XXXX年月長沙農(nóng)工商觀沙嶺項目開發(fā)戰(zhàn)略及定位方案

1農(nóng)工商觀沙嶺項目開發(fā)戰(zhàn)略及定位方案合富輝煌（中國）湖南公司2013年10月致:農(nóng)工商房產(chǎn)1前言當濱江新城上演藍色交響樂，我們?nèi)绾伟盐粘鞘邪l(fā)展所帶來的機遇？當農(nóng)工商房產(chǎn)初涉星城樓市，我們?nèi)绾螌崿F(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略上的突圍？當各路群雄逐鹿“長沙陸家嘴”，我們是否甘于淹沒在紅海市場中？狹路相逢勇者勝！只有不甘于平凡，敢于大膽突破，勇于領(lǐng)行業(yè)之新風(fēng)氣，才能執(zhí)行業(yè)之牛耳，傲視群雄！2目錄Contents項目屬性分析開發(fā)戰(zhàn)略及整體定位住宅定位策略商業(yè)定位策略公寓定位策略34項目交通——地塊臨城市主干道，且有多路公交車經(jīng)過，交通通達性好、十分便利。本案公交線路：318路車、916路車、916區(qū)間路車、402路車本案與各主要區(qū)域的距離：汽車西站1.5公里15分鐘車程黃花機場35分鐘車程五一廣場20分鐘車程34公里15公里備注：規(guī)劃中401路總站遷移經(jīng)過本案45周邊配套——濱江新城的崛起，規(guī)劃中的地鐵，區(qū)域內(nèi)商業(yè)存在一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

周邊多數(shù)樓盤現(xiàn)在處于開發(fā)期間，未正式入住，相對缺乏人口居??；隨著濱江新城的規(guī)劃，以及名校長郡中學(xué)的落戶，吸引部分人群前來購房，此區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮?。目前區(qū)域性商業(yè)較欠缺，多為社區(qū)街鋪周邊主要經(jīng)營業(yè)態(tài)：小型日貨超市、家菜館、門診、藥店等；擁有湖南省示范性普通高級中學(xué)長郡中學(xué)的學(xué)區(qū)教育配套離項目二百米左右，規(guī)劃有軌交四號線長望路站，預(yù)計2015年底通車。56地塊指標及地形——地塊平整，毗鄰湘江。規(guī)模較小，多地組成。農(nóng)工商觀沙嶺項目地塊指標總用地面積：約63畝總建筑面積：145430㎡地塊代碼用地性質(zhì)容積率占地面積（㎡）建筑面積（㎡）備注S1住宅313801.7941405.37限高100米S2住宅2.919230.4755768.363限高100米S3商業(yè)金融5.48936.3548256.29限高100米合計3.4741968.61145430.02需返還政府4000平米辦公說明：項目由三塊土地組成，面積、容積率不一，可發(fā)展的物業(yè)類型為住宅加商業(yè)。車位配比（住宅和商業(yè)合計）不大于0.6輛/100㎡，地下車位占比70%，地面車位占30%。注：S4為廣場用地，非本項目用地。67項目四至——地塊臨主干道，交通十分便利；東面臨主干道銀杉路，昭示性強，商業(yè)價值高；北臨長望路，對望谷山樂園安置小區(qū)，人口相對集中。

本案78北邊——靠長望路，連接福元路大橋，對面是谷山樂園一期和二期。谷山樂園二期谷山樂園一期福元路大橋長望路89東邊——靠主干道銀杉路，對面是暫未規(guī)劃的濱江新城地塊，對望湘江世紀城。暫未規(guī)劃的地塊銀杉路未規(guī)劃地塊現(xiàn)狀湘江世紀城910南邊——靠銀盆北路，臨湘安機動車輛檢測和岳銀欣苑站，對望陽光麗城。湘安機動車檢測站岳銀欣苑陽光麗城S1地塊南面現(xiàn)狀1011西邊——遙望恒恒大華華府和和旭輝輝藏郡郡。地塊現(xiàn)現(xiàn)狀西面自自建房房屋恒大華華府旭輝藏藏郡1112發(fā)展?jié)摑摿ΑＴ蟠髽蚝秃鸵?guī)劃劃中的的地鐵鐵四號號線，，縮短短了長長沙各各地的的距離離，未未來發(fā)發(fā)展形形勢一一片大大好。本案長望路路站地鐵4號線福元大大橋長沙福福元路路湘江江大橋橋：西起長長望路路與銀銀杉路路交匯匯處，，向東東跨越越觀沙沙嶺路路、瀟瀟湘大大道、、濱江江景觀觀道、、湘江江、湘湘江大大道。。東接接星沙沙、西西通望望城，，大大大縮短短了河河?xùn)|河河西的的距離離。地鐵四四號線線：根據(jù)我我市上上報國國家發(fā)發(fā)改委委《長沙軌軌道交交通建建設(shè)規(guī)規(guī)劃（（2012-2018）》中軌道道4號線一一期工工程方方案，，該線線路一一期工工程西西起望望城普普瑞大大道站站，東東止黃黃興桂桂花大大道站站，線線路全全長33.5km。地鐵4號線由西北北到東東南所所設(shè)的的24個站分分別為為：普普瑞大大道站站（最最新規(guī)規(guī)劃））、月月亮島島站、、銀星星路站站、北北二環(huán)環(huán)路站站、長望路路站、、茶子山山路站站、濱濱江新新城站站、桐桐梓坡坡路站站、望望月站站、溁溁灣鎮(zhèn)鎮(zhèn)站、、湖南南師大大站、、牌樓樓路站站、阜阜埠河河路站站、南南湖新新城站站、赤赤黃路路站、、砂子子塘站站、洞洞井路路站、、樹木木嶺站站、勞勞動?xùn)|東路站站、體體育公公園站站、曲曲塘東東路站站、長長沙火火車南南站、、太平平站、、桂花花大道道站。。預(yù)計計2015年底通通車.本項目目位于1213未知風(fēng)風(fēng)險——本案位位于濱濱江新新城的的外圍圍區(qū)域域，非非一線線臨江江地塊塊，濱濱江新新城未未來開開發(fā)量量大，，競爭爭激烈烈。本案1314SWOT分析DescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontentsDescriptionofthecontents優(yōu)勢：項目位于銀杉路與長望路交匯處，地理位置優(yōu)越，具備一定的商業(yè)價值；東靠銀杉路主干道，公交路線多，交通便利；福元大橋西接長望路與銀杉路交匯，縮短河西河?xùn)|距離；規(guī)劃中的地鐵四號線在項目旁邊設(shè)站，具備打造地鐵物業(yè)的優(yōu)勢，發(fā)展空間大。弱勢：生活配套缺乏，與河?xùn)|（湘江世紀城、北辰）相比呈現(xiàn)出“東邊是歐洲、西面是非洲的跡象”；商業(yè)配套不集中；地塊周邊安置房及經(jīng)濟適用房影響區(qū)域環(huán)境，地塊規(guī)模小，可塑性不強，住宅難以打造高端產(chǎn)品。非一線臨江地塊，與濱江新城地塊相比缺乏核心的景觀資源優(yōu)勢。機會：濱江新城崛起，有利于本項目發(fā)展；名校落戶，吸引客戶群體；規(guī)劃中的地鐵四號線此處設(shè)站，地鐵口物業(yè)；濱江新城高地價的成交，必將帶動區(qū)域整體開發(fā)的熱度，提升區(qū)域房價威脅：濱江新城未來潛在的開發(fā)量將對本案的開發(fā)帶來巨大的競爭壓力；項目南邊安置房較多，影響項目檔次；項目周邊項目大多屬于開發(fā)期，人口相對較少；國家宏觀調(diào)控政策的不確定性1415地塊基基礎(chǔ)定定性本項目目地塊塊位于于濱江江新城城，地地鐵口口、南南北東東西主主干道道交匯匯處，，交通通核心心價值值是項項目最最大的的核心心競爭爭力。。項目屬屬含商商業(yè)、、辦公公、住住宅的的小型型綜合合體;周邊配配套目目前暫暫顯不不足，，但屬屬于長長沙重重點開開發(fā)濱濱江新新城一一級輻輻射區(qū)區(qū)，且且有學(xué)學(xué)區(qū)和和地鐵鐵概念念，未未來發(fā)發(fā)展前前景看看好;由于商商業(yè)占占總體體量1/3，必須須利用用商業(yè)業(yè)提升升地塊塊價值值，商商業(yè)是是項目目成功功的核核心因因素之之一。。濱江新新城·交通核核心·小型商商住綜綜合體體項目目15目錄Contents項目屬屬性分分析開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略及及整體體定位位住宅定定位策策略商業(yè)定定位策策略公寓定定位策策略開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略及及物業(yè)業(yè)發(fā)展展研判判項目客客戶定定位項目整整體形形象定定位1617高地價決定必須用滿容積率，必須以高層為主樓面地價2633元/㎡，建安約2500元/㎡計算，稅費約500元/㎡，前期費用、管理費用、營銷費用等估算為約500元/㎡，總成本約6100元/㎡左右。區(qū)域住宅價格為6000-6600元/㎡項目利潤僅為8-10%，利潤偏低，且銷售速度慢。以住宅宅為主主體的的開發(fā)發(fā)項目目，利利潤偏偏低，，投資資回報報率低低一、開開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略及及物業(yè)業(yè)發(fā)展展研判判1718以住宅為產(chǎn)品主體，在市場成交去化慢和競爭優(yōu)勢不足的情況下，存在一定的營銷困難1819開發(fā)利潤率偏低，投資回報率低住宅成交去化慢，項目競爭優(yōu)勢不足導(dǎo)致營銷困難影響資金計劃的實施和資金鏈的安全，進而增大項目開發(fā)風(fēng)險以住宅為主體開發(fā)對資金的影響較大，存在較多不確定的開發(fā)風(fēng)險。1920Textinhere住宅開發(fā)投資回報率低市場去化慢，競爭優(yōu)勢不足，營銷困難對資金的影響較大以住宅為主體開發(fā)存在較大的風(fēng)險通過創(chuàng)新的商業(yè)產(chǎn)品加快資金的回籠，保證資金鏈的穩(wěn)定，繼而提升利潤；同時增加住宅附加值，提升競爭力；做足商業(yè)面積，優(yōu)先考慮商業(yè)2021高層做足容積率現(xiàn)金牛商業(yè)提升項目形象，提升利潤空間明星本案的開開發(fā)戰(zhàn)略略受成本本與利潤潤的影響響，采取取商業(yè)優(yōu)優(yōu)先的原原則，前前期已高高層產(chǎn)品品實現(xiàn)項項目的現(xiàn)現(xiàn)金流，，后期通通過商業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)，實現(xiàn)現(xiàn)項目利利潤空間間的提高高，同時時商業(yè)完完善項目目配套，，提升項項目的形形象。2122政策影響響：長沙執(zhí)行行90平米以下下限購政政策，雖雖然對首首置客戶戶影響并并不大，，但限制制了多次次置業(yè)投投資型實實力客戶戶購買，，出于擴擴大客戶戶群考慮慮，建議議90-120平米精品品剛需戶戶型為主主。住宅發(fā)展展市場環(huán)環(huán)境23整體市場場長沙市場場年成交交量在1000萬平米左左右，整整體平均均成交價價格范圍圍6000-6100元/平米；市場成交交主力面面積在90-120平米，且且該面積積段市場場存量可可在5.9個月內(nèi)消消化完畢畢，為各各面積段段最短消消化期；；對戶型舒舒適度有有一定要要求，特特別關(guān)于于采光、、通風(fēng)較較為關(guān)注注，對于于板式樓樓有很好好的接受受度，戶戶型方面面，業(yè)主主對于附附加值較較為關(guān)注注。住宅發(fā)展展市場環(huán)環(huán)境24競爭市場場（針對濱濱江新城城核心區(qū)區(qū)級本案案所處濱濱江新城城一級輻輻射區(qū)對對比）住宅發(fā)展展市場環(huán)環(huán)境比較點瀟湘路（濱江新城）銀杉路（一級輻射區(qū)）賣點一線江景、發(fā)展前景成熟商業(yè)配套價格8000元/㎡7000元/㎡主力面積段100-140㎡90-120㎡銷售速度45-70套/月60-80套/月價格：瀟湘路沿沿線成交交單價高高于銀杉杉路沿線線約1000元/㎡；戶型：瀟湘路沿沿線高于于銀杉路路沿線10-15㎡。25必須創(chuàng)新新產(chǎn)品跳跳脫區(qū)域域市場；；利用地塊塊綜合體體優(yōu)勢打打造核心心價值適當控制制單套面面積和總總價，以以+1戶型高附附送迎合合板塊剛剛需定位位；利用地段段價差與與濱江新新城形成成錯位競競爭。住宅發(fā)展展小結(jié)26商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展研研判本案的開開發(fā)重點點及關(guān)鍵鍵部分在在于項目目的商業(yè)業(yè)，在滿滿足項目目用地條條件，從從市場角角度出發(fā)發(fā)，本案案可發(fā)展展哪種類類型的商商業(yè)產(chǎn)品品，這需需要進行行商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)發(fā)展研判判。商業(yè)寫字樓酒店公寓2627商業(yè)發(fā)展展研判商業(yè)格局局主要集中中在河?xùn)|東區(qū)域，，河西商商業(yè)沿岳岳麓大道道向西發(fā)發(fā)展，本本地塊周周邊集中中式商業(yè)業(yè)匱乏；；商業(yè)競爭爭市場目前商業(yè)業(yè)主要集集中在岳岳麓大道道周邊區(qū)區(qū)域，且且商業(yè)總總體量70余萬方，，未來區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)競爭爭將非常常激烈；；本項目所所在區(qū)域域為居住住集中區(qū)區(qū)，商業(yè)業(yè)項目少少，本項項目應(yīng)借借勢居住住客群集集中優(yōu)勢勢，填補補區(qū)域內(nèi)內(nèi)社區(qū)商商業(yè)的盲盲點，與與商業(yè)集集中區(qū)形形成差異異化競爭爭；區(qū)域商業(yè)業(yè)市場27項目所在在區(qū)域已已開業(yè)商商業(yè)項目目，體量量30余萬，為為中高端端購物中中心及專專業(yè)類市市場為主主，未來來供應(yīng)商商業(yè)項目目，體量量35余萬方，，以購物物中心、、主題商商業(yè)及社社區(qū)配套套商業(yè)為為主；商業(yè)競爭爭市場28集中在銀銀杉路沿沿線，有有一定商商業(yè)氛圍圍，主要要為滿足足居住社社區(qū)的配配套商業(yè)業(yè)，整體體檔次較較低，且且由南向向北遞減減；商鋪租金金在30-60元/㎡/月，出租租率在50-70%；區(qū)域人口口在6.5萬人左右右，未來來新增7.4萬人，但但消費能能力有限限；按照人均均1-1.5平米商業(yè)業(yè)測算，，商業(yè)控控制在2.4萬方即可可。板塊商業(yè)業(yè)2930商業(yè)發(fā)展展研判項目商業(yè)業(yè)發(fā)展條條件條件1：區(qū)域位于于濱江新新城的生生態(tài)中心心區(qū)，未未來居住住人口在在10萬人以上上，具備備強勁的的消費力力；條件2:目前區(qū)域域商業(yè)氛氛圍不濃濃，社區(qū)區(qū)商業(yè)也也較為缺缺乏,雖部分項項目規(guī)劃劃有商業(yè)業(yè)，但缺缺乏特色色和主題題，特色色主題類類商業(yè)發(fā)發(fā)展存在在一定的的空間；；條件3：項目雙地地鐵口、、福元路路大橋與與銀杉、、長望路路的核心心交通優(yōu)優(yōu)勢，將將驅(qū)動項項目龐大大流動消消費人群群；條件4：項目規(guī)劃劃硬性要要求，D-5-01-B地塊為純純商業(yè)用用地，商商業(yè)面積積在4.8萬平米；；3031商業(yè)投資資回報率率分析目前區(qū)域域在售的的商業(yè)谷谷山樂園園均價在在22000元/㎡;目前長沙沙商業(yè)的的建安成成本在2800元/㎡;稅費＋管管理費用用前期費費用在1000元/㎡左右；項目的的樓面地地價：2600元/㎡左右項目投資資回報率率﹝22000-（2800+1000+2600）﹞/6400=244%從項目的的商業(yè)的的投資回回報率的的銷售來來看，投投資回報報率高達達244%，只有通通過商業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)才能增增加項目目的整體體利潤率率，提供供項目的的投資回回報率。。從區(qū)域域商業(yè)的的銷售去去化來看看，銷售售情況一一般，但但項目只只要將商商業(yè)進行行合理的的定位包包裝及招招商投入入，想必必在體量量不大的的基礎(chǔ)下下，銷售售不是問問題。項目商業(yè)形態(tài)銷售價格谷山樂園一拖二22000元/㎡3132項目商業(yè)業(yè)發(fā)展研研判通過項目目商業(yè)發(fā)發(fā)展條件件的研判判及商業(yè)業(yè)投資回回報率的的測算，，項目發(fā)發(fā)展商業(yè)業(yè)是實現(xiàn)現(xiàn)項目開開發(fā)利潤潤的突破破口商業(yè)形式式：可銷售的的商業(yè)物物業(yè)，商商業(yè)街區(qū)區(qū)模式商業(yè)規(guī)模模做足項目目指標，，在2-2.5萬平米左左右效果來確確定，預(yù)預(yù)計該規(guī)規(guī)模在2萬㎡左右右3233寫字樓發(fā)發(fā)展研判判區(qū)域環(huán)境境世茂鉑翠灣綠地中央奧克斯廣場民生大廈河西的辦辦公市場場處于起起步階段段，且主主要集中中在岳麓麓大道以以南區(qū)域域濱江新城城區(qū)域定定位分成成了三個個板塊，，商務(wù)氛氛圍較濃濃的主要要集中在在中央商商務(wù)板塊塊，銀行行、通訊訊、郵電電等大型型企業(yè)主主要將集集中在中中央商務(wù)務(wù)區(qū)；目前濱江江新城的的寫字樓樓主要集集中在中中央商務(wù)務(wù)區(qū)，未未來規(guī)劃劃的寫字字樓也在在中央商商務(wù)區(qū)；；項目位于濱江江新城的生態(tài)態(tài)中心區(qū)，主主要以生態(tài)宜宜居為主，為為中心商務(wù)區(qū)區(qū)的后花園。。從市場分析可可知，區(qū)域內(nèi)內(nèi)目前寫字樓樓項目較少，，但未來潛在在寫字樓項目目較多，寫字字樓市場競爭爭激烈。從地段環(huán)境、、周邊商務(wù)氛氛圍來看，本本案并不適合合開發(fā)專業(yè)寫寫字樓。3334目前濱江新城城板塊開發(fā)時時期不長，商商務(wù)氛圍還不不成熟，板塊塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公公產(chǎn)品供應(yīng)量量較大，總供供應(yīng)量在60萬方左右，主主要集中在岳岳麓大道周邊邊區(qū)域，且以以甲級辦公樓樓產(chǎn)品為主，，銷售價格在在9000-14000元/㎡之間；本案位于住宅宅集中區(qū)域，，項目地塊周周邊2公里范圍內(nèi)，，辦公項目僅僅民生銀行大大廈和財富岳岳麓，商務(wù)氛氛圍有所欠缺缺。寫字樓競爭市市場35項目建筑面積（萬㎡）入市時間銷售價格檔次綠地中央廣場4.5在售12000元/㎡中高端世貿(mào)泊翠灣——待定中高端奧克斯廣場5.7在售11000元/㎡中高端民生大廈——整體銷售給民生銀行中高端寫字樓投資利利潤分析濱江新城中央央商務(wù)區(qū)目前前寫字樓的均均價在11500元/㎡;區(qū)域內(nèi)的寫字字樓銷售均價價保守估計在在10000元/㎡;目前長沙中高高端寫字樓的的建安成本在在4500元/㎡;稅費＋管理費費用前期費用用在1000元/㎡左右；項目的樓面面地價：2600元/㎡左右項目投資回報報率﹝10000-（4500+1000+2600）﹞/8100=23%從寫字樓的投投資回報率來來看，項目的的寫字樓利潤潤在1900元/㎡,投資回報率在在23%左右，從投資回報率率的角度，寫寫字樓開發(fā)可可行，但區(qū)域域?qū)懽謽俏磥韥頋撛诠?yīng)量量大，競爭激激烈，項目不不在核心的商商務(wù)氛圍區(qū)，，寫字樓開發(fā)發(fā)風(fēng)險大。3536本案寫字樓發(fā)發(fā)展研判初步建議：濱濱江新城寫字字樓市場潛在在供應(yīng)量大，，同時本案所所處區(qū)域商務(wù)務(wù)氛圍缺乏，，區(qū)域范圍無無寫字樓項目目，開發(fā)寫字字樓風(fēng)險較大大，本案不具具備發(fā)展寫字字樓條件。區(qū)域環(huán)境投資利潤分析析3637長沙酒店分布布情況——酒店多聚集芙芙蓉區(qū)1.據(jù)不完全統(tǒng)計計，長沙星級級酒店有近百百家，多集中中在市中心，，且五區(qū)中以以芙蓉區(qū)居多多2.國際酒店巨頭頭萬豪、希爾爾頓、香格里里拉等白金五五星級酒店扎扎堆進駐長沙沙，未來3年內(nèi)，長沙將將擁有20多家高品質(zhì)五五星級酒店酒店發(fā)展研判判3738圖中對應(yīng)的字字母位置所指指酒店分別為為：A：茉莉花大酒酒店B：湖南金麓國國際大酒店C:海天大廈D：時代帝景大大酒店E：美雅思國際際酒店F：西野酒店五五強總店G：長沙瑪依拉拉大酒店H：美奧斯樂酒酒店I：熙源酒店店J：長沙圣曼羅羅商務(wù)酒店河西酒店主要要集中分布在在已成熟的市市府片區(qū)，濱濱江新城及觀觀沙嶺區(qū)域酒酒店都較少。。G河西酒店分布布情況——星級經(jīng)濟酒店店主要分布在在桐梓坡路與與岳麓大道一一帶3839區(qū)域環(huán)境希爾頓酒店濱江新城區(qū)域域定位分成了了三個板塊，，商務(wù)氛圍較較濃的主要集集中在中央商商務(wù)板塊，未未來區(qū)域內(nèi)將將進駐希爾頓頓等國際五星星級酒店；項目位于濱江江新城的生態(tài)態(tài)中心區(qū)，處處于濱江新城城邊緣地帶，，目前區(qū)域內(nèi)內(nèi)現(xiàn)有及未來來規(guī)劃的酒店店暫時沒有。。從地段環(huán)境、、周邊商務(wù)氛氛圍來看，本本案并不適合合開發(fā)酒店。3940對發(fā)展商要求開發(fā)回報資金要求開發(fā)經(jīng)驗要求回報效率形象建筑面積至少在2-3萬平米，造價約7000-10000元/平米，則總造價至少在1.4-3億對酒店運營能力要求強，若無經(jīng)驗，則需選擇委托知名品牌酒店進行運營，須支付高額費用，而采用特許經(jīng)營（品牌使用+指導(dǎo)）須支付5%-6%。年回報較好一點的7%-10%，10-14年回收成本，若采用委托經(jīng)營，則回現(xiàn)速度要延長。容易樹立品牌，可提升項目住宅、商業(yè)等物業(yè)價值。五星級酒店開開發(fā)資金沉淀淀及回報效率率：資金沉淀淀量大，回報報年限長。與與知名品牌酒酒店合作可節(jié)節(jié)約資金。合作開發(fā)模式式：與知名品牌酒酒店合作開發(fā)發(fā)，共同負擔(dān)擔(dān)開發(fā)費用，，發(fā)展商可節(jié)節(jié)約資金。具具體出資比例例由發(fā)展商與與酒店協(xié)商。。如華遠華中中心項目與香香格里拉酒店店合作，出資資比例按照2：8分配（華遠2，香格里拉8）發(fā)展商獨立開開發(fā)模式：發(fā)展商獨立開開發(fā)模式：資資金沉淀量大大，酒店運營營能力要求強強，若采用委委托方式，則則須支付高額額費用，可取取的方式為前前2-3年采用委托經(jīng)經(jīng)營，培養(yǎng)自自已的團隊，，后續(xù)采用特特許經(jīng)營，提提高自身營利利率?；噩F(xiàn)速速度慢，但容容易樹立品牌牌形象，提升升整體可售物物業(yè)價值。合作開發(fā)模式式：與知名品品牌酒店合作作開發(fā)，共同同負擔(dān)開發(fā)費費用，發(fā)展商商可節(jié)約資金金。4041小型主題型酒酒店分析——小型主題酒店店投入成本不不大，但通常常連鎖品牌對對地段的選擇擇要求非常高高，若在此開開發(fā)此類酒店店，需要自行行開發(fā)、自行行管理，需要要發(fā)展商投入入較大的精力力，且這樣的的區(qū)域常住人人口有限，開開發(fā)風(fēng)險較大大。基本概況：菲菲特主題酒酒店地址：長沙市岳麓區(qū)區(qū)銀盆南路321-323號開業(yè)時間：2010年規(guī)模：總建筑面積約約3500平米突出主題：注重創(chuàng)新概念念、個性設(shè)計計和特色服務(wù)務(wù)；主題特點：由九大系列32個主題，109種風(fēng)格組成。?？头繑?shù)：113間標間面積：約23-25㎡㎡起始價：標雙198-298元成本投入：1500萬左右入住率以及客客戶情況：入駐率：工作日入住率率達到80%左右，周末100%客戶情況：以25歲以上有一定定經(jīng)濟實力的的年輕人商業(yè)娛樂海洋生態(tài)4142濱江新城未來來將進駐多家家國際五星級級酒店，市場場競爭大；區(qū)域地段位置置難以滿足經(jīng)經(jīng)濟主題酒店店的開發(fā)條件件，風(fēng)險較大大；酒店的開發(fā)，，資金沉淀量量大，周期較較長，開發(fā)風(fēng)風(fēng)險較大；不建議開發(fā)酒酒店。本案酒店發(fā)展展研判4243公寓發(fā)展研判判目前濱江新城城公寓市場競競爭不是很激激烈，已知在在售、在建的的公寓項目四四個。濱江新城的規(guī)規(guī)劃發(fā)展，將將打造濱江核核心商務(wù)區(qū)，，這為區(qū)域公公寓市場的發(fā)發(fā)展提供了更更好的條件。。項目雙地鐵、、及福元路大大橋的交通便便利優(yōu)勢，將將縮短項目到到河?xùn)|的時間間，在為項目目公寓產(chǎn)品提提供了發(fā)展機機遇。區(qū)域市場競爭爭小，雙地鐵鐵、便捷交通通，項目公寓寓發(fā)展具備先先天條件。區(qū)域公寓市場場濱江1號綠地中央廣場奧克斯廣場世貿(mào)鉑翠灣楓林家園本案在售項目未售項目4344公寓投資利潤潤分析項目建筑面積（萬㎡）入市時間銷售價格綠地中央廣場——2014年8300元/㎡世貿(mào)泊翠灣——待定待定奧克斯廣場——已售罄7400元/㎡濱江新城中央央商務(wù)區(qū)目前前公寓的均價價在8300元/㎡;項目片區(qū)的公公寓均價預(yù)估估均價在7500元/㎡;目前長沙公寓寓樓的建安成成本在3000元/㎡;稅費＋管理費費用前期費用用在1000元/㎡左右；項目的樓面面地價：2600元/㎡左右項目投資回報報率﹝7500-（3000+1000+2600）﹞/6600=14%從公寓的投資資回報率來看看，項目的公公寓利潤在900元/㎡,投資回報率在在14%左右，相對高高于區(qū)域內(nèi)住住宅的投資回回報率，且目目前濱江新城城公寓樓去化化情況較好，，且隨著濱江江新城的開發(fā)發(fā)及未來地鐵鐵的開通，區(qū)區(qū)域內(nèi)公寓樓樓的價值將更更高，因此建建議開發(fā)公寓寓產(chǎn)品。4445本案公寓發(fā)展展研判綜合考慮公寓寓的市場環(huán)境境及公寓的投投資回報率，，項目發(fā)展公公寓可行性質(zhì)：商務(wù)型型公寓規(guī)模：2.5—3萬平米左右（（含8000㎡㎡的自用寫字樓樓）45本項目為農(nóng)工工商房產(chǎn)在長長沙開發(fā)的第第一個城市綜綜合體項目，，為樹立農(nóng)工工商房產(chǎn)在長長沙的品牌形形象，以及本本項目在河西西板塊的高端端形象，本項項目定位為辦辦公、商業(yè)、、住宅為一體體的城市綜合合體項目；區(qū)域內(nèi)商業(yè)主主要集中于岳岳麓大道周邊邊，以高端購購物中心為主主，供應(yīng)量大大，同質(zhì)化競競爭激烈。項項目所處的區(qū)區(qū)域，有大量量新建居住區(qū)區(qū)，商業(yè)項目目少，現(xiàn)有社社區(qū)配套商業(yè)業(yè)整體檔次較較低，隨著周周邊居民的陸陸續(xù)入住，生生活消費需求求將不斷提升升，本項目可可以填補社區(qū)區(qū)商業(yè)空白點點，結(jié)合項目目自身規(guī)模特特征，定位為為社區(qū)級商業(yè)業(yè)；本項目須根據(jù)據(jù)消費者需求求調(diào)研，結(jié)合合自身特征，，賦以適合本本項目的鮮明明主題，加強強目的性消費費的業(yè)態(tài)，進進行差異化定定位，以截流流客群；規(guī)避市場風(fēng)險險，控制商業(yè)業(yè)體量在2.4萬平米左右，，打造社區(qū)級級主題型商業(yè)業(yè)；本區(qū)域雖有中中央商務(wù)區(qū)規(guī)規(guī)劃，但受濱濱江新城開發(fā)發(fā)時期限制，，商務(wù)氛圍尚尚需培育。目目前辦公產(chǎn)品品主要集中在在岳麓大道以以南，標準辦辦公產(chǎn)品競爭爭激烈,我們應(yīng)避開其其競爭,走公寓式特色色辦公；為避免同質(zhì)化化競爭，與周周邊產(chǎn)品產(chǎn)生生差異，本項項目公寓辦公公產(chǎn)品將目標標鎖定中小型型發(fā)展中的企企業(yè)以及投資資客，與這類類企業(yè)的辦公公產(chǎn)品需求相相契合，定位位為新型辦公公產(chǎn)品，提升升項目競爭力力。整體商業(yè)小結(jié)結(jié)4647項目產(chǎn)品組合合高層公寓商業(yè)街區(qū)47通過項目的開開發(fā)戰(zhàn)略及各各類物業(yè)的發(fā)發(fā)展研判，本本案的產(chǎn)品組組合為：高層+公寓(辦公)+商業(yè)濱江新城板塊塊客群現(xiàn)狀客戶看中濱江江新城發(fā)展?jié)摑摿?，濱江生生態(tài)宜居環(huán)境境、濱江新城城生活商業(yè)配配套，吸引區(qū)區(qū)域外客戶來來此置業(yè)。中中央商務(wù)區(qū)、、活力生活區(qū)區(qū)客戶經(jīng)濟實實力較強，生生態(tài)中心區(qū)客客戶主要為剛剛需自住過渡渡客戶，區(qū)域項目名稱客戶來源年齡分布職業(yè)特征置業(yè)目的生態(tài)中心區(qū)納愛斯陽光麗城項目周邊客戶及河西其他區(qū)域客戶，少數(shù)來自河?xùn)|25-35歲中青年普通單位多為河西企事業(yè)單位、政府機關(guān)普通職員、返鄉(xiāng)等；自剛需住客戶為主，投資客戶占一定的比例濱江一號河西客戶占50%，25%客戶來自河?xùn)|，少數(shù)其他地區(qū)25-30歲年輕客戶為主年輕上班一族、小生意人上班族為主自住客戶達80%，少數(shù)投資客戶中央商務(wù)區(qū)恒大御景灣以河西岳麓區(qū)客戶為主，少數(shù)來自開福區(qū)、芙蓉區(qū)30-45歲客戶為主，生意人、公司中高管、事業(yè)單位職員及河西部分拆遷戶客戶以自住為主，多數(shù)為改善型南山雍江匯客戶以河西為主，有一定比例客戶來自地級市，河?xùn)|客戶占20%以35-45歲中年客戶為主，有一定經(jīng)濟實力公司中高層管理人員、企業(yè)老總高級公務(wù)員改善型需求自住為主，約占50%，投資客戶約占20%世茂鉑翠灣以岳麓區(qū)客戶為主約占40%，開福區(qū)客戶約占20%，其他區(qū)域客戶占一定比例35-55歲中年客戶為主，經(jīng)濟實力較強公司高管、生意人、政府公務(wù)員、事業(yè)單位職員，部分拆遷戶改善型客戶，自住為主占40%,投資占20%綠地中央廣場周邊客戶占到55%左右，省外客戶約15%，市內(nèi)及周邊縣市客戶月30%基本30-50歲客戶，35歲左右客戶居多。河西周邊個體經(jīng)營戶、公務(wù)員和各地區(qū)投資客較多。自住客戶較多，約為70%-75%。奧克斯廣場以河西客戶為主，尤其是銀盆嶺、西站、市府片區(qū)客戶居多客戶年齡主要集中在25-40之間多為個體業(yè)主、企業(yè)職工、媒體、同行自住客戶占50%，投資客戶達40%本案所在片區(qū)區(qū)二、項目客戶戶定位48客戶調(diào)查結(jié)果果：受訪客戶中女女性占比60%，客戶年齡主主要在31-35歲，以夫妻+小孩家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)為主，客戶戶職業(yè)以公司司職員、私營營業(yè)主和生意意人為主。4950核心客戶重要客戶偶得客戶123來源：長沙市其它區(qū)域職業(yè)：私營業(yè)主、企事業(yè)單位職員為主置業(yè)目的：投資為主，看重區(qū)域的發(fā)展前景和環(huán)境，第二居所。年齡：25-45歲來源：河西區(qū)域及河?xùn)|部分地州市客戶職業(yè)：高級白領(lǐng)、私企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位職員等；目的：自住，首置及首改客戶為主，追求高品質(zhì)居住環(huán)境；年齡：24-33歲的80后主力，34歲-40歲的活力70后次主力，部分90后來源：其他區(qū)域職業(yè)：廣泛目的：看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿推焚|(zhì)，投資兼自住年齡：25-45歲濱江新城客群群現(xiàn)狀客戶訪談?wù){(diào)查查結(jié)果目標客戶定位位：主力：河西及河?xùn)|的的實力80后、活力依舊的70后，極具經(jīng)濟濟實力的90后本案客戶定位位5051客戶定位——目標客戶層次次界定中高端中端中低端客戶定義——以河西區(qū)域為為核心，擴展展河?xùn)|等其他他區(qū)域！他們是社會的的精英階層，，逐漸登上社社區(qū)主流舞臺臺；他們是一群時時尚有創(chuàng)意的的人群，保持持著青春的活活力；他們追求事業(yè)業(yè)的成長，卻卻不失對時尚尚潮流生活的的渴望；他們收入可觀觀，雖不及富富豪，但足夠夠在城市擁有有一片屬于自自己的天空；；為了單身更自自豪，為了愛愛情結(jié)果，為為了妻兒過得得更好，他們在找尋著著符合精英階階層味道的品品質(zhì)物業(yè)！高端本項目所瞄瞄準的客戶51“目標客戶”意意象有錢、有趣；主流，但適度度時尚，適度顛覆追求健康、精致生生活、極致體體驗極強的精英意識向往并努力擁有貴族的生生活方式及形態(tài)；客戶關(guān)注：高高性價比、功功能滿足、個個性化靈動空空間、工作和和生活以外的的第三空間……..創(chuàng)意商務(wù)投資多元化客戶的的衍生———5253通過市場區(qū)域域競爭樓盤客客戶分析以及及客戶訪談?wù){(diào)調(diào)查，我們可可以清晰可見見，片區(qū)的主主力購房群體體主要集是““社會中高層層的高級精英英白領(lǐng)”。三、項目整體體形象定位通過市場分析析我們可知，，項目在規(guī)模模上缺乏一定定的優(yōu)勢，與與濱江板塊其其他項目不具具備天然的景景觀優(yōu)勢，但但具備核心的的地鐵、交通通核心價值。。通過市場分析析我們可知，，濱江新城未未來潛在供應(yīng)應(yīng)量較大，且且濱江新城的的整體樓面地地價相比項目目較高，要想想實現(xiàn)可觀的的開發(fā)利潤，，區(qū)域項目必必將走高端路路線，實現(xiàn)高高價銷售，因因此濱江新城城整體高端市市場將競爭激激烈?？蛻繇椖繉κ猪椖咳绾味ㄎ晃唬?3定位戰(zhàn)略開發(fā)商目標品牌使命：實實現(xiàn)農(nóng)工商房房產(chǎn)品牌的長長沙落地和區(qū)區(qū)域深耕；利潤使命：：在農(nóng)工商商房產(chǎn)的高高周轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)策略下，，以成熟產(chǎn)品品保證項目目利潤最大大化。在背負品牌牌和利潤的的雙重使命命下，項目目如何占位位，如何沖沖破市場？？5455策略項目匹配同質(zhì)化競爭：陷入高端市場的競爭泥潭？×差異化+專一化競爭策略：與周邊市場形成差異，專做目標客群的中端市場，實現(xiàn)項目理想價值和快跑。∨差異化+專一化競爭爭策略定位戰(zhàn)略5556差異化+專一化策略略：我們將通通過針對精英階層的的客戶群體體來尋找項目目機會,突破市場,我們不僅要要有常規(guī)化的動動作(產(chǎn)品的附加加值),還要對項目目植入不一一樣的生活模式,以及對項目目產(chǎn)品個性化化附加值打造造，從而區(qū)隔隔于區(qū)域競競爭對手，，建立獨特競爭優(yōu)優(yōu)勢;項目要提供供的是一種種在能滿足舒適度的同時具備備更高性價比、、滿足居住需需求的同時時有自己個性表表情的居住住產(chǎn)品.定位戰(zhàn)略56全國搜尋精英白領(lǐng)主題題的成功案例項目生活模式特色的社區(qū)配置香港YOHOTWONJOYOFLIFE（別處沒有的生活情趣）社區(qū)活力會所/特色生活服務(wù)配制深圳金地梅龍鎮(zhèn)時尚先鋒的快樂主義先鋒建筑特色/多功能時尚會所/小人國商業(yè)街……案例借鑒能夠解社會精精英階層生活活方式且獨具具城市特色的的成功案例57香港YOHOTOWN58深圳金地梅隴鎮(zhèn)59這些項目通過過抓住高級精精英階層生活活的特質(zhì)及置置業(yè)需求，不不但有效解決決了年輕人壓壓制城市化娛娛樂休閑活動動的時間和增增加成本，而而且個性十足足，在市場表表現(xiàn)優(yōu)良，口口碑甚好，成成為房地產(chǎn)市市場典型名利雙收的寵寵兒案例小結(jié)60生活模式道路路：打破新城城發(fā)展期的瓶瓶頸——將城市的高級級精英階層主主流生活引入入項目建立徹底差異異化項目的核心競競爭力項目強勢突破破我們項目強勢勢突破的基石是什么？61濱江新城，地地鐵核心長沙城市的魅魅力新界項目價值梳理理：62濱江新城火熱的新城核核心區(qū)位，城城市重點發(fā)展展區(qū)域，區(qū)域域價值無限；；63地鐵核心極強的交通資資源，縮短城城市距離，擴擴大居住群體體，提高居住住產(chǎn)品價值；；64城市新魅對接了城市精精英的心理褒褒獎，同時也也說明農(nóng)工商商地產(chǎn)在長沙沙的處女作，，讓濱江新城城變新了；65精品建筑綜合合體這是地緣第一一和唯一的最最有利的USP（獨特價值主主張）。66符合精英客群群需求的全產(chǎn)產(chǎn)品體系：案名形象、建建筑風(fēng)格、園園林、戶型、、配套、商業(yè)業(yè)……67“光明”意象充滿理想、智慧和和激情追求精致的細節(jié)追求極致的工作過程及結(jié)結(jié)果未來幾年長沙沙市場最值得期許的產(chǎn)品68項目整體形象象定位：他們已經(jīng)是社社會的中流邸邸柱;他們有國際化化的視野;是企業(yè)的中高高層;濱江新城·國際藝術(shù)公園園社區(qū)城市中心人居居集成有機體體，集公園景景觀、公園居居住、國際化化辦公、藝術(shù)術(shù)體驗商業(yè)街街區(qū)于一體由此，光明集團農(nóng)工工商地產(chǎn)將獲獲得旗下最值值得炫耀的資資產(chǎn)69主推案名“光明?789藝術(shù)公園”Bright·ArtPark一群有錢有趣趣的人；一個經(jīng)典的設(shè)設(shè)計作品；一場豐富的視視覺感受和體體驗；一座城市時尚尚地標；一個以“生態(tài)態(tài)花園和睦的的鄰里精神””的獨立社區(qū)區(qū)；一處私人會晤晤和熱門社交交地；一股由貴族風(fēng)風(fēng)情醞釀而起起的風(fēng)潮；成為長沙新的的城市印象；；“789”一個極具包包容的數(shù)字，，既有成熟內(nèi)內(nèi)斂的韻味，，又包含青春春活力、藝術(shù)術(shù)品位的各階階層。70目錄Contents項目屬性分析析開發(fā)戰(zhàn)略及整整體定位住宅定位策略略商業(yè)定位策略略公寓定位策略略住宅形象定位位住宅產(chǎn)品打造造住宅戶型定位位建議價格定位71一、住宅形象象定位濱江新城·時尚·藝術(shù)公館生活活RiversideFashionArt72產(chǎn)品打造定位位——如何結(jié)合產(chǎn)品品策略與客戶戶需求實現(xiàn)項項目市場定位位？通過獨具特點點的產(chǎn)品細節(jié)節(jié)打造的整體體形象及價值值的體現(xiàn)：建筑風(fēng)格、園園林、樣板房房、營銷中心心、公共空間間、智能化、、物業(yè)等二、住宅產(chǎn)品品打造品牌、利潤雙雙重利益最大大化73建筑風(fēng)格目前市場上高高端產(chǎn)品及豪豪宅產(chǎn)品均喜喜歡采用Are-deco風(fēng)格，在于這這種風(fēng)格簡約約、大氣、富富有國際感，，也非常有利利于開發(fā)商對對立面的掌握握。也能滿足足精英階層對對品質(zhì)的追求求。同時建筑筑頂上設(shè)置開開發(fā)商logo，昭示品牌效效應(yīng)74園林風(fēng)格最大化利用建建筑圍合中心心景觀園林，，戶型分布與與設(shè)計主要考考慮對中心園園林的利用，，考慮將主要要房間朝向中中心園林，保保證每一戶業(yè)業(yè)主均能享受受社區(qū)景觀；；營造自然園林林景觀，融入入異域風(fēng)情，，注重綠化量量，打造“自自然生態(tài)園林林”內(nèi)部打造舒適適園林景觀，，可以本地綠綠植為主，增增加景觀層次次時尚前衛(wèi)、陽陽光健康、自自然園林為總總體風(fēng)格市場特征：53%的目標客戶傾傾向于自然園林75架空層精裝、、挑高設(shè)計，，利用玻璃圍圍合入戶大堂堂，在提高得得房率的同時時利用架空層層打造以運動動休閑為主題題的泛會所，，提供健身，，娛樂、休憩憩、兒童娛樂樂、文化展示示等功能；架空層層打造造76園林小小品坐臥留停坐、臥臥、停停、留留是人們們生活活中休休息、、放松松的動動作。。在小小區(qū)內(nèi)內(nèi)部分分散放放置四四種空空間形形態(tài)的的亭子子，形形成了了獨特特建筑筑景觀觀，并并可結(jié)合合商業(yè)業(yè)公建建，形形成特特色商商業(yè)氛氛圍。。點狀雕雕塑藝藝術(shù)小小品點點綴—不只是是看，，兼具具休閑閑功能能77趣味性性參與性性精致感感灰空間間園林小小品點狀雕雕塑藝藝術(shù)小小品點點綴—不只是是看，，兼具具休閑閑功能能78園林亮亮化夜光柱柱/局部鋪鋪地：讓園園林擺擺脫只只有白白天可可看，，晚上上也別別有風(fēng)風(fēng)情同時夜夜光柱柱也是是項目目將夜光園園林，，用光光加強強城市市意境境79園林亮亮化夜光園園林，，用光光加強強城市市意境境夜光噴噴泉廣廣場：白天天的水水景，，夜晚晚的光光景80公共空空間將空間間空間間藝術(shù)術(shù)化處處理，，打造造創(chuàng)意形形象墻墻/指示81公共空空間社區(qū)入入口大大堂電梯大大堂架空會會所業(yè)業(yè)主DIY秀場公共衛(wèi)衛(wèi)生間間將空間間空間間藝術(shù)術(shù)化處處理，，抓住住每一一個小小細節(jié)節(jié)，增增添藝藝術(shù)元元素，，精裝裝入戶戶大堂堂、車車庫入入戶大大堂雙雙大堂堂設(shè)計計，小小區(qū)全全人車車分流流設(shè)計計，彰彰顯項項目品品質(zhì)，，客戶戶尊貴貴感。。入戶大大堂地下陽陽光車車庫82看樓通通道，，路線線醒目目的標標識系系統(tǒng)公共空空間83標識系系統(tǒng)導(dǎo)示系系統(tǒng)停車系系統(tǒng)內(nèi)部裝裝飾系系統(tǒng)公共標標識系系統(tǒng)，，使社區(qū)形形象藝術(shù)化化整合的建立立公共空空間84公共空空間無線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)：：社區(qū)各各個角角落均均可無無線上上網(wǎng)虛擬社社區(qū)：：構(gòu)建社社區(qū)精精英階階層的的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)生活活圈，，跳蚤蚤市場場、生生活指指南、、網(wǎng)上上交友友、網(wǎng)網(wǎng)購店店……打造無無線社社區(qū)、、虛擬擬社區(qū)區(qū)，充充分滿滿足精精英階階層網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)生生活需需求85營銷中中心規(guī)規(guī)劃建議打打造具具有獨獨特個個性的的售樓樓處，，突出出精英英階層層對““藝術(shù)術(shù)”““時尚尚”的的追求求，獨獨特的的外形形和鮮鮮亮的的顏色色，是是售樓樓處建建造的的要點點。打造獨獨特且且突出出精英英人士士個性性的藝藝術(shù)售售樓部部備注：：在S3地塊（（商業(yè)業(yè)地塊塊）布布置售售樓處處、block街區(qū)樣樣板段段，進進行體體驗式式銷售售，住住宅樣樣板房房在block街區(qū)樣樣板段段中搭搭建。。86將營銷銷中心心營造造成藝藝術(shù)化化的場場景，，摒棄棄目前前市場場上將將賣樓樓作為為純粹粹的功功利性性的商商業(yè)行行為，，將售售賣的的成分分降到到最低低。在在這里里沒有有大的的售賣賣模型型，將將建筑筑呈現(xiàn)現(xiàn)在畫畫作里里，代代替它它成為為藝術(shù)術(shù)性的的享受受。營銷中中心規(guī)規(guī)劃藝術(shù)化化的營營銷中中心，，名畫和和名藝藝術(shù)品品為營營銷中中心增增加了了文化化藝術(shù)術(shù)感和和價值值感，，讓精英英人士士對購購房變變得更更藝術(shù)術(shù)化87一個非?？湛臻g的空間間；一個可自用用可經(jīng)營的的場所；一個類酒店店居住方式式的場所；；一個私人接接待/辦公的場所所；一個企業(yè)接接待的場所所；一個企業(yè)會會議的場所所；一個舉行PARTY的場所；一個舉辦個個人畫展的的場所；尊崇的會所享受受營銷中心規(guī)規(guī)劃未來營銷中中心可打造造成藝術(shù)會會所88樣板房設(shè)計計規(guī)劃特色要素：：產(chǎn)品樣板房房重裝修輕裝裝飾的理念念展現(xiàn)預(yù)留空間，，未來可進進行營銷活活動策劃，，如可與品品牌家居供供應(yīng)商聯(lián)合合進行裝飾飾DIY大賽與銷售中心心結(jié)合建設(shè)設(shè)樣板房，，直觀展示示項目針對對“精英階階層”量身身打造的產(chǎn)產(chǎn)品和生活活理念89樣板房設(shè)計計規(guī)劃參考國際設(shè)設(shè)計大師的的風(fēng)格，打打造屬于長長沙的國際際風(fēng)情樣板板間90男人征服世世界ManConqueringtheWorld無論對世界界的了解有有多少，精精英階層的的男人骨子子里都有著著對冒險的渴渴望和對生命最原原始的探求求。簡潔的現(xiàn)代代派風(fēng)格特特別強調(diào)空空間的透明明特性，每每個空間獨獨立又互相相融合，與與精英階層層這樣的一一個既具包包容性又飽飽含獨特的的個性。樣板房概念念每一間樣板板房的設(shè)計計都代表了了”精英階階層”的個個性追求,都是一件藝藝術(shù)品91女人懷念青青春WormanMissyoung城市喧囂的的背后，對對青春無限限的眷念和和對浪漫的的極度遐想想，是每個個精英階層層的女人心心底最溫柔柔的部分。。無論對外外是如何節(jié)節(jié)制與理性性，對內(nèi)則則是歡愉、、感性式的的。室內(nèi)的一切切陳設(shè)都是是自己喜好好的，可以以含蓄優(yōu)雅雅、也可以以暗藏著神神秘與曖昧昧，因為在在這里只要要討好自己己。樣板房概念念每一間樣板板房的設(shè)計計都代表了了”精英階階層”的青青春與個性性,都是一件藝藝術(shù)品92精裝修建議議從市場分析析可知：區(qū)區(qū)域內(nèi)精裝裝修溢價指指數(shù)不高，，僅對促進進銷售有較較好的推動動作用。本案在開發(fā)發(fā)成本上雖雖樓面地價價低于濱江江多數(shù)其他他項目，但但若帶精裝裝修銷售，，必將增加加項目成本本，提高銷銷售單價，，在項目不不具備景觀觀資源優(yōu)勢勢的情況下下，單價提提高，將不不具備價格格優(yōu)勢，對對于價格敏敏感的目標標客戶來說說，不利于于產(chǎn)品提價價。因此：不建議帶精精裝修銷售售93智能化智能門禁、、預(yù)約電梯、、智能安防系系統(tǒng)等（住宅報警警裝置、訪訪客對講裝裝置、周邊邊防越報警警裝置、閉閉路電視監(jiān)監(jiān)控裝置））(5)電子巡更裝置運用科技智智能化技術(shù)術(shù)，彰顯小小區(qū)品質(zhì)94租務(wù)中心（（商務(wù)中心心）；提供鐘點工工、維修服服務(wù)；Party籌備、社區(qū)區(qū)廚房籌備備、特色餐餐飲；保安、保潔潔員以物業(yè)業(yè)經(jīng)理、物物業(yè)助理的的形象出現(xiàn)現(xiàn);洗衣，彩擴擴，保潔，，訂餐;………..全智個性物物業(yè)管理24小時酒店式式物業(yè)管理理服務(wù)公館式生活活、優(yōu)質(zhì)服服務(wù)、按照照精英人士士的生活習(xí)習(xí)慣，打造造特色服務(wù)務(wù)9596建筑亮化工工程打造濱江最最美夜景建建筑，同時時也是政府府對濱江住住宅形象的的要求說明：依據(jù)本項目目的整體發(fā)發(fā)展策略；；依據(jù)同類市市場供應(yīng)及及成交反映映情況（主主要是競爭爭項目供應(yīng)應(yīng)情況）；；依據(jù)目標客客戶的需求求特征。操作經(jīng)驗借借鑒面積段建議議面積段建議議的考慮因因素項目定位方方向、產(chǎn)品品策略市場供求反反映目標客戶訪訪談三、住宅戶戶型定位建建議97戶型定位依依據(jù)44%的客戶選擇擇80-90㎡。30%的客戶選擇擇100-110㎡的面積57%的客戶選擇擇三室兩廳廳，其中包包括小三房房，33%的客戶選擇擇兩室兩廳廳。市場供求特特征：近三年長沙沙市場供銷銷主要以60-90㎡、90-120㎡的產(chǎn)品為主主，客戶需求特特征：80-90㎡為主力需求求，其次為為100-110㎡；戶型需求求方面以三三房為絕對對主力。區(qū)域在售住住宅特征：：以80-90㎡2房和100-110㎡3房產(chǎn)品為主主，其次為90-100㎡和110-120㎡2+1房。98戶型定位戶型定位原原則：根據(jù)據(jù)市場供求求特征，客客戶需求特特征及街區(qū)區(qū)與在售項項目產(chǎn)品特特征綜合對對比，多角度考慮慮?，F(xiàn)金流產(chǎn)品品，剛需戶戶型、兼顧顧一定舒適適性戶型面積段套數(shù)比位置附送面積比戶型說明附送方式2R75-8010%湊建筑排布10%2房大景觀陽臺、入戶花園或空中花園改房間2+1R1衛(wèi)90-9535%中間套10%緊湊2+12+1R2衛(wèi)100-11030%邊套10%舒適2+13+1R2衛(wèi)110-12020%邊套10%緊湊3+14R130-1405%樓王10%舒適3+1合計100.00%10%結(jié)合市場特特征及與發(fā)發(fā)展商研究究，戶型配配比建議如如下兩梯四戶，，利用天井井形成中間間套南北通通透（盡量量做到中間間套三開間間南向）,屬于市場稀稀缺戶型，，提高長沙沙悶熱天氣氣的居住舒舒適度。高附加值：：滿足規(guī)范下下的套內(nèi)面面積10%高附送。住宅體量:97500平米99銷售價格定定位原則：：市場比較較法靜態(tài)價格格：基于項目目定位，，采用市場場比較法法進行定價價建議，，具有區(qū)區(qū)位、規(guī)規(guī)模、檔檔次類似似性，區(qū)區(qū)域典型型項目，，目前在在售項目目作為參參照體系系；參照項目目的價格格均為2013年8月份現(xiàn)場場采集價價格，本本項目測測算價格格結(jié)果分分靜態(tài)（（2013年8月份）價價格；按照重要要性與影影響力高高低給予予不同的的權(quán)重，，確定權(quán)權(quán)重后，，我們將將本項目目與競爭爭樓盤進進行評比比得分，，根據(jù)評評分計算算本案靜靜態(tài)入市市價格；；動態(tài)價格格：市場因素素：市場場處于宏宏觀調(diào)控控階段，，但是從從城市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展看，未未來區(qū)域域逐漸成成熟，商商業(yè)價格格將有一一定的增增長空間間；政策因素素：近期期國家宏宏觀調(diào)控控政策收收緊，以以防止房房價過快快上漲。。按照市場場成長性性測算實實際入市市價。特別說明明：以下價格格測算建建立在建建議打造造的定位位實現(xiàn)的的基礎(chǔ)上上。濱江1號納愛斯陽光麗城南山雍江匯參照項目四、價格格定位100靜態(tài)入市市價格推推算：市場比較較法—產(chǎn)品比較較定價（（毛坯均均價）考慮權(quán)重

本案與各樓盤評比后分值

因素濱江1號納愛斯陽光麗城南山雍江匯位置/地段12131110交通11121111周邊配套7777片區(qū)規(guī)劃11111111開發(fā)商品牌6866樓盤規(guī)模6655地塊環(huán)境景觀資源1111118外立面10121211園林1011910戶型設(shè)計10121111社區(qū)配套6666本案比較后分值

10010910196樓盤名稱

濱江1號納愛斯陽光麗城南山雍江匯比較樓盤均價

(元/平米)600066008300比較樓盤取值100101100本案評比分值10910097本案比較后定價(元/平米)6,5406,6668,051比較樓盤對本案定價的權(quán)重0.40.40.2權(quán)重價格(元/平米)261626401610.2本項目目前可定價

6,866101價格定位位——毛坯價格格靜態(tài)入市市定價：：根據(jù)市場場比較法法，本案案高層住住宅目前前毛坯入入市的靜靜態(tài)價格格可定為為：6866元/㎡2年后入市市定價：：濱江新城城開發(fā)進進入白熱熱化階段段，土地地成交價價格逐年年抬升，，樓面地地價上漲漲至2696元/m2，開發(fā)成成本的增增加必將將促進區(qū)區(qū)域內(nèi)房房價的抬抬高，本本案產(chǎn)品品價格將將應(yīng)勢提提升；而而隨著地地鐵4號線2016年的開通通運營將將為本案案帶來利利好，高高層的價價值將進進一步提提高，本本案動態(tài)態(tài)價格測測算暫且且按照較較保守的的8%增長率計計算。2014年下半年年入市均均價=6866*1.08=7415元/㎡2015年下半年年入市均均價=7415*1.08=8008元/㎡102目錄Contents項目屬性性分析開發(fā)戰(zhàn)略略及整體體定位住宅定位位策略商業(yè)定位位策略公寓定位位策略商業(yè)定位位邏輯推推導(dǎo)商業(yè)形象象定位商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位價格定位位103104一、商業(yè)業(yè)定位邏邏輯推導(dǎo)導(dǎo)商業(yè)市場場回顧及及發(fā)展研研判區(qū)域商業(yè)市場總結(jié)：濱江新城區(qū)域已形成銀盆嶺商圈和觀沙嶺商圈兩大商圈，整體形象和檔次銀盆嶺商圈明顯高于觀沙嶺商圈；觀沙嶺商圈在奧克斯廣場的帶動下，形成了區(qū)域內(nèi)高端時尚購物、休閑娛樂、特色餐飲為主的商業(yè)氛圍，未來綠地沃爾瑪廣場、世貿(mào)希爾頓酒店的成功開業(yè)，將打濱江新城的CBD；觀沙嶺商圈是以超市和專業(yè)市場為帶動，整體商業(yè)氛圍較好，但缺乏休閑娛樂、購物、餐飲等業(yè)態(tài)，另由于建筑老化，業(yè)態(tài)嘈雜，商業(yè)檔次形象較低，業(yè)態(tài)和環(huán)境亟需提升；濱江新城區(qū)域?qū)儆谡攸c打造區(qū)域，商業(yè)規(guī)劃量大，施家港水上公園、漁人碼頭、世貿(mào)鉑翠灣等商業(yè)尚未運營，未來商業(yè)競爭激勵，以百貨、購物中心、酒店為業(yè)態(tài)的商業(yè)競爭激烈。項目周邊商業(yè)總結(jié)：項目周邊商業(yè)主要集中于長望路，業(yè)態(tài)主要以低端的餐飲、零售便利店、汽車美容、藥房等業(yè)態(tài)為主，業(yè)態(tài)雜亂，無主題，無特色。以傳統(tǒng)購購物類百百貨、大大型超市市、專業(yè)業(yè)市場為為驅(qū)動的的商業(yè)市市場以飽飽和，并并競爭壓壓力較大大，項目目周邊以以餐飲、、休閑、、娛樂、、體驗購購物的業(yè)業(yè)態(tài)存在在一定的的市場空空白和機機會。項目機會會104105商業(yè)市場場發(fā)展研研判開發(fā)商戰(zhàn)略：

在本案的商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略上，開發(fā)商主要傾向于將商業(yè)實行銷售回款，因此在商業(yè)的業(yè)態(tài)上，不宜以百貨、購物中心等大型業(yè)態(tài)為主，在業(yè)態(tài)定位上，主要以適合中小面積的商鋪的餐飲、休閑、娛樂、時尚購物類等業(yè)態(tài)為主。項目機遇：

項目靠近地鐵口，未來在地鐵人流的帶動下，項目的流動消費人口較多，在商業(yè)的業(yè)態(tài)定位上短平快的消費類業(yè)態(tài)如餐飲、西餐、時尚便利店、時尚購物類業(yè)態(tài)存在較大的市場機遇。項目機會會餐飲、休休閑、娛娛樂、體體驗購物物具有市市場機會會，同時時該類業(yè)業(yè)態(tài)對商商鋪面積積大小的的局限性性較小105106本案商業(yè)發(fā)展展方向市場現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)有檔次次、形象較好好的購物類、、餐飲類、休休閑娛樂類商商業(yè)主要集中中在銀盆嶺一一代，區(qū)域市市場存在空白白機遇；消費者需求：觀沙嶺一代代消費者對于于區(qū)域有檔次次的、吃、喝喝、玩、樂于于一體的一站站式特色休閑閑娛樂商業(yè)有有強烈需求，，為本案商業(yè)業(yè)的發(fā)展提供供了一定的消消費者支撐；；商家訪談：以人人樂代代表的大型超超市不考慮進進駐，品牌中中西餐飲、部部分休閑娛樂樂業(yè)態(tài)有進駐駐意向，未來來以金融銀行行、精品超市市、中大型品品牌餐飲為主主力店的業(yè)態(tài)態(tài)是項目可爭爭取的對象。。引挈：精品超市、高高檔時尚餐飲飲為商業(yè)主形形象主題：時尚潮流一站站式體驗休閑閑街區(qū)功能：集購物、休閑閑、餐飲、娛娛樂于一體的的主題商業(yè)街街。幅射區(qū)域：觀沙嶺、金星星北、銀盆嶺嶺、濱江新城城、地鐵流動動人口106二、商業(yè)形象象定位河西板塊首個個時尚化·生活化·主題型社區(qū)級商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)定位位：以精英層次、時時尚、潮流、、有鮮明多頻頻次和多人流流快消品、服服務(wù)為主打，集購物、休閑、、餐飲、娛樂樂于一體的主題題商業(yè)街。block街區(qū)（2.4萬方左右）107商業(yè)物業(yè)組合合比例產(chǎn)品類型建筑面積（平方米）比例生活超市300013%零售街區(qū)600025%休閑街區(qū)600025%餐飲街區(qū)700029%生活配套街區(qū)20008%

24000100%注：以上表格格的業(yè)態(tài)比例例將根據(jù)項目目操作的實際際情況作具體體調(diào)整108除主力店及某某些特殊店鋪鋪以外，商鋪鋪面積劃分盡盡量以小為原原則；地塊面積段面積戶數(shù)比戶數(shù)面寬*進深層高位置東地塊30-50約17000㎡65%1654.2m*10~15m*1F：5.6m2-3F：3.9m50~10020%504.2~8.4m*10~15m*1F：5.6m2-3F：3.9m100-15015%408.4m*10~15m1F：5.6m2-3F：3.9m包括不規(guī)則商鋪，位于入口及人流密集處辦公裙樓3500-4000㎡1F：5.6m2-3F：4.5m與辦公結(jié)合，作為主力店西地塊廣場商業(yè)60-120㎡3000㎡4.2m*10~15m*1F：5.6m2F：

3.6m豎向分割，“一拖二”出售注：根據(jù)整體體單體最終確確定，動線及及公用平臺擺擺放，面積段段將會根據(jù)實實際情況微調(diào)調(diào)銷售時控制面面積段，在運運營時可隨意意組合；用單棟商業(yè)形形成商業(yè)聚合合和動線；2-3F做局部退臺，，以連廊形成成客流動線；；注意空調(diào)管道道和店招的預(yù)預(yù)留；不建議在西地地塊有騎樓商商業(yè)。商鋪面積配比比109商業(yè)客戶目標客戶：區(qū)域內(nèi)將導(dǎo)入入的以城市中中產(chǎn)階級及白白領(lǐng)精英的中中青年居民為為主，以及由由軌道交通與與大橋?qū)氲牡臋C會客群；；客戶需求：生活配套、休休閑餐飲、主主題娛樂及文文體活動等基基本生活需求求為主；110超越性的商業(yè)業(yè)零售模式娛樂零售商業(yè)業(yè)模式——以主題娛樂、、文化休閑撬撬動零售的全全新模式強調(diào)主題式娛娛樂、餐飲、、文化休閑等等參與性強的的業(yè)態(tài)，增加加消費停留時時間，在為消消費者帶來樂樂趣的同時撬撬動其他零售售產(chǎn)品的銷售售額；充分利用戶外外、屋頂、中中庭等各類開開放性空間，，提供綠化、、休憩、公共共活動區(qū)域，，同時強調(diào)生生態(tài)自然與建建筑的和諧，，加強商業(yè)的的趣味性及環(huán)環(huán)保性。商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成成大型主力店:華潤BLT精品超市(建議)或大型品牌餐餐飲、知名金金融銀行時尚購物：時尚服飾，，精品零售、、寵物店等；；休閑娛樂：咖啡廳，迷迷你酒吧、時時尚書吧等；；特色餐飲：高檔特色餐餐飲；地鐵沿沿線的快餐消消費;社區(qū)商業(yè)：銀行、藥房房、干洗、便便利小超市;服務(wù)培訓(xùn)：如英語，中中小學(xué)教育，，才藝培訓(xùn)等等，可放置三三或四層。（（周邊的學(xué)校校對應(yīng)業(yè)態(tài)））三、商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位111總體業(yè)態(tài)配比比業(yè)態(tài)功能作用示例比例娛樂游憩設(shè)施吸引廣泛消費者市場擴大項目的市場半徑提高市場滲透率特色酒吧咖啡廳時尚書吧現(xiàn)場藝術(shù)場30%餐飲設(shè)施延長顧客逗留時間提高重游率擴大對各類細分市場的吸引力支撐日間和晚間的活動線路主題餐館特色餐飲娛樂餐館高檔特色餐飲地鐵沿線消費25%特色商業(yè)精品擴大開發(fā)的市場半徑提高營業(yè)額創(chuàng)造購物活動路線特色商業(yè)品牌商業(yè)風(fēng)情零售精品超市37%服務(wù)培訓(xùn)吸引特定人群促進3、4層商業(yè)合理利用英語培訓(xùn)才藝培訓(xùn)生活配套8%娛樂休閑30%餐飲25%零售37%配套8%112多維復(fù)