XXXX年天津市寶坻區(qū)知識森林島項目可行性報告

2007-12-302007年天津市寶坻區(qū)知識森林島項目可行性研究報告

目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析目錄天津宏觀投資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森林島項目投資分析一、城市概況天津市是中國四大直轄市之一，北方最大的沿海開放城市，環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心，距離北京120公里；總面積11919.7平方公里，其中市區(qū)面積487平方公里；天津市轄18個區(qū)縣傳統(tǒng)老城區(qū)：和平、河?xùn)|、南開、河西、河北、紅橋；四個新城區(qū)：東麗、西青、津南、北辰；濱海新區(qū)：塘沽、漢沽、大港；其他區(qū)縣：薊縣、寶坻、武清、寧河、靜?？h；常駐人口1075萬，其中城市人口約700萬；二、經(jīng)濟發(fā)展——京津冀（中國經(jīng)濟新的增長極）天津（京津冀騰飛的引擎）珠三角城市長三角城市群京津冀城市群北京天津上海廣州深圳杭州中國三大經(jīng)濟群示意圖珠三角、長三角、京津冀構(gòu)成了中國經(jīng)濟發(fā)展的三個發(fā)動機。北京作為我國的政治、文化、國際交往的中心，促使京津冀區(qū)域?qū)⑿纬删哂惺锥冀?jīng)濟圈特色的核心競爭力，這一區(qū)域完全有可能成為21世紀前二十年中國經(jīng)濟最活躍的板塊之一二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市生產(chǎn)總值與增長天津市GDP連續(xù)多年保持在12%－16％的增幅，略高于北京的10%-13%與上海的11%-13%。體現(xiàn)出良好的經(jīng)濟發(fā)展勢頭。2006年天津市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4337.73億元，按可比價格計算，比上年增長14.4%，比2000年增長1.2倍（見圖1）。二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市GDP與人均可支配收入2002至2006年的五年間，天津市經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。2006年城市居民家庭人均可支配收入達到14283元，比2001年增長70.7%，年均增長11.3%。雖然低于2006年北京的18344元與上海的18645元，但可以看到天津人均可支配收入還有較大的上升空間。天津在“十五”期間城市居民物質(zhì)和文化生活質(zhì)量不斷提高，人均可支配收入的提高帶動了居民消費能力的不斷提高；二、經(jīng)濟發(fā)展——天津市固定資產(chǎn)投資總額與房地產(chǎn)投資額比較隨著GDP的增長，天津市房地產(chǎn)開發(fā)投資亦從2002年的175.84億元，遞增到2006年的403.32億元。但是低于2006年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資的1719.9億元與上海的1275.59億元；2002-2006年，房地產(chǎn)投資額與固定資產(chǎn)投資總額比值保持在20%-22%，低于北京的40%-45%與上海的32%-38%；由以上可知：作為直轄市的天津，房地產(chǎn)投入還有較大的上升空間，未來房地產(chǎn)市場會持續(xù)升溫；三、政策支持與利好消息國務(wù)院對《天津市城市總體規(guī)劃（２００５－２０２０年）》作出批復(fù)。在未來１５年時間里，作為環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟中心的天津市，要以濱海新區(qū)的發(fā)展為重點，逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市；濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略，并取得新的突破；基礎(chǔ)設(shè)施和公共環(huán)境設(shè)施建設(shè)力度加大，立體交通網(wǎng)絡(luò)框架基本形成；北方商埠全面提升商業(yè)集散輻射功能，現(xiàn)代化水平不斷提高；全市自來水、燃氣和集中供熱普及率分別達到100%、96%和84%，百姓安居樂業(yè)；天津成為我國北方最大的港口和進出口貨值最大的海關(guān)；四、小結(jié)城市經(jīng)濟發(fā)展基礎(chǔ)良好、前景廣闊；城市經(jīng)濟保持快速持續(xù)增長，相對于北京、上海，天津房地產(chǎn)業(yè)投資總額還有較大的上升空間；城市經(jīng)濟的快速增長促進居民消費能力的提高，很多居民已開始考慮改善住房條件，促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；相對北京和上海，天津的房地產(chǎn)市場發(fā)展還處于；濱海新區(qū)建設(shè)、空客基地建設(shè)、海河周邊改造開發(fā)、道路建設(shè)的加速、城市地鐵線路的通車、天津發(fā)展的有利條件等等都形成了房價的新支點，有力的帶動了未來5-10年天津房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；目錄天津宏觀觀投資環(huán)環(huán)境分析析天津市房房地產(chǎn)市市場分析析寶坻區(qū)知知識森林林島項目目投資分分析一、土土地市場場——04年、、05年年、06年土地地交易總總體情況況在經(jīng)歷了了2005年的的房地產(chǎn)產(chǎn)政策年年的洗禮禮之后，，2006年的的天津土土地市場場又重新新迎來了了長足的的發(fā)展。。2006年天天津土地地交易中中心成交交土地共共49幅，土地成成交面積積總計350萬萬平方米米，土地成成交金額額98億元元。與2005年年的140萬平平方米、、46億億元的成成交規(guī)模模相比，，2006年土土地交易易明顯回回升；經(jīng)受了2005年一年年的宏觀觀政策的的影響后后，土地地新增供供應(yīng)量明明顯上升升，天津津市場的的良好發(fā)發(fā)展前景景已為各各方共識識，成交交市場表表現(xiàn)活躍躍，成交交量大幅幅度上升升。但同同時由于于大量的的出讓土土地地處處城市邊邊緣區(qū)域域與郊縣縣，導(dǎo)致致總體平平均土地地價格較較2005年有有所下降降，平均均每畝只只有187萬元元，低于于2005年的的220萬元；；年份出讓面積（萬平米）出讓金額（億元）平均每畝單價（萬元）2004年7001421352005年140462202006年35098187一、土土地市場場——06年土土地交易易情況分分析土地供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)更更趨于合合理:2006年出讓讓的49幅土地地(可分分為三種種類型：：住宅用用地、商商業(yè)用地地、涵蓋蓋住宅及及公建用用地的綜綜合用地地）。49幅土土地中，，純住宅宅用地共共21幅幅，占土土地出讓讓總面積積的37%；純純商業(yè)用用地15幅，占占土地出出讓總面面積的31%；；住宅及及公建綜綜合用地地13幅幅，占土土地出讓讓總面積積的32%；純住宅用用地比例例減少，，商業(yè)用用地比例例大幅度度上升：2005年純商商業(yè)用地地所占比比例僅為為3%，，而2006年年則上升升至31%,顯顯示天天津土地地供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)更趨趨于合理理，但也也表現(xiàn)出出純住宅宅用地出出現(xiàn)稀缺性問題；土地性質(zhì)出讓量（幅）總占地面積（萬平米）面積比例居住用地2113037％商業(yè)用地1510931％綜合用地1311132％一、土土地市場場——06年土土地交易易情況分分析中小型地地塊占據(jù)據(jù)主流地地位：49幅土土地中，，5萬平平方米以以下的地地塊共計計31幅幅，占63%；；5萬至至10萬萬平方米米的地塊塊共計6塊，占占13%；10萬平方方米以上上的地塊塊為12塊，占占24%；單幅面積規(guī)模出讓量（幅）數(shù)量比例總占地面積（萬/平米）面積比例5萬平米以下3163％45878413％5－10萬平米613％41710212％10萬平米以上1224％262280475％一、土土地市場場——06年土土地交易易情況分分析次中心區(qū)區(qū)及郊縣縣占據(jù)供供應(yīng)市場場主體：：10萬平平方米以以上的地地塊大多多處于城城市邊緣緣地帶或或是郊縣縣，市內(nèi)內(nèi)6區(qū)多多以5萬萬平方米米以下地地塊為主主，甚至至有相當當一部分分不足萬萬余平方方米的地地塊出讓讓，這也也表明了了城市土土地資源源的緊缺缺與開發(fā)發(fā)的日漸漸飽和；；2006年年成交的的49幅幅土地中中，位于于市內(nèi)6區(qū)的共共計18幅，土土地出讓讓總面積積為82萬平方方米，僅僅占2006年年土地出出讓總面面積的23%，，次中心心及郊縣縣的土地地成交共共計31幅，土土地出讓讓面積為為268萬平方方米，占占出讓總總面積的的77%，次中中心區(qū)與與郊縣已已經(jīng)成為為天津事事實上的的主要土土地供應(yīng)應(yīng)區(qū)域；；土地區(qū)位出讓量（幅）數(shù)量比例占地面積（萬平方米）面積比例市內(nèi)1837％8223％次中心區(qū)/郊縣3163％26877％一、土土地市場場——其其它特性性總結(jié)凈地出讓讓：根據(jù)天津津市最新新的土地地政策，，07年年開始所所有準備備出讓的的土地，，必須先先完成土土地整理理（即不不能先出出讓后拆拆遷）；；公正公開開：07年開開始土地地出讓全全部由天天津土地地交易中中心組織織（區(qū)縣縣無權(quán)自自行組織織出讓）），不得得設(shè)置人人為屏蔽蔽條款，，單宗土土地出讓讓面積原原則上控控制在300畝畝以內(nèi)，，再加上上凈地出出讓的政政策，付付款條件件相同（（60天天以內(nèi)）），土地地市場變變得非常常公開；；拆遷困難難：房價快速速上漲，，新物權(quán)權(quán)發(fā)出臺臺，凈地地出讓政政策，使使得土地地整理企企業(yè)和部部門的土土地整理理成本大大幅度提提高；拆拆遷工作作展開非非常困難難；供應(yīng)緊缺缺：國務(wù)院嚴嚴格耕地地保護，，農(nóng)用地地轉(zhuǎn)用指指標緊缺缺，加上上拆遷困困難，讓讓土地供供應(yīng)的現(xiàn)現(xiàn)在和預(yù)預(yù)期都是是越來越越緊張；；容積率加加大：由于土地地緊缺、、價格飛飛漲，為為了降低低土地整整理成本本，集約約利用土土地，天天津市近近兩年大大幅度提提高了出出讓地塊塊的容積積率，例例如07上半年年已出讓讓地塊和和下半年年準備出出讓地塊塊的容積積率，天天津市區(qū)區(qū)內(nèi)純住住宅地塊塊在3.0-4.0之間，商商業(yè)、綜綜合地塊塊在4.0-8.0之間，區(qū)區(qū)縣城區(qū)區(qū)內(nèi)純住住宅地塊塊在2.0-3.0，商業(yè)、、綜合地地塊在2.5-4.0之間；二、房房產(chǎn)市場場——2006年天津津市房地地產(chǎn)市場場概況2006年天津津市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資403.32億億元，較2005年年增長23.1%，占占整個城城鎮(zhèn)投資資的比重重為23.6%；全年施工工面積6164.52萬平方方米，較2005年年增長18%，，其中住住宅為3459.18萬平方方米，較2005年年增長19.4%；房屋竣工工面積2155.47萬平方方米，較2005年年增長5.5%，其中中住宅為為1333.23萬平方米米，增長2.2%；商品房銷售面面積929.61萬平方米，較2005年下降9.0%；商品房銷售額額430.90億元，較2005年增長15.24%；；商品房銷售均均價為5012.83元/m2；二、房產(chǎn)市市場——天津津市商品房市市場規(guī)模與人人均銷售面積積分析從銷售面積來來看，2006年天津市市的商品房銷銷售面積為969.6萬萬平方米，低于2006年北京商商品房銷售面面積2607.6萬平方米與上海的3025.4萬平方米。可見天津市市還未達到房房地產(chǎn)銷售的的高峰期，現(xiàn)現(xiàn)在處于房地地產(chǎn)開發(fā)的上上升期；從人均銷售面面積來看，2003年-2006年年保持在0.8-0.9，2006年人均承受受達到0.86，表現(xiàn)出未來來較強的市場場吸納力；二、房產(chǎn)市市場——天津津市商品房施施工面積與銷銷售面積分析析由于天津市統(tǒng)統(tǒng)計口徑比較較亂，即便是是每年的國民經(jīng)濟和社社會發(fā)展統(tǒng)計計公報也是不不斷的變幻統(tǒng)統(tǒng)計口徑，使使得要延續(xù)性性的弄清楚天天津市的供需需變化顯得比比較困難；從已知的數(shù)據(jù)據(jù)來看，施/銷面積比來來看，天津市市的供需情況況還算比較正正常，06年年更是降到了了2.93，，相對于北京京市06年10483.5萬的施工工面積，2607.6萬的銷售面積，，4的施/銷面積比比來看，天津津顯得比近在在咫尺的鄰居居無論是從規(guī)規(guī)模上還是比比率上都顯得得離泡沫更遠遠,甚至比上上海10938.75萬的施工面積積，3025.40萬的銷售面積積，3.3的的施/銷面積比比看起來都更更加健康；二、房產(chǎn)市市場——近年年來天津市住住宅均價持續(xù)續(xù)上漲天津市住宅均均價在2002年-2006年持續(xù)續(xù)上漲，其原原因有：天津市有前面面提到的足夠夠多的利好消息支撐；人民幣升值的預(yù)期和流動性過剩的的雙重壓迫，，投資房產(chǎn)便為一條主要要投資渠道；；天津市是一個個相對更有吸引力的的城市，相對于其它它二線城市如如杭州、寧波波、南京、成成都、重慶、、武漢，天津津的城市地位位更高，但是是房價卻還屬屬于中等，不不算太高，還還存在后繼的的增長空間；；二、房產(chǎn)市市場——06年天津市成成交出現(xiàn)“價價漲量升”現(xiàn)現(xiàn)象價漲量升價格快速上漲漲時最怕成交交量下跌，昭昭示有價無市市存在巨大風風險，但顯然然天津目前和和上海03年年－05年情情況是不同的的，現(xiàn)在的政政策環(huán)境是要要有真實的資資金進入托市市。二、房產(chǎn)市市場——07年上半年天天津市成交出出現(xiàn)“價漲量量升”現(xiàn)象價格快速上漲漲時最怕成交交量下跌，昭昭示有價無市市存在巨大風風險，但顯然然天津目前和和上海03年年－05年情情況是不同的的，現(xiàn)在的政政策環(huán)境是要要有真實的資資金進入托市市。價漲量升三、天津市房房地產(chǎn)市場———小結(jié)土地市場：土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)更趨于合理理；純住宅用地比比例減少，商商業(yè)用地比例例大幅度上升升；中小型地塊占占據(jù)主流地位位，且次中心心區(qū)及郊縣占占據(jù)供應(yīng)市場場主體；土地供應(yīng)緊缺缺，且出讓地地塊的容積率率加大；房產(chǎn)市場：自2002年年后，天津房房價持續(xù)上漲漲；由于天津市民民人均可支配配收入增加，，改善居住環(huán)環(huán)境成為許多多居民首選；；外來投資者看看好天津未來來5-10年年發(fā)展的黃金金時候，部分分投資者進入入樓市；隨著房價持續(xù)續(xù)增長，天津津市民的未來來購房需求被被擠壓出來，，推動房價上上漲；隨著軌道交通通與城市規(guī)劃劃的完善，開開發(fā)樓盤開始始向次中心區(qū)區(qū)及郊縣發(fā)展展；目錄天津宏觀投資資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析寶坻區(qū)知識森森林島項目投投資分析目錄天津宏觀投資資環(huán)境分析天津市房地產(chǎn)產(chǎn)市場分析寶坻知識森林林島項目投資資分析一、項目地地塊介紹———項目來源和和基本情況2007年6月12號天天津土地交易易中心發(fā)布公公告掛牌出讓讓一塊土地，，為津?qū)殻⊕鞉欤?0號地地塊；該地塊位于寶寶坻區(qū)京津新新城知識森林林島板塊的規(guī)規(guī)劃范圍內(nèi)；；10號地塊為為住宅地塊，，占地383畝，容積率率為1.0-2.0，建建筑面積上限限為51.1萬M2；掛牌競價的條條件：地塊名稱津?qū)殻⊕欤?0號宗地掛牌底價5500萬每畝單價14.4萬/畝保證金1100萬報名截止7月9號16點競價時間7月10號15點一、項目地地塊介紹———地塊具體位位置和四至10知識森林島規(guī)規(guī)劃圖一、項目地地塊介紹———地塊的經(jīng)濟濟技術(shù)指標地塊名稱10號宗地用地性質(zhì)居住用地占地面積255530m2（383畝）容積率1.0—2.0建筑面積511060m2建筑密度不大于30%綠地比率不小于35%備注居住規(guī)劃建筑面積包括陽臺、閣樓及配套公建；每塊居住用地建設(shè)的商品住房，不得建設(shè)別墅類房地產(chǎn)項目，套型建筑面積90平方米以下住房面積比例應(yīng)當達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上；（商業(yè)地塊無此限制條件）地塊競買價格不包括大配套費，大配套費由競得人按有關(guān)規(guī)定向?qū)氎鎱^(qū)配套管理部門另行協(xié)商支付；應(yīng)按總體規(guī)劃預(yù)留城市道路，與知識森林島整體項目形成系統(tǒng)。二、項目地地塊自身特征征分析——區(qū)區(qū)位和交通地塊直線距離離寶坻城區(qū)中中心25公里、天津市中心心45公里、塘沽核心區(qū)區(qū)58公里、唐山市中心心68公里、北京市中心心100公里；通過津薊高速、京京沈高速、京京津塘高速2線、廊唐高高速（十一五計劃劃），使得從從項目地塊出出發(fā)能夠快速速到達天津、、塘沽、寶坻坻、北京、唐唐山等各個城城區(qū)；二、項目地地塊自身特征征分析——區(qū)區(qū)位和交通項目地塊與市市區(qū)外環(huán)的兩大地鐵交通通樞紐之間，有多條條道路聯(lián)系，，津薊高速公公路（收費15至20元元），九園公公路（10雙雙車道）等；；通過對各條線線路實際乘車車體驗和記錄錄，預(yù)估在正正常情況下，，從項目地塊塊出發(fā)到兩大大地鐵交通樞樞紐的距離均均在45公里左右，車行時時間約40分分鐘；兩大交通樞紐紐所引出的四條地鐵線路路（3、8、6、7號線））縱向覆蓋了了整個天津市市區(qū)，從這里里可以迅速把把人群送往市市內(nèi)各個片區(qū)區(qū)，其中3號號線直接貫穿穿天津南京路路CBD地區(qū)區(qū)，目前已經(jīng)經(jīng)開工建設(shè)；；新寶白公路（（16米寬，，4車道，07年底貫通通，通過此路路從項目地塊塊出發(fā)，車行行約25公里里可達寶坻城城區(qū)，由新寶寶白公路經(jīng)九九園公路車行行60公里可可直達天津市市中心）寶白公路（現(xiàn)現(xiàn)有鄉(xiāng)縣及道道路，約7米米寬，2車道道）津薊高速公路路津薊高速公路路珠江溫泉城城出口，至市市區(qū)收費25元，至寶坻坻城區(qū)收費10元九園公路（現(xiàn)現(xiàn)有省級道路路，約10米米寬，2車道道，可直達市市區(qū)）目標項目地塊塊二、項目地地塊自身特征征分析——區(qū)區(qū)位和交通寶坻城區(qū)項目地塊周邊邊具體道路情情況說明圖二、項目地塊塊自身特征分分析——發(fā)展展現(xiàn)狀和規(guī)劃劃前景分析新城的由來：：新獲國務(wù)院批批準的《天津津市城市總體體規(guī)劃(2005年-2020年)》中，明確確了天津由中中心城區(qū)和濱濱海新區(qū)核心心區(qū)主副中心、新城、、中心鎮(zhèn)和一一般建制鎮(zhèn)組成的四級城城鎮(zhèn)體系；規(guī)劃新城的數(shù)數(shù)量：共規(guī)劃了11個新城，分分別為薊縣、、寶坻、武清清、寧河、漢漢沽、西青、、津南、靜海海、大港、京京津新城和團團泊新城；新城的規(guī)模：新城將按照中中等城市標準準(指非農(nóng)業(yè)業(yè)人口二十萬萬以上、不滿滿五十萬的城城市)進行建建設(shè)，并將優(yōu)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局局，形成多級級增長的格局局和各具特色色的現(xiàn)代化新新城；11座新城簡簡介二、項目地塊塊自身特征分分析——發(fā)展展現(xiàn)狀和規(guī)劃劃前景分析未來新城住宅宅有就業(yè)及生生態(tài)特點：11座新城建建設(shè)將體現(xiàn)天天津的城市職職能：現(xiàn)代制制造和研發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化基地；我我國北方國際際航運中心和和國際物流中中心；區(qū)域性性綜合交通樞樞紐和現(xiàn)代服服務(wù)中心；以以近代史跡為為特點的國家家歷史文化名名城和旅游城城市；生態(tài)環(huán)環(huán)境良好的宜宜居城市。比如大港將體體現(xiàn)化工及職職業(yè)教育基地地的就業(yè)、居居住特點；薊薊縣、西青區(qū)區(qū)將體現(xiàn)旅游游就業(yè)、居住住特色；團泊新城、京京津新城等將將突出生態(tài)旅旅游度假居住住特色；寶坻、武清將將著重商貿(mào)物物流及旅游方方面發(fā)展，也也是綠色安全全食品生產(chǎn)基基地；寧河在在冶金、食品品、化工、機機械加工制造造業(yè)方面有發(fā)發(fā)展基礎(chǔ)；津津南在環(huán)保、、基建關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)品、交通運運輸工具、金金屬制品、機機電制品、服服裝等行業(yè)有有較快發(fā)展；；靜海在科技技園、生態(tài)園園及商貿(mào)方面面發(fā)展特色突突出；漢沽是是以漁港相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)就業(yè)為為主的港口型型新城。二、項目地地塊自身特征征分析——發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)規(guī)劃前景分析析占地規(guī)模：京京津新城（早早期稱為周良良新區(qū)）位于于寶坻城區(qū)東東南部，規(guī)劃劃面積258平方公里；功能定位：天天津的衛(wèi)星城城，服務(wù)濱海海新區(qū)、服務(wù)務(wù)天津、服務(wù)務(wù)北京；建設(shè)目標：以以地熱綜合開開發(fā)為特色，，培育集休閑閑度假、國際際會展、商貿(mào)貿(mào)物流、生態(tài)態(tài)居住、高新新園區(qū)、職業(yè)業(yè)教育于一體體的現(xiàn)代服務(wù)務(wù)功能區(qū)；四大片區(qū)：休休閑度假區(qū)、、教育物流區(qū)區(qū)、涉外旅游游活動區(qū)、高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)園區(qū)；主要地產(chǎn)項目目：珠江溫泉泉城、知識森森林島、世界界和平村；工業(yè)園區(qū)：規(guī)規(guī)劃面積33平方公里，，一期規(guī)劃面面積9.6平平方公里。重重點建設(shè)企業(yè)業(yè)孵化園、創(chuàng)創(chuàng)業(yè)園、企業(yè)業(yè)研發(fā)園和國國際軟件園?！，F(xiàn)已有日立立電梯等數(shù)十十家企業(yè)入駐駐；京津新城的總總體規(guī)劃與發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀開發(fā)企業(yè)：合合生珠江房地地產(chǎn)房地產(chǎn)開開發(fā)公司；開發(fā)規(guī)模：占占地15平方方公里（22500畝）），總建筑面面積420m2；物業(yè)類型：獨獨棟別墅、雙雙拼別墅、島島嶼別墅、、少量公寓；；開發(fā)進度：已已經(jīng)開發(fā)了約約1/3的面面積，銷售約約了1200套別墅；配套設(shè)施：16萬平米水水上皇宮大酒酒店、亞洲最最大的4A級級溫泉度假村村、27洞高高爾夫球場、、馬術(shù)俱樂部部、潮白河游游艇會；北京京科技大學天天津分院，天天津財經(jīng)學院院分院；二、項目地地塊自身特征征分析——發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)規(guī)劃前景分析析珠江溫泉城簡簡介開發(fā)背景：寶寶坻區(qū)政府與與森島集團（（泛稱）約4年前達成意意向，由森島島集團從規(guī)劃劃理念開始，，逐步推進整整個項目的發(fā)發(fā)展；規(guī)劃理念：占占地14.64平方公里里，項目規(guī)劃劃建設(shè)成為世世界首個完整整體現(xiàn)知識經(jīng)經(jīng)濟特征，完完全實現(xiàn)知識識、商務(wù)、科科技、生態(tài)、、藝術(shù)、人文文諸元素有機機融合與高頻頻互動，具有有知識型、國國際型、生態(tài)態(tài)型、藝術(shù)型型黃金品質(zhì)的的新概念經(jīng)濟濟區(qū)-知識商商務(wù)區(qū)；項目推進：森森島集團05年底通過掛掛牌方式分批批獲取的2500畝土地地土地價格估估計在6-10萬/畝，，容積率2.0；開發(fā)進度：07年1月森森島集團將其其獲取的2500畝土地地轉(zhuǎn)讓給香江江國際，轉(zhuǎn)讓讓價格據(jù)說是是22萬/畝畝，目前已經(jīng)經(jīng)開工，道路路設(shè)施也開始始建設(shè)；二、項目地地塊自身特征征分析——發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)規(guī)劃前景分析析知識森林島項項目簡介通過現(xiàn)場實地地觀察，整個個森林島片區(qū)區(qū)目前地勢平坦；地塊周邊片區(qū)區(qū)主要是農(nóng)地，以及分塊坐坐落的村民住住宅（圖中綠綠色部分是農(nóng)農(nóng)地，褐色部部分是村民宅宅基地；地塊東靠800米寬的潮潮白河；南靠靠200米寬寬的引青入潮潮；整體而言，地地塊周邊樹木木植物眾多，，屬于生態(tài)環(huán)環(huán)境；地塊周邊環(huán)境境二、項目地地塊自身特征征分析——發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)規(guī)劃前景分析析二、項目地地塊自身特征征分析——發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)規(guī)劃前景分析析現(xiàn)場照照片高尚生活：從京津新城整整個規(guī)劃和周周邊具備生態(tài)態(tài)環(huán)境的現(xiàn)狀狀，項目地塊塊具備先天條條件去開發(fā)一一個環(huán)境優(yōu)美美的住宅小區(qū)區(qū)；第一居所：1小時內(nèi)到達達天津市中心心的特性，使使得其具備作作為第一居所所的可能性；；具備廣闊的旅旅游度假市場場：腹地的區(qū)位，，快捷的交通通，可以使其其生態(tài)旅游度度假居住的特特色和概念得得以在北京、、天津、唐山山這一廣泛的的區(qū)域范圍內(nèi)內(nèi)延展推開；；二、小結(jié)三、項目發(fā)展展計劃——知知識森林島產(chǎn)產(chǎn)品類型和開開發(fā)計劃項目一期項目二期項目三期項目四期項目五期獨院別墅45995m2獨院別墅45995m2景觀高層69504m2景觀高層69504m2景觀高層69504m2三、項目發(fā)展展計劃——知知識森林島價價格定位由于項目的特特殊性，故價價格定位參考考寶坻區(qū)珠江江溫泉城項目目獨院別墅可研研時點價格=6200，，每期增長幅幅度為10％％；景觀高層可研研時點價格=3300，每期增長幅幅度為10％％；可研時點項目一期項目二期項目三期項目四期項目五期獨院別墅620068187500景觀高層3300364040004400484053249、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。00:31:3400:31:3400:311/5/202312:31:34AM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。1月-2300:31:3400:31Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:31:3400:31:3400:31Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2300:31:3400:31:34January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。05一月月202312:31:34上上午00:31:341月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:31上上午1月-2300:31January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/50:31:3400:31:3405January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。12:31:34上上午午12:31上上午午00:31:341月月-239、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。00:31:3400:31:3400:311/5/202312:31:34AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2300:31:3400:31Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。00:31:3400:31:3400:3