XXXX-世聯(lián)-舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)

舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)介紹城市化進(jìn)程不平衡留下的頑疾，一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。

二是由政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行改造的市場(chǎng)改造模式，開(kāi)發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償，并按照改造方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)，政府給開(kāi)發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。

三是由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。（深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造如何改造幾個(gè)關(guān)鍵名詞村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會(huì)。股份公司對(duì)村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過(guò)程中能起到重要作用，能減少過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾村民股份公司對(duì)拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個(gè)人、國(guó)家）（有時(shí)需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等），經(jīng)過(guò)業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、政府部門(mén)的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。丈量、確權(quán)新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1∶0.8，還有拆一賠一拆賠比定向摘牌拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本拆遷中所有的費(fèi)用，是開(kāi)發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。一般換算到還建面積的平米單位。與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)鏈延長(zhǎng)至土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)的工作。區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈?zhǔn)姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售施工管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃定位開(kāi)發(fā)招商土地出讓土地融資土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理運(yùn)營(yíng)拆遷安置向土地所有人收購(gòu)?fù)恋夭疬w和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開(kāi)發(fā)商/駐商來(lái)進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來(lái)購(gòu)買(mǎi)/租用已開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)幫助開(kāi)發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè)在土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)實(shí)施過(guò)程主要包括三個(gè)階段前期準(zhǔn)備拆遷實(shí)施開(kāi)發(fā)實(shí)施可前置，開(kāi)發(fā)主體的合法性確立前期準(zhǔn)備工作流程規(guī)劃研究編制實(shí)施方案組建機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報(bào)批計(jì)劃申報(bào)規(guī)劃局區(qū)舊改辦拆遷辦公室市政府市政府主管部門(mén)審批審批項(xiàng)目招商拆遷實(shí)施階段工作流程物業(yè)核查公告物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn)業(yè)主訪談確定拆賠方案土地供應(yīng)申請(qǐng)拆遷動(dòng)員拆遷談判拆遷辦公室區(qū)舊改辦開(kāi)發(fā)商區(qū)舊改辦業(yè)主審批簽訂拆補(bǔ)協(xié)議談判小組市國(guó)土局股份公司開(kāi)發(fā)實(shí)施階段工作流程制定開(kāi)發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃房屋拆除辦理前期手續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)拆遷手續(xù)辦理風(fēng)險(xiǎn)控制區(qū)舊改辦規(guī)劃部門(mén)開(kāi)發(fā)商拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息區(qū)政府舊城改造涉及政府、開(kāi)發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于利益博弈

政府利益企業(yè)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及品牌建立舊改項(xiàng)目企業(yè)利益改造后區(qū)域價(jià)值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長(zhǎng)極拆遷、建設(shè)模式改造前社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價(jià)值被貶損村集體及村民利益村民居住環(huán)境改善城市歸屬感增強(qiáng)村民社會(huì)保障增加利益主體博弈模型滿(mǎn)足各方長(zhǎng)短期利益城市功能完善城市價(jià)值提升旅游消費(fèi)升級(jí)政府、企業(yè)、村民三房的利益動(dòng)態(tài)平衡三方在拆賠談判中的具體分工和工作負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織作為工作組成員逐戶(hù)進(jìn)行談判，做好講解工作保證拆遷穩(wěn)定已身作則，起到拆遷帶頭作用拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋股份公司和村民思想工作負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案聯(lián)合各單位人員組成多個(gè)工作小組談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備制定談判策略工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶(hù)實(shí)施談判談判過(guò)程中組織會(huì)議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問(wèn)題政府股份公司不參與具體談判工作與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)施補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)模模式城市更更新主主要的的運(yùn)作作模型型研究究城市發(fā)發(fā)展基基金模模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式式（MixedUsedTheory）SUR模式式（軟軟性城城市更更新））IDP模式式（通通過(guò)改改建和和開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃劃來(lái)進(jìn)進(jìn)行改改造））實(shí)施策略實(shí)施模式借鑒運(yùn)作過(guò)程改造分期——見(jiàn)見(jiàn)世聯(lián)聯(lián)地產(chǎn)產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)叢書(shū)書(shū)《城城市更更新之之市場(chǎng)場(chǎng)模式式》城市更更新運(yùn)運(yùn)作模模型研研究城市發(fā)發(fā)展基基金模模式（（UrbanDevelopmentFund）MUT模式式（MixedUsedTheory）SUR模式式（軟軟性城城市更更新））IDP模式式（通通過(guò)改改建和和開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃劃來(lái)進(jìn)進(jìn)行改改造））城市發(fā)發(fā)展基基金以以吸引引私人人投資資為目目的，，將私私人資資金吸吸引到到對(duì)投投資缺缺乏吸吸引力力的城城市內(nèi)內(nèi)城，，從而而推動(dòng)動(dòng)城市市更新新運(yùn)動(dòng)動(dòng)，抑抑制日日益嚴(yán)嚴(yán)重的的城市市衰退退。中央央財(cái)財(cái)政政撥撥款款城市市發(fā)發(fā)展展基基金金城市市內(nèi)內(nèi)城城更更新新工工程程無(wú)償償資資助助利潤(rùn)潤(rùn)分分成成低息息貸貸款款私人人資資本本投投資資陽(yáng)光光海海岸岸項(xiàng)項(xiàng)目目較較難難爭(zhēng)爭(zhēng)取取到到中中央央財(cái)財(cái)政政的的撥撥款款。。三亞亞市市年年GDP不不足足50億億，，財(cái)財(cái)政政收收入入不不足足7億億，，市市財(cái)財(cái)政政較較難難投投入入。。模式式匹匹配配度度：：較較差差案例例借借鑒鑒：：英英國(guó)國(guó)城城市市發(fā)發(fā)展展基基金金（（1982））城市市更更新新運(yùn)運(yùn)作作模模型型研研究究城市市發(fā)發(fā)展展基基金金模模式式（（UrbanDevelopmentFund））MUT模模式式（（MixedUsedTheory））SUR模模式式（（軟軟性性城城市市更更新新））IDP模模式式（（通通過(guò)過(guò)改改建建和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行改改造造））針對(duì)對(duì)大大規(guī)規(guī)模模的的，，多多功功能能的的城城市市更更新新項(xiàng)項(xiàng)目目，，由由于于單單一一主主體體，，單單次次難難以以直直接接完完成成，，因因此此產(chǎn)產(chǎn)生生MUT更更新新模模式式，，利利用用模模塊塊劃劃分分思思路路，，保保證證模模塊塊的的相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立與與完完整整性性，，保保證證單單模模塊塊開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的資資金金收收回回。。MUT的的適適用用環(huán)環(huán)境境是是大大型型的的，，需需要要進(jìn)進(jìn)行行全全面面功功能能改改變變，，且且必必須須是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)目目標(biāo)標(biāo)明明確確的的多多功功能能配配套套地地區(qū)區(qū)的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)。。本項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃為為多多功功能能綜綜合合旅旅游游服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，需需要要作作區(qū)區(qū)域域功功能能的的全全面面改改變變。。地塊塊狹狹長(zhǎng)長(zhǎng)，，權(quán)權(quán)屬屬?gòu)?fù)復(fù)雜雜，，公公間間比比例例較較大大，，難難以以一一次次完完成成。。模式式匹匹配配度度：：好好案例例借借鑒鑒：：伯伯明明翰翰市市的的布布林林德德利利地地區(qū)區(qū)（（全全歐歐洲洲規(guī)規(guī)模模最最大大的的運(yùn)運(yùn)用用MUT模模式式進(jìn)進(jìn)行行改改造造開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的項(xiàng)項(xiàng)目目））城市市更更新新運(yùn)運(yùn)作作模模型型研研究究城市市發(fā)發(fā)展展基基金金模模式式（（UrbanDevelopmentFund））MUT模模式式（（MixedUsedTheory））SUR模模式式（（軟軟性性城城市市更更新新））IDP模模式式（（通通過(guò)過(guò)改改建建和和開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃來(lái)來(lái)進(jìn)進(jìn)行行改改造造））SUR模模式式是是軟軟性性城城市市更更新新模模式式（（SoftUrbanRenewal））的的縮縮寫(xiě)寫(xiě)，，在在時(shí)時(shí)間間應(yīng)應(yīng)用用中中其其突突出出的的特特點(diǎn)點(diǎn)是是，，在在城城市市更更新新過(guò)過(guò)程程中中不不強(qiáng)強(qiáng)制制原原住住民民一一次次性性搬搬遷遷，，而而是是采采取取邊邊更更新新邊邊搬搬遷遷的的方方式式。。在目前城城市更新新的應(yīng)用用中這一一模式主主要用于于對(duì)小規(guī)規(guī)模住宅宅區(qū)的改改造。模式匹配配度：較較差案例借鑒鑒：澳大大利亞Vienna鎮(zhèn)鎮(zhèn)的城市市更新城市更新新運(yùn)作模模型研究究城市發(fā)展展基金模模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模模式（MixedUsedTheory）SUR模模式（軟軟性城市市更新））IDP模模式（通通過(guò)改建建和開(kāi)發(fā)發(fā)計(jì)劃來(lái)來(lái)進(jìn)行改改造）這項(xiàng)計(jì)劃劃目的在在于對(duì)街街區(qū)進(jìn)行行空間改改造。這種改造造模式不不宜于控控制改造造進(jìn)程，，而且由由多主體體參與改改造的方方式很容容易降低低改造標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。大型開(kāi)發(fā)發(fā)商小型開(kāi)發(fā)發(fā)商小型開(kāi)發(fā)發(fā)商區(qū)位最好好區(qū)位較好好區(qū)位不好好大范圍，，高層的的高檔居居住區(qū)小范圍，，四到五五層的家家庭住宅宅小型的家家庭公寓寓住宅土地租金金上升政治經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力建造和出出售自助改建建模式匹配配度：較較差大規(guī)模、、多功能能的城市市更新項(xiàng)項(xiàng)目主要要采用MUT模模式MixedUsedTheory混混合功能能開(kāi)發(fā)理理論大規(guī)模的的、多功功能的城城市更新新項(xiàng)目，，由于單單一開(kāi)發(fā)發(fā)商，單單次難以以直接完完成，因因此產(chǎn)生生MUT更新模模式。適用環(huán)境境：大型型的，需需要進(jìn)行行全面的的功能改改變，且且必須是是開(kāi)發(fā)目目標(biāo)明確確的多功功能配套套地區(qū)的的開(kāi)發(fā)。。利用項(xiàng)目目規(guī)劃組組（委員員會(huì)）與與開(kāi)發(fā)商商（業(yè)主主）的互互動(dòng)，保保證整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目目標(biāo)的實(shí)實(shí)現(xiàn)。利用模塊塊劃分思思路，保保證模塊塊的相對(duì)對(duì)獨(dú)立與與完整性性，保證證單模塊塊開(kāi)發(fā)的的資金收收回。每個(gè)建設(shè)設(shè)階段保保證相對(duì)對(duì)完整，，盡量保保證每一一建設(shè)階階段能夠夠收回成成本供下下一階段段建設(shè)使使用。尋求各模模塊新的的增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)，在此此基礎(chǔ)上上形成整整體價(jià)值值的全面面重建。。規(guī)劃委員員會(huì)和開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)主主、承包包商保持持互動(dòng)，，保證所所有建設(shè)設(shè)階段的的完成滿(mǎn)滿(mǎn)足最初初的規(guī)劃劃目標(biāo)。。強(qiáng)有力的的組織機(jī)機(jī)構(gòu)模塊劃分分，各自自平衡滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)增長(zhǎng)點(diǎn)的的價(jià)值標(biāo)標(biāo)桿多角度互互動(dòng)MUT模模式的組組織實(shí)施施流程政府規(guī)劃組（（委員會(huì)會(huì)）開(kāi)發(fā)商確定增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)招標(biāo)確定定開(kāi)發(fā)商商互動(dòng)監(jiān)督督制定總體體設(shè)計(jì)商定劃分分功能模模塊與開(kāi)開(kāi)發(fā)次序序與承包商商互動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)部分安置置、部分分出售、、分期投投入、滾滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)，是舊舊城改造造項(xiàng)目的的基本思思路四更園二期四更園一期澹州村食品廠滾動(dòng)開(kāi)發(fā)發(fā)模式：：利用安置置區(qū)作為為啟動(dòng)，，每期部部分安置置拆遷居居民，剩剩余房產(chǎn)產(chǎn)出售，，產(chǎn)生利利潤(rùn)，滾滾動(dòng)進(jìn)入入下一期期的開(kāi)發(fā)發(fā)成本中中。該開(kāi)發(fā)模模式，首首先保證證項(xiàng)目安安置區(qū)啟啟動(dòng)，保保障原居居民利益益，其次次保障了了開(kāi)發(fā)商商的資金金安全，，調(diào)動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)熱情情，最后后實(shí)現(xiàn)了了區(qū)域更更新的政政府目標(biāo)標(biāo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)策略安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)產(chǎn)生利潤(rùn)下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業(yè)儋州村出售物業(yè)四更園一期出售物業(yè)四更園二期出售物業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)產(chǎn)生利潤(rùn)保障居民利益實(shí)現(xiàn)。保障政府目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。舊城改造造中7種種盈利模模式舊改項(xiàng)目目分為一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)收益和和二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)收益益兩大類(lèi)類(lèi)盈利模模式獲取一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)的的收益獲取二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)和和土地增增值的收收益自主開(kāi)發(fā)發(fā)合作開(kāi)發(fā)發(fā)?承諾諾投資回回報(bào)率合作開(kāi)發(fā)發(fā)?按股股份利潤(rùn)潤(rùn)分紅項(xiàng)目公司司取地自自主開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目公司司取地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)現(xiàn)合資公司司合作開(kāi)開(kāi)發(fā)BOT項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓熟地招標(biāo)標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)、掛牌牌獲取土土地出讓讓金通過(guò)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)和和土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)發(fā)，獲取取開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)和土土地增值值收益1234567下面以三三亞城投投開(kāi)發(fā)陽(yáng)陽(yáng)光海岸岸項(xiàng)目為為例模式一：：城投自自主進(jìn)行行一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)三亞政府府陽(yáng)光海岸岸拆遷工工作小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補(bǔ)償償土地平整整凈地權(quán)益資金金商業(yè)銀行行債務(wù)/股股權(quán)融資資信托/私私募基金金簽訂協(xié)議議出讓金模式一運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程示意圖圖：城投單獨(dú)獨(dú)進(jìn)行一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)，政府府將熟地地出讓之之后全額額返還給給城投。。城投自主主進(jìn)行一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)模式評(píng)評(píng)價(jià)好處是利利用財(cái)務(wù)務(wù)杠桿,使得利利潤(rùn)最大大化。盡盡可能的的減少股股權(quán)融資資，對(duì)于于高利潤(rùn)潤(rùn)低風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)項(xiàng)目來(lái)來(lái)講積累累資金的的意義重重大。城投需投投入巨大大的人力力、物力力、財(cái)力力運(yùn)作實(shí)實(shí)施。單純的政政府背景景具有較較強(qiáng)的公公信力對(duì)政策的的把握度度高能夠保證證項(xiàng)目的的順利實(shí)實(shí)施較高比例例的債務(wù)務(wù)融資所所形成的的杠桿效效應(yīng)資金壓力力過(guò)大市場(chǎng)化程程度低操作缺乏乏靈活性性容易抬高高建造成成本利弊模式二：：城投投尋求合合作開(kāi)發(fā)發(fā)，并約約定投資資回報(bào)率率三亞政府府陽(yáng)光海岸岸改造領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補(bǔ)償償土地平整整凈地權(quán)益資金金+土地地入股簽訂協(xié)議議出讓金三亞城投投通過(guò)約約定投資資回報(bào)率率吸引其其他投資資者合作作進(jìn)行一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)實(shí)際上是是一種融融資性質(zhì)質(zhì)的合作作，城投投主導(dǎo)整整個(gè)開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)程，，在階段段性一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)完完畢收回回土地出出讓價(jià)之之后，向向合作方方支付承承諾的投投資收益益。模式二運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程示意圖圖：其他主體體注入資金金約定投資資回報(bào)率率按約定投投資回報(bào)報(bào)率城投自主主進(jìn)行融融資型合合作開(kāi)發(fā)發(fā)模式評(píng)評(píng)價(jià)城投對(duì)資資金的要要求和投投資者對(duì)對(duì)短期穩(wěn)穩(wěn)定利潤(rùn)潤(rùn)的要求求是合作作的基礎(chǔ)礎(chǔ)合作者甚甚至并非非房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，比如投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)、基金金公司等等。緩解獨(dú)自自開(kāi)發(fā)所所造成的的資金壓壓力城投主導(dǎo)導(dǎo)開(kāi)發(fā)具具有較強(qiáng)強(qiáng)的公信信力對(duì)政策的的把握度度高固定合作作方的投投資回報(bào)報(bào)率后，，城投可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)最最大化風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)自自承擔(dān)市場(chǎng)化程程度低不能調(diào)動(dòng)動(dòng)投資者者的積極極性不利于安安撫原住住民情緒緒利弊模式三：：城投謀謀求戰(zhàn)略略性合作作開(kāi)發(fā)，，并按股股分紅三亞政府府陽(yáng)光海岸岸改造領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補(bǔ)償償土地平整整凈地權(quán)益資金金+土地地入股簽訂協(xié)議議出讓金戰(zhàn)略性合合作，是是與卓越越的合作作伙伴面面向整各各改造和和開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程的長(zhǎng)長(zhǎng)期合作作。城投與其其他開(kāi)發(fā)發(fā)商合資資成立項(xiàng)項(xiàng)目公司司，操作作具體的的一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，并為為接下來(lái)來(lái)的進(jìn)一一步二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)奠奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。城投靠安安置土地地或者土土地抵押押貸款，，以及與與政府達(dá)達(dá)成的框框架性協(xié)協(xié)議作為為合作資資本。模式三運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程示意圖圖：其他主體體具體項(xiàng)目目公司注資入股股按股分紅紅戰(zhàn)略性合合作進(jìn)行行一級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)的模模式分析析緩解獨(dú)自自開(kāi)發(fā)所所造成的的資金壓壓力能夠保證證項(xiàng)目的的順利實(shí)實(shí)施分散風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，同時(shí)時(shí)也降低低了利潤(rùn)潤(rùn)空間良好的合合作開(kāi)發(fā)發(fā)為二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)打打下基礎(chǔ)礎(chǔ)知名開(kāi)發(fā)發(fā)商的相相互學(xué)習(xí)習(xí)借鑒，，并調(diào)動(dòng)動(dòng)了合作作者的積積極性土地一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)需要要分享利弊總結(jié)：進(jìn)進(jìn)行一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)合合作的方方式因地地塊的具具體情況況而分為為融資性性合作和和戰(zhàn)略性性合作兩兩種主要要形式城投是否否在一級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)后后介入二二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)，取決決于地塊塊價(jià)值的的提升速速度及其其在項(xiàng)目目整體中中的重要要性土地價(jià)值值迅速增增值，是是土地出出讓的前前提。因此，在在出讓土土地之前前的區(qū)域域營(yíng)銷(xiāo)、、規(guī)劃和和形象宣宣傳、基基礎(chǔ)設(shè)施施、交通通路網(wǎng)、、綠化景景觀建設(shè)設(shè)、關(guān)鍵鍵配套和和邊界處處理等必必須先期期著重投投入。模式四：：城投取取地自主主進(jìn)行二二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)三亞政府府陽(yáng)光海岸岸改造領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)小組組三亞城投投拆賠談判判拆遷補(bǔ)償償土地平整整凈地簽訂協(xié)議議項(xiàng)目后期期城投自自有資金金比較充充裕積累一定定開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)率率高一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)結(jié)束后后，應(yīng)在在掛牌前前對(duì)熟地地價(jià)值作作市場(chǎng)評(píng)評(píng)估，之之后按照照評(píng)估價(jià)價(jià)格通過(guò)過(guò)土地空空轉(zhuǎn)來(lái)獲獲地，并并以此作作為再融融資的手手段。模式四運(yùn)運(yùn)作過(guò)程程示意圖圖：凈地掛牌出讓讓定向摘牌牌取地項(xiàng)目公司司二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)賺取利潤(rùn)潤(rùn)模式五：城城投取地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)三亞政府陽(yáng)光海岸改改造領(lǐng)導(dǎo)小小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議城投自有資資金比較充充裕需要在戰(zhàn)略略上控制土土地開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)程土地需要一一定時(shí)間來(lái)來(lái)提升價(jià)值值項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)相對(duì)土土地增值利利潤(rùn)較低模式五運(yùn)作作過(guò)程示意意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取取地土地轉(zhuǎn)讓賺取土地增增值收益控制土地開(kāi)開(kāi)發(fā)節(jié)奏凈地成立項(xiàng)目公公司模式六：城城投與其他他公司合作作取地進(jìn)行行二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)三亞政府陽(yáng)光海岸改改造領(lǐng)導(dǎo)小小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)率較高高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)程需要控控制項(xiàng)目前期城城投自有資資金比較緊緊張項(xiàng)目前期缺缺乏足夠開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ搅\(yùn)作作過(guò)程示意意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取取地合資公司二級(jí)開(kāi)發(fā)賺取利潤(rùn)其他公司利潤(rùn)分成土地入股資金入股……綜上，，城投可以以通過(guò)定向向摘牌獲得得土地二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，，根據(jù)具體體情況獲取取二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)和土地增增值收益土地價(jià)值在在一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)后尚未達(dá)達(dá)到峰值，，將隨項(xiàng)目目進(jìn)展進(jìn)一一步增值對(duì)于項(xiàng)目整整體意義重重大，必須須對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)密控制的的土地項(xiàng)目公司取取地自主開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司取取地轉(zhuǎn)讓變變現(xiàn)合資公司合合作開(kāi)發(fā)直接獲得土土地增值收收益參與二級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)獲利項(xiàng)目后期城城投自有資資金比較充充裕積累一定開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)后后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)率高項(xiàng)目前期城城投自有資資金比較緊緊張項(xiàng)目前期缺缺乏足夠開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)率較高高，但整體體利潤(rùn)相對(duì)對(duì)較低項(xiàng)目后期城城投自有資資金比較充充裕項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)相對(duì)土土地增值利利潤(rùn)較低土地需要一一定時(shí)間來(lái)來(lái)提升價(jià)值值非重點(diǎn)地塊塊，通過(guò)規(guī)規(guī)劃控制土土地一些非盈利利文化娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目也可可以采取BOT項(xiàng)目目招商方式式開(kāi)發(fā)，城城投通過(guò)協(xié)協(xié)議獲得招招商傭金B(yǎng)OT項(xiàng)目目招商面臨臨的問(wèn)題是是如何提供供一個(gè)有吸吸引力的盈盈利模式來(lái)來(lái)吸引投資資者BOT概念念BOT（Build—Operate—Transfer），即即建設(shè)—經(jīng)經(jīng)營(yíng)—轉(zhuǎn)讓讓方式，是是政府將一一個(gè)設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目的特許許權(quán)授予承承包商。承承包商在特特許經(jīng)營(yíng)期期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、、融資、建建設(shè)和運(yùn)營(yíng)營(yíng)，并回收收成本、償償還債務(wù)、、賺取利潤(rùn)潤(rùn)，特許期期結(jié)束后將將項(xiàng)目所有有權(quán)移交政政府。如果單純靠靠文化娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目的后后期經(jīng)營(yíng)收收入仍無(wú)法法彌補(bǔ)項(xiàng)目目的虧損，，則BOT項(xiàng)目將對(duì)對(duì)開(kāi)發(fā)商不不具有吸引引力。拆賠方案如何確定拆拆賠方案拆配比？舊改項(xiàng)目的的關(guān)鍵點(diǎn)是是拆遷，而而拆遷的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)就是是找到各方方的利益平平衡點(diǎn)拆賠中涉及及到的補(bǔ)償償方式主要要有實(shí)物補(bǔ)補(bǔ)償、貨幣幣補(bǔ)償、實(shí)實(shí)物為主貨貨幣為輔補(bǔ)補(bǔ)償和貨幣幣為主實(shí)物物為輔補(bǔ)償償四種方式式實(shí)物補(bǔ)補(bǔ)償即依據(jù)據(jù)拆賠比給給出還建房房屋的面積積，按照計(jì)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)償。。貨幣補(bǔ)補(bǔ)償即根據(jù)據(jù)相應(yīng)的市市場(chǎng)價(jià)格給給出單位面面積補(bǔ)償款款，按照現(xiàn)現(xiàn)有房屋建建筑面積進(jìn)進(jìn)行貨幣補(bǔ)補(bǔ)償。實(shí)物加加貨幣補(bǔ)償償即以實(shí)物物補(bǔ)償已有有建筑為主主，再輔以以相應(yīng)的貨貨幣補(bǔ)償不不全接受實(shí)實(shí)物補(bǔ)償?shù)牡牟疬w者。。貨幣和和實(shí)物相結(jié)結(jié)合的補(bǔ)償償即根據(jù)建建筑面積給給出貨幣補(bǔ)補(bǔ)償款，對(duì)對(duì)于拆遷居居民的回購(gòu)購(gòu)商品房采采取優(yōu)惠措措施，在一一定的面積積下按照當(dāng)當(dāng)?shù)貑挝唤ńò渤杀緝r(jià)價(jià)購(gòu)買(mǎi)房屋屋。實(shí)物貨幣實(shí)物為主貨幣為輔貨幣為主實(shí)物為輔“實(shí)物賠償償，產(chǎn)權(quán)置置換”的關(guān)關(guān)鍵因素是是拆賠比按照政府政政策規(guī)定一般政府政政策會(huì)有指指導(dǎo)拆建比比。（見(jiàn)三三亞政府138附件件）在深圳市，，采用賠償償面積的方方式比較普普遍，一般般的拆賠比比為1∶0.8左右右，成熟旺旺區(qū)更高。。村民一般要要求拆一賠賠一。拆賠模式完全市場(chǎng)化化拆賠模式式：市場(chǎng)賠償標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是在市市場(chǎng)操作中中由開(kāi)發(fā)商商與村民談?wù)勁羞_(dá)成的的，完全根根據(jù)村民意意愿有條件市場(chǎng)場(chǎng)化拆賠：：采取不界定定建房時(shí)間間的方式，，由政府控控制綜合拆拆賠比直接接對(duì)現(xiàn)有私私房按市場(chǎng)場(chǎng)方式拆賠賠準(zhǔn)政策方案案一：完全政策方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)違法法私房給予予合理的賠賠償，但建建房時(shí)間界界定仍由規(guī)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)界定。準(zhǔn)政策方案案二：完全政策方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上對(duì)違法法私房給予予合理的賠賠償，但建建房時(shí)間界界定由集體股份公公司完全政策拆拆賠：若政府能夠夠保證落實(shí)實(shí)“有效界界定建房時(shí)時(shí)間”（即即界定合法法違法的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）和““強(qiáng)制拆除除違法建筑筑”兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目目能夠按照照政府政策策要求完全全實(shí)施。(政府強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)，西部部城市)——建議從從可操作性性出發(fā)選擇擇拆賠方案案?！绻麄?cè)側(cè)重于操作作風(fēng)險(xiǎn)最小小應(yīng)選擇““有條件市市場(chǎng)方案””。——如果側(cè)側(cè)重于維護(hù)護(hù)《兩規(guī)》》，應(yīng)選擇擇“準(zhǔn)政策策方案1””，但必須須解決時(shí)間間界定中所所存在的問(wèn)問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，并能得得到村民的的認(rèn)可月川村改造造共形成六六種補(bǔ)償方方案案例鏈接：：三亞月川川村舊改具體拆賠方方案制定拆賠方方案的技術(shù)術(shù)路線拆賠政策分析制定拆賠方方案方案初步設(shè)設(shè)計(jì)鹽田歷史拆拆賠分析原有拆賠分分析綜合分析評(píng)評(píng)價(jià)拆賠方案內(nèi)內(nèi)容及分類(lèi)類(lèi)拆賠方案制制定原則現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分分析確定初步拆拆賠方案政策拆賠方方式研究確定拆賠標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)驗(yàn)證方案評(píng)價(jià)反饋意見(jiàn)分分析拆賠難度分分析拆賠標(biāo)準(zhǔn)確確定制定拆賠方方案現(xiàn)實(shí)條件分分析拆賠方案實(shí)實(shí)施過(guò)程選擇總量較較少的***村作為為試點(diǎn)村制制定可行的的拆賠方案案在改造范圍圍內(nèi)選取試試點(diǎn)村以政策或案案例為依據(jù)據(jù)初步制定定標(biāo)準(zhǔn)較低的拆賠方案案并發(fā)送集集體組織或或戶(hù)主制定拆賠方方案（初稿稿）分析大部分分戶(hù)主的真真實(shí)想法和和補(bǔ)償?shù)拙€線回收并分析析反饋意見(jiàn)見(jiàn)對(duì)原方案進(jìn)進(jìn)行調(diào)整并并確定拆賠賠方案調(diào)整并發(fā)布布拆賠方案案以拆賠方案案為基準(zhǔn)在在***村村實(shí)施拆賠賠談判在試點(diǎn)村進(jìn)進(jìn)行拆賠談?wù)勁幸栽圏c(diǎn)村拆拆賠標(biāo)準(zhǔn)改改造在范圍圍內(nèi)全面實(shí)實(shí)施拆賠在改造范圍圍內(nèi)實(shí)施拆拆賠拆遷補(bǔ)償在在實(shí)踐中的的細(xì)節(jié)階梯式的拆拆賠比。以180平米作為為基數(shù)產(chǎn)權(quán)權(quán)置換，剩剩下的用貨貨幣補(bǔ)償。。如180以下按照照全產(chǎn)權(quán)置置換，180-300補(bǔ)償90%，300-400補(bǔ)償償80%，，剩余的就就按照貨幣幣補(bǔ)償。只只要不太離離譜，不讓讓后面的補(bǔ)補(bǔ)償難做就就可以。（實(shí)踐中的的最佳方式式。)首層賠償商商業(yè)。私房的首層層是按1∶∶0.82補(bǔ)償集中中商業(yè)；私私房的二層層及以上是是按1∶0.88補(bǔ)補(bǔ)償住宅或或公寓。原原村民不僅僅可以得到到相應(yīng)面積積的住宅，，還可以在在商業(yè)區(qū)得得到集中商商業(yè)的面積積，并集中中經(jīng)營(yíng)和管管理。（（崗廈河原原村）鼓勵(lì)搬遷。。村民原先的的房子有天天有地，現(xiàn)現(xiàn)在一下子子接受不了了高層的樓樓房生活。。對(duì)于這種種情況，誰(shuí)誰(shuí)先同意搬搬遷，誰(shuí)先先選擇高層層的房子，，鼓勵(lì)搬遷遷。在政府政策策中也有規(guī)規(guī)定鼓勵(lì)搬搬遷，如選選擇貨幣補(bǔ)補(bǔ)償，獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)10%；；配合丈量量安置搬遷遷，獎(jiǎng)勵(lì)10%；（（房屋貨幣幣補(bǔ)償金額額）居民組建物物管公司。。居民最擔(dān)心心的是社區(qū)區(qū)里面有物物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)，擔(dān)心生生活成本增增加。解決決辦法就是是交給社區(qū)區(qū)來(lái)管理，，社區(qū)自然然轉(zhuǎn)變?yōu)槲镂飿I(yè)管理公公司，可以以創(chuàng)造就業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)商鋪返還。。低層可以做做商鋪，返返利給居民民，統(tǒng)一管管理、統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)，把把安置區(qū)的的低層商鋪鋪?zhàn)尷o老老百姓，對(duì)對(duì)于老百姓姓更有吸引引力。水電電費(fèi)可以直直接由水電電公司來(lái)處處理。以現(xiàn)狀賠償償。對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、不合合法的建筑筑，一般以以現(xiàn)狀為準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行賠償償，不去區(qū)區(qū)分有無(wú)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，合章章、違章不不區(qū)分有其其深層次原原因。賠償方式鼓勵(lì)搬遷安撫村民以現(xiàn)狀賠償償設(shè)定拆賠方方案之關(guān)鍵鍵查帳：拆遷遷區(qū)房屋有有翔實(shí)的查查帳資料，，三方都確認(rèn)認(rèn)。拆遷改改造之前，，再次所有有房屋按照照查帳資料料確認(rèn)，確確認(rèn)之后搶搶建房屋不不予賠償??！確權(quán)：確認(rèn)認(rèn)建筑合法法、非法的的標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)鍵是界定定建房時(shí)間。。但在實(shí)施中中由于界定定建房時(shí)間間不確定性性因素多，，項(xiàng)目前期期工作存在在時(shí)間長(zhǎng)、、操作難等等問(wèn)題。界界定人由規(guī)規(guī)劃國(guó)土部部門(mén)或集體體股份公司司，可形形成兩套方方案。可行性：違章私房普普遍：產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂亂：面積超標(biāo)嚴(yán)重重：建筑強(qiáng)度大：業(yè)主來(lái)源復(fù)雜雜：建房形式多樣樣：舊城改造區(qū)域域的普遍現(xiàn)狀狀特點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測(cè)算及評(píng)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算基礎(chǔ)礎(chǔ)及前提拆賠比確定：：比按1：0.6開(kāi)發(fā)商最低利利潤(rùn)確定：至少15％的的凈利潤(rùn)取地成本確定定：享受《暫行辦辦法》中的地地價(jià)優(yōu)惠靜態(tài)or動(dòng)態(tài)態(tài)測(cè)算：動(dòng)態(tài)需細(xì)致到到每年核心就是掙不不掙錢(qián)？掙多多少錢(qián)？所以經(jīng)濟(jì)測(cè)算算的基礎(chǔ)就是是財(cái)務(wù)知識(shí)：：成本是什么么？收入是什什么？最終的的總利潤(rùn)是多多少？成本利利潤(rùn)率多少？？開(kāi)發(fā)單位收益益原則為：NPV≥0，，IRR≥≥行業(yè)基準(zhǔn)收收益率拆遷成本包括括村民舊房的的拆除費(fèi)及過(guò)過(guò)渡期間的安安置費(fèi)，有貨貨幣補(bǔ)償?shù)倪€還包括部分補(bǔ)補(bǔ)償金額。政府鼓勵(lì)搬遷遷，會(huì)規(guī)定搬搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)按按時(shí)簽協(xié)議10%、按時(shí)時(shí)搬遷10%舊村改造項(xiàng)目目中，一般土土地成本（包包括的拆遷安安置費(fèi)和取地地成本）占總總開(kāi)發(fā)成本的的40%-50%左右。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi):包括基本預(yù)預(yù)備費(fèi)+漲價(jià)價(jià)預(yù)備費(fèi)。注：?jiǎn)蝺r(jià)為按按可銷(xiāo)售建筑筑面積分?jǐn)傆?jì)計(jì)算的單價(jià)開(kāi)發(fā)成本：取取地費(fèi)用+拆拆遷費(fèi)用成本細(xì)項(xiàng)（總總投資）=開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)稅費(fèi)成本細(xì)項(xiàng)（總總投資）=開(kāi)開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)稅費(fèi)銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售額*（（1-3%））即相相當(dāng)于給代理理公司的點(diǎn)數(shù)數(shù)。銷(xiāo)售稅金及附附加=營(yíng)業(yè)稅（收入入5％）+印印花稅（收入入0.03％％）+城建稅稅（營(yíng)業(yè)稅7％）+教育育費(fèi)附加（營(yíng)營(yíng)業(yè)稅3％））（目前算總銷(xiāo)銷(xiāo)售額的12%-15%比較合理））預(yù)征土地增值值稅=每期銷(xiāo)售總總回款*1%（不要嚴(yán)格格按照國(guó)家規(guī)規(guī)定來(lái)算，一一般是預(yù)提1%比較合理理）財(cái)務(wù)費(fèi)用=借款利息支支付（按照現(xiàn)現(xiàn)時(shí)貸款利率率來(lái)算）所得稅：國(guó)家規(guī)定25%開(kāi)發(fā)稅費(fèi)=銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用+銷(xiāo)銷(xiāo)售稅金及附附加+土地增增值稅（預(yù)提提+結(jié)轉(zhuǎn)）+財(cái)務(wù)費(fèi)用+所得稅收入細(xì)項(xiàng)=賣(mài)賣(mài)房+賣(mài)地+商業(yè)性物業(yè)業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)收收入注意：測(cè)算時(shí)每期銷(xiāo)銷(xiāo)售面積需設(shè)設(shè)定比例：如如3年售完，，第一年70%，第二年年20%，第第三年10%。銷(xiāo)售售價(jià)根據(jù)據(jù)市場(chǎng)有一個(gè)個(gè)遞增額度：：如年漲幅5%根據(jù)項(xiàng)目情況況，需要區(qū)分分商業(yè)和住宅宅的銷(xiāo)售情情況。案例：月川村村舊改項(xiàng)目：：銷(xiāo)售收入表表每年銷(xiāo)售凈收收入=每年的的賣(mài)房總回款款--銷(xiāo)售稅稅金--預(yù)征征土地增值稅稅項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算算營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=銷(xiāo)銷(xiāo)售收入-營(yíng)營(yíng)業(yè)成本（動(dòng)態(tài)測(cè)算中，，得出每年的的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和和凈利潤(rùn)）稅后凈利潤(rùn)=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)--所得稅(25%)（（國(guó)家法定所所得稅率），，得出每年的資資金凈流入。。案例：月川村村舊改項(xiàng)目：：利潤(rùn)表注意在動(dòng)態(tài)測(cè)算中中，剛開(kāi)始的的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)需需抵補(bǔ)前期的的資金投入（（開(kāi)發(fā)成本）），（測(cè)算中中有一個(gè)專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)叫：補(bǔ)前期期虧損）所以以沒(méi)有利潤(rùn)，，當(dāng)然也不用用繳納所得稅稅。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益益指標(biāo)及評(píng)價(jià)價(jià)。每年凈現(xiàn)金流流量=每年現(xiàn)現(xiàn)金流入-每每年現(xiàn)金流出出（動(dòng)態(tài)測(cè)算中中用，作為后后續(xù)測(cè)算的基基礎(chǔ)）采用凈現(xiàn)值公公式，得到每每年的凈現(xiàn)值流量表表。最后得出財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)內(nèi)部收益率、、動(dòng)態(tài)投資回回收期案例：月川村村舊改項(xiàng)目：：現(xiàn)金流量表表評(píng)價(jià)指標(biāo)（一般標(biāo)準(zhǔn)））財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率大于于等于行行業(yè)基準(zhǔn)利潤(rùn)潤(rùn)率（20%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)=動(dòng)態(tài)投資回收收期=風(fēng)險(xiǎn)性分析敏感性分析一般是測(cè)試容容積率變化、、銷(xiāo)售價(jià)格變變化對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。。測(cè)試容積率、、價(jià)格變化對(duì)對(duì)于總收入、、總投資、凈凈利潤(rùn)、利潤(rùn)潤(rùn)率、凈現(xiàn)值值、IRR，，回收期的影影響。內(nèi)部收益率IRR：使投資方案在在計(jì)算期內(nèi)各各年凈現(xiàn)金流流量的現(xiàn)值累累計(jì)等于零時(shí)時(shí)的折現(xiàn)率內(nèi)部收益率的的“內(nèi)部”說(shuō)說(shuō)明它只與項(xiàng)項(xiàng)目本身的現(xiàn)現(xiàn)金流量序列列有關(guān)，與外外界無(wú)關(guān)，不不需要給定折折現(xiàn)率，可以以用來(lái)比較不不同投資期限限的項(xiàng)目。內(nèi)部收益率是是留在項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部尚未回收收投資的那部部分資金的收收益率，它反反映的是項(xiàng)目目所占用資金金的盈利能力力，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率(FIRR)指標(biāo)考考慮了資金的的時(shí)間價(jià)值以以及項(xiàng)目在整整個(gè)計(jì)算期內(nèi)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況況；比較兩個(gè)投資資方案的優(yōu)劣劣提高利潤(rùn)率的的主要方式及及選擇順序說(shuō)明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會(huì)增加改造的實(shí)施難度修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例提高容積率增加商住用地地面積降低拆賠比政府補(bǔ)貼提高利潤(rùn)率的的主要方式提高容積率可增加可售面積，但對(duì)城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大提高利潤(rùn)率的效果明顯但是決定于政府財(cái)力1342舊改的組織構(gòu)構(gòu)架比較理想的舊舊改項(xiàng)目組織織結(jié)構(gòu)目前各個(gè)城市市尚未成立專(zhuān)專(zhuān)門(mén)的城市重重建局，在組組織上未明確確政府的職能能主體一般成立舊改改項(xiàng)目小組，，河西區(qū)出組組長(zhǎng)，各個(gè)部部門(mén)參加。河河西區(qū)房產(chǎn)局局、規(guī)劃局、、綜合執(zhí)法局局、信訪辦。。查處違法建筑筑工作辦公室室是日常監(jiān)督督和控制違法法建設(shè)的機(jī)構(gòu)構(gòu)。規(guī)劃和改造工工作辦公室控控制土地用途途，并有落實(shí)實(shí)“確權(quán)”工工作責(zé)任。組長(zhǎng)（區(qū)委書(shū)記））常務(wù)組長(zhǎng)（各各部門(mén)副局長(zhǎng)長(zhǎng)）市信訪辦市公安局區(qū)分分局局長(zhǎng)市國(guó)土局副局局長(zhǎng)市規(guī)劃局副局局長(zhǎng)市房產(chǎn)管理局局市國(guó)資委副主主任市綜合行政執(zhí)執(zhí)法局市政府副秘書(shū)書(shū)長(zhǎng)查處違法建筑筑工作辦公室室規(guī)劃和改造工工作辦公室常設(shè)國(guó)土房產(chǎn)產(chǎn)局常設(shè)規(guī)劃局居委會(huì)（股份份公司）舊改項(xiàng)目政府府招商條件根據(jù)各地塊的的功能、規(guī)模、開(kāi)發(fā)量大大小等不同情況分別制定定選擇條件資金門(mén)檻，要要求開(kāi)發(fā)商必必須有7億元元的啟動(dòng)資金金本項(xiàng)目涉及住住宅、商業(yè)等等綜合性大型型社區(qū)的開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)發(fā)商必須具有有較好綜合開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有開(kāi)發(fā)中心城城社區(qū)的成功功經(jīng)驗(yàn)最好有舊城改改造經(jīng)驗(yàn)品牌房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商優(yōu)先設(shè)定原則開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)質(zhì)、資金實(shí)力力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、品牌、舊舊城改造經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)、商業(yè)、辦辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)等，不不同地塊考慮慮的重點(diǎn)應(yīng)不不同考慮因素招商條件件條件確認(rèn)投標(biāo)單位須提提供擬投標(biāo)地地塊改造資金金證明，包括括估算的拆遷遷、臨時(shí)安置置費(fèi)、回遷房50％的建設(shè)設(shè)費(fèi)、可銷(xiāo)售售商品房35％建設(shè)費(fèi)投標(biāo)單位須提提供具體的改改造實(shí)施方案案和計(jì)劃投標(biāo)單位須提提供已開(kāi)發(fā)建建設(shè)的案例和和經(jīng)驗(yàn)投標(biāo)單位提供供舊城（舊村村）改造案例例投標(biāo)單位的近近五年的財(cái)務(wù)務(wù)狀況舊改項(xiàng)目可能能的優(yōu)惠政策策實(shí)施主體優(yōu)惠政策三亞市河?xùn)|區(qū)區(qū)：在不違反城城市規(guī)劃、保保證有關(guān)功能能設(shè)施配套的的前提下，制制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)優(yōu)惠政策報(bào)市市政府，由市市政府批準(zhǔn)后后執(zhí)行?？赡艿膬?yōu)惠政政策有：土地出讓收益益返還；政府補(bǔ)貼；銀行貸款貼息息；政府投資建設(shè)設(shè)公共配套設(shè)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施；行政事業(yè)性收收費(fèi)減半收取??；相關(guān)手續(xù)辦理理享受“綠色色通道”政策策；各項(xiàng)手續(xù)的辦辦理主要風(fēng)險(xiǎn)控制制銀行由區(qū)舊改改辦指定，在在開(kāi)發(fā)商辦理理拆遷許可批批準(zhǔn)之前，監(jiān)監(jiān)管資金必須須到位；資金到賬時(shí)，，舊改辦、銀銀行、開(kāi)發(fā)商商三方簽訂資資金專(zhuān)項(xiàng)監(jiān)管管協(xié)議,使監(jiān)監(jiān)管行為符合合法律程序；；舊改辦與銀行行簽定拆遷補(bǔ)補(bǔ)償安置資金金監(jiān)控受理合合作協(xié)議。參與各類(lèi)協(xié)議議的擬定，保保證協(xié)議合法法性。主要有有股份公司與與開(kāi)發(fā)商合作作協(xié)議、拆遷遷補(bǔ)償安置協(xié)協(xié)議、資金監(jiān)監(jiān)管協(xié)議等。。保障改造中各各項(xiàng)工作程序序合法。拆遷遷改造政策性性強(qiáng)，訴訟風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大，在改改造中程序一一定要合法，，律師參與可可發(fā)揮監(jiān)督、、保障作用。。專(zhuān)人研究、督督辦優(yōu)惠政策策的制定、辦辦理；對(duì)本項(xiàng)目公共共配套實(shí)施建建設(shè)進(jìn)行費(fèi)用用預(yù)算，并向向上級(jí)申請(qǐng)資資金；針對(duì)本項(xiàng)目建建立綠色通道道，簡(jiǎn)化相關(guān)關(guān)手續(xù)辦理程程序；補(bǔ)償安置資金金不到位，村村民無(wú)法按時(shí)時(shí)領(lǐng)取過(guò)渡費(fèi)費(fèi)開(kāi)發(fā)商中途撤撤資或后續(xù)資資金不足政府優(yōu)惠政策策無(wú)法落實(shí)、、公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)資金金不到位、各各項(xiàng)手續(xù)審批批程序繁瑣緩緩慢補(bǔ)償安置資金金監(jiān)管引入律師建立改造綠色色通道風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別舊改項(xiàng)目對(duì)于于開(kāi)發(fā)商的關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)舊改項(xiàng)目關(guān)鍵鍵點(diǎn)：拆遷進(jìn)度：舊改項(xiàng)目能否否順利拆遷關(guān)關(guān)系到項(xiàng)目工工期以及銷(xiāo)售售的重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的確定，否否則則難以預(yù)預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)進(jìn)度和競(jìng)爭(zhēng)策策略的制定；；規(guī)劃方案：容積率、物物業(yè)比例等技技術(shù)指標(biāo)，直直接涉及到開(kāi)開(kāi)發(fā)商利益和和政府利益。。拆賠方案：（村民和開(kāi)開(kāi)發(fā)商的利益益沖突，涉及及到拆配比、、現(xiàn)狀建筑合合法和非法的的判別）經(jīng)濟(jì)測(cè)算：保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的市場(chǎng)可實(shí)實(shí)現(xiàn)性舊城改造對(duì)于于開(kāi)發(fā)商的挑挑戰(zhàn)“城中村改造造有很多歷史史遺留問(wèn)題，，還有原村民民的觀念問(wèn)題題，短期內(nèi)都都無(wú)法解決，，自然就影響響工程進(jìn)度，，而且利潤(rùn)菲菲薄，這也是是開(kāi)發(fā)商鮮少少介入舊城改改造的主要原原因”“開(kāi)發(fā)商所遇遇到的問(wèn)題比比想象的要復(fù)復(fù)雜很多。““不但利潤(rùn)微微薄，而且工工作相當(dāng)繁瑣瑣復(fù)雜。”困擾著城中村村改造的，首首先是產(chǎn)權(quán)困困境，城中村村大量違法違違規(guī)建筑存在在的現(xiàn)實(shí)與土土地產(chǎn)權(quán)特殊殊性的矛盾，，令改造陷入入兩難境地；；城中村改造造需要以更細(xì)細(xì)致、深入的的調(diào)查研究為為基礎(chǔ)，將其其中的具體工工作如土地、、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)細(xì)化。對(duì)《物權(quán)法》》理解不一致致，城中村改改造涉及人口口眾多，如果果沒(méi)有相關(guān)的的法律作為制制定決策和方方法的基礎(chǔ)，，城中村改造造將面臨更多多的難題。最大的難題就就是村民的補(bǔ)補(bǔ)償問(wèn)題。村村民們補(bǔ)償期期望值過(guò)高和和惡意搶建增增加補(bǔ)償已成成為城中村改改造工作的最最大障礙。由由于開(kāi)發(fā)商與與原住民都有有各自不同的的利益，雙方方就拆賠比及及補(bǔ)償方式等等方面需要較較長(zhǎng)時(shí)間的博博弈。其次便是規(guī)劃劃和補(bǔ)償困境境，城中村改改造的“容積積率”所引起起的賠付與規(guī)規(guī)劃問(wèn)題同樣樣矛盾，給改改造單位帶來(lái)來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。工程進(jìn)度緩慢慢利潤(rùn)菲薄確權(quán)困境法律難題賠償安置容積率舊改項(xiàng)目調(diào)研研中應(yīng)該關(guān)注注的方面在過(guò)去的兩個(gè)個(gè)多月中，項(xiàng)項(xiàng)目組成員進(jìn)進(jìn)行了大量的的數(shù)據(jù)收集與與相關(guān)研究進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)行的訪談案例研究進(jìn)行的研究現(xiàn)場(chǎng)踏勘項(xiàng)目地塊資源源與四至查勘勘；月川村現(xiàn)狀調(diào)調(diào)查資料收集月川村人口、、土地、建筑筑等資料；問(wèn)卷調(diào)查發(fā)放問(wèn)卷35份；村民月川村原居民民20人；老干部安置區(qū)區(qū)內(nèi)的干部5人；在月川村內(nèi)擁?yè)碛蟹慨a(chǎn)的外外來(lái)戶(hù)5人；；村股份公司股份公司林董董事長(zhǎng)及其他他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；；村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科、金地、、復(fù)地、合富富、恒大、雙雙建、泰華………深圳田面村城城中村改造；；深圳漁民村城城中村改造；；深圳漁農(nóng)村城城中村改造寧波鄞奉片區(qū)區(qū)改造；深圳崗廈村城城中村改造；；珠海城中村改改造；廣州石牌村改改造；?？谟裆炒甯母脑臁齺啿疬w補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)研究；；關(guān)于月川村改改造的相關(guān)政政策文件；三亞市城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究究院關(guān)于《月月川新城控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃調(diào)整方案》》；項(xiàng)目周邊土地地、房地產(chǎn)市市場(chǎng)研究；補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)計(jì)開(kāi)發(fā)模式設(shè)計(jì)計(jì)……深入一線，獲獲得真實(shí)資料料，訪談+調(diào)調(diào)研，掌握村村民改造意愿愿和安置補(bǔ)償償要求，調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查的對(duì)象統(tǒng)計(jì)分析村民家庭結(jié)構(gòu)；收入來(lái)源；房屋情況；現(xiàn)狀生活情況況；對(duì)改造所持的的態(tài)度；拆賠要求；……租戶(hù)家庭結(jié)構(gòu)及來(lái)來(lái)源；收入來(lái)源；租金水平；現(xiàn)狀生活情況況；……股份公司成立背景經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)……村民村原居民20人；老干部安置區(qū)區(qū)內(nèi)的干部5人；在村內(nèi)擁有房房產(chǎn)的外來(lái)戶(hù)戶(hù)5人；租戶(hù)5人；村股份公司股份公司林董董事長(zhǎng)及其他他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；；村委會(huì)相關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)運(yùn)用Spss、Excel等工具軟軟件對(duì)調(diào)查問(wèn)問(wèn)卷做數(shù)據(jù)分分析；一般找到居委委會(huì)或者股份份公司負(fù)責(zé)人人，由其發(fā)放放調(diào)研問(wèn)卷。。（可能會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生費(fèi)用）END村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補(bǔ)償償方案政策安置補(bǔ)償償方案折衷安置補(bǔ)償償方案技術(shù)路線從改造目標(biāo)出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補(bǔ)償償要求開(kāi)發(fā)主體與開(kāi)開(kāi)發(fā)模式方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算算舊城改造成功功因素與關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)計(jì)補(bǔ)償方案可操操作性分析安置區(qū)選擇與與開(kāi)發(fā)次序?qū)嵤┎呗源鍍?nèi)所有村民民一致要求就就地安置，滿(mǎn)滿(mǎn)足村民就地地安置的要求求是月川村改改造的前提條條件全部村民都要要求就地安置置月川村是一個(gè)個(gè)風(fēng)水寶地，，祖祖輩輩都都生活在三亞亞，是老三亞亞人，月川村村比三亞還要要早成立。所所以一定要就就地安置……要就地安置，，村子已經(jīng)有有幾百年的歷歷史了，………不愿意意搬出村里在月川村已經(jīng)經(jīng)有幾百年了了，搬出去是是不可能的，，只要在村里里，具體位置置都可以。要就地安置，，村子已經(jīng)有有幾百年的歷歷史了，從上上一代到現(xiàn)在在，家里沒(méi)人人生病，月川川村是風(fēng)水寶寶地，不愿意意搬出村里。?！麓ù迕衩駠?guó)家、河?xùn)|區(qū)區(qū)、村居委會(huì)會(huì)對(duì)改造的態(tài)態(tài)度《中共中央關(guān)關(guān)于構(gòu)建社會(huì)會(huì)主義和諧社社會(huì)若干重大大問(wèn)題的決定定》中指出：：“著力解決決土地征收征征用、城市建建設(shè)拆遷、環(huán)環(huán)境保護(hù)、企企業(yè)重組改制制和破產(chǎn)、涉涉法涉訴中群群眾反映強(qiáng)烈烈的問(wèn)題，堅(jiān)堅(jiān)決糾正損害害群眾利益的的行為?！薄对麓ㄅf城改改造開(kāi)發(fā)思路路》表明“目目標(biāo)一是確保拆遷安置置項(xiàng)目符合絕絕大多數(shù)群眾眾的要求，最大限度的的照顧村民的的利益；目標(biāo)標(biāo)二是安置好好村民…；””82%村民要要求宅基地+貨幣補(bǔ)償；；100%村村民要求住聯(lián)聯(lián)排別墅；90%以上村村民要求改造造后有穩(wěn)定的的生活收入或或工作機(jī)會(huì)82%村民接接受貨幣＋宅宅基地補(bǔ)償，，其中貨幣補(bǔ)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能能低于現(xiàn)在的的建房成本，，宅基地補(bǔ)償償不能低于120㎡由于目前村民民已經(jīng)沒(méi)有土土地，也沒(méi)有有工作，故基基本依靠房租租生活，改造造后希望也能能有租賃用房房，使家庭能能有穩(wěn)定收入入…………希望賠償償一塊地，補(bǔ)補(bǔ)償?shù)睾蟮姆糠孔右约航ńǎ梢栽O(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)劃好后后——月川村民民90%村民希希望未來(lái)能有有穩(wěn)定的收入入來(lái)源希望改造后建設(shè)一一些經(jīng)營(yíng)性物物業(yè)，由村里里來(lái)經(jīng)營(yíng)，使使村里的就業(yè)業(yè)增加，這樣樣就能獲得固固定的收入，，如果一次性性補(bǔ)償，就算算再多錢(qián)也會(huì)會(huì)花完，最終終根本無(wú)法維維持生計(jì)……補(bǔ)償土地后再再入股股份公公司是最好的的了，以后可可以分紅——月川村民民所有村民均反反對(duì)公寓安置置，要求住聯(lián)聯(lián)排別墅要改造月川？？可以?。“寻逊桨改贸鰜?lái)來(lái)??！………我們住不慣慣公寓啦，不不給地建房子子？那還談什什么，不用談?wù)?，肯定不可可能的改造了肯定要要比現(xiàn)在好啦啦，不然改做做什么……我我們不要住高高樓，住什么么？……當(dāng)當(dāng)然要住有天天有地、獨(dú)門(mén)門(mén)獨(dú)戶(hù)的房子子啦！——月川村民民考慮月川村民民要求和可能能的補(bǔ)償內(nèi)容容，我們通過(guò)過(guò)六項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)內(nèi)容的組合來(lái)來(lái)設(shè)計(jì)補(bǔ)償方方案補(bǔ)償內(nèi)容貨幣宅基地120㎡養(yǎng)老保險(xiǎn)工作和培訓(xùn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展展預(yù)留地15畝出租公寓90㎡養(yǎng)老保險(xiǎn)、工工作培訓(xùn)對(duì)村村民參與社會(huì)會(huì)分工，獲得得生活保障極極為重要，因因此包含在每每個(gè)安置方案案中村民宅基地、、貨幣補(bǔ)償是是改造的基本本條件補(bǔ)償水平從低低到高，我們們提出三個(gè)補(bǔ)補(bǔ)償方案村民利益補(bǔ)償方案一股份公司利益益無(wú)利益分享現(xiàn)有物業(yè)按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)償就地返還村民民自住房宅基基地（120㎡）補(bǔ)償內(nèi)容現(xiàn)有物業(yè)按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)償就地返還村民民自住房宅基基地（120㎡）贈(zèng)送村民每戶(hù)戶(hù)90㎡公公寓（可作作出租用）補(bǔ)償方案二補(bǔ)償方案三現(xiàn)有物業(yè)按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)償就地返還村民民自住房宅基基地（120㎡）贈(zèng)送村民每戶(hù)戶(hù)90㎡公公寓（可作作出租用）無(wú)償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)用地（村民民可參股）））村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租養(yǎng)老保險(xiǎn)工作培訓(xùn)可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)提供工作機(jī)會(huì)會(huì)村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租90㎡公寓可可出租養(yǎng)老保險(xiǎn)工作培訓(xùn)可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)可將15畝用用地入股，參參與開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，獲得集體體物業(yè)提供工作機(jī)會(huì)會(huì)村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住240㎡別墅一層做商商鋪可出租90㎡公寓可可出租股份分紅養(yǎng)老保險(xiǎn)工作培訓(xùn)村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補(bǔ)償償方案政策安置補(bǔ)償償方案折衷安置補(bǔ)償償方案技術(shù)路線從改造目標(biāo)出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補(bǔ)償償要求開(kāi)發(fā)主體與開(kāi)開(kāi)發(fā)模式方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算算舊城改造成功功因素與關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)計(jì)補(bǔ)償方案可操操作性分析安置區(qū)選擇與與開(kāi)發(fā)次序?qū)嵤┎呗匀衾骝?qū)動(dòng)村村民居住公寓寓或說(shuō)服海航航地塊異地安安置，則有兩兩個(gè)補(bǔ)償方案案村民利益補(bǔ)償方案四股份公司利益益補(bǔ)償內(nèi)容補(bǔ)償方案五村民合理補(bǔ)償償大面積公寓居居住別墅一層做商商鋪可出租股份分紅養(yǎng)老保險(xiǎn)工作培訓(xùn)村民合理補(bǔ)償償有天有地別墅墅居住90㎡公寓可可出租豐厚的股份分分紅養(yǎng)老保險(xiǎn)工作培訓(xùn)現(xiàn)有物業(yè)按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)償公寓還建（300㎡）贈(zèng)送村民每戶(hù)戶(hù)90㎡公公寓（可作作出租用）無(wú)償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)用地（村民民可參股）））現(xiàn)有物業(yè)按138號(hào)文貨貨幣補(bǔ)償海航地塊村民民自住房宅基基地（120㎡）贈(zèng)送村民每戶(hù)戶(hù)90㎡公公寓（可作作出租用）無(wú)償提供給股股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)濟(jì)用地（村民民可參股）））可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)可將15畝用用地入股，參參與開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，獲得集體體物業(yè)提供工作機(jī)會(huì)會(huì)可將村民出租租公寓聯(lián)合經(jīng)經(jīng)營(yíng)可將15畝用用地入股，參參與開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)，獲得集體體物業(yè)提供工作機(jī)會(huì)會(huì)村民方案操作作性政策方案操作作性折衷方案操作作性村民安置補(bǔ)償償方案政策安置補(bǔ)償償方案折衷安置補(bǔ)償償方案技術(shù)路線從改造目標(biāo)出出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補(bǔ)償償要求開(kāi)發(fā)主體與開(kāi)開(kāi)發(fā)模式方案案經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)測(cè)算算舊城城改改造造成成功功因因素素與與關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)補(bǔ)償償方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)補(bǔ)償償方方案案可可操操作作性性分分析析安置置區(qū)區(qū)選選擇擇與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)次次序序?qū)嵤┦┎卟呗月源迕衩褚笄笈c與政政策策標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)集集中中反反映映在在村村民民還還建建房房類(lèi)類(lèi)型型村民民還還建建聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅村民民還還建建公公寓寓房房方案案四四村民民意意愿愿政府府意意愿愿可開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)土土地地面面積積若能能部部分分別別墅墅還還建建、、部部分分公公寓寓還還建建，，則則形形成成折折衷衷方方案案六六村民民利利益益補(bǔ)償償方方案案六六股份份公公司司利利益益補(bǔ)償償內(nèi)內(nèi)容容村民民合合理理補(bǔ)補(bǔ)償償有天天有有地地別別墅墅或或大大面面積積公公寓寓別墅墅一一層層做做商商鋪鋪可可出出租租股份份分分紅紅養(yǎng)老老保保險(xiǎn)險(xiǎn)工作作培培訓(xùn)訓(xùn)現(xiàn)有有物物業(yè)業(yè)按按138號(hào)號(hào)文文貨貨幣幣補(bǔ)補(bǔ)償償部分分別別墅墅還還建建（（120㎡㎡））+公公寓寓還還建建（（300㎡㎡））贈(zèng)送送村村民民每每戶(hù)戶(hù)90㎡㎡公公寓寓（（可可作作出出租租用用））無(wú)償償提提供供給給股股份份公公司司15畝畝集集體體經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)用用地地（（村村民民可可參參股股））））可將將村村民民出出租租公公寓寓聯(lián)聯(lián)合合經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)可將將15畝畝用用地地入入股股，，參參與與開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)建建