2022年行業(yè)分析京城房產(chǎn)市場乍暖乍寒情況分析

京城房產(chǎn)市場乍暖乍寒情況分析最新數(shù)據(jù)顯示，京城商品住宅日均簽約量達到216套，遠高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。目前京城樓市是真正回暖還是乍暖還寒，《樓市》特對北京易居房地產(chǎn)討論所副所長牟增彬、偉業(yè)顧問副總經(jīng)理張劍、華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎、北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱等進行了采訪。

截止到5月20日，《樓市》市場討論部最新數(shù)據(jù)顯示，京城商品住宅日均簽約量達到216套，遠高于1～4月份的199套、106套、183套、165套。樓市回暖反彈的跡象"蠢蠢欲動"，目前京城樓市是真正回暖還是乍暖還寒，《樓市》特對北京易居房地產(chǎn)討論所副所長牟增彬、偉業(yè)顧問副總經(jīng)理張劍、華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎、北京中原投資顧問部總經(jīng)理張坤昱等業(yè)內(nèi)專家進行了采訪。

怎樣描述樓市現(xiàn)狀？

公衍奎：分化與沉淀分化是指市場表現(xiàn)不勻稱，不同城市的房地產(chǎn)表現(xiàn)不同，就北京而言，不同的物業(yè)表現(xiàn)也不相同，高檔、中低檔、豪宅的走勢都不一樣。沉淀是指開發(fā)商和買房人的心態(tài)均在發(fā)生變化。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，在市場冷淡的時候，競爭的就是產(chǎn)品，如何提高產(chǎn)品成為開發(fā)商目前要考慮的重點之一。而買房人的需求也在沉淀，貸款利率的提高，二套房貸新政都迫使買房人需考慮購買房屋是用來理財，還是真的自住。目前業(yè)內(nèi)普遍用觀望來形容市場，但是觀望肯定程度上更帶有搖擺不定投機的性質(zhì)，而沉淀是大家真正靜下心在琢磨。

牟增彬：觀望、等待、博弈目前市場現(xiàn)狀可用觀望、等待、博弈來描述?，F(xiàn)在不僅僅是購房人和開發(fā)商在博弈，還包括政府，實際上是三方的博弈。政府出臺政策無非有兩個目的，一是調(diào)整市場，一是規(guī)范市場，諸如8·31之類的政策主要是用以規(guī)范市場，而去年下半年的二套房貸等政策則是用以調(diào)整市場，去年市場的確消失了房價非理性上漲等不良跡象需要調(diào)整。一般政策都會在五、十月份出臺，畢竟政策還會不會出臺，將取決于今年的市場能不能穩(wěn)定。

樓市是否有回暖跡象？

張劍：跡象初顯從城市建設的規(guī)律來講，每個城市的房屋供應都會經(jīng)受兩三年時間的飛速增長，然后隨著成片大規(guī)模可開發(fā)用地的供應漸漸削減，房屋的供應也會在肯定程度上有所趨緩。實際上，連續(xù)兩年來京城的成交量都在持續(xù)下降，但是去年下降緣由主要是供應不足，而今年需求觀望所占因素更大。從今年1～4月新獲銷售證的樓盤數(shù)量看，可能比去年同期還有增長，但從我在房產(chǎn)行業(yè)一線的體驗來看，許多項目消化速度包括客戶來電來訪的狀況的確不抱負。但四月份以來，據(jù)我們了解，許多項目來電來訪的狀況在肯定程度上開頭恢復，有轉(zhuǎn)好的跡象，但是整體成交上還沒有體現(xiàn)出來。

什么時間可能回暖？

牟增彬：第三季度末市場或回暖從房地產(chǎn)進展周期來推斷，此輪調(diào)整期有可能連續(xù)到今年第三季度末，屆時市場成交量或?qū)⒒嘏Ｄ敲磸默F(xiàn)在到九月末，樓市仍舊為調(diào)整期，但在此期間，新政策出臺的可能性不大，政策調(diào)整的目的主要使市場穩(wěn)定。而從7月20日到9月20號之間，部分房產(chǎn)項目停工，從供應量的角度來看，將會削減，并且在此期間人們更關(guān)注的是奧運競賽，許多人會將購房的方案臨時放緩，需要也會縮減，供需同時削減，市場可能會相對冷清，也相對穩(wěn)定，所以新政策應當不會出臺。去年的樓市調(diào)整主要以9月底的"二套房貸"政策為標志，到了今年第三季度末時，該政策已經(jīng)過一年時間的執(zhí)行，從房地產(chǎn)進展周期來看，樓市很可能會回暖。

張劍：回暖面臨兩方面變數(shù)從長遠來看，北京的住宅市場整體需求特別旺盛，包括新增人口的住房需求、外來人口的住房需求、拆遷造成的住房需求、投資需求等。依據(jù)偉業(yè)測算數(shù)據(jù)，北京房地產(chǎn)市場最保守需求達到3000多萬平方米，也許需要20萬套到30萬套之間的需求量，但近年京城每年的供應僅達到10萬套到15萬套之間，從長遠來看，供需沖突并未解決，目前只是階段性的觀望。

樓市是否回暖還面臨奧運會到來和政策兩方面的變數(shù)。首先，在通貨膨脹背景下，房產(chǎn)作為抗通貨膨脹的屬性將更明顯，奧運期間北京會增加特別多的流淌人口，而且這部分人口大部分支付力量都特別強，不排解會給北京樓市帶來強勁的購買和租賃需求。其次，目前宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，假如將來市場各地銷售狀況持續(xù)不抱負，進而牽連到一些宏觀指標比如GDP明顯下降或消失經(jīng)濟問題，不排解出臺新政策或者在實際操作層面政策會適度放寬，而這將影響到房地產(chǎn)走勢。因此，市場什么時候回暖還要受到奧運會流淌人口的購買力以及將來政策的走向這兩方面的變數(shù)。

什么樣的樓盤先回暖？

公衍奎：高檔樓盤欲先行回暖目前就北京而言，高檔、中低檔、豪宅不同物業(yè)的走勢都不一樣，市場的分化與區(qū)隔也越來越明顯。我在此對物業(yè)的分類并不是以價格為標準，而是依據(jù)項目客群來劃分。高檔樓盤就是以具有資產(chǎn)價值觀念的人群為目標客群的項目，中低檔樓盤則為老百姓的生活必需品，豪宅是超越生活必需品的浪費品。

對當前國內(nèi)流淌性過剩的宏觀調(diào)控給房地產(chǎn)造成的結(jié)果就是開發(fā)商無法從銀行貸到款，而買房人按揭的利率也在提高。不過市場的大背景依舊是貨幣過剩，因此，就造成了社會上財寶的再安排，許多資源性城市人群特別有錢。當前又面臨通貨膨脹，錢存到銀行會貶值，而股市又相對低迷，資金畢竟如何才能不貶值？就必需有資產(chǎn)觀，而以這部分具有資產(chǎn)觀念人群為客群的樓盤就是高檔樓盤。有資產(chǎn)觀的人會更早購房，因此，高檔房樓盤就會首先回暖，不過能銷售比較好的高檔樓盤還必需有獨特資源，比如地段比較好、品質(zhì)比較高等。

張劍：中低檔樓盤受調(diào)整影響更大在此輪調(diào)整期內(nèi)，如二套房貸政策、利率調(diào)整等政策對購買中低檔樓盤的人群影響更大，由于金融掌握的是更依靠銀行貸款的人群，而購買中低檔樓盤的人群購房基本通過銀行按揭，利率的提升使其負擔加重，直接引起觀望。另外，近兩年政府加大了保障性住房的建設力度，讓許多欲購買中低檔樓盤的人群在觀望的同時，有了等待的機會，這也間接影響了中低檔樓盤的銷售。

兩方面因素聯(lián)合作用下，中低檔樓盤受到此輪市場調(diào)整影響更大，因此，回暖等待的時間也更長。等保障性住房大批推出之時，假如此部分人群大多的確無盼望購買保障性住房，那么中低檔商品房市場將回暖。

回暖后樓市如何進展？

張坤昱：房價整體下跌不太可能國家宏觀調(diào)控下，開發(fā)商資金鏈緊急，買房人觀望，成交量走低，各方面構(gòu)成了目前樓市盤整的狀態(tài)。不過成交量的變化實際上不能與2022年做完全對比，去年在股市與樓市的相互拉動下諸多因素造成房地產(chǎn)市場的進展是非理性的，建立在2022年的基礎(chǔ)上，毫無疑問，目前的房地產(chǎn)市場消失觀望，成交量是低的。

不過市場整體是良性的，北京購買力也足夠，并且目前部分開發(fā)商也開頭主動調(diào)整，新開樓盤的定價相對比較理性，為將來房價上漲留出了空間。到今年第四季度，估計買賣雙方的心理預期達成共識，市場博弈就會有結(jié)果，不排解個案樓盤作出調(diào)整，但是整體房價下跌不太可能。

牟增彬：2022年火爆難再現(xiàn)今年房地產(chǎn)的調(diào)整實際上對于北京而言，房價基本沒受到太大影響，主要是成交量受到了觀望影響。

就將來趨勢來說，只要中國城市化進程不轉(zhuǎn)變，3億多人要進城，要解決居住問題，剛性需求就不會轉(zhuǎn)變。而從土地供應來看，2022年的供應已經(jīng)明顯郊區(qū)化