XXXX長沙寫字樓發(fā)展

長沙寫字樓研究及西站樞紐營銷總綱“西站樞紐”的項目價值在哪里？這些價值吸引了哪些客戶，客戶從哪些市場信息的判斷選擇了西站樞紐？實現(xiàn)項目價值、市場價值、客戶需求價值的對接，則完成了我們對西站樞紐的思考。關(guān)于“西站樞紐”的思考HOWWHATWHOHOW目前寫字樓市場怎么樣我們是什么樣的產(chǎn)品我們的目標(biāo)客戶是誰我們怎么樣抓住目標(biāo)客戶市場分析項目價值梳理客戶群分析營銷策略價值對接市場分析當(dāng)前寫字樓市場現(xiàn)狀分析未來寫字樓市場走勢預(yù)判2013年1—7月新建寫字樓用戶市場優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究寫字樓競爭市場分析

寫字樓市場11年供應(yīng)32萬方，去化30萬方，較10年分別上漲16%和158%；11年長沙寫字樓市場全年成交均價為11875元。由于新政內(nèi)容主要針對住宅產(chǎn)品，反而在一定程度上刺激了商辦市場成交；萬達是11年長沙寫字樓市場重量級項目，其成交量達到12萬方，幾乎占據(jù)了長沙寫字樓市場的半壁江山。當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場走勢10年~12年長沙寫字樓市場總體走勢當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場走勢當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場走勢當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析｜寫字樓市場走勢時間1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004--2009年2009年至今階段特征企業(yè)數(shù)量快速增長，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對寫字樓的需求量增加；市場初步啟動；97年受宏觀經(jīng)濟影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過程；網(wǎng)絡(luò)的普及使得居家寫字樓概念得及推行；“宜商宜住”滿足了消費者對產(chǎn)品的需求中國入世成功，大量國內(nèi)外企業(yè)進駐長沙；高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；長沙寫字樓開始專業(yè)化，寫字樓市場開始進入全面升級階段，長沙高端寫字樓時代來臨。產(chǎn)品特征硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn)配置較低；商務(wù)形象不突出；距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現(xiàn)呈現(xiàn)明顯的大型綜合體特征，商業(yè)配套設(shè)施完善代表項目銀華大廈平和堂商務(wù)大廈華僑大廈華聯(lián)大廈順天城SOHO和府酒店公寓順天國際財富中心中天廣場運達國際廣場萬達廣場保利國際廣場初級階段發(fā)展階段商住階段專業(yè)階段當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析｜寫字樓發(fā)展歷程升級階段長沙寫字樓起步晚、發(fā)展慢、底子薄、專業(yè)寫字樓份額少，但09年以后隨著萬達、保利、運達等高端專業(yè)樓的出現(xiàn)長沙寫字樓市場進入全面升級階段，綜合體高端寫字樓時代來臨。特征/檔次甲A級甲B級乙A級乙B級建筑高度高層超高層高層高層高層層高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上會所大規(guī)模會所兩千平方米以上較大,一千平方米以上規(guī)模較小無商務(wù)中心配套完善配套較為完善較好一般會議中心齊備同聲傳譯,多媒體會議齊備無無車位比充裕,車位比低充裕,車位比低較好,但車位比高車位少電梯群控進口高速電梯進口高速電梯進口電梯國產(chǎn)電梯空調(diào)進口中央空調(diào)可分戶計量進口中央分體空調(diào)中央空調(diào)分體空調(diào)衛(wèi)生間使用位充裕充足較少較少裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔高檔中檔中檔物業(yè)管理國際認(rèn)證一流高檔物管一流物管二流物管自管智能化管理5A程度高綜合布線有智能化管理有無網(wǎng)絡(luò)寬頻信息點接口多寬頻信息點接口多有有備用電源進口進口國產(chǎn)國產(chǎn)

寫字樓市場產(chǎn)品逐漸開始向?qū)I(yè)智能化甲級A級寫字樓發(fā)展當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析｜寫字樓發(fā)展歷程

目前主流產(chǎn)品中心板塊塊傳統(tǒng)的城城市中心心腹部區(qū)區(qū)域，全全市寫字字樓集中中區(qū)市府板塊塊依托市政政府新址址西遷、、岳麓區(qū)區(qū)政府形形成省府板塊塊依托省政政府新址址南遷形形成武廣版塊塊依托高鐵鐵的交通通樞紐價價值而開開發(fā)的新新興CBD區(qū)岳麓版塊塊依托市政政府及山山水資源源而開發(fā)發(fā)的新興興區(qū)域長沙市寫寫字樓市市場五大大版塊中心版塊市府版塊武廣版塊省府版塊岳麓版塊當(dāng)前市場場現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓市場板板塊劃分分長沙寫字字樓受傳傳統(tǒng)區(qū)域域發(fā)展模模式影響響，主要要集中于于中心板板塊；市府版塊塊、省府府版塊以以及武廣廣板塊目目前已經(jīng)經(jīng)有寫字字樓項目目開發(fā)，，但尚未未全面入入駐；岳麓版塊塊目前僅僅停留在在概念階階段，尚尚未有寫寫字樓項項目開發(fā)發(fā)；長沙市中中心版塊塊寫字樓樓分布特特征五一路沿沿線長沙傳統(tǒng)統(tǒng)中心，，以五一一廣場為為核心芙蓉路沿沿線城市主干干道，配配套成熟熟完善湘江路沿沿線依托江景景資源而而發(fā)展的的新興區(qū)區(qū)域，以以萬達為為代表韶山路沿沿線城市主干干道路，，配套完完善6KM五一路沿線芙蓉路沿線韶山路沿線湘江路沿線目前長沙沙中心版塊塊匯聚了了長沙90%以上的寫寫字樓項項目，這些項目目主要延延城市主干道路路或沿江江分布；；區(qū)域內(nèi)部部交通便利利、配套套完善，，未來多多條地鐵鐵線路在在此交匯匯，地段段認(rèn)可度度極高；；當(dāng)前市場場現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓市場板板塊劃分分運達廣場亞大時代中天廣場中隆國際華僑國際順天財富中心華晨.雙帆國際售價（元/㎡)20000150001600016000140001200015000租金（元/㎡/月）130789077.7845475目前長沙沙主要寫寫字樓售售價約為為12000-18000元/㎡，租金約為為80元㎡/月，投資回報報率約為6%；芙蓉廣場場周邊1公里范圍圍內(nèi)為高高端寫字字樓密集聚集集區(qū)，也是銷售價格格及租金金最高的區(qū)域，，投資回回報情況況相對較為可觀觀長沙典型型寫字樓樓投資靜靜態(tài)回報報分析當(dāng)前市場場現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓投資回回報分析析長沙中心心區(qū)典型型寫字樓樓的租金金從06年的1.56元/天上漲到到目前2.6元/天，尤其其在11年長沙租租金出現(xiàn)現(xiàn)大幅上上漲，這這主要是是源于寫寫字樓市市場的快快速發(fā)展展，長沙沙專業(yè)寫寫字樓售售價從06年的7500元飆升至至11年的15000左右。長沙寫字字樓近5年租金平平均年漲漲幅率約約為12%，售價年年漲幅率率約為15%長沙典型型寫字樓樓租金、、售價增增長趨勢勢當(dāng)前市場場現(xiàn)狀分分析｜寫字樓樓投資回回報分析析當(dāng)前市場場現(xiàn)狀分分析｜小結(jié)未來寫字字樓市場場供應(yīng)量量長期保保持供大大于求，，市場競競爭激烈烈。寫字樓已已經(jīng)進入入全面升升級階段段，逐步步向5A甲級標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)發(fā)展。。寫字樓分分布形成成以市區(qū)區(qū)中心板板塊為主主，外圍圍五大商商務(wù)板塊塊逐步成成熟。專業(yè)寫字字樓售價價和租金金保持平平穩(wěn)增長長，投資資情況較較為樂觀觀。關(guān)鍵詞市場分分析當(dāng)前寫寫字樓樓市場場現(xiàn)狀狀分析析未來寫寫字樓樓市場場走勢勢預(yù)判判2013年1—7月新建建寫字字樓市市場優(yōu)質(zhì)寫寫字樓樓市場場供需需研究究寫字樓樓競爭爭市場場分析析一、五五一廣廣場為為核心心：五一路路、芙芙蓉路路、韶韶山路路為經(jīng)經(jīng)緯的的寫字字樓核核心區(qū)區(qū)（芙芙蓉CBD所在區(qū)區(qū)域）），目目前商商務(wù)氛氛圍濃濃厚，，高檔檔寫字字樓集集聚二、河河西濱濱江新新城：：總用地地面積積721.5公頃，，定定位為為長沙沙的城城市核核心區(qū)區(qū)，即即集觀觀光休休閑、、商業(yè)業(yè)、貿(mào)貿(mào)易、、商務(wù)務(wù)樓宇宇、金金融證證券、、酒店店餐飲飲、高高檔住住宅等等六項項功能能為一一體的的多功功能城城市核核心區(qū)區(qū)。。三、北北辰三三角洲洲：總建筑筑規(guī)模模達380萬平方方米，，其中中，酒酒店、、商業(yè)業(yè)、寫寫字樓樓、公公寓等等綜合合公共共建筑筑80萬平方方米四、南南湖新新城：：將構(gòu)筑筑成““兩園園一帶帶四區(qū)區(qū)”的的格局局，四四區(qū)即即濱江江山水水居住住區(qū)、、濱江江商務(wù)務(wù)區(qū)五、南南城商商務(wù)圈圈省府南南遷帶帶動南南城發(fā)發(fā)展，，形成成以德德思勤勤為龍龍頭的的紅星星商務(wù)務(wù)圈六、武武廣商商務(wù)圈圈武廣高高鐵的的開通通，帶帶動整整個武武廣片片區(qū)發(fā)發(fā)展，，喜盈盈門范范城、、萬科科環(huán)球球村等等項目目先后后開始始建造造。芙蓉路路韶山路路五一大大道①五一廣廣場商商務(wù)圈圈五一廣廣場為為圓心心，五五一大大道為為軸，，以商商業(yè)帶帶動商商務(wù)發(fā)發(fā)展。。32③北辰三三角洲洲：根根據(jù)政政府的的規(guī)劃劃導(dǎo)向向，未未來將將形成成新興興的商商務(wù)寫寫字樓樓聚集集區(qū)1④南湖新新城：：酒店店金融融區(qū)及及濱江江商務(wù)務(wù)區(qū)根據(jù)政政府的的規(guī)劃劃導(dǎo)向向，沿沿江形形成具具有景景觀特特色的的新興興的商商務(wù)寫寫字樓樓聚集集區(qū)4②濱江新新城：：根據(jù)據(jù)政府府的規(guī)規(guī)劃導(dǎo)導(dǎo)向，，未來來將形形成新新興的的商務(wù)務(wù)寫字字樓聚聚集區(qū)區(qū)5⑤南城商商務(wù)圈圈省府南南遷帶帶動南南城發(fā)發(fā)展，，形成成以德德思勤勤為龍龍頭的的紅星星商務(wù)務(wù)圈⑥武廣商商務(wù)圈圈武廣高高鐵的的開通通，帶帶動整整個武武廣片片區(qū)發(fā)發(fā)展，，喜盈盈門范范城，，萬科科環(huán)球球村等等項目目先后后開始始建造造。6未來市市場走走勢預(yù)預(yù)判｜未來來發(fā)展展特征征政府規(guī)規(guī)劃現(xiàn)現(xiàn)有導(dǎo)導(dǎo)向，，未來來會出出現(xiàn)五個新新興商商務(wù)寫寫字樓樓區(qū)，，長沙市市將形形成五一廣廣場、、濱江江新城城、北北辰三三角洲洲、南南湖新新城、、南城城商務(wù)務(wù)區(qū)、、武廣廣商務(wù)務(wù)區(qū)六六大商商務(wù)區(qū)區(qū)。2013年開始始，高高端寫寫字樓樓將開開始集集中放放量，，核心地地段及及江景景資源源型高高端寫寫字樓樓將成為為推售售重點點。未來市市場走走勢預(yù)預(yù)判｜長沙沙未來來供應(yīng)應(yīng)分析析2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35萬㎡保利國際廣場9萬㎡世茂鉑翠灣8萬㎡開福萬達廣場20萬㎡復(fù)地崑玉國際6萬㎡雙灣國際3萬㎡中建橘洲灣6萬㎡發(fā)展高新項目6萬㎡華遠華中心9萬㎡泰貞國際金融中心6萬㎡民生大廈4萬㎡中順泰和廣場5萬㎡長沙報業(yè)文化大廈6萬㎡深國投商業(yè)中心7萬㎡九龍倉國際金融城16萬㎡建鴻達萬博匯9萬㎡順天國際金融中心6㎡喜盈門范城5萬㎡華悅城12萬㎡德思勤廣場60萬㎡華爾街中心6萬㎡綠地5A中央廣場5萬㎡天健芙蓉盛世3萬㎡財富岳麓8萬㎡奧克斯廣場5萬㎡新長海麓谷中心6萬㎡佳海創(chuàng)業(yè)中心20萬㎡中欣滿庭芳4萬㎡方興梅溪湖8萬㎡華創(chuàng)廣場7萬㎡湘大廣場4萬㎡長房時代城5萬㎡新華都萬家城10萬㎡中房瑞致5萬㎡奧林匹克花園4萬㎡興汝金城4萬㎡中信星城5萬㎡大河西交通樞紐3萬㎡裕天商會中心6萬㎡中信大廈4萬㎡達美D6區(qū)4萬㎡華晨廣場3萬㎡星城榮域3萬㎡嘉斯茂廣場6萬㎡萬家麗國際商務(wù)中心17萬㎡世茂芙蓉廣場項目6萬㎡2011年匯金國際2.3萬㎡旺德府5萬㎡泊富國際廣場9萬㎡運達中央廣場9萬㎡第六萬㎡未來高高端寫寫字樓樓潛在在供應(yīng)應(yīng)：未未來長長沙高高端寫寫字樓樓供應(yīng)量巨大大，主要集中中在濱江、省府府及河西三三大板塊，潛在高端端寫字樓物物業(yè)未來5年供應(yīng)總量超超過350萬㎡未來市場走走勢預(yù)判｜長沙未來來供應(yīng)分析析心星商務(wù)大廈長沙報業(yè)文化大廈深國投商業(yè)中心保利國際廣場九龍倉金融城建鴻達萬博匯華遠華中心泰貞金融中心順天國際金融中心喜盈門范城華悅城德思勤廣場華爾街中心綠地中央廣場天健芙蓉盛世財富岳麓奧克斯廣場世茂鉑翠灣開福萬達廣場復(fù)地崑玉國際雙灣國際華晨世紀(jì)廣場民生大廈新長海麓谷中心佳海創(chuàng)業(yè)中心星城榮域華創(chuàng)廣場湘大廣場長房時代城新華都萬家城中房瑞致嘉斯茂廣場奧林匹克花園興汝金城中建橘洲灣中信星城大河西交通樞紐裕天商會中心發(fā)展高新項目中信大廈萬家麗世茂芙蓉廣場中欣國際達美D6區(qū)北辰三角洲長沙寫字樓樓市場未來來發(fā)展方向向走向高端：：從目前在在售和在建建的項目我我們可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，長沙沙寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品正在向向高端邁進進；影響分析：：高端化必必然帶來高高價格，處處于發(fā)展中中的企業(yè)售售價格擠壓壓勢必向外外擴散。走向外圍：：目前政府府規(guī)劃了多多個副中心心，長沙一一個寫字樓樓中心的格格局必然被被打破；影響分析：：外圍大量量供應(yīng)必然然會分流中中心區(qū)需求求，尤其是是在地鐵開開通后。需求放量：：隨著產(chǎn)業(yè)業(yè)的轉(zhuǎn)移，，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)的進一步步調(diào)整，長長沙的寫字字樓會不斷斷放量；影響分析：：不同層次次的企業(yè)進進入會使市市場需求更更加細分化化，給不同同層面的產(chǎn)產(chǎn)品帶來機機會。未來市場走走勢預(yù)判｜長沙寫字字樓未來發(fā)發(fā)展方向高鐵樞紐貫貫通&“9+2”泛珠三角經(jīng)經(jīng)濟圈規(guī)劃&“3+5””長株潭城市市群的落實，長長沙成為中南地區(qū)的的中心高鐵樞紐中中心：京深高鐵（（北京—武漢—長沙—廣州—深圳），滬滬昆高鐵（（昆明—長沙-—上海），形形成以長沙沙為中心的的1日經(jīng)濟圈“9+2”泛珠三角經(jīng)經(jīng)濟圈中心心：基于與珠江江流域相連連、與大珠珠三角相臨臨、經(jīng)貿(mào)關(guān)關(guān)系密切等等三方面因因素，包括括福建、江江西、湖南南、廣東、、廣西、海海南、四川川、貴州、、云南、香香港、澳門門。該區(qū)域域面積為全全國的1/5，人口的1/3，經(jīng)濟總量量的1/3。“3+5”城市群中心心：省內(nèi)隨著城城際鐵路的的開通，將將形成以長長株潭為中中心，包括括岳陽、常常德、益陽陽、婁底、、衡陽5個城市在內(nèi)內(nèi)一個半小小時通勤為為半徑帶動動我省區(qū)域域經(jīng)濟的協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展。?！?+5”城市群中中心京深高鐵滬昆高鐵高鐵樞紐中心北上廣深一日經(jīng)濟圈“9+2”泛珠三角經(jīng)濟圈中心更中心！未來市場走走勢預(yù)判｜長沙城市市規(guī)劃分析析公共配套、、交通等城城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施全面升升級，城市市改造催生生五大國際規(guī)規(guī)劃區(qū)域蓬勃發(fā)展重點區(qū)域建建設(shè)公共配套交通配套南湖片區(qū)100億元打造為為長沙“維維多利亞灣灣”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年北辰三角洲洲300億元打造為為長沙“曼曼哈頓”梅溪湖600億元打造為為長沙“畢畢爾巴鄂””金融生態(tài)區(qū)區(qū)300億元打造為為長沙“華華爾街中心心”濱江新城500億元打造為為長沙“陸陸家嘴”省群眾藝術(shù)術(shù)館、地質(zhì)質(zhì)博物館、、科技館和和青少年活活動中心2004年開工2009年開館省博物館、、圖書館和和音樂廳2007年開工，預(yù)預(yù)計2012年底開館武廣高鐵2005年開工，2009年底通車，，2014年至北京段段將拉通城際鐵路開開工，2009年開工，預(yù)預(yù)計2014年長株潭段段開通長沙地鐵2009年開工，預(yù)預(yù)計2013年底2號線開通、、2014年底1號線開通武廣新城600億元打造為為“中部交交通樞紐型型城市副中中心”2012年更國際！未來市場走走勢預(yù)判｜長沙城市市建設(shè)分析析GDP20%以上速度飛飛速發(fā)展，，2011年突破5000億，中部第二二人均可支支配收入15%速度快速增增長，持續(xù)領(lǐng)先先，中部首位更富有！未來市場走走勢預(yù)判｜長沙城市市經(jīng)濟分析析第三產(chǎn)業(yè)GDP以15%年增長率逐逐步增長，，2011年破2千億元，為中部第二催生高端寫字樓市場場容量向上上發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)GDP總量（億元）高端寫字樓整體容量＞1200大800-1200中等小于800較低未來市場走走勢預(yù)判｜長沙城市市產(chǎn)業(yè)分析析更繁華！外來知名企企業(yè)紛紛進進駐長沙，，當(dāng)前入駐駐長沙的世世界500強企業(yè)超100家其中40家投資興辦辦實體當(dāng)前入駐長長沙的境外外世界500強企業(yè)已達達100余家，其中中39家投資興辦辦實體，其其中僅2011年1年長沙就引引進7家世界500強企業(yè)，成成為長沙歷歷史上引進進世界500強企業(yè)最多多的年份已知當(dāng)前長長沙上市公公司逾80家、銀行機機構(gòu)27家、保險機機構(gòu)逾40家預(yù)計“十二二五”期間間，來湘投投資興業(yè)世世界500強企業(yè)100家以上、全全國500強企業(yè)300家以上，主主要央企均均能來湘興興業(yè)長沙投資興業(yè)世界500強企業(yè)名單歐美企業(yè)美國可口可樂、法國達能集團、荷蘭菲利浦電子、德國博世、美國麥當(dāng)勞、美國百事、美國斯倫貝謝、HorsinvestHoldingCo，L‘mited、瑞典伊萊克斯、荷蘭米塔爾、法國家樂福、德國麥德龍、美國時代華納、諾基亞（中國）投資有限公司、美國沃爾瑪、瑞士汽巴精化、德國梅塞爾、美國花旗銀行、加拿大麥格納、美國江森自控、美國戴爾信息、德國西門子日韓企業(yè)日本三井物產(chǎn)、日本丸紅株式會社、韓國LG電子、日本日立、日本電氣株式會社、日本鈴木汽車、日本三菱汽車、日本住友金屬、日本雅馬哈、日本三菱電機、日本電裝新馬企業(yè)馬來西亞懇實達有限公司、泰國正大中國企業(yè)中糧集團、香港和記黃埔、中國銀行、臺灣鴻?？萍几_放！未來市場走走勢預(yù)判｜長沙城市市企業(yè)分析析未來市場走走勢預(yù)判｜小結(jié)寫字樓市場場未來供應(yīng)應(yīng)量巨大，，本項目將將不可避免免的與其他他項目形成成激烈的競競爭。如何何規(guī)避市場場風(fēng)風(fēng)險險，進入細分市市場，將是是本項目成成功的關(guān)鍵鍵。關(guān)鍵詞未來發(fā)展：：未來會出出現(xiàn)五個新新興商務(wù)寫寫字樓區(qū)，，長沙市將將形成五一一廣場、濱濱江新城、、北辰三角角洲、南南湖新城、、南城商務(wù)務(wù)區(qū)、武廣廣商務(wù)區(qū)六六大商務(wù)區(qū)區(qū)未來供應(yīng)：：未來長沙沙高端寫字字樓供應(yīng)量量巨大，5年內(nèi)將有350萬5A寫字樓供應(yīng)應(yīng)，主要集集中在濱江江、省府及及河西三大大板塊，市市場競爭明明顯加劇宏觀城市發(fā)發(fā)展分析：：未來長沙沙城市規(guī)劃劃、建設(shè)、、經(jīng)濟、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)及企業(yè)業(yè)需求對寫寫字樓有多多方面利好好，長沙高高端寫字樓樓發(fā)展東風(fēng)風(fēng)在即、大大勢所趨，，市場存在在大機遇；；市場分析當(dāng)前寫字樓樓市場現(xiàn)狀狀分析未來寫字樓樓市場走勢勢預(yù)判2013年1—7月新建寫字字樓市場優(yōu)質(zhì)寫字樓樓市場供需需研究寫字樓競爭爭市場分析析根據(jù)長沙市市房地產(chǎn)市市場預(yù)警報報動態(tài)監(jiān)測測系統(tǒng)，2013年1—7月長沙是內(nèi)內(nèi)六區(qū)寫字字樓用房成成交面積47.24萬平方米，，同比增長長258.15％，成交5119套，同比增增長226.68％，從今年年月度成交交情況來看看，除1月、7月成交面積積超過10萬平米外，，其余月份份均低于10萬平方米，，其中7月成交10.06萬平方米，，為年內(nèi)新新高，同比比增長151.50％，成交1113套，同比增增長153.53％.2013年新建寫字字樓用戶市市場｜新建寫字樓樓用戶成交交量2013年1-----—7月開福區(qū)、、天心區(qū)、、雨花區(qū)新新建寫字樓樓用房成交交面積居前前，分別為為13.60萬平方米、、13.20萬平方米、、11.03萬平方米，，望城區(qū)成成交面積最最小為0.2萬平方米，，從網(wǎng)簽面面積同比情情況來看，，除芙蓉區(qū)區(qū)同比下降降外，其他他區(qū)域為同同比上漲，，其中芙蓉蓉區(qū)同比下下降13.96%，岳麓區(qū)同同比漲幅最最大為994.33%，新建寫字字樓用房網(wǎng)網(wǎng)簽超過1000套的區(qū)域天天心區(qū)，雨雨花區(qū)，分分別為1730套，1168套。2013年1—7月份長沙市市內(nèi)六區(qū)新新建寫字樓樓用房成交交主要集中中于三環(huán)以以內(nèi)地段，，其中成交交面積占比比37.67%，套數(shù)占比比42.67%，三環(huán)以外外地段成交交量最小，，為0.49萬平方米/108套，占比低低于5%。自去年10月以來長沙沙市內(nèi)六區(qū)區(qū)新建寫字字樓用房成成交均價都都在10000元/平方米以上上，其中2013年5月成交均價價13247元/平方米，為為年內(nèi)新高高，7月成交均價價11130元/平方米。2013年新建寫字字樓用戶市市場｜新建寫字樓樓用房成交交均價2013年1—7月長沙市內(nèi)內(nèi)六區(qū)新建建寫字樓用用房網(wǎng)簽均均價為11932元/平方米，各各行政區(qū)新新建寫字樓樓用房網(wǎng)簽簽均價互不不相同，其其中開福區(qū)區(qū)均價最高高為15428元/平方米，天天心區(qū)、雨雨花區(qū)、芙芙蓉區(qū)其次次，均價在在10000元/平方米以上上，岳麓區(qū)區(qū)為7570元/平方米，望望城區(qū)均價價最低為5471元/平方米。2013年1—7月中心區(qū)新新建寫字樓樓用房成交交均價最高高為16117元/平方米，其其次為二環(huán)環(huán)以內(nèi)，三三環(huán)一內(nèi)，，分別為11561元/平方米，9719元/平方米，三三環(huán)以外均均價最低為為5947元/平方米。2013年1——7月內(nèi)六區(qū)新新建寫字樓樓用房購房房人群中湖湖南為購房房主力，占占比接近9成，其中本本省外市占占比44.57%，本省本市市占比42.05%，外省市購購房人群占占比13.37%，其中本省省購房前5位的為長沙沙市，邵陽陽市，岳陽陽市，株洲洲市，衡陽陽市，外省省市購房前前5位的為廣東東省、湖北北省、浙江江省、江西西省、福建建省。2013年新建寫字字樓用戶市市場｜購房者來源源地市局洞察當(dāng)前寫字樓樓市場現(xiàn)狀狀分析未來寫字樓樓市場走勢勢預(yù)判2013年1—7月新建寫字字樓市場優(yōu)質(zhì)寫字樓樓市場供需需研究寫字樓競爭爭市場分析析用戶特征從企業(yè)數(shù)量量角度分析析，長沙優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶以服服務(wù)業(yè)、制制造業(yè)、貿(mào)貿(mào)易與房地地產(chǎn)業(yè)為主主；而從企業(yè)租租賃面積而而言，金融融保險業(yè)、、制造業(yè)、、社會服務(wù)務(wù)業(yè)的需求求面積較大大。優(yōu)質(zhì)寫字樓樓市場｜供需研究500平方米以上上：金融、、保險業(yè)的的需求面積積較大，多多為整層承承租，平均均需求面積積接近1,500平方米；國國家機關(guān)與與科學(xué)研究究服務(wù)業(yè)需需求面積較較大，但用用戶較少；；建筑行業(yè)業(yè)用戶寫字字樓樓需求求平均面積積560.65平方方米米。。500平方方米米以以下下：：制制造造、、社社會會服服務(wù)務(wù)、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)等等的的需需求求面面積積都都在在500平方方米米以以下下用戶戶特特征征優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓市市場場｜供需需研研究究長沙沙市市優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓用用戶戶對對于于200-300平方方米米、、100-200平方方米米的的寫寫字字樓樓面面積積需需求求相相對對較較為為旺旺盛盛，，46%的企企業(yè)業(yè)的的需需求求面面積積在在此此范范圍圍內(nèi)內(nèi)；；而用用戶戶對對于于100平方方米米以以下下、、300-500平方方米米、、500-1,000平方方米米、、1,000-3,000平方方米米的的寫寫字字樓樓面面積積需需求求較較為為均均衡衡，，所所占占比比例例大大致致為為11-15%；3,000平方方米米以以上上的的需需求求很很少少，，僅僅占占到到3%。長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶結(jié)構(gòu)按面積需求

（按租賃面積）2%11%10%19%29%23%6%<100100-200200-300300-500500-1,0001000-3000>3000長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶結(jié)構(gòu)按面積需求

（按企業(yè)個數(shù)）12%22%24%15%13%11%3%<100100-200200-300300-500500-1,0001000-3000>3000用戶戶特特征征優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓市市場場｜供需需研研究究長沙沙市市優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓用用戶戶以以長長沙沙本本地地及及國國內(nèi)內(nèi)企企業(yè)業(yè)為為主主，，占占總總用用戶戶的的86%；外資資企企業(yè)業(yè)寫寫字字樓樓場場所所主主要要集集中中在在少少數(shù)數(shù)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)統(tǒng)一一的的物物業(yè)業(yè)中中，，如如通通程程國國際際大大酒酒店店商商務(wù)務(wù)樓樓、、亞亞大大時時代代等等，，外外資資企企業(yè)業(yè)對對于于寫寫字字樓樓的的物物業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)、、樓樓宇宇品品質(zhì)質(zhì)、、物物業(yè)業(yè)管管理理等等要要求求較較高高，，目目前前市市場場上上的的寫寫字字樓樓難難以以滿滿足足其其需需求求；；內(nèi)資資非非本本地地企企業(yè)業(yè)的的需需求求面面積積大大于于本本地地企企業(yè)業(yè)。。*本本地地企企業(yè)業(yè)指指長長沙沙及及湖湖南南企企業(yè)業(yè)**用戶戶特特征征優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫寫字字樓樓市市場場｜供需需研研究究購買買目目的的：：以投投資資為為主主———看中中物物業(yè)業(yè)后后期期升升值值潛潛力力及及長長期期租租金金回回報報；；如湖湖南南文文化化大大廈廈約約60%的買買家家為為投投資資客客戶戶自用用也也占占一一定定比比例例———如華華僑僑國國際際超超過過50%的面面積積被被大大型型客客戶戶購購買買自自用用，，如如方方正正證證券券（（4層））、、湘湘銀銀集集團團（（1層））、、江江河河集集團團（（1層））、、兆兆佳佳集集團團（（1層））等等企企業(yè)業(yè)買家家特特征征投資資客客戶戶中中，，以以中中小小企企業(yè)業(yè)投投資資為為主主自用用客客戶戶中中，，本本地地實實力力企企業(yè)業(yè)購購買買自自用用需需求求較較大大來源源地地買家家主主要要來來自自于于湖湖南南省省與與長長沙沙市市中中小小企企業(yè)業(yè)為為主主與此此同同時時，，北北京京、、深深圳圳、、廣廣州州以以及及部部分分境境外外的的購購買買客客戶戶呈呈增增長長的的趨趨勢勢，，且且以以投投資資目目的的為為主主；；如如華華美美歐歐國國際際50%的購買客戶為為外地企業(yè)用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市市場｜供需研究至2012年5月，長沙優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓市場場累計供應(yīng)面面積549,736平方米；年均均供應(yīng)量為70,562平方米；產(chǎn)品品質(zhì)距離離標(biāo)準(zhǔn)甲級寫寫字樓有較大大差距；缺乏乏知名物業(yè)管管理公司產(chǎn)品以出售為為主，統(tǒng)一產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的物業(yè)較較少。供給2003-2009年5月，長沙優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫字樓市場場的年消化量量為47,539平方米；300平方米以下寫寫字樓面積需需求較為旺盛盛。市場表現(xiàn)未來趨勢需求用戶未來預(yù)期的市市場供應(yīng)逐漸漸增多，城市市中心綜合性性物業(yè)將先后后進入市場，，有利于寫字字樓市場的進進一步成熟與與規(guī)范；預(yù)計到2014年，優(yōu)質(zhì)寫字字樓市場新增增供應(yīng)近300,000平方米，寫字字樓入住率將將受供求關(guān)系系影響出現(xiàn)波波動。截止2009年5月，長沙的優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓的的平均租金為為57.1元/平米/月，空置率為為22.5%；截止2009年5月，長沙的優(yōu)優(yōu)質(zhì)寫字樓的的平均售價在在8,200元/平方米左右；；長沙優(yōu)質(zhì)寫字字樓市場多為為銷售型市場場，物業(yè)空置置率受其銷售售速度影響較較大。長沙優(yōu)質(zhì)寫字字樓用戶中主主要以服務(wù)業(yè)業(yè)、制造業(yè)、、房地產(chǎn)及貿(mào)貿(mào)易企業(yè)為主主；由于各個商務(wù)務(wù)區(qū)域之間的的距離臨近，，用戶特征區(qū)區(qū)別不大，樓樓宇品質(zhì)與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是決決定用戶結(jié)構(gòu)構(gòu)的關(guān)鍵因素素。用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市市場｜市場小結(jié)項目各功能物物業(yè)規(guī)模研判判寫字樓市場容容量預(yù)測通過預(yù)測，到到2020年年，長沙第三三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約約為9248億元元，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)人數(shù)約為137萬人，寫字樓需求求量約為780萬平米米。利用線性回歸歸模型對長沙沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)數(shù)的相關(guān)性進進行分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)兩者存在在相關(guān)關(guān)系每每增加10000元第三三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將將產(chǎn)生0.0114個第第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)崗位。通過對長沙現(xiàn)現(xiàn)有寫字樓存存量面積進行行計算，可得得每個第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位位需求的寫字字樓面積為5.7平方米米。以過去五年長長沙第三產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值的增長長率為基礎(chǔ)，，預(yù)測2020年長沙第第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值值，根據(jù)已得得的第三產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)值和第三三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人人數(shù)的相關(guān)關(guān)關(guān)系，預(yù)測出出長沙2020年第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)數(shù)。根據(jù)每個第三三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗崗位需求的寫寫字樓面積，，預(yù)測出2020年長沙沙寫字樓需求求面積。2007年第第三產(chǎn)業(yè)GDP（萬元））2020年市市場可容納的的寫字樓面積積（平方米））2007年寫寫字樓面積（（平方米）每個第三產(chǎn)業(yè)業(yè)就業(yè)崗位需需求的寫字樓樓面積（平方米米）2020年第第三產(chǎn)業(yè)GDP預(yù)測值（（萬元）2020年第第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)人數(shù)預(yù)測值值（人）2007年第第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)業(yè)人數(shù)（人））10,666,302438,0972,500,0005.792,483,6551,371,4247,826,027數(shù)據(jù)來源:2008年長長沙統(tǒng)計年鑒鑒。市場分析當(dāng)前寫字樓市市場現(xiàn)狀分析析未來寫字樓市市場走勢預(yù)判判2013年1—7月新建寫字樓樓市場優(yōu)質(zhì)寫字樓市市場供需研究究寫字樓競爭市市場分析長沙寫字樓供供應(yīng)主要呈現(xiàn)現(xiàn)點式分布，且主要沿濱江線和城城市主干道兩邊分布，昭昭示性、交通通達性較較好泊富國際廣場開福萬達廣場華晨世紀(jì)廣場運達中央廣場保利國際中心德思勤城市廣場綠地中央廣場北辰三角洲岳麓區(qū)雨花區(qū)華爾街中心凱樂國際城奧克斯廣場天心區(qū)芙蓉區(qū)開福區(qū)湘域城邦建發(fā)匯金國際順天財富金融中心第六都華雅華天喜盈門范城旺德府國際寫字樓競爭市市場｜長沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況目前長沙寫字字樓處于高速提升期，自2009年末開始，寫寫字樓產(chǎn)品發(fā)發(fā)展出現(xiàn)跨越越式升級換代代，在售項目目基本為5A甲級產(chǎn)品，并引進國際5星級酒店項目目前供應(yīng)體量商務(wù)群總體量（萬㎡）配套開發(fā)商產(chǎn)品等級單層面積樓高層數(shù)層高北辰三角洲6萬㎡35洲際酒店、大型集中商業(yè)、兩館一廳北辰LEED認(rèn)證5A1700㎡268m46層4.2m開福萬達廣場22萬㎡35威斯汀酒店、萬達文華酒店、大型集中商業(yè)萬達5A1700㎡189m48層3.8m保利國際廣場9萬㎡10萬豪酒店、配套集中商業(yè)保利5A2560-2800㎡234m50層4.2m順天國際金融中心6萬㎡6凱賓斯基酒店、德國商貿(mào)展示中心湖南順天5A1600㎡南棟150m北棟100m南棟39層北棟25層3.6m華晨世紀(jì)廣場3萬㎡3溫德姆豪生酒店、大型集中商業(yè)華晨5A1600㎡90m25層3.6m華爾街中心6萬㎡6無湖南金色地標(biāo)5A1200㎡158m38層3.8-4.2m建發(fā)匯金國際3萬㎡3配糖商業(yè)街建發(fā)5A1400㎡100m20層5m綠地中央廣場5萬㎡9配套集中商業(yè)綠地5A1500㎡150m33層3.85-4.2m喜盈門范城5萬㎡5大型集中商業(yè)湖南潤領(lǐng)5A2000㎡16832層4.2m奧克斯廣場5萬㎡5大型集中商業(yè)奧克斯5A1300㎡88m24層3.6m星城榮域3萬㎡3配套商業(yè)街湖南天心實業(yè)5A2500㎡60m15層3.6m寫字樓競爭市市場｜長沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況目前在售寫字字樓項目產(chǎn)品品硬件配置、、高度等較之之前有大幅度度提升，高品品質(zhì)寫字樓銷銷售情況良好基本指標(biāo)主流水平建筑高度200m以上居多建筑面積7-10萬㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積1000-2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6-4.0m產(chǎn)權(quán)單位面積劃分多為整層銷售，可劃分部分一般最小為200㎡大堂高度一般為10m以上通高電梯國際品牌電梯（多為原裝進口）空調(diào)多為中央空調(diào)幕墻普遍采用中空LOW-E玻璃幕墻智能化系統(tǒng)普遍采用5A智能化系統(tǒng)物管服務(wù)多聘請國際知名物業(yè)管理公司作為物管顧問長沙代表項目建筑高度項目名稱建設(shè)高度（m）泊富廣場228華遠華中心268運達中央廣場250保利國際廣場235萬達廣場近200北辰三角洲268泰貞國際金融中心245近兩年長沙寫寫字樓基本概概況：近兩年供應(yīng)項項目以純寫字樓為為主，2012-2013年供應(yīng)項目以以大型綜合體體為主；產(chǎn)品整體檔次較高高，從項目規(guī)模模、硬件配置置、軟性服務(wù)務(wù)等方面均較較之前寫字樓樓有較大幅度度提升，且多引進國際五五星級酒店；不同類型產(chǎn)品品銷售情況較較大，高檔寫字樓銷銷售情況較好好，主要為整整層銷售，銷銷售速度較快快；寫字樓競爭市市場｜長沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況在售寫字樓主主要采取分割割和半層起銷銷售方式，均均價集中在15000-20000元/㎡之間項目名稱位置建筑面積單層面積銷售價格銷售情況備注萬達廣場開福區(qū)中山西路與湘江中路交匯處13.4萬㎡

兩棟共77層，每棟約48層，單層面積1740㎡18000元/㎡整層銷售，部分可拆分為120-450㎡，5-8戶銷售交付時間2013年北辰三角洲開福區(qū)湘江北路三段1200號6.8萬㎡1100-1770㎡18000元/㎡目前對外宣傳中信銀行購買多層，并冠名中信銀行大廈；實際散賣銷售情況一般。——保利國際中心南湖路和湘江路交匯處東北角10萬㎡2800㎡18000-25000元/㎡目前在售B2、B3#寫字樓，共計869套；已去化260套，剩余617套，庫存量較大——建發(fā)匯金國際長沙市天心區(qū)芙蓉中路380號（神農(nóng)大酒店對面）2.3萬㎡1350㎡16000元/㎡寫字樓采用整層銷售的方式，目前僅剩2層；采取暗銷的形式，具體購買價格直接與開發(fā)商面談綠地中央廣場岳麓大道和銀杉路交匯處10萬㎡（2棟）1500㎡，分割銷售，戶均100㎡10000元/㎡前年推售1棟基本售罄，去年年底推售一棟銷售40%寫字樓產(chǎn)品從2011年12月銷售華爾街中心芙蓉中路與湘雅路交匯處西北角5.8萬㎡120016000元/㎡2012年7月開盤頂樓直升機停機坪等超高5A級高端寫字樓順天國際金融中心雨花區(qū)韶山路355號4.9萬㎡1670㎡16000元/㎡2012年12月1日開盤，開盤銷售不足10套，目前已銷售50套；——泊富國際廣場長沙市芙蓉路與湘春路交匯處9.7萬㎡，共49層，1-5層為商業(yè)2000㎡，半層起售，約1000㎡18000-20000元/㎡2012年7月底開盤，目前僅存35-37層未售高區(qū)10層開發(fā)商自持寫字樓競爭市市場｜長沙在售售寫字樓產(chǎn)品品概況目前在售5A寫字樓銷售速速度較好，1棟寫字樓平均均銷售周期多多為6-8個月；月均消消化3000-5000平項目銷售時間銷售現(xiàn)狀銷售周期（以銷售80%貨量計算，不含尾貨消化時間）月均消化情況綠地中央廣場1棟2011年12月開盤；另1棟2012年年底推售1棟已售罄；另1棟銷售40%1棟6個月月均消化9000㎡萬達廣場2011年8月起預(yù)訂，2011年10月開盤銷售64%1期B區(qū)兩棟已售罄；2期3棟已推售兩棟2棟5個月——建發(fā)匯金國際2012年4月初開盤目前僅剩2層左右1棟8個月月均消化3000㎡旺德府國際2011年12月開盤1棟在售剩余約5000㎡1棟7個月月均消化3000㎡奧克斯廣場2012年年底推售目前僅剩3層1棟5個月月均消化9500㎡運達中央廣場2011年4月起預(yù)訂；具體銷售時間未定共70000㎡，預(yù)定超9成1棟6個月月均消化4500㎡泊富中央廣場2011年1月起預(yù)訂；2012年6月底拿預(yù)售證1棟在售剩余約6000㎡1棟12個月月均消化3000㎡凱樂國際城2010年12月起預(yù)訂1棟在售剩余約2000㎡1棟14個月月均消化1000㎡寫字樓樓競爭爭市場場｜長長沙在在售寫寫字樓樓產(chǎn)品品概況況傳統(tǒng)核核心地地段品品牌濱濱江5A寫字樓樓集群群，2011年8月入市市，當(dāng)當(dāng)前B區(qū)2棟已售售罄，，C區(qū)3棟寫字字樓，，以半半層或或整層層發(fā)售售為主主，均價1.6-1.7萬元/㎡基本指指標(biāo)：：共5棟，35萬㎡左左右；；40-49層，層層高3.8m，樓高高200m；標(biāo)準(zhǔn)層層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積1696-1877㎡。大堂配配置：：挑高高12m；電梯配配置：：12臺客梯梯，2臺貨梯梯；30F以下上上海三三菱，，30F以上為為日本本進口口三菱菱?？照{(diào)配配置：：中央央ARV空調(diào)、、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)車位配配置：：1360個外立面面配置置：low-E中空玻玻璃幕幕墻產(chǎn)品配配置銷售價價格：：C區(qū)寫字字樓均均價1.6－1.7萬元/㎡；銷售形形式：：半層層起售售，部部分樓樓層分分割產(chǎn)產(chǎn)品散散賣戶型區(qū)區(qū)間：：120－450㎡；去化情情況：：B區(qū)兩棟棟已售售罄，，C區(qū)C3基本售售罄，，C1銷售一一半，，目前前剩余余C2，剩余余體量量約10萬㎡銷售情情況交通情情況：：地鐵鐵一、、二號號線無無縫對對接，，營盤盤路隧隧道、、橘子子洲大大橋，，20多趟公公交車車便利利配套套自身配配套：：17萬平商商業(yè)配配套+6萬平五五星級級大酒酒店（（其中中百貨貨將于于2013年9月開業(yè)業(yè)）交付時時間：：2013年配套情情況B區(qū)C區(qū)萬達廣廣場寫字樓樓競爭爭市場場｜案例分分析｜萬達廣廣場南湖新新城地地標(biāo)品品牌單單體寫寫字樓樓酒店店綜合合樓，，均價價18000-25000元/㎡，2012年11月推售售，采采取半半層或或整層層銷售售基本指指標(biāo)：：1棟，體體量10萬㎡左左右，，52層，層層高4.2-4.5m，樓高高235m；標(biāo)準(zhǔn)層層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層層面積積2500-3000㎡。大堂配配置：：1000㎡㎡雙大堂堂空間間，挑挑高11.5m五星級級大堂堂；電梯配配置：：18臺客梯梯，2臺貨梯梯，3臺轉(zhuǎn)換換梯；；品牌牌迅達達/日立/蒂森/奧的斯斯或同同檔次次。空調(diào)配配置：：品牌牌中央央空調(diào)調(diào)、新新風(fēng)系系統(tǒng)車位配配置：：長沙沙首個個地下下三層層智能能停車車場，，近1600個寫字字樓專專用停停車位位外立面面配置置：low-E中空玻玻璃幕幕墻產(chǎn)品配配置銷售價價格：：均價價1.8－2.5萬元/㎡；銷售形形式：：優(yōu)先先整層層、半半層發(fā)發(fā)售戶型區(qū)區(qū)間：：128－370㎡；去化情情況：：目前前在售售B2、B3#寫字樓樓，共共計869套；已已去化化260套，剩剩余617套，庫存存量較較大銷售情情況物業(yè)管管理：：國際際金鑰鑰匙管管家自身配配套：：JW萬豪酒酒店+自身1萬方商商業(yè)街街交付時時間：：2015年配套情情況保利國國際中中心寫字樓樓競爭爭市場場｜案例分分析｜保利國國際中中心白金五五星級級酒店店地標(biāo)標(biāo)寫字字樓，，占據(jù)據(jù)雨花亭、東東塘商圈核核心，目前均價價16000元/㎡，2012年12月開盤，多多采取散賣賣形式基本指標(biāo)：：2棟，體量17萬㎡左右，，40-49層，層高3.65m，樓高180m；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積積1700-1800㎡。大堂配置：：挑高6m；電梯配置：：22臺電梯；原原裝進口芬芬蘭通力電電梯空調(diào)配置：：美國麥克克維爾中央央空調(diào)車位配置：：1000個，采用智智能泊車系系統(tǒng)外立面配置置：雙層low-E中空玻璃幕幕墻產(chǎn)品配置銷售價格：：均價16000元/㎡；銷售形式：：優(yōu)先整層層發(fā)售戶型區(qū)間：：100－300㎡；去化情況：：去年12月1日開盤，開開盤當(dāng)天銷銷售不足20套；總供應(yīng)應(yīng)402套，目前已已銷售45套，剩余357套，庫存量較較大，去化化速度緩慢慢；銷售情況交通情況：：臨近1、3號線地鐵，，多趟公交交車可達；；自身配套：：4.5萬㎡德國凱凱賓斯基酒酒店、5000㎡㎡會議空間、、9000㎡㎡國際名品街街、湖南商商貿(mào)展示中中心、商務(wù)務(wù)會所、銀銀行網(wǎng)點等等物管公司：：引入國際際一流管理理團隊，提提供德式禮禮賓服務(wù)配套情況北樓25層寫字樓南樓39層五星級酒店、寫字樓底層商業(yè)（2000㎡會議空間、9000㎡國際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會所）26-39層凱賓斯基酒店24-25層行政公館6-23層5A寫字樓順天國際金金融中心寫字樓競爭爭市場｜案例分析｜順天國際金金融中心航母級綜合合體，領(lǐng)先先國際化區(qū)域域規(guī)劃、268米地標(biāo)高度度及世界級級揚帆品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)品，目目前均價為為16000元/㎡，銷售情況一一般基本指標(biāo)：：4棟，總體量量35萬方；出云云：40-49層，層高4.2m，樓高268m（出云）；；標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積積1100-1766㎡。大堂配置：：挑高11.7m；電梯配置：：22臺電梯；原原裝進口芬芬蘭通力電電梯空調(diào)配置：中央央ARV空調(diào)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)車位配置：：532外立面配置置：LOW空鋼化玻璃璃產(chǎn)品配置銷售價格：：均價1.6萬元/㎡；銷售形式：：半層起售售，部分樓樓層分割產(chǎn)產(chǎn)品散賣戶型區(qū)間：：120－450㎡；去化情況：：對外宣稱稱中信銀行行購買多層層，并冠名名中信銀行行大廈；去去年年底推推售后，宣宣傳較少，，目前銷售售情況一般般。銷售情況交通情況：：1號線地鐵&濱江大道及及三一大道道雙核干道道自身配套：洲際際酒店+兩館一廳+大型購物中中心+高爾夫球物管公司：：世界五大大行金牌物物業(yè)配套情況濱江大平層學(xué)校用地住宅區(qū)會所酒店123出云寫字樓北辰三角洲洲寫字樓競爭爭市場｜案例分析析｜北辰三角洲洲城市中心/綜合體/228米曾經(jīng)湖南南第一高，，酒店+商務(wù)+商業(yè)多功能能物業(yè)，目目前均價18000-20000元/㎡228米超高層專業(yè)寫字樓基本指標(biāo)：：1棟，體量約約9.7萬㎡左右，，合計49層，層高4m，樓高228m；標(biāo)準(zhǔn)層：2000㎡㎡；每層劃分分為二戶大堂配置：：大堂面積積待定，挑挑高16m；電梯配置：：20梯；空調(diào)配置：：品牌中央央空調(diào)，VRV分戶計量車位配置：：1550個，與商業(yè)業(yè)、公寓公公用外立面配置置：LOW-E玻璃幕墻產(chǎn)品配置銷售價格：：18000-20000元/㎡；銷售形式：：以整層、、半層形式式銷售戶型區(qū)間：：少量300平、其余500-1000、2000平去化情況：：目前僅剩剩3層，對外口口徑為寫字字樓已售罄罄；銷售情況物業(yè)管理：：CBRE世邦魏理仕仕顧問自身配套：：兩大超豪豪華五星級級酒店、大大型國際名名品商場配套情況泊富國際廣廣場寫字樓競爭爭市場｜案例分析析｜泊富國際廣廣場市中心稀缺缺專業(yè)5A甲級寫字樓樓，4.96超高層高，，2012年4月發(fā)售，目目前僅剩3層，均價16000元/㎡專業(yè)寫字樓基本指標(biāo)：：1棟體量約2.3萬㎡，合計計20層，層高4.95m，樓高100m；標(biāo)準(zhǔn)層：1310平米㎡，每層劃劃分為四戶戶，315-331平米大堂配置：：大堂面積積295平米，挑高高5.6m；電梯配置：：5梯；空調(diào)配置：：中央空調(diào)調(diào)，VRV分戶計量車位配置：：地下420個，地面17個；外立面配置置：裙樓干干掛石材，，主體真石石漆產(chǎn)品配置銷售價格：：均價16000元/㎡；銷售形式：：優(yōu)先整層層、半層推推售，剩余余散賣戶型區(qū)間：：315－331㎡去化情況：：2012年4月初開售，，目前僅剩剩3層，頂樓2層為開發(fā)商商持有，銷銷售情況好好銷售情況自身配套：市中中心成熟配配套+自帶商業(yè)物管公司：：怡盛物業(yè)業(yè)，5元/平米?月交付時間：：2013年6月配套情況建發(fā)·匯金國際寫字樓競爭爭市場｜案例分析｜建發(fā)匯金國國際時尚城市綜綜合體，超5A甲級寫字樓配置置，依托毗毗鄰別墅區(qū)區(qū)地段及地鐵口吸引本土大大中型企業(yè)業(yè)，目前銷銷售均價為為10000-11000元/㎡基本指標(biāo)：：體量5萬㎡，合計計32層，層高4.2m，樓高168m；標(biāo)準(zhǔn)層：1900㎡㎡，共14個產(chǎn)權(quán)；大堂配置：：大堂面積積410㎡，挑高10m；電梯配置：：12梯，品牌為為OTIS；空調(diào)配置：：中央空調(diào)調(diào)車位配置：：寫字樓與與其它物業(yè)業(yè)共用車位位，項目車車位合計3000個；外立面配置置：LOW－E玻璃幕墻+干掛石材。。產(chǎn)品配置銷售價格：：1－1.1萬元/㎡；銷售形式：：優(yōu)先整層層、半層，，剩余散賣賣戶型區(qū)間：：110－1900㎡㎡；去化情況：：2012年9月開始散賣賣，目前已已去化30%左右，銷售售情況較好好銷售情況我們項目寫字樓自用用型客戶多來自托斯卡卡納、美洲洲故事等別別墅區(qū)，他們大多多是建筑設(shè)計、、規(guī)劃設(shè)計計等公司老老板；他們看中中我們寫字樓離他他們住的地地方近，且地鐵2號線也在附近；；目前已經(jīng)經(jīng)有4個客戶要求求購買整層層，但大部分面積積需求是在在300－500㎡左右；項目投資客群占占比約三成成，分布比比較散，哪兒的都都有，多為為國有企業(yè)中中高層及私私營老板，最近煤炭地質(zhì)局局的有部分人人在這里辦辦了卡，他他們購買面面積不高，，都沖著最小的的110㎡的買，方便投資。?？蛻粽Z錄喜盈門城市市廣場寫字樓競爭爭市場｜案例分析析｜喜盈門城市市廣場標(biāo)準(zhǔn)化5A甲級寫字樓樓配置，憑憑借雙地鐵口、、雙政府及及三館一中心吸引引客戶基本指標(biāo)：：合計2棟寫字樓，，體量約6.2萬㎡左右，，合計15層，層高3.6m，樓高54m；標(biāo)準(zhǔn)層：2500㎡㎡，共10個產(chǎn)權(quán)（約約80㎡、160㎡、240㎡/個）大堂配置：：大堂面積積待定，挑挑高5.4m；電梯配置：：22梯，品牌為為OTIS；空調(diào)配置：：中央空調(diào)調(diào)車位配置：：1200個外立面配置置：LOW-E玻璃幕墻搭搭配面磚我們項目客客戶整體以以辦工自用用型比較多多，由于面面積最小可可售約80㎡，因此投資資客戶也不不少，整體占比約約6：4左右；客戶在我我們這里購購買主要是是看中我們們項目三個個方面因素素：雙地鐵口（地鐵1號線、5號線），雙政府（省政府、、天心區(qū)政政府），三館一中心心（科技管、、地質(zhì)博物物館、群眾眾藝術(shù)館以以及青少年年活動中心心），購買買客戶中自自用客戶需需求多為300－400㎡，其中也不不乏整層購購買客戶，，投資客群面面積較小，，大多為100㎡左右。產(chǎn)品配置銷售價格：：對外報價價13000元/㎡；預(yù)估租金：：——戶型區(qū)間：：80－2500㎡㎡去化情況：：2012年9月推售，共共489套，銷售154套，消化31%。銷售情況客戶語錄星城榮域?qū)懽肿謽菢歉偢偁帬幨惺袌鰣觯赴咐址治鑫觯浅浅菢s榮域域甲級級寫寫字字樓樓，，對對外外報報價價1.5萬元元/㎡㎡，目目前前已已投投入入使使用用，，入入駐駐企企業(yè)業(yè)行行業(yè)業(yè)特特征征不不明明顯顯基本本指指標(biāo)標(biāo)：：1棟寫寫字字樓樓，，體體量量約約6.2萬㎡㎡左左右右，，合合計計26層，，層層高高3.6m，樓樓高高94m；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層：：1650㎡㎡，共共7個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)（（約約207㎡㎡/個））大堂堂配配置置：：大大堂堂面面積積待待定定，，挑挑高高10m；電梯梯配配置置：：6梯，，品品牌牌為為進進口口三三菱菱；；空調(diào)調(diào)配配置置：：雙雙變變頻頻中中央央空空調(diào)調(diào)車位位配配置置：：地地下下兩兩層層停停車車場場外立立面面配配置置：：雙雙層層中中空空低低輻輻射射LOW-E玻璃璃產(chǎn)品品配配置置銷售售價價格格：：對對外外報報價價15000元/㎡㎡；銷售售形形式式：：整整層層銷銷售售戶型型區(qū)區(qū)間間：：207－1650㎡㎡去化化情情況況：：開開盤盤首首推推6-15F，最最小小面面積積單單位位約約為為207㎡㎡，16-26F開發(fā)發(fā)商商保保留留后后期期銷銷售售，，均均整整層層出出售售，，目目前前以以投投入入使使用用銷售售情情況況配備備：雙雙帆帆剪剪影影造造型型，，5A智能能化化系系統(tǒng)統(tǒng)，，如如停停車車場場管管理理系系統(tǒng)統(tǒng)、、電電視視監(jiān)監(jiān)控控系系統(tǒng)統(tǒng)物管管公公司司：：長長厚厚鑫鑫物物業(yè)業(yè)管管理理，，3.6元/平米米?月地理理位位置置：：萬萬家家麗麗路路與與長長沙沙大大道道交交叉叉路路口口配套套情情況況華晨晨雙雙帆帆國國際際寫字字樓樓競競爭爭市市場場｜案案例例分分析析｜華晨晨雙雙帆帆國國際際華雅雅國國際際財財富富中中心心5A甲級級寫寫字字樓樓，，1-5F為商商業(yè)業(yè)，，6-25F為寫寫字字樓樓，，目目前前對對外外報報價價1.3萬元元/㎡㎡，目前前散散賣賣低低樓樓層層基本本指指標(biāo)標(biāo)：：1棟寫寫字字樓樓，，體體量量約約5.1萬㎡㎡左左右右，，合合計計25層，，層層高高3.8m，樓樓高高95m；標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層：：1843㎡㎡，共共9個產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)大堂堂配配置置：：大大堂堂面面積積待待定定，，挑挑高高10m；電梯梯配配置置：：6梯，，品品牌牌為為進進口口三三菱菱；；空調(diào)調(diào)配配置置：：約約克克中中央央空空調(diào)調(diào)車位位配配置置：：智智能能停停車車位位2:1配比比外立立面面配配置置：：LOW-E玻璃璃產(chǎn)品品配配置置銷售售價價格格：：對對外外報報價價13000元/㎡㎡；銷售售形形式式：：整整層層銷銷售售戶型型區(qū)區(qū)間間：：124－185㎡㎡去化化情情況況：：預(yù)預(yù)計計月月開開盤盤銷售售情情況況配備備：BAS新風(fēng)風(fēng)系系統(tǒng)統(tǒng)檢檢測測有有害害氣氣體體、、斷斷橋橋隔隔熱熱物管管公公司司：：華華雅雅物物業(yè)業(yè)，，3.5元/平米米?月位置置：：萬萬家家麗麗路路與與景景園園路路交交匯匯處