XXXX贛州中航公元項目營銷策略總綱

謹呈：中航地產(chǎn)2011.1.10中航·公元營銷策略總綱引言：中航公元，贛州房地產(chǎn)市場皇冠上的明珠；出身不凡，其影響已超出常規(guī)地產(chǎn)的意義；作為這個城市，這個時代里程碑式的標志；如何從城市的高度實現(xiàn)項目的使命與價值？中航·公元領(lǐng)時代御未來匯報綱要項目解析市場認知客戶分析營銷策略品牌協(xié)作

第一部分項目解析城市價值區(qū)域價值配套價值產(chǎn)品價值品牌價值有產(chǎn)業(yè)支撐的地區(qū)中心城市城市中心城市地區(qū)中心城市贛州具有承南啟北，呼東應(yīng)西，南撫百越，北望中州的區(qū)位優(yōu)勢！長三角經(jīng)濟圈海西經(jīng)濟圈泛珠三角經(jīng)濟圈長株潭經(jīng)濟圈北有長三角,東有海西、南有泛珠三角、西有長株潭，贛州已成為被眾多核心經(jīng)濟區(qū)包圍的經(jīng)濟腹地，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿O高！核心地位：沿海產(chǎn)業(yè)向中部轉(zhuǎn)移第一站·橋頭堡·四省通衢地區(qū)性中心城市：與南昌市共同形成江西省的南北雙中心結(jié)構(gòu)城市的理念；下轄1區(qū)2市15縣，市區(qū)城鎮(zhèn)人口60萬，流動人口約10萬，總轄人口約889萬；豐富礦藏經(jīng)濟支柱：贛州是全國重點有色金屬基地之一，素有“世界鎢都”、“稀土王國”之美譽。擁有全國30%以上離子型稀土礦儲備，全市保有礦產(chǎn)儲量的潛在經(jīng)濟價值達3000多億元。經(jīng)濟指標高速增長：贛州市09年GDP為940億，經(jīng)濟增長率為12.8%，位列江西第二，全國100名。主要經(jīng)濟指標連續(xù)5年保持兩位數(shù)的高速增長。南昌市贛州市福建?。洪}東南經(jīng)濟圈廣東省:珠三角經(jīng)濟圈贛南十八縣市產(chǎn)業(yè)支撐：稀土王國、世界鎢都、世界橙鄉(xiāng)江西第二大經(jīng)濟體，江西省副中心城市贛州——充滿活力的魅力新城區(qū)域CentralBusinessDistrict章江新區(qū)。新規(guī)劃高起點每座城市都只有一個CBD贛州未來的CBD新規(guī)規(guī)劃劃：：章江江新新區(qū)區(qū)是是贛贛州州城城市市發(fā)發(fā)展展軸軸中中的的““新新城城組組團團””新格格局局：：章江江新新區(qū)區(qū)是是贛贛州州中中心心城城區(qū)區(qū)未未來來發(fā)發(fā)展展的的核核心心區(qū)區(qū)域域，，是是老老城城區(qū)區(qū)居居住住、、行行政政、、商商業(yè)業(yè)和和商商務(wù)務(wù)的的主主要要疏疏解解方方向向新目目標標：：3年年形形成成框框架架，，5年年建建成成相相當當規(guī)規(guī)模模，，8-10年年基基本本建建成成新高高度度：：通過過國國際際招招標標抓抓緊緊實實施施新新區(qū)區(qū)總總體體城城市市設(shè)設(shè)計計，，提提高高城城市市品品位位章江江新新區(qū)區(qū)，，贛贛州州城城市市發(fā)發(fā)展展的的核核心心區(qū)區(qū)域域福田田中中心心區(qū)區(qū)的的今今天天中國國··深深圳圳··福福田田中中心心區(qū)區(qū)就是是章章江江新新區(qū)區(qū)的的明明天天中國國··贛贛州州··章章江江新新區(qū)區(qū)配套套紐約中央公園得中心者，得天下繁華與大自然的完美集合這一切，都在中心312登峰大道新贛州大道交通通干干道道：：緊鄰鄰新新區(qū)區(qū)兩兩條條主主干干道道————新新贛贛州州大大道道、、登登峰峰大大道道，，目目前前道道路路骨骨架架已已基基本本搭搭建建起起來來，，前前往往新新區(qū)區(qū)各各處處及及主主城城區(qū)區(qū)均均非非常常方方便便；；距市市政政府府車車程程：：5分分鐘鐘距市市中中心心（（南南門門口口））車車程程：：10分鐘鐘以以內(nèi)內(nèi)火車車站站車車程程：：10分分鐘鐘機場場車車程程：：30分分鐘鐘地鐵鐵：：緊鄰鄰未未來來地地鐵鐵2號號線線，，附附近近設(shè)設(shè)有有站站點點，，出出行行方方便便公共共交交通通：：附近近規(guī)規(guī)劃劃公公交交站站點點共共3個個，，連連接接新新區(qū)區(qū)各各處處新贛贛州州大大道道、、登登峰峰大大道道、、地地鐵鐵2號號線線與與各各區(qū)區(qū)域域順順暢暢對對接接5分分鐘鐘到到市市政政府府，，10分分鐘鐘到到市市中中心心83億億投投資資20項項重重點點城城市市配配套套類類項項目目集集中中章章江江新新區(qū)區(qū)博物館贛州新人民醫(yī)院行政中心大樓市民中心文化博覽中心核心心區(qū)區(qū)域域，，四四周周輻輻射射，，市市政政配配套套、、教教育育配配套套、、商商務(wù)務(wù)配配套套應(yīng)應(yīng)有有盡盡有有…………項目目位位于于章章江江新新區(qū)區(qū)核核心心區(qū)區(qū)域域塢都廣場贛州三中規(guī)劃住宅用地返遷房市政配套商務(wù)辦公區(qū)小學(xué)J30J3J12中央生態(tài)公園中央央生生態(tài)態(tài)公公園園贛州州最最大大人人工工景景觀觀————中中央央生生態(tài)態(tài)公公園園，，本本案案是是距距離離其其最最近近的的住住宅宅項項目目。。贛州州最最著著名名中中學(xué)學(xué)贛州州三三中中是是江江西西省省的的首首批批重重點點中中學(xué)學(xué)，，是是全全市市獲獲得得最最高高級級別別榮榮譽譽的的重重點點中中學(xué)學(xué)巨資資打打造造市市政政配配套套沿中中央央生生態(tài)態(tài)公公園園周周邊邊全全部部規(guī)規(guī)劃劃為為市市政政配配套套，，包包括括市民民中中心心、、圖圖書書館館、、自自然然博博物物館館等等；金融融、、商商務(wù)務(wù)核核心心區(qū)區(qū)中央央生生態(tài)態(tài)公公園園以以西西規(guī)規(guī)劃劃為為金金融融、、商商務(wù)務(wù)核核心心區(qū)區(qū)，，將將是是未未來來贛贛州州寫寫字字樓樓最最集集中中的的區(qū)區(qū)域域；；贛州州城城市市民民片片————鎢鎢都都廣廣場場塢都都廣廣場場是是贛贛州州政政府府著著力力打打造造的的未未來來城城市市名名片片，，將將建建贛贛州州地地標標性性建建筑筑————贛贛州州之之心心；；全新新打打造造的的城城市市公公園園配配套套中央央生生態(tài)態(tài)公公園園與與中中航航··公公元元融融為為一一體體，，內(nèi)內(nèi)外外雙雙景景高端端學(xué)學(xué)府府————贛贛州州三三中中就就在在家家門門口口與中中航航··公公元元之之隔隔僅僅為為中中央央生生態(tài)態(tài)公公園園歷史史名名校校1979年年被被確確定定為為江江西西省省的的首首批批重重點點中中學(xué)學(xué)師資資雄雄厚厚特級級教教師師為為全全市市各各校校中中最最多多榮譽譽滿滿載載贛州州三三中中先先后后被被授授予予全全國國、、省省市市級級榮榮譽譽稱稱號號200余余項項品質(zhì)質(zhì)你看到了什么質(zhì)感，極限奢享藝術(shù)或者文化？其實，這是一種品質(zhì)奢適適··低低密密度度私密·圍合式式純粹·純大戶戶外賞·中央公公園內(nèi)觀·滲透園園林內(nèi)外·雙景共共享現(xiàn)代·干凈利利落簡約·明快線線條典雅·厚重色色調(diào)南北通透空間舒適入戶花園觀景陽臺25年，以城城筑未來品牌充分利用大型型國有企業(yè)的的實力背景，，以領(lǐng)跑者姿姿態(tài)，樹立堅堅實的市場信信心；以高端形象和和產(chǎn)品細節(jié)的的執(zhí)行為發(fā)力力點，創(chuàng)新城城市豪宅的標標準；覆蓋贛南十八八縣市的高端端客戶群，建建筑大型城市市地標性綜合合體，以提升升提升城市價價值為目標；；品牌發(fā)展戰(zhàn)略略客戶的聲音行業(yè)評價“中航城來了了之后，帶動動贛州整個房房地產(chǎn)行業(yè)的的標準都提高高了。”“中航在業(yè)內(nèi)內(nèi)的形象就是是高端、高價價、高品質(zhì)，，是贛州很多多本土發(fā)展商商學(xué)習的對象象?！敝泻匠且呀?jīng)在在贛州奠定了了堅實的品牌牌基礎(chǔ)，有著著廣泛的認知知度和較高美美譽度；業(yè)主訪談和抽抽樣調(diào)查結(jié)果果反映，中航航良好的品牌牌口碑是影響響購買排名前前五的重要因因素；品牌口碑成為為中航新項目目基礎(chǔ)，依托托中航會的客客戶資源，新新項目有廣泛泛而高端客戶戶基礎(chǔ)。“中航城在贛贛州應(yīng)該說是是無人不知的的小區(qū)?！薄芭笥讯纪扑]薦中航城的房房子，我就買買了，相信朋朋友，更相信信上市公司的的品牌。”“大家都羨慕慕我買了中航航城的房子……”布局全國，地地產(chǎn)品牌贛州州第一中航·公元區(qū)域價值—新規(guī)劃、高起點城市價值—有產(chǎn)業(yè)支撐的地區(qū)中心城市配套價值—高端配套、唯我獨享品牌價值—中航贛州·再度超越產(chǎn)品價值—精筑產(chǎn)品，極限奢享將匹配怎樣的的形象與客戶戶圈層定位？？北京·盤古大觀上海·湯臣一品深圳·幸福里贛州·中航公元在每個城市中中心都有一個全城景仰的巔峰他領(lǐng)銜一個城城市的光華他反映一個城城市的氣質(zhì)他是一個城市市人居態(tài)度的的代言人是地標是名片也是精神家園園我們的客戶是是：這個城市“金金字塔尖”的的極小部分人人我們承擔的角角色是：這個城市的““精神堡壘””第二部分客戶分析精準客戶研究究方法思維導(dǎo)圖客戶初步研判判競爭區(qū)隔下客客戶界定2.競爭項目目分析方法：區(qū)隔項項目競爭優(yōu)勢勢，精準界定定客戶1.區(qū)域客戶戶特征研究方法：片區(qū)內(nèi)內(nèi)歷史成交客客戶狀況調(diào)研研驗證方法我們的典型客客群是怎樣的的？本案客戶初步步研判研究方法：以以片區(qū)中的樓樓盤歷史數(shù)據(jù)據(jù)界定客戶框框架黃金時代愛丁堡中航城以上數(shù)據(jù)說明明：1、中航城、、黃金時代的的客戶，隨著著項目的市場場認知度不斷斷增強，客戶來源中城城區(qū)客戶比例例下降，縣區(qū)區(qū)客戶不斷增增多，中航城由09年初的16%增加至09年末的45%，黃金金時代由一期期的20%增增加至三期的的45%；2、外地客戶比例例逐漸上升，中航城由4%增加至15%，黃金金時代由3%增加至5%；3、購買中航城的的外地客戶比比例比黃金時時代多出10%，說明中航的品牌價價值得到了客客戶的很大認同。。中航城黃金時代備注：外地客戶主要要以（1）福福建、溫州、、廣東等在贛贛州做生意的的私營業(yè)主（（2）外地工工作的贛州人人，有地緣考考慮因素，買買房給父母住住或日后回鄉(xiāng)鄉(xiāng)養(yǎng)老?？蛻魜碓础菂^(qū)客戶比比例逐漸下降降，

周邊縣縣市及外地客客戶比例上升升明顯中航城縣市客客戶比例統(tǒng)計計愛丁堡縣市客客戶比例統(tǒng)計計周邊縣市客戶戶主要集中在在：贛縣、寧都、、信豐、安遠遠、于都、南南康、瑞金、、大余產(chǎn)業(yè)縣區(qū)鎢礦業(yè)于都、安遠、大余種植業(yè)安遠、信豐、大余、南康、寧都養(yǎng)殖業(yè)贛縣、瑞金周邊縣市客戶戶主要集中在在：

鎢礦業(yè)業(yè)、種植業(yè)、、養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達達的縣市中航城客戶職職業(yè)特征愛丁堡客戶職職業(yè)特征從事職業(yè)主要要以私營企業(yè)業(yè)主、

公務(wù)務(wù)員及企事業(yè)業(yè)單位為主中航城：成交客戶來源源區(qū)域主要以以城區(qū)客戶為主主，占50%，縣市客戶戶40%（以贛縣、寧寧都、信豐、、安遠、大余余較多），外地客戶10%；大部分為多多次改善型自住客客戶，以35-45歲的的三口-四口之之家為主；從從事職業(yè)主要要以個體、私營企企業(yè)主、企事事業(yè)單位高收收入管理層、、政府公務(wù)員員為主；關(guān)注因素主主要為地段、生活配配套、戶型及及園林。黃金時代：成交客戶來源源區(qū)域主要以以城區(qū)客戶為主主，占50%，縣市客戶戶47%（以于都、贛贛縣、南康、、寧都、瑞金金較多），外地客戶3%；大部分為改善型自住客客戶，主要以以30-50歲的三口-四口之之家為主；從從事職業(yè)主要要以公務(wù)員、企事事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、職工為主；關(guān)注因因素主要為地段、戶型、、環(huán)境、品質(zhì)質(zhì)。愛丁堡：成交客戶來源源區(qū)域主要以以城區(qū)客戶為主主，占55%，縣市客戶戶45%（以于都、贛贛縣、南康、、寧都、瑞金金較多）；大大部分為改善型自住客客戶，以35-55歲的的三口-四口之之家為主；從從事行業(yè)主要要為公務(wù)員、個體體戶及私營企企業(yè)主為主；關(guān)注因素主主要為地段、環(huán)境典型項目成交交客戶特征*年齡*：客戶主要以中中年客戶為主主，主要集中在35-50歲歲。本案客戶特征征初判：*客戶來源區(qū)區(qū)域：以城區(qū)及周邊邊縣市客戶為為主，共占80%，有地地緣關(guān)系的外外地客戶占20%*客戶所屬行行業(yè)*：1、城區(qū)及各各縣市從事礦礦業(yè)、種植業(yè)業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的的私營企業(yè)主；；2、城區(qū)及各各縣市企事業(yè)業(yè)單位高管、、政府公務(wù)員員等高收入人群為為主。*家庭結(jié)構(gòu)*：家庭結(jié)構(gòu)相對對比較簡單，，三口之家、四四口之家比例例相對較高*關(guān)注因素*：地段、環(huán)境、、戶型、園林林總而言之，無無論政商名流流、精英名仕仕，他們都是是這個城市最最具主流影響響力和核心社社會價值的代代表人群。精準客戶研究究方法思維導(dǎo)圖客戶初步研判判競爭區(qū)隔下客客戶界定2.競爭項目目分析方法：區(qū)隔項項目競爭優(yōu)勢勢，精準界定定客戶1.區(qū)域客戶戶特征研究方法：片區(qū)內(nèi)內(nèi)歷史成交客客戶狀況調(diào)研研驗證方法我們差異化客客戶定位是怎怎樣的？坐擁城市東大大門鉆石級地地王，靠近火火車站，人流流較雜。戶型型有85-140平米，，包含2房、、3房、戶型型不純粹，客客戶層次參差差不齊。云星·中央星星城盛世江南占地僅3萬多多平米，建面面約9萬多平平米，項目體體量小。戶型型有78-140平米，，包含2房、、3房、4房房，戶型不純純粹，主要以以中小戶型為為主，客戶層層次參差不齊齊。森林公館競爭項目分析析項目位于贊賢賢路口，周邊邊市政設(shè)施完完整交通。但但體量小，占占地僅4萬平平米，建面約約12萬多平平米，項目體體量小。戶型型主要以三房房二廳的中小小戶型為主。。，包含2房房、3房、4房，戶型不不純粹，主要要以中小戶型型為主，客戶戶層次參差不不齊。御景江山項目緊鄰森林林公園，是贛贛州目前唯一一一個擁有““一江兩園””自然景觀的的樓盤。但是是項目體量非非常小，占地地僅2.4萬萬平米，建筑筑面積僅6.5萬平米。。戶型主要以以50-90平米的小戶戶型為主。市場上主要以以體量小、中中小戶型，本地開發(fā)商開開發(fā)的項目為為主對抗項目優(yōu)勢劣勢本項目對抗優(yōu)勢云星中央星城地段好樓間距寬中小戶型為主園林不足靠近火車站，人流雜中航品牌號召力低密度的超大戶型為主社區(qū)花園中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景靠近公園及知名學(xué)校，周邊氛圍佳盛世江南集中式園林中小戶型為地主無豪宅開發(fā)經(jīng)驗中航品牌號召力低密度的超大戶型為主社區(qū)花園中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景贛州中航城價格標桿，城市豪宅最佳打造者森林公館地段好小型濕地公園體量小中小戶型為主無豪宅開發(fā)經(jīng)驗中航品牌號召力低密度的超大戶型為主社區(qū)花園大社區(qū)贛州中航城價格標桿，城市豪宅最佳打造者御景江山景觀好體量小區(qū)位弱中小戶型為主無豪宅開發(fā)經(jīng)驗中航品牌號召力低密度的超大戶型為主社區(qū)花園大社區(qū)新區(qū)價值升值空間大中央生態(tài)公園，圍合中央滲透園林，內(nèi)外雙景贛州中航城價格標桿，城市豪宅最佳打造者中航品牌影響響（產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、物業(yè)水平平的保證）2、城市發(fā)展展重點區(qū)域，，最具發(fā)展?jié)摑摿π聟^(qū)3、低密度超超大戶型為主主社區(qū)4、內(nèi)外雙景景社區(qū)5、價格標桿桿樓盤打造者者區(qū)別競爭優(yōu)勢勢：高端住宅界定定標準品牌、品質(zhì)中航·公元的區(qū)隔優(yōu)優(yōu)勢中航城在贛州州奠定了堅實實的品牌基礎(chǔ)礎(chǔ)中航在贛州市市場具有廣泛泛的認知度和和較高美譽度，，是產(chǎn)品質(zhì)量量、物業(yè)管理理水平的保證價格中航城贛州價價格杠桿體量低密度圍合大大社區(qū)城市稀缺景觀觀贛州唯一的最最大的中央生生態(tài)公園，圍合中央滲透透園林，內(nèi)外外雙景戶型面積120平米以以上戶型為主主的花園社區(qū)區(qū)豪宅配套贛州最著名中中學(xué)：贛州三三中、市民中中心圖書館、自然然博物館贛州地標建筑筑——鎢都廣場引領(lǐng)章江新區(qū)區(qū)高尚住宅新新紀元樹立高端豪宅宅新標桿Ⅰ標桿客戶———城市頂級級財富階層吸引財富階層層、權(quán)利階層層作為項目的的領(lǐng)袖客戶，，樹立并強化化項目豪宅形形象，引領(lǐng)贛贛州高端客戶戶置業(yè)方向。。代表人群：稀稀土、礦產(chǎn)等等大型私營企企業(yè)Ⅲ跟隨客戶——新富階層層財富人群的的入門級成員員和跟隨型成成員，相對低低總價產(chǎn)品的的購買者代表人群：中中型企業(yè)老總總、外地人Ⅱ主要客戶———城市主流流財富階層&權(quán)利階層將贛州高端客客戶的主流群群體作為本項項目的主要、、穩(wěn)定的客戶戶來源代表人群：中中型企業(yè)主、、大型企業(yè)高高層，企事業(yè)業(yè)單位高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、政府官官員等ⅡⅢⅠ贛州財財智階階層，，以財財富標標榜型型客戶戶為主主要客客戶，，以以資產(chǎn)產(chǎn)占有有型客客戶及及身份份標簽簽型客客戶為為跟隨隨客戶戶。職業(yè)區(qū)域特征私營企業(yè)主城區(qū)貿(mào)易廣場：物流、機械、糧油、家電等，最早致富，財富等級較高；龍都廣場：主要經(jīng)營五金和鞋帽生意等；汽車城：數(shù)量比較少，約十幾家生意較旺的；文清路：多為租來的鋪位，購買商鋪意愿強烈，也購置豪宅；縣市安遠、信豐、大余、南康、寧都、贛縣、瑞金等從事礦業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的私營企業(yè)主，贛州、縣市兩地來回跑，多數(shù)在贛州已有豐富的置業(yè)經(jīng)驗外地南昌、福州、溫州、廣東等來贛州做生意的私營企業(yè)主外地工作的贛州人，看重品牌，公務(wù)員及企事業(yè)單位城區(qū)企事業(yè)單位的高管：銀行、電力、供電、移動等重點企事業(yè)單位；政府公務(wù)員：各重點部門如房管局、交通局等級別較高公務(wù)員；贛州高校副教授以上級別以上教師，手頭上有盈利性的科研項目；縣市縣長、副縣長、鎮(zhèn)長這些一二把手，縣市公務(wù)員在贛州買房子的年齡偏大，打算在贛州養(yǎng)老；各地為了小孩讀書、更好的居住環(huán)境的公務(wù)員群體贛州財財智階階層主主要構(gòu)構(gòu)成因此，，我們們的客客戶邊緣客客戶核心客客戶重要客客戶私營企企業(yè)主主：贛州城城區(qū)主主要商商圈的的大型型私營營企業(yè)業(yè)主周邊縣縣市從從事礦礦業(yè)、、種植植業(yè)、、養(yǎng)殖殖業(yè)的的大型型私營營企業(yè)業(yè)主（（主要要為贛贛縣、、寧都都、于于都、、安遠遠、信信豐、、大余余、南南康、、瑞金金等））公務(wù)員員：各重要要部門門的處處級以以上公公務(wù)員員私營企企業(yè)主主：贛州城城區(qū)主主要商商圈的的中型型私營營企業(yè)業(yè)主、、大型型私營營企業(yè)業(yè)高管管周邊縣縣市從從事礦礦業(yè)、、種植植業(yè)、、養(yǎng)殖殖業(yè)的的中型型泛公務(wù)務(wù)員群群體：：外地返返鄉(xiāng)客客戶南昌、福州州、溫州、、廣東等在在贛州做生生意的私營營企業(yè)主年齡：35-50歲歲；家庭結(jié)結(jié)構(gòu)：三口口-四口之之家；改善善型置業(yè)典型客戶案案例客戶李先生年齡36家庭人口跟老婆、孩子住家庭年收入20萬現(xiàn)住房情況現(xiàn)在住西橋路的兩房，房齡比較舊工作單位及地點在興國路的銀行上班，老婆在市圖書館上班購房目的改善居住環(huán)境意向購房時間2011年意向購房區(qū)域章江區(qū)，離上班地點約5分鐘的車程意向購房戶型三房110平方米左右接受購房總價70萬左右購房首要關(guān)注因素地理位置，希望離開上班的地點不遠其他購房關(guān)注因素生活便利，附近最好有市政公園或廣場客戶語錄章江區(qū)是新規(guī)劃，環(huán)境比老城區(qū)好很多，以后的配套肯定會好，這里的房價還會有漲的空間?？蛻魲钕壬挲g30家庭人口跟父母住，計劃近兩年購房結(jié)婚家庭年收入20-30萬（包括父母的收入）現(xiàn)住房情況現(xiàn)跟父母住文明大道建設(shè)花園的一套三房工作單位及地點在賴家圍開了家茶葉門店，女朋友是開美容店購房目的購房結(jié)婚意向購房時間2011年內(nèi)意向購房區(qū)域長征大道附近意向購房戶型三房，110-130平方米接受購房總價90萬左右購房首要關(guān)注因素社區(qū)環(huán)境好，安靜其他購房關(guān)注因素生活購物便利，附近希望能有好的學(xué)校，戶型設(shè)計好客戶語錄之前有看過中航城，由于沒買到朝中間園林的，現(xiàn)在還一直在關(guān)注二手房。同時也留意森林公館、文遠閣等。他們是城市發(fā)展的中堅力量是眾人敬仰的社會精英是掌握著絕對話語權(quán)權(quán)和領(lǐng)導(dǎo)力的“頂級財智智階層”第三部分市場認知宏觀市場贛州市場競爭項目宏觀市場背背景2010年年政府經(jīng)濟濟工作主要要內(nèi)容2010年年仍然保持持財政與貨貨幣的雙寬寬松，但在在總量上較較2009年更為節(jié)節(jié)制，對資資金的監(jiān)管管和調(diào)控力力度有所增增強。需求方面財政方面投資方面貨幣方面擴大內(nèi)需、、推進城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化繼續(xù)實施積積極的財政政政策保持投資適適度增長適度寬松，，保持連續(xù)續(xù)性和穩(wěn)定定性，增強針對性性和靈活性性2010年年經(jīng)濟走勢勢：保增長長，調(diào)結(jié)構(gòu)構(gòu)，繼續(xù)實實施積極的的財政政策策和適度寬寬松的貨幣幣政策2010年年國內(nèi)經(jīng)濟濟：

內(nèi)需需動力帶動動國內(nèi)經(jīng)濟濟站穩(wěn)回升升2010年年國內(nèi)經(jīng)濟濟逐步企穩(wěn)穩(wěn)，本年前三季季度GDP同比增長長10.6%，較上年同同期加快2.5個百百分點。第第三季度GDP單季季增長9.6%，好好于市場普普遍預(yù)期的的9.2%至9.5%的水平平。2010年年國內(nèi)經(jīng)濟濟以內(nèi)需拉拉動為主，，擴大內(nèi)需需成為當前前及往后數(shù)數(shù)年發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟的主要要任務(wù)。2010年年前三季，，消費、投資資、出口三駕馬車對對經(jīng)濟增長長的貢獻率率分別為34.4%、58.8%和0.8%。。2010年年前11個個月城鎮(zhèn)固固定資產(chǎn)投投資同比增增速為24.9%，，總體仍保保持在較高高水平。全全國城鎮(zhèn)化化進程繼續(xù)續(xù)推進。2010年年國內(nèi)通脹脹：

國內(nèi)內(nèi)外因素導(dǎo)導(dǎo)致通脹形形勢明顯升升溫國內(nèi)通脹形形勢持續(xù)升升溫：2010年年11月CPI同比比增長5.1%。前11個個月CPI累計增長3.2%，全年3%以內(nèi)的控控通脹目標標難以達到到；自9月以來來PPI重重拾升勢，，輸入性通通脹壓力更更加突顯。。國際流動性性泛濫增加加我國通脹脹壓力：2010年年四季度以以來我國新新增外匯占占款快速增增加，10月達5190億元，創(chuàng)近近30個月月之最。自2010年6月以以來人民幣幣已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)一定程度度的升值，，人民幣資資產(chǎn)對熱錢錢的吸引力力持續(xù)增加加?？刂仆洺沙蔀樗募径榷纫詠韲壹艺{(diào)控的重重中之中。。2010年年國內(nèi)流動動性：適度度寬松，調(diào)調(diào)控增多，，對房地產(chǎn)產(chǎn)貸款的風風險管控明明顯增強國內(nèi)流動性性總體保持持適度寬松松，但國家家對金融風風險的防范范意識明顯顯增強，對對流動性的的調(diào)控有所所增多。2010年年前11個個月新增人人民幣貸款款達7.44萬億元，全全年額度控控制在7.5萬億元元內(nèi)的目標標難以達到到。同時，，M1/M2的同比比增速均保保持在相對對高位。2010年年前11個個月房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)資金來源源達6.32萬億元，其其中，國內(nèi)內(nèi)貸款達1.12萬億元。2010年年國家對房房地產(chǎn)貸款款的風險管管控明顯增增強（包括括加強個人人及流動資資金貸款監(jiān)監(jiān)管、加強強房地產(chǎn)信信托監(jiān)管、、加強差別別化房貸政政策等）。。國內(nèi)經(jīng)濟的的站穩(wěn)回升升及通脹的的壓力下，，整體房價有明顯顯的上揚動動力；宏觀調(diào)控政政策下，對對房貸的控控制與部分分城市的限限購，使得得部分城市市成交量有一一定程度的的收縮。宏觀經(jīng)濟下下的量價反反應(yīng)：對“北上廣廣深”等一一線城市而而言，調(diào)控控的負面影影響不言而而喻，這也也更凸顯出出二、三線線城市在宏宏觀政策上上的優(yōu)勢?。≮M州市場分分析土地市場時間地塊占地面積（㎡）建筑面積（㎡）起拍價（萬元）成交價（萬元）樓面地價（元/㎡）增值率2010-7-5章江新區(qū)J1222934.6068803.804506.6512591.101830.00179.39%2010-7-5章江新區(qū)J3437890.37106093.0413640.5323567.812221.4372.78%2010-8-6章江新區(qū)J334707.15104121.4512182.2119331.881856.6758.69%2010-11-24河套老城區(qū)IV—F—0110492.8331478.494564.3717900.005686.42292.17%2010-12-1章江新區(qū)F552967.50185386.2529794.2283500.004504.11180.26%土地市場成交活躍，，頻頻出現(xiàn)現(xiàn)地王，開發(fā)商對對后市也充充滿信心，，成交價都都比底價有有很大程度度的增益，，樓面地價價達到5686元/㎡，預(yù)計計項目售價價將超過10000元/㎡章江新區(qū)規(guī)劃圖B3項目J20項目J17項目J23項目J28項目J26項目H27項目J22項目G14/15項目本項目地塊總建筑面積（萬㎡）J268H2727J285J2013B34J2317J176J222合計82除本項目建建面28萬萬㎡外，周周邊地塊未未來供應(yīng)量量也相當充充足，迎來來機遇的同同時，也將將面臨挑戰(zhàn)戰(zhàn)。未來新增供供應(yīng)成交分析自2007年底中央央宏觀調(diào)控控加上全球球經(jīng)濟環(huán)境境波動下，，整體房地地產(chǎn)成交量量都呈現(xiàn)一一定程度的的收縮，需需求量受到到擠壓，使使得09年年出現(xiàn)井噴噴式的放量量，在2010年市市場再次受受到多重、、嚴厲的調(diào)調(diào)控，成交交量再次受受到壓力，，但近五年年的成交均均價仍保持持上漲的趨趨勢。兩市的商品品房成交量量出現(xiàn)不同同程度的波波動，但成交均價仍仍保持上漲漲趨勢；贛州市的房房價上漲的的連續(xù)性更更強，抗跌能力更更高；贛州市比深深圳市房地地產(chǎn)市場更更具備可持續(xù)發(fā)展展性。成交分析階段性供不不應(yīng)求成交價迅速速走高，贛贛州中心城城區(qū)目前商商品房成交交均價漲至至6000元/㎡，，供應(yīng)量降降低成為主主要原因，，其存量只只維持在100-200套之之間，市場場出現(xiàn)供不不應(yīng)求的局局面。章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)區(qū)西城區(qū)中航城中航公元5000-7500元/平方方5000-7000元/平方方3000-4500元/平方方4000-5000元/平方方贛州市章江新區(qū)成成為城市發(fā)發(fā)展的重心心城市的發(fā)展展，必經(jīng)從從老區(qū)到新新區(qū)的過程程。河套老城區(qū)區(qū)——城市市發(fā)展的起起源之地，，道路、建建筑及市政政配套已經(jīng)經(jīng)到難以改改善的局面面。章江新區(qū)———是城市市發(fā)展的又又一次提升升，從道路路、建筑及及市政配套套都是全新新的規(guī)劃，，市政府、、市民中心心、住宅區(qū)區(qū)及商務(wù)文文化都具備備作為城市市中心的必必要條件。。處于上升趨趨勢中的房房地產(chǎn)一、、二級市場場，供需兩兩旺，甚至至供不應(yīng)求求，優(yōu)質(zhì)項項目取得更更好的價格格和銷售成成果的機會會較大！土地市場供供需兩旺，，地價不斷斷攀升；未來新增產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)潛潛力巨大；；房價處于穩(wěn)穩(wěn)定的上升升渠道中；；階段性的供供不應(yīng)求情情況仍然存存在；章江新區(qū)的的標桿與核核心居住價價值日益凸凸顯；贛州市場特特征總結(jié)：：競爭項目分分析用地面積62859建筑面積約30萬容積率4.8綠化率37%總戶數(shù)872車位比開發(fā)商贛州中航房地產(chǎn)發(fā)展有限公司產(chǎn)品構(gòu)成高層住宅、商業(yè)、寫字樓、酒店項目位置章江新區(qū)長征支路與瑞金路交匯處銷售均價9300元/平方米（毛坯）項目整體狀狀況面積產(chǎn)權(quán)戶型實際可用戶型49㎡一房復(fù)式兩房70㎡一房復(fù)式三房主力供應(yīng)戶戶型售罄中航城綜合型項目目，包含住宅宅、公寓、、寫字樓、、商業(yè)、酒酒店等；4.8米層層高，可自行裝裝修成小復(fù)復(fù)式，實現(xiàn)現(xiàn)買一層送送一層；一線品牌，中航品牌牌深受客戶戶認同；優(yōu)質(zhì)地段，目前地理理位置最為為優(yōu)越的地地段，毗鄰鄰黃金廣場場。核心賣點銷售情況壓軸推出330套公公寓，售價價9300元/㎡，，全部為VIP客戶成成交。云星中央新新城用地面積83000建筑面積330000容積率3.2綠化率30%總戶數(shù)2000車位比開發(fā)商廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品構(gòu)成高層住宅項目位置章江新區(qū)瑞金路銷售均價6300元/平方米（毛坯）項目整體狀狀況主力供應(yīng)戶戶型面積產(chǎn)權(quán)戶型實際可用戶型86㎡兩房兩房113㎡三房四房140㎡三房三房日光盤優(yōu)質(zhì)戶型，，設(shè)計方正正，功能明明確實用；；江景物業(yè)，，部分可以以看到章江江江景。核心賣點銷售情況11.27推出首批批615套套，當天萬萬人開盤，，銷售價格格6300元/㎡，，當天售罄罄，銷售金金額達5億億元！鷺江新城用地面積64529建筑面積116499容積率1.8綠化率45%總戶數(shù)933車位比開發(fā)商贛州匯盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品構(gòu)成高層住宅項目位置站北區(qū)五洲大道在售均價6500元/平方米（毛坯）項目整體狀狀況主力供應(yīng)戶戶型面積戶型84-90㎡兩房117-139㎡三房僅余9套視野開闊，項目位處處坡地之上上，而且樓樓間距均超超過45米米；園林打造精精致，分成了數(shù)數(shù)個小眾園園林，小橋橋流水；江景物業(yè)，部分可以以看到貢江江江景。核心賣點11.31推出158套房源源，銷售價價格6500元/㎡㎡，成交火火爆，至12月初只只余貨9套套！銷售情況市場分析小小結(jié)：城市發(fā)展重心正往章章江新區(qū)遷遷移，預(yù)期5-8年將成成為城市的的核心；目前出現(xiàn)階階段性的供供應(yīng)不足，，使得出現(xiàn)現(xiàn)量跌價升的情況；土地市場成成交活躍，，明年供應(yīng)充充足，將面臨激激烈的競爭爭形勢；整體房地產(chǎn)產(chǎn)的運營水平仍仍有較大的的提升空間間。市場供應(yīng)緊緊缺顯而易見自今年7月月份開始，，贛州中心心城區(qū)供應(yīng)應(yīng)嚴重不足足，加上全全國性房地地產(chǎn)市場的的回暖，使使得需求量量也突然放放大，導(dǎo)致致供求嚴重失失衡，房價價迅速上漲漲。贛州房地產(chǎn)產(chǎn)市場資本意識開開始萌芽作為快速發(fā)發(fā)展的省級級副中心城城市，贛州州的房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展速度驚人人，經(jīng)過數(shù)數(shù)年洗練，，市場上房房產(chǎn)投資者者的資本意意識已悄悄悄萌生，購房不再單單純以自住住需求出發(fā)發(fā)。當前市場釋釋放的信號號：無論宏觀層層面、城市市發(fā)展、競競爭格局上上，都預(yù)示示著中航公公元項目面面臨的是一一個絕佳的的市場機會會！市場分析下下的思考：：日光盤、未未推出即售售罄，市場場如此的好好，是否意意味著營銷銷已經(jīng)不再再被需要？？中航公元項項目應(yīng)該扮扮演怎樣的的市場角色？？第二，挖掘掘產(chǎn)品的資資本和精神神價值：做做一只市場場上前所有有為由的““出頭鳥””；第一，將熱熱銷提升為為品牌升華華：完成從從市場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者到市場場領(lǐng)袖的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變；從項目發(fā)展展的戰(zhàn)略意意義上來看看從當前市場場情況、項項目質(zhì)素來來看，取得得熱銷業(yè)績績是可以預(yù)預(yù)期的現(xiàn)實實目標；作為全國布布局的品牌牌開發(fā)商，，在贛州市市場的影響響力僅停留留在熱銷上上顯然不夠夠；中航公元作作為中航品品牌在贛州州市場又一一成熟力作作，其戰(zhàn)略略意義已然然凸顯；從項目營銷銷的策略定定位上來看看擁有著絕佳佳的地段、、片區(qū)、產(chǎn)產(chǎn)品價值，，應(yīng)更注重重對項目營營銷訴求的的把握；贛州市場的的發(fā)展日趨趨成熟，出出現(xiàn)一個開開啟資本和和精神傳承承時代的項項目已是必必然；中航公元已已不再需要要市場競爭爭參與者的的角色，要要塑造成市市場標桿與與領(lǐng)袖價值值；第三部分營銷策略目標梳理營銷動作形象定位首先，讓我們來看看一個案例例在中國，第第一個，也也是迄今為為止唯一一一個“把房子賣賣成收藏品品”的項目——星河灣2009年年9月26日，星河河灣·海怡怡半島創(chuàng)廣州頂級豪豪宅單日成成交10.9億最高高紀錄，轟動全城城！經(jīng)典案例：：星河灣海海怡半島奇跡如何實現(xiàn)？開賣當天成成交近200套，金額10.9億億至國慶黃金金周成交近近300套，金額超15億成交均價2.5萬/m2，高出周邊邊近70％創(chuàng)造廣州豪豪宅當日開放當當日即開賣賣的成交紀錄錄開盤二個月月之內(nèi)，仍然保持每每周成交過過億的業(yè)績績借風起浦東東，橫掃南南中國借助浦東星星河灣開盤盤單日熱銷銷40億元元、創(chuàng)世界界紀錄之勢勢，在南中中國全面造造勢。以“載譽世世界，榮歸歸廣州”為為主題，在在廣州營造造出“如今今的星河灣灣已不再是是8年前華華南板塊的的星河灣了了，而是中中國乃至世世界的星河河灣”之形形象，大大大拉升了品品牌形象。。奢侈品式的的營銷推廣廣我們賣得不不是房子，，而是奢侈侈品，為業(yè)業(yè)主營造高高端社交與與生活平臺臺。高密度公關(guān)關(guān)活動營造造高端價值值平臺26天30場活動，有有效發(fā)動動1400多名高端客戶戶，胡潤、紅紅線女、、江南春春、哈繼繼銘、劉劉斯奮、、程前、、李艾、、王學(xué)軍軍、向雪雪懷，以以及埃及及大使、、阿拉伯伯各國領(lǐng)領(lǐng)事和商商務(wù)參贊贊、芬蘭蘭、波蘭蘭、德國國、瑞士士等國領(lǐng)領(lǐng)事館代代表和省省市政府府領(lǐng)導(dǎo)等社會名名流相繼繼到訪星星河灣。。世界奢侈侈品協(xié)會會中國俱俱樂部、海上絲綢綢之路文文化交流流中心、星河商領(lǐng)領(lǐng)尊尚會會所、嶺南文化化交流中中心正式落戶戶星河灣灣·海怡怡半島，，為業(yè)主主營造高高端社交交與生活活平臺。。世界奢侈品協(xié)會中國俱樂部落戶星河灣胡潤出席開盤剪彩儀式中國星河灣大會開幕盛典海上絲綢之路申遺高峰論壇橫跨全國國的高端端客戶策策動利用星河河灣在全全國三大大一線中中心城市市的金三三角布局局，對北京、上上海、廣廣州三地地近萬戶戶星河業(yè)業(yè)主進行全面面發(fā)動；；利用合富富輝煌在在珠三角角區(qū)域的的網(wǎng)絡(luò)和和相關(guān)公公關(guān)資源源，進行行佛山、東東莞、中中山、深深圳、潮潮汕和香香港六地的南南中國策策動，發(fā)發(fā)動客戶戶2000多臺；利用星河河灣白金金五星級級酒店的的高端設(shè)設(shè)施，組組織了潮潮汕客戶戶、粵西西客戶、、專業(yè)市市場客戶戶等多場場飯局營銷銷，發(fā)動客客戶200多多臺。各地的南南中國策策動活動動創(chuàng)造奇跡跡9月26日開盤盤當日，，創(chuàng)造了了2萬人看看星河灣灣的奇跡，，當日到到訪車輛輛超5000車次次，當日日成交10.9億元業(yè)業(yè)績；也是是2009年十一一黃金周周全國一一線城市市人氣最最旺、成成交最多多的豪宅宅項目。。開盤當日日盛況星河灣———中中國最最具影響響力的豪豪宅品牌牌強大的品品牌效應(yīng)應(yīng)席卷南南中國；；開盤期間間成為業(yè)業(yè)界討論論爭相討討論話題題，風頭頭一時無無兩；全國開發(fā)發(fā)商競相相學(xué)習的的高端地地產(chǎn)項目目；短短1周周勁銷15億，，再創(chuàng)市市場銷售售神話；；我們是如如何做到到的？制勝秘訣訣一：全全國性拓拓展營銷銷鋪排依托北京京、上海海星河灣灣之勢，，廣州星星河灣開開啟全國國性拓展展活動，，短短一一個月，，北京、、上海、、廣州、、潮州、、東莞、、佛山均均加入戰(zhàn)戰(zhàn)局，形形成全國國性高端端圈層飯飯局營銷銷，開盤盤當日更更在北京京、上海海、廣州州同步開開盤，開開創(chuàng)全國國營銷之之先河?。≈苿倜卦E訣二：全全國客戶戶網(wǎng)絡(luò)支支持借助合富富輝煌全全國平臺臺，組織織全國客客戶看房房團到項項目參觀觀，短時時間內(nèi)積積累客戶戶資源，，在開盤盤當日集集中引爆爆，達到到空前成成功！制勝秘訣訣三：超超越房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的跨界界營銷借助品牌牌優(yōu)勢建建筑合作作平臺，，與其他他領(lǐng)域品品牌強強強聯(lián)手，，構(gòu)筑高高端客戶戶圈層，，同時，，將外部部高端資資源引入入項目，，既為項項目形象象加分，，成功營營造炒作作點，也也讓其資資源能夠夠為我所所用，可可謂“一一箭三雕雕”！制勝秘訣訣四：創(chuàng)創(chuàng)造全國國頂級豪豪宅營銷銷范本短短26天時間間，通過過整體統(tǒng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)調(diào)，創(chuàng)造造了“批批發(fā)整合合”營銷銷概念，，星河灣灣合計完完成超過過40場場高端活活動，平平均接近近1.8個高端端活動/每天，，并在在媒體跟跟蹤方面面做到萬萬無一失失，成為為全國頂頂級豪宅宅營銷范范本！星河灣給給我們的的啟示：：對客戶圈圈層的定定位與關(guān)關(guān)注，告告訴市場場，是我我們選擇擇客戶，，而不是是客戶選選擇我們們；系統(tǒng)與頻頻密的客客戶圈層層公關(guān)活活動是打打造豪宅宅項目營營銷動作作中最為為行之有有效的策策略之一一；借力于成成熟品牌牌的跨界界營銷整整合是提提升項目目品牌形形象，形形成廣泛泛影響力力的根基基；凌駕于區(qū)區(qū)域市場場之上的的項目，，必須具具備整合合跨區(qū)域域客戶資資源的能能力；目標梳理理項目兩大大營銷目目標銷售目標標：實現(xiàn)現(xiàn)贛州市市場最高高價，2011年實現(xiàn)現(xiàn)銷售目目標7億億形象目標標：實現(xiàn)現(xiàn)贛州章章江新區(qū)區(qū)最高端端豪宅物物業(yè)之形形象目標解讀讀：價格目標標：同片片區(qū)價格格標桿，，同時也也是整體體市場標標桿；銷售速度度：高價價之下依依然能保保持每推推必售罄罄的熱銷銷態(tài)勢；；銷售金額額：完成成年度銷銷售7億億的回款款目標；；目標解讀讀：地位：奠奠定贛州州第一豪豪宅形象象基礎(chǔ)；；影響力：：樹立標標桿高端端物業(yè)典典范口碑碑；中航·公公元需要要的是話話語權(quán)，，在某種種意義上上，項目目的品牌牌和形象象戰(zhàn)略意意義甚至至高于銷銷售目標標要求。。營銷動作作項目營銷銷調(diào)性：：關(guān)鍵詞：：大氣勢勢、大手手筆、高高調(diào)、排排他營銷定位位——大大氣勢：：項目營銷銷的主基基調(diào)將圍圍繞著““氣場””的營造造展開，，一切皆皆為“勢勢”展示包裝裝——大大手筆：：在現(xiàn)場和和產(chǎn)品展展示上走走高科技技、奢華華路線，，嫁接時時尚、奢奢侈品牌牌宣傳推廣廣——高高調(diào)：占據(jù)主流流傳播渠渠道，掌掌控絕對對話語權(quán)權(quán)，大張張旗鼓，，聲勢喧喧天競爭策略略——排排他：借勢提升升占位，，跳出區(qū)區(qū)域市場場，與周周邊項目目區(qū)隔，，擺脫競競爭局限限性營銷定位位——大大氣勢：：“勢”者者：皆因人而而起，““造勢””必須借借助人的的力量而人，不不光是帶帶來“話話題性””的人，，必須是是帶來““話語權(quán)權(quán)”的人人執(zhí)行思路路：目標人物物：資本本明星、、經(jīng)濟明明星標準：能引得達達官顯貴貴主動關(guān)關(guān)注的人人；能讓平明明百姓感感受到距距離的人人；能讓社會會精英心心生崇拜拜的人；；比如：龍永圖、、郎咸平平、克林林頓、布布萊爾………營銷定位位——大大氣勢：：強勢的營營銷氣場場維系，，還需要要長期的的、系統(tǒng)統(tǒng)的關(guān)注注與投入入時間主題亮點2011年5月產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移經(jīng)濟發(fā)展論壇邀請經(jīng)濟、資本名人造勢2011年6月國內(nèi)十強名校名師高考特訓(xùn)講堂針對主流社會精英2011年7月奢華貴婦季：手袋、珠寶、養(yǎng)生學(xué)堂吸引固定高端客戶群關(guān)注2011年8月豪門紳士季：洋酒、雪茄、名表品鑒吸引固定高端客戶群關(guān)注2011年9月收藏天下季：古董、書畫、瓷器等藏品展帶有文化品味的奢侈品2011年10月名車巡展季：陸虎、奔馳、寶馬每周一場借勢成熟品牌，整合客戶2011年11月金秋錦衣玉食季：豪門蟹宴、fashion秀時令熱點，吸引高端人群2011年12月跨年藝術(shù)節(jié)：新春音樂會、芭蕾舞、歌劇以藝術(shù)氛圍提升項目調(diào)性展示包裝裝——大大手筆：：大手筆：：不是用錢錢堆出來來的“大大手筆””，而是是以客戶戶體驗為為核心，，將高端端高尚生生活方式式作為展展示包裝裝的系統(tǒng)統(tǒng)性指導(dǎo)導(dǎo)的大手手筆。城市新貴貴生活方方式文化生活理念資源：中中央公園園資源；；設(shè)計：眾眾多大師師傾力打打造；品質(zhì)：注注重細節(jié)節(jié)的精打打細造；；營銷展示示中心、、園林示示范區(qū)、、樣板房房展示、、科技居居住系統(tǒng)統(tǒng)展示身份：財財智圈層層私享王王國；融合與展展示系統(tǒng)統(tǒng)中的生生活態(tài)度度和情調(diào)調(diào)提升，，頂級車車展、奢奢侈品展展、奢侈侈品代購購、高爾爾夫球賽賽、………尊貴：切切實做到到以客為為尊；私密：客客戶私密密在此充充分體現(xiàn)現(xiàn)；高端化的的服務(wù)、、五星級級酒店式式貴賓級級接待服服務(wù)流程程……營銷問題題實質(zhì)是是客戶問問題，因因此營銷銷策略的的制定必必須以目目標客戶戶體驗（（感知））為核心心!宣傳推廣廣——高高調(diào)：高調(diào)：不光體現(xiàn)現(xiàn)在宣傳傳形象的的拔高上上，更重重要是我我們對主主流和關(guān)關(guān)鍵信息息渠道的的篩選與與把控，，有的放放矢，大大音希聲聲。營銷順序營銷周期營銷手法推廣方向推廣主題第一階段形象導(dǎo)入期（11年3月—011年5月）片區(qū)營銷形象主題定義領(lǐng)時代，御未來第二階段客戶積累期（11年4月—11年5月）資源營銷區(qū)域資源細解開啟CBD人居新高度產(chǎn)品營銷產(chǎn)品元素解析傳世大宅，一生之享第三階段首度引爆期(11年5月—11年6月）情景營銷預(yù)體驗+社區(qū)現(xiàn)在，體驗未來第四階段第二勁銷期（11年7月-11年10月）事件營銷第五階段尾盤沖刺期（11年10月-11年12月）文化營銷人文生活系列金秋錦衣玉食、跨年藝術(shù)節(jié)競爭策略略——排排他：排他：競爭策略略的排他他性體現(xiàn)現(xiàn)在對項項目競爭爭層面的的提升，，我們宣宣揚自己己只與符符合標準準的對手手競爭，，在策略略上注重重。執(zhí)行思路路：動作一：：圈定我我們的對對比對象象，并咬咬死不放放選定北京京、上海海、廣州州、深圳圳各一個個在售的的中心區(qū)區(qū)代表豪豪宅項目目，進行行橫向比比對展示示，將競競爭層面面人為提提高；動作二：：在營銷銷占位上上保持一一貫高度度無論是推推廣渠道道、推廣廣形象、、活動噱噱頭，都都把控先先進性位位置，只只做最好好的，只只做別人人沒做過過的；動作三：：跨界優(yōu)優(yōu)質(zhì)品牌牌嫁接，，對應(yīng)行行業(yè)一流流品牌汽車、名名酒、奢奢侈品、、收藏品品、藝術(shù)術(shù)家，均均鎖定一一線品牌牌合作，，寧缺毋毋濫，保保持水準準；入市時機機建議2011年5月月1（模模擬）1、考慮慮工程進進度、取取得預(yù)售售證,獲獲得充充足的市市場積累累；2、5月月為傳統(tǒng)統(tǒng)地產(chǎn)第第一個旺旺季；營銷階段段劃分1、形象象導(dǎo)入期期—2011年年3月-2011年5月2、客戶戶積累期期—2011年年4月-200８年5月月3、首度引爆爆期—2011年5月月-2011年6月月4、第二勁銷銷期—2011年7月-2011年年10月月5、尾盤沖刺刺期—2011年10月-2011年12月入市時間和節(jié)節(jié)點建議形象定位核心價值定義義推導(dǎo)贛州未來城市市核心“特區(qū)區(qū)”區(qū)域：贛州新城發(fā)展展價值中心；；配套價值：盡享城市中央央公園配套，，高端教育體體系；核心價值定義義推導(dǎo)產(chǎn)品：現(xiàn)代感、城市市感極強的，，簡約精雕工工藝；規(guī)劃價值：大大規(guī)模、南北北通透享受型型社區(qū)；景觀：雙重綠綠化，社區(qū)內(nèi)內(nèi)外園林全互互動；品牌：全國一一流品牌發(fā)展展商，20多多年以城筑未未來；真正高端居住住“特區(qū)”核心價值定義義推導(dǎo)圈層：“項目將吸吸引贛州18縣市金字塔塔中上層人士士；物業(yè)服務(wù)：連續(xù)三年在在中國物業(yè)服服務(wù)百強企業(yè)業(yè)中排名全國國前三的中航航物管服務(wù)升升級體系；財智階層生活活“特區(qū)”【中航·公元元】項目核心價值值定位CBD·雙景景人文大城CBD·財智智新特區(qū)【中航·公元】締造贛州城市精神堡壘領(lǐng)時代御未來第五部分品牌協(xié)作中航地產(chǎn)&合富輝煌攜手共創(chuàng)未來！平臺優(yōu)勢PlatformAdvantage合富簡介HopefluentIntroduction創(chuàng)立于九十年年代初，是國內(nèi)最早從從事房地產(chǎn)顧顧問服務(wù)的企企業(yè)之一。2004年在在香港正式掛掛牌上市（編編號：733），成為中國國內(nèi)內(nèi)首家上市的的地產(chǎn)顧問代代理公司。20年精湛錘煉歷程程40家業(yè)務(wù)分支機構(gòu)構(gòu)80個業(yè)務(wù)城市版圖圖300家地產(chǎn)品牌客戶戶3000個項目經(jīng)驗1000億年銷售業(yè)績10000多多名企業(yè)員工……數(shù)字合富DigitizedHopefluent合富輝煌———中國最具影響響力房地產(chǎn)運運營商！服務(wù)體系ServiceSystem合富輝煌———為客戶提供一一站式，一體體化的全程地地產(chǎn)服務(wù)方案案運營體系OperationSystem合富輝煌集團團主分支機構(gòu)構(gòu)合富輝煌（中國）是合富輝煌集團的第一服務(wù)品牌，服務(wù)范圍跨發(fā)展顧問、營銷代理兩大領(lǐng)域，在中國房地產(chǎn)市場居于領(lǐng)先地位。目前，合富輝煌（中國）的分支機構(gòu)遍及中國24個省區(qū)直轄市，同時服務(wù)于80余個城市。合富輝煌(中中國)房地產(chǎn)產(chǎn)顧問有限公公司運營體系OperationSystem合富輝煌集團團主分支機構(gòu)構(gòu)中國規(guī)模最大的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)之一，目前在廣東、上海、佛山、東莞、南寧、北京、天津等地設(shè)有分支機構(gòu)，分行數(shù)量已逾230間，是廣州二手房地產(chǎn)交易市場第一品牌。公司以“誠信為本，服務(wù)領(lǐng)先”為經(jīng)營宗旨，為廣大市民提供全方位的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介專業(yè)服務(wù)。合富房地產(chǎn)置置業(yè)有限公司司運營體系OperationSystem合富輝煌集團團主分支機構(gòu)構(gòu)資源深厚，網(wǎng)絡(luò)通達，借助集團強大的一、二手市場交易業(yè)務(wù)平臺，為客戶提供專業(yè)誠信的物業(yè)產(chǎn)權(quán)代理、物業(yè)售后簽約、銀行融資按揭代理、物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和投資理財顧問服務(wù)，并涉獵地產(chǎn)代理、拍賣、擔保、上市等相關(guān)領(lǐng)域。廣州保來理財財顧問有限公公司運營體系OperationSystem合富輝煌集團團主分支機構(gòu)構(gòu)機構(gòu)成立于2007年，是中國最佳客戶服務(wù)中心之一，為客戶提供按揭、擔保、投資理財及產(chǎn)權(quán)服務(wù)等方面咨詢及預(yù)約服務(wù)。該中心還將為集團未來的房地產(chǎn)售后服務(wù)、定向銷售、市場調(diào)研和投資業(yè)務(wù)拓展提供有力的數(shù)據(jù)信息資源支持，將讓合富輝煌面對市場的復(fù)雜多變和客戶的精確要求更加準確把握。合富輝煌客戶戶服務(wù)中心24小時服務(wù)務(wù)熱線4008833733運營體系OperationSystem合富輝煌集團團主分支機構(gòu)構(gòu)總部設(shè)置在香港，在國內(nèi)主要城市上海、北京、廣州、武漢等地設(shè)有分支機構(gòu)，主要業(yè)務(wù)包括：物業(yè)管理顧問、委托物業(yè)管理、物業(yè)銷售及租賃代理、酒店及公寓管理、投資及資產(chǎn)管理顧問等，為客戶提供與國際接軌的高素質(zhì)的和全面的專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)。港聯(lián)物業(yè)有限限公司運營體系OperationSystem合富輝煌集團團主分支機構(gòu)構(gòu)從事動產(chǎn)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的拍賣交易，為房地產(chǎn)市場提供公開、公平、公正的物業(yè)交易服務(wù)平臺，公司擁有一支包括拍賣師、經(jīng)濟師、工程師、律師、評估師、會計師、統(tǒng)計師和拍賣專業(yè)人員組成的高質(zhì)素優(yōu)秀人材團隊，為公眾的拍賣業(yè)務(wù)，提供規(guī)范的場所和優(yōu)良的服務(wù)。廣東駿華拍賣賣行有限公司司企業(yè)資源EnterpriseResource合富輝煌———區(qū)別于一般營營銷代理公司司，擁有更強強的資源整合合能力與執(zhí)行行能力合富獨有資源源整合優(yōu)勢1.全面的多多領(lǐng)域地產(chǎn)運運營服務(wù)體系系2.超高附加加值的全程營營銷配套服務(wù)務(wù)3.龐大的客客戶資源平臺臺與發(fā)動能力力旗下?lián)碛小昂虾细惠x煌房地地產(chǎn)顧問、合合富置業(yè)、房房王、保來理理財、駿華拍拍賣”等多個個覆蓋不同專專業(yè)的地產(chǎn)服服務(wù)機構(gòu)，提提供基于突破破現(xiàn)實的專業(yè)業(yè)服務(wù)，系統(tǒng)統(tǒng)解決地產(chǎn)項項目開發(fā)各個個環(huán)節(jié)的發(fā)展展問題，為客客戶實現(xiàn)理想想值。可為購房客戶戶提供融資擔擔保、按揭理理財、房產(chǎn)評評估等額外的的營銷服務(wù)。?？蔀殚_發(fā)企業(yè)業(yè)提供營銷代理，售后簽約，物業(yè)管理，資產(chǎn)顧問等服務(wù)。項目周邊城市市/區(qū)域高端端客戶資源的的整合與發(fā)動動。集團16年積積累的跨區(qū)域域投資客戶資資源的整合與與發(fā)動。集團內(nèi)部推介介平臺，員工工、項目、分分支機構(gòu)全民民動員的營銷銷推廣支援。。經(jīng)典案例ClassicCases案例1：星河河灣·海怡半半島合富操盤策略略推廣線：如賣賣奢侈品一般般的宣傳推廣廣公關(guān)線：高密密度公關(guān)活動動構(gòu)筑高端價價值平臺拓展線：橫跨跨全國的大范范圍客戶拓展展營銷線：精準準的定價與營營銷策略銷售線：一支支團結(jié)、高效效的團隊合富服務(wù)成果果項目于2009年9月26日開盤，，同年10月月、11月連連續(xù)兩次占據(jù)據(jù)廣州樓市簽簽約冠軍之位位，截止至12月中，項項目實現(xiàn)82天簽約20億元，獲得得了開發(fā)商的的高度認可。。項目簡介：占地42萬㎡㎡，建面93萬㎡，是廣廣州市內(nèi)一個個有幼兒園、、小學(xué)綜合文文化中心、運運動場館、市市場、郵政所所、派出所等等配套的綜合合性高端江景景住宅區(qū)。實景圖經(jīng)典案例ClassicCases案例2：僑鑫鑫·匯景新城城合富操盤策略略家族定制推廣廣策略：創(chuàng)新新理念引領(lǐng)豪豪宅新潮流直效營銷多維維牽動：跨行行業(yè)圈層活動動高頻發(fā)動多渠道挖掘客客戶群：深耕耕合富大平臺臺客戶資源高附加值資源源整合：精準準定制、滿足足客群需要合富服務(wù)成果果2009年封封盤半年投資資1億實施““物業(yè)增值，，品質(zhì)躍升””后重新強勢勢入市，以0.65%的的營銷費用，，實現(xiàn)4個月月完成30億億元的驕人業(yè)業(yè)績，超額完完成任務(wù)13億元，得到到開發(fā)商的高高度贊揚。項目簡介：占地1500畝，容積率率約1.7，，總規(guī)劃戶數(shù)數(shù)為6000戶，是一個個集別墅、多多層、小高層層、高層的綜綜合型、廣州州市區(qū)最大規(guī)規(guī)模的國際豪豪宅社區(qū)。實景圖經(jīng)典案例ClassicCases案例3：萬科科·第五園合富操盤策略略合富服務(wù)成果果實景圖項目簡介：項目被喻為““華南現(xiàn)代中中式第一盤””，占地44萬㎡、總總建面63萬萬㎡，是目目前坂田片區(qū)區(qū)規(guī)模最大的的項目，也是是深圳目前開開發(fā)中規(guī)模最最大的社區(qū)之之一。四期——里程程：全面輻射自住住、投資市場場，形成口碑碑，聚人氣高端客輻射中中端客，提升升項目形象及及產(chǎn)品價格核心客戶群進進行深度營銷銷，啟“母雞雞客”計劃09年5月，，項目四期開開盤，合富輝輝煌非常成功功將四期里城城產(chǎn)品打進市市場，樹立了了四期里城獨獨立的形象，，并使項目均均價隨著市場場變化始終保保持上升趨勢勢且一直高于于周邊競品；；經(jīng)典案例ClassicCases案例4：萬科科·金色半山山合富操盤策略略合富服務(wù)成果果項目簡介：占地6.2萬萬㎡，建面9.6萬㎡，，容積率1.55，總規(guī)規(guī)劃戶數(shù)為722戶，是是2010年年萬科在深圳圳開發(fā)的一個個全新的西班班牙風情高尚尚社區(qū)。實景圖轉(zhuǎn)變經(jīng)營思路路：改變土地地屬性，提升升項目價值“八一”打造造：全面提升升項目競爭力力與爆發(fā)力精細營銷動作作：深入挖掘掘和放大直客客手段效果持續(xù)活動營銷銷：不斷制造造項目的新節(jié)節(jié)點和關(guān)注在2010年年市場一片觀觀望情緒下，，本案預(yù)熱僅僅19天，首首批單位開盤盤三天勁銷9成；在限購購令困擾下，，僅用107天完成清盤盤目標，實現(xiàn)現(xiàn)17億銷售售業(yè)績，并創(chuàng)創(chuàng)造了超趕周周邊高檔大盤盤的高價紀錄錄經(jīng)典案例ClassicCases案例5：萬科科·金色沁園園合富操盤策略略合富服務(wù)成果果項目簡介：占地約4萬㎡㎡，建面約10萬㎡，容容積率1.89，總規(guī)劃劃戶數(shù)為656戶，是萬萬科地產(chǎn)在深深圳龍崗第一一個金色系列列項目，也是是龍城中心罕罕有的低密度度精品社區(qū)。。實景圖利用項目本身身地理優(yōu)勢和和良好的居住住氛圍，充分分挖掘項目價價值，準確進進行項目定位位和客戶定位位，利用自身身客戶資源，，聚集項目人人氣，促進項項目銷售。通過精密的部部署和有效的的配合，在市市場