商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)解析總結(jié)計劃_第1頁
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商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)剖析-十三參數(shù)使用要點(一)SWOT剖析方法簡介在房地產(chǎn)剖析報告中常常有到SWOT剖析,在十三參數(shù)法使用從前,先對目前常用的SWOT剖析法作簡單介紹。1.SWOT剖析是企業(yè)戰(zhàn)略研究中一種常用的剖析工具,被廣泛運(yùn)用在企業(yè)戰(zhàn)略管理、市場研究及競爭對手剖析等領(lǐng)域中。2.SWOT剖析的原理。SWOT剖析有其形成的基礎(chǔ)。依照企業(yè)競爭戰(zhàn)略的圓滿看法,戰(zhàn)略應(yīng)是一個企業(yè)“可以做的”(即組織的強(qiáng)處和弱項)和“可能做的”(即環(huán)境的機(jī)遇和威脅)之間的有機(jī)組合。3.SWOT剖析的過程。好的SWOT剖析的前提是正確鑒別出所要做的項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)遇與威脅因素。而討論某種因素的利害與否,可否預(yù)示著機(jī)遇或威脅,取決于企業(yè)的生計環(huán)境。SWOT的實例應(yīng)用某某大廈策劃報告中SWOT剖析案例優(yōu)勢:◆項目所在旭日區(qū)是北京目前經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū)◆地區(qū)內(nèi)涉外商務(wù)氛圍濃郁,具備優(yōu)秀的商業(yè)遠(yuǎn)景◆項目所在的地址具備深邃的商業(yè)文化底蘊(yùn)以及國際有名度◆政府地區(qū)改造方案,有利于提升地區(qū)整體形象及項目物業(yè)質(zhì)量◆項目緊鄰79家涉外使館,可以成為固定的高開支客群◆項目已為現(xiàn)房狀態(tài),可以提前入市,搶占市場先機(jī)◆緊鄰項目北側(cè)的范思哲酒店及外資銀行總部,將給本項目帶來大量的隱藏高端開支人群◆項目主體建筑外立面具備相當(dāng)?shù)膫€性化色彩,可以同規(guī)劃業(yè)態(tài)相輔相成◆具備較為充分的停車位數(shù)量劣勢:◆項目地址不在骨干道,交通不便,不利于車輛的出入◆由于目前地區(qū)處于整體改造階段,本案率先入市,將面對周邊環(huán)境紛雜的場面(施工攪亂大,不利于聚客)◆項目單層面積偏小,總規(guī)模偏小,缺少規(guī)模效應(yīng)◆項目各平層死角多,設(shè)計上存在難度,使用率低◆項目地區(qū)整體酒吧文化衰落,造成原開支集體的流失◆興旺的客流量可是表現(xiàn)在夜生活上,缺少白天的客流號召力◆項目幾次易主,幾次更名但都推行失敗,造成必然負(fù)面影響◆要求的銷售和回款周期短,易造成推行難度,不易完成預(yù)期奏效機(jī)遇:◆項目地區(qū)整體改造較好◆由于周邊使館地區(qū),有可能會有大量的涉外客源進(jìn)入◆緊鄰范思哲酒店,可以帶來大量的高開支人群◆項目誠然先期定位不夠正確,但經(jīng)過必然的推行已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)氖袌鲇忻龋瑢⒊蔀楸景负笃谕菩械挠欣蛩亍繇椖克诘貐^(qū)是北京時興文化的前沿,具備豐厚的文化底蘊(yùn),項目可借助這一氛圍威脅:◆政府信貸政策的縮短以及利率的上調(diào),控制商業(yè)項目銷售◆周邊成功市場對投資者和品牌商戶采用的聚攏效應(yīng)和手段會致使本案商戶流失2003~2004年北京市整體商業(yè)銷售情況火爆趨于平凡,投資人缺少足夠的信心◆產(chǎn)權(quán)式商鋪受政策和媒體雙重打壓,致使投資人對此思疑頗多◆產(chǎn)權(quán)式商鋪失敗案例很多,市場負(fù)面影響較大◆未來的競爭格局不清楚,隱藏競爭對手威脅較大(二)十三參數(shù)使用方法要點機(jī)遇性、進(jìn)度性、地段性、規(guī)模性、硬件性、布局性、競爭與兼容性、人氣性、牢固性、資源性、商圈剖析、人口剖析、人性。這13項參數(shù)的要點歸納以下:◆人性是所有的基礎(chǔ),也是最可變的,任何好的項目若是人不好,怎么努力也是難以達(dá)到預(yù)期的奏效的,所以“人和”是最重要的。◆機(jī)遇性與進(jìn)度性是限制參數(shù),它決定是否是切入點的機(jī)遇,它是項目的最前提的條件,它決定了項目的“節(jié)氣”?!舻囟涡?、商圈商業(yè)剖析、商圈人口剖析、人氣都是“地利”,是項目的地緣屬性,是固定的,也是靜態(tài)可剖析的?!粢?guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運(yùn)作團(tuán)隊和執(zhí)行操作能力對技術(shù)面的把控,它有改變“地利”的作用?!衾喂绦耘c資源性是對后期運(yùn)營和管理進(jìn)行察看的屬性?!舾偁幣c兼容性是對“地利”各參數(shù)作利害剖析的綜合評判。◆地段性與規(guī)模性比較,規(guī)模性大于地段性?!粢?guī)模達(dá)到壟斷后,下一個階段就由行業(yè)進(jìn)度性打破。◆地段性與資源性比較,資源性在產(chǎn)生突發(fā)因子的情況下大于地段性;而在正常情況下,地段性則大于資源性?!羧魏螌傩灾校邕`反進(jìn)度性,其他屬性的作用將減少?!舻囟涡浴⒁?guī)模性、布局性中,規(guī)模性最強(qiáng),其次在同質(zhì)下的布局性,今后是地段性,布局性有時與地段性相同重要?!艟陀布耘c地段性而言,租金是不由硬件性而改變的,租金是由商業(yè)的支撐關(guān)系(即商圈剖析與人口剖析計算出支撐)所決定的,對硬件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心,商圈剖析和人口剖析是十三參數(shù)剖析的核心。◆資源性強(qiáng)的行業(yè),其市場兼容性就差。參數(shù)剖析是一項充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作,在實質(zhì)情況中,應(yīng)依照市場需要靈便運(yùn)用,不斷專注領(lǐng)悟、交融貫串。在市場領(lǐng)域,很多情況下,運(yùn)用參數(shù)剖析方法比運(yùn)用SWOT剖析法優(yōu)越。詳盡在實質(zhì)剖析中,既不可以僵直使用SWOT剖析方法,也不可以機(jī)械使用十三參數(shù)剖析方法,兩者要有機(jī)地結(jié)合使用,這也是技術(shù)剖析人員應(yīng)該全面詳盡地考慮的。(三)十三參數(shù)法剖析案例(因各項目的特別性,十三參數(shù)剖析的重視點也不一樣樣,此案例僅為節(jié)選部分。)◆機(jī)遇性:目前由于全球能源緊張,國內(nèi)煤炭大幅度漲價,而某市正是我國煤炭資源最為豐富的城市之一,生產(chǎn)的無煙煤質(zhì)量高,質(zhì)量好,煤炭漲價的利好,將有效帶動整個城市經(jīng)濟(jì)的提升?,F(xiàn)在正是某市城市化進(jìn)度飛速提升的階段,人民收入將大幅度增添,也創(chuàng)立出了一批比較豐饒的階層。現(xiàn)階段某市缺少資本的釋放渠道,濱河世紀(jì)城的熱銷就充分說了然這一點,這也給本項目可以以較高的價格、較大的體量實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)銷售供應(yīng)了社會支持背景。◆行業(yè)進(jìn)度性:某市核心商圈中的主流業(yè)態(tài)是衣飾行業(yè),但目前整體衣飾市場正處于初級發(fā)展階段,也許規(guī)模小,硬件差、品位低、無管理,也許是一種由原來的商場轉(zhuǎn)型過來的市場。缺少真切切合衣飾行業(yè)發(fā)展,具備必然的規(guī)模、有圓滿的硬件設(shè)施,有切合商戶需求的管理措施,同時經(jīng)營的產(chǎn)品以中檔產(chǎn)品為主。所以,某市實質(zhì)需要一個切合現(xiàn)階段發(fā)展需要的載體。◆地段性:分為地緣屬性和商業(yè)屬性:從地段的地緣屬性來看:本項目所處地段,是由城市的歷史淵源自覺形成的核心商圈的龍頭地址。項目周邊有14條公交線路,是市里乘車或交換的必經(jīng)之路。項目臨桃河橋,是城市骨干道泉中路和桃河路的交匯地址,建成后,依賴特其他地理地址,可以成為城市的標(biāo)志性建筑。其他,隨著某市最大的商業(yè)項目濱河世紀(jì)城的開發(fā),本項目將處于未來商圈和現(xiàn)有商圈的交匯地址,成為中心中的重心。而本案周圍對街,1萬多平方米的占地面積,決定了項目其可以具備必然的顯現(xiàn)功能。從地段的商業(yè)屬性來看:本項目所處地址具備三重屬性,其一是小百貨,其二是機(jī)電五金類,其三是衣飾類。由于項目周邊現(xiàn)存小百貨多以低端業(yè)態(tài)為主,與項目自己定位不符,所以不作為要點考慮業(yè)態(tài),只選擇其中品位較高的音像、文化等作為引進(jìn)業(yè)態(tài)。而機(jī)電五金類業(yè)態(tài)相對于整體城市需求而言已經(jīng)飽和,加之周邊現(xiàn)有的五金機(jī)電商業(yè)整體租金較低,其他該種業(yè)態(tài)對地址要求比較獨(dú)到,其他業(yè)態(tài)的兼容性也比較差,所以,在本案中不作為主要業(yè)態(tài)引進(jìn),只考慮在臨泉中路外側(cè)門臉中部署一部分。而衣飾是現(xiàn)在商圈中最核心的業(yè)態(tài),租金水平也比較高,可以支撐項目的整體定位和租金售價水平,所以,衣飾是本項目主要的商業(yè)屬性。◆規(guī)模性:某市市場類商業(yè)誠然整體供應(yīng)面積較大,但單位市場規(guī)模偏小,現(xiàn)有市場中,還沒有單位使用面積過萬平米的。同時每個市場內(nèi)都是高中低檔商品混雜,既不利于經(jīng)營,也不利于管理。所以,本案在建設(shè)中,不但需從單體使用面積中大于現(xiàn)在所有的市場,而且規(guī)劃中就防備高中低檔混雜的現(xiàn)象,在差異化中追求規(guī)?;6莘e率低的商業(yè)形式,如大棚式商業(yè)和內(nèi)街式商業(yè),從整體量上比較偏少,無法形成規(guī)模化,故不適合本項目?!舨季中裕含F(xiàn)有市場整體布局特別紛雜,服務(wù)業(yè)態(tài)和購物業(yè)態(tài)混雜,沒有進(jìn)行功能分區(qū)和經(jīng)營管理。銷售的產(chǎn)品中,也是高中低檔混雜。在市場布局中,開放性攤位和封閉性攤位混雜,同時缺少必要的形象顯現(xiàn)規(guī)劃,如在興旺農(nóng)貿(mào)市場內(nèi),農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品和衣飾類產(chǎn)品放置在一起,不三不四。市場的發(fā)展趨勢是需要一個擁有圓滿的功能分區(qū),業(yè)態(tài)分區(qū),顯現(xiàn)分區(qū)規(guī)劃的市場?!羧藲猓罕景钢苓吅诵纳倘Γ彤?dāng)先人氣而言,無法同核心商圈抗衡,因核心商圈屬自覺形成,人氣由來已久。其他本案現(xiàn)有的大量人流是來自于地塊現(xiàn)狀的長途車站,當(dāng)項目興建涉及的長途車站喬遷后,人流就會出現(xiàn)大幅度的減少。所以,在對本項目做交通規(guī)劃時,要特別注意這一點。可經(jīng)過做人流的駐留設(shè)計來解決這一問題?!粲布裕含F(xiàn)有市場中,電梯平時只有上行而無下行,給開支者購物帶來了必然的不便。其他從市場的整體硬件設(shè)施看,沒有消防通道存在消防隱患,衛(wèi)生間設(shè)置極不合理,在商鋪規(guī)劃時,也沒有考慮人流過多時的行路問題,應(yīng)預(yù)留通道狹窄等。這些因素都在必然程度上限制了商業(yè)的發(fā)展。其他,現(xiàn)有市場中缺少足夠的開發(fā)、經(jīng)營理念,不切合商業(yè)的要求。同時根本也沒有任何配套服務(wù),無論是物業(yè)服務(wù)還是經(jīng)營管理,都特別缺少。所以,現(xiàn)在急需在硬件配置和軟件服務(wù)上都可以有效填充現(xiàn)有市場的不足?!衾喂绦裕喉椖康睦喂绦杂蓛煞矫姹憩F(xiàn),一是建筑物自己的牢固性。本項目作為新興建筑,一旦興建完成,在短時間內(nèi)不會涉及拆遷問題,所以可以形成牢固的商業(yè)天氣。二是市場中管理層的牢固性。本項目的開發(fā)商是某省最大的開發(fā)企業(yè),有多年的開發(fā)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗,所以可以保證項目的連續(xù)牢固發(fā)展?!糍Y源性:主要指招商中間的商戶資源,在這方面,本項目不具備優(yōu)勢,但一方面可以經(jīng)過積極引進(jìn)外來商戶資源解決,如北京商戶和石家莊、太原商戶;另一方面可以調(diào)動當(dāng)?shù)匦袠I(yè)組織力量,經(jīng)過行業(yè)組織發(fā)動商戶進(jìn)駐?!舾偁幣c兼容性:兼容性主要指的是業(yè)態(tài)的兼容性,經(jīng)過前面對項目地段商業(yè)屬性的剖析,本項目已經(jīng)確立了以衣飾為主要業(yè)態(tài)的思想,同時吸納了一部分小百貨中的高端業(yè)態(tài),摒棄了同衣飾、小百貨等無法兼容的五金機(jī)電類業(yè)態(tài)。其他,本項目中誠然規(guī)劃有餐飲等服務(wù)業(yè)態(tài),但經(jīng)過設(shè)置獨(dú)立的建筑形式和設(shè)施與市場類商業(yè)有效地區(qū)隔。從競爭性講,本項目目前的主要競爭來自于興旺商圈和桃河北岸的濱河世紀(jì)城商業(yè)。在與興旺商圈中市場類商業(yè)競爭時,整體規(guī)劃方面要充發(fā)散揮本項目在建筑設(shè)計以及硬件設(shè)施和配套服務(wù)方面的優(yōu)勢,在產(chǎn)品中則應(yīng)該突出其產(chǎn)品的特色。在與濱河世紀(jì)城的投資者進(jìn)行競爭時,則要經(jīng)過項目的自己優(yōu)勢和必然的促銷手段進(jìn)行競爭。◆人口:由于項目周邊城市的主要干道泉中路和桃河路,同時項目地內(nèi)有市內(nèi)最大的公交車站??奎c,所以每天經(jīng)過這一地址的車流量大體要高出600輛次/小時,巔峰期每小時人流量可以達(dá)到1200人次。其他,在上下班時,也有大量的人群經(jīng)由此地乘車或換乘?!羯倘Γ含F(xiàn)有商圈中,有效商戶數(shù)量為2105個,有效商業(yè)面積為61000m2,說明其存在足夠的商業(yè)支撐。其他,經(jīng)過抵消費(fèi)者的實地訪談得知,開支者對于本項目所處商圈地址特別認(rèn)同,有高出2/3的開支者月均開支次數(shù)高出3次,單次開支額度在百元以上,有足夠的商業(yè)開支力?!羧诵裕涸诔跗谝?guī)劃時,就引進(jìn)先進(jìn)的建設(shè)規(guī)劃理念,同時配合優(yōu)秀的管理團(tuán)隊和管理手段為商戶經(jīng)營供應(yīng)了便利條件。同時本項目投資方還擁有足夠的管理知識和管理團(tuán)隊經(jīng)驗,可以為本案商戶經(jīng)營供應(yīng)有力的支持和幫助。2010年讀書節(jié)活動方案一、活動目的:書是人類的朋友,書是人類進(jìn)步的階梯!為了拓寬學(xué)生的知識面,經(jīng)過張開“和書交朋友,旅行知識大海洋”系列讀書活動,激發(fā)學(xué)生讀書的興趣,讓每一個學(xué)生都想讀書、愛讀書、會讀書,從小養(yǎng)成熱愛書籍,博覽群書的好習(xí)慣,并在讀書實踐活動中陶冶情操,獲取真知,成立理想!二、活動目標(biāo):、經(jīng)過活動,成立起以學(xué)校班級、個人為主的班級圖書角和個人小書庫。、經(jīng)過活動,在校園內(nèi)形成熱愛讀書的優(yōu)秀風(fēng)氣。、經(jīng)過活動,使學(xué)生養(yǎng)成博覽群書的好習(xí)慣。4、經(jīng)過活動,促進(jìn)學(xué)生知識更新、思想活躍、綜合實踐能力的提升。三、活動推行的計劃、做好讀書登記簿1)每個學(xué)生結(jié)合個人實質(zhì),準(zhǔn)備一本讀書登記簿,詳盡格式可讓學(xué)生依照自己喜好來設(shè)計、裝飾,使其生動爽朗、各具特色,其中要有讀書的內(nèi)容、容量、實現(xiàn)時間、好詞佳句集錦、心喜悅會等

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