世聯(lián)成都香頌湖國(guó)際社區(qū)別墅項(xiàng)目階段性營(yíng)銷策略

香頌湖國(guó)際社區(qū)階段性營(yíng)銷策略總綱謹(jǐn)呈：四川鴻景實(shí)業(yè)有限公司回顧篇上階段營(yíng)銷回顧A:產(chǎn)品銷售壓力分析C:前期推廣分析B:項(xiàng)目市場(chǎng)形象分析A:產(chǎn)品銷售壓力分析客戶需求銷售驗(yàn)證競(jìng)爭(zhēng)比較哪條產(chǎn)品線面臨更大的銷售壓力？（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從客戶需求來(lái)看：聯(lián)排>獨(dú)棟，進(jìn)線客戶需求聯(lián)排：獨(dú)棟=8：2，上門客戶需求聯(lián)排：獨(dú)棟=6：4，聯(lián)排需求相比較高客戶需求（開盤前）6聯(lián)排需求明顯高于獨(dú)棟，洋房存在一定需求，限于經(jīng)濟(jì)承受力，客戶對(duì)非臨水聯(lián)排接受度最高，獨(dú)棟臨水單位和非臨水單位需求基本持平客戶需求以聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟為主，分別占48%和38%；洋房需求占有一定比例，為11%。由于經(jīng)濟(jì)承受力有限，客戶對(duì)非臨水聯(lián)排接受度相比最高，占51%；其次為臨水帶地下室獨(dú)棟和不帶地下室獨(dú)棟，分別為20%和19%?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）7獨(dú)棟價(jià)格明顯高于客戶意向價(jià)格，市場(chǎng)抗性和銷售壓力較大，項(xiàng)目需立足一線別墅持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，大幅提升客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的感知，從而不斷提升客戶接受度客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向獨(dú)棟總價(jià)以300萬(wàn)以下為主；意向總價(jià)在300萬(wàn)以上不足15%；意向總價(jià)在240-300萬(wàn)約占30%；意向總價(jià)在240萬(wàn)以下占58%?？蛻粢庀颡?dú)棟單價(jià)以12000-13000元/平米為主，占2/3。客戶需求（開盤后）8聯(lián)排價(jià)格略高于客戶意向價(jià)格，客戶抗性相比獨(dú)棟小，銷售壓力相比較小，可通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的充分傳遞和感知，以獨(dú)棟高價(jià)值的杠桿作用，可極大促進(jìn)聯(lián)排單位的銷售客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向聯(lián)排總價(jià)以145萬(wàn)以下為主，占70%；意向總價(jià)在160萬(wàn)以上約占25%；意向總價(jià)在130-160萬(wàn)占40%?？蛻粢庀蚵?lián)排單價(jià)以9500-11000元/平米為主，占44%?？蛻粜枨螅ㄩ_盤后）（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從成交結(jié)果來(lái)看：聯(lián)排>獨(dú)棟，客戶需求和成交均以聯(lián)排為主，獨(dú)棟實(shí)際成交相比上門需求呈收縮趨勢(shì)（由39%下降至22%）銷售驗(yàn)證通過(guò)上述客戶需求綜合分析得出：按市場(chǎng)接受程度由高到低排序：130㎡左右（TH）>108㎡左右（TH）>230㎡左右（獨(dú)棟）>173㎡左右（獨(dú)棟）從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，本案各類產(chǎn)品中，獨(dú)棟總價(jià)優(yōu)勢(shì)并不明顯，且總價(jià)越高銷售壓力越大，銷售壓力分級(jí)：獨(dú)棟>聯(lián)排競(jìng)爭(zhēng)比較銷售壓力獨(dú)棟聯(lián)排類別項(xiàng)目總價(jià)獨(dú)棟麓山700-1000萬(wàn)元長(zhǎng)橋郡500-530萬(wàn)元蔚藍(lán)卡地亞800萬(wàn)起保利198800萬(wàn)起中糧御嶺灣378-450萬(wàn)元純水岸860-900萬(wàn)逸嶺錦江420-530萬(wàn)聯(lián)排芙蓉青城157-200萬(wàn)元類別總價(jià)臨水獨(dú)棟420-540萬(wàn)元不臨水獨(dú)棟290-340萬(wàn)元臨水聯(lián)排190-220萬(wàn)元合院125-168萬(wàn)元VSA:產(chǎn)品銷售壓力力分析Q1：下階段，如如何確立產(chǎn)品品推售策略和和地塊開發(fā)順順序？綜上所述，獨(dú)獨(dú)棟的銷售壓壓力遠(yuǎn)大于聯(lián)聯(lián)排，這是一一個(gè)不容回避避的嚴(yán)峻問(wèn)題題！B:項(xiàng)目市場(chǎng)形象象分析市場(chǎng)反饋銷售驗(yàn)證市場(chǎng)形象香頌湖在市場(chǎng)場(chǎng)上處于何種地位位？超過(guò)80%的上門客戶對(duì)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)展展示達(dá)到成都都高端別墅的的水準(zhǔn)表示認(rèn)認(rèn)同；———“香頌湖湖好漂漂亮啊，想不不到這里還有有一個(gè)這么漂漂亮的地方”———“麓山的高爾夫夫不錯(cuò)，不過(guò)過(guò)你們水景做做得很好”———“你們的園林和和長(zhǎng)橋郡有的的一比，但是是那邊沒(méi)有湖湖”———“麓山國(guó)際和卡卡地亞那邊就就沒(méi)有這么漂漂亮的水景””專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目高標(biāo)準(zhǔn)展展示水平表示示肯定；————“香頌湖湖的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)展展示在在全成成都都都算非非常好好的”————“景觀做做的不不錯(cuò)，，這么么大的的展示示區(qū)能能做到到這么么精致致，非非常難難得了了”展示區(qū)區(qū)整體體恢宏宏大氣氣，細(xì)細(xì)部景景觀精精致細(xì)細(xì)膩，，具有有較強(qiáng)強(qiáng)打動(dòng)動(dòng)力，，達(dá)到到成都都主流流別墅墅市場(chǎng)場(chǎng)較好好的展展示水水準(zhǔn)，，受到到客戶戶和專專業(yè)人人士的的廣泛泛好評(píng)評(píng)市場(chǎng)反反饋本項(xiàng)目目規(guī)模模宏大大氣勢(shì)勢(shì)磅礴礴，展展示區(qū)區(qū)打動(dòng)動(dòng)力較較強(qiáng)，，上門門客戶戶表示示與本本項(xiàng)目目可類類比項(xiàng)項(xiàng)目為為成都都和青青城山山第一一梯隊(duì)隊(duì)別墅墅項(xiàng)目目市場(chǎng)反反饋青城山山成都逸嶺錦錦江云棲谷谷小院青青城麓山國(guó)國(guó)際社社區(qū)長(zhǎng)橋郡郡蔚藍(lán)卡卡迪亞亞上善棲棲青城山山房芙蓉青青城一覽365宅院中糧御御嶺灣灣今日田田園雅居樂(lè)樂(lè)花園園本項(xiàng)目目?jī)r(jià)格格已經(jīng)經(jīng)進(jìn)入入主流流別墅墅第一一梯隊(duì)隊(duì)檔位位，經(jīng)經(jīng)過(guò)銷銷售驗(yàn)驗(yàn)證價(jià)價(jià)格已已經(jīng)得得到市市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可，，意味味著項(xiàng)項(xiàng)目具具備進(jìn)進(jìn)入主主流別別墅第第一梯梯隊(duì)的的條件件銷售售驗(yàn)驗(yàn)證證板塊項(xiàng)目建筑面積花園面積建筑形態(tài)、格局主力戶型面積單價(jià)區(qū)間總價(jià)華陽(yáng)板塊麓山國(guó)際430-460㎡200-400㎡獨(dú)棟430-4601.6-2.1萬(wàn)700-1000萬(wàn)牧馬山板塊長(zhǎng)橋郡370-420200-2000㎡獨(dú)棟，前二后三370-4201.35萬(wàn)500-530萬(wàn)溫江板塊芙蓉古城400、495㎡159-300㎡雙拼，四聯(lián)排495㎡0.9-1.1萬(wàn)445-545萬(wàn)龍泉板塊中糧御領(lǐng)灣270-300㎡150㎡左右獨(dú)棟270-300㎡1.4-1.5萬(wàn)378-450萬(wàn)青城山前上善棲60-200㎡無(wú)公寓100㎡左右1.1-1.35萬(wàn)110-135萬(wàn)200左右300獨(dú)棟200㎡3萬(wàn)600萬(wàn)逸嶺錦江280-360㎡100-800㎡小獨(dú)棟280㎡1.5萬(wàn)420萬(wàn)左右600-800㎡200-2000㎡大獨(dú)棟668-693㎡0.8-1.2萬(wàn)530-830萬(wàn)青城山房140-226㎡180-510㎡合院175-180㎡1.2萬(wàn)左右210-220萬(wàn)香頌頌湖湖首首批批次次開開盤盤熱熱銷銷9成，，市市場(chǎng)場(chǎng)接接受受度度較較高高，，從從價(jià)價(jià)格格來(lái)來(lái)看看，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目已已進(jìn)進(jìn)入入主主流流別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)第第一一梯梯隊(duì)隊(duì)陣陣營(yíng)營(yíng)（（典典型型項(xiàng)項(xiàng)目目：：華華陽(yáng)陽(yáng)板板塊塊麓麓山山國(guó)國(guó)際際、、蔚蔚藍(lán)藍(lán)卡卡迪迪亞亞和和牧牧馬馬山山板板塊塊長(zhǎng)長(zhǎng)橋橋郡郡等等））。。對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)的的認(rèn)認(rèn)同同不不等等于于對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的認(rèn)認(rèn)同同，，事事實(shí)實(shí)上上尚尚未未被被廣廣泛泛客客戶戶和和業(yè)業(yè)內(nèi)內(nèi)人人士士認(rèn)認(rèn)為為是是一一線線別別墅墅。。———““你們價(jià)格格太高了了，青城城山哪有有這么貴貴”———““這里怎么么和麓山山比，也也就比青青城山房房好點(diǎn)””———““你們畢竟竟是第一一期，后后續(xù)開發(fā)發(fā)還是未未知，就就像麓山山一一期一樣樣很多人人會(huì)質(zhì)疑疑?！钡壳绊?xiàng)項(xiàng)目未達(dá)達(dá)到成都都主流別別墅市場(chǎng)場(chǎng)普遍認(rèn)認(rèn)同的高高度，仍仍面臨著著市場(chǎng)和和客戶的的種種質(zhì)質(zhì)疑，尚尚未真正正進(jìn)入主主流別墅墅市場(chǎng)第第一梯隊(duì)隊(duì)，需不斷斷擴(kuò)大市市場(chǎng)影響響力，才才能確保保項(xiàng)目持持續(xù)熱銷銷市場(chǎng)形象象高占位高價(jià)格麓山國(guó)際際蔚藍(lán)卡地地亞龍湖長(zhǎng)橋橋郡主流別墅墅第一梯梯隊(duì)B:項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)形象分分析Q2：下階段段，如何何擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目在主主流別墅墅市場(chǎng)的的影響力力？綜上所述述，香頌頌湖未達(dá)達(dá)到成都都主流別別墅市場(chǎng)場(chǎng)普遍認(rèn)認(rèn)同的高高度，面面臨著市市場(chǎng)和客客戶的種種種質(zhì)疑疑，尚未未真正進(jìn)進(jìn)入主流流別墅市市場(chǎng)第一一梯隊(duì)?。:前期推廣廣分析推廣渠道價(jià)值傳遞遞到位，，渠道精準(zhǔn)準(zhǔn)鎖定？？“中國(guó)資資源別墅墅新典范范”的高高占位，，奠定了了項(xiàng)目全全國(guó)營(yíng)銷銷高度，，有助于于拔升項(xiàng)項(xiàng)目形象象；但另另一方面面，“資資源別墅墅新典范范”區(qū)隔性不強(qiáng)強(qiáng)，且略籠籠統(tǒng)推廣屬性定位語(yǔ)語(yǔ)“湖溪原原野·別墅群島””在推廣廣上力度顯顯弱，容易易被市場(chǎng)淹淹沒(méi)，不便便于體現(xiàn)一一個(gè)千畝級(jí)級(jí)大盤在別別墅市場(chǎng)的的應(yīng)有的影影響力和號(hào)號(hào)召力推廣湖溪原野·別墅群島國(guó)際文化生生態(tài)大宅燈箱和戶外外出街物料料產(chǎn)品及熱熱銷信息文文字顯小，，信息傳播播效果略差差推廣除路過(guò)外，，商報(bào)和友友介是客戶戶上門最主主要的信息息獲知渠道道，可啟動(dòng)動(dòng)老帶新強(qiáng)強(qiáng)化友介上上門效果，，其他渠道道有一定效效果，目前前已衰減，，可考慮精精準(zhǔn)鎖定其其他渠道渠道客戶信息獲獲知渠道主主要為路過(guò)過(guò)、商報(bào)和和朋友介紹紹，分別約約為50%，26%和18%；此外其他渠渠道也有一一定效果，，包括燈箱箱廣告、戶戶外廣告、、網(wǎng)絡(luò)和活活動(dòng)等，這這些渠道不不能直接促促動(dòng)客戶上上門，但在在其他渠道道信息再次次覆蓋時(shí)，，能有效促促使上門。?？蛻粜畔@獲知渠道主主要為路過(guò)過(guò)、商報(bào)和和朋友介紹紹，分別為為54%，28%和13%。5月截至6月19日6月5日截至6月19日商報(bào)是客戶戶來(lái)電獲知知信息的最最主要渠道道，此外網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和戶外外也有明顯顯效果，后后期可持續(xù)續(xù)增強(qiáng)此渠渠道效果，，其他渠道道也有一定定效果渠道客戶信息獲獲知渠道主主要為商報(bào)報(bào)，約占85%；其次為戶外外廣告、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)和路過(guò)過(guò)，合計(jì)14%，其他渠道道不足1%。客戶信息獲獲知渠道主主要為商報(bào)報(bào)，占82%；其次為網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，占9%；此外為朋友友介紹、戶戶外和路過(guò)過(guò)。5月截至6月19日6月5日截至6月19日C:前期期推廣分析析Q3：下階段，，如何更精精準(zhǔn)傳播項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，，以及渠道道精準(zhǔn)鎖定定？綜上所述，，前期推廣廣價(jià)值基本本到位，部部分渠道有有一定效果果，但不太太明顯!再開篇Q1：下階段，，如何確立立產(chǎn)品推售售策略和地地塊開發(fā)順順序？Q2：下階段，，如何擴(kuò)大大項(xiàng)目在主主流別墅市市場(chǎng)的影響響力？Q3：下階段，，如何更精精準(zhǔn)傳播項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值以以及渠道精精準(zhǔn)鎖定？？Q1：下階段，，如何確立立產(chǎn)品推售售策略和地地塊開發(fā)順順序？破局一：后后續(xù)地塊開開發(fā)順序破局二：產(chǎn)產(chǎn)品推售策策略28世聯(lián)觀點(diǎn)：：項(xiàng)目口碑碑從何而來(lái)來(lái)？旺市高價(jià)者者引人注目目，淡市熱熱銷者令人人矚目這個(gè)項(xiàng)目還還是很不錯(cuò)錯(cuò)的，可惜惜賣得太貴貴了，自己己被自己頂頂死了，現(xiàn)現(xiàn)在的銷售售情況就可可以看出來(lái)來(lái)這里根本本值不了那那么多錢。。賣得不錯(cuò)，，其實(shí)價(jià)格格再高一點(diǎn)點(diǎn)應(yīng)該也能能賣得動(dòng)，，可能企業(yè)業(yè)想快速出出貨。爛項(xiàng)目，賣賣得那么便便宜還賣不不動(dòng)。產(chǎn)品品和營(yíng)銷都都有問(wèn)題。。代表：紫檀代表：譽(yù)峰代表：麓山簡(jiǎn)直就是一一個(gè)奇跡，，敢在這種種市場(chǎng)賣這這種價(jià)格，，關(guān)鍵還真真有那么多多人去買。。銷量?jī)r(jià)格市場(chǎng)口碑香頌湖的價(jià)價(jià)格已經(jīng)得得到市場(chǎng)認(rèn)認(rèn)可，切忌忌留下“價(jià)價(jià)高賣不動(dòng)動(dòng)”的市場(chǎng)場(chǎng)口碑29持續(xù)銷售售是最重重要的、、第一位位的市場(chǎng)場(chǎng)口碑??！回顧：2010年原開發(fā)發(fā)計(jì)劃30物業(yè)形態(tài)開盤時(shí)間(初步預(yù)估)套數(shù)建筑面積（㎡）聯(lián)院6月5日10112410.86獨(dú)棟6月5日5612919花園洋房7月30日46853735.94E地塊小聯(lián)排9月上旬未確定15000H-02聯(lián)排10月下旬未確定13100G-06獨(dú)棟10月下旬未確定21000合計(jì)128165.82010香頌湖待待售產(chǎn)品品盤點(diǎn)疑問(wèn)：多條產(chǎn)品線承承擔(dān)的功能各各是什么？彼彼此之間的關(guān)關(guān)系如何清晰晰界定？在新的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境和一批次次銷售驗(yàn)證下下，開發(fā)內(nèi)容容和先后順序序有無(wú)調(diào)整必必要？產(chǎn)品線分析——聯(lián)排別墅相對(duì)對(duì)獨(dú)棟別墅銷銷售壓力更小小，價(jià)值感更更強(qiáng)31銷售壓力臨水獨(dú)棟不臨水獨(dú)棟合院臨水聯(lián)排類別總價(jià)備注臨水獨(dú)棟420-540萬(wàn)元資源較好，但總價(jià)較高不臨水獨(dú)棟290-340萬(wàn)元總價(jià)相比臨水獨(dú)棟低幅較大合院125-168萬(wàn)元資源相比臨水聯(lián)排差臨水聯(lián)排190-220萬(wàn)元資源較好，與臨水獨(dú)棟價(jià)差大產(chǎn)品線分析——洋房產(chǎn)品對(duì)客客戶的吸引力力相對(duì)有限，，但可在別墅墅價(jià)格反襯下下體現(xiàn)價(jià)值感感從目前的市場(chǎng)場(chǎng)態(tài)勢(shì)與區(qū)位位條件來(lái)看，，無(wú)論是成都都的度假客戶戶或是都江堰堰的自住客戶戶，其短期內(nèi)內(nèi)對(duì)洋房的需需求都存在極極大的不確定定性；主力面積區(qū)間間為120-140的洋房，設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)功能定位位為自住，對(duì)對(duì)客戶的吸引引力相對(duì)有限限以5000元均價(jià)預(yù)估，，洋房主力戶戶型總價(jià)范圍圍為60-70萬(wàn)元，相比120萬(wàn)元以上的別別墅，還是能能夠體現(xiàn)出產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格感感。物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）戶型類別套數(shù)小計(jì)套數(shù)比面積小計(jì)（㎡）面積比花園洋房90-100E-12，F(xiàn)-9，A-6，E-6449.40%4167.387.29%100-110B-6，C-12，G-8，C-11

D-6265.56%2668.004.67%110-120G-7，F(xiàn)-3E-5，F(xiàn)-8，A-5，B-5，C-10，G-6，C-9，E-11D-57816.67%8804.6215.40%120-130E-4，F(xiàn)-7，A-4，B-2B-3，B-4，C-4，C-6

C-8，G-4，G-5，C-3

C-5，C-7，E-2，F(xiàn)-4

F-5，A-2，A-1，G-2

E-3，D-3，D-4，E-10

F-6，D-2，A-323450.00%29587.9051.74%130-145E-1，B-1，C-2，F(xiàn)-2G-3，E-8，E-9，C-1

F-1，G-1，D-1，E-78618.38%11960.8420.91%2房共78套3房共390套項(xiàng)目一期D地塊戶型配比比狀況借助波士頓矩矩陣分析香頌頌湖各產(chǎn)品線線內(nèi)部關(guān)系33香頌湖產(chǎn)品線線分類——不是所有的產(chǎn)產(chǎn)品都是用來(lái)來(lái)賺錢的34獨(dú)棟別墅承擔(dān)擔(dān)的功能：搏高價(jià)對(duì)外推廣的產(chǎn)產(chǎn)品形象反襯其他產(chǎn)品品線價(jià)值核心展示內(nèi)容容明星產(chǎn)品嬰兒產(chǎn)品瘦狗產(chǎn)品現(xiàn)金牛產(chǎn)品聯(lián)排別墅承擔(dān)擔(dān)的功能：主力回現(xiàn)產(chǎn)品品利潤(rùn)主要來(lái)源源“熱銷”市場(chǎng)場(chǎng)口碑的強(qiáng)力力支撐洋房承擔(dān)的功功能：旺丁不旺財(cái)消化認(rèn)同項(xiàng)目目但無(wú)力支付付別墅的客群群相對(duì)市場(chǎng)份額額市場(chǎng)增長(zhǎng)率基于對(duì)產(chǎn)品線線承擔(dān)功能的的清晰界定重重新思考后續(xù)續(xù)開發(fā)計(jì)劃35獨(dú)棟別墅：作為維持項(xiàng)目目高價(jià)高形象象的明星產(chǎn)品品，在實(shí)際銷銷售中面臨了了客群窄、價(jià)價(jià)格抗性大、、銷售壓力大大的問(wèn)題，銷銷售上很難加加速，建議今今年不另外開開工新的地塊塊，剩余51套單位在2010年夠賣了。聯(lián)排合院別墅墅：不僅是當(dāng)前也也是整個(gè)一期期的主力銷售售產(chǎn)品，下半半年?duì)I銷上主主攻的產(chǎn)品線線，銷售壓力力小具備加速速的條件，建建議加快后續(xù)續(xù)地塊的設(shè)計(jì)計(jì)。洋房：已完工產(chǎn)品搭搭配別墅銷售售，后續(xù)開發(fā)發(fā)必須調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品后推出。。世聯(lián)觀點(diǎn)36動(dòng)工順序NO.1H-02地塊聯(lián)排產(chǎn)品資源性較好能能保證推出市場(chǎng)價(jià)價(jià)格穩(wěn)中有升動(dòng)工順序NO.4G-06地塊獨(dú)棟產(chǎn)品在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)中期開始始逐漸轉(zhuǎn)向向以獨(dú)棟別別墅為主力力產(chǎn)品的開開發(fā)動(dòng)工順序序NO.3E地塊聯(lián)排產(chǎn)品產(chǎn)品定位與H-02類似，但資源源性較差，如如較早推出可可能面臨更大大的價(jià)格壓力力，建議在H-02進(jìn)入銷售期后后開工動(dòng)工順序NO.2D地塊未開工部部分公寓產(chǎn)品調(diào)整戶型，完完善項(xiàng)目產(chǎn)品品線，聚人氣氣保證產(chǎn)品線完完整的同時(shí)，，在開發(fā)初期以以聯(lián)排別墅作作為主力開發(fā)發(fā)產(chǎn)品后續(xù)開發(fā)順序建議37穩(wěn)步完善配套套體系，在2010年重點(diǎn)完善SPA功能及會(huì)議功功能后續(xù)配套完善建議SPA功能會(huì)議功能生活配套有業(yè)主入住后后逐步完善，，近1、2年可暫緩呈現(xiàn)現(xiàn)增加特色度假假體驗(yàn)的關(guān)鍵鍵元素，能夠夠豐富現(xiàn)場(chǎng)體體驗(yàn)性和可參參與性，并且且可為現(xiàn)場(chǎng)帶帶來(lái)人氣。青城山一貫具具備相當(dāng)強(qiáng)的的會(huì)議功能，，但區(qū)域內(nèi)除除豪生外會(huì)議議接待能力較較弱，建議項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)初期期重點(diǎn)呈現(xiàn)此此功能并以無(wú)無(wú)利潤(rùn)價(jià)格和和高品質(zhì)吸引引成都各大企企業(yè)在此開會(huì)會(huì)，從而為項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)人氣氣。38“夾層贈(zèng)送送”、“單單價(jià)低”兩兩個(gè)賣點(diǎn)在在某種意義義上是互相相排斥的，，我們不能能兩個(gè)價(jià)值值點(diǎn)同等強(qiáng)強(qiáng)度地釋放放給客戶。。相比之下下，我們認(rèn)為價(jià)價(jià)格對(duì)客戶戶的影響更更大，因此此建議統(tǒng)一一加裝樓板板，同時(shí)在說(shuō)說(shuō)辭上優(yōu)先先釋放最終終交房的使使用面積，，淡化產(chǎn)權(quán)權(quán)面積概念念，從而引引導(dǎo)客戶主主動(dòng)通過(guò)實(shí)實(shí)得面積計(jì)計(jì)算單價(jià)。。啟動(dòng)區(qū)別墅墅全部由公公司在交房后統(tǒng)一一加蓋樓盤盤，加蓋成成本算進(jìn)總總價(jià)推售策略一一客戶語(yǔ)錄：：——你們?nèi)龑诱f(shuō)說(shuō)是不計(jì)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，實(shí)際際上還不是是算在總價(jià)價(jià)里面了，，相當(dāng)于三三層的錢我我照付，還沒(méi)給我搭搭樓盤；——三層自己搭搭樓板太麻麻煩了，這這地方裝修修肯定很成成問(wèn)題，裝裝修公司搭搭的我又不不放心；——你們推薦的的施工單位位我也不放放心，你合合同上寫的的是三層挑挑空，那三三層以后出出什么問(wèn)題你們是是不需要負(fù)負(fù)責(zé)的；——你說(shuō)你們別別墅好，三三層是贈(zèng)送送的，算單單價(jià)的時(shí)候候又要我把把三層算進(jìn)進(jìn)去，那不不是等于兩頭都討好好嗎。39房號(hào)總總價(jià)取取整總價(jià)價(jià)5425750545萬(wàn)元4285180430萬(wàn)元9 4757690475萬(wàn)元10 4191950420萬(wàn)元11 3397560340萬(wàn)元2928820295萬(wàn)元……模擬戶型介介紹口徑：：您好，您現(xiàn)現(xiàn)在所在的的這一套別別墅總價(jià)545萬(wàn)元，交房房時(shí)您可以以得到420平米的花園園以及345平米的室內(nèi)內(nèi)使用面積積……現(xiàn)有產(chǎn)品總總價(jià)全部以以5萬(wàn)元為為單位取整整，更加強(qiáng)化以以總價(jià)賣房房的概念推售策略二二獨(dú)棟別墅價(jià)價(jià)格取整示示意40周末賣房模模式推售安排活動(dòng)配合旺場(chǎng)措施價(jià)格策略每周末拿出出5-8套“主推房房源”，房源可為新新取得預(yù)售售證房號(hào)，，也可為前前期未售單單位，同時(shí)時(shí)對(duì)外釋放放加推產(chǎn)品品信息。（（未售完單單位可在1、2周后重新打打包重新““加推”。。）每周舉辦圈圈層活動(dòng)拉目標(biāo)客戶戶到現(xiàn)場(chǎng)，，既直接帶帶來(lái)客戶，，也增強(qiáng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣以以便逼定客客戶。周末旺場(chǎng)措措施（現(xiàn)場(chǎng)氛圍圍部分詳細(xì)細(xì)闡述）。。針對(duì)當(dāng)周加加推房源調(diào)調(diào)整價(jià)格關(guān)關(guān)系，以凸顯加加推單位的的價(jià)值感。。培訓(xùn)策略每周針對(duì)當(dāng)當(dāng)周預(yù)備加加推房源進(jìn)進(jìn)行深入價(jià)值挖挖掘，以強(qiáng)化置置業(yè)顧問(wèn)對(duì)對(duì)加推單位位的認(rèn)可度度以便對(duì)客客戶強(qiáng)勢(shì)引引導(dǎo)。啟動(dòng)區(qū)剩余余別墅主要要銷售模式式——周末賣賣房推售策略三三41洋房承擔(dān)的的功能既不不是“形象象標(biāo)桿”，，也不是““回現(xiàn)主力力”，而是是一個(gè)“旺丁不旺旺財(cái)”的工具，很很難將取得得利潤(rùn)的希希望寄托在在洋房這一一產(chǎn)品線。。洋房必須依靠與別墅墅的價(jià)格對(duì)對(duì)比凸顯自自身價(jià)值感感，以合院別別墅120萬(wàn)元總價(jià)來(lái)來(lái)看，洋房房主力戶型型總價(jià)不宜宜超過(guò)70萬(wàn)元。世聯(lián)關(guān)于洋洋房的觀點(diǎn)點(diǎn)洋房以成本本價(jià)略微上上浮銷售，，在聯(lián)排別墅墅形成穩(wěn)定定銷售量之之后對(duì)外自自然發(fā)售推售策略四四42推售總控圖圖推售總結(jié)獨(dú)棟聯(lián)排洋房10年6月10年12月以長(zhǎng)湖島已已開發(fā)獨(dú)棟棟別墅持銷銷，2010年不加推獨(dú)獨(dú)棟名瀾灣2、3批次別墅持持銷10年10月加推H-02地塊聯(lián)排10年7月7月中旬，聯(lián)聯(lián)排別墅形形成穩(wěn)定銷銷量后，洋洋房對(duì)外自自然發(fā)售為了確保項(xiàng)項(xiàng)目持續(xù)熱熱銷，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)市場(chǎng)口碑碑和銷量雙雙贏，如果果不立足一一線擴(kuò)大在在主流別墅墅市場(chǎng)的影影響力是不不行的繼續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)項(xiàng)目在主流流別墅市場(chǎng)場(chǎng)的影響力力實(shí)現(xiàn)良好口口碑和銷量量突破Q2：下階段，，如何擴(kuò)大大項(xiàng)目在主主流別墅市市場(chǎng)影響力力？破局一：建立立業(yè)內(nèi)影響力力破局二：建立立目標(biāo)客戶影影響力破局三：建立立泛客戶影響響力策略一：在香香頌湖高調(diào)舉舉行2010年蓉城樓市第第一盛事——“西南地區(qū)房地地產(chǎn)淡市營(yíng)銷銷論壇”破局一：建立立業(yè)內(nèi)影響力策略思路：借勢(shì)世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)的的高知名度和和廣泛影響力力，結(jié)合時(shí)勢(shì)勢(shì)高端對(duì)話，，制造蓉城地地產(chǎn)行業(yè)第一一盛事；利用世聯(lián)強(qiáng)大大客戶資源，，邀請(qǐng)成都一一線開發(fā)商與與會(huì)，形成行行業(yè)年度熱點(diǎn)點(diǎn)事件，借此此契機(jī)提升香香頌湖在業(yè)內(nèi)內(nèi)的影響力。。操作思路：擬邀請(qǐng)一線開開發(fā)商：萬(wàn)科科地產(chǎn)、華潤(rùn)潤(rùn)地產(chǎn)、中海海地產(chǎn)、中信信地產(chǎn)、保利利地產(chǎn)等；擬邀請(qǐng)世聯(lián)嘉嘉賓：邀請(qǐng)世世聯(lián)地產(chǎn)重量量級(jí)人物包括括董事長(zhǎng)陳勁勁松，集團(tuán)代代理部副總李李榮、甘偉等等；邀請(qǐng)政府相關(guān)關(guān)主管部門、、主流媒體等等（配合炒作）。以世聯(lián)之名，，締造2010年蓉城地產(chǎn)屆屆第一盛事!破局一：建立立業(yè)內(nèi)影響力策略二：設(shè)立業(yè)內(nèi)接待待日，迎接業(yè)業(yè)內(nèi)最挑剔的的目光；接受業(yè)內(nèi)的專專業(yè)檢驗(yàn)，有有實(shí)力就該更更自信。策略思路：面向業(yè)內(nèi)人士士，設(shè)置業(yè)內(nèi)內(nèi)接待日，可可自由拍攝照照片，自信地地讓其傳播香香頌湖的頂級(jí)級(jí)展示標(biāo)準(zhǔn)，，同時(shí)贈(zèng)送香香頌湖實(shí)景精精美畫冊(cè)；通通過(guò)業(yè)內(nèi)人士士的專業(yè)檢驗(yàn)驗(yàn)，傳播香頌頌湖的一流示示范標(biāo)準(zhǔn)，傳傳播項(xiàng)目口碑碑。操作思路：實(shí)施方式：高高姿態(tài)、高調(diào)調(diào)實(shí)施（配合炒作）；時(shí)間設(shè)置：周周二或周三（（不影響項(xiàng)目目正常接待））；信息釋放：線線上報(bào)版高調(diào)調(diào)宣傳，線下下同行推薦；；自由拍攝：包包括景觀展示示區(qū)、樣板區(qū)區(qū)；贈(zèng)送物料：香香頌湖實(shí)景精精美畫冊(cè)一份份（邀請(qǐng)一流流攝影師，拍拍攝精美實(shí)景景圖片）。以香頌湖之名名，迎接業(yè)屆屆最挑剔的目目光，傳播蓉蓉城主流別墅墅示范標(biāo)準(zhǔn)?。∑凭忠唬航⒘I(yè)內(nèi)影響力策略二：設(shè)立業(yè)內(nèi)接待待日，迎接業(yè)業(yè)內(nèi)最挑剔的的目光；接受業(yè)內(nèi)的專專業(yè)檢驗(yàn)，有有實(shí)力就該更更自信。聘請(qǐng)一流攝影影師，捕捉現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)不同時(shí)段段、角度最美美麗的光影瞬瞬間，制作香香頌湖實(shí)景畫畫冊(cè)！案例：萬(wàn)科清清林徑，聘請(qǐng)請(qǐng)頂級(jí)攝影師師拍攝作品，，并上傳網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。破局二：建立立目標(biāo)客戶影響響力策略：面向目目標(biāo)客群，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)每每?jī)芍芤淮伍_開展“富富氧生活論壇壇”系列活動(dòng)，并并結(jié)合抽獎(jiǎng)形形式策略思路：通過(guò)系列化專專業(yè)論壇，不不斷向市場(chǎng)和和客戶傳播項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)特價(jià)值值，建立項(xiàng)目目在目標(biāo)客群群中的影響力力。操作思路：時(shí)間設(shè)置：每每?jī)芍芤淮?；；論壇主題：風(fēng)水講座、中中國(guó)資源別墅墅論壇、青城城山度假生活活論壇、養(yǎng)生生保健論壇、、醫(yī)療熱礦泉泉療養(yǎng)論壇、、回歸自然感感悟生命論壇壇等；參與客戶：上上門客戶、進(jìn)進(jìn)線客戶、成成交業(yè)主、以以往項(xiàng)目目客戶戶、網(wǎng)絡(luò)定向向召集；消息釋釋放：：線上上推廣廣，網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)召召集（（實(shí)景景圖片片配合合傳播播），，短信信投放放等；；物料配配合：：基本本銷售售物料料+香頌湖湖實(shí)景景精美美畫冊(cè)冊(cè)；抽獎(jiǎng)配配合：：為了了增加加客戶戶參與與熱情情，需需抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)配合合。以“富富氧生生活””價(jià)值值，確確立項(xiàng)項(xiàng)目在在客群群中的的影響響力！！破局三三：建建立泛客戶戶影響響力策略一一：建立香香頌湖湖婚慶慶基地地，““魯豫豫見證證你的的幸福福時(shí)刻刻”——商報(bào)邀邀約99對(duì)新人人在香香頌湖湖舉行行婚禮禮策略思思路：：通過(guò)嫁嫁接婚婚慶主主題，，讓香香頌湖湖成為為時(shí)尚尚、浪浪漫代代名詞詞，實(shí)則以以此為為載體體傳播播香頌頌湖優(yōu)優(yōu)越的的自然然景觀觀資源源，擴(kuò)大大社會(huì)會(huì)知名名度和和影響響力。。操作思思路：：主辦方方及承承辦方方：商商報(bào)主主辦，，遠(yuǎn)鴻鴻承辦辦（利用商商報(bào)的的媒體體公信信力和和廣泛泛影響響力，，進(jìn)行行宣傳傳和后后續(xù)炒炒作）；主持人人：邀邀請(qǐng)魯魯豫現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)主主持，，抬高高活動(dòng)動(dòng)起點(diǎn)點(diǎn)；車隊(duì)：50輛奔馳車隊(duì)隊(duì)，約7.5萬(wàn)元；牧師：邀請(qǐng)請(qǐng)成都最大大的教堂（（平安橋天天主堂））牧師主主持持婚禮；婚禮方式：：按照草坪坪婚禮的要要求籌備。。讓香頌湖成成為蓉城““2010年時(shí)尚、浪浪漫”的代代名詞！破局三：建建立泛客戶影響響力策略二：建立香頌湖湖婚慶基地地，可進(jìn)行行“婚紗外外景拍攝、、草坪婚禮禮”，傳播香頌頌湖資源價(jià)價(jià)值影響力力策略思路：：通過(guò)嫁接婚婚慶主題，，讓香頌湖湖成為時(shí)尚尚、浪漫代代名詞，實(shí)實(shí)則傳播香香頌湖優(yōu)越越的景觀資資源價(jià)值，，擴(kuò)大社會(huì)會(huì)知名度和和影響力。。操作思路：：接待時(shí)間：：設(shè)立婚慶慶接待日，，原則上不不影響客戶戶接待均可可考慮，此此外婚慶可可成為客戶戶的一個(gè)體體驗(yàn)點(diǎn)；婚慶方式：：草坪婚禮禮、外景拍拍攝；前期簽約影影樓：初期期為保證社社會(huì)影響力力，可簽約約5家成都頂級(jí)級(jí)影樓（V2視覺、帆攝攝影、費(fèi)司司攝影、奎奎恩視覺、、古攝影），以保證證足夠的人人氣和較好好傳播效果果；后期簽約影影樓：進(jìn)入入正軌后，，為避免婚婚慶頻繁帶帶來(lái)的銷售售干擾，僅僅簽約2-3家影樓。不是誰(shuí)都可可以——以香頌湖之之名，為新新人們提供供多一個(gè)選選擇！Keyword:影響力2010，蓉城樓市市關(guān)鍵詞不不能沒(méi)有業(yè)內(nèi)影響力力舉措目標(biāo)客戶影影響力舉措措泛客戶影響響力舉措一項(xiàng)業(yè)界的的宏偉盛事事一次業(yè)界的的尊貴體驗(yàn)驗(yàn)一本體現(xiàn)頂頂級(jí)展示的的圖冊(cè)一系列“富富氧生活論論壇”一段感悟生生命的歷程程一件轟動(dòng)蓉蓉城的浪漫漫傳奇一段讓人銘銘記的浪漫漫之旅香頌湖之成成都主流別別墅影響力力舉措——香頌湖！擴(kuò)大項(xiàng)目在在主流別墅墅市場(chǎng)的影影響力，為為項(xiàng)目的持持續(xù)銷售奠奠定堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)！如何有效的的直擊客戶戶，傳遞項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，，大幅度提提升客戶上上門量，是是實(shí)現(xiàn)銷量量突破的前前提條件推廣上更精準(zhǔn)準(zhǔn)地傳播項(xiàng)目目?jī)r(jià)值渠道優(yōu)選確保保更精準(zhǔn)、更更有效地直擊擊客戶Q3：下階段，如如何更精準(zhǔn)傳傳播項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，以及渠道道精準(zhǔn)鎖定？？高速咽喉滲透透青城山高檔場(chǎng)場(chǎng)所滲透海航航班滲透透線上高舉高打打線下價(jià)值嫁接接媒體選擇推廣渠道高舉高打：短短期延用中國(guó)國(guó)資源別墅新新典范形象，，長(zhǎng)期思考更更具突破性的的核心價(jià)值所所在并對(duì)外集集中釋放線“上”突破價(jià)值嫁接：線線下輸出“再再造一個(gè)麓山山國(guó)際社區(qū)”，與價(jià)值標(biāo)桿桿對(duì)位，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)價(jià)值拔升線“下”突破香頌湖國(guó)際社社區(qū)麓山國(guó)際社區(qū)區(qū)價(jià)值支撐區(qū)位共性城市邊緣規(guī)模共性千畝級(jí)別墅大大盤配套共性完善的配套設(shè)設(shè)施資源共性強(qiáng)勢(shì)資源質(zhì)素素占位共性主流別墅市場(chǎng)場(chǎng)報(bào)紙——每周一次頻率率亮相，持續(xù)續(xù)向市場(chǎng)發(fā)出出聲音，釋放放項(xiàng)目加推熱熱銷消息和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)系列活動(dòng)動(dòng)信息媒體選擇策略：周末賣賣房方式銷售售，結(jié)合兩周周一次的系列列現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，，通過(guò)報(bào)版持持續(xù)制造項(xiàng)目目影響力并釋釋放相關(guān)信息息;方式：硬廣+軟文；

頻率：每周一次；推廣強(qiáng)度時(shí)間報(bào)紙——每周一次頻率率亮相，持續(xù)續(xù)向市場(chǎng)發(fā)出出聲音，釋放放項(xiàng)目加推熱熱銷消息和現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)系列活動(dòng)動(dòng)信息媒體選擇廣告時(shí)間廣告內(nèi)容（示意）釋放信息6月6日香頌湖長(zhǎng)湖島、名瀾灣46套別墅，從開盤到售罄，2小時(shí)而已開盤熱銷信息6月25日以中國(guó)資源型別墅新典范作為核心內(nèi)容，重復(fù)強(qiáng)調(diào)香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨(dú)棟、雙拼12席，敬請(qǐng)蒞臨現(xiàn)場(chǎng)垂詢6月30日以中國(guó)資源型別墅新典范作為核心內(nèi)容，重復(fù)強(qiáng)調(diào)香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨(dú)棟、雙拼12席，敬請(qǐng)蒞臨現(xiàn)場(chǎng)垂詢以6月26日的周末推售售為時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，26日前的推售批批次以反復(fù)梳梳理、解決老老客戶為主，，線上無(wú)廣告告支持；26日的推售批次次之后開始以以每周1個(gè)報(bào)廣的頻率率釋放項(xiàng)目推推售產(chǎn)品信息息。戶外——以熱銷信息為為主標(biāo)，輔助助加推信息；；燈箱——可考慮簡(jiǎn)化畫面元素素（最好做純純色底版）+放大文字信息息媒體選擇戶外：更換文字信息息，以熱銷信信息為主標(biāo)，，輔助加推信信息，相比之之前的形象推推廣應(yīng)該更直直接。市區(qū)戶外燈箱箱：畫面更換：根根據(jù)實(shí)地察看看的效果，戶戶外燈箱與車車行道距離稍稍遠(yuǎn)，目前的的設(shè)計(jì)形式畫畫面不直觀、、文字尺寸較較小，很難在在行車過(guò)程中中看清楚，建建議重新設(shè)計(jì)計(jì)畫面。方向向?yàn)椤?jiǎn)化畫面元素素（最好做純純色底版）+放大文字信息息。文字調(diào)整：與與戶外大牌保保持廣告主標(biāo)標(biāo)的一致性。。影院——近期暫無(wú)契合合熱映影片，，暫不考慮；；網(wǎng)絡(luò)——主流網(wǎng)絡(luò)媒體體持續(xù)投放；；雜志——持續(xù)傳播價(jià)值值媒體選擇影院網(wǎng)絡(luò)因院線廣告需需要依托熱映映影片投放才才有效果，而而近期投入、、影響較大的的影片只有7月28日上上映的馮小剛剛導(dǎo)演的《大大地震》，此此主題又容易易引發(fā)不恰當(dāng)當(dāng)?shù)穆?lián)想。建議近期不考慮此此推廣渠道，或者觀望如如有可能產(chǎn)生生熱映效果的的影片再行深深入考慮。投放考慮：持持續(xù)輸出信息息，擴(kuò)大市場(chǎng)知名名度和行業(yè)影影響力；投放對(duì)象：持持續(xù)投放搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)點(diǎn)網(wǎng)和大成網(wǎng)網(wǎng)，制造影響力力；炒作內(nèi)容：項(xiàng)項(xiàng)目產(chǎn)品信息息和活動(dòng)信息息。暫不考考慮雜志行業(yè)雜雜志：：《局周刊刊》、《成都樓樓市》，持續(xù)釋釋放信信息。。航空雜雜志：：《頭等艙艙》《西南航航空》《四川航航空》《新華航航空》持續(xù)傳傳播高高端形形象。。Keyword:影響響力力線上上抬抬升升形形象象，，線線下下價(jià)價(jià)值值嫁嫁接接，，塑塑造造項(xiàng)項(xiàng)目目全全新新形形象象，，確確立立主主流流別別墅墅市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力延用用中中國(guó)國(guó)資資源源別別墅墅新新典典范范形形象象線下輸出出“再造造一個(gè)麓麓山國(guó)際際社區(qū)””線上高舉舉高打線下價(jià)值值嫁接價(jià)值精準(zhǔn)準(zhǔn)傳播更精準(zhǔn)地地傳播項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值值，確立立香頌湖湖——一個(gè)千畝畝級(jí)巨擘擘項(xiàng)目應(yīng)有的市市場(chǎng)地位位！策略：：滲透進(jìn)進(jìn)入青青城山山方向向的所所有高高速收收費(fèi)站站，發(fā)發(fā)送香香頌湖湖實(shí)景景圖片片DM和行車車路線線圖，，憑DM領(lǐng)取油油卡渠道一一：高高速咽喉滲滲透策略思思路：：滲透高高速收收費(fèi)站站，通通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)景圖圖片吸吸引客客戶上上門，，達(dá)到到全面面攔截截進(jìn)入入青城城山的的客戶戶的目目的。。操作思思路：：收費(fèi)站站：進(jìn)進(jìn)入青青城山山方向向的所所有收收費(fèi)站站，包包括成成溫卭卭高速速、成成灌高高速等等；實(shí)景圖圖片DM：項(xiàng)目目實(shí)景景大圖圖2-3張，具具有較較強(qiáng)的的視覺覺沖擊擊力和和煽動(dòng)動(dòng)力，，附行行車路路線；；油卡：憑DM單在現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)取50元面額油卡卡（樂(lè)觀地地預(yù)估非周周末每天上上門50批，周末每每天上門100批，則一周周上門可增增加450批，費(fèi)用22500元，和報(bào)版版動(dòng)輒10多萬(wàn)費(fèi)用相相比，其費(fèi)費(fèi)效比優(yōu)勢(shì)勢(shì)明顯）；；現(xiàn)場(chǎng)配合：：為了留住住客戶了解解項(xiàng)目，需需提供果汁汁和點(diǎn)心（（如果能讓讓客戶事后后為項(xiàng)目作作宣傳，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)餐飲費(fèi)費(fèi)用實(shí)在是是用的很值值得）；調(diào)整：根據(jù)據(jù)操作效果果進(jìn)行調(diào)整整。以“不變””應(yīng)“萬(wàn)變變”，終極極覆蓋青城城山高端游游客，讓香香頌湖成為為青城山的的下一站?。∏喑巧降南孪乱徽?！策略：青城山高端端場(chǎng)所放置置項(xiàng)目實(shí)景景圖片精美美畫冊(cè)，在在末端二次次攔截高端端客戶渠道二：青青城山高端場(chǎng)所滲滲透策略思路：：通過(guò)青城山山高端場(chǎng)所所的二次攔攔截，刺激激未上門客客戶到達(dá)項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。。操作思路：：高端場(chǎng)所選選擇：豪生生酒店、鶴鶴翔山莊、、青城山溫溫泉、青城城山高爾夫夫；擺放資料：：項(xiàng)目實(shí)景景圖片精美美畫冊(cè)；擺放位置：：收費(fèi)臺(tái)。。全面布局之之下，點(diǎn)式式爆破；二次攔截，，直擊高端端客戶！策略：海航進(jìn)入成成都所有航航班內(nèi)，放放置項(xiàng)目專?？ㄒ詫?shí)實(shí)景精美為為主）渠道三：海海航航班滲透策略思路：：充分利用海海航資源，，直擊高端端客戶。操作作思思路路：：航班班：：海海航航進(jìn)進(jìn)入入成成都都的的所所有有航航班班；；資料料：：項(xiàng)項(xiàng)目目專?？?，以以實(shí)實(shí)景景圖圖片片為為主主；；優(yōu)惠惠：：海海航航尊尊貴貴乘乘客客，，可可享享受受一一定定折折扣扣優(yōu)優(yōu)惠惠，，給給足足客客戶戶尊尊貴貴感感，，同同時(shí)時(shí)刺刺激激客客戶戶了了解解項(xiàng)項(xiàng)目目。。充分分挖挖掘掘海海航航資資源源，，重重點(diǎn)點(diǎn)突突破破Keyword:精準(zhǔn)準(zhǔn)“點(diǎn)點(diǎn)、、線線、、面面””立立體體覆覆蓋蓋高速速咽咽喉喉滲滲透透精準(zhǔn)準(zhǔn)化化渠渠道道滲滲透透———直擊擊高高端端客客戶戶！！青城城山山高高檔檔場(chǎng)場(chǎng)所所滲滲透透海航航航航班班滲滲透透“面面””覆覆蓋蓋———青城城山山“點(diǎn)點(diǎn)””覆覆蓋蓋———高端端場(chǎng)場(chǎng)所所“線線””覆覆蓋蓋———航線線提升升現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)煽煽動(dòng)動(dòng)性性和和生生活活關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)性性，，給給客客戶戶一一個(gè)個(gè)留留下下來(lái)來(lái)休休閑閑半半日日的的理理由由??！破局局一一：：情情景景化化生生活活展展示示體體驗(yàn)驗(yàn)破局局二二：：休休閑閑體體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)感感知知破局三：西餐餐廳免費(fèi)就餐餐附件：香頌湖湖“半日游”計(jì)劃——“現(xiàn)場(chǎng)吸附力的的另一個(gè)途徑徑”生活情情景雕雕塑：：在展示示區(qū)點(diǎn)點(diǎn)綴布布置生生活情情景雕雕塑（（位置置可考考慮在在湖區(qū)區(qū)、香香頌大大道和和樣板板展示示區(qū)等等）破局一一：生生活情景化化展示示關(guān)鍵詞詞：休閑感感；話題感感；生活趣趣味。。關(guān)鍵詞詞：生活場(chǎng)場(chǎng)景；；休閑感感；成都特特色；；結(jié)合水水景。。情景燒燒烤臺(tái)臺(tái)展示示：在湖區(qū)區(qū)設(shè)置置燒烤烤臺(tái)（（展示示生活活情景景，不不具備備功能能），，營(yíng)造造出休休閑的的生活活氛圍圍破局一一：生生活情景化化展示示情景燒燒烤臺(tái)臺(tái)，烘烘托濃濃郁的的休閑閑氣氛氛，可可在湖湖區(qū)結(jié)結(jié)合水水景考考慮。。休閑垂垂釣：：設(shè)置垂垂釣區(qū)區(qū)，邀邀請(qǐng)客客戶垂垂釣，，體驗(yàn)驗(yàn)香頌頌湖寧寧?kù)o的的午后后（準(zhǔn)準(zhǔn)備漁漁具、、魚餌餌，購(gòu)購(gòu)買魚魚投放放湖內(nèi)內(nèi)）破局二二：休休閑體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)感知知結(jié)合親親水平平臺(tái)設(shè)設(shè)置，，同時(shí)時(shí)需考考慮遮遮陽(yáng)傘傘、座座椅和和安全全提示示等；；鑒于于香頌頌湖面面積較較大，，需購(gòu)購(gòu)買魚魚投放放湖內(nèi)內(nèi)，讓讓客戶戶真正正的體體驗(yàn)垂垂釣的的樂(lè)趣趣。高爾夫夫推桿桿體驗(yàn)驗(yàn)：做好高高爾夫夫推桿桿體驗(yàn)驗(yàn)場(chǎng)的的物料料準(zhǔn)備備，邀邀請(qǐng)客客戶體體驗(yàn)推推桿，，讓客客戶融融入香香頌湖湖破局二二：休休閑體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)感知知既然有有推桿桿練習(xí)習(xí)場(chǎng)，，就讓讓客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)，讓讓客戶戶愛上上香頌頌湖，，而不不是匆匆匆而而過(guò)！！需準(zhǔn)備備好推推桿、、球、、標(biāo)旗旗等必必備物物料。。自行車車漫騎騎體驗(yàn)驗(yàn)：準(zhǔn)備好好自行行車，，讓客客戶在在香頌頌大道道騎一一圈，，感知知香頌頌湖2000畝的胸胸襟和和休閑閑氣質(zhì)質(zhì)破局二二：休休閑體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)感知知漫騎道道餐飲配配合：：現(xiàn)場(chǎng)來(lái)來(lái)訪較較大，，平時(shí)可可提供供點(diǎn)心心，周周末提提供法法式BBQ燒烤（既可可以旺旺場(chǎng)，，也是是一種種休閑閑體驗(yàn)驗(yàn)）破局二二：休休閑體驗(yàn)點(diǎn)點(diǎn)感知知西餐廳廳免費(fèi)費(fèi)就餐餐：如果是是高誠(chéng)誠(chéng)意客客戶，，不妨妨讓客客戶在在西餐餐廳就就餐時(shí)時(shí)再考考慮一一下（（控制制名額額即可可）破局三三：西西餐廳廳免費(fèi)就就餐目的：：增強(qiáng)強(qiáng)客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)，以以助于于臨門門一腳腳逼定定；免單權(quán)權(quán)數(shù)量量：銷銷售員員免單單權(quán)每每周2位，銷銷售經(jīng)經(jīng)理免免單權(quán)權(quán)每周周7位；流程把把控：：銷售售員須須經(jīng)銷銷售經(jīng)經(jīng)理把把關(guān)，，確認(rèn)認(rèn)為高高誠(chéng)意意客戶戶才予予以免免單。。Keyword:體驗(yàn)香頌湖湖“半半日游游”計(jì)劃生活情情景雕雕塑香頌湖湖“半半日游游”計(jì)計(jì)劃——這只是是生活活的一一部分分！燒烤臺(tái)臺(tái)情景景展示示情景化生生活展示示體驗(yàn)休閑體驗(yàn)驗(yàn)點(diǎn)感知知西餐廳免免費(fèi)就餐餐休閑垂釣釣高爾夫推推桿自行車漫漫騎就餐逼定定讓客戶在在現(xiàn)場(chǎng)感感知未來(lái)來(lái)的生活活，然后后在去釣釣釣魚、、騎騎車車，如果果他心動(dòng)動(dòng)了，就就請(qǐng)他去去西餐廳廳就餐，，順便下下單！餐飲配合合讓更多的的人享受受真正的的地產(chǎn)服服務(wù)世聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)Youenjoy.Weserve.9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:53:2903:53:2903:531/5/20233:53:29AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:53:2903:53Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:53:2903:53:2903:53Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)