世聯(lián)成都香頌湖國際社區(qū)別墅項目階段性營銷策略

香頌湖國際社區(qū)階段性營銷策略總綱謹呈：四川鴻景實業(yè)有限公司回顧篇上階段營銷回顧A:產品銷售壓力分析C:前期推廣分析B:項目市場形象分析A:產品銷售壓力分析客戶需求銷售驗證競爭比較哪條產品線面臨更大的銷售壓力？（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從客戶需求來看：聯(lián)排>獨棟，進線客戶需求聯(lián)排：獨棟=8：2，上門客戶需求聯(lián)排：獨棟=6：4，聯(lián)排需求相比較高客戶需求（開盤前）6聯(lián)排需求明顯高于獨棟，洋房存在一定需求，限于經濟承受力，客戶對非臨水聯(lián)排接受度最高，獨棟臨水單位和非臨水單位需求基本持平客戶需求以聯(lián)排、雙拼和獨棟為主，分別占48%和38%；洋房需求占有一定比例，為11%。由于經濟承受力有限，客戶對非臨水聯(lián)排接受度相比最高，占51%；其次為臨水帶地下室獨棟和不帶地下室獨棟，分別為20%和19%。客戶需求（開盤后）7獨棟價格明顯高于客戶意向價格，市場抗性和銷售壓力較大，項目需立足一線別墅持續(xù)擴大市場影響力，大幅提升客戶對項目價值的感知，從而不斷提升客戶接受度客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向獨棟總價以300萬以下為主；意向總價在300萬以上不足15%；意向總價在240-300萬約占30%；意向總價在240萬以下占58%?？蛻粢庀颡殫潌蝺r以12000-13000元/平米為主，占2/3。客戶需求（開盤后）8聯(lián)排價格略高于客戶意向價格，客戶抗性相比獨棟小，銷售壓力相比較小，可通過項目價值的充分傳遞和感知，以獨棟高價值的杠桿作用，可極大促進聯(lián)排單位的銷售客戶背景信息渠道需求特征決策因素客戶意向聯(lián)排總價以145萬以下為主，占70%；意向總價在160萬以上約占25%；意向總價在130-160萬占40%?？蛻粢庀蚵?lián)排單價以9500-11000元/平米為主，占44%。客戶需求（開盤后）（客戶數(shù)據(jù)為5月15日至6月5日）從成交結果來看：聯(lián)排>獨棟，客戶需求和成交均以聯(lián)排為主，獨棟實際成交相比上門需求呈收縮趨勢（由39%下降至22%）銷售驗證通過上述客戶需求綜合分析得出：按市場接受程度由高到低排序：130㎡左右（TH）>108㎡左右（TH）>230㎡左右（獨棟）>173㎡左右（獨棟）從市場競爭來看，本案各類產品中，獨棟總價優(yōu)勢并不明顯，且總價越高銷售壓力越大，銷售壓力分級：獨棟>聯(lián)排競爭比較銷售壓力獨棟聯(lián)排類別項目總價獨棟麓山700-1000萬元長橋郡500-530萬元蔚藍卡地亞800萬起保利198800萬起中糧御嶺灣378-450萬元純水岸860-900萬逸嶺錦江420-530萬聯(lián)排芙蓉青城157-200萬元類別總價臨水獨棟420-540萬元不臨水獨棟290-340萬元臨水聯(lián)排190-220萬元合院125-168萬元VSA:產品銷售壓力力分析Q1：下階段，如如何確立產品品推售策略和和地塊開發(fā)順順序？綜上所述，獨獨棟的銷售壓壓力遠大于聯(lián)聯(lián)排，這是一一個不容回避避的嚴峻問題題！B:項目市場形象象分析市場反饋銷售驗證市場形象香頌湖在市場場上處于何種地位位？超過80%的上門客戶對對項目現(xiàn)場展展示達到成都都高端別墅的的水準表示認認同；———“香頌湖湖好漂漂亮啊，想不不到這里還有有一個這么漂漂亮的地方”———“麓山的高爾夫夫不錯，不過過你們水景做做得很好”———“你們的園林和和長橋郡有的的一比，但是是那邊沒有湖湖”———“麓山國際和卡卡地亞那邊就就沒有這么漂漂亮的水景””專業(yè)人士對項項目高標準展展示水平表示示肯定；————“香頌湖湖的現(xiàn)現(xiàn)場展展示在在全成成都都都算非非常好好的”————“景觀做做的不不錯，，這么么大的的展示示區(qū)能能做到到這么么精致致，非非常難難得了了”展示區(qū)區(qū)整體體恢宏宏大氣氣，細細部景景觀精精致細細膩，，具有有較強強打動動力，，達到到成都都主流流別墅墅市場場較好好的展展示水水準，，受到到客戶戶和專專業(yè)人人士的的廣泛泛好評評市場反反饋本項目目規(guī)模模宏大大氣勢勢磅礴礴，展展示區(qū)區(qū)打動動力較較強，，上門門客戶戶表示示與本本項目目可類類比項項目為為成都都和青青城山山第一一梯隊隊別墅墅項目目市場反反饋青城山山成都逸嶺錦錦江云棲谷谷小院青青城麓山國國際社社區(qū)長橋郡郡蔚藍卡卡迪亞亞上善棲棲青城山山房芙蓉青青城一覽365宅院中糧御御嶺灣灣今日田田園雅居樂樂花園園本項目目價格格已經經進入入主流流別墅墅第一一梯隊隊檔位位，經經過銷銷售驗驗證價價格已已經得得到市市場認認可，，意味味著項項目具具備進進入主主流別別墅第第一梯梯隊的的條件件銷售售驗驗證證板塊項目建筑面積花園面積建筑形態(tài)、格局主力戶型面積單價區(qū)間總價華陽板塊麓山國際430-460㎡200-400㎡獨棟430-4601.6-2.1萬700-1000萬牧馬山板塊長橋郡370-420200-2000㎡獨棟，前二后三370-4201.35萬500-530萬溫江板塊芙蓉古城400、495㎡159-300㎡雙拼，四聯(lián)排495㎡0.9-1.1萬445-545萬龍泉板塊中糧御領灣270-300㎡150㎡左右獨棟270-300㎡1.4-1.5萬378-450萬青城山前上善棲60-200㎡無公寓100㎡左右1.1-1.35萬110-135萬200左右300獨棟200㎡3萬600萬逸嶺錦江280-360㎡100-800㎡小獨棟280㎡1.5萬420萬左右600-800㎡200-2000㎡大獨棟668-693㎡0.8-1.2萬530-830萬青城山房140-226㎡180-510㎡合院175-180㎡1.2萬左右210-220萬香頌頌湖湖首首批批次次開開盤盤熱熱銷銷9成，，市市場場接接受受度度較較高高，，從從價價格格來來看看，，本本項項目目已已進進入入主主流流別別墅墅市市場場第第一一梯梯隊隊陣陣營營（（典典型型項項目目：：華華陽陽板板塊塊麓麓山山國國際際、、蔚蔚藍藍卡卡迪迪亞亞和和牧牧馬馬山山板板塊塊長長橋橋郡郡等等））。。對項項目目現(xiàn)現(xiàn)場場的的認認同同不不等等于于對對項項目目的的認認同同，，事事實實上上尚尚未未被被廣廣泛泛客客戶戶和和業(yè)業(yè)內內人人士士認認為為是是一一線線別別墅墅。?！啊澳銈儍r格格太高了了，青城城山哪有有這么貴貴”———““這里怎么么和麓山山比，也也就比青青城山房房好點””———““你們畢竟竟是第一一期，后后續(xù)開發(fā)發(fā)還是未未知，就就像麓山山一一期一樣樣很多人人會質疑疑?！钡壳绊楉椖课催_達到成都都主流別別墅市場場普遍認認同的高高度，仍仍面臨著著市場和和客戶的的種種質質疑，尚尚未真正正進入主主流別墅墅市場第第一梯隊隊，需不斷斷擴大市市場影響響力，才才能確保保項目持持續(xù)熱銷銷市場形象象高占位高價格麓山國際際蔚藍卡地地亞龍湖長橋橋郡主流別墅墅第一梯梯隊B:項項目市場場形象分分析Q2：下階段段，如何何擴大項項目在主主流別墅墅市場的的影響力力？綜上所述述，香頌頌湖未達達到成都都主流別別墅市場場普遍認認同的高高度，面面臨著市市場和客客戶的種種種質疑疑，尚未未真正進進入主流流別墅市市場第一一梯隊！！C:前期推廣廣分析推廣渠道價值傳遞遞到位，，渠道精準準鎖定？？“中國資資源別墅墅新典范范”的高高占位，，奠定了了項目全全國營銷銷高度，，有助于于拔升項項目形象象；但另另一方面面，“資資源別墅墅新典范范”區(qū)隔性不強強，且略籠籠統(tǒng)推廣屬性定位語語“湖溪原原野·別墅群島””在推廣廣上力度顯顯弱，容易易被市場淹淹沒，不便便于體現(xiàn)一一個千畝級級大盤在別別墅市場的的應有的影影響力和號號召力推廣湖溪原野·別墅群島國際文化生生態(tài)大宅燈箱和戶外外出街物料料產品及熱熱銷信息文文字顯小，，信息傳播播效果略差差推廣除路過外，，商報和友友介是客戶戶上門最主主要的信息息獲知渠道道，可啟動動老帶新強強化友介上上門效果，，其他渠道道有一定效效果，目前前已衰減，，可考慮精精準鎖定其其他渠道渠道客戶信息獲獲知渠道主主要為路過過、商報和和朋友介紹紹，分別約約為50%，26%和18%；此外其他渠渠道也有一一定效果，，包括燈箱箱廣告、戶戶外廣告、、網絡和活活動等，這這些渠道不不能直接促促動客戶上上門，但在在其他渠道道信息再次次覆蓋時，，能有效促促使上門。?？蛻粜畔@獲知渠道主主要為路過過、商報和和朋友介紹紹，分別為為54%，28%和13%。5月截至6月19日6月5日截至6月19日商報是客戶戶來電獲知知信息的最最主要渠道道，此外網網絡和戶外外也有明顯顯效果，后后期可持續(xù)續(xù)增強此渠渠道效果，，其他渠道道也有一定定效果渠道客戶信息獲獲知渠道主主要為商報報，約占85%；其次為戶外外廣告、網網絡和路過過，合計14%，其他渠道道不足1%?？蛻粜畔@獲知渠道主主要為商報報，占82%；其次為網絡絡，占9%；此外為朋友友介紹、戶戶外和路過過。5月截至6月19日6月5日截至6月19日C:前期期推廣分析析Q3：下階段，，如何更精精準傳播項項目價值，，以及渠道道精準鎖定定？綜上所述，，前期推廣廣價值基本本到位，部部分渠道有有一定效果果，但不太太明顯!再開篇Q1：下階段，，如何確立立產品推售售策略和地地塊開發(fā)順順序？Q2：下階段，，如何擴大大項目在主主流別墅市市場的影響響力？Q3：下階段，，如何更精精準傳播項項目價值以以及渠道精精準鎖定？？Q1：下階段，，如何確立立產品推售售策略和地地塊開發(fā)順順序？破局一：后后續(xù)地塊開開發(fā)順序破局二：產產品推售策策略28世聯(lián)觀點：：項目口碑碑從何而來來？旺市高價者者引人注目目，淡市熱熱銷者令人人矚目這個項目還還是很不錯錯的，可惜惜賣得太貴貴了，自己己被自己頂頂死了，現(xiàn)現(xiàn)在的銷售售情況就可可以看出來來這里根本本值不了那那么多錢。。賣得不錯，，其實價格格再高一點點應該也能能賣得動，，可能企業(yè)業(yè)想快速出出貨。爛項目，賣賣得那么便便宜還賣不不動。產品品和營銷都都有問題。。代表：紫檀代表：譽峰代表：麓山簡直就是一一個奇跡，，敢在這種種市場賣這這種價格，，關鍵還真真有那么多多人去買。。銷量價格市場口碑香頌湖的價價格已經得得到市場認認可，切忌忌留下“價價高賣不動動”的市場場口碑29持續(xù)銷售售是最重重要的、、第一位位的市場場口碑！！回顧：2010年原開發(fā)發(fā)計劃30物業(yè)形態(tài)開盤時間(初步預估)套數(shù)建筑面積（㎡）聯(lián)院6月5日10112410.86獨棟6月5日5612919花園洋房7月30日46853735.94E地塊小聯(lián)排9月上旬未確定15000H-02聯(lián)排10月下旬未確定13100G-06獨棟10月下旬未確定21000合計128165.82010香頌湖待待售產品品盤點疑問：多條產品線承承擔的功能各各是什么？彼彼此之間的關關系如何清晰晰界定？在新的市場環(huán)環(huán)境和一批次次銷售驗證下下，開發(fā)內容容和先后順序序有無調整必必要？產品線分析——聯(lián)排別墅相對對獨棟別墅銷銷售壓力更小小，價值感更更強31銷售壓力臨水獨棟不臨水獨棟合院臨水聯(lián)排類別總價備注臨水獨棟420-540萬元資源較好，但總價較高不臨水獨棟290-340萬元總價相比臨水獨棟低幅較大合院125-168萬元資源相比臨水聯(lián)排差臨水聯(lián)排190-220萬元資源較好，與臨水獨棟價差大產品線分析——洋房產品對客客戶的吸引力力相對有限，，但可在別墅墅價格反襯下下體現(xiàn)價值感感從目前的市場場態(tài)勢與區(qū)位位條件來看，，無論是成都都的度假客戶戶或是都江堰堰的自住客戶戶，其短期內內對洋房的需需求都存在極極大的不確定定性；主力面積區(qū)間間為120-140的洋房，設計計時功能定位位為自住，對對客戶的吸引引力相對有限限以5000元均價預估，，洋房主力戶戶型總價范圍圍為60-70萬元，相比120萬元以上的別別墅，還是能能夠體現(xiàn)出產產品的價格感感。物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）戶型類別套數(shù)小計套數(shù)比面積小計（㎡）面積比花園洋房90-100E-12，F(xiàn)-9，A-6，E-6449.40%4167.387.29%100-110B-6，C-12，G-8，C-11

D-6265.56%2668.004.67%110-120G-7，F(xiàn)-3E-5，F(xiàn)-8，A-5，B-5，C-10，G-6，C-9，E-11D-57816.67%8804.6215.40%120-130E-4，F(xiàn)-7，A-4，B-2B-3，B-4，C-4，C-6

C-8，G-4，G-5，C-3

C-5，C-7，E-2，F(xiàn)-4

F-5，A-2，A-1，G-2

E-3，D-3，D-4，E-10

F-6，D-2，A-323450.00%29587.9051.74%130-145E-1，B-1，C-2，F(xiàn)-2G-3，E-8，E-9，C-1

F-1，G-1，D-1，E-78618.38%11960.8420.91%2房共78套3房共390套項目一期D地塊戶型配比比狀況借助波士頓矩矩陣分析香頌頌湖各產品線線內部關系33香頌湖產品線線分類——不是所有的產產品都是用來來賺錢的34獨棟別墅承擔擔的功能：搏高價對外推廣的產產品形象反襯其他產品品線價值核心展示內容容明星產品嬰兒產品瘦狗產品現(xiàn)金牛產品聯(lián)排別墅承擔擔的功能：主力回現(xiàn)產品品利潤主要來源源“熱銷”市場場口碑的強力力支撐洋房承擔的功功能：旺丁不旺財消化認同項目目但無力支付付別墅的客群群相對市場份額額市場增長率基于對產品線線承擔功能的的清晰界定重重新思考后續(xù)續(xù)開發(fā)計劃35獨棟別墅：作為維持項目目高價高形象象的明星產品品，在實際銷銷售中面臨了了客群窄、價價格抗性大、、銷售壓力大大的問題，銷銷售上很難加加速，建議今今年不另外開開工新的地塊塊，剩余51套單位在2010年夠賣了。聯(lián)排合院別墅墅：不僅是當前也也是整個一期期的主力銷售售產品，下半半年營銷上主主攻的產品線線，銷售壓力力小具備加速速的條件，建建議加快后續(xù)續(xù)地塊的設計計。洋房：已完工產品搭搭配別墅銷售售，后續(xù)開發(fā)發(fā)必須調整產產品后推出。。世聯(lián)觀點36動工順序NO.1H-02地塊聯(lián)排產品資源性較好能能保證推出市場價價格穩(wěn)中有升動工順序NO.4G-06地塊獨棟產品在項目開發(fā)發(fā)中期開始始逐漸轉向向以獨棟別別墅為主力力產品的開開發(fā)動工順序序NO.3E地塊聯(lián)排產品產品定位與H-02類似，但資源源性較差，如如較早推出可可能面臨更大大的價格壓力力，建議在H-02進入銷售期后后開工動工順序NO.2D地塊未開工部部分公寓產品調整戶型，完完善項目產品品線，聚人氣氣保證產品線完完整的同時，，在開發(fā)初期以以聯(lián)排別墅作作為主力開發(fā)發(fā)產品后續(xù)開發(fā)順序建議37穩(wěn)步完善配套套體系，在2010年重點完善SPA功能及會議功功能后續(xù)配套完善建議SPA功能會議功能生活配套有業(yè)主入住后后逐步完善，，近1、2年可暫緩呈現(xiàn)現(xiàn)增加特色度假假體驗的關鍵鍵元素，能夠夠豐富現(xiàn)場體體驗性和可參參與性，并且且可為現(xiàn)場帶帶來人氣。青城山一貫具具備相當強的的會議功能，，但區(qū)域內除除豪生外會議議接待能力較較弱，建議項項目開發(fā)初期期重點呈現(xiàn)此此功能并以無無利潤價格和和高品質吸引引成都各大企企業(yè)在此開會會，從而為項項目帶來人氣氣。38“夾層贈送送”、“單單價低”兩兩個賣點在在某種意義義上是互相相排斥的，，我們不能能兩個價值值點同等強強度地釋放放給客戶。。相比之下下，我們認為價價格對客戶戶的影響更更大，因此此建議統(tǒng)一一加裝樓板板，同時在說說辭上優(yōu)先先釋放最終終交房的使使用面積，，淡化產權權面積概念念，從而引引導客戶主主動通過實實得面積計計算單價。。啟動區(qū)別墅墅全部由公公司在交房后統(tǒng)一一加蓋樓盤盤，加蓋成成本算進總總價推售策略一一客戶語錄：：——你們三層說說是不計產產權，實際際上還不是是算在總價價里面了，，相當于三三層的錢我我照付，還沒給我搭搭樓盤；——三層自己搭搭樓板太麻麻煩了，這這地方裝修修肯定很成成問題，裝裝修公司搭搭的我又不不放心；——你們推薦的的施工單位位我也不放放心，你合合同上寫的的是三層挑挑空，那三三層以后出出什么問題你們是是不需要負負責的；——你說你們別別墅好，三三層是贈送送的，算單單價的時候候又要我把把三層算進進去，那不不是等于兩頭都討好好嗎。39房號總總價取取整總價價5425750545萬元4285180430萬元9 4757690475萬元10 4191950420萬元11 3397560340萬元2928820295萬元……模擬戶型介介紹口徑：：您好，您現(xiàn)現(xiàn)在所在的的這一套別別墅總價545萬元，交房房時您可以以得到420平米的花園園以及345平米的室內內使用面積積……現(xiàn)有產品總總價全部以以5萬元為為單位取整整，更加強化以以總價賣房房的概念推售策略二二獨棟別墅價價格取整示示意40周末賣房模模式推售安排活動配合旺場措施價格策略每周末拿出出5-8套“主推房房源”，房源可為新新取得預售售證房號，，也可為前前期未售單單位，同時時對外釋放放加推產品品信息。（（未售完單單位可在1、2周后重新打打包重新““加推”。。）每周舉辦圈圈層活動拉目標客戶戶到現(xiàn)場，，既直接帶帶來客戶，，也增強現(xiàn)現(xiàn)場人氣以以便逼定客客戶。周末旺場措措施（現(xiàn)場氛圍圍部分詳細細闡述）。。針對當周加加推房源調調整價格關關系，以凸顯加加推單位的的價值感。。培訓策略每周針對當當周預備加加推房源進進行深入價值挖挖掘，以強化置置業(yè)顧問對對加推單位位的認可度度以便對客客戶強勢引引導。啟動區(qū)剩余余別墅主要要銷售模式式——周末賣賣房推售策略三三41洋房承擔的的功能既不不是“形象象標桿”，，也不是““回現(xiàn)主力力”，而是是一個“旺丁不旺旺財”的工具，很很難將取得得利潤的希希望寄托在在洋房這一一產品線。。洋房必須依靠與別墅墅的價格對對比凸顯自自身價值感感，以合院別別墅120萬元總價來來看，洋房房主力戶型型總價不宜宜超過70萬元。世聯(lián)關于洋洋房的觀點點洋房以成本本價略微上上浮銷售，，在聯(lián)排別墅墅形成穩(wěn)定定銷售量之之后對外自自然發(fā)售推售策略四四42推售總控圖圖推售總結獨棟聯(lián)排洋房10年6月10年12月以長湖島已已開發(fā)獨棟棟別墅持銷銷，2010年不加推獨獨棟名瀾灣2、3批次別墅持持銷10年10月加推H-02地塊聯(lián)排10年7月7月中旬，聯(lián)聯(lián)排別墅形形成穩(wěn)定銷銷量后，洋洋房對外自自然發(fā)售為了確保項項目持續(xù)熱熱銷，實現(xiàn)現(xiàn)市場口碑碑和銷量雙雙贏，如果果不立足一一線擴大在在主流別墅墅市場的影影響力是不不行的繼續(xù)擴大項項目在主流流別墅市場場的影響力力實現(xiàn)良好口口碑和銷量量突破Q2：下階段，，如何擴大大項目在主主流別墅市市場影響力力？破局一：建立立業(yè)內影響力力破局二：建立立目標客戶影影響力破局三：建立立泛客戶影響響力策略一：在香香頌湖高調舉舉行2010年蓉城樓市第第一盛事——“西南地區(qū)房地地產淡市營銷銷論壇”破局一：建立立業(yè)內影響力策略思路：借勢世聯(lián)地產產在行業(yè)內的的高知名度和和廣泛影響力力，結合時勢勢高端對話，，制造蓉城地地產行業(yè)第一一盛事；利用世聯(lián)強大大客戶資源，，邀請成都一一線開發(fā)商與與會，形成行行業(yè)年度熱點點事件，借此此契機提升香香頌湖在業(yè)內內的影響力。。操作思路：擬邀請一線開開發(fā)商：萬科科地產、華潤潤地產、中海海地產、中信信地產、保利利地產等；擬邀請世聯(lián)嘉嘉賓：邀請世世聯(lián)地產重量量級人物包括括董事長陳勁勁松，集團代代理部副總李李榮、甘偉等等；邀請政府相關關主管部門、、主流媒體等等（配合炒作）。以世聯(lián)之名，，締造2010年蓉城地產屆屆第一盛事!破局一：建立立業(yè)內影響力策略二：設立業(yè)內接待待日，迎接業(yè)業(yè)內最挑剔的的目光；接受業(yè)內的專專業(yè)檢驗，有有實力就該更更自信。策略思路：面向業(yè)內人士士，設置業(yè)內內接待日，可可自由拍攝照照片，自信地地讓其傳播香香頌湖的頂級級展示標準，，同時贈送香香頌湖實景精精美畫冊；通通過業(yè)內人士士的專業(yè)檢驗驗，傳播香頌頌湖的一流示示范標準，傳傳播項目口碑碑。操作思路：實施方式：高高姿態(tài)、高調調實施（配合炒作）；時間設置：周周二或周三（（不影響項目目正常接待））；信息釋放：線線上報版高調調宣傳，線下下同行推薦；；自由拍攝：包包括景觀展示示區(qū)、樣板區(qū)區(qū)；贈送物料：香香頌湖實景精精美畫冊一份份（邀請一流流攝影師，拍拍攝精美實景景圖片）。以香頌湖之名名，迎接業(yè)屆屆最挑剔的目目光，傳播蓉蓉城主流別墅墅示范標準??！破局一：建立立業(yè)內影響力策略二：設立業(yè)內接待待日，迎接業(yè)業(yè)內最挑剔的的目光；接受業(yè)內的專專業(yè)檢驗，有有實力就該更更自信。聘請一流攝影影師，捕捉現(xiàn)現(xiàn)場不同時段段、角度最美美麗的光影瞬瞬間，制作香香頌湖實景畫畫冊！案例：萬科清清林徑，聘請請頂級攝影師師拍攝作品，，并上傳網絡絡。破局二：建立立目標客戶影響響力策略：面向目目標客群，在項目現(xiàn)場每每兩周一次開開展“富富氧生活論壇壇”系列活動，并并結合抽獎形形式策略思路：通過系列化專專業(yè)論壇，不不斷向市場和和客戶傳播項項目獨特價值值，建立項目目在目標客群群中的影響力力。操作思路：時間設置：每每兩周一次；；論壇主題：風水講座、中中國資源別墅墅論壇、青城城山度假生活活論壇、養(yǎng)生生保健論壇、、醫(yī)療熱礦泉泉療養(yǎng)論壇、、回歸自然感感悟生命論壇壇等；參與客戶：上上門客戶、進進線客戶、成成交業(yè)主、以以往項目目客戶戶、網絡定向向召集；消息釋釋放：：線上上推廣廣，網網絡召召集（（實景景圖片片配合合傳播播），，短信信投放放等；；物料配配合：：基本本銷售售物料料+香頌湖湖實景景精美美畫冊冊；抽獎配配合：：為了了增加加客戶戶參與與熱情情，需需抽獎獎配合合。以“富富氧生生活””價值值，確確立項項目在在客群群中的的影響響力！！破局三三：建建立泛客戶戶影響響力策略一一：建立香香頌湖湖婚慶慶基地地，““魯豫豫見證證你的的幸福福時刻刻”——商報邀邀約99對新人人在香香頌湖湖舉行行婚禮禮策略思思路：：通過嫁嫁接婚婚慶主主題，，讓香香頌湖湖成為為時尚尚、浪浪漫代代名詞詞，實則以以此為為載體體傳播播香頌頌湖優(yōu)優(yōu)越的的自然然景觀觀資源源，擴大大社會會知名名度和和影響響力。。操作思思路：：主辦方方及承承辦方方：商商報主主辦，，遠鴻鴻承辦辦（利用商商報的的媒體體公信信力和和廣泛泛影響響力，，進行行宣傳傳和后后續(xù)炒炒作）；主持人人：邀邀請魯魯豫現(xiàn)現(xiàn)場主主持，，抬高高活動動起點點；車隊：50輛奔馳車隊隊，約7.5萬元；牧師：邀請請成都最大大的教堂（（平安橋天天主堂））牧師主主持持婚禮；婚禮方式：：按照草坪坪婚禮的要要求籌備。。讓香頌湖成成為蓉城““2010年時尚、浪浪漫”的代代名詞！破局三：建建立泛客戶影響響力策略二：建立香頌湖湖婚慶基地地，可進行行“婚紗外外景拍攝、、草坪婚禮禮”，傳播香頌頌湖資源價價值影響力力策略思路：：通過嫁接婚婚慶主題，，讓香頌湖湖成為時尚尚、浪漫代代名詞，實實則傳播香香頌湖優(yōu)越越的景觀資資源價值，，擴大社會會知名度和和影響力。。操作思路：：接待時間：：設立婚慶慶接待日，，原則上不不影響客戶戶接待均可可考慮，此此外婚慶可可成為客戶戶的一個體體驗點；婚慶方式：：草坪婚禮禮、外景拍拍攝；前期簽約影影樓：初期期為保證社社會影響力力，可簽約約5家成都頂級級影樓（V2視覺、帆攝攝影、費司司攝影、奎奎恩視覺、、古攝影），以保證證足夠的人人氣和較好好傳播效果果；后期簽約影影樓：進入入正軌后，，為避免婚婚慶頻繁帶帶來的銷售售干擾，僅僅簽約2-3家影樓。不是誰都可可以——以香頌湖之之名，為新新人們提供供多一個選選擇！Keyword:影響力2010，蓉城樓市市關鍵詞不不能沒有業(yè)內影響力力舉措目標客戶影影響力舉措措泛客戶影響響力舉措一項業(yè)界的的宏偉盛事事一次業(yè)界的的尊貴體驗驗一本體現(xiàn)頂頂級展示的的圖冊一系列“富富氧生活論論壇”一段感悟生生命的歷程程一件轟動蓉蓉城的浪漫漫傳奇一段讓人銘銘記的浪漫漫之旅香頌湖之成成都主流別別墅影響力力舉措——香頌湖！擴大項目在在主流別墅墅市場的影影響力，為為項目的持持續(xù)銷售奠奠定堅實的的基礎！如何有效的的直擊客戶戶，傳遞項項目價值，，大幅度提提升客戶上上門量，是是實現(xiàn)銷量量突破的前前提條件推廣上更精準準地傳播項目目價值渠道優(yōu)選確保保更精準、更更有效地直擊擊客戶Q3：下階段，如如何更精準傳傳播項目價值值，以及渠道道精準鎖定？？高速咽喉滲透透青城山高檔場場所滲透海航航班滲透透線上高舉高打打線下價值嫁接接媒體選擇推廣渠道高舉高打：短短期延用中國國資源別墅新新典范形象，，長期思考更更具突破性的的核心價值所所在并對外集集中釋放線“上”突破價值嫁接：線線下輸出“再再造一個麓山山國際社區(qū)”，與價值標桿桿對位，實現(xiàn)現(xiàn)價值拔升線“下”突破香頌湖國際社社區(qū)麓山國際社區(qū)區(qū)價值支撐區(qū)位共性城市邊緣規(guī)模共性千畝級別墅大大盤配套共性完善的配套設設施資源共性強勢資源質素素占位共性主流別墅市場場報紙——每周一次頻率率亮相，持續(xù)續(xù)向市場發(fā)出出聲音，釋放放項目加推熱熱銷消息和現(xiàn)現(xiàn)場系列活動動信息媒體選擇策略：周末賣賣房方式銷售售，結合兩周周一次的系列列現(xiàn)場活動，，通過報版持持續(xù)制造項目目影響力并釋釋放相關信息息;方式：硬廣+軟文；

頻率：每周一次；推廣強度時間報紙——每周一次頻率率亮相，持續(xù)續(xù)向市場發(fā)出出聲音，釋放放項目加推熱熱銷消息和現(xiàn)現(xiàn)場系列活動動信息媒體選擇廣告時間廣告內容（示意）釋放信息6月6日香頌湖長湖島、名瀾灣46套別墅，從開盤到售罄，2小時而已開盤熱銷信息6月25日以中國資源型別墅新典范作為核心內容，重復強調香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨棟、雙拼12席，敬請蒞臨現(xiàn)場垂詢6月30日以中國資源型別墅新典范作為核心內容，重復強調香頌湖卓越的資源型本周加推親水獨棟、雙拼12席，敬請蒞臨現(xiàn)場垂詢以6月26日的周末推售售為時間節(jié)點點，26日前的推售批批次以反復梳梳理、解決老老客戶為主，，線上無廣告告支持；26日的推售批次次之后開始以以每周1個報廣的頻率率釋放項目推推售產品信息息。戶外——以熱銷信息為為主標，輔助助加推信息；；燈箱——可考慮簡化畫面元素素（最好做純純色底版）+放大文字信息息媒體選擇戶外：更換文字信息息，以熱銷信信息為主標，，輔助加推信信息，相比之之前的形象推推廣應該更直直接。市區(qū)戶外燈箱箱：畫面更換：根根據(jù)實地察看看的效果，戶戶外燈箱與車車行道距離稍稍遠，目前的的設計形式畫畫面不直觀、、文字尺寸較較小，很難在在行車過程中中看清楚，建建議重新設計計畫面。方向向為——簡化畫面元素素（最好做純純色底版）+放大文字信息息。文字調整：與與戶外大牌保保持廣告主標標的一致性。。影院——近期暫無契合合熱映影片，，暫不考慮；；網絡——主流網絡媒體體持續(xù)投放；；雜志——持續(xù)傳播價值值媒體選擇影院網絡因院線廣告需需要依托熱映映影片投放才才有效果，而而近期投入、、影響較大的的影片只有7月28日上上映的馮小剛剛導演的《大大地震》，此此主題又容易易引發(fā)不恰當當?shù)穆?lián)想。建議近期不考慮此此推廣渠道，或者觀望如如有可能產生生熱映效果的的影片再行深深入考慮。投放考慮：持持續(xù)輸出信息息，擴大市場知名名度和行業(yè)影影響力；投放對象：持持續(xù)投放搜房網、焦點點網和大成網網，制造影響力力；炒作內容：項項目產品信息息和活動信息息。暫不考考慮雜志行業(yè)雜雜志：：《局周刊刊》、《成都樓樓市》，持續(xù)釋釋放信信息。。航空雜雜志：：《頭等艙艙》《西南航航空》《四川航航空》《新華航航空》持續(xù)傳傳播高高端形形象。。Keyword:影響響力力線上上抬抬升升形形象象，，線線下下價價值值嫁嫁接接，，塑塑造造項項目目全全新新形形象象，，確確立立主主流流別別墅墅市市場場影影響響力力延用用中中國國資資源源別別墅墅新新典典范范形形象象線下輸出出“再造造一個麓麓山國際際社區(qū)””線上高舉舉高打線下價值值嫁接價值精準準傳播更精準地地傳播項項目價值值，確立立香頌湖湖——一個千畝畝級巨擘擘項目應有的市市場地位位！策略：：滲透進進入青青城山山方向向的所所有高高速收收費站站，發(fā)發(fā)送香香頌湖湖實景景圖片片DM和行車車路線線圖，，憑DM領取油油卡渠道一一：高高速咽喉滲滲透策略思思路：：滲透高高速收收費站站，通通過項項目實實景圖圖片吸吸引客客戶上上門，，達到到全面面攔截截進入入青城城山的的客戶戶的目目的。。操作思思路：：收費站站：進進入青青城山山方向向的所所有收收費站站，包包括成成溫卭卭高速速、成成灌高高速等等；實景圖圖片DM：項目目實景景大圖圖2-3張，具具有較較強的的視覺覺沖擊擊力和和煽動動力，，附行行車路路線；；油卡：憑DM單在現(xiàn)場領領取50元面額油卡卡（樂觀地地預估非周周末每天上上門50批，周末每每天上門100批，則一周周上門可增增加450批，費用22500元，和報版版動輒10多萬費用相相比，其費費效比優(yōu)勢勢明顯）；；現(xiàn)場配合：：為了留住住客戶了解解項目，需需提供果汁汁和點心（（如果能讓讓客戶事后后為項目作作宣傳，現(xiàn)現(xiàn)場餐飲費費用實在是是用的很值值得）；調整：根據(jù)據(jù)操作效果果進行調整整。以“不變””應“萬變變”，終極極覆蓋青城城山高端游游客，讓香香頌湖成為為青城山的的下一站！！青城山的下下一站！策略：青城山高端端場所放置置項目實景景圖片精美美畫冊，在在末端二次次攔截高端端客戶渠道二：青青城山高端場所滲滲透策略思路：：通過青城山山高端場所所的二次攔攔截，刺激激未上門客客戶到達項項目現(xiàn)場。。操作思路：：高端場所選選擇：豪生生酒店、鶴鶴翔山莊、、青城山溫溫泉、青城城山高爾夫夫；擺放資料：：項目實景景圖片精美美畫冊；擺放位置：：收費臺。。全面布局之之下，點式式爆破；二次攔截，，直擊高端端客戶！策略：海航進入成成都所有航航班內，放放置項目專專刊（以實實景精美為為主）渠道三：海海航航班滲透策略思路：：充分利用海海航資源，，直擊高端端客戶。操作作思思路路：：航班班：：海海航航進進入入成成都都的的所所有有航航班班；；資料料：：項項目目專專刊刊，，以以實實景景圖圖片片為為主主；；優(yōu)惠惠：：海海航航尊尊貴貴乘乘客客，，可可享享受受一一定定折折扣扣優(yōu)優(yōu)惠惠，，給給足足客客戶戶尊尊貴貴感感，，同同時時刺刺激激客客戶戶了了解解項項目目。。充分分挖挖掘掘海海航航資資源源，，重重點點突突破破Keyword:精準準“點點、、線線、、面面””立立體體覆覆蓋蓋高速速咽咽喉喉滲滲透透精準準化化渠渠道道滲滲透透———直擊擊高高端端客客戶戶！！青城城山山高高檔檔場場所所滲滲透透海航航航航班班滲滲透透“面面””覆覆蓋蓋———青城城山山“點點””覆覆蓋蓋———高端端場場所所“線線””覆覆蓋蓋———航線線提升升現(xiàn)現(xiàn)場場煽煽動動性性和和生生活活關關聯(lián)聯(lián)性性，，給給客客戶戶一一個個留留下下來來休休閑閑半半日日的的理理由由！！破局局一一：：情情景景化化生生活活展展示示體體驗驗破局局二二：：休休閑閑體體驗驗點點感感知知破局三：西餐餐廳免費就餐餐附件：香頌湖湖“半日游”計劃——“現(xiàn)場吸附力的的另一個途徑徑”生活情情景雕雕塑：：在展示示區(qū)點點綴布布置生生活情情景雕雕塑（（位置置可考考慮在在湖區(qū)區(qū)、香香頌大大道和和樣板板展示示區(qū)等等）破局一一：生生活情景化化展示示關鍵詞詞：休閑感感；話題感感；生活趣趣味。。關鍵詞詞：生活場場景；；休閑感感；成都特特色；；結合水水景。。情景燒燒烤臺臺展示示：在湖區(qū)區(qū)設置置燒烤烤臺（（展示示生活活情景景，不不具備備功能能），，營造造出休休閑的的生活活氛圍圍破局一一：生生活情景化化展示示情景燒燒烤臺臺，烘烘托濃濃郁的的休閑閑氣氛氛，可可在湖湖區(qū)結結合水水景考考慮。。休閑垂垂釣：：設置垂垂釣區(qū)區(qū)，邀邀請客客戶垂垂釣，，體驗驗香頌頌湖寧寧靜的的午后后（準準備漁漁具、、魚餌餌，購購買魚魚投放放湖內內）破局二二：休休閑體驗點點感知知結合親親水平平臺設設置，，同時時需考考慮遮遮陽傘傘、座座椅和和安全全提示示等；；鑒于于香頌頌湖面面積較較大，，需購購買魚魚投放放湖內內，讓讓客戶戶真正正的體體驗垂垂釣的的樂趣趣。高爾夫夫推桿桿體驗驗：做好高高爾夫夫推桿桿體驗驗場的的物料料準備備，邀邀請客客戶體體驗推推桿，，讓客客戶融融入香香頌湖湖破局二二：休休閑體驗點點感知知既然有有推桿桿練習習場，，就讓讓客戶戶體驗驗，讓讓客戶戶愛上上香頌頌湖，，而不不是匆匆匆而而過！！需準備備好推推桿、、球、、標旗旗等必必備物物料。。自行車車漫騎騎體驗驗：準備好好自行行車，，讓客客戶在在香頌頌大道道騎一一圈，，感知知香頌頌湖2000畝的胸胸襟和和休閑閑氣質質破局二二：休休閑體驗點點感知知漫騎道道餐飲配配合：：現(xiàn)場來來訪較較大，，平時可可提供供點心心，周周末提提供法法式BBQ燒烤（既可可以旺旺場，，也是是一種種休閑閑體驗驗）破局二二：休休閑體驗點點感知知西餐廳廳免費費就餐餐：如果是是高誠誠意客客戶，，不妨妨讓客客戶在在西餐餐廳就就餐時時再考考慮一一下（（控制制名額額即可可）破局三三：西西餐廳廳免費就就餐目的：：增強強客戶戶體驗驗，以以助于于臨門門一腳腳逼定定；免單權權數(shù)量量：銷銷售員員免單單權每每周2位，銷銷售經經理免免單權權每周周7位；流程把把控：：銷售售員須須經銷銷售經經理把把關，，確認認為高高誠意意客戶戶才予予以免免單。。Keyword:體驗香頌湖湖“半半日游游”計劃生活情情景雕雕塑香頌湖湖“半半日游游”計計劃——這只是是生活活的一一部分分！燒烤臺臺情景景展示示情景化生生活展示示體驗休閑體驗驗點感知知西餐廳免免費就餐餐休閑垂釣釣高爾夫推推桿自行車漫漫騎就餐逼定定讓客戶在在現(xiàn)場感感知未來來的生活活，然后后在去釣釣釣魚、、騎騎車車，如果果他心動動了，就就請他去去西餐廳廳就餐，，順便下下單！餐飲配合合讓更多的的人享受受真正的的地產服服務世聯(lián)地產產Youenjoy.Weserve.9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。03:53:2903:53:2903:531/5/20233:53:29AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:53:2903:53Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。03:53:2903:53:2903:53Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢