2016年下半年福建房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法房地產(chǎn)價(jià)格的含義和形成條件試題

2016年下半年福建省房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：房地產(chǎn)價(jià)格的含分分0，60分及格。1個(gè)事最符合題義和形成條件試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有意）1、張某購(gòu)買劉某的住房，兩人簽訂了二手房買賣合同，約定總價(jià)款為260萬(wàn)元，雙方約定違約金26萬(wàn)元，張某向劉某支付定金70萬(wàn)元，價(jià)款于半年后一次付清。5個(gè)月后，該住房?jī)r(jià)格上漲為400萬(wàn)元，若劉某違約，張某可獲得的最高違約責(zé)任價(jià)款是萬(wàn)元。A：96B：104C：140D：166E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)__日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大2__日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大縣人會(huì)、議事規(guī)則、 業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。縣人A．15B．30C．45D．603、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是。A：□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□和所有□□□□□□B：資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C：□□□□□□□□□□□獨(dú)立的□□□價(jià)□,□□□□□□□□□□D：□□□企□□□□□□□,□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)E：借款合同4、建筑物是否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地的 __認(rèn)定。A口房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)B口縣級(jí)以上人民政府C口房屋拆遷管理部門D口城市規(guī)劃行政主管部門5、不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著 __風(fēng)險(xiǎn)。A口比較B口收益現(xiàn)金流C口利率D口政策6、橫道圖法用于項(xiàng)目建設(shè)階段的 __。A口質(zhì)量控制B口進(jìn)度控制C.成本控制D.合同管理7、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/近。若報(bào)酬率為6%、收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為元/近。A：3800B：4500C：5200D：5600E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、單位為職工所繳存的住房公積金的實(shí)質(zhì)是__。A.獎(jiǎng)金B(yǎng).單位發(fā)給職工的住房補(bǔ)貼C.工資的一部分D.給職工增加了一部分工資9、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有的特性。A：獨(dú)一無(wú)二和供給有限B：獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大C：流動(dòng)性差和價(jià)值量大D：不可移動(dòng)和用途多樣E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、房地產(chǎn)的投資對(duì)象包括__。A.房地產(chǎn)直接投資和房地產(chǎn)間接投資B.土地、建成后的物業(yè)和在建工程C.商品房建設(shè)投資和土地開發(fā)投資D.固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資11、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計(jì)該項(xiàng)15建成后的建筑面積為17500近，年凈收益為350萬(wàn)元。目前該項(xiàng)目已建設(shè)2年，估計(jì)至項(xiàng)目建成還需2.5年。已知市場(chǎng)同類房地產(chǎn)報(bào)酬率為7%，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則評(píng)估該項(xiàng)目續(xù)建完成時(shí)的總價(jià)值為萬(wàn)元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、的立法目的是：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展”。A：《中華人民共和國(guó)土地管理法》B：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》C：《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》D：《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章13、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以__為單元建檔。A.街道B.房號(hào)C.幢D.丘14、有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.400B.450C.500D.54015、一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地，其前街路線價(jià)為5000元/近，后街路線價(jià)為3800元/面.如果按重疊價(jià)值估價(jià)法，該宗地的前街影響深度為.【2006年考題】A：22mB：28mC：38mD：50mE：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、某農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織人均耕地面積0.2公頃。國(guó)家建設(shè)征收該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的耕地10公頃，該耕地近3年平均年產(chǎn)值為10000元/公頃。下列關(guān)于征收該耕地的表述中，不正確的是__。A.不需要農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一安置的人員，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給個(gè)人B.該耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)最少為60萬(wàn)元C.每公頃耕地需要安置的農(nóng)業(yè)人口為5人D.由國(guó)家支付土地補(bǔ)償費(fèi)，用地單位支付安置補(bǔ)助費(fèi)17、施工單位對(duì)房屋建筑工程的保修期自之曰起計(jì)算。A：房屋完工B：房屋竣工驗(yàn)收合格C：房屋交付使用D：辦理房屋登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格約為一元/m2。A.2139B.2146C.2651D.265919、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是假設(shè)的。A：開工日期B：取得估價(jià)對(duì)象的日期C：取得待開發(fā)土地的日期D：開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為。A：1％B：3％C：5％D：7％E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%.現(xiàn)假定報(bào)酬率為9％，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于．【2004年考題】A：3275元/m?B：3287元/m?C：3402元/m?D：4375元m2E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為（）。A.14140元/m242421元/m256561元/m2D.60000元/m223、是最常見的拍賣標(biāo)的。A：允許流通物B：禁止流通物C：限制流通物D：一般流通物E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來(lái)3年的凈收益分別為17萬(wàn)元、18萬(wàn)元、19萬(wàn)元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬(wàn)元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。A.195B.210C.213D.21725、當(dāng)房地產(chǎn)的需求和供給同時(shí)減少后，以下能反映市場(chǎng)均衡價(jià)格變化的選項(xiàng)是。A.均衡價(jià)格上升B.均衡價(jià)格下降C.均衡價(jià)格不變D.取決于供給和需求變動(dòng)的程序二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、根據(jù)投資的對(duì)象，房地產(chǎn)投資可以分為__。A.房地產(chǎn)開發(fā)投資和購(gòu)買投資B.土地投資和房屋投資C.建筑材料投資和土地投資D.生產(chǎn)投資和經(jīng)營(yíng)投資2、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素主要有．【2005年考題】A：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B：消費(fèi)者的預(yù)期C：該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本D：該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E：房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期3、__是反映項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件，是開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的重要依據(jù)。A.投資估算B.竣工結(jié)算C.成本結(jié)算D.技術(shù)報(bào)告4、建筑物的物質(zhì)折舊包括__。A.功能衰退B.正常使用的磨損C.環(huán)境惡化D.意外的破壞損毀E.城市規(guī)劃改變5、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有．【2007年考題】A：潛在毛租金收入B：有效毛收入C：凈運(yùn)營(yíng)收益D：稅前現(xiàn)金流量E：稅后現(xiàn)金流量6、下列房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于他物權(quán)的有__。A.所有權(quán)B.土地使用權(quán)C.地役權(quán)D.典權(quán)E.租賃權(quán)7、下列關(guān)于會(huì)計(jì)的權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，表述正確的是。A：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則是指在收入和費(fèi)用實(shí)際發(fā)生時(shí)進(jìn)行確認(rèn)，要等到實(shí)際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時(shí)才確認(rèn)B：凡在當(dāng)期取得的收入或者應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否已經(jīng)收付，都應(yīng)作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用C：凡是不屬于當(dāng)期的收入或費(fèi)用，即使款項(xiàng)已經(jīng)在當(dāng)期收到或支付，也不能作為當(dāng)期的收入或費(fèi)用D：權(quán)責(zé)發(fā)生制原則與收付實(shí)現(xiàn)制原則相對(duì)應(yīng)E：根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入和費(fèi)用，才能更真實(shí)地反映特定會(huì)計(jì)期間經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果8、補(bǔ)地價(jià)是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。__是需要補(bǔ)地價(jià)的主要情形。A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期B.增加原土地使用權(quán)出讓時(shí)規(guī)定的容積率C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)D.改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓時(shí)規(guī)定的用途E.拍賣土地使用權(quán)9、下列屬于免征契稅范圍的包括。A：事業(yè)單位承受土地、房屋用于教學(xué)的B：社會(huì)團(tuán)體承受土地、房屋用于出租經(jīng)營(yíng)的C：城鎮(zhèn)職工，多次購(gòu)買公有住房的D：因不可抗力失去住房而重新購(gòu)買住房的E：納稅人承受荒山、荒溝、荒灘、荒丘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的10、某房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)發(fā)生在非經(jīng)濟(jì)特區(qū)，評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格總額為6200萬(wàn)元，按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為萬(wàn)元。A：2.48B：7.13C：13.50D：31.00E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110近，售價(jià)4000元/近，張某交付了全部?jī)r(jià)款.買賣雙方對(duì)面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積為100近，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還張某購(gòu)房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、評(píng)價(jià)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)主要有等。A：重要性B：客觀性C：相關(guān)性D：可比性E：明晰性13、影響供給價(jià)格彈性大小的因素主要表現(xiàn)在。A：從廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期方面考慮，時(shí)期長(zhǎng)短是決定供給價(jià)格彈性大小的主要因素B：從廠商生產(chǎn)產(chǎn)品的成本方面考慮，由于廠商供給一定量產(chǎn)品所要求的售價(jià)取決于產(chǎn)品的成本，所以產(chǎn)品的成本狀況決定供給價(jià)格彈性的大小C：商品的替代品數(shù)目和可替代程度D：消費(fèi)者對(duì)某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例E：商品本身用途的多樣性14、部分房地產(chǎn)企業(yè)擅長(zhǎng)購(gòu)買舊有住宅或收益性物業(yè)，通過(guò)更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購(gòu)買一更新改造一出售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括A：更新改造成本B：購(gòu)買成本C：運(yùn)營(yíng)成本口：建造成本E：轉(zhuǎn)售稅費(fèi)15、下列屬于原建設(shè)部規(guī)章的是。A：《物業(yè)管理?xiàng)l例》B：《商品房銷售管理辦法》C：《城市私有房屋管理暫行條例》D：《住房公積金管理?xiàng)l例》E：《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》16、某公司今年擬開發(fā)高檔住宅項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資為2億元，按照最新政策，其項(xiàng)目資本金應(yīng)當(dāng)不低于__萬(wàn)元。A．2000B．2500C．3500D．600017、下列關(guān)于《暫定資質(zhì)證書》，表述正確的是__。A.《暫定資質(zhì)證書》有效期為3年B.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期C.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門延長(zhǎng)《暫定資質(zhì)證書》的有效期不能超過(guò)3年D.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起3年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)E.自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目的，《暫定資質(zhì)證書》的有效期不得延長(zhǎng)18、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（）。A．12.35%B．12.55%C．12.68%D．12.93%19、可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有__。A.現(xiàn)時(shí)收入B.有效毛收入C.凈經(jīng)營(yíng)收益D.稅前現(xiàn)金流量E.稅后現(xiàn)金流量20、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為__。14140元/m24242元/mZ56561元/m260000元/m221、農(nóng)用地包括。A：養(yǎng)殖水面B：草地C：耕地D：水利設(shè)施用地E：未利用地22、某房地產(chǎn)總價(jià)值100萬(wàn)元，其中土地價(jià)格45萬(wàn)元。已知土地的報(bào)酬率為8%，綜合報(bào)酬率為15%，則建筑物報(bào)酬率為__。A．11.4%B．11.85%C．18.6%D．20.73%23、資本化率是（）的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)24、非經(jīng)濟(jì)特區(qū)A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年3月1日在A市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)開始開發(fā)建設(shè)順豐住宅小區(qū)。2010年3月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司由于自身管理工作原因，無(wú)法歸還開發(fā)建設(shè)順豐住宅小區(qū)時(shí)在A市D商業(yè)銀行的貸款1200萬(wàn)元。2010年3月20日，D商業(yè)銀行委托A市E拍賣行，拍賣B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦公綜合大樓。2010年4月25日，該辦公綜合大樓被人民法院依法凍結(jié)。隨后D商業(yè)銀行和E拍賣行共同委托具有一級(jí)資質(zhì)的F房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，對(duì)該辦公綜合大樓進(jìn)行