土地一級(jí),二級(jí)開(kāi)發(fā)

土地一級(jí)、二級(jí)開(kāi)發(fā)與農(nóng)業(yè)地產(chǎn)休閑旅游委員會(huì)辦公室一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)（一）定義（二）開(kāi)發(fā)流程（三）開(kāi)發(fā)方案依據(jù)（四）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的核心價(jià)值（五）盈利模式（一）定義土地一級(jí)開(kāi)發(fā)認(rèn)識(shí)誤區(qū)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)≠建筑工程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)≠筑路工程土地一級(jí)開(kāi)發(fā)除了看得見(jiàn)的征地拆遷安置及修路等工程，更包含了繁瑣的規(guī)劃修編等技術(shù)工作與漫長(zhǎng)的審批手續(xù)等法務(wù)工作按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在確定土地開(kāi)發(fā)綜合策劃方案后，以政府委托或公開(kāi)招標(biāo)的方式確定一級(jí)開(kāi)發(fā)主體。獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)的開(kāi)發(fā)主體，再根據(jù)“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論、系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，提供土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營(yíng)管理方案，對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施速度、品質(zhì)、成本全過(guò)程把握和控制，達(dá)到土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過(guò)程。（二）開(kāi)發(fā)流程依據(jù)招投標(biāo)暫行辦法執(zhí)行授權(quán)企業(yè)管理辦法的通知簽定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告編制實(shí)施方案（市、區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）項(xiàng)目的提出（原土地所有者或使用者）招標(biāo)項(xiàng)目授權(quán)項(xiàng)目退件項(xiàng)目的提出和初步確定土地征收農(nóng)轉(zhuǎn)用市政建設(shè)辦理立項(xiàng)核準(zhǔn)、規(guī)劃和用地等手續(xù)房屋拆遷

驗(yàn)收審核工作專家審核實(shí)施方案委辦局聯(lián)審會(huì)審議實(shí)施方案實(shí)施主體的確定

實(shí)施具體工作組織土地一級(jí)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收收儲(chǔ)入市工作入市交易收購(gòu)儲(chǔ)備（三）開(kāi)發(fā)方案依據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案編制依據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃土地利用總體規(guī)劃土地供應(yīng)計(jì)劃土地利用年度計(jì)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃（四）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的核心價(jià)值——調(diào)規(guī)模、找指標(biāo)規(guī)模與指標(biāo)規(guī)模：規(guī)劃期限內(nèi)歷年指標(biāo)的總和預(yù)期指標(biāo)：用地規(guī)模的逐年分解計(jì)劃

調(diào)規(guī)模的時(shí)機(jī)一是每5年正常區(qū)域調(diào)規(guī)（鎮(zhèn)、縣、市、省四級(jí)）二是臨時(shí)項(xiàng)目調(diào)規(guī)（報(bào)國(guó)務(wù)院的行政區(qū)劃調(diào)整、省級(jí)以上重點(diǎn)項(xiàng)目等）找指標(biāo)的途徑年度新增指標(biāo)本部存留的年度新增指標(biāo)戴帽（重點(diǎn)項(xiàng)目等）成片存量用地改造（灘涂、鹽場(chǎng)、國(guó)有水庫(kù)、舊機(jī)場(chǎng)、老礦區(qū)等）城鄉(xiāng)增減掛鉤批而未建建設(shè)用地空間置換（批而未征、征而未供、供而未建）填海造地（申請(qǐng)海域使用權(quán)）低丘緩坡試點(diǎn)（規(guī)模先用后補(bǔ)、指標(biāo)單獨(dú)下達(dá)、不列入衛(wèi)片督查）災(zāi)后重建特批指標(biāo)（五）盈利模式賣協(xié)議：協(xié)議體現(xiàn)了企業(yè)的商務(wù)談判能力，更是企業(yè)品牌影響力的綜合體現(xiàn)，所以，能夠達(dá)成協(xié)議本身也是有價(jià)值的。協(xié)議甲方分為各級(jí)政府、政府專業(yè)部門及政府所屬國(guó)有企業(yè)等，協(xié)議深度分為意向書（明確投資意向及項(xiàng)目）、框架協(xié)議（明確項(xiàng)目用地及投資內(nèi)容、投資計(jì)劃等）、協(xié)議（明確開(kāi)發(fā)模式、雙方的責(zé)權(quán)利及罰則等）。賣批文：獲得核心引擎項(xiàng)目立項(xiàng)批文及片區(qū)城規(guī)、土規(guī)及控規(guī)等規(guī)劃批文。賣工程：完成市政及公益項(xiàng)目所有手續(xù)后分包工程獲得收益。賣土地：整理開(kāi)發(fā)完成后經(jīng)營(yíng)性用地出讓，與政府分享土地增值收益。賣股權(quán)：低價(jià)曲線拿地后打包或分別轉(zhuǎn)讓子公司。賣房子：曲線拿地后自行或合作進(jìn)行二級(jí)開(kāi)發(fā)，出售房子獲利。賣管理：通過(guò)出租房子或物業(yè)管理獲得收益，也可以輸出品牌管理，品牌連鎖獲益。二、土地二級(jí)開(kāi)發(fā)（一）定義（二）開(kāi)發(fā)流程（三）盈利模式（四）農(nóng)業(yè)地產(chǎn)（一）定義即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過(guò)流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的過(guò)程，包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，是土地使用者經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。（二）開(kāi)發(fā)流程——以房地產(chǎn)項(xiàng)目為例取得國(guó)有土地使用權(quán)立項(xiàng)審批節(jié)能審批項(xiàng)目核準(zhǔn)規(guī)劃審批建設(shè)用地規(guī)劃許可證勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案建設(shè)工程規(guī)劃許可證地名核準(zhǔn)開(kāi)工審批施工監(jiān)理單位招投標(biāo)備案安全監(jiān)督備案質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)施工許可證預(yù)售審批面積測(cè)繪并備案預(yù)售證銷售機(jī)構(gòu)注冊(cè)備案其它審批人防審批人防規(guī)劃意見(jiàn)書人防初設(shè)審批人防施工圖審批消防審批交通審批園林審批竣工驗(yàn)收規(guī)委竣工驗(yàn)收建委竣工備案權(quán)屬登記面積實(shí)測(cè)初始登記流程關(guān)系圖（三）盈利模式類型常規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目捆綁項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式模式特定一般規(guī)模適中或較小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，功能模式單一政府帶控規(guī)出讓地塊，并帶附加條件，如規(guī)定開(kāi)發(fā)商興建星級(jí)酒店、大型商業(yè)等地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與其他資源的整合或產(chǎn)業(yè)嫁接，如旅游休閑、教育、運(yùn)動(dòng)等。設(shè)施運(yùn)營(yíng)提升項(xiàng)目的整體價(jià)值，地產(chǎn)銷售回籠資金，填補(bǔ)設(shè)施前期開(kāi)發(fā)投入和運(yùn)營(yíng)成本，形成良好品牌和模式復(fù)制適用項(xiàng)目利潤(rùn)空間較大的普通項(xiàng)目?jī)H對(duì)非成熟區(qū)域的建設(shè)相對(duì)非成熟區(qū)域的主題型項(xiàng)目，類似捆綁開(kāi)發(fā)盈利模式政府獲得土地出讓收益，開(kāi)發(fā)商獲得項(xiàng)目銷售、租賃收益項(xiàng)目銷售、租賃收益項(xiàng)目銷售、租賃收益主題設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益（四）農(nóng)業(yè)地產(chǎn)鄉(xiāng)村生活主義（5S）：溪流（Steam）、森林（Silva）、陽(yáng)光（Sun）、景觀（Scenery）、運(yùn)動(dòng)（Sport）田園都市，都市田園讓城市融入大自然，讓居民望得見(jiàn)山、看得見(jiàn)水、記得住鄉(xiāng)愁（中央城鎮(zhèn)化會(huì)議語(yǔ)錄）農(nóng)村人的城市夢(mèng)，城里人的莊園夢(mèng)農(nóng)業(yè)是景觀資源、生態(tài)背景、后續(xù)延伸產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是傳統(tǒng)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重要分支和新興發(fā)展方向。農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址依據(jù)宏觀上：依托熱點(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域，通過(guò)快速交通與名城或特色城市無(wú)縫對(duì)接中觀區(qū)位：離塵不離城，遠(yuǎn)離喧囂，遠(yuǎn)離重工業(yè)、重污染區(qū)，但與主城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及重大生活設(shè)施共享微觀上：優(yōu)選相對(duì)獨(dú)立地貌單元，如海灣、河套、半島或離島、山谷、高山臺(tái)地、山前河灘階地豐富的生態(tài)與人文元素組合，如山、水（湖、河、海）、林、田、村、居、人農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)點(diǎn)與難點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：接地氣、土地資源廣、占地成本低難點(diǎn)：獲得建設(shè)用地難、協(xié)調(diào)與原駐地村民的關(guān)系難

逐步獲得相當(dāng)規(guī)模的建設(shè)用地、保持與原駐地村民的良好關(guān)系是農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵與原駐地村民關(guān)系維護(hù)：利益：短中長(zhǎng)期利益互補(bǔ)的動(dòng)態(tài)共享機(jī)制布局：相對(duì)隔離、相對(duì)互通盈利模式產(chǎn)業(yè)獲利（短）：種養(yǎng)殖業(yè)、農(nóng)家樂(lè)、深加工房地產(chǎn)獲利（中）：各類物業(yè)的租售土地增值獲利（長(zhǎng)）：土地轉(zhuǎn)用途變現(xiàn)短線長(zhǎng)做：把農(nóng)業(yè)當(dāng)做景觀、當(dāng)做土地增值的環(huán)境營(yíng)造長(zhǎng)線短做：產(chǎn)權(quán)清晰，進(jìn)退自如盈利方式舉例：股權(quán)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)入股、置換、流轉(zhuǎn)會(huì)籍卡、旅游門票房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓農(nóng)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目獲得土地使用權(quán)的途徑功能性質(zhì)用途途徑法規(guī)依據(jù)特征種養(yǎng)殖、景觀集體農(nóng)業(yè)（耕地、旱地、林地、荒地等）租賃轉(zhuǎn)包承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股合作《農(nóng)村土地承包法》《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》《農(nóng)民專業(yè)合作社法》《廣東省林地林木流轉(zhuǎn)管理的實(shí)施辦法》能種不能建大棚倉(cāng)庫(kù)及員工生活等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及輔助設(shè)施集體按農(nóng)用地管理簽訂集體用地租賃協(xié)議《關(guān)于完善設(shè)施農(nóng)用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》國(guó)土資發(fā)〔2010〕155號(hào)能建不能賣林地旅游休閑設(shè)施集體或國(guó)有建設(shè)用地臨時(shí)占用、林業(yè)服務(wù)工程占用、征用林地手續(xù)《占用征用林地審核審批管理辦法》國(guó)家林業(yè)局2001年2號(hào)令能建不能賣征后可交易旅游服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)用地集體建設(shè)用地土地整理、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)、公開(kāi)出讓成渝等地試點(diǎn)，全國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)有望出臺(tái)嚴(yán)禁房地產(chǎn)自營(yíng)轉(zhuǎn)股權(quán)酒店、居住、商業(yè)等房地產(chǎn)用地國(guó)有建設(shè)用地征轉(zhuǎn)手續(xù)、公開(kāi)出讓、存量項(xiàng)目收購(gòu)國(guó)土資發(fā)〔2008〕138號(hào)《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)管理辦法》2009年8月11日國(guó)土部《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》2012年3月國(guó)土部《低丘緩坡荒灘等未利用土地開(kāi)發(fā)利用試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》2013年4月15日國(guó)土部《開(kāi)展城鎮(zhèn)低效用地再開(kāi)發(fā)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)農(nóng)業(yè)新概念三農(nóng)：農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民五農(nóng)：農(nóng)業(yè)規(guī)?；F(xiàn)代化農(nóng)村城市化農(nóng)民市民化、提高收入農(nóng)企：發(fā)展農(nóng)企、家庭農(nóng)場(chǎng)農(nóng)社：農(nóng)民專業(yè)合作社現(xiàn)代農(nóng)業(yè)機(jī)械化農(nóng)業(yè)、工廠化農(nóng)業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)業(yè)城市/都市農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)特色農(nóng)業(yè)、彩色農(nóng)業(yè)設(shè)施農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化（縱向產(chǎn)業(yè)化——精深加工，橫向產(chǎn)業(yè)化——復(fù)合農(nóng)業(yè)）精細(xì)農(nóng)業(yè)、精致農(nóng)業(yè)垂直農(nóng)業(yè)、立體農(nóng)業(yè)訂單農(nóng)業(yè)、定制農(nóng)業(yè)社區(qū)支持農(nóng)業(yè)CSA數(shù)字農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)及以農(nóng)業(yè)為依托的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)正在向兩極發(fā)展，一方面追求農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程原生態(tài)、返璞歸真，另一方面追求現(xiàn)代高科技在農(nóng)業(yè)中的應(yīng)用農(nóng)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品類型按依托的載體，可分為：以農(nóng)家樂(lè)為基礎(chǔ)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以農(nóng)業(yè)觀光園為依