2022年行業(yè)分析廣州樓市發(fā)展情況分析

廣州樓市發(fā)展情況分析是否降？降多少？怎么降？開發(fā)商消費者各有想法

■專家稱廣州樓市正步向理性

在地產(chǎn)專家看來，2022年樓市嬉戲的簡單程度已超過以往：一方面，在通貨膨脹的狀況下，市場的預(yù)期未必悲觀，房地產(chǎn)作為人們抵擋通貨膨脹的有效方式，仍有可觀的需求；另一方面，市場的觀望氣氛達(dá)到了歷年頂點，各方"博弈心態(tài)"泛濫。

去年10月以來，廣州樓市從狂熱趨冷以至霜凍。循著廣州房價近半年的走向，人們發(fā)覺，在市場過熱驟冷的煎熬下，包括廣州及周邊城市樓市的降價行為開頭混亂，慢慢呈現(xiàn)一種市場迷局：樓市供求的真實狀態(tài)究竟如何？何為廣州合理的房價區(qū)間？

冷靜的市場觀看人士指出，可能是對前期不理性市場的一種反彈性報復(fù)，市場在趨冷后呈現(xiàn)出一種更為簡單的過冷不理性，"博弈心態(tài)"泛濫是否降價，降多少，怎么降，開發(fā)商之間、開發(fā)商與消費者間，開頭了一種前所未有的心理博弈。但這種不理性，最終損害的卻可能是整個市場，及全部相關(guān)人的利益。

非理性賭博顏色趨濃

事實上，對于房價的漲落，每個人都有不同的看法。沒買房的自然盼望不要漲得太快，買了房的當(dāng)然不愿看到自己的財產(chǎn)貶值；而拿了廉價地塊與拿地王的開發(fā)商降價意愿就不同，房企實力強的自然底氣就足。關(guān)鍵是找到一個市場認(rèn)可的平衡點，這就是購房者情愿承受的價格。

但是，在過去的一年，這種定價規(guī)律被完全打破了，面對每天不斷上漲的房價，負(fù)責(zé)新盤定價的營銷人員竟然手足無措，某樓盤銷售總監(jiān)向記者訴苦："定低了老板會罵，定高了怕嚇跑消費者，無奈之下只能實行'海鮮價'，每天依據(jù)周邊房價來做調(diào)整，標(biāo)出不同的價格。"這也間接影響到人們對房價走向的預(yù)期。于是，在一片惶恐中，買房者紛紛追漲，又反過來給開發(fā)商把價格推高供應(yīng)了底氣。

最終，去年"十一"房貸新政出臺后，追高的博弈嬉戲結(jié)束了，但接下來卻是房價下探嬉戲的博弈。10月起，廣州樓價停止了猛漲的勢頭，與此同時，成交量連連縮減，房價連連下跌。消費者和開發(fā)商，在迷惘觀望的同時，綻開了心理較量。

不盼望樓價暴漲暴跌

調(diào)查顯示，到2022年底，廣州有83.7%的居民家庭擁有自己的住房。截至2022年上半年，廣州市100戶居民家庭平均擁有住房數(shù)量業(yè)已高達(dá)117套。

有專家分析，這組數(shù)據(jù)反映出，目前廣州的確還存在著一些人同時擁有多套住房，而另一些人卻"居無寒舍"的狀況。即使相比世界先進(jìn)發(fā)達(dá)國家，廣州人的住房私有率仍名列前茅。房價猛跌，對于這大多數(shù)擁有住房的人而言就意味財產(chǎn)貶值。

一位在番禺買了房子的趙女士說，雖然是自住的，又不是賣，房價漲不漲關(guān)系不是很大，但也不愿看到房子貶值，"現(xiàn)在投資渠道不多，買房子一來是居住，二來就是為了保值"。

市民張先生認(rèn)為，每個城市經(jīng)濟進(jìn)展了，市政管理配套上去了，房價上升是自然的。他認(rèn)為，"最佳的狀態(tài)是平穩(wěn)上漲。像去年那樣的漲法，沒房的人自然發(fā)愁，其實有房的人也同樣擔(dān)憂，這種非理性的暴漲，就像股市那樣不會長遠(yuǎn)，必定會摔下來。上世紀(jì)90年月初廣州樓價曾一度飆升至過萬元，結(jié)果金融風(fēng)暴后一度跌至三四千元，足足用了六七年時間才恢復(fù)元氣。"

市民盼房價回歸理性

一個關(guān)于合理房價的企盼，越來越顯現(xiàn)在許多人的心頭。

怎樣的房價才合理？有地產(chǎn)討論機構(gòu)報告分析，經(jīng)過頭四個月降價促銷后，部分板塊商品房已經(jīng)探明置業(yè)者價格承受力區(qū)間，如珠江新城各盤主流均價在18000-20000元之間，荔灣老城區(qū)主流均價區(qū)間在13000-15000元已獲成交支持。

不過，不少市民對此并不認(rèn)同。老西關(guān)張伯說，雖然目前市區(qū)房價普遍過萬元，假如政府推出更多限價房，滿意首次置業(yè)的剛性需求，市場供應(yīng)量上去了，解決了供求沖突，房價自然就漲不起來，因此他勸預(yù)備買房結(jié)婚的兒子還是再等一等，他估計最遲八九月份房價就會再降，理由是限價房在年底會有更多推出。

廣東省情調(diào)查討論中心近期的調(diào)查顯示，受訪者普遍認(rèn)為，去年經(jīng)濟過熱，樓價飆升過快，今年應(yīng)回歸理性水平。接近七成的受訪者認(rèn)為房價會跌，其中有17.5%認(rèn)為會大跌。13.41%的受訪者認(rèn)為會保持穩(wěn)定，只有5.27%的受訪者認(rèn)為房價會升。此次調(diào)查的對象皆為有房族，其中明確表示有再次購房方案的占11.73%；選擇"觀望，有可能買"的占29.46%；表示"因房價太高不買"的占17.6%。

一位地產(chǎn)行家說，開發(fā)商與消費者的市場博弈從未停止過，關(guān)鍵是怎樣做到理性。"五一"小黃金周可能是打算今年房價走勢的關(guān)鍵節(jié)點，甚至可能是一個標(biāo)志性的分水嶺，雙方的博弈也在這個月達(dá)到高峰。從種種跡象看來，市場的確正步向理性。

■樓市博弈

進(jìn)展商

順勢應(yīng)變樂觀調(diào)價推貨

市場監(jiān)測顯示，"五一"可售量近4萬套，但實際推出貨量為3.4萬套，可見部分進(jìn)展商實行了分批推售策略，摸索客戶反應(yīng)，并盡力在局部形成賣方市場。但由于整體供應(yīng)貨量充分，呈現(xiàn)向買方市場轉(zhuǎn)變的態(tài)勢，市場競爭激烈。

盡管此次黃金周假期縮短，但仍有107個樓盤進(jìn)行廣告投放，投放費用達(dá)9000萬元，較去年"五一"增長28％?？梢钥闯觯M(jìn)展商盼望借"五一"良機催暖樓市，促進(jìn)成交。

價格方面，多數(shù)進(jìn)展商也樂觀順應(yīng)市場形勢，調(diào)整價格策略。新推貨定價盡力向置業(yè)者心理預(yù)期價位靠攏，不少余貨較多的樓盤則推出了特價單位，促進(jìn)置業(yè)需求釋放。

置業(yè)者

觀望為主有人考慮出手

監(jiān)測顯示，今年"五一"，人氣相較前4個月大幅提升，遠(yuǎn)強于去年"十一"。不過，有討論部報告指出，雖然主流置業(yè)者已擺脫前期觀望心態(tài)，重新開頭置業(yè)考慮，但由于對入市時機尚不能清楚推斷、供應(yīng)充分選擇空間較大等多方面緣由，多數(shù)置業(yè)者決策仍顯遲疑，且各層次置業(yè)者心態(tài)差異明顯。

偏重自住的置業(yè)者，對"五一"樓市關(guān)注度較高，對各樓盤推出的優(yōu)待措施和降價信息反應(yīng)敏感，或樂觀出手置業(yè)或親密關(guān)注市場走勢等待時機入市，其中首次置業(yè)者心態(tài)迫切；偏重投資的置業(yè)者，對市場關(guān)注度一般，且鑒于后市房價中期升值可能性不大，目前入市意愿不劇烈，對"五一"期間各盤優(yōu)待措施表現(xiàn)冷靜；高端置業(yè)者，亦非本次"五一"主流客源，雖對擁有稀缺城市資源的產(chǎn)品升值或保值潛力看好，但對促銷措施不敏感，鑒于近期市場仍處于震蕩調(diào)整期，"五一"并非入市良機。

■樓價凹凸各有說法

商家

應(yīng)當(dāng)區(qū)分來看有的三萬也不為過

保利集團副總經(jīng)理胡在新告知記者，從他們監(jiān)控的狀況來看，目前購樓的市民用于自住的占七成以上。投資客占的比例雖然比較少，但總的來說他們還是比較強勁，特殊是在高端盤和特色盤上，在這些盤上投資比例會略高。投資客一般會對物業(yè)品質(zhì)作出肯定的衡量，但更多關(guān)注還是它的增值潛力。居住型買家把房屋當(dāng)成一個消費品，更看重于房屋的品質(zhì)，但不管是自住型買家還是投資型買家都是依據(jù)房屋的品質(zhì)和定價來選擇的。

他指出，目前樓市怎樣的價格才算合理應(yīng)當(dāng)區(qū)分來看。比如，珠江新城核心區(qū)域的產(chǎn)品越來越寶貴，將來賣到三萬一平方也不為過，而像花都區(qū)域的房屋就算賣四五千一平方他也覺得貴。均價多少作為經(jīng)濟討論和政府參考價還可以，對于買家來說，他們都是很精明的，總是能夠找到最有價值、最具升值潛力的房子。

專家

主流買家嫌貴大幅降價或有危機

寒桐（廣州）投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說，在去年十月之前購房投資的占大部分，自住的相對會比較少。但就近幾個月來看，投資性買家數(shù)量大幅度削減，他估量目前投資性買家數(shù)量占買家總數(shù)量不超過一成。這主要是由于投資環(huán)境變了，自從去年年底國家實行二套房貸新政以來，投資性買家受到了肯定的限制，消失了大量撤場的現(xiàn)象，甚至有的投資者還被套牢。另一個重要的緣由是由于房價比較高，高房價使得投資者對房價增值前景有所擔(dān)憂，連續(xù)投資可能消失入不敷出的現(xiàn)象，資金回報低也會使得投資失去了價值，因此目前支撐樓市的主力應(yīng)當(dāng)是自住型買家。

從中產(chǎn)階層這個主流購買群體來看，目前房價偏高，降價還沒有到位。但從經(jīng)濟的角度來看，假如房價進(jìn)行大幅下降的話，可能會使金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)消失危機，從而導(dǎo)致經(jīng)濟危機。因此對于什么價位才是合理價位這個問題，他也比較沖突。不過總的來說，樓市適當(dāng)?shù)幕嘏虮匾彩且患苤匾氖隆?/p>

市民

樓價仍舊偏高合理價位不好確定

家住陵園西路四周的張先生認(rèn)為，廣州目前購樓中，自住型買家要比投資型買家多許多。"首先，房子最主要的功能就是滿意人的基本居住需求，這點就打算自住型買家肯定會比投資型買家多；其次，由于去年年底國家實行二套房貸新政，使得投資門檻提高了，投資型買家數(shù)量開頭削減；最終，從去年年底以來，廣州樓市持續(xù)低迷，價格持續(xù)下跌，房屋增值的可能性不大，而且大多數(shù)投資者都是買漲不買跌的。"

"樓市的合理價格相對于已買樓的和未買樓的人來說都是不同的，已經(jīng)買樓的人總是盼望樓價上漲，而未買樓的則盼望樓價持續(xù)下跌。"張先生說，但總的來說，樓價合不合理要看它是否滿意自住型買家的心理價位，合理的樓價能夠釋放市民的需求，提高樓市的成交量，使樓市趨于理性。詳細(xì)合理價位是多少不好確定，由于這還要參考整個經(jīng)濟環(huán)境，其中還包括物價水平和消費的收入等等因素，不過就目前的樓價來說還是有點偏高。

行家點評樓市博弈

保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金：

樓市近來消失部分回暖，但看樓的人要比買樓的人多許多，主要是由于目前的樓價與他們的心理價位還存在肯定的差距。有不少開發(fā)商實行了促銷讓利的策略，使得樓價消失了小幅度的下滑，但總的來說幅度還不是太大，主要是在低水平徘徊。

"五一"期間有的開發(fā)商還預(yù)備了一些樓盤讓市民預(yù)購，這種做法主要是要對市民進(jìn)行摸價，了解他們的心理價位，他們的做法還是比較謹(jǐn)慎的。

滿堂紅地產(chǎn)討論部總監(jiān)龍斌：

樓市在調(diào)整了半年以后消失了肯定程度的回暖，看樓的人增加了，成交量有所上升。這主要是由于以下三個緣由：一是目前有的開發(fā)商現(xiàn)金壓力過大，不得不實行降價的手段來實現(xiàn)資金回籠；二是由于不同的開發(fā)商對樓市的看法不一，有的開發(fā)商估計樓市會持續(xù)低迷的就實行了促銷的手段，有的看好樓市接下來進(jìn)展的則保持原價；三是在