商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)解析總結(jié)計劃

商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)剖析－十三參數(shù)使用要點（一）SWOT剖析方法簡介在房地產(chǎn)剖析報告中常常有到SWOT剖析，在十三參數(shù)法使用從前，先對目前常用的SWOT剖析法作簡單介紹。1.SWOT剖析是企業(yè)戰(zhàn)略研究中一種常用的剖析工具，被廣泛運(yùn)用在企業(yè)戰(zhàn)略管理、市場研究及競爭對手剖析等領(lǐng)域中。2.SWOT剖析的原理。SWOT剖析有其形成的基礎(chǔ)。依照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的圓滿看法，戰(zhàn)略應(yīng)是一個企業(yè)“可以做的”（即組織的強(qiáng)處和弱項）和“可能做的”（即環(huán)境的機(jī)遇和威脅）之間的有機(jī)組合。3.SWOT剖析的過程。好的SWOT剖析的前提是正確鑒別出所要做的項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇與威脅因素。而討論某種因素的利害與否，可否預(yù)示著機(jī)遇或威脅，取決于企業(yè)的生計環(huán)境。SWOT的實例應(yīng)用某某大廈策劃報告中SWOT剖析案例優(yōu)勢：◆項目所在旭日區(qū)是北京目前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)◆地區(qū)內(nèi)涉外商務(wù)氛圍濃郁，具備優(yōu)秀的商業(yè)遠(yuǎn)景◆項目所在的地址具備深邃的商業(yè)文化底蘊(yùn)以及國際有名度◆政府地區(qū)改造方案，有利于提升地區(qū)整體形象及項目物業(yè)質(zhì)量◆項目緊鄰79家涉外使館，可以成為固定的高開支客群◆項目已為現(xiàn)房狀態(tài)，可以提前入市，搶占市場先機(jī)◆緊鄰項目北側(cè)的范思哲酒店及外資銀行總部，將給本項目帶來大量的隱藏高端開支人群◆項目主體建筑外立面具備相當(dāng)?shù)膫€性化色彩，可以同規(guī)劃業(yè)態(tài)相輔相成◆具備較為充分的停車位數(shù)量劣勢：◆項目地址不在骨干道，交通不便，不利于車輛的出入◆由于目前地區(qū)處于整體改造階段，本案率先入市，將面對周邊環(huán)境紛雜的場面（施工攪亂大，不利于聚客）◆項目單層面積偏小，總規(guī)模偏小，缺少規(guī)模效應(yīng)◆項目各平層死角多，設(shè)計上存在難度，使用率低◆項目地區(qū)整體酒吧文化衰落，造成原開支集體的流失◆興旺的客流量可是表現(xiàn)在夜生活上，缺少白天的客流號召力◆項目幾次易主，幾次更名但都推行失敗，造成必然負(fù)面影響◆要求的銷售和回款周期短，易造成推行難度，不易完成預(yù)期奏效機(jī)遇：◆項目地區(qū)整體改造較好◆由于周邊使館地區(qū)，有可能會有大量的涉外客源進(jìn)入◆緊鄰范思哲酒店，可以帶來大量的高開支人群◆項目誠然先期定位不夠正確，但經(jīng)過必然的推行已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)氖袌鲇忻龋瑢⒊蔀楸景负笃谕菩械挠欣蛩亍繇椖克诘貐^(qū)是北京時興文化的前沿，具備豐厚的文化底蘊(yùn)，項目可借助這一氛圍威脅：◆政府信貸政策的縮短以及利率的上調(diào)，控制商業(yè)項目銷售◆周邊成功市場對投資者和品牌商戶采用的聚攏效應(yīng)和手段會致使本案商戶流失2003~2004年北京市整體商業(yè)銷售情況火爆趨于平凡，投資人缺少足夠的信心◆產(chǎn)權(quán)式商鋪受政策和媒體雙重打壓，致使投資人對此思疑頗多◆產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例很多，市場負(fù)面影響較大◆未來的競爭格局不清楚，隱藏競爭對手威脅較大（二）十三參數(shù)使用方法要點機(jī)遇性、進(jìn)度性、地段性、規(guī)模性、硬件性、布局性、競爭與兼容性、人氣性、牢固性、資源性、商圈剖析、人口剖析、人性。這13項參數(shù)的要點歸納以下：◆人性是所有的基礎(chǔ)，也是最可變的，任何好的項目若是人不好，怎么努力也是難以達(dá)到預(yù)期的奏效的，所以“人和”是最重要的。◆機(jī)遇性與進(jìn)度性是限制參數(shù)，它決定是否是切入點的機(jī)遇，它是項目的最前提的條件，它決定了項目的“節(jié)氣”?！舻囟涡?、商圈商業(yè)剖析、商圈人口剖析、人氣都是“地利”，是項目的地緣屬性，是固定的，也是靜態(tài)可剖析的?！粢?guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運(yùn)作團(tuán)隊和執(zhí)行操作能力對技術(shù)面的把控，它有改變“地利”的作用?！衾喂绦耘c資源性是對后期運(yùn)營和管理進(jìn)行察看的屬性?！舾偁幣c兼容性是對“地利”各參數(shù)作利害剖析的綜合評判。◆地段性與規(guī)模性比較，規(guī)模性大于地段性?！粢?guī)模達(dá)到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進(jìn)度性打破。◆地段性與資源性比較，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因子的情況下大于地段性；而在正常情況下，地段性則大于資源性?！羧魏螌傩灾校邕`反進(jìn)度性，其他屬性的作用將減少?！舻囟涡浴⒁?guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強(qiáng)，其次在同質(zhì)下的布局性，今后是地段性，布局性有時與地段性相同重要?！艟陀布耘c地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈剖析與人口剖析計算出支撐）所決定的，對硬件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈剖析和人口剖析是十三參數(shù)剖析的核心。◆資源性強(qiáng)的行業(yè)，其市場兼容性就差。參數(shù)剖析是一項充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實質(zhì)情況中，應(yīng)依照市場需要靈便運(yùn)用，不斷專注領(lǐng)悟、交融貫串。在市場領(lǐng)域，很多情況下，運(yùn)用參數(shù)剖析方法比運(yùn)用SWOT剖析法優(yōu)越。詳盡在實質(zhì)剖析中，既不可以僵直使用SWOT剖析方法，也不可以機(jī)械使用十三參數(shù)剖析方法，兩者要有機(jī)地結(jié)合使用，這也是技術(shù)剖析人員應(yīng)該全面詳盡地考慮的。（三）十三參數(shù)法剖析案例（因各項目的特別性，十三參數(shù)剖析的重視點也不一樣樣，此案例僅為節(jié)選部分。）◆機(jī)遇性：目前由于全球能源緊張，國內(nèi)煤炭大幅度漲價，而某市正是我國煤炭資源最為豐富的城市之一，生產(chǎn)的無煙煤質(zhì)量高，質(zhì)量好，煤炭漲價的利好，將有效帶動整個城市經(jīng)濟(jì)的提升?，F(xiàn)在正是某市城市化進(jìn)度飛速提升的階段，人民收入將大幅度增添，也創(chuàng)立出了一批比較豐饒的階層。現(xiàn)階段某市缺少資本的釋放渠道，濱河世紀(jì)城的熱銷就充分說了然這一點，這也給本項目可以以較高的價格、較大的體量實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售供應(yīng)了社會支持背景。◆行業(yè)進(jìn)度性：某市核心商圈中的主流業(yè)態(tài)是衣飾行業(yè)，但目前整體衣飾市場正處于初級發(fā)展階段，也許規(guī)模小，硬件差、品位低、無管理，也許是一種由原來的商場轉(zhuǎn)型過來的市場。缺少真切切合衣飾行業(yè)發(fā)展，具備必然的規(guī)模、有圓滿的硬件設(shè)施，有切合商戶需求的管理措施，同時經(jīng)營的產(chǎn)品以中檔產(chǎn)品為主。所以，某市實質(zhì)需要一個切合現(xiàn)階段發(fā)展需要的載體。◆地段性：分為地緣屬性和商業(yè)屬性：從地段的地緣屬性來看：本項目所處地段，是由城市的歷史淵源自覺形成的核心商圈的龍頭地址。項目周邊有14條公交線路，是市里乘車或交換的必經(jīng)之路。項目臨桃河橋，是城市骨干道泉中路和桃河路的交匯地址，建成后，依賴特其他地理地址，可以成為城市的標(biāo)志性建筑。其他，隨著某市最大的商業(yè)項目濱河世紀(jì)城的開發(fā)，本項目將處于未來商圈和現(xiàn)有商圈的交匯地址，成為中心中的重心。而本案周圍對街，1萬多平方米的占地面積，決定了項目其可以具備必然的顯現(xiàn)功能。從地段的商業(yè)屬性來看：本項目所處地址具備三重屬性，其一是小百貨，其二是機(jī)電五金類，其三是衣飾類。由于項目周邊現(xiàn)存小百貨多以低端業(yè)態(tài)為主，與項目自己定位不符，所以不作為要點考慮業(yè)態(tài)，只選擇其中品位較高的音像、文化等作為引進(jìn)業(yè)態(tài)。而機(jī)電五金類業(yè)態(tài)相對于整體城市需求而言已經(jīng)飽和，加之周邊現(xiàn)有的五金機(jī)電商業(yè)整體租金較低，其他該種業(yè)態(tài)對地址要求比較獨(dú)到，其他業(yè)態(tài)的兼容性也比較差，所以，在本案中不作為主要業(yè)態(tài)引進(jìn)，只考慮在臨泉中路外側(cè)門臉中部署一部分。而衣飾是現(xiàn)在商圈中最核心的業(yè)態(tài)，租金水平也比較高，可以支撐項目的整體定位和租金售價水平，所以，衣飾是本項目主要的商業(yè)屬性。◆規(guī)模性：某市市場類商業(yè)誠然整體供應(yīng)面積較大，但單位市場規(guī)模偏小，現(xiàn)有市場中，還沒有單位使用面積過萬平米的。同時每個市場內(nèi)都是高中低檔商品混雜，既不利于經(jīng)營，也不利于管理。所以，本案在建設(shè)中，不但需從單體使用面積中大于現(xiàn)在所有的市場，而且規(guī)劃中就防備高中低檔混雜的現(xiàn)象，在差異化中追求規(guī)?；６莘e率低的商業(yè)形式，如大棚式商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè)，從整體量上比較偏少，無法形成規(guī)模化，故不適合本項目?！舨季中裕含F(xiàn)有市場整體布局特別紛雜，服務(wù)業(yè)態(tài)和購物業(yè)態(tài)混雜，沒有進(jìn)行功能分區(qū)和經(jīng)營管理。銷售的產(chǎn)品中，也是高中低檔混雜。在市場布局中，開放性攤位和封閉性攤位混雜，同時缺少必要的形象顯現(xiàn)規(guī)劃，如在興旺農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)，農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品和衣飾類產(chǎn)品放置在一起，不三不四。市場的發(fā)展趨勢是需要一個擁有圓滿的功能分區(qū)，業(yè)態(tài)分區(qū)，顯現(xiàn)分區(qū)規(guī)劃的市場?！羧藲猓罕景钢苓吅诵纳倘Γ彤?dāng)先人氣而言，無法同核心商圈抗衡，因核心商圈屬自覺形成，人氣由來已久。其他本案現(xiàn)有的大量人流是來自于地塊現(xiàn)狀的長途車站，當(dāng)項目興建涉及的長途車站喬遷后，人流就會出現(xiàn)大幅度的減少。所以，在對本項目做交通規(guī)劃時，要特別注意這一點。可經(jīng)過做人流的駐留設(shè)計來解決這一問題?！粲布裕含F(xiàn)有市場中，電梯平時只有上行而無下行，給開支者購物帶來了必然的不便。其他從市場的整體硬件設(shè)施看，沒有消防通道存在消防隱患，衛(wèi)生間設(shè)置極不合理，在商鋪規(guī)劃時，也沒有考慮人流過多時的行路問題，應(yīng)預(yù)留通道狹窄等。這些因素都在必然程度上限制了商業(yè)的發(fā)展。其他，現(xiàn)有市場中缺少足夠的開發(fā)、經(jīng)營理念，不切合商業(yè)的要求。同時根本也沒有任何配套服務(wù)，無論是物業(yè)服務(wù)還是經(jīng)營管理，都特別缺少。所以，現(xiàn)在急需在硬件配置和軟件服務(wù)上都可以有效填充現(xiàn)有市場的不足?！衾喂绦裕喉椖康睦喂绦杂蓛煞矫姹憩F(xiàn)，一是建筑物自己的牢固性。本項目作為新興建筑，一旦興建完成，在短時間內(nèi)不會涉及拆遷問題，所以可以形成牢固的商業(yè)天氣。二是市場中管理層的牢固性。本項目的開發(fā)商是某省最大的開發(fā)企業(yè)，有多年的開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗，所以可以保證項目的連續(xù)牢固發(fā)展?！糍Y源性：主要指招商中間的商戶資源，在這方面，本項目不具備優(yōu)勢，但一方面可以經(jīng)過積極引進(jìn)外來商戶資源解決，如北京商戶和石家莊、太原商戶；另一方面可以調(diào)動當(dāng)?shù)匦袠I(yè)組織力量，經(jīng)過行業(yè)組織發(fā)動商戶進(jìn)駐?！舾偁幣c兼容性：兼容性主要指的是業(yè)態(tài)的兼容性，經(jīng)過前面對項目地段商業(yè)屬性的剖析，本項目已經(jīng)確立了以衣飾為主要業(yè)態(tài)的思想，同時吸納了一部分小百貨中的高端業(yè)態(tài)，摒棄了同衣飾、小百貨等無法兼容的五金機(jī)電類業(yè)態(tài)。其他，本項目中誠然規(guī)劃有餐飲等服務(wù)業(yè)態(tài)，但經(jīng)過設(shè)置獨(dú)立的建筑形式和設(shè)施與市場類商業(yè)有效地區(qū)隔。從競爭性講，本項目目前的主要競爭來自于興旺商圈和桃河北岸的濱河世紀(jì)城商業(yè)。在與興旺商圈中市場類商業(yè)競爭時，整體規(guī)劃方面要充發(fā)散揮本項目在建筑設(shè)計以及硬件設(shè)施和配套服務(wù)方面的優(yōu)勢，在產(chǎn)品中則應(yīng)該突出其產(chǎn)品的特色。在與濱河世紀(jì)城的投資者進(jìn)行競爭時，則要經(jīng)過項目的自己優(yōu)勢和必然的促銷手段進(jìn)行競爭。◆人口：由于項目周邊城市的主要干道泉中路和桃河路，同時項目地內(nèi)有市內(nèi)最大的公交車站?？奎c，所以每天經(jīng)過這一地址的車流量大體要高出600輛次/小時，巔峰期每小時人流量可以達(dá)到1200人次。其他，在上下班時，也有大量的人群經(jīng)由此地乘車或換乘?！羯倘Γ含F(xiàn)有商圈中，有效商戶數(shù)量為2105個，有效商業(yè)面積為61000m2，說明其存在足夠的商業(yè)支撐。其他，經(jīng)過抵消費(fèi)者的實地訪談得知，開支者對于本項目所處商圈地址特別認(rèn)同，有高出2/3的開支者月均開支次數(shù)高出3次，單次開支額度在百元以上，有足夠的商業(yè)開支力?！羧诵裕涸诔跗谝?guī)劃時，就引進(jìn)先進(jìn)的建設(shè)規(guī)劃理念，同時配合優(yōu)秀的管理團(tuán)隊和管理手段為商戶經(jīng)營供應(yīng)了便利條件。同時本項目投資方還擁有足夠的管理知識和管理團(tuán)隊經(jīng)驗，可以為本案商戶經(jīng)營供應(yīng)有力的支持和幫助。2010年讀書節(jié)活動方案一、活動目的：書是人類的朋友，書是人類進(jìn)步的階梯！為了拓寬學(xué)生的知識面，經(jīng)過張開“和書交朋友，旅行知識大海洋”系列讀書活動，激發(fā)學(xué)生讀書的興趣，讓每一個學(xué)生都想讀書、愛讀書、會讀書，從小養(yǎng)成熱愛書籍，博覽群書的好習(xí)慣，并在讀書實踐活動中陶冶情操，獲取真知，成立理想！二、活動目標(biāo)：、經(jīng)過活動，成立起以學(xué)校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。、經(jīng)過活動，在校園內(nèi)形成熱愛讀書的優(yōu)秀風(fēng)氣。、經(jīng)過活動，使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好習(xí)慣。4、經(jīng)過活動，促進(jìn)學(xué)生知識更新、思想活躍、綜合實踐能力的提升。三、活動推行的計劃、做好讀書登記簿1）每個學(xué)生結(jié)合個人實質(zhì)，準(zhǔn)備一本讀書登記簿，詳盡格式可讓學(xué)生依照自己喜好來設(shè)計、裝飾，使其生動爽朗、各具特色，其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心喜悅會等