動動活動日期期：2005年年6月活動亮點點：充分分地體現(xiàn)現(xiàn)創(chuàng)意LOFT的另類類空間活動影響響：LOFT顛顛覆性創(chuàng)創(chuàng)意風(fēng)云上海海當(dāng)代藝藝術(shù)交流流展“海上海海LOFT·空空間想象象”酒會會收購成本本財務(wù)測測算測算方法法為了比較較準(zhǔn)確的的把握可可以承受受的收購購成本，，將利用用剩余法來模擬本本案項目目通過改改造并獲獲得價值值提升的的過程中中發(fā)生的的現(xiàn)金流流，反算算本案項項目可以以接受的的收購成成本。其中，根根據(jù)本案案項目改改造后的的招商情情況等的的預(yù)期不不同，可可以分為為樂觀與謹(jǐn)謹(jǐn)慎兩種情況況，根據(jù)據(jù)這兩種種預(yù)期分分別進行行財務(wù)測測算，將將得到一一個可接接受成本本范圍。。辦公物業(yè)業(yè)租金上上漲水平平比較保保守地將將增長率率設(shè)定在在3%,商業(yè)部分分的租金金在經(jīng)過過3年的的培養(yǎng)期期后翻倍倍,之后后年增長長5%左右；這里采用用的是模模擬項目目在重建建后的樂樂觀情況況下的收收益水平平，所使使用的折折現(xiàn)率相相當(dāng)于銀銀行現(xiàn)期期貸款基基準(zhǔn)利率率，即5.85%。在在不同的的收益水水平下，，主要財財務(wù)指標(biāo)標(biāo)如下：：通過剩余余法模型型計算得得出的主主要財務(wù)務(wù)指標(biāo)如如下：參數(shù)設(shè)定定樂觀預(yù)期期下財務(wù)務(wù)測算

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金4.13.93.73.9---平均租金1.981.891.923.23.2-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%276,252,48017,0402.3310%249,826,92015,4102.1120%227,940,72014,0601.9330%209,621,16012,9301.77謹(jǐn)慎預(yù)期期下財務(wù)務(wù)測算參數(shù)設(shè)定定謹(jǐn)慎預(yù)期期情況下下，考慮慮到項目目招商情情況可能能沒有預(yù)預(yù)想的那那么順利利，導(dǎo)致致商業(yè)及及辦公物物業(yè)的租租金水平平下調(diào)：：

本案項目1號樓本案項目2號樓本案項目4號樓底本案項目5號樓底本案項目3號樓本案項目6號樓本案項目7號樓底層租金2.92.72.62.7---平均租金1.401.312.62.72.72.7-成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天0%203,217,42012,5351.7210%183,844,08011,3401.5520%167,794,20010,3501.4230%154,338,2409,5201.30租金增長長/調(diào)整整情況以以及折現(xiàn)現(xiàn)率與樂樂觀預(yù)期期的設(shè)定定相同，，主要的的財務(wù)指指標(biāo)如下下：主要結(jié)論論這里將樂樂觀預(yù)期期與謹(jǐn)慎慎預(yù)期兩兩種情況況下的財財務(wù)指標(biāo)標(biāo)進行對對比：從上表可可以看到到，在樂樂觀預(yù)期期及謹(jǐn)慎慎預(yù)期的的情況下下，若能能以1.42-2.11元/平米/天的租租金水平平購入本本案項目目，那么么項目改改造后的的收益率率水平能能達到10-20%。。成本收益率收購總成本元收購單位面積成本元/平米相當(dāng)于單位面積租金元/平米/天樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期樂觀預(yù)期謹(jǐn)慎預(yù)期0%276,252,480203,217,42017,04012,5352.331.7210%249,826,920183,844,08015,41011,3402.111.5520%227,940,720167,794,20014,06010,3501.931.4230%209,621,160154,338,24012,9309,5201.771.30東大名路路倉庫改改造定位位分析功能初步步定位項目主題題定位方方向分析析項目主題題建議區(qū)域規(guī)劃劃東大名路路創(chuàng)庫項項目處于于北外灘灘“航運商貿(mào)貿(mào)區(qū)”規(guī)劃范范圍內(nèi)；；東大名路路倉庫周周邊市場場-產(chǎn)業(yè)分分析東大名路路航運一一條街港口碼頭頭：北外灘區(qū)區(qū)域內(nèi)沿沿黃浦江江的碼頭頭是上海海航運業(yè)業(yè)進出口口貨物的的主要集集散地；；外外虹橋的的國際客客運站是是上海唯唯一的國國際客運運碼頭。。船運公司司：3家國內(nèi)內(nèi)航運業(yè)業(yè)的巨頭頭的總部部、7家家大陸前前十強的的集裝箱箱企業(yè)入入住北外外灘；實實現(xiàn)了上上海水上上運輸業(yè)業(yè)73%的主營營業(yè)收入入。服務(wù)平臺臺：集中了上上海航運運交易所所、中國國港口協(xié)協(xié)會、上上海船東東協(xié)會、、報關(guān)協(xié)協(xié)會、上上海海事事局等13家航航運服務(wù)務(wù)機構(gòu)。。下游企業(yè)業(yè)：2000余家航航運服務(wù)務(wù)類企業(yè)業(yè)聚集北北外灘。。東大名路路項目周周邊市場場東大名路路創(chuàng)庫周周邊辦公公氛圍濃濃厚，市市場前景景看好；；改建為創(chuàng)意辦公公將有助于于改造項項目租金金水平的的提升；；各改建項項目因品品質(zhì)的不不同會產(chǎn)產(chǎn)生較大大的租金金差異。。東大名路路沿線商商業(yè)以中檔餐飲飲、酒吧吧、休閑閑娛樂、、銀行等業(yè)態(tài)為為主，主主要依托托周邊辦辦公樓發(fā)發(fā)展；其他路段段商業(yè)缺缺乏規(guī)劃劃，且檔檔次較低低。商鋪租金金低于辦辦公樓租租金—區(qū)內(nèi)商鋪多多是由原來的的舊廠房改造造而來,一方方面單元面積積較大,另一一方面周邊商商業(yè)氛圍較差差,商業(yè)檔次次相對較低，，改造為商業(yè)業(yè)項目前景黯黯淡。租金（元/平平方米/天））東大名路倉庫庫建筑改造條條件樓層數(shù)：6層，樓層相相對較多，不不適宜整體改改造為商業(yè)經(jīng)經(jīng)營，適應(yīng)改改造的產(chǎn)品可可考慮辦公、、經(jīng)濟型酒店店、養(yǎng)老院等等層高：4米左右，這這樣的層高適適應(yīng)范圍較廣廣，可考慮辦辦公，經(jīng)濟型型酒店等，同同時也適合較較廣的商業(yè)范范疇，但大型型餐飲、火鍋鍋燒烤類層高高要求4.5米左右，而而改造為博物物館類展示功功能的產(chǎn)品在在層高上要求求10米左右右，本案無法法滿足。地塊形狀：單體建筑，較較為標(biāo)準(zhǔn)的長長方體狀標(biāo)準(zhǔn)層平面：：約1300平平方米東大名路項目目功能改造方方向研判規(guī)劃方面：依托東大名路路航運一條街街的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢，航運商貿(mào)貿(mào)區(qū)辦公市場場前景看好。。市場方面：東大名路倉庫庫周邊改造力力度很大，在在建項目眾多多，北外灘改改造為項目帶帶來良好的商商業(yè)前景，尤尤其是規(guī)劃景景觀優(yōu)勢。項項目周邊辦公公氛圍相對商商鋪更好。建筑改造方面面：東大名路倉庫庫標(biāo)準(zhǔn)層平面面為規(guī)則長方方形，改造空空間較大；商商鋪沿街面較較小，進深較較大，且面臨臨單向道，停停車位較少，，僅1-2層層可發(fā)展商鋪鋪。辦公產(chǎn)品品最為適宜。。東大名路倉庫庫最適合改造造為辦公產(chǎn)品品，另可有少少量商業(yè)配套套。東大名路713號已自發(fā)形成為為又一個創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園的雛雛形上海創(chuàng)意倉庫庫分庫———東大名路創(chuàng)創(chuàng)庫規(guī)劃室內(nèi)景觀規(guī)劃建筑廣告改造定位維持持現(xiàn)有的創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)方向功能初步定位位分析項目主題定位位方向分析項目主題建議議產(chǎn)品改造建議議淮安路倉庫改改造定位分析析淮安路倉庫周周邊市場——區(qū)域規(guī)劃劃和產(chǎn)業(yè)靜安“北翼””，蘇州河畔畔的都市工業(yè)發(fā)展展的備用保留留地，聚集了一批批老廠房和老老倉庫建筑。。老廠房和老倉倉庫改造成為為了都市工業(yè)園、、商務(wù)樓、創(chuàng)創(chuàng)意辦公樓等類型的產(chǎn)品品；大力發(fā)展展服裝制衣、、食品、電子子信息、商務(wù)務(wù)印刷、辦公公用品和旅游游工藝品等六六類都市型工工業(yè)。淮安路倉庫周周邊市場——辦公環(huán)境境政策扶持加之之區(qū)域獨特的的文化底蘊，，促使區(qū)域內(nèi)內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園的市場前景看看好，租金收收益上升空間間較大。租金（元/平平方米/天））淮安路倉庫建建筑改造條件件標(biāo)準(zhǔn)層平面：：約1000多多平方米。適適應(yīng)面較廣。。樓層數(shù)：6層，樓層相相對較多，不不適宜整體改改造為商業(yè)經(jīng)經(jīng)營，適應(yīng)改改造的產(chǎn)品可可考慮辦公、、經(jīng)濟型酒店店、養(yǎng)老院等等層高：4米左右，適適應(yīng)范圍較廣廣，可考慮辦辦公，經(jīng)濟型型酒店等，同同時也適合較較廣的商業(yè)范范疇，但大型型餐飲、火鍋鍋燒烤類層高高要求4.5米左右，而而改造為博物物館類展示功功能的產(chǎn)品在在層高上要求求10米左右右，本案無法法滿足。地塊形狀：為一單體建筑筑,基本呈梯梯形狀。淮安路倉庫功功能改造方向向研判市場方面：淮安路倉庫庫周邊都市市工業(yè)園及及創(chuàng)意辦公公氛圍較好好，但人流流量與車行行交通便利利度相對較較差，因此此辦公租金金現(xiàn)狀與增增值空間均均較商鋪更更好。建筑改造方方面：淮安路倉庫庫標(biāo)準(zhǔn)層平平面非規(guī)則則長方形，，不適宜改改造為旅館館；進深較較長，僅適適合中大型型商鋪，三三層以上商商業(yè)價值較較低；適合合改造為獨獨棟辦公或或小面積辦辦公產(chǎn)品。。淮安路倉庫庫最適合改改造為辦公公產(chǎn)品，另另可有少量量商業(yè)配套套?；窗猜穫}庫庫產(chǎn)品定位位方向大環(huán)境------是靜安安區(qū)主要的的現(xiàn)代高層層居住區(qū)之之一；亦是是全市蘇州州河濱水居居住及旅游游觀光地帶帶組成之一一；還是以以江寧路為為主體的商商業(yè)服務(wù)貿(mào)貿(mào)易區(qū)和文文化公共活活動區(qū)之一一。小環(huán)境------周邊聚聚集了多個個都市工業(yè)業(yè)園，以發(fā)發(fā)展2.5產(chǎn)業(yè)經(jīng)營營為主。產(chǎn)品方向考考量傳統(tǒng)的商務(wù)務(wù)服務(wù)辦公公樓產(chǎn)品和位置置等存在著著先天弊端端，后期贏贏利的上升升空間較小小創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園建議項目改改造的方向向產(chǎn)品條件吻吻合，未來來贏利的上上升空間較較大創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的的范疇中涵涵蓋了多個個行業(yè)——研發(fā)設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)意、建筑筑設(shè)計創(chuàng)意意、文化傳傳媒創(chuàng)意、、咨詢策劃劃創(chuàng)意和時時尚消費創(chuàng)創(chuàng)意，并可可細(xì)分為３３８個中類類行業(yè)和５５５個小類類行業(yè)市場上的成成功案例均是依靠其其自身的優(yōu)優(yōu)勢，擁有有特定的主主題定位，，鎖定相關(guān)關(guān)的行業(yè)組組合項目改造后行業(yè)定位開發(fā)者同樂坊以動漫、設(shè)計師工作室、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公為主；以拉丁美洲特色的酒吧為主的時尚娛樂休閑社區(qū)上海同樂坊文化發(fā)展有限公司八號橋建筑設(shè)計、設(shè)計咨詢、影業(yè)制作香港時尚生活策劃咨詢(上海)有限公司M50（春明藝術(shù)園）畫廊、平面設(shè)計、建筑師事務(wù)所、影視制作、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計、藝術(shù)品(首飾)設(shè)計等上海蘇河創(chuàng)意發(fā)展有限公司四行創(chuàng)意倉庫城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)上海河岸文化藝術(shù)有限公司設(shè)計工廠設(shè)計服務(wù)、設(shè)計教育、設(shè)計研發(fā)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)孵化基地上海師范大學(xué)美術(shù)學(xué)院天山軟件園軟件研發(fā)、動漫游戲、教育培訓(xùn)、產(chǎn)業(yè)孵化由長寧區(qū)科委等政府部門參與，上海交通大學(xué)和白貓集團共同打造中科創(chuàng)意倉庫多媒體產(chǎn)業(yè)園由上海市長寧區(qū)技術(shù)創(chuàng)新服務(wù)中心、中國科學(xué)院上海微系統(tǒng)與信息技術(shù)研究所和上海弘基企業(yè)發(fā)展有限公司三方聯(lián)合發(fā)起組建上海中科微系統(tǒng)信息科技園有限公司上海時尚園時尚藝術(shù)、服裝設(shè)計、品牌發(fā)布由中國服裝設(shè)計師協(xié)會和上海市經(jīng)濟委員會、上海市長寧區(qū)人民政府聯(lián)合創(chuàng)建上海城市雕塑藝術(shù)中心與紅坊文化商務(wù)社區(qū)商務(wù)辦公、大型展示廳、畫廊、酒吧、咖啡廳、西餐廳等休閑場所及手工作坊由上海市規(guī)劃局直接推動田字坊視覺藝術(shù)、工藝美術(shù)、室內(nèi)設(shè)計陳逸飛等X2創(chuàng)意空間IT、藝術(shù)設(shè)計、廣告?zhèn)髅搅ι酵顿Y控股周家橋創(chuàng)意之門設(shè)計,攝影,廣告,多媒體,會展等——卓維700動漫廣告、投資咨詢、軟件開發(fā)、項目設(shè)計上海卓維700創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題定位的的形成原因因分析就上表所統(tǒng)統(tǒng)計的舊廠廠房主題定定位來看，，其形成因因素主要有有三方面：：導(dǎo)向一：區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃如天山軟件件園、中科科創(chuàng)意倉庫庫、上海城城市雕塑藝藝術(shù)中心與與紅坊文化化商務(wù)社區(qū)區(qū)、上海時時尚園等，，從項目立立項開始就就帶有鮮明明的主題定定位，天山山軟件園、、中科創(chuàng)意意倉庫在““數(shù)字長寧寧”的區(qū)域域產(chǎn)業(yè)大背背景下，形形成以軟件件及多媒體體為主題的的產(chǎn)業(yè)園。。導(dǎo)向二：歷歷史文化環(huán)環(huán)境最典型的依依托歷史文文化環(huán)境發(fā)發(fā)展的是蘇蘇州河沿岸岸的舊廠房房改建項目目，如四行行倉庫與M50項目目。導(dǎo)向三：地地段價值不少老廠房房位于市中中心黃金地地段，并且且是市中心心稀有的低低密度建筑筑，因此其其地段價值值對改造定定位也產(chǎn)生生了決定性性的影響。。如位于建建國路重慶慶南路的8號橋項目目。歷史文化環(huán)環(huán)境案例：：四行創(chuàng)意意倉庫原始狀態(tài)：：解放前曾曾是金城、、鹽業(yè)、大大陸和中南南這四家銀銀行的倉庫庫案名：四行行創(chuàng)意倉庫庫營銷模式：：只租不售售容量：近11000平方米單元：可隨隨意分隔，，目前剩余余面積97—330層高：4.6米租金：2.2~2.5元/平米/天天功能：辦公公、娛樂、、會議、展展示開發(fā)商：純屬劉繼東東個人改造造行為項目簡介四行倉庫是是舊廠房改改造最早的的一個項目目，也是目目前市場上上改造較為為成功的項項目，企業(yè)業(yè)入駐率達達到90%，該項目目主要有以以下幾點值值得借鑒：：項目目研研究究探探討討蘇州州河河沿沿線線板板塊塊有有著著獨獨特特的的深深厚厚的的海海派派文文化化底底蘊蘊，，因因此此，，劉劉繼繼東東將將其其打打造造成成為為具具有有強強烈烈藝藝術(shù)術(shù)氣氣息息的的創(chuàng)創(chuàng)意意倉倉庫庫，，和和8號號橋橋的的商商業(yè)業(yè)概概念念完完全全不不同同的的是是，，四四行行倉倉庫庫更更注注重重的的是是對對文化化藝藝術(shù)術(shù)深深度度的的挖挖掘掘，故故進進駐駐的的企企業(yè)業(yè)多多為為美術(shù)術(shù)、、視視覺覺設(shè)設(shè)計計方面面的的公公司司。。四行行倉倉庫庫對辦辦公公部部分分不不進進行行裝裝修修，由由租租戶戶對對租租賃賃空空間間自自由由進進行行打打造造，，滿足足不不同同客客戶戶對對于于不不同同品品位位的的藝藝術(shù)術(shù)追追求求。本項項目目與與8號號橋橋比比較較，，截截然然不不同同的的是是，，8號號橋橋打打造造概概念念的的是是時時尚尚的的創(chuàng)創(chuàng)意意空空間間，，而而四四行行倉倉庫庫乃乃至至蘇蘇州州河河沿沿線線其其他他項項目目如如：：M50，，是是通通過過其其獨獨特特的的歷史史文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵，更更傾傾向向于于藝術(shù)術(shù)氛氛圍圍的概概念念。。四四行行倉倉庫庫通通過過經(jīng)經(jīng)常常舉舉辦辦各各類類純藝藝術(shù)術(shù)的的展展會會、、活活動動，來來提提升升其其藝藝術(shù)術(shù)的的高高品品位位。。許許多多影影視視制制作作，，在在四四行行倉倉庫庫內(nèi)內(nèi)進進行行拍拍攝攝,如如：：大城城小小事事、、三三得得利利廣廣告告等等等，，四四行行倉倉庫庫也也通通過過這這些些影影視視制制作作的的包包裝裝，，打打出出名名聲聲。。項目目研研究究探探討討大城城小小事事劇劇照照地段段價價值值案案例例：：8號號橋橋原始始狀狀態(tài)態(tài)：：上上海海汽汽車車制制動動器器公公司司案名名：：8號號橋橋開發(fā)發(fā)商商：：上上海海華華輕輕投投資資管管理理有有限限公公司司物業(yè)業(yè)公公司司：：時時尚尚生生活活中中心心有有限限公公司司營銷銷模模式式：：只只租租不不售售容量量：：12000平平米米其其中中80%為為辦辦公公樓樓用用于于出出租租，，20%為為餐餐飲飲、、咖咖啡啡吧吧等等配配套套服服務(wù)務(wù)設(shè)設(shè)施施。。層高高：：4~6米米租金金：：6~8元元/平平米米/天天功能能：：辦辦公公、、休休閑閑娛娛樂樂、、特特色色零零售售、、展展示示項目目簡簡介介項目目研研究究探探討討8號號橋橋經(jīng)經(jīng)營營情情況況是是目目前前市市場場上上舊舊廠廠房房改改造造項項目目最最成成功功的的項項目目之之一一，，企企業(yè)業(yè)入入駐駐率率相相當(dāng)當(dāng)高高，，該該項項目目有有以以下下幾幾點點值值得得借借鑒鑒：：由于于8號號橋橋的的優(yōu)越越的的地地理理位位置置，8號號橋橋的的租租金金是是維維持持在在較較高高的的水水平平。。在在創(chuàng)創(chuàng)意意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)中中，，只只有有建建筑筑設(shè)設(shè)計計、、商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計計等等承承受受較較高高的的租租金金，，因因此此8號號橋橋引進進了了幾幾家家著著名名的的建建