XXXX年上東大街項目定價策略

上東大街定價策略目錄

一、影響單價的權益因素

二、各棟樓價格區(qū)間統(tǒng)計表

三、各棟價格總額統(tǒng)計表

四、商鋪返租計算

五、銷售策略貨包價值分析

六、平均折扣率計算過程

七、投資計劃舉例1.1商鋪結構影響因素1.2商鋪位置影響因素1.3商鋪使用功能影響因素1.4商鋪層數(shù)影響因素一、影響單價的權益因素1.1商鋪結構影響因素A級

商鋪內開間大，室內無柱網(wǎng)，此類商鋪最佳。B級

商鋪內開間大，室內有柱網(wǎng)，此類商鋪次佳。C級商鋪內為純剪力墻核心筒，室內無柱網(wǎng)，此類商鋪較差。D級

商鋪內為純剪力墻核心筒，室內有柱網(wǎng)，此類商鋪最差。一、影響單價的權益因素1.2商鋪位置影響因素A級

臨規(guī)劃路的商鋪（原蔡鍔大道、上東大道）價格加權系數(shù)最高。一、影響單價的權益因素蔡鍔大道上東大道1.2商鋪位置影響因素B級.臨次干道的商鋪（原東莊大道）價格加權系數(shù)較高。一、影響單價的權益因素東莊大道1.2商鋪位置影響因素C級.臨小區(qū)內街的商鋪（原彩云街、天子街）價格加權系數(shù)較差。一、影響單價的權益因素天子街彩云街1.2商鋪位置影響因素D級.在商鋪內街的商鋪（9＃樓內街）價格加權系數(shù)最差。一、影響單價的權益因素9＃摟內街1.3商鋪使用功能影響因素1.3.1預留可做餐飲條件的商鋪（7＃、15＃、16＃）一、影響單價的權益因素1.3商鋪使用功能影響因素1.3.2可滿足汽車美容要求的商鋪（10＃）一、影響單價的權益因素1.4商鋪鋪層層數(shù)數(shù)影影響響因因素素1.4.1臨主主干干道道的的二二層層商商鋪鋪（（1＃、、6＃、、7＃、、8＃A區(qū)域域））一、、影影響響單單價價的的權權益益因因素素蔡鍔鍔大大道道上東東大大道道AAAA1.4商鋪鋪層層數(shù)數(shù)影影響響因因素素1.4.1臨次次干干道道的的二二層層商商鋪鋪（（12＃，，B區(qū)域域））一、、影影響響單單價價的的權權益益因因素素東莊莊大大道道B1.商業(yè)業(yè)摟摟層層越越往往上上價價值值越越低低，，通通常常如如果果是是4層商商業(yè)業(yè)，，則則四樓樓價價格格是是一一樓樓的的1/8；三三樓樓價價格格是是一一樓樓的的1/4；二二樓樓是是一一樓的的1/2。2.考慮慮昆昆明明消消費費者者的的逛逛街街習習慣慣，，二二層層商商業(yè)業(yè)銷銷售售風風險險較較高高。。3.為降降低低二二層層商商鋪鋪銷銷售售風風險險，，利利用用價價格格杠杠桿桿，，采采用用將將一一層層與二二層層以以上上商商鋪鋪價價格格拉拉開開較較大大差差距距的的方方式式，，吸吸引引部部分分實實力力相相對較較低低的的投投資資客客，，低低價價購購買買二二層層商商鋪鋪。。天方方觀觀點點：：二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表棟號層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)1一層33834.5927000142萬～1048萬114萬～837萬16二層17543.8614000165萬～425萬132萬～276萬145二層復式25062.6620000401萬～642萬320萬～512萬76一層33834.592700085萬～384萬68萬～306萬17二層17543.8614000433萬～720萬345萬～575萬67一層31328.4625000106萬～1881萬84萬～1501萬7二層13784.4611000226萬～843萬181萬～673萬5三層8771.937000144萬～537萬115萬～428萬3四層8771.937000126萬～500萬100萬～399萬38一層31328.322500090萬～336萬72萬～268萬6二層17543.8614000197萬～366萬157萬～292萬5一層公寓8333.33800033萬～100萬32萬～96萬7二層公寓8333.33800016萬～76萬15萬～73萬119一層25062.662000012萬～116萬10萬～93萬33二層12531.3310000314萬～335萬251萬～267萬2二層公寓8333.33800016萬～50萬15萬～48萬13二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表棟號層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)10一層商鋪20050.131600037萬～221萬29萬～177萬12二層公寓8333.33800013萬～99萬12萬～95萬1411一層商鋪20050.131600071萬～194萬56萬～155萬512一層22556.391800064萬～559萬51萬～446萬10二層8771.93700064萬～225萬51萬～180萬513一層22556.391800039萬～337萬31萬～269萬11二層8771.93700082萬～144萬66萬～115萬2二層公寓8333.33800018萬～75萬17萬～72萬1214一層商鋪22556.391800067萬～166萬53萬～132萬1515一層28822.0623000143萬～216萬114萬～173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬116一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1合計商鋪191/公寓57不同同總總價價區(qū)區(qū)間間商商鋪鋪分分布布明明細細表表棟號50萬以下50-100萬100-300300-500萬500萬-1000萬1000萬以上小計1＃00141311295＃00061076＃0114530237＃008451188＃016400119＃151361003510＃7320001211＃032000512＃2480101513＃3541001314＃01410001515＃005100616＃0000112合計27447035123191合計14.14%23.04%36.65%18.32%6.28%1.57%注：：以以上上價價格格區(qū)區(qū)間間為為價價格格表表的的總總價價二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表1＃樓樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層33834.5927000142萬～1048萬114萬～837萬16二層17543.8614000165萬～425萬132萬～276萬141＃樓樓一一層層二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表1＃樓樓二二層層二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表5＃樓樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)二層復式25062.6620000401萬～642萬320萬～512萬75＃樓樓一一層層二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表5＃樓樓二二層層二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表6＃樓樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層33834.592700085萬～384萬68萬～306萬17二層17543.8614000433萬～720萬345萬～575萬6二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表6＃樓樓一一層層6＃樓樓二二層層7＃樓樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層31328.4625000106萬～1881萬84萬～1501萬7二層13784.4611000226萬～843萬181萬～673萬5三層8771.937000144萬～537萬115萬～428萬3四層8771.937000126萬～500萬100萬～399萬3二、、各各棟棟樓樓價價格格區(qū)區(qū)間間統(tǒng)統(tǒng)計計表表7＃樓樓一一層層7＃樓樓二二層層7＃樓三層層7＃樓四層層8＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層31328.322500090萬～336萬72萬～268萬6二層17543.8614000197萬～366萬157萬～292萬5一層公寓8333.33800033萬～100萬32萬～96萬7二層公寓8333.33800016萬～76萬15萬～73萬11二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表8＃樓一層層公寓部分分8＃樓二層層公寓部分分9＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層25062.662000012萬～116萬10萬～93萬33二層12531.3310000314萬～335萬251萬～267萬2二層公寓8333.33800016萬～50萬15萬～48萬13二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表9＃樓一層層公寓大堂堂9＃樓二層層公寓部分分10＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪20050.131600037萬～221萬29萬～177萬12二層公寓8333.33800013萬～99萬12萬～95萬14二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表10＃樓一層層公寓大堂堂10＃樓二層層公寓部分分11＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪20050.131600071萬～194萬56萬～155萬5二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表11＃樓一層層12＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層22556.391800064萬～559萬51萬～446萬10二層8771.93700064萬～225萬51萬～180萬5二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表12＃樓一層層12＃樓二層層13＃樓層數(shù)對外均價實收均價價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層22556.391800039萬～337萬31萬～269萬11二層8771.93700082萬～144萬66萬～115萬2二層公寓8333.33800018萬～75萬17萬～72萬12二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表13＃樓一層層公寓大堂堂13＃樓二層層公寓部分分14＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪22556.391800067萬～166萬53萬～132萬15二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表14＃樓一層層15＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層28822.0623000143萬～216萬114萬～173萬4二層12531.3310000319萬254萬1三層7518.86000191萬153萬1二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表15＃樓一層層15＃樓二、、三層16＃樓層數(shù)對外均價實收均價對外總價區(qū)間實收總價區(qū)間商鋪個數(shù)一層商鋪35087.72280001677萬1338萬1二層商鋪17543.8614000838萬669萬1二、各棟棟樓價格格區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計表16＃樓一層層三、各棟棟價格總總額統(tǒng)計計表棟號類型銷售面積實收總額實收均價對外總價對外均價1＃商鋪3806.677620600.0020391.0697268922.3125552.705＃商鋪1377.1227542400.0020000.0034514285.7125062.666＃商鋪2829.1252900180.0018698.4666290952.3823431.657＃商鋪5022.7264733900.0012888.2281120175.4416150.658＃商鋪906.8922546630.0024861.4828253922.3131154.74公寓906.897255120.008000.007557416.678333.339＃商鋪1274.8720319200.0015938.2525462656.6419972.75公寓376.753014000.008000.003139583.338333.3310＃商鋪471.357541600.0016000.009450626.5720050.13公寓550.514404080.008000.004587583.338333.3311＃商鋪263.534216480.0016000.005283809.5220050.1312＃商鋪1479.5917221680.0011639.4921581052.6314585.8313＃商鋪827.5612059620.0014572.5015112305.7618261.28公寓407.73261600.008000.003397500.008333.3314＃商鋪583.4210501560.0018000.0013159849.6222556.3915＃商鋪741.139412490.0012700.1911795100.2515915.0216＃商鋪955.8420072640.0021000.0025153684.2126315.79合計22781.59364623780.0016005.19453129426.6919890.16四、銷售售策略貨貨包價值值分析開盤日期區(qū)域銷售對象總建面積比例實收總額比例7.19A區(qū)6#、9#、10#、11#、12#、13#、14#7729.4433.93%124760320.0034.22%9.13B區(qū)1#、5#、7#、8#、15#12810.356.23%221928660.0060.87%09.1.1公寓8#、9#、10#、13#公寓部分2241.859.84%17934800.004.92%合計22781.59㎡364623780元五、商鋪鋪返租計計算價格表總總價=實收總價價/0.84/0.95（平均折折扣率））根據(jù)估算算價格表表得出：：返租部分分的對外外均價為為20050/㎡㎡六、平均均折扣率率計算過過程平均折扣扣率——是指樓盤盤各種情情況下打打折總和和后的平平均值，，是在做做價格表表時上浮浮的比例例。六、平均均折扣率率計算過過程1．一次性性付款方方式(0.3%)3%*0.1=0.0032．領導優(yōu)優(yōu)惠方式式(0.6%)3%*0.2=0.0063.8達證10000優(yōu)惠(0.52%)10000*191=19100001910000/364000000=0.00524.8達證持證證1%的優(yōu)惠(0.5%)1%*0.5=0.0055.8達證持證證介紹10人1%的優(yōu)惠0.4%1%*0.4=0.0046.8達證客戶戶感謝金金(0.26%)5000*191=955000955000/364000000=0.0026六、平均均折扣率率計算過過程7.老業(yè)購買買1%的優(yōu)惠0.1%1%*0.1=0.0018.400萬推廣基基金的成成本1.1%4000000/364000000=0.0119.投資綠卡卡1%的優(yōu)惠0.5%1%*0.5=0.00510.牛仔卡的的優(yōu)惠0.37%90*30000*0.5/364000000=0.003711．其他銷銷售政策策優(yōu)惠0.4%2%*0.2=0.004需上浮折折扣=1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11≈≈5%但實際銷銷售實收收是不只只3.64億，所以以上浮約約5%已包含其其他不可可預見的的折扣。。七、投資資計劃舉舉例舉例：以10棟第87號鋪（10#-87）為例，，建筑面積積：32.45㎡假設單價價：18000元/㎡折前總價價：58.41萬元1.一次性付付款3%2.持8達卡2%A、硬買（（不不返租））折后單價價：18000×0.95=17100元/㎡折后實際際總價：：17100×32.45=554895元七、投資資計劃舉舉例B、84折購買折前總價價：58.41萬元返租后價價格：58.41×0.84=49.06萬元合同成交交總價：：49.06×0.95=46.61元七、投資資計劃舉舉例9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。00:22:2000:22:2000:221/5/202312:22:20AM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2300:22:2000:22Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:22:2000:22:2000:22Thursday,January5,202313、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。1月月-231月月-2300:22:2000:22:20January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。05一一月202312:22:20上上午00:22:201月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:22上午1月-2300:22January5,202316、行動出成成果，工作作出財富。。。2023/1/50:22:2000:22:2005January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。12:22:20上上午午12:22上上午00:22:201月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功?。?。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事事情努力力了未必必有結果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。00:22:2000:22:2000:221/5/202312:22:20AM11、成功就就是日復復一日那那一點點點小小努努力的積積累。。。1月-2300:22:2000:22Jan-2305-Jan-2312、世間成成事，不不求其絕絕對圓滿滿，留一一份不足足，可得得無限完完美。。。00:22:2000:22:2000:22Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:22:2000:22:20January5,202314、意志堅強的的人能把世界界放在手中像像泥塊一樣任任意揉捏。05一月202312:22:20上午午00:22:201月-2315、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。