XXXX凱陽(yáng)大廈銷售企劃終

凱陽(yáng)大廈營(yíng)銷企劃投標(biāo)案投標(biāo)人自述秉承“誠(chéng)信、專業(yè)、服務(wù)”的企業(yè)理念天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)全中國(guó)經(jīng)驗(yàn)寬度十三年專業(yè)深度1993創(chuàng)辦天晟（上海）物業(yè)咨詢有限公司，并同時(shí)成立了咨詢事業(yè)處———?dú)W美部1994成立咨詢事業(yè)處———日本部1995成立總代理事業(yè)處1996成為上海最具規(guī)模的房地產(chǎn)咨詢公司之一1997成立銷售服務(wù)部、成立天晟不動(dòng)產(chǎn)東京（日本）辦事處1998成立商業(yè)樓宇咨詢部及房屋置換買賣部1999《supercityshanghai》雜志媒體發(fā)行、成立天晟不動(dòng)產(chǎn)洛杉機(jī)（美國(guó)）辦事處2000成立集團(tuán)性的天晟企業(yè)發(fā)展有限公司、投資西部，開辟重慶市場(chǎng)2001正式成立重慶天晟渝都房地產(chǎn)顧問有限公司。至2004年底，重慶天晟不動(dòng)產(chǎn)策劃和代理的項(xiàng)目逾20個(gè)，并被評(píng)為重慶房地產(chǎn)十大金牌代理商2001開辟北京市場(chǎng)，成立北京天晟房地產(chǎn)顧問有限公司、《supercityshanghai》與《上海商流》合并，月刊發(fā)行。2002成立成都天晟廣告公司，發(fā)行《城市生活周刊》2005成立蘇州、廣州分公司2006成立武漢分公司…………..天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟發(fā)展歷程重慶十大金牌代理，A級(jí)資質(zhì)中介機(jī)構(gòu)天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)天晟的服務(wù)內(nèi)容包括：代理：市場(chǎng)研究、地塊評(píng)估、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、銷售代理、租賃代理、物管顧問、營(yíng)運(yùn)顧問中介：住宅買賣、商業(yè)招商、寫字樓中介、地塊中介、工業(yè)廠房中介、基金投資傳媒：廣告設(shè)計(jì)、推廣整合、文化傳播三大核心競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品“市場(chǎng)研究力”“營(yíng)銷推廣力”“銷售執(zhí)行力”天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)旭華羅曼邸

天宇銀座

金科花園科明長(zhǎng)生橋項(xiàng)目帝都廣場(chǎng)

天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)豐富的全程銷售代理經(jīng)驗(yàn)——總建面：超300萬㎡天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)時(shí)代豪苑國(guó)際貿(mào)易中心俊豪時(shí)代藍(lán)山日記櫻花儷舍西城錦繡天晟不動(dòng)產(chǎn)為您提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)擁有豐富的商商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)天晟不動(dòng)產(chǎn)為為您提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)我司在職人員員53人,其中碩士以上上學(xué)歷2人,學(xué)士學(xué)歷25人,注冊(cè)建筑師1名,注冊(cè)評(píng)估師1名,注冊(cè)冊(cè)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)人人7人.天晟晟不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為為您您提提供供優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)高素素質(zhì)質(zhì)專專業(yè)業(yè)化化團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)天晟晟不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為為您您提提供供優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)豐富富的的商商家家資資源源為為招招商商奠奠定定堅(jiān)堅(jiān)實(shí)實(shí)基基礎(chǔ)礎(chǔ)天晟晟積積累累了了各各種種本本地地商商家家共共1000家，，其其中中餐餐飲飲類類商商家家有有300家，，休休閑閑類類有有180家，，娛娛樂樂類類有有150家；；另另還還有有外外地地商商家家300家。。天晟晟不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為為您您提提供供優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)服服務(wù)務(wù)施工工單單位位:中建建四四局局、、廣廣廈廈建建筑筑、、渝渝萬萬建建筑筑園林林公公司司：：貝貝爾爾高高林林、、泛泛亞亞易易道道、、重重慶慶市市園園林林局局廣告告公公司司：：高高戈戈、、大大方方、、高高德德豪豪、、今今天天模型公司：：助邦、賽賽野報(bào)社：晨報(bào)報(bào)、商報(bào)、、晚報(bào)、渝渝報(bào)、新女女報(bào)禮儀公司：：紅太陽(yáng)、、吉慶、思思思設(shè)計(jì)院：三三院、市院院、煤院、、加拿大B+H設(shè)計(jì)事務(wù)所所、香港華晨相關(guān)政府部部門：市規(guī)規(guī)劃、建委委、地房局局物管公司：：金地、萬萬科、金科科、戴德梁梁行行業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期期合作伙伴伴眾多，資資源整合能能力強(qiáng)天晟的資源源積累政府資源：：渝北區(qū)政政府、江北北區(qū)政府、、渝中區(qū)政政府、南岸岸區(qū)政府、九龍坡坡區(qū)政府府、巴南區(qū)區(qū)政府、大大渡口區(qū)政政府……媒體資源：：重慶晨報(bào)報(bào)、重慶商商報(bào)、重慶慶晚報(bào)、重重慶時(shí)報(bào)新華社重慶慶分社……金融機(jī)構(gòu)：：建設(shè)銀行行、招商銀銀行、光大大銀行、上上海浦發(fā)銀銀行、中美大都會(huì)會(huì)、平安保保險(xiǎn)、中國(guó)國(guó)人壽保險(xiǎn)險(xiǎn)……天晟不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)為您提提供優(yōu)質(zhì)服服務(wù)正式提提案匯報(bào)思路項(xiàng)目理解及及市場(chǎng)分析析項(xiàng)目定位分分析項(xiàng)目總體銷銷售策略營(yíng)銷推廣計(jì)計(jì)劃物業(yè)管理建建議項(xiàng)目理理解及及市場(chǎng)場(chǎng)分析析

外部環(huán)境因素O機(jī)會(huì)S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)內(nèi)部能力因素T威脅

利用因素

改進(jìn)因素

監(jiān)視因素

消除因素通過研究，，找出項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)（Strengths）劣勢(shì)（Weaknesses）機(jī)會(huì)（Opportunities）威脅（threaten）從而給出有有效的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略，為為住房及商業(yè)部分分給出更適適合市場(chǎng)需需求的定位建議。。項(xiàng)目的SWOT市場(chǎng)對(duì)策項(xiàng)目區(qū)域南湖大社區(qū)南坪商圈項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域介于南南坪中心商商圈及南岸岸新興居住住區(qū)——南湖大社區(qū)區(qū)之間，是是新老城區(qū)區(qū)的連接點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目理解——區(qū)位分析項(xiàng)目理解——區(qū)位分析區(qū)域內(nèi)配套套完善項(xiàng)目理解——區(qū)位分析道路系統(tǒng)完完善，公共共交通方便便項(xiàng)目理解——區(qū)位分析周邊人口密密集，是成熟居住住區(qū)步行街的擴(kuò)擴(kuò)建將使本本區(qū)域更具具有中心商商圈價(jià)值，，隨著商圈圈建設(shè)的逐逐步完善，，項(xiàng)目所在在區(qū)域與中中心商圈的的地理距離離和心理距距離將更為為縮小，所所在地段價(jià)價(jià)值將逐漸漸提升，使使本項(xiàng)目更更具有投資資價(jià)值。本案項(xiàng)目理解——區(qū)位分析項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析總用地面積積：5150㎡㎡總建筑面積積：67520㎡住宅建筑面面積：46165㎡商業(yè)建筑面面積：近萬萬平米車位：178個(gè)（地下166個(gè)，地面12個(gè)）住住宅宅戶數(shù)：626戶戶型：一房房、二房、、三房套內(nèi)面積：：35～80㎡（80%的戶型為套套內(nèi)面積50～70㎡的兩房）項(xiàng)目理解——產(chǎn)品分析B棟產(chǎn)品質(zhì)素素優(yōu)于A棟北市場(chǎng)分析區(qū)域域內(nèi)內(nèi)在在售售在在建建樓樓盤盤分分布布圖圖市場(chǎng)場(chǎng)分分析析周邊邊商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)現(xiàn)現(xiàn)狀狀市場(chǎng)場(chǎng)分分析析周邊邊商商業(yè)業(yè)臨臨街街門門面面租租金金分分布布SWOT分析析SWOT分析析———項(xiàng)目目的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)（（S）SWOT分析析位于于主主干干道道旁旁，，非非常常容容易易出出形形象象地處處成成熟熟居居民民區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)體體量量不不大大戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)緊緊湊湊，，利利于于降降低低總總價(jià)價(jià)門門檻檻體量量不不大大，，利利于于速速戰(zhàn)戰(zhàn)速速?zèng)Q決戶型型多多樣樣，，均均帶帶觀觀景景陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)外墻墻節(jié)節(jié)能能保保溫溫材材料料雙層層隔隔音音玻玻璃璃新穎穎時(shí)時(shí)尚尚外外立立面面設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)SWOT分析析———項(xiàng)目目的的劣劣勢(shì)勢(shì)（（W）所處處區(qū)區(qū)域域?yàn)闉槔侠铣浅菂^(qū)區(qū)，，周周邊邊物物業(yè)業(yè)形形象象比比較較陳陳舊舊項(xiàng)目目西西南南方方向向有有一一高高壓壓線線，，對(duì)對(duì)A棟住住宅宅影影響響較較大大位于于四四條條主主干干道道交交匯匯處處，，噪噪音音污污染染嚴(yán)嚴(yán)重重項(xiàng)目目某某些些戶戶型型存存在在明明顯顯缺缺陷陷，，對(duì)對(duì)銷銷售售有有一一定定抗抗性性三層層裙裙樓樓，，二二、、三三樓樓的的銷銷售售抗抗性性較較大大SWOT分析析SWOT分析析———項(xiàng)目目的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)（（O）區(qū)域域內(nèi)內(nèi)無無在在售售商商品品房房，，無無直直接接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手手成熟熟居居民民區(qū)區(qū)為為項(xiàng)項(xiàng)目目提提供供了了大大量量的的客客戶戶群群立體體交交通通的的修修建建，，使使項(xiàng)項(xiàng)目目交交通通更更加加便便捷捷，，也也可可吸吸引引更多多潛潛在在客客戶戶購(gòu)購(gòu)買買項(xiàng)目目周周邊邊有有大大量量居居民民，，社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)欠欠發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)且且普普遍遍檔檔次次不高高項(xiàng)目處于南城城大道及桃園園路連接點(diǎn)，，若能較好利利用這個(gè)特征，商商業(yè)則能顯現(xiàn)現(xiàn)更為突出的的作用項(xiàng)目所在區(qū)域域有南坪地區(qū)區(qū)規(guī)模最大的的老城區(qū)，政政府?dāng)M訂的舊城改改造勢(shì)必為本本案帶來更為為廣大的消費(fèi)費(fèi)人群SWOT分析SWOT分析——項(xiàng)目的威脅（（T）作為居住項(xiàng)目目，南湖大社社區(qū)的在售住住宅項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目存在在一定威脅高架橋、地面面交通、地下下隧道三層立立體交通，對(duì)商業(yè)將將有較大影響響周邊商業(yè)氛圍圍較差，已有有的藥材市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，其他商業(yè)業(yè)均為低端商商業(yè)SWOT分析項(xiàng)目定位位分析析目標(biāo)市場(chǎng)定位位目標(biāo)市場(chǎng)的區(qū)區(qū)域定位核心區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域拓展區(qū)域其他：重慶周周邊區(qū)縣——主要包括在渝渝經(jīng)商和工作作的客戶目標(biāo)市場(chǎng)定位位目標(biāo)人群的定定位階層——我們將本項(xiàng)目目的目標(biāo)階層層界定在社會(huì)會(huì)中層，對(duì)生生活品質(zhì)有一定要求求的人群；范圍——居住和就業(yè)地地點(diǎn)均在項(xiàng)目目周邊；收入——個(gè)人年收入在在5~8萬元之間，夫夫婦雙收入在在8~15萬元之間；年齡——主要年齡段在在25~35歲之間，并有有部分50歲以上的老年購(gòu)房群體體；家庭——家庭特征以兩兩代為主，占占60%，新婚或“丁丁克家庭”占30%，三代占10%。敏感——對(duì)項(xiàng)目區(qū)位、、總價(jià)承受力力、生活配套套設(shè)施、企業(yè)業(yè)品牌更為敏感，購(gòu)購(gòu)房需求處于于理智大于感感性。目標(biāo)市場(chǎng)定位位目標(biāo)人群背景景及購(gòu)房特征征分析共性分析：以上人群都對(duì)對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域域成熟度非常常看重，希望望項(xiàng)目能滿足足他們方便快快捷的生活要要求，而對(duì)于于居住品質(zhì)有有一定的期待待但這并不是是他們選擇的的最主要因素素。當(dāng)?shù)卦∶瘢ǎ挲g25-45歲）有想法和父母母分開住的家家庭（年齡30-35歲）待婚職業(yè)者（（年齡25-35歲）南岸拆遷戶（（年齡35-50歲）看中項(xiàng)目地段段價(jià)值，認(rèn)為為項(xiàng)目有升值值潛力的（年年齡30-40歲）城市中心精致多功能小小戶型本項(xiàng)目定位為為一個(gè)中高檔，具有有鮮明時(shí)代特特征的突出居住功功能的：項(xiàng)目功能定位位項(xiàng)目功能定位位功能上——起到對(duì)幾條主主干道（特別別是南城大道道和桃園路之之間）承上啟下的作用用業(yè)態(tài)上——以滿足周邊居居民的生活需需要為主要目目的檔次上——在該區(qū)域具一一定引導(dǎo)地位位商業(yè)部分：項(xiàng)目功能定位位商業(yè)部分業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃原則規(guī)劃及定位原原則：1.快速回籠資金金2.符合市場(chǎng)規(guī)律律租售方式考慮1F銷售為主，劃分成小門面，中間部分消化相對(duì)困難的，可考慮出租2F、3F租售結(jié)合項(xiàng)目功能定位位商業(yè)部分租售售策略考慮1F——社區(qū)商業(yè)為主主，可考慮引引進(jìn)一主力商商家，如：知知名超市或大型餐飲等可以考慮的業(yè)業(yè)種包括：社區(qū)生活配套套：干洗、美美容美發(fā)、小小型餐館、小小藥店、日雜雜用品店、鮮鮮花店、寵物物專賣及美容容店、水果專專賣店、音像像店、沖洗店店、家居飾品品店等中大型商鋪需需求：銀行分分理處、汽車車美容店；同同時(shí)，考慮到到項(xiàng)目商業(yè)部部分縱深較大大，可能會(huì)存存在中間部分分無法消化的的情況，因此此，還可以考考慮引進(jìn)一知知名超市或大大型餐飲等。。項(xiàng)目功能定位位商業(yè)部分業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃原則2F、3F——針對(duì)對(duì)樓層不不太敏感的商商業(yè)業(yè)種可選擇的業(yè)種種包括：休閑類：健身身中心、美容容美發(fā)中心、、浴足中心、、休閑茶樓等等餐飲類：中餐餐、火鍋、西西式快餐、特特色餐飲、茶茶餐廳、咖啡啡廳及其它主主題餐飲等娛樂類：具視視、聽、感為為一體KTV、藝術(shù)沙龍、、慢搖吧、紅紅酒坊、音樂樂吧、懷舊吧吧另外還可考慮慮一些如：經(jīng)經(jīng)濟(jì)型酒店、、寫字樓等其其他功能。項(xiàng)目功能定位位商業(yè)部分業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃原則銷售總體體策略略總體市場(chǎng)目標(biāo)標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)份額額將項(xiàng)目打造成南南坪特色小戶型樓樓盤樹立市場(chǎng)形象象及地位快速完成銷售售任務(wù)及目標(biāo)標(biāo)前期：資金快速回籠籠為目的中后期：兼顧品牌建設(shè)設(shè)價(jià)格定位成本加成法多因子比較消費(fèi)心理探測(cè)測(cè)建議本案住宅宅部分整盤套套內(nèi)均價(jià)為3400元/㎡定價(jià)方法項(xiàng)目因素細(xì)化因素本案檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里地域因素環(huán)境升值前瞻0-1-11-1生活氣氛01000人文氣氛00000自然環(huán)境（噪聲）000-20治安狀況0000-1區(qū)域印象0112-1交通步行交通0-1-12-2公共交通0-1-11-1配套學(xué)校、幼兒園000-10菜場(chǎng)、商場(chǎng)0-1-11-1醫(yī)院、銀行0-1-11-1樓盤個(gè)別因素規(guī)模（顯示配套、空間及社會(huì)影響力）02101戶型的市場(chǎng)接受度00110設(shè)備（電梯、智能化、消防等）01100裝修（地面、廚房、衛(wèi)生間、門窗）00000外觀（大堂、會(huì)所、外立面）01000景觀01001新技術(shù)、新材料運(yùn)用00000發(fā)展商實(shí)力00101物業(yè)管理品牌01101收費(fèi)、服務(wù)水平00000工程形象進(jìn)度潛在風(fēng)險(xiǎn)（工程進(jìn)展）00000營(yíng)銷市場(chǎng)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷包裝00110合計(jì)0327-4價(jià)格定位——住宅部分比較樓盤檀香山羅馬假日貝迪新城幸福里本案銷售均價(jià)3360332037003050綜合分值327-4修正后價(jià)格3262.143254.903457.953177.08影響權(quán)重25351525權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）815.5351139.215518.6925794.273267.71價(jià)格定位——住宅部分考慮2007年正式發(fā)售，，預(yù)計(jì)本案執(zhí)執(zhí)行全程均價(jià)價(jià)水平將超過過3400元/平方米（套內(nèi)內(nèi)）住宅銷控設(shè)想想價(jià)格定位——住宅部分住宅A、B棟價(jià)格A棟套內(nèi)均價(jià)：：3300元/㎡B棟套內(nèi)均價(jià)：：3500元/㎡B棟戶型結(jié)構(gòu)總總體素質(zhì)更好好B棟朝向更好建議B棟在產(chǎn)品本身身比A棟有所提升,如:交房標(biāo)準(zhǔn)等市場(chǎng)價(jià)格自然然漲幅價(jià)格定位——住宅部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道地位因素環(huán)境區(qū)域印象0-1101生活氣氛0-11-10治安狀況00001交通步行交通0-1-1-10公共交通00001人流量000-11業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素規(guī)模000-11設(shè)備00001裝修0-1100外觀00001衛(wèi)生狀況00101前景因素地段發(fā)展走向00000升值潛力預(yù)測(cè)0001-1合計(jì)0-43-37價(jià)格定位——商業(yè)部分價(jià)格定位——商業(yè)部分各路段租金的的均價(jià)及基本本情況表市場(chǎng)比較樓盤盤權(quán)重及打分分表比較路段本項(xiàng)目花園路桃園路大石路南城大道租賃均價(jià)——45元/㎡55元/㎡50元/㎡60元/㎡綜合分值——-43-37修正后價(jià)格——46.87553.39851.54656.075影響權(quán)重——30202525權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）51.6473514.062510.679612.886514.01875故本案臨街門門面租金可達(dá)達(dá)到為52～58元/㎡，比較理想的的投資回報(bào)率率為7%，則可推導(dǎo)出出該地段的臨臨街門面售價(jià)價(jià)為：9942元/㎡價(jià)格定位——商業(yè)部分路段因素細(xì)化因素本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪地位因素環(huán)境區(qū)域印象0-111生活氣氛0-110治安狀況0-10-1交通步行交通0-2-10公共交通0-101人流量0-100業(yè)態(tài)個(gè)別條件因素規(guī)模001-1設(shè)備0010裝修0010外觀001-1衛(wèi)生狀況0-11-1前景因素地段發(fā)展走向0021升值潛力預(yù)測(cè)0112合計(jì)0-791比較路段本項(xiàng)目上新街商鋪金陽(yáng)重慶印象四公里沿街商鋪?zhàn)赓U均價(jià)——0.8萬元/㎡1.5萬元/㎡1萬元/㎡綜合分值——-791修正后價(jià)格——8602137619901影響權(quán)重——303535權(quán)重值（修正價(jià)格×權(quán)重）10862258148163465通過上面的市市場(chǎng)分析和測(cè)測(cè)算，我們得得到一個(gè)比較較客觀的“凱凱陽(yáng)大廈”的的商業(yè)銷售均均價(jià)：（10862+9942）/2=10402元/平方米（建筑筑）價(jià)格定位——商業(yè)部分考慮業(yè)態(tài)規(guī)劃劃的合理以及及招商成功對(duì)對(duì)項(xiàng)目的促進(jìn)進(jìn)作用，天晟晟建議臨街商商鋪價(jià)格可定定在12000元/平米（（建筑筑），，根據(jù)據(jù)通常常2層、3層與1層售價(jià)價(jià)的比比例關(guān)關(guān)系，，從而而推導(dǎo)導(dǎo)出各各層商商鋪的的建筑筑面積積銷售售均價(jià)價(jià)：樓層建筑面積均價(jià)（元/平米）1F120002F70003F4000價(jià)格定定位——商業(yè)部部分建議車車位定定價(jià)在在5～6萬元/個(gè)，定定價(jià)依依據(jù)主主要從從以下下幾方方面考考慮：：整個(gè)區(qū)區(qū)域?qū)?duì)車位位的需需求并并不旺旺盛區(qū)域內(nèi)內(nèi)露天天停車車位供供應(yīng)較較大區(qū)域內(nèi)內(nèi)其他他樓盤盤租售售價(jià)格格參考考：四公里里地段段：回回龍灣灣（社社區(qū)已已顯規(guī)規(guī)模））車位售售價(jià)7~~8萬/個(gè)租租400~500元/月華宇江江南南楓庭庭（（交通通便利利社區(qū)區(qū)成熟熟）不不賣租租500元左右右/月海棠曉曉月地地段：：海棠棠曉月月（社社區(qū)成成熟））車位售售價(jià)6萬/個(gè)租租300~400元/月價(jià)格定定位——車位部部分入市時(shí)時(shí)機(jī)的的選擇擇本項(xiàng)目目的入入市時(shí)時(shí)間的的選擇擇是基基于四四個(gè)方方面來來考慮慮：開發(fā)商商資金金盡快快回籠籠項(xiàng)目的的工程程進(jìn)度度是否有有重大大事件件影響響市場(chǎng)情情況具體時(shí)時(shí)間選選定為為：2007年3月下旬旬或4月初銷售均價(jià)（元/㎡）可銷面積(㎡）銷售收入（萬元）各部分總銷售收入住宅A棟330017597.45807.1413051.58萬元B棟350020698.47244.44商業(yè)7667（建面）70005366.675366.67萬元車位5.5萬/個(gè)166個(gè)913913萬元合計(jì)1.93億元總體銷銷售策策略制制定各部分分銷售售收入入計(jì)算算總體銷銷售策策略制制定住宅部部分——以坐銷銷為主主定定向向銷售售為輔輔商業(yè)部部分——坐銷與與主動(dòng)動(dòng)銷售售相結(jié)結(jié)合招商工工作提提前車庫(kù)部部分——自然融融入全全過程程銷售方方式總體銷銷售策策略制制定售房部部開放放，接接受客客戶咨咨詢A棟開盤盤B棟開盤盤商鋪開開盤車位開開盤結(jié)案2006.122007.32007.82007.112008.22008.6銷售周周期及及重要要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)招商工工作從從開始始即介介入車位的的銷售售工作作融入入全過過程預(yù)計(jì)全全案銷銷售周周期為為15個(gè)月總體銷銷售策策略制制定銷售計(jì)計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作內(nèi)容銷售均價(jià)（套內(nèi)）銷售率2007年3～6月A棟熱銷3300元/平米80%2007年8～12月B棟熱銷3500元/平米60%2007年11～6月商鋪熱銷9000元/平米（建面）60%2008年2～6月車庫(kù)熱銷5～6萬元/個(gè)60%2008年6月結(jié)案————總體銷銷售策策略制制定A棟開盤盤B棟開盤盤商鋪開開盤B棟結(jié)案案、商商鋪售售出40%商鋪售售出20%、車位位售出出60%2007.32007.82007.112008.22008.6招商工工作從從開始始即介介入車位的的銷售售工作作融入入全過過程銷售計(jì)計(jì)劃2007.6A棟銷售售80%12A棟結(jié)案案、B棟銷售售60%總體銷銷售策策略制制定資金回回籠計(jì)計(jì)劃重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)銷售情況資金回收額2007年6月A棟銷售80%4645.71萬元2007年12月A棟結(jié)案、B棟銷售60%5450.02萬元2008年2月B棟40%售完、商鋪售出40%5345.33萬元2008年6月商鋪售出20%、車位售出60%1810萬元合計(jì)1.725億元總體銷銷售策策略制制定資金回回籠計(jì)計(jì)劃2007.122008.22008.62007.64645.71萬元5450.02萬元5345.33萬元1810萬元總體銷銷售收收入：：1.725億元總體銷銷售策策略制制定各部分分實(shí)際際銷售售收入入營(yíng)銷銷推推廣廣思思路路總體營(yíng)營(yíng)銷思思路所要影影響的的消費(fèi)費(fèi)者：：周邊原原住民民為主主，其其次是是南岸岸區(qū)的的購(gòu)房房者，，另外外才是是主城城其他他區(qū)域域的購(gòu)購(gòu)房者者營(yíng)銷目目的：：圍繞銷銷售目目標(biāo)，，為完完成銷銷售任任務(wù)而而采取取一系系列營(yíng)營(yíng)銷推推廣措措施總體營(yíng)營(yíng)銷思思路影響范范圍：：立足于于南岸岸區(qū)本本身，，如：：項(xiàng)目目所在在區(qū)域域包括括南坪坪商圈圈、南南城大大道、、桃園園路、、南湖湖大社社區(qū)進(jìn)進(jìn)行重重點(diǎn)宣宣傳總體營(yíng)營(yíng)銷思思路項(xiàng)目蓄蓄勢(shì)及及A棟開盤期期，強(qiáng)調(diào)調(diào)高舉高高打，充充分運(yùn)用用綜合媒媒體組合合策略，，進(jìn)行空中打擊擊，從而而以影響響力取勝勝后期充分分運(yùn)用渠渠道營(yíng)銷銷、緣故故營(yíng)銷，，進(jìn)行地面作戰(zhàn)戰(zhàn)，從而而以銷售售力取勝勝總體營(yíng)銷銷重要節(jié)節(jié)點(diǎn)提示示售房部裝裝修完畢畢并對(duì)外外開放；；同時(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)圍墻墻、大型型戶外、、網(wǎng)絡(luò)廣廣告、車車身、夾夾報(bào)、短短信等同同時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)。A棟開盤B棟開盤商鋪開盤盤車位開盤盤結(jié)案2006.122007.32007.82007.112008.22008.62007.2，樣板房房裝修完完畢，并并在開盤盤前一星星期對(duì)外外開放，，同時(shí)伴伴有相關(guān)關(guān)公關(guān)活活動(dòng)2月18日春節(jié)，，利用春春節(jié)期間間做公關(guān)關(guān)活動(dòng)及及小禮品品派送（（如餐巾巾紙）B棟銷售以以渠道營(yíng)營(yíng)銷為主主,影響力營(yíng)營(yíng)銷為輔輔,故開盤前前強(qiáng)調(diào)活活動(dòng)及周周邊小范范圍的推推廣商場(chǎng)包裝裝非常重重要,必須烘托托出強(qiáng)烈烈的商業(yè)業(yè)氛圍車位銷售售貫穿于于全過程程,只是在這這個(gè)階段段開始大大力宣傳傳,現(xiàn)場(chǎng)的銷銷講、相相關(guān)物料料準(zhǔn)備到到位總體營(yíng)銷銷思路費(fèi)用預(yù)算算及安排排本項(xiàng)目總總體量不不大，且且屬于快快銷樓盤盤，因此此在營(yíng)銷銷推廣上上強(qiáng)調(diào)以以下幾個(gè)個(gè)原則合理規(guī)劃劃費(fèi)用，，最大限限度為開開發(fā)商省省錢；努力建立立品牌與與目標(biāo)群群之間的的關(guān)