世聯(lián)武漢愛(ài)家國(guó)際華城項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告

徐東因我而改變——關(guān)于愛(ài)家徐東項(xiàng)目的初步思考區(qū)域狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況資源分析營(yíng)銷方向匯報(bào)思路區(qū)域狀況徐東“一座橋改變了一個(gè)區(qū)域”徐東從武漢看徐東本案中南、水果湖（政務(wù)與商業(yè)中心）鐘家村(政務(wù)\商業(yè)中心)中心區(qū)（商業(yè)中心）解放公園（政務(wù)中心）徐東本案從交通看徐東內(nèi)環(huán)線的中心區(qū)域，半小時(shí)生活圈將直達(dá)漢口、青山、老武昌半小時(shí)車程一個(gè)黃金交匯點(diǎn)徐東漢口老武昌青山長(zhǎng)江東湖長(zhǎng)江二橋和平大道友誼大道沙湖中北路徐東片區(qū)東湖金馬家居Shoppingmall好美家麥德龍普爾斯馬特百安居和平大世界凱旋門(mén)廣場(chǎng)長(zhǎng)江徐東大道徐東平價(jià)從商業(yè)看徐東本案從居住看徐東原有居住區(qū)新興居住區(qū)待建區(qū)域新興居住區(qū)輕軌2號(hào)線（規(guī)劃）武青四干道本案現(xiàn)在徐東居民：周邊院校及科研所（湖大、工大、鐵四院、鋼院）周邊企事業(yè)單位（華中電力、新華社湖北分社）經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展而帶來(lái)的生意人（好美家、shoppingmall、徐東平價(jià)）跨江而居者（家庭成員分別在武昌和漢口工作）重新認(rèn)識(shí)徐東東片區(qū)：司門(mén)口、大東東門(mén)老武昌的中心心；老城區(qū)破舊民民房；商業(yè)停滯不前前；居民素質(zhì)參差差；重建成本高昂昂。徐東新武昌；新興小區(qū)；商業(yè)關(guān)注度高高；居民素質(zhì)高；；一切都是新的的。世聯(lián)觀點(diǎn)：這里正經(jīng)歷日日新月異的發(fā)發(fā)展；這里不斷涌入入素質(zhì)消費(fèi)力力較高的新居居民；這里正在吸引引著周邊片區(qū)區(qū)人群。這里將成為武武昌新的中心心！區(qū)域狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況市場(chǎng)我們?cè)诟?jìng)爭(zhēng)中中處于什么位位置？本案徐東歐洲花園規(guī)模：16萬(wàn)㎡

價(jià)格：2700元/㎡時(shí)尚歐洲規(guī)模：12.5萬(wàn)㎡

價(jià)格：2600元/㎡新綠美地規(guī)模：8萬(wàn)㎡

價(jià)格：2700元/㎡

都市經(jīng)典規(guī)模：22萬(wàn)㎡

價(jià)格：2900元/㎡世紀(jì)彩城規(guī)模：28萬(wàn)㎡

價(jià)格：2800元/㎡天梨花園規(guī)模：3.3萬(wàn)㎡

價(jià)格：2300元/㎡

天源城規(guī)模：30萬(wàn)㎡

價(jià)格：2700元/㎡

和盛世家規(guī)模：4.2萬(wàn)㎡

價(jià)格：2550元/㎡

徐東區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)局勢(shì)福星惠譽(yù)地塊塊徐東片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽名稱總量(萬(wàn)㎡)現(xiàn)推規(guī)模(萬(wàn)㎡)銷售情況銷售期價(jià)格(元/㎡)徐東歐洲花園16二期小高層一期多層售罄二期小高層60%超過(guò)36個(gè)月均價(jià)：2700時(shí)尚歐洲12.5一期6.3萬(wàn)75%14個(gè)月均價(jià)：2600新綠美地8萬(wàn)一期4.3萬(wàn)二期3.7萬(wàn)一期約90%二期約30%一期27個(gè)月二期4個(gè)月一期均價(jià)2500二期均價(jià)2350都市經(jīng)典22一期4.6萬(wàn)一期約75%一期11個(gè)月均價(jià)：2800天梨花園3.3萬(wàn)共一期80%共14個(gè)月均價(jià)：2300世紀(jì)彩城28一期約4萬(wàn)二期約10萬(wàn)一期售罄,二期30%約12個(gè)月均價(jià)：2800天源城30萬(wàn)一期約6萬(wàn)二期約6.2萬(wàn)一期30%;二期40%約12個(gè)月均價(jià)：2700和盛世家4.2萬(wàn)共一期約60%共14個(gè)月均價(jià)：2600地龍新新花園5.3尾盤(pán)約90%超過(guò)36個(gè)月均價(jià)：2700帶暖氣熱水鵬程花園12萬(wàn)尾盤(pán)約85%超過(guò)36個(gè)月均價(jià)：2600市場(chǎng)特點(diǎn)：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)嚴(yán)重（“都市經(jīng)經(jīng)典”引發(fā)關(guān)關(guān)注說(shuō)明了什什么？）營(yíng)銷手段極為為落后（“派單”與與“大媽”銷銷售代表）物業(yè)管理差強(qiáng)強(qiáng)人意（“世紀(jì)彩城城”與“新新新花園”的糾糾紛事件）世聯(lián)觀點(diǎn)：這里的產(chǎn)品沒(méi)有特色！2003年的的價(jià)格銷售2000年的的產(chǎn)品。這里的市場(chǎng)空空間巨大！快速上漲的價(jià)價(jià)格映射出區(qū)區(qū)域強(qiáng)勁的購(gòu)購(gòu)買力。徐東市場(chǎng)在期期待：具有代表意義義的產(chǎn)品！資源分析區(qū)域狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況我們有條件成成為徐東片區(qū)區(qū)的旗幟！首先，我們擁?yè)碛写罅靠赏谕诰虻目蛻糍Y資源！我們區(qū)域擁有有眾多效益良良好的單位，，他們擁有強(qiáng)強(qiáng)大的購(gòu)買力力。漢口老武昌青山同時(shí)我們對(duì)于于周邊片區(qū)的的吸引力越來(lái)來(lái)越強(qiáng)。華中電力湖北大學(xué)武漢理工大學(xué)學(xué)和平大世界百安居、普爾斯馬特徐東平價(jià)、凱旋門(mén)、金馬家居麥德龍、好美家徐東片區(qū)部分分單位一覽：中國(guó)科學(xué)院測(cè)測(cè)量與地球物物理研究所、、鐵道部武漢漢工程機(jī)械研研究所、中國(guó)國(guó)華中電力集集團(tuán)公司、湖湖北省天文學(xué)學(xué)會(huì)、湖北省省地球物理學(xué)學(xué)會(huì)、新華社社湖北分社、、湖北省電機(jī)機(jī)工程學(xué)會(huì)、、省紡織工程程學(xué)會(huì)、湖北北省電力試驗(yàn)驗(yàn)研究所、湖湖北電力工工業(yè)局、湖北北武漢冶金建建筑研究所、、湖北省紡織織工業(yè)總公司司、湖北新新聞發(fā)展公司司、武漢市煤煤氣公司武昌昌灌瓶廠、華華中電力賓館館、湖北省有有色金屬工業(yè)業(yè)公司、湖北北省冶金設(shè)計(jì)計(jì)院、中國(guó)農(nóng)農(nóng)科院油料所所、華中電力力金融大廈(寫(xiě)字樓)………客戶寫(xiě)真：新婚夫婦：趙小姐：大學(xué)學(xué)畢業(yè)6年，，從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，在漢口口工作王先生：大學(xué)學(xué)畢業(yè)4年，，從事IT業(yè)業(yè)，在武昌工工作雙方家庭均不不在武漢市年齡：均在30歲以下支付能力：總總價(jià)40萬(wàn)以以內(nèi)面積需求：三三房，120㎡以上選擇要素排序序：交通便利、價(jià)價(jià)格合適、戶戶型實(shí)用、小小區(qū)環(huán)境、建建筑風(fēng)格選定樓盤(pán)：時(shí)時(shí)尚歐洲其次，我們的的項(xiàng)目規(guī)模！！占地370畝畝

容積率2.560萬(wàn)㎡勿庸置疑的是是：我們將是徐徐東地區(qū)的一一個(gè)令人矚目目的大盤(pán)！我們沒(méi)有理由由不去爭(zhēng)取成成為徐東的領(lǐng)跑者！營(yíng)銷方向區(qū)域狀況競(jìng)爭(zhēng)狀況資源分析如何才能領(lǐng)跑跑徐東？最重要的事情情是預(yù)測(cè)顧客客的行蹤，并并且要走在他他們的前面。?！溃┓品评铡た瓶铺乩諣I(yíng)銷方向初析析：武漢上海、浙江深圳、廣州文化趨同性弱弱文化趨同性強(qiáng)強(qiáng)營(yíng)銷方向初析析：武漢人“碼頭文化””孕育出的獨(dú)特民風(fēng)風(fēng)。精明而內(nèi)斂小資情節(jié)，注注重情調(diào)崇洋崇新（易易于接受外來(lái)來(lái)事物）大量外地人購(gòu)購(gòu)房海派文化熏陶陶下的小資情節(jié)節(jié)。上海人精明而潑辣市民化，注重重生活（愛(ài)便宜、講講義氣………）固守生活習(xí)慣慣（接受外來(lái)事事物，但注重重與本地文化化融合）住宅消費(fèi)以本本地人為主營(yíng)銷方向初析析/消費(fèi)特征：講實(shí)惠送頂層、送露露臺(tái)……跟風(fēng)（羊群效效應(yīng)）排隊(duì)“郊區(qū)化”與與“回城”眼見(jiàn)為實(shí)示范園林、樣樣板間、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展示因不同行業(yè)、、經(jīng)歷而區(qū)別別明顯福星·城市花花園和新地··東方花都的的客戶營(yíng)銷方向初析析：產(chǎn)品上接受先進(jìn)事物物，但同時(shí)有有著自己傳統(tǒng)統(tǒng)的居住習(xí)慣慣。營(yíng)銷上需要有效刺激激，特別喜歡歡追捧市場(chǎng)潮潮流方向。營(yíng)銷方向初析析/案例：金銀湖配套極為匱乏乏距離垃圾場(chǎng)較較近TOWNHOUSE4000元/㎡小高層3000元/㎡㎡多層2500元/㎡18個(gè)月銷售售約15萬(wàn)㎡㎡（截至03年6月）萬(wàn)科四季花城城：一環(huán)線內(nèi)徐東麥德隆旁旁配套較為完善善銷售價(jià)格2900元/㎡10個(gè)月銷售售約3萬(wàn)㎡（（截至03年年6月）都市經(jīng)典：營(yíng)銷方向初析析/案例：萬(wàn)科四季花城城營(yíng)銷方向初析析/案例：都市經(jīng)典營(yíng)銷方向初析析/案例：中山公園對(duì)面面產(chǎn)品存在不足足價(jià)格3400元/㎡7個(gè)月銷售近近5萬(wàn)㎡（截截至03年6月）福星城市花園園：東湖林語(yǔ)：東湖附近原生植被良好好產(chǎn)品無(wú)重大缺缺點(diǎn)價(jià)格4000元/㎡12個(gè)月銷售售約3萬(wàn)㎡（（截至03年年6月）無(wú)論是產(chǎn)品，，還是營(yíng)銷只只有為當(dāng)?shù)乜涂蛻羲邮懿挪攀切兄行У?！產(chǎn)品創(chuàng)新?tīng)I(yíng)營(yíng)銷致致勝世聯(lián)觀點(diǎn)：祝愛(ài)家地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功功！9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。03:39:2603:39:2603:391/5/20233:39:26AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2303:39:2603:39Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。03:39:2603:39:2603:39Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:39:2603:39:26January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20233:39:26上上午03:39:261月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月233:39上上午1月-2303:39January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/53:39:2603:39:2605January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。3:39:26上上午午3:39上上午午03:39:261月月-239、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功?。?。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒(méi)有。。。03:39:2703:39:2703:391/5/20233:39:27AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。1月-2303:39:2703:39Jan-2305-Jan-2312、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。03:39:2703:39:2703:39Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2303:39:2703:39:27January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。05一一月月20233:39:27上上午03:39:271月-2315、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門(mén)門(mén)九九派派通通。。。。。一月月233:39上上午午1月月-2303:39January5,202316、少年十五二二十時(shí)，步行行奪得胡馬騎騎。。2023/1/53:39:2703:39:2705January202317、空山山新雨雨后，，天氣氣晚來(lái)來(lái)秋。。。3:39:27上上午3:39上上午午03:39:271月-239、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、閱讀一一切好書(shū)書(shū)如同和和過(guò)去最最杰出的的人談話話。03:39:2703:39:2703:391/5/20233:39:27AM11、越是沒(méi)有有本領(lǐng)的就就越加自命命不凡。1月-2303:39:2703:39Jan-2305-Jan-2312、越是無(wú)能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯(cuò)兒。03:39:2703:39:2703:39Thursday,January5,202313、知知人人者者智智，，自自知知者者明明。。勝勝人人者者有有力力，，自自勝勝者者強(qiáng)強(qiáng)。。1月月-231月月-2303: