XXXX重慶金山麗苑一期整合推廣方案

金山麗苑(一期)營銷推廣方案

呈送：重慶浩籍鑫杰實業(yè)集團2006年12月目前金山麗苑正處于啟動階段，將經(jīng)歷一個較長的開發(fā)和銷售周期，可以預測，在項目的開發(fā)和銷售期間必定會出現(xiàn)諸如其他樓盤的競爭，資金走勢，政策變化和社會經(jīng)濟發(fā)展變動等外部影響因素。要保證項目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在南川市民心目中的可親形象，經(jīng)歷未來市場動蕩考驗，避免無的放矢的損失，就應為本項目注入獨特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項目個性，樹立起“金山麗苑”品牌價值體系，以特色附加價值體現(xiàn)項目的本源價值，賦予項目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導市場，創(chuàng)造出著名項目品牌。項目將經(jīng)歷較長的開發(fā)周期，項目的建筑設計必須具有超前意識，須具有極強的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時，本案要樹立一個差異化的形象，與南川市其它樓盤拉開距離，給自己一個鮮明突顯的定位，獨特的外型及氣質，配合項目開發(fā)時段，進行拿捏到位的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項目品牌形象。項目整體策劃構想

IDEAR一、市場分析——我們處在什么樣的房地產(chǎn)市場中市場背景自古以來南川就是黔北通往重慶主城區(qū)的要沖。全市總面積2602平方公里，總人口64萬人，是重慶規(guī)劃建設的中等城市、生態(tài)旅游服務基地。工農(nóng)業(yè)發(fā)展有良好基礎，已初步形成以能源、化工、機械、建材、食品、輕紡等為主的工業(yè)體系，南川有優(yōu)惠的投資政策，寬松的投資環(huán)境消費者的購房傾向（住宅類型、居室類型及面積、裝修標準、配套設施）1、高層住宅始終變?yōu)槭袌鲆院蟮内厔?、100平米左右的面積最受南川人歡迎3、選擇裝修房會被更多的人接受4、配套成熟度越來越受關注市場競爭格局1、外地開發(fā)及行銷商陸續(xù)進入南川，帶來新的開發(fā)及行銷理念和推廣行為2、南川市場形成新的競爭，主要有香格里拉、金易城市花園、蒲江明珠、伴山景苑等，但城中的成熟程度暫不可替代3、只有真正符合購房者心理密碼的房子才能熱銷市場二、項目分析——我們自己怎么樣項目概況規(guī)劃用地面積：135.4畝建設用地面積:67802平方米總建筑面積:267884平方米其中住宅面積:245743平方米商業(yè)用房面積:30093平方米小區(qū)幼兒園面積:1182平方米地下車庫面積:30877平方米建筑占地面積:24752平方米建筑密度:36.5%容積率:3.95 綠化率:32.8%總戶數(shù):2581戶(頂層為躍層戶型)停車位:951輛(其中地面停車92輛)小區(qū)會所面積:866平方米項目優(yōu)劣勢分析

1、優(yōu)勢（Superior）1）宏觀市場的良好走勢，為項目去化帶來利好因素。重慶房地產(chǎn)整體市場的良好走勢，是本項目未來市場銷售利好的基本保證。2）南川市區(qū)位優(yōu)勢。南川市位于重慶市南部，東與武隆、貴州省道真縣接壤，南與貴州正安、桐梓為鄰，西連巴南、綦江、萬盛，北接涪陵。是重慶規(guī)劃建設的中等城市、生態(tài)旅游服務基地。3）交通便利，四通八達。在建的重慶至長沙高速公路南川水江至界石段建成后，市區(qū)距重慶主城區(qū)55公里。本項目地塊所處路段，有大量公交路線及專線車，通達各郊縣區(qū)，出行十分便利，是南川市的重要交通樞紐之一。項目優(yōu)劣勢分析

2、劣勢(Weakness)1）地塊位置相對偏僻。本項目地塊位置與南川市中心相距約有一站路，且緊挨火車站，環(huán)境形象不好，區(qū)域環(huán)境與中心的繁華景象有較大差距，周邊屬于拆遷房。2）河水污染嚴重，視覺效果較差。本項目旁邊的半溪河污染非常嚴重，呈現(xiàn)烏黑色，視覺效果比較差。因此，將對整個小區(qū)住宅品質仍然產(chǎn)生負面影響。項目優(yōu)劣勢分分析3、機會(Opportunity)1）周邊地塊塊進入開發(fā)階階段，帶動區(qū)區(qū)域人氣聚集集。隨著南川房地地產(chǎn)市場的開開發(fā)，將使區(qū)區(qū)域目前狀況況得到改善，，吸引并聚集集人氣，形成成板塊效應。。對本項目區(qū)區(qū)域環(huán)境的改改善和未來市市場銷售，具具有很大的積積極影響。2）產(chǎn)品總體體規(guī)劃思路具具有前瞻性。。本項目產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃強調(diào)綠化化景觀的營造造、水景資源源的利用，小小區(qū)配套設施施完善包括幼幼兒園、會所所。而當?shù)氐牡钠渌惍a(chǎn)產(chǎn)品景觀設計計不理想，項項目外立面差差。可以看出出，本項目產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃在當當?shù)鼐哂幸欢ǘǖ那罢靶??！?）產(chǎn)品開發(fā)發(fā)思路具有較較強針對性。。給富裕階層的的客戶以尊貴貴的享受和身身份的體現(xiàn)項目優(yōu)劣勢分分析4威脅(Threaten)1）周邊個案的的開發(fā)，帶來來激烈的市場場競爭2）銷售角度度來看，本案案周邊的住宅宅小區(qū)的開發(fā)發(fā)建設，將產(chǎn)產(chǎn)生較大的市市場供應量，，分流本項目目的客源，從從而造成正面面市場競爭，，對本項目未未來銷售帶來來較大壓力。。3）附近有開盤和和即將開盤的的高品質的樓樓盤，分流了了部分目標群群三、競爭對手手掃描——我們的對對手怎么樣香格里拉花園園1、開發(fā)商：：重慶澤京房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司2、項目概況況：香格里拉拉花園位于南南川市南園路路69號，整整個小區(qū)規(guī)劃劃面積相對較較大，以廣告告語“首席尊尊貴府邸，超超大綠色家園園”推出市場場。在產(chǎn)品上上基本以大戶戶型為主，價價格在1300元/m2左右。小區(qū)區(qū)自有配套設設施塑膠籃球球場、游泳池池、電瓶車等等。在售樓部部現(xiàn)場干凈、、明亮，銷售售人員服務周周到。總的來來說，這個項項目在南川市市場上反映情情況良好，且且規(guī)模相對較較大。金易.城市花花園1、開發(fā)商：：重慶金易房房地產(chǎn)開發(fā)（（集團）有限限公司2、項目概況況：整個項目目小區(qū)由小高高層多層洋房房融合而成，，采用圍合式式生態(tài)景觀社社區(qū)，70m2-130m2的兩房房三房，除平平層還包括錯錯、躍層戶型型設計。在配配套上，自身身增加公共娛競爭樓盤舉例例四、消費者洞洞察——我們的房房子賣給誰由于南川市目目前正在處于于城市規(guī)劃建建設階段，根根據(jù)實際情況況，我們又可可將這部分客客戶群定向細細分如下：1）區(qū)內(nèi)的買買家分析：南川附附近區(qū)內(nèi)人口口相對密集，，整體環(huán)境缺缺乏大型園林林綠化，綠化化率低。對于于欲改善生活活居住環(huán)境的的買家，本案案住宅是他們們置業(yè)首選。。2）區(qū)域居民民的子輩分析：這批人人在當?shù)厣罨钶^長時間，，生活圈子幾幾乎固定在此此，對該區(qū)感感情深厚，而而現(xiàn)有條件已已難以滿足其其生活需要，，想買大屋改改善環(huán)境，同同時出于孝敬敬老人的前提提下，在同區(qū)區(qū)就近購房，，既能更好照照顧老人，又又能享受獨立立居住的自由由便利。3）區(qū)域居民民的親屬、朋朋友分析：此類客客戶受該區(qū)域域的親屬、朋朋友的口碑宣宣傳，對小區(qū)區(qū)向往，同時時在此地置業(yè)業(yè)，方便于同同自己親屬、、朋友進行充充分的溝通，，接觸和聯(lián)絡絡，還享受其其優(yōu)越住宅環(huán)環(huán)境。4）在南川工作的的工薪一族人人士分析：附近商商業(yè)網(wǎng)點，以以及該區(qū)工廠廠聚集（如博博賽礦業(yè)集團團、中鋁集團團），造就了了一批在該區(qū)區(qū)工作的工薪薪一族，此類類階層人士對對置業(yè)概念注注重經(jīng)濟實惠惠，環(huán)境優(yōu)雅雅，交通方便便，同時享受受現(xiàn)代生活居居所，改善生生活素質。5）在南川及附近近區(qū)域經(jīng)商的的小商戶分析：他們擁擁有一定的經(jīng)經(jīng)濟實力，樂樂意在經(jīng)營范范圍的附近置置物業(yè)，既方方便居住，亦亦能隨時照顧顧生意，一舉舉兩得。優(yōu)質質的生活環(huán)境境有助于改變變他們不定向向的居住習慣慣。6）經(jīng)濟充裕，已已購樓宇的投投資者分析：這部分分人也許在南南川或其他地地區(qū)購過樓，，隨著近年來來購樓經(jīng)驗的的豐富，他們們也可能看中中項目前景好好，具有較大大的升值潛力力，買來自住住或投資以求求大回報。消費者的需要要價值認同感身身份的象象征

升值潛潛力

樓盤的的綜合素質生生活的品位位目標消費者心心理分析金山麗苑能給給予的精英人士居住住的圈子真真正的上層生生活區(qū)

未來來城市的絕對對中心

浩籍籍鑫杰集團的的鼎力之作盡盡享國際性性都市生活之之品位產(chǎn)品的的核心心利益益點消費者者的核核心愿愿望項目對對于消消費者者意味味著優(yōu)區(qū)位位、高高品質質、大大規(guī)模模擁有城城市的的尊貴貴體現(xiàn)成成功的的價值值五、項項目品品牌整整合規(guī)規(guī)劃——怎樣做做強勢勢品牌牌？●香格里里拉花花園：首席尊尊貴府府邸，，超大大綠色色家園園●金易城市市花園：領略生活活新高度度，南川川首席住住宅地標標●白鶴大廈廈：酒店式管管理，星星級居家家！絕版版地段，，城市核核心！●中億.陽陽光豪庭庭：陽光生活活，無處處不在。?！胥y杉豪庭庭：新都市，，大庭院院，高尚尚文脈社社區(qū)。●半山景苑苑：南川市唯唯一原生生態(tài)公園園生活社社區(qū)“公公園生活活，學府府世家””在眾多項項目的宣宣傳推廣廣中的廣廣告訴求求手法單單薄，皆皆離不開開項目硬硬件景觀觀的宣傳傳，或以以單純項項目的模模糊概念念為賣點點，表現(xiàn)現(xiàn)形式也也較為千千篇一律律。在眾眾多樓盤盤廣告宣宣傳中區(qū)區(qū)隔性不不明顯，，難以脫脫引而出出。所以金山山麗苑必必須在項項目廣告告訴求點點上有所所較大的的突破，，力爭脫脫離單一一的硬件件訴求方方向，增增加生活活品味與與文化特特色。南川一些些樓盤廣廣告訴求求點現(xiàn)狀狀訴求點分分析的結結論尋找一個個與眾不不同的興興奮點締造南川川市的國國際性精精品時尚尚住宅●關于業(yè)主主業(yè)主是各各行各業(yè)業(yè)的成功功者，都都是“物物質富有有人”，，同時其其中許多多人具有有很高的的文化水水平與修修養(yǎng)，即即使文化化層次不不高的人人同樣向向往文化化人的生生活品位位，得到到別人的的具有文文化品位位的評價價?！駠H性生生活模式式的闡述述此類生活活不單是是居住環(huán)環(huán)境的優(yōu)優(yōu)越化，，更是生生活心態(tài)態(tài)的優(yōu)越越化。由由于國際際性生活活方式的的營造，，需要硬硬件、軟軟件等各各方面的的支撐，，所以此此類生活活應該是是對環(huán)境境、對生生活的一一種更高高追求。?！瘳F(xiàn)代生活活與國際際文化結結合契機機南川現(xiàn)代代人崇尚尚國際性性的生活活氛圍，，對生活活環(huán)境的的需求已已經(jīng)進入入一個迫迫在眉睫睫的時代代，“超越夢想想，感受受世界”的生活活方式已已經(jīng)成為為了時代代的最強強音。金山麗苑苑品牌塑塑造的關鍵點締造南川國際際生活典范，，金山麗苑，，讓你的生活活從此國際化化金山麗苑品牌牌塑造的訴求點概念形成THECONCEPT以產(chǎn)品物理屬性性的基本利益益點（區(qū)位、環(huán)境境、建筑、配配套等）為支支持，提煉相相契合的概念念（深入社會會學、建筑學學等范疇)從世界上的居居住現(xiàn)象中尋尋求理論依據(jù)據(jù)，引導消費者的的價值認同。。InternationalCity占地135.4畝的超大大規(guī)模南川政府規(guī)劃劃，半溪河的的治理32.8%的的綠化幼兒園用地規(guī)規(guī)劃主題會所規(guī)劃劃以人為本的場場所精神近在咫尺的交交通配套體系系商業(yè)形態(tài)30000多平平方米的商業(yè)業(yè)配套小區(qū)休閑小品品、流水、噴噴泉的設置條件描述國際性生活的的實質完善的社區(qū)商商業(yè)配套（至至少三種商業(yè)業(yè)形態(tài)以上））先進完善的教教育配套（特特別是小學和和中學）相當大的綠化化景觀規(guī)劃以人為本的建建筑設計便利的交通規(guī)規(guī)劃完善的醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生設施豐富的會所生生活機能價值、屬屬性價值、情情緒價值、社社會價值與國際接軌的新城市生活傳播概念國際生活完完美理念金山麗苑傲傲視全城六、營銷推廣廣策略推廣戰(zhàn)略思想想立高對準造勢概念營銷——立高：營營造一個高尚尚的地段，一一種高貴的生生活概念，使使產(chǎn)品一一面面市市就就站站在在一一定定的的高高度度；；產(chǎn)品品主主義義———對對準準：：分分析析產(chǎn)產(chǎn)品品有有力力賣賣點點，，出出擊擊市市場場；；銷售售促促動動———造造勢勢：：不不斷斷形形成成新新聞聞熱熱點點，，渲渲染染造造勢勢。。推廣廣思思路路：：三大大板板塊塊、、二二線線作作戰(zhàn)戰(zhàn)、、三三線線一一體體、、點點線線結結合合三大大板板塊塊————預預約約、、解解讀讀、、體體驗驗預約約：概概念念得得立立高高與與傳傳播播解讀讀：從從概概念念落落實實到到產(chǎn)產(chǎn)品品本本身身，，了了解解產(chǎn)產(chǎn)品品的的細細致致特特征征和和細細節(jié)節(jié)賣賣點點，，使使概概念念與與產(chǎn)品品相相統(tǒng)統(tǒng)一一體驗驗：樣樣板板房房、、樣樣板板區(qū)區(qū)實實景景展展示示帶帶客客戶戶入入體體驗驗境境界界，，參參與與性性強強的的SP活活動動展展示示項目目實實質質性性的的魅魅力力。。二線線作作戰(zhàn)戰(zhàn)————活動動促促銷銷與與廣廣告告宣宣傳傳雙雙滲滲透透三線線一一體體————人人際際線線、、活活動動線線與與廣廣告告線線人際線：：現(xiàn)場銷銷售人員員的營銷銷推廣能能力，以以人為載載體；活動線：：以事件件為手段段，使消消費者產(chǎn)產(chǎn)生放松松心理，，進行隱隱蔽、有有效的傳傳播；廣告線：：以戶外外、媒體體、廣播播、DM等為載載體，進進行軟硬硬配合的的宣傳攻攻勢。點線結合合：以點和線線組成面面進行傳傳播推廣廣：公關關活動及及SP活活動結合合“時點點”開展展，宣傳傳線按“推廣廣線”軟軟硬兩方方面系列列展開。。在在中小城城市，產(chǎn)產(chǎn)品的直直銷效果果顯著。。銷售策略略之指導導思想“勢”與與“節(jié)””勢：每期：蓄蓄勢造造勢升升勢收收勢（開盤前前）（（開盤））（強銷銷期）（（清盤））節(jié)：在銷售售過程中中注意控控制節(jié)奏奏，即開開閘放水水、房源源開放節(jié)節(jié)奏、分分期分批批發(fā)售房房源，避免全面面開花，，銷售散散亂，整整盤失控控。銷售策略略之價格格策略階段性價價格定位位擬采取3-5-2價格格策略30%以以平于全全程均價價進行公公開發(fā)售售，積累累人氣造造成搶購購現(xiàn)象，，制造明明星樓盤盤。50%以以高于全全程均價價促銷，，加速推推動市場場人氣，，爭取名名利雙收收。20%高高于或低低于（視視市場競競爭狀況況的變化化、消費費力的變變化而調(diào)調(diào)整）全全程均價價銷售，，掃蕩余余房，促促進成交交回籠資資金。注：預訂訂或公開開銷售初初期應保保留一定定比例的的廣告戶戶（售價價可能會會低于平平均底價價）來達達成目標標。銷售策略略之（一一期）銷銷售控制制執(zhí)行

階段/時間時間跨度銷售比例醞釀期2007年1月-200年2月2個月公開期2007年3月-2007年4月2個月20%強銷期2007年5月-2007年7月3個月35%持續(xù)期2007年8月-2007年10月3個月25％清盤期2007年11月－2007年12月（二期醞釀期）2個月10%合計12個月90％醞釀期以以多層房房源作為為試推重重點，試試探市場場反應；；公開期首首先消化化預訂客客戶；強銷期重重點促銷銷主力房房型；持續(xù)、清清盤掃蕩蕩期則做做相應的的廣告企企劃訴求求調(diào)整，，掃蕩余余房。整個銷售售計劃按按12個個月編制制（包含含醞釀期期），實實際銷售售周期10個月月左右時時間。七、市場場攻擊策策略市場攻擊擊布局市場攻擊布局整合項目的市場攻擊一期市場攻擊開盤階段市場攻擊一期市場場攻擊促銷VIP貴賓卡認購開盤促銷活動視銷售情況安排促銷活動推出部分優(yōu)惠房源一、二聯(lián)動促銷事件“我愛我家”廣告語征集活動售樓部開放開盤儀式新年贈禮“五一”、“六一”關愛兒童等促銷、樣板房開放九月教育月、十一國慶的節(jié)日推出相應的活動體驗金佛山、業(yè)主嘉年華等活動時點1月2月（醞釀期）3月4月（公開期）5月6月7月（強銷期）8月9月10月（持銷期）11月12月（清盤期）媒介工地圍合售樓部設計及裝修戶外路牌、車身廣告、戶外道旗廣告更換、項目專署網(wǎng)站、電視臺、車身等活動、電視、戶外活動、電視、戶外活動、戶外開盤及后后續(xù)戰(zhàn)術術布局戰(zhàn)術1戰(zhàn)戰(zhàn)術2戰(zhàn)戰(zhàn)術3戰(zhàn)戰(zhàn)術4現(xiàn)場攻擊擊動動線控制制廣廣告語語征集活活動媒媒介介推廣戰(zhàn)術5戰(zhàn)戰(zhàn)術術6戰(zhàn)戰(zhàn)術7戰(zhàn)戰(zhàn)術術8開盤儀式式點點擊擊目標群群嘉嘉年華外外賣賣場展示示戰(zhàn)術1、、2：現(xiàn)現(xiàn)場及動動線攻擊擊1、轉盤盤設立戶戶外牌2、售樓樓部及大大型展示示牌3、道路路沿線道道旗4、河道道圍板5、氣球球氛圍6、金光光大道、、火車站站道旗注：市區(qū)區(qū)各主要要交通要要道設立立戶外牌牌攻擊原則則：1、1、、6是交交通動線線，可以以第一時時間展示示形象；；2、項目目的現(xiàn)場場氛圍氣氣氛濃厚厚給客戶戶心理穩(wěn)穩(wěn)定感3、環(huán)境境是非常常重要的的，帶生生態(tài)動感感的環(huán)境境更能鮮鮮明地感感染買家家，建議議現(xiàn)場能能夠植被被、小品品等。123456項目現(xiàn)場場半溪河火車站金光大道道現(xiàn)場攻擊擊前準備備：第一部分分：VI核心第第二部部分：現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝第第三部分分：賣場場包裝1、樓樓盤標標志1、圍圍板、、氣球球1、形形象墻墻設計計2、標標準色色及標標準字字2、、工地地路牌牌2、、實體體展板板3、標標準組組合3、、展示示中心心導示示牌3、售售樓書書4、展展示中中心標標牌4、、折頁頁5、道道旗旗、5、、價格格單頁頁落格格6、看樓樓專車6、、付款方方式清單單落格7、手袋袋設計8、銷售售人員工工作牌9、銷售售人員名名片10、資資料信封封11、簽簽約臺等等標牌12、辦辦公功能能標牌戰(zhàn)術3：：廣告語語征集活活動“廣告語語征集方方案”活動目的的：吸引引目標客客戶的關關注活動時間間：1月月中旬發(fā)發(fā)布信息息，2月月底甄選選案名結結束活動內(nèi)容容：通過宣傳傳單（考考慮廣播播、電視視臺）發(fā)發(fā)布廣告告語征集集信息，，全民參參與性；；公布案名名甄選委委員會名名單，擬擬邀請政政、商、、文教方方面的知知名人士士加入案案名甄選選委員會會；經(jīng)過初審審，舉辦辦廣告語語選定和和頒獎儀儀式，邀邀請入圍圍前十甲甲參與者者、專家家評審團團、公證證人員等等參與，，舉辦現(xiàn)現(xiàn)場頒獎獎儀式；；媒體充分分著力報報道。戰(zhàn)術4：：媒介推推廣媒介分類類：南川電視視廣播、、南川電電視臺、、車身廣廣告（三三輪車、、出租車車）媒介推廣廣的原則則：目標是提提升知名名度、廣廣度，媒媒介建議議集中，，注重強強度，選選擇主流流媒介最最有影響響力和傳傳播速度度的媒體體；戰(zhàn)術5：：開盤儀儀式“開開盤盤儀儀式式””活動動目目的的：：邀邀請請醞醞釀釀期期積積累累的的VIP客客戶戶群群體體和和普普通通意意向向客客戶戶活動動時時間間：：3月月中中旬旬活動動內(nèi)內(nèi)容容：：開盤盤前前一一周周內(nèi)內(nèi)通通過過媒媒體體（（戶戶外外））發(fā)發(fā)布布開開盤盤公公告告；；以售售樓樓處處為為開開盤盤活活動動場場所所舉舉行行開開盤盤儀儀式式邀請請當當?shù)氐剌^較為為知知名名的的主主持持人人作作為為開開盤盤主主持持嘉嘉賓賓；；邀請政政界、、商界界、文文教系系統(tǒng)知知名人人士參參加開開盤活活動；；開盤文文藝表表演、、現(xiàn)場場抽獎獎等。。戰(zhàn)術6：點點擊目目標群群點擊原原則：1、啟啟動更更多、、更為為有效效的新新目標標群，，以擴擴大銷銷售的的范圍圍和深深度；；2、對對于目目標群群的判判斷及及鎖定定，是是市場場攻擊擊的基基準點點。鎖定的的方式式有兩兩種：：（1）經(jīng)經(jīng)過一一段時時間銷銷售后后的業(yè)業(yè)主資資料分分析；；（2））社會會的收收入階階層及及活動動區(qū)域域；3、啟啟動點點擊目目標群群的時時機是是在第第一階階段攻攻擊完完成后后，原原有的的客戶戶群已已經(jīng)消消化基基本完完畢，，第二二階段段需要要新的的目標標群來來支持持銷售售；4、點點擊方方式：：DM郵郵件；；戰(zhàn)術7：嘉嘉年華華嘉年華華原則則：1、銷銷售概概念：：老客客戶帶帶新客客戶占占銷售售比率率的30-40%，，特別別是規(guī)規(guī)模性性比較較大的的樓盤盤，比比例更更高；；2、老老客戶戶是非非常有有效的的銷售售人員員，其其銷售售的結結果已已經(jīng)成成為地地產(chǎn)銷銷售的的主導導方式式；對對于本本案而而言控控制老老客戶戶，感感染老老客戶戶是促促進新新客戶戶產(chǎn)生生的極極佳方方式；；3、嘉年年華活動動是維系系本案與與老客戶戶的紐帶帶，通過過不同階階段的嘉嘉年華活活動，讓讓老客戶戶不斷關關注本案案，不斷斷到現(xiàn)場場來看新新的變化化，不斷斷帶領自自己的親親戚、朋朋友到現(xiàn)現(xiàn)場來看看；4、嘉年年華活動動人氣比比較足的的場面，，還可以以制造非非常良好好的銷售售氛圍；；5、嘉年年華活動動邀請的的目標對對象：A、簽約約客戶B、登記記客戶C、、簽約及及登記客客戶的家家人和朋朋友6、嘉年年華活動動的方式式：A、大節(jié)節(jié)點的嘉嘉年華活活動，如如開盤、、封頂、、樣板房房開放、、入伙等等B、周末末嘉年華華，如風風箏比賽賽、小丑丑表演、、放白鴿鴿C、與電電視臺聯(lián)聯(lián)手的娛娛樂節(jié)目目等戰(zhàn)術8：：外賣場場展示外賣場展展示原則則：1、讓更更多的人人直接接接觸，深深入了解解樓盤，，是外賣賣場展示示的目標標；2、外賣賣場的主主要場所所有3類類：（1）商商場，人人流量最最大的地地方；（2）廣廣場，通通過目標標群最大大的地方方；3、商場：A、是人流量量最大的場所所，控制商場場，銷售信息息可以直接擊擊穿目標群；；B、商場周六六、周日、節(jié)節(jié)假日、年底底購物高潮期期；C、內(nèi)容：模模型展示+招招示布+促銷銷品4、廣場：A、有影響力力結點；B、地點：鼓鼓樓廣場；C、內(nèi)容容：大招示布布+模型+節(jié)節(jié)目2007年1月－2月醞醞釀期（形形象推廣及預預約登記）目標：完成銷售道具具的準備工作作，確定一期期廣告推廣的的策略方向和和各階段主題題；以炒作、、戶外等手段段初步建立項項目的公眾形形象，山雨未未來風滿樓———成為南川川房地產(chǎn)新盤盤的熱點關注注對象。階段段性性工工作作：：外場場地地包包裝裝：：主主要要指指工工地地圍圍墻墻、、主要要人人流流動動線線的的引引導導旗旗。工工地地圍圍墻墻力力求求形形象象突突出出，，不不僅僅能能反反映映項項目目的的定定位位形形象象，，同同時時也也要要成成為為火火車車站站大大道道與與金金光光大大道道圍圍合合的的亮亮麗麗風風景景線線售樓處處的設設計裝裝修其他銷銷售道道具的的制作作（沙沙盤、、樓書書、戶戶外廣廣告））廣告造造勢：：在該該階段段的廣廣告主主要以以圍繞繞“廣廣告語語征集集方案案”及及板塊塊造勢勢展開開廣告語語征集集活動動的準準備項目專專屬網(wǎng)網(wǎng)站的的設計計準備備事件營營銷：：“廣廣告語語征集集方案案”銷售促促銷：：VIP貴貴賓卡卡認購購VIP貴賓賓卡認認購價價1000元，，在項項目正正式開開盤時時VIP客客戶可可以享享用VIP折扣扣價，，未購購房者者VIP卡卡可原原價退退還；；通過過VIP卡卡的發(fā)發(fā)售可可以吸吸引VIP客戶戶對本本案樓樓盤的的持續(xù)續(xù)關注注度。。2007年年3月月－－4月月公公開開期期（（項項目目開開盤盤正正式式銷銷售售））目標標：：媒體體強強推推，，強強化化項項目目的的特特色色形形象象；；爭爭取取項項目目的的一一炮炮而而紅紅和和開開盤盤熱熱銷銷。。階段段性性工工作作：：戶外外廣廣告告的的發(fā)發(fā)布布主要人流動線線的引導旗廣告造勢：硬硬廣告出擊通通告開盤信息息，樹立項目目及產(chǎn)品形象象；項目專屬網(wǎng)站站的開通項目開盤儀式式新年贈禮事件營銷：““開盤儀式””銷售促銷：開開盤促銷活動動如開盤首月內(nèi)內(nèi)認購客戶贈贈送家電等紀紀念物品等。。2007年5月－7月強強銷期（項項目集中銷售售）目標：全力以赴，力力挺項目旺銷銷階段性工作：：戶外廣告的更更換和持續(xù)發(fā)發(fā)布廣告的持續(xù)攻攻勢與教委聯(lián)手的的“六一兒童童繪畫比賽””樣板房裝修到到位事件營銷：節(jié)日嘉年華、、樣板房開放放銷售促銷：視視銷售具體情情況適時安排排2007年8月－10月月持續(xù)期（（項目持續(xù)銷銷售）目標：項目持續(xù)旺銷銷階段性工作：：戶外廣告的更更換和持續(xù)發(fā)發(fā)布廣告的持續(xù)攻攻勢教育月活動準準備事件營銷：“教師節(jié)———感恩的心””文藝晚會該活動的舉辦辦不僅可以聯(lián)聯(lián)絡與老客戶戶的感情，融融洽與新客戶戶的關系，同同時也吸引了了更廣泛的客客戶關注度和和參與性，是是對項目品牌牌和發(fā)展商品品牌的有效積積聚。銷售促銷：推推出優(yōu)惠房源源指定樓層指定定單元可以享享受指定的折折扣價。2007年11月－12月清盤期期目標：一期尾盤消化化，二期客戶戶積累和認購購準備階段性工作：：熱銷炒作一期營銷總結結事件營銷：“冬季體驗金金佛山”目的一方面是是表現(xiàn)對一期期客戶的尊重重，拉開社區(qū)區(qū)生活的序幕幕；另一當面面也為二期的的銷售宣傳造造勢。銷售促銷：注注重一二期銷銷售的聯(lián)動二期有了一期期實景的展示示銷售，對銷銷售的促進力力很大；同時時注重口碑傳傳播，新老客客戶的推薦等等。八、包裝策策略形象包裝：1）VI系統(tǒng)統(tǒng)：從細部滲透本本項目與開發(fā)發(fā)商的形象，，如水杯、名名片、環(huán)境導導示、車輛等等；2）樓書：在消費者對本本項目有了基基本的色彩與與定位印象后后，樓書屬于于他們深入了了解本項目的的必需品，要要求突出項目目的檔次感。。以表現(xiàn)精品品意識和精致致生活前景，，強調(diào)給客戶戶的超值感和和榮耀感為主主要目的；表表現(xiàn)上以大量量精美圖片為為主，輔以簡簡練、準確的的文字說明；；圖片應該切切合樓盤的形形象，精致尊尊貴的同時應應帶有個性生生活味；平面面設計精美細細致，文案構構思在專業(yè)立立場上突出個個性生活理念念。3）海海報、、DM、戶戶型折折頁：：作為項項目樓樓書的的補充充，通通過派派發(fā)、、夾送送、直直郵等等方式式擴大大本項項目的的影響響，海海報比比樓書書成本本更低低，表表現(xiàn)的的內(nèi)容容可以以更加加靈活活、豐豐富，，可以以采取取4開開對折折，彩彩頁雙雙面；；定期期結合合不同同的主主題營營銷活活動制制作不不同主主題的的派發(fā)發(fā)和直直郵海海報；；根據(jù)據(jù)不同同的需需要，，一般般一次次印3000-5000份。。4）展展板：：售樓處處內(nèi)使使用，，提煉煉賣點點，渲渲染氣氣氛5）沙沙盤：：項目范圍/內(nèi)容比例要求項目整體模型樓體、區(qū)位1：100標注項目區(qū)位，全部采用水晶材料制作單體模型一期任選一棟1：100特殊質感，做工精細分戶模型各個戶型1：25材質通透，風格現(xiàn)代大方，空間寬敞，作為樣板房的一個補充小區(qū)園林模型小區(qū)園林綠化1：100細膩豐富的表現(xiàn)環(huán)境的舒適、人性，體現(xiàn)價值感6）手手提袋袋：取代文文件夾夾，放放置樓樓書、、海報報、紙紙筆、、銷售售文件件，更更加符符合現(xiàn)現(xiàn)代人人的出出行辦辦公習習慣。。7）電電視片片：作為未未來生生活方方式的的一種種提前前演示示，增增加準準業(yè)主主的向向往感感，突突出樓樓盤的的物業(yè)業(yè)管理理和精精致生生活形形象。。8）客戶戶通訊：：在銷售過過程中，，以客戶戶通訊錄錄建立起起新老客客戶、業(yè)業(yè)主與樓樓盤開發(fā)發(fā)商之間間的聯(lián)系系，使項項目具有有一種動動態(tài)的感感情與理理念傳遞遞效能，，便于關關系營銷銷。項目形象象包裝---廣廣告牌1）項目目地址主主要的交交通干道道轉盤，，來往的的車流量量大，目目標受眾眾范圍廣廣，廣告告宣傳到到達率高高，故在在樓盤西西南面路路上須設設置一幅幅面積較較大的廣廣告牌，，以宣傳傳樓盤的的整體形形象。廣告語：：國際性精精品社區(qū)區(qū)錦錦繡南南川傲傲視全全城輔助語：：金山麗麗苑，讓讓居住與與世界同同步2）市區(qū)區(qū)是目標標客戶群群所占比比例最大大的一塊塊，而且且距離現(xiàn)現(xiàn)場相對對較遠，，但去現(xiàn)現(xiàn)場的多多路公交交車都經(jīng)經(jīng)過此處處。因此此，在市市區(qū)做一一到兩塊塊廣告牌牌十分必必要。結結合實情情，廣告告牌選址址在鼓樓樓廣場附附近的區(qū)區(qū)域。廣告語：：國際性精精品社區(qū)區(qū)錦錦繡南南川傲傲視全全城輔語：追追求居住住與生活活的國際際化，我我們?yōu)槟隳銓崿F(xiàn)3）萬萬盛至南南川、南南川至涪涪陵路口口收費站站，交通通中轉，，來往人人、車流流量大，，是極具具宣傳能能力的地地點。因因此，在在這里設設置廣告告掛布也也很有必必要。廣告語：：國際性精精品社區(qū)區(qū)錦錦繡南南川傲傲視全全城輔語：金金山麗苑苑，讓居居住與世世界同步步項目形象象包裝---廣廣告旗廣告旗的的形式多多是以鐵鐵桿雙面面的形式式出現(xiàn)。。它的作作用一是是引路作作用，二二是營造造現(xiàn)場的的氣氛。。再就是是強化樓樓盤的整整體形象象。針對對該項目目可沿主主干道本本案段插插上廣告告旗。廣廣告旗的的形式須須精心設設計，以以便以獨獨特的視視覺吸引引更多的的置業(yè)者者關注。。正面廣告語語：左邊：：金山麗苑苑右邊：國際際性時尚精精品住宅背面廣告語語：左邊：：金山麗苑苑右邊：追求求居住與生生活的國際際化項目形象包包裝---氣球氣球條幅一一般是在公公開發(fā)售和和有活動的的時候才布布置。與地地面的宣傳傳方式組合合成一個立立體的廣告告宣傳攻勢勢。根據(jù)該該項目的發(fā)發(fā)售時