XXXX思源大連星海大觀項(xiàng)目綜合體商業(yè)產(chǎn)

星海大觀商業(yè)推廣客戶積累及建議謹(jǐn)呈：大連沿海綠色家園集團(tuán)〔2010.4.17〕-YH-02版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）所有，未經(jīng)思源經(jīng)紀(jì)（大連分公司）書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。報(bào)告結(jié)構(gòu)：市場(chǎng)分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析市場(chǎng)篇本項(xiàng)目產(chǎn)品分析商業(yè)存貨總量統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃推售策略產(chǎn)品推售營(yíng)銷篇推廣執(zhí)行商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)綜合體商業(yè)的發(fā)展基礎(chǔ)項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展分析商業(yè)發(fā)展環(huán)境研究——影響商圈發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展環(huán)境研究——星海灣商務(wù)金融區(qū)域的發(fā)展大連綜合體/高端配套商業(yè)發(fā)展分析區(qū)域周邊競(jìng)品項(xiàng)目的分析城市綜合體項(xiàng)目的發(fā)展分析宗地一、星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析第一部分市場(chǎng)分析8km6km20km7km3km星海大觀周水子國(guó)際機(jī)場(chǎng)大連港碼頭火車站青泥洼商圈西安路商圈高新園區(qū)二、區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析

區(qū)域商圈影響分析：

星海灣區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)——餐飲/娛樂(lè)/休閑/文化商務(wù)休閑餐飲-畫布咖啡/哈根達(dá)斯/客舍茶廳娛樂(lè)-好樂(lè)迪、金錢柜地方餐飲-澳門豆撈、三寶食府和平廣場(chǎng)——零售為主樂(lè)購(gòu)大型綜合超市、國(guó)美電器西安路商圈

零售/餐飲/娛樂(lè)為主百盛、麥凱樂(lè)商場(chǎng)、

國(guó)美電器、蘇寧電器、

大連影城、肯德基、

麥當(dāng)勞等星海廣場(chǎng)周邊與和平廣場(chǎng)共屬同一商圈/主要競(jìng)爭(zhēng)商圈為日益繁盛的西安路商圈。星海大觀項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)與周邊競(jìng)品項(xiàng)目商業(yè)相協(xié)調(diào)，共同打造大星海灣區(qū)域范疇的新興商圈。小結(jié)：和平廣場(chǎng)圣亞海洋世界游艇碼頭星海新天地壹品星海星海灣壹號(hào)一方公館星海大觀國(guó)際金融中心深藍(lán)中心諾德大廈百年匯現(xiàn)代博物館會(huì)展一期會(huì)展二期網(wǎng)球中心星海旺座金玉星海星海國(guó)寶大連明珠三、星海灣區(qū)域發(fā)展分析項(xiàng)目所處區(qū)域特征-星海灣金融商務(wù)區(qū)發(fā)展：

星海灣金融商務(wù)區(qū)——區(qū)域特征：大連傳統(tǒng)的文化旅游、會(huì)議展覽中心，為政府重點(diǎn)打造的金融商務(wù)辦公區(qū)，更將要成為大連的期貨交易中心。發(fā)展趨勢(shì)：會(huì)展/旅游→餐飲/配套→商務(wù)/金融區(qū)域布局——南側(cè)-旅游帶動(dòng)商業(yè)，以主題娛樂(lè)、文化展示為主中部-住宅影響商業(yè)，以社區(qū)配套及餐飲服務(wù)為主北側(cè)-商務(wù)引導(dǎo)商業(yè)，以高端商業(yè)、商務(wù)服務(wù)為主星海大觀項(xiàng)目地處現(xiàn)有公寓及配套區(qū)域向商務(wù)金融區(qū)域過(guò)渡帶區(qū)位，同時(shí)緊鄰會(huì)展中心及星海廣場(chǎng)。商業(yè)功能：商務(wù)配套+社區(qū)服務(wù)+餐飲休閑市場(chǎng)分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析市場(chǎng)篇本項(xiàng)目產(chǎn)品分析商業(yè)存貨總量統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃營(yíng)銷篇商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行報(bào)告結(jié)構(gòu)：一、項(xiàng)目周邊商業(yè)競(jìng)品市場(chǎng)現(xiàn)狀序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑形式體量(M2)推出時(shí)間面積區(qū)間（M2）租金報(bào)價(jià)（元/M2/天）年回報(bào)率商業(yè)業(yè)態(tài)入駐品牌底商獨(dú)體1百年匯3層-約2萬(wàn)2006年451-200034%餐飲、家居、金融服務(wù)哈根達(dá)斯、銀豐金融、FFDM家具2和平現(xiàn)代城2層4層獨(dú)體1萬(wàn)、底商1.25萬(wàn)2003年200-50003.75≥5%金融服務(wù)、餐飲、教育、社區(qū)配套匯豐銀行、東亞銀行、浦發(fā)銀行、國(guó)信證券、招商銀行、中國(guó)銀行、哥弟、永和豆?jié){、經(jīng)典蛋糕、李先生3星海國(guó)寶（新天地）-5層5.5萬(wàn)2000年800-500023.8-4.5%主題餐飲/海邊爵士酒吧/咖啡名店/美容美體/健康養(yǎng)生/私人會(huì)所/婚紗攝影東方金柜KTV、肥牛、海鮮、三寶食府、澳門豆撈、山野味、聚寶隆等4大連明珠-3層2萬(wàn)2008年500-24001.73%金融服務(wù)中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行5壹品星海2層-2.5萬(wàn)2002年200-5002.43.30%奢飾消費(fèi)品、社區(qū)配套法拉利、瑪莎拉蒂、金海岸游艇、福奈特6星海大觀3層3層1.26萬(wàn)2010年360-2200--金融服務(wù)、主題餐飲、社區(qū)配套--二、星海灣區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析商業(yè)的發(fā)展：

現(xiàn)狀特征——區(qū)域商業(yè)發(fā)展尚不成熟/商鋪銷售正處初步發(fā)展階段/商家入駐率低商業(yè)部分布局：沿街開發(fā)規(guī)模構(gòu)成：以公建商業(yè)街及底商形式入市，平均商業(yè)開發(fā)體量為2萬(wàn)平方米左右。業(yè)態(tài)組合：社區(qū)配套/餐飲及休閑業(yè)態(tài)占主體。營(yíng)銷模式：以銷售為主,投資購(gòu)買轉(zhuǎn)租量大。本項(xiàng)目商業(yè)依靠JW萬(wàn)豪酒店的大型主力店，未來(lái)發(fā)展前景很大。從本項(xiàng)目周邊的幾個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)入市情況來(lái)看，基本為沿街底商的形式，以打散銷售為主。除了國(guó)寶公建項(xiàng)目外，其余入駐情況不佳。本項(xiàng)目在操作的時(shí)候應(yīng)該注意產(chǎn)品錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，盡量避開國(guó)寶的餐飲休閑娛樂(lè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，挖掘自身的公寓業(yè)主以及展會(huì)、期貨、旅游等人員的消費(fèi)潛力。小結(jié)：市場(chǎng)分析星海區(qū)域商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競(jìng)品分析市場(chǎng)篇本項(xiàng)目產(chǎn)品分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售計(jì)劃營(yíng)銷篇商業(yè)規(guī)劃布局與業(yè)態(tài)策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行報(bào)告結(jié)構(gòu)：一、整體項(xiàng)目概況地理位置：

星海大觀位于星海廣場(chǎng)東北角，地塊南側(cè)為會(huì)展二期工程、東側(cè)為馬欄河及蓮花山、西側(cè)為會(huì)展一期、北側(cè)為網(wǎng)球場(chǎng)和建設(shè)期貨廣場(chǎng)。產(chǎn)品構(gòu)成：該項(xiàng)目占地面積約3.4萬(wàn)㎡，整體建筑規(guī)模約37萬(wàn)㎡，由4棟超高層、1棟高層及商業(yè)獨(dú)棟組成；產(chǎn)品種類包括公寓（國(guó)際公寓、酒店式公寓）、SOHO辦公、底商商鋪及超五星級(jí)酒店（JW·萬(wàn)豪）組成。項(xiàng)目特征：星海灣商務(wù)區(qū)域內(nèi)新興綜合體項(xiàng)目國(guó)際公寓2國(guó)際公寓1酒店式公寓1酒店式公寓2酒店式公寓3商業(yè)超5星級(jí)萬(wàn)豪酒店二、商業(yè)部部分介紹商業(yè)規(guī)模概概況：商業(yè)約13000平方米，占占星海大觀觀產(chǎn)品構(gòu)成成的5%。（商務(wù)公公寓9萬(wàn)平米、酒酒店/寫字樓19.5萬(wàn)平米）商業(yè)分布及及構(gòu)成：呈圍合式商商業(yè)分布，，外側(cè)3面臨街（西西側(cè)/南側(cè)/東側(cè)-星河路）,內(nèi)側(cè)比鄰項(xiàng)項(xiàng)目綠化廣廣場(chǎng)。商業(yè)組成：：公寓底商商（1#、3#、5#）、SOHO底商（2#）及獨(dú)棟商商業(yè)（4#）商業(yè)結(jié)構(gòu)：：以2-3層底層商業(yè)業(yè)為主。商業(yè)特征：：商務(wù)綜合體體的附屬配配套商業(yè)三、可售商商業(yè)產(chǎn)品基基本情況注：2#、6#系整棟出售售，故不在在此銷售之之列序號(hào)樓棟

房號(hào)

格局

面積（平方米）

預(yù)估均價(jià)（元）預(yù)估總價(jià)（元）11#

101一拖二層869.3835,000.0030,428,300.002102一拖二層358.8735,000.0012,560,450.003103一拖二層960.2335,000.0033,608,050.0043#

101一拖二層327.3235,000.0011,456,200.005102一拖二層370.3835,000.0012,963,300.006103一拖二層293.1935,000.0010,261,650.0075#

101一拖三層586.2835,000.0020,519,800.0084#

101一拖三層帶屋頂，方形獨(dú)立商業(yè)

2,235.7035,000.0078,249,500.009名流會(huì)館1#8層、3#14層1,670.6026,000.0043,435,600.00合計(jì)

7,671.95

-253,482,850.00市場(chǎng)分析星海區(qū)域商商業(yè)發(fā)展分分析項(xiàng)目周邊競(jìng)競(jìng)品分析市場(chǎng)篇本項(xiàng)目產(chǎn)品品分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推推售計(jì)劃營(yíng)銷篇商業(yè)規(guī)劃布布局與業(yè)態(tài)態(tài)策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行報(bào)告結(jié)構(gòu)：：一、商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值分分析地面停車位車庫(kù)入口人流動(dòng)線西側(cè)>南側(cè)>東側(cè)3#>6#>2#>1#>4#>5#>名流會(huì)館商業(yè)價(jià)值取取向327.32㎡370.38㎡3101327.32㎡103370.38

㎡102293.19

㎡

101

102

103處于項(xiàng)目最最優(yōu)越位置置，2層商業(yè)；首首層層高5.4米；兩面臨臨街，東北北向?qū)G化化廣場(chǎng)，臨臨近交通要要道，展示示性強(qiáng)。店店鋪面積較較小。投資性強(qiáng)，，已有認(rèn)購(gòu)購(gòu)國(guó)際公寓寓業(yè)主對(duì)此此產(chǎn)品有強(qiáng)強(qiáng)烈意向；；是本項(xiàng)目主主形象展示示區(qū)域，且且升值空間間大；目標(biāo)業(yè)態(tài)：：高檔汽車車品牌展廳廳、名表首首飾、高檔檔咖啡店、、高檔品牌牌概念店、、銀行、高高檔美發(fā)目標(biāo)品牌：：路虎、勞勞斯萊斯、、Costa咖啡、米蘿蘿咖啡、卡卡迪亞珠寶寶手表、寶寶馬服飾店店、蘭博基基尼服飾店店3#樓底商特點(diǎn)點(diǎn)：101869.38㎡102358.87㎡103960.23㎡11031021011#樓底商特點(diǎn)點(diǎn)：102，位置優(yōu)越越，面積適適中，消化化速度較快快；101、103面積偏大，，與百年匯匯有總價(jià)層層面競(jìng)爭(zhēng)。。兩層商業(yè)；；首層層高高6.3米；位于十十字路口，，兩面臨街街人流量大大，南面為為商務(wù)區(qū)（（會(huì)展二期期）目標(biāo)業(yè)態(tài)：：金融銀行行、高檔休休閑餐飲、、品牌服裝裝店目標(biāo)品牌：：德意志銀行行、渣打銀銀行、花期期銀行、澳澳門豆撈、、星巴克、、瑞士咖啡啡2235.7㎡43層獨(dú)立商業(yè)業(yè)體，總價(jià)價(jià)與百年匯匯有直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，格局局方正，利利用率高，，首層高5.4米；帶屋頂花園園，面積較較大，適宜宜證券交易易所、銀行行、大型品品牌旗艦店店，可作為為商街的主主力店和形形象店，亦亦可購(gòu)買后后分塊轉(zhuǎn)租租。目標(biāo)業(yè)態(tài)：：休閑娛樂(lè)樂(lè)型，高檔檔健身俱樂(lè)樂(lè)部、高檔檔洗浴、一一線品牌旗旗艦店、會(huì)會(huì)員制會(huì)館館。目標(biāo)品牌：：青鳥健身身、金百合合、紅寶石石、洗浴浪浪淘沙洗浴浴、蘋果電電腦體驗(yàn)店店4#樓商業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)：586.28㎡5進(jìn)深短，開開間大，沿沿街展示面面大;3層商業(yè)，首首層層高5.4米；東臨星河路路，西對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目園林，，北向正對(duì)對(duì)JW萬(wàn)豪，人流流量大。面積適中，，相對(duì)獨(dú)立立的商業(yè)環(huán)環(huán)境，也適適宜口碑傳傳播的私人人會(huì)館、會(huì)會(huì)員制茶舍舍。目標(biāo)業(yè)態(tài)：：國(guó)際精品品服飾、時(shí)時(shí)尚家居、、高檔汽車車展廳、高高檔美容美美體保健、、高檔美發(fā)發(fā)目標(biāo)品牌：：無(wú)印良品品，奔馳、、捷豹、佐佐登妮絲美美容、法國(guó)國(guó)唯美法爾爾美容美體體俱樂(lè)部5#樓底商特征征市場(chǎng)分析星海區(qū)域商商業(yè)發(fā)展分分析項(xiàng)目周邊競(jìng)競(jìng)品分析市場(chǎng)篇本項(xiàng)目產(chǎn)品品分析項(xiàng)目目貨貨量量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)產(chǎn)品品篇篇商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售計(jì)計(jì)劃劃營(yíng)銷銷篇篇商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃布布局局與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)推售售策策略略產(chǎn)品品推推售售推廣廣執(zhí)執(zhí)行行報(bào)告告結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：一、、商商業(yè)業(yè)推推盤盤策策略略2、以以租租代代售售1、直直接接對(duì)對(duì)位位銷銷售售3、大大客客戶戶推推介介提升升項(xiàng)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)性性，，吸吸引引客客戶戶，，設(shè)設(shè)置置商商業(yè)業(yè)VIP接待待人人員員+專業(yè)業(yè)室室內(nèi)內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)（（裝裝修修設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)））+全程程物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)（（拆拆散散招招租租））DM目標(biāo)標(biāo)客客戶戶登登門門拜拜訪訪5000組商商業(yè)業(yè)投投資資客客戶戶為提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目調(diào)調(diào)性性，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利利潤(rùn)潤(rùn)最最大大化化，，吸吸納納國(guó)國(guó)際際一一線線品品牌牌與與租租賃賃者者簽簽訂訂協(xié)協(xié)議議，，按按年年繳繳納納租租金金，，給給與與優(yōu)優(yōu)惠惠，，5年后后租租賃賃者者有有優(yōu)優(yōu)先先購(gòu)購(gòu)買買權(quán)權(quán)。。組織織客客戶戶聯(lián)聯(lián)誼誼會(huì)會(huì)，，針針對(duì)對(duì)如如大大連連溫溫州州商商會(huì)會(huì)、、銀銀行行大大客客戶戶等等，，定定向向推推介介我我項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品重點(diǎn)點(diǎn)引引導(dǎo)導(dǎo)推推售售101、102、103、501、名名流流匯匯館館重點(diǎn)點(diǎn)招招租租301、302、303重點(diǎn)點(diǎn)推推售售4#樓回款款約約7800萬(wàn)回款款約約9800萬(wàn)回款款約約-----萬(wàn)21報(bào)告告結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：：市場(chǎng)場(chǎng)分分析析星海海區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展分分析析項(xiàng)目目周周邊邊競(jìng)競(jìng)品品分分析析市場(chǎng)場(chǎng)篇篇本項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析項(xiàng)目目貨貨量量統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)產(chǎn)品品篇篇商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品推推售售計(jì)計(jì)劃劃營(yíng)銷銷篇篇商業(yè)業(yè)規(guī)規(guī)劃劃布布局局與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)推售售策策略略產(chǎn)品品推推售售推廣廣執(zhí)執(zhí)行行方方向向推廣廣節(jié)節(jié)奏奏4月5月6月7月9月8月11月10月12月一、、推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃示范范區(qū)區(qū)、、樣樣板板間間首批批入入住住示范范區(qū)區(qū)盛盛大大開開放放，，提提升升大大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品調(diào)調(diào)性性住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品SOHO商業(yè)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品車位位鉑金金公公館館國(guó)際際公公寓寓示范范區(qū)區(qū)開開放放，，高高調(diào)調(diào)性性主主打打36層以以上上產(chǎn)產(chǎn)品品信信息息星海海廣廣場(chǎng)場(chǎng)·高使使用用率率·SOHO領(lǐng)域域?qū)涂蛻魬翎屷尫欧跑囓囄晃话l(fā)發(fā)售售信信息息星海海灣灣唯唯一一商商業(yè)業(yè)綜綜合合體體，，未未來(lái)來(lái)星星海海灣灣中中心心借勢(shì)JW萬(wàn)豪價(jià)值無(wú)限限二、促銷策略略1、建議底商贈(zèng)贈(zèng)送櫥窗裝飾飾能夠保證外立立面的統(tǒng)一性性，增加了產(chǎn)產(chǎn)品的附加價(jià)價(jià)值二、促銷策略略2、帶回報(bào)銷售售建議解釋：依據(jù)底底價(jià)，提高單單價(jià)，將溢價(jià)價(jià)的購(gòu)房款分分5年返還給購(gòu)房房者；給投資資客以信心，，5年后此區(qū)域必必將成為星海海灣商業(yè)中心心；舉例說(shuō)明：房號(hào)

格局

面積（平方米）

預(yù)估均價(jià)（元）底價(jià)（元）102一拖二層358.87

35,000.00

12,560,450.00提高單價(jià)后358.8745,000.00

16,149,150.00溢價(jià)1,000.00

3,588,700.00每年返還給購(gòu)購(gòu)房者：3,588,700.00÷5=71.77萬(wàn)加之其出租價(jià)價(jià)格即為26.19萬(wàn)（每天2元每平方米））這套商業(yè)的年年收益是：97.96萬(wàn)元年投資回報(bào)率率為：6.07%（不包含商業(yè)業(yè)自身增值））5年投資回報(bào)率率為：29.7%，即489.8萬(wàn)。促銷活動(dòng)建議議商業(yè)類產(chǎn)品說(shuō)說(shuō)明會(huì)3#樓高端品牌入入駐本項(xiàng)目之之簽約活動(dòng)溫州商會(huì)會(huì)員員慈善晚會(huì)JW萬(wàn)豪底商簽約約新聞發(fā)布會(huì)會(huì)二、促銷策略略市場(chǎng)分析星海區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目周邊競(jìng)品品分析市場(chǎng)篇本項(xiàng)目產(chǎn)品分分析項(xiàng)目貨量統(tǒng)計(jì)計(jì)產(chǎn)品篇商業(yè)產(chǎn)品推售售計(jì)劃營(yíng)銷篇商業(yè)規(guī)劃布局局與業(yè)態(tài)推售策略產(chǎn)品推售推廣執(zhí)行方向向一、營(yíng)銷主題題以項(xiàng)目自身業(yè)業(yè)主及商務(wù)辦辦公人群為主主要商業(yè)功能能配給為出發(fā)發(fā)點(diǎn)以城市未來(lái)商商務(wù)客群及現(xiàn)現(xiàn)有旅游客群群為主要輻射射商圈在現(xiàn)有餐飲聚聚集及會(huì)展服服務(wù)的基礎(chǔ)上上進(jìn)行商業(yè)的的延伸項(xiàng)目“合力””的打造生活服務(wù)區(qū)域域：高端公寓寓配套商業(yè)為為主現(xiàn)有餐飲聚集集區(qū)域：以大大中型餐飲商商家為主新興CBD商務(wù)區(qū)域：以以商務(wù)配套商商業(yè)為主區(qū)域亮點(diǎn)：以以旅游客流及及會(huì)展延伸為為方向區(qū)域核心商業(yè)業(yè)中心：生活活類基礎(chǔ)消費(fèi)費(fèi)（零售）聚聚集“商務(wù)休閑商商業(yè)街區(qū)”二、整體項(xiàng)目目商業(yè)發(fā)展方方向——商務(wù)綜合大盤盤的入市立地條件要求求——項(xiàng)目產(chǎn)品組成成：以商務(wù)型型綜合體為主主（公寓/寫字樓/酒店/配套底商）區(qū)域零售核心心商圈-和平廣場(chǎng)距離離項(xiàng)目2KM以內(nèi)項(xiàng)目地處CBD區(qū)域緊鄰會(huì)展展及星海灣廣廣場(chǎng)城市開發(fā)進(jìn)程程要求——CBD區(qū)域的日益形形成，為區(qū)域域發(fā)展提供市市場(chǎng)基礎(chǔ)星海灣區(qū)域發(fā)發(fā)展-會(huì)展/旅游→公寓寓/餐飲→商務(wù)辦辦公/酒店休閑商業(yè)發(fā)展新起起點(diǎn)要求——與周邊項(xiàng)目發(fā)發(fā)展的錯(cuò)位綜合大盤及城城市綜合體項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)已已在大連具有有較大的市場(chǎng)場(chǎng)基礎(chǔ)項(xiàng)目整盤品牌牌需求以商務(wù)綜合體體配套商業(yè)入入市商業(yè)發(fā)展主題題——樹立區(qū)域新興興“商務(wù)休閑閑商業(yè)街區(qū)””的主形象。。以項(xiàng)目硬件條條件為基礎(chǔ)，，借助區(qū)域發(fā)發(fā)展及競(jìng)品特特征，合力打打造新型商業(yè)集合合體。新興CBD區(qū)域商業(yè)發(fā)展展需求與周邊現(xiàn)有公公寓配套商業(yè)業(yè)為主導(dǎo)的方方向的錯(cuò)位產(chǎn)品物業(yè)特征征需求以街區(qū)區(qū)式商業(yè)進(jìn)行行開發(fā)在自身新興商商業(yè)街區(qū)形成成和發(fā)展的同同時(shí)，應(yīng)契入入到整個(gè)星海海灣區(qū)域商業(yè)業(yè)發(fā)展之中，，提升項(xiàng)目整整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，應(yīng)自成成一體。星海大觀商業(yè)業(yè)客群特征消費(fèi)者特征——未來(lái)CBD新入住消費(fèi)群群體及城市商商旅客流。客流分布區(qū)域域——星海大觀入住住業(yè)主星海灣區(qū)域潛潛在新業(yè)主群群體核心CBD區(qū)域辦公群體體及商務(wù)客流流星海廣場(chǎng)及會(huì)會(huì)展中心帶動(dòng)動(dòng)的流動(dòng)客群群消費(fèi)需求方向向——商務(wù)配套方向向：商務(wù)會(huì)聚、美美體休閑、商商旅服務(wù)、文文化展示區(qū)域新興中心心：零售專業(yè)店、、品牌專賣街街、流行快餐餐、量販娛樂(lè)樂(lè)社區(qū)服務(wù)配套套方向：零售便利、家家居家飾、洗洗衣護(hù)理、親親子培訓(xùn)、服服務(wù)設(shè)施星海大觀商業(yè)業(yè)形象定位（東方博文供供稿）國(guó)際一線品牌牌櫥窗效果（東方博文供供稿）國(guó)際一線品牌牌櫥窗效果（東方博文供供稿）指引系統(tǒng)之形形象定位深色標(biāo)識(shí)：園林內(nèi)的指示示牌建議使用用深色調(diào)，與與環(huán)境融合同同時(shí)彰顯檔次次。注重形式唯美美的同時(shí)應(yīng)注注重功能性，，指引人流動(dòng)動(dòng)線及具體商商業(yè)位置。車流指引人流指引（東方博文供供稿）35END2010--04--159、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:51:0200:51:0200:511/5/202312:51:02AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。1月-2300:51:0200:51Jan-2305-Jan-2312、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。00:51:0200:51:0200:51Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)夢(mèng)，相悲各問(wèn)問(wèn)年。。1月-231月-2300:51:0200:51:02January5,202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。05一一月月202312:51:02上上午午00:51:021月月-2315、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。一月2312:51上上午1月-2300:51January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/50:51:0200:51:0205January202317、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。12:51:02上午午12:51上上午00:51:021月-239、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒(méi)有。。。00:51:0200:51:0200:511/5/202312:51:02AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2300:51:0200:51Jan-2305-Jan-2312、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。00:51:0200:51:0200:51Thursday,January5,202313、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。1月-231月-2300:51:0200:51:02January5,202314、意志堅(jiān)強(qiáng)的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月202312:51:02上午午00:51:021月-2315、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。一月2312:51上上午1月-2300:51January5,202316、少年年十五五