XXXX北京中海御鑫閣整合推廣創(chuàng)意策略

中海御鑫閣整合推廣創(chuàng)意策略北京GVL房地產(chǎn)廣告的真實(shí)作用是推進(jìn)銷售推進(jìn)銷售的根本是分析產(chǎn)品→塑造差異→找到真正客群的對語語境→最終促成購買不要用漂亮精致的廣告畫面“美麗的偽命題”來完成推廣不要說什么都沒說的“漂亮謊話”因?yàn)樗胺胖暮６詼?zhǔn)”，因?yàn)樗皩?，但不唯一”結(jié)論：所以中海御鑫閣，市場定位必須獨(dú)特！GVL觀點(diǎn)開宗明義這個案子集中解決三個問題

中海御鑫閣是誰？客群是哪些人？項(xiàng)目型格是什么？推廣調(diào)性是什么？中海御鑫閣是誰？項(xiàng)目解讀區(qū)域價(jià)值：京西四環(huán)，總部基地旁便捷交通：地鐵9號線、10號、14號線，萬壽路南延線英倫建筑：圍合式布局，英倫風(fēng)格建筑稀缺薄板：一梯兩戶，通透薄板精裝戶型：36㎡、91㎡兩種，精裝高品質(zhì)小戶型豐盛配套：商業(yè)配套，高端商業(yè)、生活超市齊全學(xué)府氛圍：幼兒園、小中大學(xué)，一站式教育自然景觀：世界公園、御康公園、花鄉(xiāng)名園，華科高爾夫結(jié)論：英倫建筑風(fēng)格，精裝小戶型大配套項(xiàng)目周邊市場縱覽【萬科藍(lán)】物業(yè)類別：住宅占地面積:14400平方米

建筑面積:13600平方米

項(xiàng)目位置:豐臺區(qū)南四環(huán)科豐橋南800米路東，距離地鐵郭公莊站僅200米環(huán)線位置：四至五環(huán)

樓層狀況：高層戶型：96平米南北通透三居將會在有100余套房源，其余戶型待定綠化率：30%

容積率：2.50停車位:1:0.4開盤時間：預(yù)計(jì)2012年9月首次開盤

入住時間：預(yù)計(jì)2014年

建材裝修：精裝修開發(fā)商:北京萬科物業(yè)管理:北京萬科物業(yè)

產(chǎn)權(quán)年限:70年萬科藍(lán)是萬科色彩聯(lián)盟系列的精品，帶來地鐵線上新系列生活概念住宅?！八{(lán)”象征自由、年輕和無憂無慮，為熱衷于享受生活的青年人群打造的人文社區(qū)。項(xiàng)目周邊市場縱覽【

設(shè)計(jì)師廣場】物業(yè)類別：普通住宅建筑綜合體（由4棟23或26層高層塔式酒店公寓、綜合商業(yè)組成）占地面積:

17949平方米建筑面積:99206平方米

項(xiàng)目位置:豐臺西四環(huán)南路1號（看丹橋）環(huán)線位置：四至五環(huán)樓層狀況：7-23層為住宅戶型：30-600平方米均價(jià)：31000元/平方米綠化率：30%容積率：

3.80停車位:500個開盤時間：2011年6月

入住時間：

現(xiàn)房建材裝修：精裝修

開發(fā)商:

北京鑫豐信德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限:70年小戶型面積約32-55平方米，總套數(shù)約700戶現(xiàn)不到60套房源在售，34—58平方米西三環(huán)20萬平方米國際綜合社區(qū)物業(yè)類型：酒店式公寓樓盤位置：豐臺區(qū)葛家村西里1號

建筑類別：板樓戶型面積：一居42-83平方米、二居106㎡-107㎡開盤時間：二期現(xiàn)房預(yù)計(jì)2012年6月中旬入住時間：二期現(xiàn)房戶

數(shù)：702戶開

發(fā)

商：北京金蘭甫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理：一期北京諾博國際物業(yè)管理有限公司優(yōu)惠信息：全款98折均價(jià)：32000元/平米建筑裝修：精裝現(xiàn)房總價(jià)130萬/套起，精裝標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米

不足：周邊缺少大型購物場所50年產(chǎn)權(quán)

【優(yōu)筑】

項(xiàng)目周邊市場縱覽均有便捷的交通均有投資價(jià)值均有快速交通干道連接城市中心便捷出行，到達(dá)政務(wù)區(qū)的時間相差無幾所在地段具備發(fā)展前景和投資價(jià)值購買產(chǎn)品具有一定的保值增值潛力競品項(xiàng)目分析相同點(diǎn)精裝修競品均為精裝修

競品項(xiàng)目分析

本案優(yōu)勢

?開發(fā)商品牌：與其它開發(fā)商品牌相比，有相對較強(qiáng)競爭力；

?設(shè)計(jì)師廣場雖為小戶型項(xiàng)目，僅剩60套左右的房源，萬科藍(lán)項(xiàng)目最小戶型還未確定，現(xiàn)只有96平米三居，未定價(jià)，預(yù)計(jì)9月開盤，2014年才能入住，凸顯本案現(xiàn)房優(yōu)勢。

結(jié)論：中海品牌、現(xiàn)房小戶型，優(yōu)勢突出產(chǎn)品力之上上，是品牌牌力區(qū)域少有的的小戶型，，精裝高品品質(zhì)，英倫倫風(fēng)格建筑筑，地鐵上上蓋，豐盛盛的商業(yè)配配套，一站站式教育，，這些有能能力使產(chǎn)品品具備競爭爭力。然而產(chǎn)品固固然重要，，但消費(fèi)者者對項(xiàng)目的的認(rèn)識最重重要，這樣樣才能找到到與客戶溝溝通的方式式，所以要要將項(xiàng)目做做成“品牌牌”。客群是哪些些人？為了研究客客戶，再次次分析一下下產(chǎn)品產(chǎn)品：關(guān)鍵鍵詞-剛需?36平米全功能能小戶型、、91平米適用性性兩居戶型平均、、通透薄板板、一梯兩兩戶，中端端價(jià)位，是是目前市場場中的剛需需產(chǎn)品。?一梯兩戶戶，品質(zhì)優(yōu)優(yōu)越一梯兩戶的的戶型設(shè)計(jì)計(jì)、精裝修修，可以呈呈現(xiàn)出南北北通透、陽陽光板樓的的舒適特性性?英倫風(fēng)格格，建筑本本身都會感感&宜居性，雙雙重突出本案英倫風(fēng)風(fēng)格，都會會配套豐富富，建筑本本身所帶來來的價(jià)值感感與宜居性性將具備強(qiáng)強(qiáng)烈的感染染力和說服服力。結(jié)論：是總總部基地區(qū)區(qū)及泛京西西南三、四四環(huán)剛需客客群的置業(yè)業(yè)首選。他們是誰？？他們的特特征有哪些些？他們可能是是初出茅廬廬的白領(lǐng)，，有一定的的家庭背景景他們可能是是年輕的IT精英他們可能是是廣告公司司的創(chuàng)意總總監(jiān)……這些人是75、80、甚至90后，這樣區(qū)區(qū)分又過于于籠統(tǒng)。僅兩種“36㎡、91㎡”戶型，且戶戶型比例均均等，因此此要細(xì)分客客群?！咀≌腿簶訕颖痉治觥康谝活愘徺徺I需求求36㎡22歲—26歲自我空間-獨(dú)立剛需族族年輕活力一一族，有一一定家庭背背景，父母母有多余的的資金、有有能力為即即將或者已已經(jīng)走向社社會的兒女女購置房產(chǎn)產(chǎn)。一是為兒女女添置資產(chǎn)產(chǎn)，二是為為日后結(jié)婚婚準(zhǔn)備婚房房。【住宅客群樣樣本分析】第二類購購買需需求91㎡27歲—35歲婚房——適婚剛需族族這是一個拒拒絕裸婚的的時代，有有房有車已已經(jīng)成為為婚姻的基基本砝碼。。

本案是是西四環(huán)、、南城地緣緣性客戶結(jié)結(jié)婚剛需族族置業(yè)的首首選。他們也許不不會背著LV、CUCCI，外表看似似無華；但有自己的的文化觀，，隱藏著對對生活的獨(dú)獨(dú)特認(rèn)知。?！咀≌腿簶訕颖痉治觥康谌愘徺徺I需需求91㎡27歲—35歲亟需baby房——小家庭剛需需族長期在北京京工作，收收入較高，，可能是廣廣告公司總總監(jiān)，可能能是科技公公司管理者者?；蚧蚴潜本┤巳?，在先與與父母同住住，一旦身身份由丈夫夫升級為父父親，那么么換房就迫迫在眉睫了。GVL觀點(diǎn)1：借勢中中海，以公公信力與專專業(yè)力獨(dú)占占鰲頭如何借勢中中海，打造造出集團(tuán)在在區(qū)域內(nèi)的的公信力呈呈現(xiàn)產(chǎn)品品開發(fā)的專專業(yè)力打造區(qū)域獨(dú)獨(dú)特的項(xiàng)目目GVL觀點(diǎn)2：借勢區(qū)區(qū)域，本案案處于京西西四環(huán)本案所處地地塊是總部部基地附近近

目前發(fā)發(fā)展還需完完善，總部部基地東區(qū)區(qū)也在蓬勃勃發(fā)展推推廣重點(diǎn)在在于如何讓讓客戶看好好區(qū)域，相相信區(qū)域價(jià)價(jià)值的提升升塑造較高的的區(qū)域形象象GVL觀點(diǎn)3：強(qiáng)化交交通優(yōu)勢，，擴(kuò)大客戶戶來源本案所在地地塊擁有便便捷的交通通優(yōu)勢不不僅要吸區(qū)區(qū)域內(nèi)的客客群

更要要用交通條條件來吸引引來自西三三環(huán)、南三三環(huán)區(qū)域的的客群快快速完成項(xiàng)項(xiàng)目的首期期銷售回款款需要更廣泛泛的渠道到到達(dá)，關(guān)注注交通動線線包裝，如如戶外等GVL觀點(diǎn)4：兩類產(chǎn)產(chǎn)品，同中中有異，分分開推廣本案的兩類類產(chǎn)品所針針對的客群群可以說是是完全不同同

但又有有關(guān)聯(lián)度兩兩者相互互補(bǔ)充所所以建議在在推廣上，，兩類產(chǎn)品品分開推廣廣

產(chǎn)品升升級、客群群升級、包包裝升級、、推廣升級級……包裝與推廣廣需要從長長遠(yuǎn)著手。。雙線并行行項(xiàng)目型格是是什么？客戶對生活活品質(zhì)的要要求越來越越高，因此此有了講究究的戶型設(shè)設(shè)計(jì)1.雖只有小戶戶型的面積積，卻有大大戶型的尺尺寸2.規(guī)避傳統(tǒng)小小戶型采光光通風(fēng)不佳佳的缺點(diǎn)3.考慮到年輕輕人對于住住宅的多種種用途，可可作書房，，也可作小小臥室4.充分考慮到到各種用途途下家具的的擺放6.大師級精裝裝，定制化化空間一種戶型，，塑造一種種生活方式式如果用標(biāo)簽簽來代表產(chǎn)產(chǎn)品，那會會是什么？？精裝小戶型型是寶馬系系的MINI、奔馳系的的smart車內(nèi)雖沒有有超豪華的的配飾，但但空間舒適適。精裝小戶型型是iPhone纖薄的機(jī)身身，漂亮的的外觀，強(qiáng)強(qiáng)大的功能能。價(jià)值體系梳梳理每個小戶型型都是“高附加值”的產(chǎn)品，都都有獨(dú)特的的價(jià)值體系系【地鐵上蓋】位于９號線線郭公莊站站之側(cè)，物物業(yè)升值風(fēng)風(fēng)向標(biāo)【立體交通】９號線已開開通，１００號線、１１４號線、、萬壽路南南延線未來來開通，都都市交通樞樞紐交匯【價(jià)值核心】３３０萬㎡㎡京西總部部基地、東東區(qū)商業(yè)配配套奢現(xiàn)【醇熟配套】高端購物中中心、銀行行、酒店、、綜合商場場齊備【人文學(xué)府】幼兒園、小小學(xué)、中學(xué)學(xué)、大學(xué)，，知名學(xué)校校構(gòu)建濃厚厚的人文氛氛圍【自然盛景】世界公園、、御康公園園、花鄉(xiāng)名名園，稀有有濃蔭，華華科高爾夫夫俱樂部【英倫建筑】以八角筒塔塔整體造型型為基礎(chǔ)，，三段式設(shè)設(shè)計(jì)，通透透薄板，一一梯一戶【純粹戶型】３６㎡全功功能戶型、、９１㎡舒舒適兩居，，區(qū)域小戶戶青年社區(qū)區(qū)【華貴精裝】精致空間，，功能分區(qū)區(qū)合理，實(shí)實(shí)用且讓生生活充滿自自由想象【庭院園林】整體布局呈呈圍合式，，最大限度度保證戶戶戶觀景【豪宅專家】３３年品牌牌積淀，３３３年豪宅宅物業(yè)服務(wù)務(wù)，定制級級物業(yè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目定位京西四環(huán)地地鐵旁精精裝裝定制小戶戶傳播概念：：SLOGANHasbeenexceededSLOGAN與定位相同同，地鐵物業(yè)的的升值潛力力是巨大的的，且處于于京西的皇皇貴位置，，京西四環(huán)、、地鐵旁，，精裝小戶戶型只為新新貴階層定定制，闡明小戶的的唯一性。。京四環(huán)地鐵鐵上蓋精精裝定制小小戶型SLOGAN備選Hasbeenexceeded雖是MINI，但是功能能強(qiáng)大，且且是精裝，，所有優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)集于一身身。京西四環(huán)地地鐵旁精精裝裝小戶聚落落SLOGAN備選京四環(huán)地鐵鐵上蓋精精裝裝全功能小小戶Hasbeenexceeded一句話道出出了本案的的特性，單單純區(qū)位““京西四環(huán)環(huán)地鐵上蓋蓋”，就足足以說明物物業(yè)的價(jià)值值，全功能小戶戶，區(qū)隔于于普通小戶戶型項(xiàng)目。。中海御鑫閣閣的推廣調(diào)調(diào)性？其實(shí)就一句句話：保持一顆放放松的創(chuàng)作作心境！還有一句：：學(xué)會點(diǎn)兒小小幽默！1、強(qiáng)銷期推推廣主題2、推廣畫面面視覺調(diào)性性推廣定調(diào)原原則強(qiáng)銷期推廣廣主題強(qiáng)銷期推廣廣主題炒熱西四環(huán)環(huán)地鐵上蓋蓋唯一的小小戶型，讓讓本案成為為矚目焦點(diǎn)點(diǎn)，吸引潛潛在的客戶戶眼球，提提高來電、、來訪量。。主線從“發(fā)發(fā)現(xiàn)小戶””到成為““青年們關(guān)關(guān)注的焦點(diǎn)點(diǎn)”，再再到“項(xiàng)目目本體價(jià)值值”，最后后述說“生生活價(jià)值””。主題一：四四環(huán)地鐵上上蓋小戶，，驚現(xiàn)！主題二：有有享法的青青年，因她她來到四環(huán)環(huán)主題三：創(chuàng)創(chuàng)意精裝小小戶豪宅主題四：大大成小戶，，精英聚落落里的“紅紅”生活推廣畫面視視覺調(diào)性報(bào)廣廣戶型折頁產(chǎn)品手冊第一套產(chǎn)品手冊第二套產(chǎn)品手冊形形式謝謝！北京GVL9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。00:07:2000:07:2000:071/5/202312:07:20AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見頻。。。1月-2300:07:2000:07Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。00:07:2000:07:2000:07Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢，，相悲各各問年。。。1月-231月-2300:07:2000:07:20January5,202314、他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生白白發(fā)，，舊國國見青青山。。。05一一月月202312:07:20上上午午00:07:201月-2315、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。一月2312:07上上午1月-2300:07January5,202316、行動出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/50:07:2000:07:2005January202317、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。12:07:20上上午午12:07上上午午00:07:201月月-239、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功??！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。00:07:2000:07:2000:071/5/202312:07:20AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。1月-2300:07:2000:07Jan-2305-Jan-2312、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。00:07:2000:07:2000:07Thursday,January5,202313、不不知知香香積積寺寺，，數(shù)數(shù)里里入入云云峰峰。。。。1月月-231月月-2300:07:2000:07:20January5,202314、意志堅(jiān)堅(jiān)強(qiáng)的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。05一一月202312:07:20上上午00:07:201月-2315、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。。一月2312:07上上午1月-2300:07January5,202316、少年十五五二十時，，步行奪得得胡馬騎。。。2023/1/50:07:2000:07:2005January202317、空山新雨后后，天氣晚來來秋。。12:07:20上午午12:07上上午00:07:201月-239、楊柳柳散和和風(fēng)，，青山山澹吾吾慮。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、閱讀讀一切切好書書如同同和過過去最最杰出出的人人談話話。00:07:2000:07:2000:071/5/20231