工程項(xiàng)目投融資課程設(shè)計(jì)報(bào)告

一，項(xiàng)目概況地使用年限自建設(shè)用地使用權(quán)出讓之日起計(jì)算分別為70年和40年的土地使用權(quán)。項(xiàng)目容積率為3.6，建筑密度為20％，綠化率高達(dá)30%，由相同的16棟樓房組成，總建筑面積為360000㎡，連同地下部分總共20層，其中-2-2層為商業(yè)及配套設(shè)施用房，3-18層為居環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對(duì)面路北是軍區(qū)招待所、軒宇物流和7萬(wàn)平米的鑫豐市兒童醫(yī)院，南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院。小區(qū)南側(cè)為環(huán)城大水系，兩側(cè)為近百米的綠化，緊鄰祥和公園，西側(cè)為恒祥北大街，小區(qū)至恒祥北大街之間規(guī)劃為一片公園，景色優(yōu)美，綠化非常好，空氣也會(huì)特別清新，業(yè)主散步也特別方便，小區(qū)南側(cè)建有一個(gè)近8萬(wàn)平米的商業(yè)中心，地下是1萬(wàn)平米的大型超市，地上是一個(gè)4層的商場(chǎng)，將來(lái)購(gòu)物、逛街會(huì)特別方便，本小區(qū)是由北京中建集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的，南低北高，南邊是水，北邊這幾棟高層像一座大山倚靠在小區(qū)后邊，背山前水，老總特意請(qǐng)風(fēng)水大師看過(guò)的，絕對(duì)的風(fēng)水寶宅，小區(qū)內(nèi)部設(shè)有會(huì)所、中心廣場(chǎng)、幼兒園以及老年活動(dòng)中心和休閑設(shè)施，小區(qū)形象門朝東開，意味著紫氣東來(lái)，是一個(gè)比較好的寓意，本小區(qū)建成后將是北部高品質(zhì)社區(qū)，首屈一指的樓盤。二，市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)部，與北京、天津構(gòu)成金三角地帶，北距北京130公里，東距天津240公里，南距石家莊124公里，具有得天獨(dú)厚的經(jīng)濟(jì)地理優(yōu)勢(shì)。全市總面積2.21萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?012萬(wàn)，轄3區(qū)、4市（縣級(jí)）18個(gè)縣，是全省人口最多的市。保定市位于石家莊、北京和天津的三角中心處，城市之間的交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，大大縮短了城際間的時(shí)空距離感，因此，保定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?。目前，?dāng)?shù)卣谂⒈６ù蛟斐蔀橐粋€(gè)宜居城市。我相信，隨著北京到市區(qū)面積相對(duì)較小，建設(shè)用地的稀缺，城市人口的增加，就造成了城市購(gòu)房需求量很大，而這也恰恰是保定現(xiàn)階段房地產(chǎn)的一個(gè)實(shí)情。2012年保定二手房房?jī)r(jià)走勢(shì)圖上顯示，從2012年1月15日開始，保定二手房均價(jià)從5579元開始直線小幅下跌，到2012年2月5日，隨著全國(guó)樓市的回暖，跌至5200元/平米谷底后開始小幅上揚(yáng)。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均價(jià)在5200元至5500元之間小幅波動(dòng)。從7月開始，房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上揚(yáng)的趨勢(shì)，到本地區(qū)去年12月份共有21個(gè)樓盤在銷售，如今市場(chǎng)上處于開發(fā)代銷狀態(tài)總量為9個(gè)樓盤，約有200萬(wàn)平方米處于開發(fā)狀態(tài)。從近幾年看保定市房地產(chǎn)業(yè)的需求量比較大，供求關(guān)系在一定時(shí)間內(nèi)保持根據(jù)項(xiàng)目所在地段的市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目主要面向中高等收入消費(fèi)群劃總戶數(shù)大約為3000戶，配套設(shè)施用房約為14000平方米。本項(xiàng)目東側(cè)為永華北大街，西側(cè)為恒祥北大街，南側(cè)為環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對(duì)面路北是軍區(qū)招待所、軒宇物流和7萬(wàn)平米的鑫豐市場(chǎng)；小區(qū)西行一公里是植物園，東南側(cè)為九年一貫制教育用地，也就是保師附南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院。小區(qū)南側(cè)為環(huán)城大水系，兩側(cè)為近百米的綠化，緊鄰祥和公園，西側(cè)為恒祥北大街，小區(qū)至恒祥北大街之間規(guī)劃為一片公園，景色優(yōu)美，綠化非常好，空氣也會(huì)特別清新，業(yè)主散步也特別方便，小區(qū)南側(cè)建有一個(gè)近8萬(wàn)平米的商業(yè)中心，地下是1萬(wàn)平米的大型超市，地上是一個(gè)4層的商場(chǎng)，將來(lái)購(gòu)物、逛街會(huì)特別方便，本小區(qū)是由北京中建集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的，南低北高，南邊是水，北邊這幾棟高層像一座大山倚靠在小區(qū)后邊，背山前水。，設(shè)。四，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4.0，建筑密度不高于25％，綠地率不低于30％，居住土地使用年，動(dòng)應(yīng)充分符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定及市規(guī)劃要求。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)對(duì)該土宅開發(fā)為主，并配有商業(yè)用房，配套設(shè)施用房；（2）設(shè)計(jì)容積率為3.6，總建筑面積360000㎡，（3）設(shè)計(jì)建造密度為20％；（4）設(shè)計(jì)綠化率為30％；（5）建筑物由16棟相同高層樓房組成，每棟分別為地下2層，地上20層，其中-2-2層建筑面積相同，3-20層用于住宅建設(shè)，住宅建筑面積280000㎡，商業(yè)建筑面積66000㎡，配套設(shè)施用房面積是14000㎡，綠化面積30000㎡，道路占地面積25000㎡，公共設(shè)施占地面積6000㎡。五市政建設(shè)條件項(xiàng)目位于麗景藍(lán)灣的斜對(duì)面；小區(qū)東側(cè)為永華北大街，小區(qū)西側(cè)為恒祥北大街，南側(cè)為環(huán)城大水系，北側(cè)是二環(huán)路，警盾家園和北城楓景都在本小區(qū)正南側(cè)，小區(qū)對(duì)面路北是軍區(qū)招待所、軒宇物流和7萬(wàn)平米的鑫豐市場(chǎng)；小區(qū)西行一公里是植物園，東南側(cè)為九年一貫制教育用地，也就是保師附小和17中，將來(lái)孩子上學(xué)比較方便；小區(qū)北行500米是兒童醫(yī)院——，南側(cè)是新規(guī)劃醫(yī)院，本小區(qū)位于北部行政新區(qū)，是一塊上風(fēng)上水的風(fēng)水寶地。7路、31路、310路至北二環(huán)路口站下車，59路麗景藍(lán)灣站下車本項(xiàng)目地處保定市新開發(fā)的地帶，各種城市供電，供水，供氣，排水設(shè)施以及通訊設(shè)施建設(shè)齊全。齊全交通條件便利地塊結(jié)構(gòu)良好已充分具備開發(fā)建設(shè)條件六．進(jìn)度安排該項(xiàng)目建設(shè)期為3年，進(jìn)度安排如下：（單位：2

46

8

10

12

14

16

18

20

22

24

26

28

30

32

34

36七．融資方案設(shè)計(jì)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和融資渠道的不斷拓展，呈現(xiàn)出國(guó)家財(cái)政投資，銀行貸款，企業(yè)自籌投資和利用外資多種融資渠道并存的格局。在投資來(lái)源結(jié)構(gòu)中，中國(guó)家財(cái)政投資的比重趨于下降，與此同時(shí)銀行貸款投資，企業(yè)自籌投資和利用外資的比重趨于上升。源創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)模適中，現(xiàn)企業(yè)有25名技術(shù)人員，約3億自有資產(chǎn)，應(yīng)選用合資的投資結(jié)構(gòu)，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)小。選用ABS模式，選用ABS模式，ABS模式是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為產(chǎn)可以帶來(lái)的預(yù)期收益為保證，ABS模式最大的優(yōu)勢(shì)是通過(guò)國(guó)際市場(chǎng)上發(fā)行債券籌集資金，償債利率一般較低，從而降低了籌資成本。且具有吸引力的收益和較高的信用評(píng)級(jí)。權(quán)益融資：項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資額的48.5%，7億。①項(xiàng)目合同保證②借款人或股東承諾③與銀行的保證形式為物的擔(dān)保，以房地產(chǎn)項(xiàng)目作抵押。八．投資估算（1）土地成本土建設(shè)用地由招標(biāo)所得，中標(biāo)價(jià)格3億，土地總成本為3億（2）工程費(fèi)用1，前期工程費(fèi)單位：萬(wàn)元12345設(shè)計(jì)費(fèi)可行性研究費(fèi)平整費(fèi).68.12650.124005134.92依據(jù)建安工程費(fèi)的3%總投資的1%設(shè)計(jì)概算的0.5%建安工程費(fèi)的2%40/平方米2）建筑安裝工程費(fèi)： 項(xiàng)目 建筑面土建工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)金額2800001400066000360000

單價(jià)1200100015003360014009900449001309015036401269904756220100300616056019808700

43400208612870583563）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：

12345

金額62402912187321167.1210538.121507014020建安工程費(fèi)的2%4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)300元/㎡*6000㎡=180萬(wàn)元=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04萬(wàn)元。取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的

2％，則開發(fā)間接費(fèi)為（30000+74209.04）×2％=2084.18萬(wàn)元。包括建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)，分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)及其他稅費(fèi)，綜合取建安工程費(fèi)的15％，則開發(fā)期稅費(fèi)為：58356*15％=8753.4萬(wàn)元主要包括臨時(shí)用地費(fèi)，臨時(shí)建設(shè)資金等，按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之=2605.226萬(wàn)元。按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的3％估算，則不可預(yù)見費(fèi)為：（30000+74209.04）×3％=3126.27萬(wàn)元。1），管理費(fèi)用。取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的3％，則管理費(fèi)用為：（30000+74209.04）×3％=3126.27萬(wàn)元。2），財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款40000萬(wàn)元，按等本償還，貸款利率第一年借款利息=（0+?*20000）×6.5%=650萬(wàn)元第二年借款利息=（20000+650+?*10000）*6.5%=1667.25萬(wàn)第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+?10000）]*6.5%=2425.62萬(wàn)元?jiǎng)t建設(shè)期利息總=650+1667.25+2425.62=4742.9萬(wàn)元3，銷售費(fèi)用。包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的2%；銷售代理費(fèi)用，占銷售收入的1.5%；其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的0.5%，合計(jì)為:(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064萬(wàn)元。開發(fā)費(fèi)用合計(jì)為：1038.49+4742.9+2032=7813.39萬(wàn)元（8）、項(xiàng)目總投資于總成本估算表： 123456費(fèi)用工程費(fèi)設(shè)施建設(shè)費(fèi)安裝工程費(fèi)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)間接費(fèi)300005134.9210538.12583561802084.18說(shuō)明300元/㎡1-5項(xiàng)的2%789101112期稅費(fèi)費(fèi)用預(yù)見費(fèi)

3126.2760642605.2263126.27134711.286

1-5項(xiàng)的3%投資額2%1-5項(xiàng)的3%（9）資金使用及籌措本項(xiàng)目建設(shè)期為3年，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期總投資額（不含建設(shè)期利息和銷售費(fèi)用）為126842.116萬(wàn)元，其中土地費(fèi)用在期初投入，其他費(fèi)元、27558.565萬(wàn)元，其資金來(lái)源有3個(gè)渠道：（1）項(xiàng)目開發(fā)商投入資金80000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金；（2)從銀行貸款40000萬(wàn)元，分期 序 號(hào) 項(xiàng)目 1 2 3 4 1 總投資 54006.07549417.92633016.2 134711.2861.1 開發(fā)建設(shè)投資53356.075 45931.476 27558.565 126846.1161.2 建設(shè)期利息650 1667.25 2425.62 4742.871.3 1819.2 3032 1212.8 60642 80000 49258.4 24483.34 3992.45 134711.2862.12.2

6000020000

2000010000

10000

80000400002.3 19258.4 14483.34 3992.45 37734.19評(píng)價(jià)期間

1

2營(yíng)期3

4

面積

16800060%

5600020%

5600020%

280000100%

50008400046200

50002800019800

500028000

140000比例 70% 30%

700032340116340

70001386041860

28000

46200186200比例 62.48%22.48%15.04%100%其銷售計(jì)劃如下： 1、銷售稅金及附加估算： 單位

依據(jù)

1

2經(jīng)營(yíng)期3

4

12維護(hù)建

銷售收入的3%營(yíng)業(yè)稅的5%

84042

5586 3教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅的3% 104.706 4

收入的0.05%

4

14

855 交易管理銷售收入的0.5%582.15209.314054409.771586.4 合計(jì) 6 94 1061.2752、土地增值稅估算 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 12345收入項(xiàng)目金額成本費(fèi)用稅金及附加扣除項(xiàng)目增值稅

四項(xiàng)之和開發(fā)成本的2%增值額×30%

186200150517.76132987.167813.397057.472659.7435682.2423.7%10704.672 序項(xiàng)目 計(jì)算期（年） 1 2 3 412

1163404409.776

41860

28000

1862003總成本費(fèi)用 134711.254006.07549417.92633016.2 864

2140.934

2140.934

10704.6725利潤(rùn)總額 -54006.0756089.4985116.376 23585.0633726.575 667

5

056089.498

2140.1532976.22350.607934.459.76994.1057.1盈余公積金

0

1693.4459

2199.4127.2可分配利潤(rùn) 2678.603 15241.013

197①靜態(tài)盈利能力分析134711.28×100%＝6.26%投資利稅率＝年均利潤(rùn)總額÷總投資×100%＝﹙33726.57﹢7057.47﹢10704.672﹚÷4÷134711.28×100%＝9.56%資本金凈利潤(rùn)率＝年均稅后利潤(rùn)總額÷資本金×100%＝21994.105÷4÷80000×100%＝6.87% 從靜態(tài)盈利能力分析結(jié)果來(lái)看，項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率，投資利稅率，資本金凈利潤(rùn)率均反映項(xiàng)目的盈利能力強(qiáng)故可以考慮接受這一項(xiàng)目②動(dòng)態(tài)盈利能力分析⑴全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及評(píng)價(jià)指表1）全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 序 1

流入收入

1

2116340116340

34186041860

428000280001862001862002

流出

54006.07559809.01

38515.223

11001.36

163331.6682.1項(xiàng)目總投資54006.07549417.92633016.2 1212.8134711.286金及

3968.2841322.7611322.761

6613.8077

值稅

2140.934

2140.934723流量（1-2）

75

2140.1536650.60756530.993344.77816998.6422864前凈流量75

56530.995380.106

23323.506

31228.526計(jì)算指標(biāo)：（i=18%）所得稅后 動(dòng)態(tài)投資回收期 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 12759.04萬(wàn)元17925.3萬(wàn)元財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 34.53% 41.74%2）財(cái)務(wù)資本金現(xiàn)金流量表及評(píng)價(jià)指標(biāo) 單位序 1

流入收入

1

2116340116340

34186041860

428000280001862001862002 6000049649.4820087.1918849.6533 60000 20000 80000入再息償

14483.349金及

3968.2841322.7611322.761

6613.8077

值稅

2140.934

2140.934723前凈流量

-60000

2140.15366690.5221772.81

6650.6079150.35.763.67計(jì)算指標(biāo)：（i=18%）動(dòng)態(tài)投資回收期

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 17836.85財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 42.083%3、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析從財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)（NPV）來(lái)看，全部投資的稅后、稅前NPV分別為12759.04萬(wàn)元17925.3萬(wàn)元34.53%41.74%，項(xiàng)目資本金的IRR為42.083%，均大于基準(zhǔn)收益率18%，項(xiàng)目可行。綜上所述，該項(xiàng)目可行。9.5清償能力分析1）項(xiàng)目借款還本付息估算 利率：6.5%單位：萬(wàn)元序 項(xiàng)目 12

及還本付息借款應(yīng)計(jì)利息還本付息借款本金來(lái)源

120000

210000650

3100001667.25

4.624000040000400002）資本金來(lái)源與運(yùn)用表 單位序 項(xiàng)目 計(jì)算期（年） 1

年份

1800006000020000

21463401163402000010000

3518604186010000

42800028000

30620018620080000400002 54006.07559809.0138620.04816070.002168505.135

54006.075

49417.926

134711.286

3968.284

1322.7611322.761

6613.8077

2140.9342140.153

2140.9346650.607

10704.6723

25993.92586530.9913230.92511929.998

137685.8384

累計(jì)盈余資金2