XXXX年融科智地昆明聯(lián)想科技城項目商業(yè)定位報告

漢博研究院2012年07月融科智地昆明聯(lián)想科技城項目商業(yè)定位報告（匯報版）目錄：2

總結(jié)性回顧

現(xiàn)實，及之理想

自我尋覓與突破

方向性共識

案例提煉

商業(yè)定位

定位前提思考

商業(yè)總體定位

目標(biāo)消費者

商業(yè)主題及調(diào)性

商業(yè)功能定位規(guī)劃建議及業(yè)態(tài)組合落位

規(guī)劃設(shè)計建議

業(yè)態(tài)功能組合及落位

項目租售價格及策略建議核心吸引力鍛造3第一章節(jié)總結(jié)性回顧。4——現(xiàn)實，及之理想現(xiàn)狀而言，作為發(fā)展新區(qū)，人們對區(qū)域認(rèn)知度不高，且周邊人群層次相對低端，無法形成成熟的都市氛圍與超區(qū)域大體量商業(yè)5海屯路筇王路昆武高速科普路項目規(guī)劃路五華一號路4號線項目位置科技園核心區(qū)北市區(qū)世博園經(jīng)開區(qū)呈貢高新區(qū)4號線大塘子區(qū)域距離主城區(qū)7KM，交通便利，區(qū)位價值優(yōu)越；主城區(qū)人口雖對區(qū)域有認(rèn)知，但實現(xiàn)市場性質(zhì)的規(guī)模遷移目前不存在；作為政府重點規(guī)劃的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前尚處于開發(fā)起步階段，區(qū)域人口規(guī)模少，主要以原著城中村居民為主；目前消費群體主要集中在高新區(qū)和普吉路沿線區(qū)域，商業(yè)以基礎(chǔ)生活配套和市場型商業(yè)為主，檔次整體較低；而隨著未來2－5年內(nèi)區(qū)域規(guī)模產(chǎn)業(yè)及住宅物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域環(huán)境和人口規(guī)模將進(jìn)一步提升和成熟；7KM而高起點泛亞科技新區(qū)發(fā)展目標(biāo)及其特定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，標(biāo)定項目區(qū)域未來城市發(fā)展的特殊高度及核心優(yōu)勢6泛亞科技新區(qū)主城區(qū)項目泛亞科技新區(qū)位于昆明主城的西北部門戶地帶，距離核心城區(qū)7KM，是主城區(qū)最后一塊可規(guī)模開發(fā)的區(qū)域，區(qū)位價值凸顯；作為昆明面向泛亞地區(qū)重點打造的科技創(chuàng)新基地、西北部城市副中心和創(chuàng)新型城市示范區(qū)，科技新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將對加快昆明區(qū)域國際城市的發(fā)展起到推動作用；區(qū)域規(guī)劃面積11.79平方公里，規(guī)劃人口22萬人。為此，依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃優(yōu)勢，打造超區(qū)域型、城市乃至依托昆明作為區(qū)域型國際化城市的超城市級別商業(yè)形成項目未來理想的特定支撐71城市背景及宏觀經(jīng)濟分析23人口、消費力研究城市房地產(chǎn)市場及城市規(guī)劃研究1城市背景及宏觀經(jīng)濟分析2人口、消費力研究3城市房地產(chǎn)市場及城市規(guī)劃研究昆明將作為面向東南亞、南亞的橋頭堡地位，泛亞中心城市，區(qū)域性的國際金融、貿(mào)易中心，未來國際化的大都市的發(fā)展方向，特定的城市背景是推動城市經(jīng)濟快速發(fā)展的主動力；城市經(jīng)濟高位運行；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主，商貿(mào)業(yè)發(fā)展迅速；總?cè)丝?48.6萬人，其中市區(qū)人口約360萬人；城市化水平較高，城市步入快速發(fā)展階段；昆明人消費能力較強，“敢于消費，樂于消費”將帶動商業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，加之大量城中村的改造，將有效的改善民居的同時，推動昆明向國際化大都市方向發(fā)展；城市規(guī)劃布局空間趨于合理，多中心格局已出現(xiàn)，區(qū)域化消費將成為主流，同時借助各區(qū)域的快速發(fā)展，為新型商業(yè)的進(jìn)駐提供良好的發(fā)展空間。項目發(fā)展機遇：昆明城市能極高，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快帶動商業(yè)發(fā)展；區(qū)域規(guī)劃利好，項目發(fā)展?jié)摿Υ螅绕涫翘厣⑵焚|(zhì)、主題、新型商業(yè)的發(fā)展。項目面臨挑戰(zhàn)：區(qū)域目前僅為規(guī)劃階段，尚未成熟，人們認(rèn)知度較低，且區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項目競爭激烈。結(jié)論：隨著城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，昆明作為泛亞的區(qū)域中心城市，城市性質(zhì)、城市經(jīng)濟發(fā)展為項目定位奠定了政策、經(jīng)濟基礎(chǔ)；住宅市場調(diào)控、區(qū)域規(guī)劃利好，為商業(yè)地產(chǎn)提供市場空間。8——自我尋覓與突破自我的定位決定項目出路。而自我的尋覓來自于：區(qū)域優(yōu)勢的項目突破、項目自身的定位突破、聯(lián)想企業(yè)的資源突破的三方合力9項目的自我尋覓區(qū)域優(yōu)勢的項目突破項目自身的定位突破聯(lián)想企業(yè)的資源突破區(qū)域優(yōu)勢的項目突破：必須依托和服務(wù)于區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，使商業(yè)與之共生互溶，從而打造優(yōu)勢合力，擺脫目前所有商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)窠臼10總部經(jīng)濟現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融業(yè)外商投資企業(yè)新興房地產(chǎn)軟件開發(fā)、服務(wù)外包電子信息產(chǎn)業(yè)新能源研發(fā)創(chuàng)意游戲動漫文化產(chǎn)業(yè)旅游休閑產(chǎn)業(yè)方向昆明面向泛亞地區(qū)科技創(chuàng)新基地昆明主城西北部城市副中心昆明創(chuàng)新型城市示范區(qū)序號名稱備注1中船重工研發(fā)基地已開發(fā)建設(shè)2科倫科城商務(wù)中心--3普洱茶科技文化中心--4云師大五華實驗中心已建設(shè)5五華區(qū)司法行政中心--6區(qū)域回遷房安置區(qū)已開發(fā)建設(shè)7西北部地鐵樞紐站--項目6123457孵化、生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)區(qū)生活功能區(qū)生活功能區(qū)項目自身的的定位突破破：強化項項目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)功能特特征的高主主題性及規(guī)規(guī)模優(yōu)勢，，以特定主主題功能、、特定業(yè)態(tài)態(tài)特征來贏贏得市場，，從而形成成超強商業(yè)業(yè)穿透力11總用地面積739588㎡凈用地面積494040㎡建筑密度24.17%綠地率35%容積率3.4總建筑面積2377620㎡其中地上建筑面積1680300㎡其中住宅838000㎡科技金融中心80000㎡總部基地132000㎡酒店+酒店公寓80000㎡青年財富中心284400㎡文化、物聯(lián)購物中心74400㎡區(qū)域研發(fā)中心24000㎡商業(yè)步行街75000㎡3C數(shù)碼廣場30000㎡配套商業(yè)57570㎡配套公建21000㎡地下建筑面積697320㎡其中地下商業(yè)50000㎡地下車庫及設(shè)備房617320㎡非機動車車庫30000㎡項目地塊用地面積約1006畝，凈用地面積約741畝，總建筑面積達(dá)168萬平米，其中規(guī)劃商業(yè)20余萬平米，商業(yè)規(guī)模大，且區(qū)隔為6大區(qū)塊，集中性及街區(qū)型商業(yè)形態(tài)并存，就商業(yè)發(fā)展看，在契合整體定位的條件下，依據(jù)道路條件和區(qū)塊價值做功能不同的分屬規(guī)劃是為項目的必然；商業(yè)布局借勢道路呈T型布局，昭示性強，但沿科普路布局縱深過長，勢必將分散及制約客流的導(dǎo)入，如此，就1號、2號地塊商業(yè)功能看，主題突出的目的性商業(yè)更為適合。123456789876M796M海屯屯路路科普普路路標(biāo)號號為為住住宅宅區(qū)區(qū)，，紅紅色色為為商商務(wù)務(wù)商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)12———方向向性性共共識識可見見，，具具有有方方向向性性共共識識的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略核核心心則則是是打打造造一一個個與與眾眾不不同同、、全全新新意意義義的的城城市市級級城城市市綜綜合合體體13———扛鼎鼎新新區(qū)區(qū)形形象象標(biāo)標(biāo)志志大大旗旗，，具具有有復(fù)復(fù)合合型型商商業(yè)業(yè)功功能能業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，以以及及與與眾眾不不同同的的城城市市生生態(tài)態(tài)模模式式和和主主題題模模式式成成就就項項目目的的城城市市級級中中心心關(guān)鍵詞：：城市級復(fù)合型商商業(yè)功能能與眾不同同的生態(tài)態(tài)及主題題模式而對于各各功能體體量，則則涉及項項目開發(fā)發(fā)定位的的策略及及原則：：對接未未來，兼兼顧現(xiàn)實實不可否認(rèn)認(rèn)，項目本身身市場需需求主要要來自于于未來規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、人人口的導(dǎo)導(dǎo)入，為此，，其定位位是為未未來而定定，現(xiàn)狀市場場需求只只來自于于居住以以及少量量配套型型、過往往型即時時消費，，而商務(wù)務(wù)和商業(yè)業(yè)需求則則主要來來自未來來。為此，項項目功能能體量構(gòu)構(gòu)成的原原則，首先服從從于區(qū)域域規(guī)劃，其二服從于政政府控規(guī)規(guī)條件，其三服從于項項目開發(fā)發(fā)目標(biāo)，其四，，則是在兼兼顧現(xiàn)實實的前提提下，預(yù)預(yù)留空間間以對接接未來需需求。策略目標(biāo)標(biāo)及原則則界定：：以新城市中中心級項項目打造為戰(zhàn)戰(zhàn)略方向向；在此指導(dǎo)導(dǎo)下，依依據(jù)地塊塊使用性性質(zhì)及政政府對金金融城的的規(guī)劃需需求：五星級酒酒店物業(yè)業(yè)：按照五五星、超超五星酒酒店一般般標(biāo)準(zhǔn)，，其體量量控制在在4.5-5萬平方米米即可；；寫字樓樓物業(yè)業(yè)：配合合高星星級酒酒店及及規(guī)劃劃需求求，適適度配配置頂頂級辦辦公樓樓的前前提下下，相相對放放大甲甲級寫寫字樓樓；公寓及及居住?。鹤鳛闉樽钪刂匾牡幕噩F(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品品，盡盡地塊塊控規(guī)規(guī)，最最大化化該類類物業(yè)業(yè)；商業(yè)：作為為區(qū)域域乃至至城市市商業(yè)業(yè)的重重要一一極打打造，，且未未來擁擁有大大量商商務(wù)辦辦公、、商旅旅及中中高端端居住住人群群的支支撐，，放大大其體體量以以對接接未來來，并并在不不影響響整體體商業(yè)業(yè)鏈條條打造造的前前提下下，最最大化化回現(xiàn)現(xiàn)類產(chǎn)產(chǎn)品（（街區(qū)區(qū)類））。對接未未來，依據(jù)據(jù)地塊塊形成成街區(qū)區(qū)MALL的概念念，并并預(yù)留留商業(yè)業(yè)未來來使用用空間間；兼顧現(xiàn)現(xiàn)實，兼顧顧地塊塊特征征，街街區(qū)以以兩層層為主主如此，，我們們進(jìn)行行功能能布局局及建建筑設(shè)設(shè)計建建議。。1415——案例借借鑒《南亞風(fēng)風(fēng)情第第一城城及其其他》16第二章章節(jié)商業(yè)定定位。。項目定定位目目標(biāo)說說明：：項目目優(yōu)勢勢塑造造與強強化17塑造項項目亮亮點形成聚客力力培養(yǎng)有效固固定客群形成差異化化優(yōu)勢對消費群體體和商戶吸吸引力不斷斷增強推動租金穩(wěn)穩(wěn)步增長加速項目成成熟與調(diào)整整升級的速速度通過產(chǎn)品和和業(yè)態(tài)規(guī)劃劃、塑造亮亮點，加強強對目標(biāo)消消費者吸引引：特定消費的的聚集性；；豐富的時尚尚餐飲；業(yè)態(tài)的縱線線深入；較強的主題題性營造。。通過優(yōu)勢卻卻有別于核核心商圈的的品牌組合合和嶄新的的旗艦店組組合，對消消費者形成成吸引力，，并獲得消消費者認(rèn)同同，增強項項目聚客力力。通過主題和和業(yè)態(tài)吸引引，并結(jié)合合餐飲娛樂樂設(shè)施，有有效培養(yǎng)固固定消費群群體，形成成到項目消消費的習(xí)慣慣通過對特定定客戶群的的吸引和匯匯聚并獲得得認(rèn)同和接接納，從而而打造區(qū)別別于其他商商業(yè)項目人人員混雜的的情況，形形成自身的的差異化競競爭優(yōu)勢強化調(diào)整商業(yè)定位旨旨在通過對對區(qū)域消費費群體構(gòu)成成和消費力力的研究，，明確項目目定位群體體進(jìn)而確定定商業(yè)主題題、業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成及最終終落位品牌牌，完成項項目市場總總體定位18項目定位需解決的一系列問題和方式準(zhǔn)確的客戶定位對于項目的成功運營至關(guān)重要，選取具備消費能力且能夠持續(xù)發(fā)展的客戶群，伴隨項目共同成長，并支撐項目的運營發(fā)展。目標(biāo)客群篩選商業(yè)主題定位項目業(yè)態(tài)定位品牌落位組合以目標(biāo)消費者的消費習(xí)慣和消費特性制定項目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導(dǎo)原則落實后續(xù)的定位過程和細(xì)節(jié)。以項目主題性為核心，所有業(yè)態(tài)都要圍繞主題性和目標(biāo)客群的需求出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，以業(yè)態(tài)合理排布和組合體現(xiàn)項目的功能性特征。在前續(xù)工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結(jié)合區(qū)域消費市場和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實和未來競爭的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項目成功運營的基礎(chǔ)上凸顯主題特色。解決問題：我們需要什么客戶？客戶來源？項目定位的基礎(chǔ)和出發(fā)點？解決問題：客戶需要什么？項目理念的提升？后續(xù)各部分細(xì)化定位的指導(dǎo)性原則？解決問題：如何滿足客戶需求？功能性體現(xiàn)是什么？功能性結(jié)合到實際地塊和產(chǎn)品的落實？解決問題：哪些品牌合適？項目主題業(yè)態(tài)的最終體現(xiàn)？19——定位前提思考考對于一個發(fā)展展尚不成熟的的區(qū)域及大體體量的物業(yè)特特征，使其商商業(yè)生活及價價值提升具有有諸多不確定定因素，商業(yè)業(yè)在于營造和和雕琢，盲目目樂觀或過于于謹(jǐn)慎都是不不可取的20項目屬性特征征區(qū)域特征項目特征項目運作策略略1.具有科技概念念的規(guī)劃發(fā)展展新城2.周邊大型項目目眾多，競爭爭激烈3.地域性消費為為主，對周邊邊的吸附力較較差1.街區(qū)+盒式2.配套為先導(dǎo)3.主題打造的穿穿透力與吸引引力商業(yè)體系化主題鮮明化資源互溶化產(chǎn)品模糊化以獨特的商業(yè)業(yè)主題和商業(yè)業(yè)功能體系為為統(tǒng)領(lǐng)，以強強勢的品質(zhì)型型業(yè)態(tài)組合和和品牌構(gòu)成，，強化外部群群體的吸引及及導(dǎo)入作用21主題突出功能體系完善善和業(yè)態(tài)聚焦焦品質(zhì)強化多元客群突出主題體驗驗型商業(yè)并形形成獨有吸引引力強化餐飲休閑閑娛樂業(yè)態(tài)功功能形成目的的性消費吸引引以品質(zhì)感和品品牌時尚度在在現(xiàn)有競爭市市場中占據(jù)主主導(dǎo)強化對未來城城市外部區(qū)域域人群導(dǎo)入與與吸附能力對體現(xiàn)科技主主題的商業(yè)例例如聯(lián)想強項項3C進(jìn)行行必必要要的的集集中中營營造造，，打打造造不不一一樣樣的的零零售售形形成成獨獨有有的的主主題題吸吸引引，，強強化化項項目目區(qū)區(qū)別別于于其其他他，，如如對對接接電電商商（（物物聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)與與云云服服務(wù)務(wù)））22聯(lián)想想3C數(shù)碼碼中中心心獨有有延延伸伸及及衍衍生生的的主主題題商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)，，確確立立第第一一無無二二的的功功能能主主題題型型業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)進(jìn)而而形形成成市市場場影影響響力力與與輻輻射射力力現(xiàn)實實的的操操作作角角度度，，以以適適應(yīng)應(yīng)多多種種商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)需需求求的的建建筑筑功功能能構(gòu)構(gòu)成成組組合合項項目目的的主主體體，，項項目目不不應(yīng)應(yīng)是是一一個個單單純純的的街街區(qū)區(qū)，，而而應(yīng)應(yīng)以以一一定定的的組組團團式式構(gòu)構(gòu)成成23二至至三三層層、、形形狀狀方方正正的的建建筑筑可可適適應(yīng)應(yīng)多多種種業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)需需求求：：餐餐飲飲、、酒酒吧吧、、美美體體、、教教育育、、KTV等多個單單體建建筑的的圍合合形成成組團團結(jié)構(gòu)構(gòu)，與與業(yè)態(tài)態(tài)結(jié)合合，易易于打打造局局部主主題和和形成成獨立立功能能，從從而使使項目目功能能更加加豐滿滿模糊產(chǎn)產(chǎn)品界界限，，結(jié)合合項目目功能能方向向，以以界限限相對對模糊糊的產(chǎn)產(chǎn)品，，如酒酒店類類、公公寓類類、會會所類類以及及院落落式特特色商商務(wù)、、商業(yè)業(yè)產(chǎn)品品，豐豐富產(chǎn)產(chǎn)品類類型，，強化化產(chǎn)品品的銷銷售和和經(jīng)營營的靈靈活性性，多多樣化化組合合24院落式式公寓酒店辦公獨棟商業(yè)會所銷售持有單就城城市商商業(yè)競競爭角角度，，一個個融合合區(qū)域域產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢勢并藉藉此高高度融融合新新興都都市消消費人人群而而產(chǎn)生生消費費吸引引和帶帶動的的主題題式生生活體體驗中中心能能夠區(qū)區(qū)別競競爭而而形成成穿透透25主題式生活體驗中心生活方式中心時尚專賣中心美食中心超級區(qū)域中心區(qū)域中心社區(qū)中心鄰里中心能量中心工廠直銷中心專業(yè)市場消費體驗一次性全滿足，業(yè)態(tài)齊全基本需求專業(yè)化，業(yè)態(tài)有限傳統(tǒng)區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式都市傳統(tǒng)商圈商業(yè)發(fā)展模式新興區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式未來商業(yè)發(fā)展趨勢：體驗式、主題化、功能多元化而商業(yè)業(yè)定位位要做做的，，就是是賦予予其商業(yè)靈靈魂（（主題題與調(diào)調(diào)性問問題））的升華和功能（（業(yè)態(tài)態(tài)及品品牌問問題））的現(xiàn)實性性落地地及未未來競競爭性性吸引引，以建建立商商業(yè)核核心優(yōu)優(yōu)勢26類別經(jīng)典雙城啟鴻假日城市黃土坡改造保利小屯人民路1號商業(yè)面積一期7萬一期6.5萬14萬25.6萬10萬市場定位矩陣商業(yè)公園主題購物公園大型購物中心生活主題的購物中心都市時尚型購物中心物業(yè)形式街區(qū)+MALL街區(qū)街區(qū)+MALL街區(qū)+MALL街區(qū)+MALL業(yè)態(tài)組合大型購物中心+星級酒店+影劇院+會所等超市+電器+特色零售、餐飲等購物中心+特色餐飲+休閑娛樂+商務(wù)等百貨+超市+商業(yè)街+影院等精品零售+餐飲+娛樂等配套設(shè)施主力商戶尚未對外公布沃爾瑪超市、國美電器、KFC、家有寶貝、昆百大珠寶等尚未對外公布尚未對外公布尚未對外公布客群特征年輕群體、家庭群體、商務(wù)群體家庭群體為主家庭群體、年輕群體、商務(wù)群體為主家庭群體為主家庭群體、年輕群體、商務(wù)群體為主商業(yè)檔次中高檔中檔中檔中檔中高檔項目優(yōu)勢項目規(guī)模大，業(yè)態(tài)復(fù)合度高，且規(guī)劃有180米高的地標(biāo)性建筑，地鐵三號線途徑本項目定位準(zhǔn)確，大型連鎖型商家的進(jìn)駐奠定其未來良好發(fā)展的基礎(chǔ)項目規(guī)模大，涵蓋物業(yè)齊全，且交通便利，地鐵在項目周邊設(shè)有站點生活主題鮮明毗鄰人民路，項目規(guī)模大，地理位置優(yōu)越，業(yè)態(tài)復(fù)合度高，地鐵三號線途徑項目項目劣勢大規(guī)模項目后期如何良性運營項目業(yè)態(tài)相對復(fù)合度不高，僅在滿足區(qū)域生活需求為主大規(guī)模項目后期如何良性運營二環(huán)路高架對項目未來經(jīng)營帶來一定的影響規(guī)模小，很難成為商業(yè)中心與本項目競爭關(guān)系依托大型商業(yè)商業(yè)帶動項目其它物業(yè)升值，競爭關(guān)系來看，逼其鋒芒，尋求特色路線發(fā)展特色體驗、且大型主力業(yè)態(tài)及功能復(fù)合度高是項目未來發(fā)展的重點大規(guī)模項目開發(fā)，應(yīng)考慮分不同階段、不同物業(yè)的開發(fā)，實現(xiàn)項目價值最大化其以滿足大眾生活需求的生活型商業(yè)為主，本項目的核心競爭力在于差異化、細(xì)分市場和業(yè)態(tài)，打造具有體驗性的商業(yè)模式形成項目穿透力輻射范圍大，與本項目能夠形成一定的競爭關(guān)系市場操操作角角度而而言，，現(xiàn)實實和理理想之之間，，項目目商業(yè)業(yè)如何何涉過過現(xiàn)實實的骨骨干而而實現(xiàn)現(xiàn)理想想的豐豐滿，，其間間存在在商業(yè)業(yè)功能能、業(yè)業(yè)態(tài)、、主題題、招招商的的技術(shù)性性解決決問題題27本項目生存存之道主動中心化化時尚主題化化功能復(fù)合化化以城市級商商業(yè)中心的的角色定位位自己，主主動營造良良好的商業(yè)業(yè)體系，樹樹立市場地地位和首位位度以購物中心心的業(yè)態(tài)模模式復(fù)合更更多的餐飲飲、休閑、、娛樂及零零售，對整整個市場形形成強有力力的吸引以滿足都市市時尚及全全方位家庭庭生活和體體驗需求為為目的，營營造項目特特色化、主主題性的項項目商業(yè)能能力和業(yè)態(tài)態(tài)組合構(gòu)成成之勢，實實現(xiàn)商業(yè)主主題的吸引引消費體驗化化以空間娛樂樂化、購物物體驗化、、消費游憩憩化來構(gòu)建建項目建筑筑空間特征征和體驗性性業(yè)態(tài)特征征，滿足新新都市人群群的體驗化化消費需求求28——商業(yè)總體定定位29商業(yè)定位方方向界定：：定位城市級級區(qū)域型商商業(yè)中心，，項目將致致力于以區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)型型中產(chǎn)階層層為主，吸吸引和帶動動城市中產(chǎn)產(chǎn)、商務(wù)等等中高收入入群體的時時尚生活需需求為主，，兼顧青年年群體的購購物、餐飲飲、休閑娛娛樂的綜合合消費的目目的場所項目價值定位消費者主力店商業(yè)組合消費者溝通通以輻射昆明明及區(qū)域中中產(chǎn)家庭和和區(qū)域產(chǎn)業(yè)業(yè)、商務(wù)、、時尚青年年人群為主主以商務(wù)及中中產(chǎn)消費引引導(dǎo)為核心心，以功能能強化項目目商業(yè)穿透透力商圈覆蓋30分鐘車程以主力時尚尚百貨、時時尚集合店店、大型餐餐飲店等為為主力店補充影院、、KTV等娛樂項目目食街和特色色餐飲、休休閑娛樂成成為主要配配套功能結(jié)構(gòu)的的范圍（經(jīng)經(jīng)驗值）：：購購物占40%餐飲占25%娛樂占18%配套占17%強調(diào)商務(wù)化化、時尚化化化的消費費氛圍強調(diào)都市生生活化的業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成特特征強調(diào)時尚和和休閑的都都市消費文文化核心價值：：致力于具具有消費引引導(dǎo)作用，，面向都市市主流消費費群體、以以城市中產(chǎn)產(chǎn)階級家庭庭、商務(wù)等等中高收入入群體時尚尚生活為主主，兼顧青青年群體的的一站式綜綜合消費場場所30項目將利用用未來周邊邊居住、辦辦公及生活活氛圍，融融合休閑品品位、時尚尚零售、精精致生活而而完成一個個主題特色色化、商務(wù)務(wù)生活共生生、休閑時時尚互溶的的城市級超超區(qū)域型商商業(yè)中心從區(qū)域發(fā)展展特性來看看，作為為規(guī)劃建設(shè)設(shè)中的“泛泛亞科技新新區(qū)”，，區(qū)域必必將聚集高高學(xué)歷、高高收入、高高消費的知知識型精英英人士，人人群具備鮮鮮明的中產(chǎn)產(chǎn)化特征；；從區(qū)域性生生活圈層的的未來發(fā)展展看，新區(qū)區(qū)將主要由由科技研發(fā)發(fā)、總部經(jīng)經(jīng)濟、電子子信息、醫(yī)醫(yī)藥及金融融等行業(yè)的的高收入群群體構(gòu)成，，其群體具具備鮮明的的中產(chǎn)化特特征；中產(chǎn)階級及及有產(chǎn)階級級的入駐，，將為項目目商業(yè)的發(fā)發(fā)展提供直直接的服務(wù)務(wù)對象與消消費動力，，其消費特特征將決定定項目的生生產(chǎn)與發(fā)展展。31項目必然然是城市市級、超超區(qū)域的的。比之之杭州以以萬象城城、北京京以華茂茂中心、、上海以以當(dāng)初的的正大廣廣場正大廣場場華茂中心心萬象城總體市場場定位：：城市級、、超區(qū)域域型的——城市副中中心32前沿時尚尚國際品質(zhì)質(zhì)主題體驗驗商業(yè)地位品質(zhì)、時尚、主題體驗中心消費倡導(dǎo)群體定位客層特征商圈中產(chǎn)產(chǎn)群體+時尚年輕輕群體+家庭體驗驗群體中高收入較高文化水平33商業(yè)定位位目標(biāo)：：如何使使三者通通過不同同的商業(yè)業(yè)主題、、功能表表現(xiàn)、業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成成以及品品牌組織織，打造造項目整整體形象象和價值值，凸顯顯區(qū)域及及項目影影響使之之成功運運作MALL部分主題商街街部分沿街配套套商業(yè)部分分如何定位位才能使使其區(qū)別別城市核核心商業(yè)業(yè)區(qū)及區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)競爭影影響，打打造獨有有的主題題和模式式，并實實現(xiàn)城市市級別的的商業(yè)目目的，實實現(xiàn)其對對于項目目的龍頭頭帶動作作用如何定位位才能契契合項目目整體商商務(wù)需求求及MALL部分定位位的業(yè)態(tài)態(tài)、品牌牌的需求求，并打打造自身身商業(yè)的的體系構(gòu)構(gòu)成，實實現(xiàn)銷售售價值溢溢價最大大化及經(jīng)經(jīng)營價值值的雙重重目的如何在街街區(qū)部分分精致生生活配套套，并保保證其產(chǎn)產(chǎn)出良好好的銷售售現(xiàn)金流流，城市市界面形形象價值值與業(yè)態(tài)態(tài)的吻合合34——商業(yè)消費費者項目價值值：扼守守昆明西西北門戶戶，商業(yè)業(yè)外延輻輻射人口口達(dá)1100萬35主城區(qū)項目二環(huán)路二環(huán)路核心輻射射區(qū)域（項目周周邊3KM范圍內(nèi)））楚雄大理攀枝花麗江保山迪慶輻射人口：中心輻射：78萬外延輻射：721萬潛在輻射：400萬名稱戶數(shù)入住人間名稱戶數(shù)入住人間春城慧谷10812012年啟鴻假日城市44702012年中晟溪城34222012年鼎易天景11602012年鼎易天城11602012年志遠(yuǎn)城市綜合體20002012年云都國際6302012年經(jīng)典雙城6002013年（一期）云上城10002012年合計72938230未來2-3年內(nèi)人口增量4393036類型用地規(guī)模（畝）人口容量（人）居住社區(qū)118.11.51萬居住社區(qū)245.73.46萬居住社區(qū)336.42.85萬居住社區(qū)452.64.53萬居住社區(qū)543.73.77萬商住社區(qū)133.71.15萬商住社區(qū)258.31.68萬總計288.518.95萬居住社區(qū)1商住社區(qū)1居住社區(qū)2居住社區(qū)3商住社區(qū)2居住社區(qū)5居住社區(qū)4項目周邊邊3KM范圍內(nèi)預(yù)預(yù)計未來來導(dǎo)入23.3萬人，其其中未來來2-3年內(nèi)人口口將增加加4.4萬人，綜綜合區(qū)域域現(xiàn)人口口規(guī)模，，預(yù)計項項目周邊邊3KM范圍內(nèi)未未來人口口將達(dá)到到54萬項目周邊邊3KM范圍內(nèi)未未來2-3年內(nèi)新增增人口規(guī)規(guī)模37結(jié)合區(qū)域域?qū)傩跃C綜合判斷斷，區(qū)域域未來導(dǎo)導(dǎo)入人口口將以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群群、商務(wù)務(wù)人群、、新城市市人群等等中高素素質(zhì)人群群為主，，具有明明顯的中中產(chǎn)階級級特征區(qū)域未來來人口結(jié)結(jié)構(gòu)特征征人群構(gòu)成消費需求對應(yīng)業(yè)態(tài)新城市居民生活消費、家庭消費、餐飲、娛樂休閑等超市、零售、兒童樂園、健身、休閑餐飲、影院、KTV、美體SPA等原著居民生活基礎(chǔ)消費、零售、餐飲、休閑等超市、生活配套、餐飲等商務(wù)群體餐飲、娛樂、休閑等商務(wù)餐飲、休閑餐飲、KTV、健身等產(chǎn)業(yè)人群餐飲、娛樂、休閑體驗等商務(wù)餐飲、KTV、酒吧、科技體驗店等區(qū)域未來來人口消消費特征征描述結(jié)合區(qū)域域?qū)傩约凹鞍l(fā)展階階段可判判斷，未未來區(qū)域域?qū)肴巳丝趯⒅髦饕腥糠秩巳巳航M成成：產(chǎn)業(yè)業(yè)人群、、商務(wù)人人群和新新城市人人群；結(jié)合區(qū)域域未來導(dǎo)導(dǎo)入人群群的特征征和消費費特性，，針對性性的進(jìn)行行業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃和功功能設(shè)計計是項目目發(fā)展的的重要依依據(jù)；38高收入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群群：區(qū)域域人口重重要組成成部分，，以科研研人群為為主，年年齡集中中在于25~35歲，高學(xué)學(xué)歷，收收入高，，創(chuàng)新意意識強，，接受新新事物快快，消費費理性，，追求生生活質(zhì)感感，快節(jié)節(jié)奏39商務(wù)人群：區(qū)區(qū)域發(fā)展及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動的商商務(wù)人群，年年齡集中在于于25~45歲，經(jīng)濟收入入穩(wěn)定，追求求生活品位和和質(zhì)感，收入入中等以上40新城市人群：：區(qū)域未來人人口主體，受受區(qū)域發(fā)展帶帶動導(dǎo)入的居居住人群，年年齡集中在25-45歲之間，收入入穩(wěn)定有保障障、追求生活活品味和生活活層次感、收收入屬于中等等以上新城市人群是是區(qū)域未來的的中堅力量和和中間階層，，更具時尚化化、精致化和和國際化的居居住和消費特特征；追求內(nèi)心體驗驗、物質(zhì)和精精神享受，會會有特定的比比如小資情調(diào)調(diào)，同時也會會是一種追求求生活品味的的人；其在社會中有有一定的地位位和財富，商商務(wù)人群為主主41基礎(chǔ)消費者主力消費者城市追隨者核心引導(dǎo)者主動融入者消費群體定位位即生活居住及及工作在本區(qū)區(qū)域人群，其其消費需求主主要表現(xiàn)為基基礎(chǔ)生活配套套/日常交際交往往（必要的餐餐飲/休閑娛樂等，，同時也有以以下人群所需需求的部分或或全部特征該部分人群屬屬于都市時尚尚類人群，包包括年輕群體體/商務(wù)休閑，對對新鮮事物的的追隨及滿足足的享受需求求包括城市中產(chǎn)產(chǎn)階級/高知高收入的的產(chǎn)業(yè)人群/小資群體，其其主要需求在在于對品質(zhì)休休閑/時尚餐飲及品品質(zhì)零售，如如咖啡/酒吧及特色零零售方面包括商務(wù)/自助及其他旅旅游者以及城城市自身對此此需求的主動動融入，一定定程度上屬于于追隨者，但但其收入與消消費檔次并不不高客群定位：定位高收入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群為主主及核心帶動動，以時尚中中產(chǎn)階層家庭庭、商務(wù)人群群及交際交往往型消費為商商業(yè)營造的核核心與基調(diào)，，白領(lǐng)及其他他人群為外延延的群體定位位42聚焦區(qū)域高收收入產(chǎn)業(yè)人群群，決定項目的核核心與基調(diào)，，決定項目主主題氛圍的營營造和未來業(yè)業(yè)態(tài)組合模式式及品牌構(gòu)成成高收入產(chǎn)業(yè)人群為主商務(wù)務(wù)時時尚尚型型主主要要來來自自于于區(qū)區(qū)域域居居住住及及商商務(wù)務(wù)辦辦公公客客層層及及其其吸吸引引定位位客客群群契合合時時尚尚中中產(chǎn)產(chǎn)及及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)科科技技人人群群消消費費心心理理、、消消費費習(xí)習(xí)慣慣、、生生活活方方式式、、心心理理需需求求及及文文化化特特征征，，打打造造項項目目商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍營營造造的的基基調(diào)調(diào)與與核核心心確定定項項目目商商業(yè)業(yè)主主題題方方向向及及模模式式營營造造共同同決決定定商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)組組合合模模式式及及品品牌牌選選擇擇商務(wù)時時尚型型青年時時尚型型主要來來源于于產(chǎn)業(yè)業(yè)需求求所吸吸引的的辦公公人群群43——商業(yè)主主題及及調(diào)性性、總總體功功能44融合科科技元元素的的創(chuàng)意意質(zhì)感感與商商業(yè)在在這里里交流流、融融合、、碰撞撞，最最終形形成獨獨具特特性的的消費費氛圍圍和生生活場場景45這里是是充滿滿感性性色彩彩的消消費體體驗場場，其其特質(zhì)質(zhì)更能能熨帖帖生活活的點點滴感感受，，更能能體現(xiàn)現(xiàn)都市市生活活的時時尚和和彰顯顯生活活的品品質(zhì)品品位，，充滿滿了科科技向向往?。?6但更多多的還還是特特質(zhì)商商業(yè)的的無盡盡感觸觸，大大牌、、潮牌牌盡納納其中中，更更多的的還有有主題題體驗驗式的的娛樂樂休閑閑、特特色餐餐飲美美食以以及時時尚居居住感感受47案名及主題題建議聯(lián)想——未來體驗城城48商業(yè)調(diào)性：：全方位體現(xiàn)現(xiàn)主題時尚尚，全新演演繹“L-cloudscity”屬于未來來的、夢想想般的、不不一樣的消消費體驗49總功能上講講，我們強強調(diào)的是與與眾不同的的商業(yè)體驗驗感，品牌牌可以相同同，但是整整體商業(yè)營營造的氛圍圍是不一樣樣的，打造造獨具特色色的體驗型主題題商區(qū)創(chuàng)意體驗零售體驗餐飲娛樂品質(zhì)生活創(chuàng)意家居創(chuàng)意餐廳特色書店特色零售生活超市兒童中心休閑餐飲生活零售：：紅酒坊、、雪茄屋、、面包房、戶戶外用品店店、服裝買買手店、家家居店品牌連鎖百百貨國際時尚品品牌集合店店時尚品牌旗旗艦店運動戶外專專賣店3C數(shù)碼中心特色零售大型主題餐飲飲、大型中餐、、西餐、日韓韓料理、中西西式快餐茶館、咖啡廳廳KTV、洗浴桑拿、、夜總會、演演藝中心、動動漫世界健身會所、美美容美體SPA商業(yè)創(chuàng)新是項項目商業(yè)打造造的前提條件件，無創(chuàng)新則則項目商業(yè)存存在即無可能能商業(yè)創(chuàng)新在彌彌合產(chǎn)業(yè)與商商業(yè)差距的同同時，更要關(guān)關(guān)注傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)特征與所營營造商業(yè)經(jīng)營營的普適性規(guī)規(guī)律商業(yè)創(chuàng)新案例例–Inamo餐廳用高高科技武裝的的神奇餐廳Inamo餐廳吸引顧客客的，并非只只是美食。更更新奇的在于于那整套互動動的點觸服務(wù)務(wù)系統(tǒng)。包括括訂位、點餐餐、詢問每種種特色菜信息息、顯示菜單單、選擇紅酒酒，甚至還能能通過它為自自己在飯后叫叫來一輛的士士；餐廳的每張桌桌子上方都有有投影機，這這意味著每個個人都會在一一個巨大的電電腦屏幕上面面吃飯，這也也讓在餐廳吃吃飯點餐的經(jīng)經(jīng)歷變得十分分的有趣。當(dāng)當(dāng)你在等待自自己的食物來來到的時候，，你可以點擊擊廚房攝像頭頭觀看你的食食物是如何在在被準(zhǔn)備的，，你也可以選選擇不同的游游戲來打發(fā)無無聊的時間。。當(dāng)你結(jié)束用用餐的時候，，你可以將不不同的食物賬賬單分開并在在地圖上計劃劃好你下一個個要去的地點點。。。。。。等餐太無聊？？沒關(guān)系，你你甚至可以在在餐桌上打游游戲讓人仿佛感覺覺進(jìn)入到未來來可看廚師做菜菜過程Baggers餐廳---世上首家全自自動餐廳Baggers餐廳，創(chuàng)新主主體就是自動動化，幾乎餐餐廳內(nèi)的一切切(除了大廚以外外)都緊扣這一主主題。餐廳內(nèi)內(nèi)每一張餐桌桌上都有一組組金屬軌道，，該軌道一直直連接到位于于第二層的的廚房，食物物與飲料通過過這個軌道被被傳送至顧客客面前。食客客們通過觸摸摸屏平板電腦腦點餐，該系系統(tǒng)會將點菜菜信息傳遞至至廚房端的工工作人員處，，并將食品的的制作完成成預(yù)計時間反反饋給顧客其他類創(chuàng)新餐餐廳肇氏機器人餐餐廳：機器人人服務(wù)員食客餐廳：IPAD點餐定制紅線酒吧消融餐廳貝爾讀書燭光光餐廳創(chuàng)新餐廳的特特點：通過創(chuàng)創(chuàng)新科技來豐豐富客戶的就就餐體驗54第三章節(jié)規(guī)劃及業(yè)態(tài)組組合落位初步步。55——規(guī)劃調(diào)整建議議項目規(guī)劃原方方案：56寫字樓布局過過密，對集中性商商業(yè)破壞較大大集中性商業(yè)規(guī)規(guī)模?。▋H為為4.2萬平米），體量規(guī)模不足足商業(yè)布局分散散，中心商業(yè)功功能和價值的的聚合度不高高商業(yè)與商務(wù)功功能布局過于于緊密，易形成兩者者功能及客流流互擾，不利利商業(yè)發(fā)展57規(guī)劃定定位：：做出規(guī)規(guī)模、、做足足主題題體驗驗，提提升項項目輻輻射穿穿透能能力打造昆昆明西西北的的城市市副中中心-----------“SUB-CBD”城市商業(yè)中心功能多樣化傳承文脈城市地標(biāo)活力都市遵循五五大規(guī)規(guī)劃理理念城市商商業(yè)中中心——打造具具有強強大吸吸引力力的新新城商商業(yè)與與商務(wù)務(wù)中心心；功能多多樣化化——形成多多功能能，具具有多多元文文化氛氛圍的的城市市重要要組成成部分分；傳承文文脈——體現(xiàn)云云南深深厚的的歷史史文化化沉淀淀，具具有顯顯著地地域特特色；；城市地地標(biāo)——帶有強強烈標(biāo)標(biāo)志性性的城城市節(jié)節(jié)點，，塑造造富有有特色色的城城市形形象；；活力都都市——集聚大大量人人氣，，創(chuàng)造造富有有活力力的城城市新新商業(yè)業(yè)中心心。58根據(jù)項項目總總體發(fā)發(fā)展方方向，，并結(jié)結(jié)合項項目自自身條條件，，對項項目商商業(yè)總總體布布局及及方案案進(jìn)行行如下下調(diào)整整：方案一一：做做強做做大商商業(yè)中中心，，弱化化街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)方案二二：營營造商商業(yè)中中心、、打造造特色色活力力都市市方案三三：城城市綠綠化受受限、、商業(yè)業(yè)商務(wù)務(wù)更趨趨集中中59方案一一：做強做做大商商業(yè)中中心，，弱化化街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)城市地地標(biāo)城市商商業(yè)中中心功能多多樣化化活力都都市開放式式廣場場60方案一一業(yè)態(tài)態(tài)布局局社區(qū)配配套商商業(yè)社區(qū)鄰鄰里中中心郵政政、、銀銀行行、、大大型型餐餐飲飲、、SPA社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)主題題購購物物街街區(qū)區(qū)3C數(shù)碼碼中中心心時尚尚購購物物街街區(qū)區(qū)時尚尚主主題題購購物物中中心心主力力店店：：新新世世界界、、家家樂樂福福沃沃爾爾瑪瑪超超市市時尚尚零零售售：：ZARA、H&M、優(yōu)優(yōu)衣衣庫庫；；餐飲飲：：蕉蕉葉葉、、外外婆婆家家休閑閑娛娛樂樂：：百百老老匯匯影影城城、、冠冠軍軍冰冰場場等等金融融商商務(wù)務(wù)中中心心61方案案二二：：營造造商商業(yè)業(yè)中中心心、、打打造造特特色色活活力力都都市市城市市地地標(biāo)標(biāo)城市市商商業(yè)業(yè)中中心心功能能多多樣樣化化活力力都都市市62方案案二二業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局娛樂樂休休閑閑街街面積積：：20000㎡溫莎莎KTV餐飲飲街街面積積：：17500㎡蘇荷荷酒酒吧吧家居居體體驗驗中中心心面積積：：21500㎡伊利利諾諾伊伊美克克美美家家家庭庭兒兒童童體體驗驗中中心心面積：23200㎡藍(lán)天城反斗城商業(yè)金融融中心面積：33700㎡3C數(shù)碼中心心面積：32800㎡時尚主題題購物中中心面積：120000㎡主力店：：新世界界、家樂樂福沃爾爾瑪超市市時尚零售售：ZARA、H&M、優(yōu)衣庫庫；餐飲：蕉蕉葉、外外婆家休閑娛樂樂：百老老匯影城城、冠軍軍冰場等等五星級酒酒店酒店店式公寓寓聯(lián)想辦公公大廈（（超高寫寫字樓））63方案三：：城市綠化化受限、、商業(yè)商商務(wù)更趨趨集中特色時尚尚街區(qū)商業(yè)金融融中心3C數(shù)碼城時尚主題題購物中中心五星級酒酒店聯(lián)想大廈廈社區(qū)配套套商業(yè)特色時尚尚街區(qū)64方案三業(yè)業(yè)態(tài)布局局社區(qū)鄰里里中心郵政、銀銀行、大大型餐飲飲、SPA時尚主題題購物中中心面積：120000㎡主力店：：新世界界、家樂樂福沃爾爾瑪超市市時尚零售：：ZARA、H&M、優(yōu)衣庫；；餐飲：蕉葉葉、外婆家家休閑娛樂：：百老匯影影城、冠軍軍冰場等社區(qū)配套商商業(yè)社區(qū)配套商商業(yè)社區(qū)鄰里中中心郵政、銀行行、大型餐餐飲、SPA特色時尚街街區(qū)特色時尚街街區(qū)3C數(shù)碼城商業(yè)金融中中心聯(lián)想大廈五星級酒店店65——分區(qū)商業(yè)主主題、功能能及業(yè)態(tài)初初步（按方案三布布局）66依據(jù)項目所所營造的基基調(diào)以及消消費群體的的需求特征征，按地塊塊條件及規(guī)規(guī)劃方案三三確定項目目商業(yè)主題題及主題分分解，并確確定各主題題區(qū)商業(yè)功功能時尚主題MALL主力業(yè)態(tài)：：創(chuàng)意集市市、藍(lán)天城城/湯姆熊兒童童世界、姜姜杰鋼琴城城、溫莎/頂尖KTV、蘇荷酒吧吧、良子/富僑足浴、、特色零售售等注：該主題題及功能及及建筑表達(dá)達(dá)在規(guī)劃設(shè)設(shè)計與業(yè)態(tài)態(tài)功能落位位進(jìn)行細(xì)化化闡釋主力業(yè)態(tài)：：美好家園園超市、生生活零售、、郵政、大大型餐飲、、SPA、伊利諾伊伊、美克美美家、豬圈圈火鍋、花花積廚等主力業(yè)態(tài)：：銀行、證證券公司、、星巴克、、辦公用品及及特色零售售主力業(yè)態(tài)：：新世界、、家樂福/沃爾瑪超市市、百老匯匯影院、冠冠軍溜冰場場、外婆家家、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫等等金融融服服務(wù)務(wù)中心心區(qū)區(qū)L-CloudsCity歡聚聚娛娛樂樂體驗驗商商業(yè)業(yè)街街歡愉愉生生活活商業(yè)業(yè)街街歡愉愉·生活活商商業(yè)業(yè)街街（1-2、2-1兩地地塊塊）67主力力商商戶戶及及品品牌牌：：零售售：：美美好好家家園園超超市市、、配配套套零零售售等等餐飲飲：：楓楓丹丹白白露露、、紅紅色色映映像像、、豬豬圈圈火火鍋鍋等等服務(wù)：：銀行行、郵郵局、、SPA等——夢想，，與生生活兼兼容社區(qū)鄰鄰里中中心生活服服務(wù)區(qū)區(qū)配套生生活區(qū)區(qū)社區(qū)鄰鄰里中中心精致生生活超超市68可引入入美好好家園園等生生活類類超市市。創(chuàng)意零零售品品牌69紅酒坊坊、雪雪茄屋屋、面包房房、戶戶外用用品店店、服服裝買買手店店、海海釣、、高爾爾夫用用品等等、原原創(chuàng)玩玩具、、創(chuàng)意意家居居店等等時尚餐餐飲品品牌：：70臺灣菜菜人人均消消費90元鹿港小小鎮(zhèn)餐餐廳，，是臺臺灣人人開的的臺灣灣菜館館，海海派裝裝修，，時尚尚大方方，不不僅環(huán)環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，，座位位舒服服，而而且菜菜品也也很不不錯，，可提提供10至20人聚會會的單單間。。創(chuàng)意菜菜人人均消消費80元BABYDOLL餐廳就就是一一家有有著““實際際氣質(zhì)質(zhì)”的的餐廳廳。專專為女女性設(shè)設(shè)計的的新一一代時時尚餐餐廳，，在上上海一一落戶戶就特特別受受時尚尚人士士們的的歡迎迎！BABYDOLL餐廳的的內(nèi)飾飾由臺臺灣設(shè)設(shè)計師師操刀刀，有有濃郁郁的小小資情情調(diào)，，并透透出明明麗和和大方方。富富有創(chuàng)創(chuàng)意地地以都都市女女性餐餐廳定定位，，從裝裝修風(fēng)風(fēng)格到到環(huán)境境布置置和菜菜單設(shè)設(shè)計、、菜式式的搭搭配都都從女女性的的角度度來考考慮，，所以以在上上海一一落戶戶就特特別受受歡迎迎，是是閨密密們聚聚會的的好去去處。。歡聚·娛樂體驗驗商業(yè)街街（4-2、5-1兩地塊）71概念KTV/酒吧家居生活活體驗中中心家庭兒童童體驗中中心大型餐飲飲主力商戶戶及品牌牌：兒童體驗驗：湯姆姆熊兒童童世界、、反斗樂樂、姜杰杰鋼琴城城等居家生活活：宜家家家居、、伊利諾諾伊、美美克美家家等休閑娛樂樂：蘇荷荷、頂尖尖、溫莎莎、駝峰峰、富僑僑等精品零售售：品牌牌旗艦店店\集合店、、專賣店店精品時尚尚街酒吧休閑閑街打造吸引引力與聚聚合力的的核心品品牌示意意：72創(chuàng)立于2003年的蘇荷荷酒吧，，是中國國最具個個性魅力力、最具具時尚氣氣質(zhì)的知知名酒吧吧。。作為國內(nèi)內(nèi)唯一擁擁有音樂樂工廠和和娛樂商商學(xué)院的的酒吧，，未來，，蘇荷將將秉承英英倫SOHO區(qū)華麗、、典雅的的貴族特特質(zhì)，沿沿襲紐約約SOHO區(qū)個性、、前衛(wèi)、、藝術(shù)的的風(fēng)格，，集合JOHNNIEWALKER、HENNESSY、金牌大大風(fēng)、EQ唱片、光光線傳媒媒等戰(zhàn)略略合作伙伙伴，聚聚合蘇荷荷音樂、、空間構(gòu)構(gòu)造等優(yōu)優(yōu)勢，把把蘇荷打打造成為為全球娛娛樂第一一品牌。?；緱l件件及配套套設(shè)施：：1、實用用面積：：450平米以上上，房型型為方形形佳2、建筑筑層高：：板對板板高度4.8米以上3、租賃賃樓層：：1-2樓4、可供供水電：：水管接接口不小小于80mm，可供電電源不小小于380KW5、停車車位：門門口/周邊不少少于50個6、消防防配套：：已完成成消防一一次驗收收合格7、物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)：：有合法法的產(chǎn)權(quán)權(quán)證明或或其他有有效文件件8、租賃賃期限：：6年以上吸引力與與聚合力力打造的的核心品品牌示意意：73在一個小小資如此此盛行的的年代，，舊上海海無疑是是很多人人的夢想想家園。。當(dāng)王家家衛(wèi)用《花樣年華華》為上海定定制了符符號，當(dāng)當(dāng)李安用用《色戒》再次翻出出記憶里里舊上海海的印記記。周旋旋的旗袍袍與張愛愛玲的戀戀物情節(jié)節(jié)開始復(fù)復(fù)蘇。華華美美、高貴貴卻毫不不張揚的的旗袍；；留聲機機淺吟低低唱的《夜上?！?，優(yōu)雅紳紳士的爵爵士樂隊隊；翩然然起舞的的紳士名名媛……循著那股股深刻入入骨的味味道，我我們?nèi)钥煽捎|摸到到八十年年前百樂樂門的無無邊風(fēng)月月，這不不是一場場夢幻。。走走進(jìn)百樂樂門，讓讓上個世世紀(jì)的優(yōu)優(yōu)雅與華華美翩然然而至，，走進(jìn)百百樂門，，便走進(jìn)進(jìn)了十里里洋場的的浮華夢夢幻，走走進(jìn)百樂樂門，讓讓時光倒倒流。百百樂門門，這一一上海灘灘十里洋洋場、萬萬千氣象象的典范范。即使使光陰荏荏苒，它它依然歷歷經(jīng)滄桑桑地刻下下了這個個城市最最雋永的的味道，，成為一一份不老老記憶。。我我們擁有有的不僅僅是百樂樂門，更更是一份份優(yōu)雅與與高貴。。我們擁擁有的不不僅是百百樂門，，更是一一份歷史史與榮耀耀。吸引力力與聚聚合力力打造造的核核心品品牌示示意：：74亞曼達(dá)達(dá)地處處上海海市閔閔行區(qū)區(qū)蓮花花南路路銀都都路口口，是是滬上上少有有以女女性主主題的的中高高檔KTV之一.Amanda阿曼達(dá)達(dá):源自拉拉丁文文,是"值得愛愛"的意思思，積積極配配合迎迎取女女性朋朋友的的喜愛愛。新新元素素、新新理念念——亞曼達(dá)達(dá)奉承承“尊尊重消消費、、新情情服務(wù)務(wù)”的的宗旨旨，面面向社社會、、服務(wù)務(wù)大眾眾。遵遵循““時尚尚、舒舒適、、專業(yè)業(yè)、超超值””的新新理念念，亞亞曼達(dá)達(dá)自助助量販販?zhǔn)終TV的營業(yè)業(yè)，給給閔行行區(qū)文文化娛娛樂市市場注注入了了新的的元素素、新新的理理念、、新的的亮點點，在在這里里人們們遠(yuǎn)離離喧囂囂與煩煩惱，，忘卻卻痛苦苦與疲疲勞，，盡情情的享享受喜喜悅、、歡迎迎和浪浪漫！！讓您您充滿滿活力力、激激情和和自信信，增增進(jìn)友友誼，，加深深感情情，忘忘我地地宣泄泄和釋釋放您您的情情感。。亞曼達(dá)達(dá)主題題特色色KTV吸引力力與聚聚合力力打造造的核核心品品牌示示意：：75亞曼達(dá)達(dá)地處處上海海市閔閔行區(qū)區(qū)蓮花花南路路銀都都路口口，是是滬上上少有有以女女性主主題的的中高高檔KTV之一.Amanda阿曼達(dá):源自拉丁文文,是"值得愛"的意思，積積極配合迎迎取女性朋朋友的喜愛愛。新元素素、新理念念——亞曼達(dá)奉承承“尊重消消費、新情情服務(wù)”的的宗旨，面面向社會、、服務(wù)大眾眾。遵循““時尚、舒舒適、專業(yè)業(yè)、超值””的新理念念，亞曼達(dá)達(dá)自助量販販?zhǔn)終TV的營營業(yè)業(yè)，，給給閔閔行行區(qū)區(qū)文文化化娛娛樂樂市市場場注注入入了了新新的的元元素素、、新新的的理理念念、、新新的的亮亮點點，，在在這這里里人人們們遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離喧喧囂囂與與煩煩惱惱，，忘忘卻卻痛痛苦苦與與疲疲勞勞，，盡盡情情的的享享受受喜喜悅悅、、歡歡迎迎和和浪浪漫漫?。∽屪屇涑錆M滿活活力力、、激激情情和和自自信信，，增增進(jìn)進(jìn)友友誼誼，，加加深深感感情情，，忘忘我我地地宣宣泄泄和和釋釋放放您您的的情情感感。。亞曼曼達(dá)達(dá)主主題題特特色色KTV吸引引力力與與聚聚合合力力打打造造的的核核心心品品牌牌示示意意：：76昆明明最最大大、、最最具具主主題題特特色色和和新新奇奇體體驗驗的的定定制制型型溫溫莎莎KTV業(yè)態(tài)組合及品品牌示意：77餐飲與休閑業(yè)業(yè)態(tài)無明顯分分區(qū)餐飲為主，總總面積約12000㎡，單店面積積300-2000㎡，約15-25家，包括海鮮鮮、大型中餐餐、西餐、東東南亞菜系、、火鍋、日韓韓料理、自助助餐、快餐等等，口味豐富富，價位中檔檔偏高。1F-2F或1F-3F。休閑業(yè)態(tài)，總總面積約6000㎡，單店面積積500-1500㎡，約4-6家，包含桑拿拿洗浴、足道道按摩、婚紗紗攝影、美容容SPA等，1F-3F或3F。酒店1家，約5000㎡，以主題酒酒店為選擇對對象，如海盜盜主題等，突突出體驗感及及品質(zhì)和性價價比，建筑以以圍合庭院為為表現(xiàn)形態(tài)。。創(chuàng)意美食與情情調(diào)餐廳78西南特色餐飲飲當(dāng)然必不可可少79特色餐飲：小天鵝，外婆婆橋，瑞泰豐豐云南菜等作為標(biāo)志性的的連鎖餐飲是是項目選擇必必不可少的方方向80海鮮自助餐廳廳人均消費費180元22年前，凈雅只只是威海一個個主營牛肉包包子的小飯店店。22年中，凈雅依依托故土，扛扛起振興新魯魯菜大旗，攜攜卓爾不群的的凈雅海鮮菜菜和航海文化化，挺進(jìn)省城城，爭鋒京華華。今日凈凈雅，已是國國內(nèi)屈指可數(shù)數(shù)的大型跨區(qū)區(qū)域餐飲集團團。擁有北京京、濟南、青青島、威海等等13家子公司，總總資產(chǎn)達(dá)到18億元，正全力力進(jìn)軍中國餐餐飲第一品牌牌。川菜人均消消費160元俏江南集團由由張?zhí)m女士創(chuàng)創(chuàng)始于2000年，總部位于于北京，旗下下品牌包括俏俏江南品牌餐餐廳、蘭（LANClub）和SUBU三大高端品牌牌，是中國最最具發(fā)展?jié)摿α?、值得信賴賴的國際餐飲飲服務(wù)管理集集團?？Х刃蓍e：81與中國市場的的先行拓展者者星巴克所代代表的美國咖咖啡文化不同同，COSTA源自意大利風(fēng)風(fēng)格，并帶有有歐洲貴族氣氣息，因此定定位略高于星星巴克。此外外，COSTA與星巴克等咖咖啡連鎖品牌牌所倡導(dǎo)的““全球連鎖標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化”不同同，其在不同同的國家和地地區(qū)的風(fēng)格將將根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡目谖逗蛯徝烂纴矶?。仙蹤?RBT)于1996年踏足香港，，透過現(xiàn)代化化的管理方法法和完善的特特許經(jīng)營制度度，在休閑餐餐飲行業(yè)獨豎豎一幟，為消消費者提供特特式美味餐飲飲，因而能在在短短幾年間間，于香港、、臺灣、中國國大陸、加拿拿大、澳洲、、馬來西亞及及菲律賓等地地開設(shè)一百多多家分店。同時街區(qū)內(nèi)可可依據(jù)物業(yè)情情況植入主題題藝術(shù)類酒店店82【成都O和O佛禪客?！渴菄鴥?nèi)首家佛佛禪主題精品品酒店，可于于“容”齋食食素，于“自自在”SPA，于“煎茶””論道，撇開開世俗的喧鬧鬧，在方寸之之間拾得片刻刻的禪意和靜靜謐。桔子酒店定位位于時尚、簡簡約的美式全全球連鎖酒店店，自從由MandarinHoldings引入中國以后后，就一直堅堅持自己的時時尚路線，以以區(qū)別于那些些簡單提供住住宿服務(wù)的低低星級賓館和和一些由招待待所直接演變變而成的商旅旅酒店。桔子子酒店在中國國一共有18家，包括北京京、天津、寧寧波、南京、、杭州。杭州州的桔子水晶晶酒店與北京京建國門桔子子水晶酒店屬屬于桔子酒店店的高端品牌牌，客房達(dá)到到5星級酒店水平平，其他桔子子酒店客房可可以與比較好好的三星級比比較。北京三里屯瑜瑜舍酒店據(jù)上所訴：項目所謂歡聚聚體驗區(qū)，形形成以特色體體驗型KTV如溫莎、主題題酒吧、多樣樣化餐飲（特特色餐飲、主主題餐飲、時時尚餐飲等））并配合配套套型生活超市市，一期形成成一條區(qū)域最最具聚合性和和影響力的餐餐飲、休閑、、娛樂的特色色主題街區(qū)，，并先期對于于區(qū)域人群和和其消費需求求的吸引和整整合；項目一期開發(fā)發(fā)地塊主要以以餐飲、超市市及配套零售售為主，強化化目的性消費費與社區(qū)配套套的便利性消消費，以滿足足項目開發(fā)與與銷售的現(xiàn)實實需求為主；；特色體驗型店店鋪的打造，，如醫(yī)院風(fēng)格格的酒吧、女女性主題的KTV、女仆或者黑黑暗餐廳的消消費特征，有有助于在先期期即使項目留留下真正體驗驗式商業(yè)集合合的商業(yè)地位位，為項目商商業(yè)整體打造造定下區(qū)別與與市場的商業(yè)業(yè)基調(diào)；獨有的特色主主題的類型商商業(yè)對于其成成敗及其重要要，在先期商商業(yè)招商和氛氛圍營造而言言，需要在租租金和銷售價價格上有形成成一定的措施施。83吸引力與聚合合力打造的核核心品牌示意意：兒童中心心（早教/娛樂/培訓(xùn)等品牌組組合，強化對對周邊人群的的目的性吸引引）84兒童是其消費費主力和主導(dǎo)導(dǎo)，從而帶動動相關(guān)產(chǎn)業(yè)和和商業(yè)零售的的植入；客層以區(qū)域家家庭型為主，，功能則趨向向于兒童，專專注于相關(guān)教教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)業(yè)和配套零售售，文化、藝藝術(shù)、培訓(xùn)結(jié)結(jié)合零售，形形成強有力的的主題吸引，，滿足人群前前往的主題化化吸引條件吸引力與聚合合力打造的核核心品牌示意意：85少兒零售：卡酷、巴拉巴巴拉、麗家寶寶貝、樂友、、家有寶貝兒兒童成長主題題商場、麗嬰嬰房、NUK、派克蘭帝、、滔博體育、、晨光文具少兒藝術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)：家盒子、姜杰杰鋼琴、紅黃黃藍(lán)、花朵兒兒童藝術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)中心少年培訓(xùn)中心心：泡泡少兒教育育、瑞斯教科科英語、迪斯斯尼英語餐飲：少年兒童健康康餐廳、ABC-cooking兒童攝影：小鬼當(dāng)佳、貝貝貝兒童攝影影吸引力與聚合合力打造的核核心品牌示意意：86少年兒童健康康餐廳——健康生活、健健康成長！每款套餐都考考慮到酸堿平平衡，葷素搭搭配，營養(yǎng)豐豐富，這項主主張兒童科學(xué)學(xué)飲食的活動動已經(jīng)成為現(xiàn)現(xiàn)今餐飲行業(yè)業(yè)中的又一新新興主流。吸引力與聚合合力打造的核核心品牌示意意：（健康體體驗中心及女女人類業(yè)態(tài)））87吸引力與聚合合力打造的核核心品牌示意意：（健康體體驗中心及女女人類業(yè)態(tài)））88業(yè)態(tài)：美容美美體創(chuàng)始年份：1996年消費人群：有有護膚需求的的的女人品牌特點：集集美容美體、、水療、健身身、休閑spa為一體的時尚尚女子俱樂部部品牌介紹：思妍麗自登陸陸中國以來，，現(xiàn)已先后在在北京、上海海、廣州、深深圳、成都、、武漢、大連連、沈陽、長長春、西安、、鄭州、哈爾爾濱、烏魯木木齊、溫州、、蘇州、杭州州、寧波、南南京、青島、、蘭州等20個大城市開設(shè)設(shè)了約40家專業(yè)美容中中心,并擁有有10萬多中中國會會員。。SPA/美容89美麗田田園源源自德德國DEYNIQUE。歐洲洲最大大的護護膚系系統(tǒng)之之一，，支持持指導(dǎo)導(dǎo)著上上千家家高檔檔護膚膚中心心和女女子俱俱樂部部的經(jīng)經(jīng)營服服務(wù)。。俱樂樂部創(chuàng)創(chuàng)始人人BOBHARTMANN是一位位生物物學(xué)博博士，，創(chuàng)立立了現(xiàn)現(xiàn)代護護膚的的奠基基理論論，即即:以凈化化、調(diào)調(diào)整、、補養(yǎng)養(yǎng)、心心理關(guān)關(guān)懷為為主要要內(nèi)容容的綜綜合護護理原原則。。美麗田田園已已得到到了8萬會員員的認(rèn)認(rèn)可和和支持持，每每年都都吸引引著越越來越越多的的新會會員加加入到到美麗麗田園園的行行列中中。SPA/美容等等90優(yōu)舍美美地在在專業(yè)業(yè)領(lǐng)域域一直直沿襲襲著最最純凈凈的印印度傳傳統(tǒng)瑜瑜伽體體系，，并且且更深深入的的在瑜瑜伽哲哲學(xué)，，印度度傳統(tǒng)統(tǒng)的養(yǎng)