X年安陽“鼎盛帕堤歐”項(xiàng)目營銷報告溝通

在調(diào)整中發(fā)展，在發(fā)展中調(diào)整。————“鼎盛·帕堤歐”項(xiàng)目的營銷運(yùn)營前言阜康基業(yè)2010年9月20日安陽“鼎盛·帕堤歐”項(xiàng)目營銷報告溝通我們一直在尋覓，尋覓，一個家園的夢想夢想，如此生活第三部分全案營銷策略第二部分

鼎盛·帕堤歐價值再認(rèn)識本次匯報框架第一部分營銷環(huán)境與課題第四部分一期入市方案第一部分營銷環(huán)境與課題□城市發(fā)展環(huán)境□市場環(huán)境□環(huán)境與課題分析安陽位于河南省的最北部，東經(jīng)113°37′至114°58′、北緯35°12′和36°22′之間，西部為山區(qū)，東部為平原；地處山西、河北、河南三省交匯點(diǎn)，西倚巍峨險峻的太行山，東聯(lián)一望無際的華北平原，是豫北區(qū)域性中心城市。安陽交通便利，地理位置優(yōu)勢，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京珠高速，106、107國道貫穿南北。北上500公里直達(dá)北京，南下200公里直達(dá)省會鄭州。繼續(xù)東向入310國道500公里可達(dá)連云港。經(jīng)106、104國道貨車9個小時到達(dá)天津港。11條省級公路干線從市區(qū)輻射而出，連接周邊180公里半徑范圍內(nèi)中原經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)，共12個城市，總?cè)丝诮?000萬人。中原文化古都——安陽是中國七大古都之一是易經(jīng)發(fā)源地、甲骨文的故鄉(xiāng)，安陽殷墟被列為世界文化遺產(chǎn)，近期的曹操墓事件蠻聲全國。區(qū)域中心城市，交通便利，是中原文化古都。城市位置□城市發(fā)展環(huán)境安陽市的GDP持續(xù)上漲，同比增長速度保持在兩位數(shù)以上。良好的經(jīng)濟(jì)狀況為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造了快速發(fā)展的環(huán)境。2009年全市城鎮(zhèn)投資走勢2009年，全市累計完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資622.6億元，比上年增長31.5%，超過全省城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速0.2個百分點(diǎn)。總量位居全省第7位，增速位居全省第9位。

安陽市GDP持續(xù)上漲，固定資產(chǎn)投資增長速度快。城市經(jīng)濟(jì)3624635576458081036115502004006008001000120020032004200520062007200820092003-2009年安陽市GDP變化情況（億元）□城市發(fā)展環(huán)境安陽城鎮(zhèn)居民收入增速較快，收入來源也向著多元化方向發(fā)展。據(jù)安陽市600戶城鎮(zhèn)住戶抽樣調(diào)查資料顯示，2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到14809元，比上年的13637元增1172元，增長8.6%。居民收入□城市發(fā)展環(huán)境安陽市城市總體規(guī)劃（2007—2020）主要內(nèi)容：

規(guī)劃市域城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)為“一心兩軸多點(diǎn)”，確立了中心城市—縣（市）域中心城市—重點(diǎn)鎮(zhèn)—一般鎮(zhèn)的四級市域城鎮(zhèn)職能結(jié)構(gòu)體系；到2020年市區(qū)總面積達(dá)到543.6平方公里，城市建設(shè)用地為149.9平方公里，中心城區(qū)城市人口150萬人，。規(guī)劃期內(nèi)城市主要向南向東發(fā)展，適當(dāng)向西延伸。中心城區(qū)內(nèi)部確定12個居住片區(qū)，公共設(shè)施由文峰大道東西方向軸線，中華路和永明路南北方向軸線構(gòu)成“十字型”空間布局；城市綠地系統(tǒng)形成“兩脈、雙環(huán)、線網(wǎng)、多園”的空間格局。城市遠(yuǎn)景規(guī)劃按照“突出東部、提升北部、優(yōu)化西部、協(xié)調(diào)南部”的原則，發(fā)展為“一心雙城三組團(tuán)”的城市結(jié)構(gòu)，中心城區(qū)內(nèi)人口規(guī)模預(yù)測發(fā)展為220-240萬人，城市建設(shè)用地控制在240—260平方公里。優(yōu)化西部，為區(qū)域發(fā)展帶來新的契機(jī)。突出東部提升北部協(xié)調(diào)南部優(yōu)化西部城市發(fā)展方向安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)屬于穩(wěn)定、快速的發(fā)展階段，市場有多元化趨勢。

城市改造與擴(kuò)張中，潛在供應(yīng)有可能將房地產(chǎn)帶入新的發(fā)展階段。房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)□城市發(fā)展環(huán)境小結(jié)區(qū)域中心城市，交通便利，是中原文化古都。安陽市GDP持續(xù)上漲，固定資產(chǎn)投資增長速度快。安陽城鎮(zhèn)居民收入增速較快，收入來源也向著多元化方向發(fā)展。優(yōu)化西部，為區(qū)域發(fā)展帶來新的契機(jī)。城市發(fā)展向好，支持區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展與不動產(chǎn)購買前景?！醭鞘邪l(fā)展環(huán)境安陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，房地產(chǎn)屬于穩(wěn)定、快速的發(fā)展階段，市場有多元化趨勢。城市改造與擴(kuò)張中，潛在供應(yīng)有可能將房地產(chǎn)帶入新的發(fā)展階段。□市場場環(huán)境境鐵西板板塊相相對市市場價價格低低、以以地緣緣客戶戶為主主、追追求性性價比比。市場供供需特特征區(qū)域市市場阻阻力--板板塊認(rèn)認(rèn)知區(qū)域：：非城城市熱熱點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域，，區(qū)域域污染染重、、環(huán)境境印象象差、、配套套差、、價格格低、、樓盤盤形象象差、、無名名盤，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)偏差差；產(chǎn)品方方面：：高層產(chǎn)產(chǎn)品份份額逐逐漸增增加，，區(qū)域域主力力戶型型面積積仍為為中大大戶型型為主主，三三房在在120-140平平方左左右；；價格方方面：：鐵西區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)價價格明明顯低低于安安東新新區(qū)和和中心心區(qū)，，隨著著巴黎黎春天天項(xiàng)目目入市市銷售售，略略有帶帶動區(qū)區(qū)域價價格的的攀升升。客戶方方面：：鐵西西區(qū)的的客戶戶呈現(xiàn)現(xiàn)明顯顯的““就近近購買買”的的傾向向，客客戶主主要集集中在在鐵西西，另另有少少量西西部鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶。供應(yīng)量量方面面：隨著龍龍安新新區(qū)的的開發(fā)發(fā)，后后期會會有大大量項(xiàng)項(xiàng)目入入市，，主要要集中中在文文明大大道南南部，，位置置相對對偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，價價格很很難有有大的的突破破。阻礙：：想買買不愛愛買-----非城城市熱熱點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域，，區(qū)域域污染染重、、環(huán)境境印象象差、、配套套差、、價格格低、、樓盤盤形象象差、、無名名盤，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)偏差差；機(jī)會：：客戶戶想買買------地緣緣客戶戶就近近購買買我們面面臨的的是什什么樣樣的課課題？？城市機(jī)機(jī)會：：城市市發(fā)展展向好好，支支持區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展與不不動產(chǎn)產(chǎn)購買買前景景。區(qū)域市市場特特點(diǎn)：：安陽陽鐵西西板塊塊相對對市場場價格格低、、以地地緣客客戶為為主、、追求求性價價比。。機(jī)會與與阻礙礙并存存，有有區(qū)域域客群群卻想想買不不愛買買阻礙：：想買買不愛愛買-----非城城市熱熱點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)區(qū)域，，區(qū)域域污染染重、、環(huán)境境印象象差、、配套套差、、價格格低、、樓盤盤形象象差、、無名名盤，，銷售售表現(xiàn)現(xiàn)偏差差；機(jī)會：客客戶想買買------地緣客客戶就近近購買區(qū)域認(rèn)知知：因?yàn)椤醐h(huán)境與與課題分分析這正是本本案成功功運(yùn)作的的機(jī)會………滿足需要要的產(chǎn)品品+準(zhǔn)確確有效的的溝通我們要做做的是生態(tài)環(huán)境境、配套套、品質(zhì)質(zhì)，沒有有滿足區(qū)區(qū)域客群群要求!我們一直直在尋覓覓，尋覓，一個家園園的夢想夢想，如如此生活活營銷，形形成與客客戶有效效溝通的的橋梁第二部分分鼎盛·帕帕堤歐價價值再認(rèn)認(rèn)識□區(qū)域發(fā)發(fā)展與分分析區(qū)域交通通根據(jù)安陽陽2007-2020年城市市規(guī)劃方方案，鐵鐵西交通通路網(wǎng)前前景極好好。區(qū)域交通通中州路梅東路安彩大道道107國國道(文文昌大道道)鐵西路近期已完完成在施施工的107國國道、梅梅東路、、安彩大大街，將將為本案案及區(qū)域域發(fā)展提提供極為為有利的的交通條條件。已貫通的的107國道，，還有小小段未通通的梅東東路、計計劃年底底實(shí)現(xiàn)東東西貫通通的安彩彩大道，，將使區(qū)區(qū)域交通通條件更更加便利利，為住住宅區(qū)建建設(shè)提供供有利的的交通條條件。太行路煙廠路安鋼、電電廠區(qū)域重點(diǎn)點(diǎn)企業(yè)安彩卷煙廠鐵西為重重點(diǎn)工業(yè)業(yè)區(qū)一類工業(yè)業(yè)用地二三類工工業(yè)用地地根據(jù)安陽陽市2007-2020年規(guī)規(guī)劃方案案，鐵西西將依然然是安陽陽重點(diǎn)企企業(yè)集中中的工業(yè)業(yè)區(qū)。目目前，安安陽鐵西西區(qū)安鋼鋼、電廠廠、安彩彩、卷煙煙廠等大大型企業(yè)業(yè)集中，，為區(qū)域提提供了大大量的從從業(yè)人群群，他們們歷來是是安陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的團(tuán)購主主力，對本案案，具有有同樣的的市場價價值。區(qū)域新產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動動?xùn)|風(fēng)本田田BWM4S店BYD4S店昌河4S店二手車市市場已有的二二手車市市場，昌昌河、東東風(fēng)本田田、BYD等汽汽車4S店，及及在建的的BWM4S店店及計劃劃中的其其它4S店，使使安彩大大道東段段成為安安陽的一一二手汽汽車，將大幅度度地迅速速提升區(qū)區(qū)域認(rèn)知知度，并并持續(xù)帶帶來大量量城市高高消費(fèi)群群體,帶動動區(qū)域的的配套及及其它產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展。區(qū)域房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)鼎盛·帕堤歐碧海云天天項(xiàng)目四府墳項(xiàng)目燒盆窯項(xiàng)目候家莊項(xiàng)目巴黎春天天項(xiàng)目本案與區(qū)區(qū)域潛在在地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目將形形成規(guī)模模，使區(qū)區(qū)域具有有大型住住宅區(qū)的的發(fā)展前前景，安安彩大道道將成為為新的房房地產(chǎn)熱熱點(diǎn)區(qū)域域，一個個新的板板塊正在在形成———————————安彩大道道板塊極好的交交通規(guī)劃劃與實(shí)施施為區(qū)域域帶來便便利大型企業(yè)業(yè)集中的的工業(yè)區(qū)區(qū)為區(qū)域域提供了了人群汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)將大幅幅提升區(qū)區(qū)域認(rèn)知知并帶來來高消費(fèi)費(fèi)人群項(xiàng)目周邊邊房地產(chǎn)產(chǎn)大項(xiàng)目目較多，，未來將將形成大大規(guī)模居居住區(qū)，，利于區(qū)區(qū)域配套套完善龍安區(qū)政政府帶動動作用及及購房價價值區(qū)域發(fā)展展，為本本項(xiàng)目提提供了交交通、人人群、形形象提升升、配套套完善等等強(qiáng)有力力的支持持與機(jī)會會小結(jié)在城市化過程中，，決定人人口分布布模式的的因素主主要有三三個：家庭收入入、對通通勤工具具的依賴賴程度和和社區(qū)環(huán)環(huán)境?！_姆姆·B··沃納（（SamB.WarnerJr)其中，關(guān)關(guān)于交通通工具：：對公共交交通工具具依賴性不不強(qiáng)的中上層收收入階層層，需要要通暢的的高速路路往返于于城市與與郊區(qū)。。對公共交交通工具具依賴性較較強(qiáng)的普通收收入階層層，需要要便利的的城市公公共交通通。目前需要要解決公公共交通通問題，，建議與與公交公公司洽談?wù)勗O(shè)立公公交站。。對于本項(xiàng)項(xiàng)目，通達(dá)的路路網(wǎng)、便便利的公公共交通通，將直直接促動動其非同同質(zhì)化大大型社區(qū)區(qū)的形成成。通達(dá)的安安彩大道道，107國國道和中州路、、梅東路路，將放大大對鐵西西區(qū)域及及安陽城城市中上上層收入入階層和和普通收收入階層層的吸引引。地塊45%的綠綠化指標(biāo)標(biāo)。大型居住住區(qū)的未未來開發(fā)發(fā)規(guī)模前前景。非中心區(qū)區(qū)的住宅宅社區(qū)。。奧姆斯特特德(FrederickLaw)--景觀觀設(shè)計之之父，里里弗賽德德是其作作品之一一。他把公園園、園道道及住宅宅小區(qū)（（或衛(wèi)星星郊區(qū)，，satellitesuburb）等等幾個概概念完全全聯(lián)系在在一起，，把公園園與規(guī)劃劃區(qū)連接接起來，，形成成“開放放型城市市社區(qū)””（opentownsuburb））。對比“體現(xiàn)中產(chǎn)產(chǎn)階級理理想的社社區(qū)代表表”鼎盛·帕帕堤歐，，可同樣樣具有花花園城市市特質(zhì)里弗賽德德----美國國著名的的浪漫郊郊區(qū)如果有唯唯一一個個體現(xiàn)了了中產(chǎn)階階級烏托托邦理想想的(郊郊區(qū))設(shè)設(shè)計方案案，那就就是里弗弗塞德。?！_伯伯特·菲菲什曼美國最偉偉大的郊郊區(qū)———沃爾特特·克里里斯(WalterCreese)注重建筑筑品質(zhì)。。鄰近公園園，景觀觀不過分分強(qiáng)調(diào)大大型公共共空間。。注重城市市傳統(tǒng)生生活與社社區(qū)生活活。城市規(guī)劃劃對未來來土地價價值的拉拉升產(chǎn)業(yè)發(fā)展展產(chǎn)生的的高端需需求規(guī)模化開開發(fā)提升升區(qū)域熱熱度較好的區(qū)區(qū)域發(fā)展展?jié)摿^大的市市場空間間高性價比比可持續(xù)開開發(fā)的片片區(qū)積極的客客群鐵西忠實(shí)實(shí)的地緣緣客群城市向往往品質(zhì)的的客群對房產(chǎn)積積極的購購買心態(tài)態(tài)盡量保留留原生態(tài)態(tài)植物。。注重小型型公園，，不過分分強(qiáng)調(diào)大大型公共共空間。。注重社區(qū)區(qū)生活與與建筑品品質(zhì)人性化尺尺度與品品質(zhì)公共交通通工具(需落實(shí)實(shí))更加便利利的路網(wǎng)網(wǎng)利好公交站增增設(shè)可持續(xù)性性城市規(guī)劃劃的長期期落實(shí)產(chǎn)業(yè)與人人口———工業(yè)區(qū)區(qū)與住宅宅區(qū)、項(xiàng)項(xiàng)目與區(qū)區(qū)域———共生龍安區(qū)政政府與新新產(chǎn)業(yè)的的帶動鼎盛·帕帕堤歐———區(qū)域域名片，，未來之之城項(xiàng)目價值值梳理第三部分分全案營銷銷策略□整體思思路□□客客戶策略略□□價格格策略□□推廣策策略□□活活動策略略項(xiàng)目附加加營銷目目標(biāo):實(shí)現(xiàn)比預(yù)預(yù)期更高高利潤的的市場銷銷售塑造品牌實(shí)現(xiàn)銷售穩(wěn)健銷售創(chuàng)造溢價營銷策略略制定原原則□整體思思路一期平穩(wěn)落地地階段二期鞏固提升升階段三期商業(yè)全面輝煌煌階段迅速回款款，形成成口碑社社區(qū)逐步步成熟并利于二二三期調(diào)調(diào)整完善項(xiàng)目目整體形象增強(qiáng)一期期客戶信信心價格持續(xù)續(xù)上漲美美譽(yù)度度增加一期是項(xiàng)項(xiàng)目試水水，并為為二三期期提供最最有效依依據(jù)的階階段，操操作的結(jié)結(jié)果直接接影響項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)作信心心，也影影響著整整體策略略，承載載了更多多的壓力力和任務(wù)務(wù)，是全全局戰(zhàn)略略部署的的關(guān)鍵一一步。一期的意意義：成成功入市市順利銷銷售，是是全盤操操盤的關(guān)關(guān)鍵項(xiàng)目一、、二、三三期/商商業(yè)的關(guān)關(guān)系□整體思思路品牌運(yùn)作作思路、、品牌策策略項(xiàng)目品牌策略品牌落地品牌提升一期二期區(qū)域持續(xù)性發(fā)展品牌形成三期商業(yè)低開高走走一期二期高開高走走實(shí)現(xiàn)價格目標(biāo)價格策略略：三期、商商業(yè)高開高走走分期的界界定：我我們將首首開區(qū)的的8棟商商品房樓樓稱為一一期，二二期為現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃的的余房住住宅，三三期為項(xiàng)項(xiàng)目底商商及后續(xù)續(xù)的100畝地地部分。。通過一期期品牌落落地，形形成市場場影響，，成功實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售目標(biāo)。。二期高舉舉高打，，鞏固、、拔高形形象，提提升品質(zhì)質(zhì)，增加加項(xiàng)目附附加值。。通過一、、二期的的推廣和和口碑傳傳播，在在三期及及商業(yè)營營銷期，，逐步完完善項(xiàng)目目品牌，，同時通通過招商商吸引國國內(nèi)大的的品牌商商家，發(fā)發(fā)揮商業(yè)業(yè)區(qū)示范范性作用用，形成成有利的的商業(yè)配配套價值值，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)三期及及商業(yè)業(yè)的利潤潤最大化化，并帶帶動項(xiàng)目目品牌全全面升級級。全盤推廣廣策略：：人氣策略略：由于于區(qū)域熱熱度差，，項(xiàng)目位位置偏，，需采取取聚人氣氣的活動動形式，，每兩周周安排周周末采取取小型活活動形式式聚集人人氣?；顒拥拇俅黉N策略略：初期期的到訪訪有禮+銷售優(yōu)優(yōu)惠，將將聚集的的客戶在在熱銷氛氛圍中消消化。品質(zhì)與調(diào)調(diào)性的拉拉升策略略：每月月根據(jù)大大型營銷銷節(jié)點(diǎn)，，安排主主題活動動?；顒硬呗月裕嚎蛻舨呗月裕呵揽蛻魬?、關(guān)系系客戶、、鐵西區(qū)區(qū)市場客客戶及一一定比例例的安陽陽市客戶戶市場與渠渠道客戶戶，周邊邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶關(guān)系客戶戶、團(tuán)購購客戶從全盤營營銷的角角度，逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)客戶的的升級與與精細(xì)，，和區(qū)域域的滲透透和挖深深，來解解決項(xiàng)目目銷售所所需要的的客戶量量，從而而實(shí)現(xiàn)銷銷售目標(biāo)標(biāo)。安陽及周周邊客戶戶第四部分分一期入市市方案形象定位位分析：不不能好高高務(wù)遠(yuǎn),拉升到到城市的的高度，，名不符符實(shí)，則則不能準(zhǔn)準(zhǔn)確有效效地與客客戶溝通通。建議根據(jù)據(jù)市場需需要，從從項(xiàng)目中中微觀層層面出發(fā)發(fā)，解決決購買障障礙，首首先達(dá)成成2個目目的：1、鐵西西名片；；2、生態(tài)態(tài)、品質(zhì)質(zhì)、配套套的載體體。首席加州州生活區(qū)區(qū)SLOGAN：：以LOGO體現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)感感與調(diào)性性，在推推廣中以以別墅感感的建筑筑符合與與形象拉拉升項(xiàng)目目品質(zhì)感感；SLOGAN中中，“首首席”體體現(xiàn)身份份，“加加州”強(qiáng)強(qiáng)調(diào)建筑筑品質(zhì)，，“生活活區(qū)”首首先說明明項(xiàng)目是是住宅類類項(xiàng)目冊冊，并通通過銷售售話術(shù)延延展為區(qū)區(qū)域的規(guī)規(guī)?；_開發(fā)前景景。首波廣告語階段營銷策略略：提升區(qū)域價值值、樹立項(xiàng)目目特點(diǎn)街頭公園街頭公園三園一城，首首席加州生活活區(qū)本案園林帕堤歐與候家家莊、燒盆窯窯、碧海云天天、巴黎春天天、四府墳，，6大項(xiàng)目形形成的大型居居住社區(qū)首波廣告語一期價格與促促銷策略低天高走整體體策略前提下下，結(jié)合客戶戶的貪便宜與與購買心態(tài)，，一期采取大大折扣優(yōu)惠策策略，吸引購購買并拉升客客戶身份感。。結(jié)合一期房源源的價格建議議：低總價特價房房策略+大大讓利入市市策略+大大折扣收首首付策略二居采取低總總價特價房策策略：三居為本項(xiàng)目目主力產(chǎn)品，，二居低樓層層設(shè)10套特特價房，拉低低單價，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)低總價，可可以降低承受受力，擴(kuò)大客客戶群，充分分展示項(xiàng)目的的性價比。如特惠房源：：84平米二二居20萬/套大讓利入市策策略：售樓處開放日日開始認(rèn)籌，，當(dāng)天認(rèn)籌1萬萬抵4萬優(yōu)惠惠、價格不釋放放，但釋放價價格范圍：2800-3200元/平方米房大折扣收首首付策略：根根據(jù)年前5000萬款目目標(biāo)，一期房房源需收回大大比例房款，，如認(rèn)購當(dāng)日交交款，一次性性購房享受96折其實(shí)優(yōu)優(yōu)惠、貸款按按98折銷售，促進(jìn)直直接回款。一期銷控策略略根據(jù)年前5000萬款目目標(biāo)，一期房房源需收回大大比例房款，但根據(jù)銷售售節(jié)奏，首批批房源以內(nèi)部部認(rèn)購形式，，房源進(jìn)行控控制。結(jié)合一期房源源與價格，最最終銷控建議議：梯形總價+房源遞補(bǔ)補(bǔ)梯形總價：以以C1#、C2#、C3#三個樓座，，將二梯三戶戶、二梯四戶戶、二梯二戶戶的二三居板板塔搭配，做做為第一批房房源，形成低總價的的梯形房源，以內(nèi)部認(rèn)購購形式先推出出。認(rèn)籌時排排號順序?yàn)檎J(rèn)認(rèn)購時選房次次序。房源遞補(bǔ)：根據(jù)銷售速度度，房源即時時調(diào)整釋放。。一期推廣策略略媒體建議：形象與蓄客并并重：戶外+報紙+短信以戶外樹立形形象，形成一一定的區(qū)域知知名度，以報報紙廣告打開開知名度并告告知銷售活動動，以短信有有效積累客戶戶?；顒訂樱旱统杀疽仔杏杏行В和茝V式式調(diào)查開始認(rèn)籌前2個周，以銷銷售隊伍開始始在市區(qū)主要要位置(拱辰辰廣場、丹尼尼斯、貞元廣廣場附近、安安鋼)進(jìn)行市市場調(diào)查，目的在于低費(fèi)費(fèi)用推廣項(xiàng)目目，收集客戶戶。一期營銷梳理理第一步目標(biāo)：：樹立形象，，積累客戶第二步目標(biāo)：：打破區(qū)域偏偏僻感，保證證有人看房，，形成人氣第三步目標(biāo)：：開放日認(rèn)籌籌現(xiàn)場保證人人氣，形成認(rèn)認(rèn)籌量，一炮炮而紅第四步目標(biāo)：：房源與價格格的后續(xù)補(bǔ)進(jìn)進(jìn)難點(diǎn)：迅速打打開知名度，，形成客戶量量難點(diǎn)：讓人來來到現(xiàn)場難點(diǎn)：當(dāng)天現(xiàn)現(xiàn)場人氣，及及交定難點(diǎn)：相對難難度低(1)營銷過過程分解：1、推廣式調(diào)調(diào)查2、房展會3、接待中心心開放認(rèn)籌通過1、2實(shí)實(shí)現(xiàn)第一步目目標(biāo)；結(jié)合調(diào)查中贈贈送禮品及抽抽獎，房展會會活動，首先先積累客戶，，并誘使客戶戶在開放日到到達(dá)現(xiàn)場參加加活動，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)第二步目標(biāo)標(biāo)；通過開放日認(rèn)認(rèn)籌活動現(xiàn)場場政策刺激，，及人氣影響響，實(shí)現(xiàn)第三三步目標(biāo)。(2)面市的的三件大事與與目標(biāo)分解：：入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.1610.8戶外、報紙、、電臺10.9推廣正式開始始，集中推廣廣，形成影響響10.9調(diào)查開始10.14房展10.16接待中心開放放開始認(rèn)籌10.3010.30開始認(rèn)購鎖房房補(bǔ)款推廣線銷售線9月10.1時期營銷籌備期預(yù)熱期熱銷期準(zhǔn)備工作各廣告稿件問卷銷講辭答客問銷售道具房展會方案具具施工條件價格表房源表交房標(biāo)準(zhǔn)與條條件、交房日日期等工程開工土地手續(xù)、拆拆遷協(xié)議完成成裝修裝飾、家家具、園林到到位保安保潔及其其服裝到位園林、施工等等合作單位確確定房展會裝修到到位銷售物料、沙沙盤等方案一：入市節(jié)點(diǎn)10.810.1410.8戶外、報紙、、電臺10.9推廣正式開始始，集中推廣廣，形成影響響10.9調(diào)查開始10.14房展10.16接待中心開放放開始認(rèn)籌10.3011.20開始認(rèn)購鎖房房補(bǔ)款推廣線銷售線9月10.1時期營銷籌備期預(yù)熱期熱銷期準(zhǔn)備工作各廣告稿件問卷銷講辭答客問銷售道具房展會方案具具施工條件價格表房源表交房標(biāo)準(zhǔn)與條條件、交房日日期等工程開工土地手續(xù)、拆拆遷協(xié)議完成成裝修裝飾、家家具、園林到到位保安保潔及其其服裝到位園林、施工等等合作單位確確定房展會裝修到到位銷售物料、沙沙盤等方案二：11.20節(jié)點(diǎn)活動準(zhǔn)備備(1)推廣式式調(diào)查參與人人員的發(fā)放小小禮品，領(lǐng)領(lǐng)禮品的人員員來形成現(xiàn)場場人氣(2)現(xiàn)場認(rèn)認(rèn)籌客戶抽巨巨獎巨巨將與禮禮品共同吸引引客戶來到現(xiàn)現(xiàn)場(3)調(diào)查中獲取的的客戶、團(tuán)購購開發(fā)客戶、、來電客戶的的提前預(yù)約作作為本次認(rèn)籌籌的實(shí)效客戶戶需提前確定定活動流程程、活動公公司、現(xiàn)場場物料及獎獎品、禮品品等鼎盛·帕堤堤歐27萬萬平方米的的項(xiàng)目，后后期的成功功運(yùn)作，不不是優(yōu)惠政政策、促銷銷手段就可可以達(dá)成的的。造一艘大船船，決不是是放大小船船的技藝(1)解決決公共交通通問題：針對區(qū)域交交通，和客客戶對公交交的依賴性性，建議馬馬上洽談公公交公司，，在項(xiàng)目周周邊設(shè)立公公交車站(尤其是安安彩大道的的項(xiàng)目北側(cè)側(cè)位置)，，并命名站站名：下一站：帕堤歐站對于推廣項(xiàng)項(xiàng)目、體現(xiàn)現(xiàn)成熟度與與交通便利利性，將形形成極直觀觀的效果，，促進(jìn)項(xiàng)目目銷售。帕堤歐站(2)解決決區(qū)域形象象差問題：：針對區(qū)域形形象差，通通過促進(jìn)改改善綠化，，提升項(xiàng)目目價值，并并樹立項(xiàng)目目標(biāo)識型候候車亭：實(shí)現(xiàn)：安彩大道綠綠化景觀街街、帕堤歐歐候車亭接待中心外外紅線外區(qū)域域設(shè)置考慮并盡量量規(guī)避施工工通道入口口對接待中中心的影響響；將項(xiàng)目旁邊邊較為零亂亂部分，納納入整體景景觀為考量量，將未來來出入動線線與項(xiàng)目景景觀設(shè)計融融為一體。。讓接待中心心室外區(qū)、、項(xiàng)目紅線線外區(qū)域的的道路和設(shè)設(shè)施，深深深地印上帕帕堤歐的符符號(3)樣板板間：建議在2011年春春季，開始始打造樣板板間。其不不僅對戶型型缺點(diǎn)的彌彌補(bǔ)價值，，有利于促促進(jìn)銷售，，其品質(zhì)感感，奢侈感感，更有利利于品質(zhì)大大盤地位的的確立，并并：充分刺激世世俗的淺表表神經(jīng)樣板間，是是傳說中的的尺度，傳傳說中的生生活價值的樣板板，可以讓讓本案進(jìn)入入到營銷的的另一個層層面……(4)會所所式售樓處處：在二期營銷銷期間，工工期允許情情況下，在在實(shí)體建筑筑中提前建建造會所，，后期可以以經(jīng)營，將將會所作為為價值營銷銷的場所，，從項(xiàng)目開開發(fā)獲取真真正的價值值最大化：：價值營銷————利益益最大化的的不二途徑徑帥氣亮麗的的異國門童童為您打開開宮殿的大大門華貴的宮殿殿畫卷在您您面前展開開美麗的女孩孩走上前來來，帶您穿穿過宮殿在動人的影影音室欣賞賞項(xiàng)目精心心制作的介介紹片走廊里看似似不經(jīng)意的的名畫，仿仿佛已等待待了千年知知音在會所一側(cè)側(cè)的西餐廳廳休息片刻刻年老忠實(shí)的的waiter端上豐美的的點(diǎn)心和茶茶飲Thanks.祝鼎盛·帕帕堤歐開開發(fā)取得輝輝煌業(yè)績。。9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:25:0002:25:0002:251/5/20232:25:00AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2302:25:0002:25Jan-2305-Jan-2312、故人江海別別，幾度隔山山川。。02:25:0002:25:0002:25Thursday,January5,202313、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。1月-231月-2302:25:0002:25:00January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。05一一月月20232:25:00上上午午02:25:001月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。一月232:25上上午午1月-2302:25January5,202316、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2023/1/52:25:0002:25:0005January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。2:25:00上午午2:25上午午02:25:001月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。02:25:0002:25:0002:251/5/20232:25:00AM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小小努努力力的的積積累累。。。。1月月-2302:25:0002:25Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕