一手房?jī)r(jià)格定制

項(xiàng)目三一手房?jī)r(jià)格制定任務(wù)1期房?jī)r(jià)格制定任務(wù)2在建工程價(jià)格制定任務(wù)3現(xiàn)房?jī)r(jià)格制定任務(wù)1期房?jī)r(jià)格制定

主要內(nèi)容：1.期房的概念及相關(guān)規(guī)定2.運(yùn)用市場(chǎng)比較法評(píng)估期房3.運(yùn)用成本比較法評(píng)估期房4.運(yùn)用收益法評(píng)估收益性的期房期房1.概念：期房是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。2.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)到什么狀態(tài)可以取得“預(yù)售許可證”，即變成了“期房”。3.期房的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)對(duì)象狀況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況的關(guān)系如何？

4.評(píng)估方法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法

任務(wù)1.1運(yùn)用市場(chǎng)比較法制定期房?jī)r(jià)格引言：市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法中最重要、最常用的一種，在估價(jià)實(shí)務(wù)中往往為估價(jià)人員首先選用。而在運(yùn)用其他估價(jià)方法時(shí)，也必須以市場(chǎng)比較法為輔助，所以它又是最基礎(chǔ)的方法。如剩余法中的預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格便是用市場(chǎng)比較法來(lái)估算的。本節(jié)任務(wù)重點(diǎn)掌握市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)、比較實(shí)例的選取原則，以及比較實(shí)例修正系數(shù)的確定方法和計(jì)算。一、市場(chǎng)法的相關(guān)知識(shí)

（一）概念市場(chǎng)比較法：（TheSalesComparisonApproach）又稱市場(chǎng)法、交易實(shí)例比較法、買(mǎi)賣(mài)實(shí)例比較法、市場(chǎng)資料比較法等。指將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)加以比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或者相似的房地產(chǎn)。具體要求選取的房地產(chǎn)符合下列6個(gè)條件：①在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；②在用途上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同；③在規(guī)模上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；④在建筑結(jié)構(gòu)上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；⑤在檔次上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)；⑥在權(quán)利上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

類似房地產(chǎn)二、理論依據(jù)

（二）理論依據(jù)----替代原理利用與估價(jià)對(duì)象同類型的具有替代性的交易實(shí)例的價(jià)格，來(lái)推測(cè)估價(jià)對(duì)象可能實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格。（三）市場(chǎng)比較法的適用條件和范圍必須具備以下三個(gè)條件：1.市場(chǎng)上有足夠的交易實(shí)例，能滿足比較、分析的需要；市場(chǎng)比較法的運(yùn)用完全取決于市場(chǎng)信息。一般認(rèn)為評(píng)估者掌握的初始資料即供篩選的房地產(chǎn)交易實(shí)例至少應(yīng)有10個(gè)以上，其中不少于3個(gè)最終可以選定為比較實(shí)例。2.比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象具有替代性；3.資料要可靠。不適應(yīng)用于：1.房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)或交易規(guī)模很小的地區(qū)；2.對(duì)某些交易實(shí)例極少、類型特殊的房地產(chǎn)，如寺院、園林等。二、市場(chǎng)法的操操作過(guò)程㈠收集市市場(chǎng)交易實(shí)實(shí)例㈡選取可比實(shí)實(shí)例㈢建立價(jià)價(jià)格可比基基準(zhǔn)㈣交易日日期修正㈤交易情情況修正㈥房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修正正㈦求取比比準(zhǔn)價(jià)格㈠收集市場(chǎng)場(chǎng)交易實(shí)例例----運(yùn)運(yùn)用市場(chǎng)法法的基礎(chǔ)和和前提條件件l通常的信息息渠道有：：1．查閱政府府有關(guān)部門(mén)門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)交易等資資料2．查閱有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)出出售、出租租的廣告、、信息等3．參加房地地產(chǎn)交易展展示會(huì)，了了解房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格行情情，搜集有有關(guān)信息，，索取有關(guān)關(guān)資料。4．向房地產(chǎn)產(chǎn)交易當(dāng)事事人、四鄰鄰、經(jīng)紀(jì)人人、金融機(jī)構(gòu)、司法法機(jī)關(guān)等了了解有關(guān)房房地產(chǎn)交易易的情況。。5．假裝成房房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)者，與房房地產(chǎn)出售售者，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)紀(jì)代理商等等洽談，取取得真實(shí)的的房地產(chǎn)價(jià)格格資料。6．同行之間間相互提供供。估價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)或估價(jià)價(jià)人員可以約定相互互交換所搜搜集的交易易實(shí)例和經(jīng)經(jīng)手的估價(jià)價(jià)案例資料。交易實(shí)例需需要搜集的的內(nèi)容有哪哪些？需要搜集交交易實(shí)例的的內(nèi)容很重重要，一般般有：(1)交易雙方的的基本情況況和交易目目的；(2)交易實(shí)例房房地產(chǎn)的狀狀況，如坐坐落、用途途、土地狀狀況、建筑筑物狀況、、周?chē)h(huán)境境、景觀等等：(3)成交日期；；(4)成交價(jià)格；；(5)付款方式；；(6)交易情況等等。交易實(shí)例調(diào)調(diào)查表格調(diào)查人員：：調(diào)查日期：：年月日㈡選取可比實(shí)實(shí)例1.類似房房地產(chǎn)：地地區(qū)相同、、用途相同同、結(jié)構(gòu)相相同、權(quán)利利性質(zhì)相同同(出讓方方式)；2.可比實(shí)實(shí)例的交易易類型與估價(jià)目的相吻合；3.交易實(shí)實(shí)例必須為為正常交易易。正常交交易是指公公平競(jìng)爭(zhēng)、、信息通暢暢、平等自自愿的市場(chǎng)場(chǎng)條件下進(jìn)進(jìn)行的公平平交易；4.交易時(shí)間與與估價(jià)對(duì)象象的估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)應(yīng)盡量量接近。最最長(zhǎng)時(shí)間不不宜超過(guò)2年。例：某一幢幢磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)的住宅，，建筑層數(shù)數(shù)為9層，，地區(qū)級(jí)別別為5級(jí)。。要求用市市場(chǎng)比較法法評(píng)估其出出售價(jià)格，，請(qǐng)從下表表中所給出出的資料中中選取合適適的比較實(shí)實(shí)例。結(jié)論：可選選取實(shí)例E做為待估房房地產(chǎn)的可可比實(shí)例之之一。㈢建立價(jià)格可可比基礎(chǔ)現(xiàn)搜集甲、、乙、丙三三宗交易實(shí)實(shí)例：甲實(shí)實(shí)例使用面面積140m2，成交總價(jià)價(jià)95萬(wàn)元元，一次付付清，該類類房地產(chǎn)的的得房率（（使用率））為0.78；乙實(shí)實(shí)例建筑面面積180m2，成交總價(jià)價(jià)120萬(wàn)萬(wàn)元，分兩兩次支付，，首付40萬(wàn)元，余余額于一年年后付清，，月利率為為0.6%；丙實(shí)例例建筑面積積為40坪坪，成交總總價(jià)1200萬(wàn)日元元，一次付付清。丙實(shí)實(shí)例交易當(dāng)當(dāng)時(shí)的人民民幣與日元元的市場(chǎng)匯匯價(jià)為1元元=15日日元，估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)人民民幣與日元元的市場(chǎng)匯匯價(jià)為1元元=15.2日元。。試將上述述資料整理理成一次付付清建筑面面積每平方方米人民幣幣價(jià)格。l統(tǒng)一貨幣單單位l統(tǒng)一付款方方式l統(tǒng)一采用單單價(jià)l統(tǒng)一面積內(nèi)內(nèi)涵l統(tǒng)一面積單單位[解]（1）統(tǒng)一一付款方式式。甲總價(jià)=95（萬(wàn)元元人民幣））乙總價(jià)=40+80÷（1+0.6%）12=114.46（（萬(wàn)元人民民幣）丙總價(jià)=1200（（萬(wàn)日元））（2）統(tǒng)一一采用單價(jià)價(jià)。甲單價(jià)=950000÷÷

140=6785.71（元人民民幣／平方方米使用面面積）乙單價(jià)=1144600÷÷180=6358.89（（元人民幣幣／平方米米建筑面積積）丙單價(jià)=1200÷÷40=30（萬(wàn)日日元／坪建建筑面積））（3）統(tǒng)一幣幣種和貨幣單單位。以人民幣元為為基準(zhǔn)，則需需要將丙交易易實(shí)例的日元元換算為人民民幣元。甲單價(jià)=950000

÷140＝6785.71（元元人民幣／平平方米使用面面積）乙單價(jià)=1144600÷180＝6358.89（元元人民幣／平平方米建筑面面積）丙單價(jià)=300000÷15=20000（元人民幣幣／坪建筑面面積）（4）統(tǒng)一面面積內(nèi)涵。甲單價(jià)=6785.71×0.78=5292.85（元元人民幣／平平方米建筑面面積）乙單價(jià)=6358.89（元人民幣幣／平方米建建筑面積）丙單價(jià)=20000（（元人民幣／／坪建筑面積積）（5）統(tǒng)一面面積單位。以平方米為基基準(zhǔn)，1平方方米＝0．303坪，則則：

甲單單價(jià)=5292.85（（元人民幣／／平方米建筑筑面積）乙單價(jià)=6358.89（元人民幣幣／平方米建建筑面積）丙單價(jià)=20000××0．303=6060（元人民幣幣／平方米建建筑面積）以上建立價(jià)格格可比基礎(chǔ)可可以如下計(jì)算算：甲單價(jià)=一一次性付清的的人民幣總價(jià)價(jià)÷總建筑面面積=950000

÷（（140÷0.78）=5292.85（元/m2）乙單價(jià)=一一次性付清的的人民幣總價(jià)價(jià)÷總建筑面面積=[400000+800000÷（1+0.6%））12]÷180=6358.89（元/m2）丙單價(jià)=一一次性付清的的人民幣總價(jià)價(jià)÷總建筑面面積=(12000000÷15)÷（40÷0.303）=6060（（元/m2）課內(nèi)實(shí)訓(xùn)搜集了甲、乙乙兩個(gè)交易實(shí)實(shí)例，甲交易易實(shí)例房地產(chǎn)產(chǎn)的建筑面積積200m2，成交總價(jià)80萬(wàn)元人民民幣，分三期期付款，首期期付16萬(wàn)元元人民幣，第第二期于半年年后付32萬(wàn)萬(wàn)元人民幣，，余款32萬(wàn)萬(wàn)元人民幣于于1年后付清清。乙交易實(shí)實(shí)例房地產(chǎn)的的使用面積2

500平平方英尺，成成交總價(jià)15萬(wàn)美元，于于成交時(shí)一次次付清。如果果選取該兩個(gè)個(gè)交易實(shí)例為為可比實(shí)例，，試在對(duì)其成成交價(jià)格作有有關(guān)修正、調(diào)調(diào)整之前進(jìn)行行“建立價(jià)格格可比基礎(chǔ)””處理。（假假設(shè)當(dāng)時(shí)人民民幣的年利率率為6％，乙乙交易實(shí)例成成交當(dāng)時(shí)的人人民幣與美元元的市場(chǎng)匯率率為1美元等等于7.0元元人民幣，該該類房地產(chǎn)的的使用率為0.75，1平方米＝10.764平方英尺。。）㈣交易日期修正正1.交易日期期修正：將可比實(shí)例在在其成交日期期時(shí)的價(jià)格修修正為估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格格，如此才能能將其作為估估價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)格。對(duì)比較較實(shí)例的交易易日期進(jìn)行修修正，其實(shí)是是要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售價(jià)格格予以調(diào)整，，以反映隨著著時(shí)間變化房房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格行情的漲漲跌情況。2.修正系數(shù)=估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)價(jià)格指數(shù)/交交易日期的價(jià)價(jià)格指數(shù)（一一般用物價(jià)指指數(shù)，最適宜宜采用房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)））修正系數(shù)=1+T%或(100+T)/1003.修正方法法①交易日期調(diào)整整的價(jià)格指數(shù)數(shù)法：價(jià)格指數(shù)為基基比時(shí)的修正正；價(jià)格指數(shù)為環(huán)環(huán)比時(shí)的修正正。②交易日期調(diào)整整的價(jià)格變動(dòng)動(dòng)率法。價(jià)格指數(shù)為基基比時(shí)的修正正1.某宗房地地產(chǎn)2008年5月1日日的價(jià)格為2000元／／㎡，現(xiàn)需要要將其調(diào)整到到2008年年10月1日日。已知該宗宗房地產(chǎn)所在在地區(qū)類似房房地產(chǎn)2008年4月1日至10月月1目的價(jià)格格指數(shù)分別為為79.6，，74.7，，76.7，，85.0，，89.2，，92.5，，98.1（（以2006年1月1日日為l00））。請(qǐng)計(jì)算該該宗房地產(chǎn)2008年10月1目的的價(jià)格?！窘狻吭撟诜糠康禺a(chǎn)2008年10月月1日的價(jià)格格計(jì)算如下：：2000×=2626.51(元／㎡)可比實(shí)例在其其成交日期的的價(jià)格×=可比實(shí)例在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的價(jià)格價(jià)格指數(shù)為環(huán)環(huán)比時(shí)的修正正2.某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年6月月1日日的的價(jià)價(jià)格格為為2000元元／／㎡㎡，，現(xiàn)現(xiàn)需需要要將將其其調(diào)調(diào)整整到到2008年年10月月1日日。。已已知知該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)所所在在地地區(qū)區(qū)類類似似房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年4月月1日日至至10月月1目目的的價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為99.6，，94.7，，96.7，，105.0，，109.2，，112.5，，118.1(均均以以上上個(gè)個(gè)月月為為100)。。請(qǐng)請(qǐng)計(jì)計(jì)算算該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年10月月1日日的的價(jià)價(jià)格格。。[解解]該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年10月月1日日的的價(jià)價(jià)格格計(jì)計(jì)算算如如下下：：2000××××××××=3046.80(元元／／㎡㎡)交易易日日期期調(diào)調(diào)整整的的價(jià)價(jià)格格變變動(dòng)動(dòng)率率法法為評(píng)評(píng)估估某某宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)2007年年9月月1日日的的價(jià)價(jià)格格，，選選取取了了下下列列可可比比實(shí)實(shí)例例：：成成交交價(jià)價(jià)格格3000元元／／㎡㎡，，成成交交日日期期2006年年10月月1日日。。另另調(diào)調(diào)查查獲獲知知2006年年6月月1日日至至2007年年2月月1日日該該類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格平平均均每每月月比比上上月月上上漲漲l.5％％，，2007年年2月月1日日至至2007年年9月月1日日平平均均每每月月比比上上月月上上漲漲2％％。。請(qǐng)請(qǐng)對(duì)對(duì)該該可可比比實(shí)實(shí)例例的的價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行交交易易日日期期調(diào)調(diào)整整。。【解解】】對(duì)對(duì)該該可可比比實(shí)實(shí)例例的的價(jià)價(jià)格格進(jìn)進(jìn)行行交交易易日日期期調(diào)調(diào)整整，，是是將將該該價(jià)價(jià)格格調(diào)調(diào)整整到到2007年年9月月1日日，，即即3000××（（1+1.5％％））4×（（1+2％％））7=3658元元／／㎡㎡課內(nèi)內(nèi)實(shí)實(shí)訓(xùn)訓(xùn)1、、某某地地區(qū)區(qū)某某類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)2008年年4月月1日日至至10月月1日日的的價(jià)價(jià)格格指指數(shù)數(shù)分分別別為為79.6、、74.7、、76.7、、85.0、、89.2、、92.5、、98.1（（以以2007年年1月月1日日為為100））。。其其中中有有一一房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在2008年年6月月1日日的的價(jià)價(jià)格格為為6000元元/m2，對(duì)其作作交易日日期修正正至2008年年10月月1日的的價(jià)格是是？2、某地地區(qū)某類類房地產(chǎn)產(chǎn)2008年4月1日日至10月1日日的價(jià)格格指數(shù)分分別為79.6、74.7、、76.7、85.0、89.2、、92.5、98.1（均以以上個(gè)月月為100）。。其中有有一房地地產(chǎn)在2008年5月月1日的的價(jià)格為為6000元/m2，對(duì)其作交交易日期修修正至2008年10月1日日的價(jià)格是是？3、某宗房房地產(chǎn)2009年2月25日日的價(jià)格為為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。。該類房地地產(chǎn)以美元元為基準(zhǔn)的的價(jià)格月均均遞減0.5%，則則其2009年10月25日日的價(jià)格￥￥是？2009年年10月25日的匯匯率為1$=￥8.29元。。4、某宗房房地產(chǎn)2009年2月25日日的價(jià)格為為1000$/m2，匯率1$=￥8.26元。。該類房地地產(chǎn)以人民民幣為基準(zhǔn)準(zhǔn)的價(jià)格月月均遞減0.5%，，則其2009年10月25日的價(jià)格格￥是？2009年10月月25日的的匯率為1$=￥8.29元元。（二）交交易情況修修正交易行為中中的個(gè)別情情況不易實(shí)實(shí)現(xiàn)完全的的公平競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，，容易造成成價(jià)格偏差差的特殊因因素一般有有以下幾種種：1.有一定定的特殊利利害關(guān)系的的交易主體體之間的房房地產(chǎn)交易易，如親朋朋好友；2.急于出出售或急于于購(gòu)買(mǎi)的交交易；3.有特別別動(dòng)機(jī)或偏偏好的房地地產(chǎn)交易；；4.交易雙雙方信息不不對(duì)稱；5.特特殊殊方方式式的的交交易易：：拍拍賣(mài)賣(mài)、、招招標(biāo)標(biāo)、、哄哄抬抬或或拋拋售售等等。。㈤交易易情情況況修修正正6.交交易易稅稅費(fèi)費(fèi)非非正正常常負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)的的交交易易；；正常常成成交交額額-應(yīng)應(yīng)由由賣(mài)賣(mài)方方負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)的的稅稅費(fèi)費(fèi)=賣(mài)方實(shí)際得得到的房款正常成交額+應(yīng)由買(mǎi)方負(fù)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=買(mǎi)方實(shí)際付付出的房款P134例例3.193.207.相鄰房房地產(chǎn)的合并并交易；8.受債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)系影影響的交易；；9.其他特殊殊的交易情形形，如政府面面向特殊住房房消費(fèi)主體售售出的解困房房、廉價(jià)房等等。交易情況修正正：修正比率=正正常交易情況況/實(shí)例交易易情況修正比率=100/（100+S）或1/(1+S%)8.房地產(chǎn)狀狀況修正⑴區(qū)位修正：主主要包括交通通狀況、繁華華程度、公共共設(shè)施完備程程度、臨街狀狀況、樓層、、朝向等。⑵權(quán)益修修正：：土地地使用用權(quán)年年限、、城市市規(guī)劃劃限制制條件件等。。⑶實(shí)物狀狀況修修正（（類似似個(gè)別別因素素）：：土地—面積大大小、、形狀狀、基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施完完備程程度、、土地地平整整程度度、地地勢(shì)、、地質(zhì)質(zhì)水文文狀況況。建筑物物---新新舊程程度、、建筑筑規(guī)模模、建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)、、設(shè)備備、裝裝修、、平面面布置置、工工程質(zhì)質(zhì)量等等。⑷修正方方法1））直直接接比比較較修修正正----以以估估價(jià)價(jià)對(duì)對(duì)象象的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況為為基基準(zhǔn)準(zhǔn)（（為為100）），，將將可可比比實(shí)實(shí)例例的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)狀狀況況與與它它逐逐項(xiàng)項(xiàng)比比較較打打分分，，然然后后將將所所得得的的分分?jǐn)?shù)數(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為修修正正價(jià)價(jià)格格的的比比率率。。修正比率率=100/（（100+R）或1/(1+R%)2）間接接比較修修正----先將可可比實(shí)例例狀況修修正為一一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的房地地產(chǎn)狀況況，以此此標(biāo)準(zhǔn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況為為基準(zhǔn)，，估價(jià)對(duì)對(duì)象的房房地產(chǎn)狀狀況與之之比較得得到修正正價(jià)格的的比率。。修正比率率=100××（（100+R2）（100+R1）100例1.在在采用用直接比比較法進(jìn)進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況況修正中中，判定定某可比比實(shí)例的的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況修修正系數(shù)數(shù)為0.98，，其依據(jù)據(jù)是（））A.可比實(shí)例例的房地產(chǎn)狀狀況優(yōu)于估價(jià)價(jià)對(duì)象的房地地產(chǎn)狀況，對(duì)對(duì)價(jià)格的影響響幅度為2%B.可比實(shí)例例的房地產(chǎn)狀狀況劣于估價(jià)價(jià)對(duì)象的房地地產(chǎn)狀況，對(duì)對(duì)價(jià)格的影響響幅度為2%C.可比實(shí)例例的房地產(chǎn)狀狀況劣于估價(jià)價(jià)對(duì)象的房地地產(chǎn)狀況，對(duì)對(duì)價(jià)格的影響響幅度為2.04%D.可比實(shí)實(shí)例的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況優(yōu)于估估價(jià)對(duì)象的房房地產(chǎn)狀況，，對(duì)價(jià)格的影影響幅度為2.04%例2.比較較法中，采用用間接比較對(duì)對(duì)可比實(shí)例價(jià)價(jià)格進(jìn)行房地地產(chǎn)狀況修正正，其中可比比實(shí)例的房地地產(chǎn)狀況優(yōu)于于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)價(jià)對(duì)象的房地地產(chǎn)狀況劣于于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)產(chǎn)狀況得97分，則房地地產(chǎn)狀況修正正系數(shù)為？9.求取比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格⑴待估房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格=可比實(shí)實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格×交易時(shí)時(shí)間修正系數(shù)數(shù)×交易情況況修正系數(shù)××房地產(chǎn)狀況況修正系數(shù)待估房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格=P×（（100+T）/100×100/（100+S）×100/（100+R）比較實(shí)例比交交易對(duì)象的情情況好的，需需要將比較實(shí)實(shí)例的價(jià)格下下調(diào)時(shí)，取正正號(hào)；反之，，需要將比較較實(shí)例價(jià)格向向上調(diào)整，則則取負(fù)號(hào)。⑵最終比準(zhǔn)價(jià)格格的方法每個(gè)可比實(shí)例例的成交價(jià)格格經(jīng)過(guò)上述各各項(xiàng)修正之后后，都會(huì)相應(yīng)應(yīng)地得出一個(gè)個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，，但這些比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格可能是是不一致的，，最后需要將將它們綜合成成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格，以此作作為比較法的的估算結(jié)果。。綜合的方法有有下列4種：：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)；④其他方法。三、市場(chǎng)法運(yùn)運(yùn)用例1實(shí)例課外作業(yè)P136練練習(xí)5本項(xiàng)目講授1.在建工程的相相關(guān)知識(shí)2.運(yùn)用成本法對(duì)對(duì)在建工程評(píng)評(píng)估3.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法對(duì)在建工工程進(jìn)行評(píng)估估任務(wù)2在建工程價(jià)格格制定任務(wù)2在建工程價(jià)格格制定教學(xué)目標(biāo)本任務(wù)主要介介紹成本估價(jià)價(jià)法的基本原原理和操作要要點(diǎn)。通過(guò)學(xué)學(xué)習(xí)，應(yīng)掌握握成本法的基基本原理、適適用范圍、操操作步驟和基基本公式，理理解成本、重重置成本、直直接成本、間間接成本、減減價(jià)修正等基基本概念，并并掌握建筑物物的重新建造造成本和減價(jià)價(jià)修正額的評(píng)評(píng)估方法(積積算法)。引例：某在建建工程開(kāi)工于于2008年年3月1日，，規(guī)劃總建筑筑面積1萬(wàn)㎡㎡，用途為寫(xiě)寫(xiě)字樓。土地地面積2萬(wàn)㎡㎡，取得于2007年3月1日。該該項(xiàng)目的正常常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)費(fèi)用（包括前前期工程費(fèi)、、建筑安裝工工程費(fèi)、管理理費(fèi)等）為每每平方米建筑筑面積2300元。至2009年3月1日實(shí)際際完成了主體體結(jié)構(gòu)，已投投入70%的的建設(shè)費(fèi)用，，估計(jì)至建成成尚需1年的的時(shí)間，還需需投入40%的費(fèi)用。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，，土地的重新新取得成本為為1000元元/㎡，土地地還原率為7%，土地使使用權(quán)年限為為50年。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建建工程買(mǎi)方需需要繳納的稅稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)的3%，貸貸款利率為5.58%，，建筑工程的的銷售均價(jià)6500元/㎡。建筑工工程的銷售費(fèi)費(fèi)用為售價(jià)的的3%，銷售售稅費(fèi)為售價(jià)價(jià)的5.5%，銷售利潤(rùn)潤(rùn)率為0。試試估算該在建建工程2009年3月1日的正常購(gòu)購(gòu)買(mǎi)總價(jià)。一、在建工程程相關(guān)知識(shí)1.定義廣義上的房屋屋在建工程，，是指房屋自自主體工程動(dòng)動(dòng)工建設(shè)開(kāi)始始至建成后房房地產(chǎn)主管機(jī)機(jī)關(guān)頒發(fā)所有有權(quán)證書(shū)止所所處的狀態(tài)。。狹義上的房屋屋在建工程，，是指房屋工工程自主體工工程基本建設(shè)設(shè)開(kāi)始至房屋屋達(dá)到竣工驗(yàn)驗(yàn)收條件前所所處的狀態(tài)。。在建工程：建建筑工程尚未未完工或雖然然已經(jīng)完工，，但尚未交付付使用的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目房地產(chǎn)產(chǎn)。具體指正在建建設(shè)中的固定定資產(chǎn)或改造造工程，生產(chǎn)產(chǎn)性和非生產(chǎn)產(chǎn)性綜合工程程與單項(xiàng)工程程的建設(shè)，包包括固定資產(chǎn)產(chǎn)的新建、維維修、安裝、、改建、擴(kuò)建建及大修理工工程等。由于于其尚未完工工，所以不能能交付使用、、不能產(chǎn)生收收益，有的甚甚至還不能達(dá)達(dá)到預(yù)售的條條件。2.在建工工程分類⑴停工項(xiàng)目⑵竣工項(xiàng)目目⑶施工項(xiàng)目目3.方法選選擇（1）屬于于停建的在在建工程，，要查明停停建的原因因，確因工工程的產(chǎn)、、供、銷及及工程技術(shù)術(shù)等原因而而停建的，，要考慮在在建工程的的功能性及及經(jīng)濟(jì)貶值值，進(jìn)行風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)調(diào)整。（2）整個(gè)個(gè)建設(shè)工程程已經(jīng)完成成或接近完完成，只是是尚未交付付使用的在在建工程，，可采用工工程形象進(jìn)進(jìn)度法進(jìn)行行評(píng)估，按按在建工程程建成后的的房地產(chǎn)的的市場(chǎng)價(jià)值值結(jié)合工程程形象進(jìn)度度作適當(dāng)扣扣減作為其其評(píng)估值。。（3）對(duì)于于實(shí)際完成成工程量較較少的在建建工程，可可采用成本本法或假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)進(jìn)行評(píng)估。。4.在建工工程的特點(diǎn)點(diǎn)⑴所有權(quán)的相相對(duì)確定性性⑵合法性⑶可變價(jià)性⑷法定抵押權(quán)權(quán)優(yōu)先于約約定抵押權(quán)權(quán)5.在建工工程評(píng)估有有關(guān)規(guī)定（1）房地地產(chǎn)抵押價(jià)價(jià)值為抵押押房地產(chǎn)在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值，等于于假定未設(shè)設(shè)立法定優(yōu)優(yōu)先受償權(quán)權(quán)利下的市市場(chǎng)價(jià)值減減去房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師知知悉的法定定優(yōu)先受償償款。（2）房地地產(chǎn)估價(jià)師師知悉估價(jià)價(jià)對(duì)象已設(shè)設(shè)定抵押權(quán)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)報(bào)告中披露露已抵押及及其擔(dān)保的的債權(quán)情況況。⑶土地權(quán)屬：出讓、租租賃、劃拔拔、集體所所有；⑷項(xiàng)目權(quán)屬屬：獨(dú)建、聯(lián)建建、參建；；⑸工程進(jìn)度度⑹銷售狀況況⑺建筑面積積二、成本法法的相關(guān)概概念1.成本的的含義：是是指價(jià)格，，即估價(jià)對(duì)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的重置置價(jià)。成本--價(jià)格完全性現(xiàn)時(shí)性客觀性（1）完全性：：是指對(duì)于于房地產(chǎn)的的購(gòu)買(mǎi)者而而言須支付付的全部金金額，而不不是指對(duì)于于開(kāi)發(fā)商而而言的開(kāi)發(fā)發(fā)成本。因因此它不僅僅包括開(kāi)發(fā)發(fā)商的成本本，還包括括開(kāi)發(fā)商的的正常利潤(rùn)潤(rùn)和應(yīng)納稅稅金。（2）現(xiàn)現(xiàn)時(shí)時(shí)性性：：是是指指待待估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在估估價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的的重重新新建建造造成成本本，，而而不是是其當(dāng)當(dāng)初初建建造造時(shí)時(shí)所所發(fā)發(fā)生生的的成成本本（2、成成本本法法（costapproach），，又3.兩兩個(gè)個(gè)成成本本重建成本本--------（reproductioncost）：是指指根據(jù)目目前的人人工與材材料價(jià)格格，重建建一幢在在材料、、工藝、、式樣、、風(fēng)格上上與委估估建筑物物完全相同同的建筑物物所需要要的成本本。又稱稱“復(fù)制制成本””。適用用于具有有保護(hù)價(jià)價(jià)值的建建筑物，，如文物物性建筑筑物、紀(jì)紀(jì)念性建建筑物待待。重置成本本-------（replacementcost）：是指指根據(jù)日日前的人人工與材材料價(jià)格格，利用用日前的的材料標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與設(shè)設(shè)計(jì)，建建造有與與待估建建筑相同同效用的的建筑物物所需花花費(fèi)的成成本。廣廣泛應(yīng)用用于普通通建筑物物，估價(jià)價(jià)人員在在實(shí)際工工作中更更多地使使用。三、理論依依據(jù)需求方（（買(mǎi)方））：替代原理理供給方（（賣(mài)方））：生產(chǎn)產(chǎn)費(fèi)用（（開(kāi)發(fā)成成本）價(jià)價(jià)值論四、成本本法的適適用范圍圍1.適適用于無(wú)無(wú)收益又又很少發(fā)發(fā)生交易易（沒(méi)有有市場(chǎng)））的房地地產(chǎn)的估估價(jià)，如如學(xué)校、、圖書(shū)館館、體育育館、醫(yī)醫(yī)院、政政府辦公公樓、軍軍隊(duì)營(yíng)房房、公園園等公用、公公益房地產(chǎn)；；2.對(duì)對(duì)于一些些特殊用用途的并并獨(dú)特設(shè)設(shè)計(jì)的房房地產(chǎn)，，如化工工廠、鋼鋼鐵廠、、發(fā)電廠廠、油田田、碼頭頭、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等；3、適用用于房地地產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)（包括括投保與與理賠））及其他他損害賠賠償；4、對(duì)于于新開(kāi)發(fā)發(fā)的土地地，如新新城區(qū)、、各類開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，，往往由由于已完完成開(kāi)發(fā)發(fā)的土地地尚未形形成活躍躍的土地地市場(chǎng)，，也常常常采用成成本法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。五、成本法法運(yùn)用的基基本步驟1、將待估估房地產(chǎn)的的土地視為為空地，評(píng)評(píng)估其價(jià)格格；2、估算建建筑的重新新建造成本本；3、估算建建筑的減價(jià)價(jià)修正額（（折舊）；；4、建筑的的重新建造造成本減去去其減價(jià)修修正額，得得到建筑在在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)的價(jià)格；；5、待估房房地產(chǎn)的土土地價(jià)格與與建筑的價(jià)價(jià)格相加，，得到待估估房地產(chǎn)的的價(jià)格。任務(wù)1運(yùn)運(yùn)用成本本法評(píng)估在在建工程六.測(cè)算公式在建工程價(jià)價(jià)格=土地取得成成本+前期期費(fèi)用+土土地開(kāi)發(fā)成本+在建建工程建造造成本+管管理費(fèi)用+投資利息息+銷售稅稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)+稅費(fèi)【案例1】】某在建工工程開(kāi)工于于2008年3月1日，規(guī)劃劃總建筑面面積1萬(wàn)㎡㎡，用途為為寫(xiě)字樓。。土地面積積2萬(wàn)㎡，，取得于2007年年3月1日日。該項(xiàng)目目的正常建建設(shè)期為2年，建設(shè)設(shè)費(fèi)用（包包括前期工工程費(fèi)、建建筑安裝工工程費(fèi)、管管理費(fèi)等））為每平方方米建筑面面積2300元。至至2009年3月1日實(shí)際完完成了主體體結(jié)構(gòu)，已已投入70%的建設(shè)設(shè)費(fèi)用，估估計(jì)至建成成尚需1年年的時(shí)間，，還需投入入40%的的費(fèi)用。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)，土地的的重新取得得成本為1000元元/㎡，土土地還原率率為7%，，土地使用用權(quán)年限為為50年。。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在在建工程買(mǎi)買(mǎi)方需要繳繳納的稅費(fèi)費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)的3%，，貸款利率率為5.58%，建建筑工程的的銷售均價(jià)價(jià)6500元/㎡。。建筑工程程的銷售費(fèi)費(fèi)用為售價(jià)價(jià)的3%，，銷售稅費(fèi)費(fèi)為售價(jià)的的5.5%，銷售利利潤(rùn)率為0。試估算算該在建工工程2009年3月月1日的正正常購(gòu)買(mǎi)總總價(jià)。ΘP178七、價(jià)格測(cè)算算運(yùn)用【案例2】某某房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)機(jī)構(gòu)承接了了一住宅爛尾尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格格的評(píng)估業(yè)務(wù)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委委托方提供的的資料，該爛爛尾樓項(xiàng)目的的土地是2001年6月月通過(guò)出讓取取得，2002年6月開(kāi)開(kāi)始建設(shè)。委委托方提供的的實(shí)際成本價(jià)價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取取得成本、開(kāi)開(kāi)發(fā)成本、管管理費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用.銷銷售稅金和期期望利潤(rùn)，并并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的投資利利息。估價(jià)人人員經(jīng)調(diào)查核核實(shí)，認(rèn)為委委托方所列支支的各項(xiàng)實(shí)際際成本費(fèi)用符符合支出當(dāng)時(shí)時(shí)的正常市場(chǎng)場(chǎng)情況，為此此，在采用成成本法估價(jià)時(shí)時(shí)確定該房地地產(chǎn)的重置價(jià)價(jià)格為1800元/㎡。。

請(qǐng)問(wèn)：（（1））估價(jià)人員這這樣確定該房房地產(chǎn)的重置置價(jià)格有哪些些錯(cuò)誤?（（2）在在此基礎(chǔ)上還還應(yīng)考慮哪些些因素才能得得出積算價(jià)格格?（1）錯(cuò)誤有有：①應(yīng)采用符合合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市市場(chǎng)情況的各各項(xiàng)成本費(fèi)用用。

②應(yīng)應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)對(duì)象的規(guī)模，，確定客觀合合理的開(kāi)發(fā)周周期，以此計(jì)計(jì)算投資利息息。

③利利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上上的客觀正常常利潤(rùn)水平。。（2）還應(yīng)將將重置價(jià)格減減去折舊：①可能存在的的施工質(zhì)量缺缺陷、有形損損耗等各種原原因產(chǎn)生的物物質(zhì)折舊。②②可能存存在的爛尾樓樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)（（落后）等各各種原因產(chǎn)生生的功能折舊舊。

③可可能存在的由由于市場(chǎng)供求求狀況、規(guī)劃劃、政策等方方面的外部因因素變化產(chǎn)生生的經(jīng)濟(jì)折舊舊?！景咐?】某某在建工程程開(kāi)工于2004年9月月1日，規(guī)劃劃總建筑面積積1萬(wàn)㎡，用用途為寫(xiě)字樓樓。土地面積積2萬(wàn)㎡，于于2004年年3月1日取取得。該項(xiàng)目目的正常建設(shè)設(shè)期為2年，，建設(shè)費(fèi)用（（包括前期工工程費(fèi)、建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)、管理費(fèi)等等）為每平方方米建筑面積積2300元元。至2005年9月1日完成了主主體結(jié)構(gòu)，已已投入70%的建設(shè)費(fèi)用用，后因甲方方原因停工，，至2009年3月1日日時(shí)，該在建建工程考慮各各方面因素按按八成新折舊舊。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，，土地的重新新取得成本為為10000元/㎡，土土地還原率為為7%，土地地使用權(quán)年限限為50年。。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建建工程買(mǎi)方需需要繳納的稅稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)的3%，貸貸款利率為5.58%，，建筑工程的的銷售費(fèi)用為為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)費(fèi)為售價(jià)的5.5%，銷銷售利潤(rùn)率為為0。試估估算該在建工工程2009年3月1日日的正常購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)總價(jià)。八、實(shí)例分析析實(shí)例九、運(yùn)用假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估估在建工程1、假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法公式在建工程價(jià)格格＝續(xù)建完成后的的房地產(chǎn)價(jià)值值－續(xù)建成本本－續(xù)建管理理費(fèi)用－續(xù)建建投資利息-續(xù)建開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)－銷售費(fèi)費(fèi)用-銷售稅稅費(fèi)－買(mǎi)方購(gòu)購(gòu)買(mǎi)在建工程程的稅費(fèi)1.某在建建工程開(kāi)工于于2008年年3月1日，，規(guī)劃總建筑筑面積3.5萬(wàn)㎡，用途途為寫(xiě)字樓。。土地面積1萬(wàn)㎡，于2007年3月1日取得得。該項(xiàng)目的的正常建設(shè)期期為2年，建建設(shè)費(fèi)用（包包括前期工程程費(fèi)、建筑安安裝工程費(fèi)、、管理費(fèi)等））為每平方米米建筑面積2300元。。至2009年3月1日日實(shí)際完成了了主體結(jié)構(gòu)，，已投入70%的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用，估計(jì)至至建成尚需1年的時(shí)間，，還需投入40%的費(fèi)用用。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，，土地的重新新取得成本為為10000元/㎡，土土地還原率為為7%，土地地使用權(quán)年限限為50年。。當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)在建建工程買(mǎi)方需需要繳納的稅稅費(fèi)為購(gòu)買(mǎi)價(jià)價(jià)的3%，貸貸款利率為5.58%，，建筑工程的的銷售費(fèi)用為為售價(jià)的3%，銷售稅費(fèi)費(fèi)為售價(jià)的5.5%，銷銷售利潤(rùn)率為為15%。。試估算該在在建工程2009年3月月1日的正常常購(gòu)買(mǎi)總價(jià)。。根據(jù)市場(chǎng)比較較法求得該在在建工程續(xù)建建完成后在2009年3月的預(yù)期市市場(chǎng)售價(jià)為6800元/m2。課內(nèi)實(shí)訓(xùn)P193第第4題ThankYou!9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹(shù)，，燈下下白頭頭人。。。03:05:5803:05:5803:051/5/20233:05:58AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。1月-2303:05:5803:05Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。03:05:5803:05:5803:05Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。1月-231月-2303:05:5803:05:58January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國(guó)國(guó)見(jiàn)青青山。。。05一一月月20233:05:58上上午03:05:581月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月233:05上上午午1月-2303:05January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:05:5803:05:58