《房價(jià)問題研究開題報(bào)告》

一、研究意義1.理論意義就理論意義而言,住房價(jià)格的上升涉及的領(lǐng)域比較廣泛,其前向研究領(lǐng)域?yàn)樽》抗┣罄碚摗Ｗ》孔鳛榫哂须p重屬性的特殊商品,對(duì)住房需求的分析比一般的商品需求分析更為復(fù)雜。影響住房價(jià)格水平和波動(dòng)的因素、住房價(jià)格水平和波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響、住房價(jià)格的宏觀調(diào)控等,涉及的研究范圍非常廣泛,需要綜合運(yùn)用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、預(yù)期理論以及泡沫經(jīng)濟(jì)理論等。這些研究存在著許多需要填補(bǔ)空白和深入研究的領(lǐng)域。此外,以往學(xué)者的理論研究更為關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房價(jià)的影響,以及導(dǎo)致金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的作用機(jī)制,研究的僅是房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的一些特例,而在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行情況下,住房價(jià)格水平和波動(dòng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)影響的研究卻很少涉及再有,如何基于房價(jià)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)視角,來設(shè)定調(diào)控的房價(jià)目標(biāo)區(qū),目前尚缺乏深入的研究。由此可見,結(jié)合中國住房價(jià)格對(duì)這些問題進(jìn)行深入分析和探討,有利于促進(jìn)理論創(chuàng)新,有利于填補(bǔ)我國在該領(lǐng)域的研究空白。2.實(shí)際意義當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要,己成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。自2003年下半年以來,我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“過熱”跡象開始顯現(xiàn)。主要表現(xiàn)為住房價(jià)格、房地產(chǎn)投資、商品房空置率持續(xù)上升。我國住房市場己持續(xù)繁榮多年,雖然房價(jià)年年調(diào)控,卻年年走高,尤其是在2007年,房價(jià)的大幅飄升成為中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的盛世。隨著房地產(chǎn)市場的日趨繁榮和房地產(chǎn)價(jià)格“非理性”的持續(xù)上漲,2007年底一系列的調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái),市場預(yù)期開始發(fā)生逆轉(zhuǎn),住房市場呈現(xiàn)價(jià)滯量縮的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。當(dāng)前中國房價(jià)水平與波動(dòng)愈益成為理論和實(shí)業(yè)界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題。所以研究這一問題，對(duì)我國的房價(jià)上升的原因的分析有著實(shí)際的意義，同時(shí)對(duì)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有著實(shí)際的指導(dǎo)作用。二、國內(nèi)外研究綜述1998年，Gocrffye和MarkAndrew為紀(jì)念英國房屋價(jià)格第一次繁榮結(jié)束25周年，決定對(duì)影響住宅價(jià)格的動(dòng)力因素進(jìn)行文獻(xiàn)研究，他們發(fā)現(xiàn)文獻(xiàn)理論對(duì)區(qū)域住宅價(jià)格差異的解釋主要集中在五個(gè)領(lǐng)域：(l)人口遷移；(2)交易和搜尋成本；(3)居住區(qū)位遷移；(4)住房投機(jī)套利；(5)定價(jià)模式。同時(shí)，他們認(rèn)為影響住宅價(jià)格的主要因素是：(l)收入；(2)利率；(3)社會(huì)誠信度；(4)稅收結(jié)構(gòu)；(5)住房供給；(6)人口結(jié)構(gòu)。結(jié)合我國的實(shí)際情況來看，我國的利率是固定的，沒有實(shí)證研究的依據(jù)，只能進(jìn)行定性分析。社會(huì)誠信度沒有數(shù)據(jù)的記錄，房地產(chǎn)稅收也沒有獨(dú)立的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，均無法進(jìn)行實(shí)證研究。所以，我國學(xué)者進(jìn)行實(shí)證研究的條件尚不完善。另外其他的學(xué)者也發(fā)表了自己的見解，GeoffKenny認(rèn)為，住宅市場的實(shí)證研究傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)住宅價(jià)格均衡是由于供給和需求作用的自然結(jié)果。按照這種觀點(diǎn)，長期住宅供給和需求的相互作用決定住宅價(jià)格的原理和決定其他商品或服務(wù)價(jià)格的原理應(yīng)是一致的(GeoffKenny,1990)。Potepan則認(rèn)為家庭收入和建筑成本是影響不同城市間住宅價(jià)格的最重要因素(Potepan,1996)。Quigley指出經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)指標(biāo)可以解釋房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，盡管從短期來看經(jīng)濟(jì)基本面不能夠解釋房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)(Quigley,1999)。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫茲涅茨在對(duì)各國的經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行大規(guī)模的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析后，指出國民經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著緊密的聯(lián)系。國學(xué)者關(guān)于房價(jià)影響因素實(shí)證研究的情況，筆者發(fā)現(xiàn)主要有以下研究成果：張紅、李文誕發(fā)現(xiàn)北京市住宅價(jià)格的影響因素主要是住宅建造成本和實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值，運(yùn)用住宅價(jià)格回歸模型和二次曲線趨勢(shì)模型對(duì)北京市商品住宅價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)及影響因素進(jìn)行了實(shí)證分析。結(jié)果表明，北京市商品住宅的價(jià)格以較快的速度上升，卻沒有明顯的周期性。影響住宅實(shí)際價(jià)格的因素主要是住宅實(shí)際建造成本和實(shí)際國內(nèi)生產(chǎn)總值(張紅、李文誕，2001)。吳建峰發(fā)現(xiàn)：我國住宅價(jià)格主要影響因素是住宅投資成本和城市居民人均工資(吳建峰，2002)。王嚇忠認(rèn)為：我國住宅價(jià)格的影響因素主要是住宅成本(王嚇忠，2006)。高宇波認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)幾年來持續(xù)快速的增長是住房市場活躍、住宅價(jià)格上漲的重要因素。同時(shí)，城市化進(jìn)程的加快，引發(fā)城市人口的增多，對(duì)住房的需求量增加(高宇波，2008)。汪小亞通過對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和CPI的實(shí)證，結(jié)果表明在文章所研究的時(shí)期內(nèi)作為住宅使用的商品房價(jià)格也存在著剛性上升的趨勢(shì)。然而物價(jià)變動(dòng)對(duì)商品房價(jià)格的影響相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格水平而言影響較小(汪小亞，2005)。另外不少學(xué)者還在對(duì)中國住宅價(jià)格影響因素研究的基礎(chǔ)上，選取個(gè)別城市進(jìn)行具體研究。劉翎，楊大蓉用1995年至2004年間上海商品住宅價(jià)格進(jìn)行多元回歸分析。研究顯示，在此期間上海商品住宅價(jià)格的諸項(xiàng)決定因素中，經(jīng)濟(jì)增長速度的加快和實(shí)際利率的降低并不像人們通常認(rèn)為的那樣，是最主要的影響因素。住宅價(jià)格上升的關(guān)鍵在于居民累計(jì)可支配收入的提高帶來的有效需求的擴(kuò)張，以及住宅供給結(jié)構(gòu)中中高檔物業(yè)比重的上升(劉翎、楊大蓉，2006)。從國內(nèi)外研究文獻(xiàn)來看，對(duì)住宅價(jià)格的分析研究主要集中在強(qiáng)調(diào)住宅價(jià)格均衡是由供求的自發(fā)作用與經(jīng)濟(jì)基本面共同作用的結(jié)果。供求作為影響的內(nèi)因起著決定性的作用，而經(jīng)濟(jì)基本面作為外因通過作用于內(nèi)因供求關(guān)系而對(duì)住宅價(jià)格的波動(dòng)起著間接性的影響，但這部分影響不能忽略。因此筆者認(rèn)為，既然房價(jià)是由供給曲線和需求曲線決定的，那么就應(yīng)該從影響供給曲線和需求曲線的角度來分析、篩選和研究影響房價(jià)的各個(gè)因素。綜上所述，從國內(nèi)外的研究文獻(xiàn)可以看出，國內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)以及住宅市場價(jià)格影響的研究，因素的選取由少到多，由單個(gè)，多個(gè)到比較全面的進(jìn)行分析。然而一些研究似乎并沒有全面地從外在因素和內(nèi)在因素兩方面去分析影響住宅價(jià)格的因素，而從外在或者內(nèi)在因素中選取其中的多個(gè)因素進(jìn)行研究。三、主要內(nèi)容引言相關(guān)理論綜述房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)價(jià)格房價(jià)過高的原因市場剛需較大市場投機(jī)盛行土地成本較高政策調(diào)控缺乏針對(duì)性寬松的信貸政策四、抑制房價(jià)過快飆升的對(duì)策（一）多渠道增加住宅供給（二）打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為（三）加大土地供應(yīng)（四）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)管（五）加強(qiáng)對(duì)信貸政策的監(jiān)管五、結(jié)論四、完成期限和采取主要措施整個(gè)論文的編寫需要翻閱大量的資料，再通過整理成文，通過參考相關(guān)書籍，以及對(duì)實(shí)際案例進(jìn)行觀察總結(jié)，對(duì)幾種觀點(diǎn)進(jìn)行分析，得出利弊關(guān)系，從而證明本文觀點(diǎn)。整個(gè)論文的完成期限在4個(gè)月左右。論文完成期限計(jì)劃：2019年6月27日前：完成并提交開題報(bào)告2019年6月28日至7月2日：查閱相關(guān)文獻(xiàn)撰寫論文初稿2019年7月3日至7月8日：完成初稿2019年7月10日-7月12日：修改初稿并定稿2019年7月13日：交稿五、參考文獻(xiàn)[1]苑萌萌.影響房價(jià)上漲的成本因素分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2017,(02):148-149.[2]周美英.中國城鎮(zhèn)房價(jià)上漲新探源——來自稅收結(jié)構(gòu)的證據(jù)[J].中國人口·資源與環(huán)境,2015,(S1):547-550.[3]宮汝凱.財(cái)政不平衡和房價(jià)上漲:中國的證據(jù)[J].金融研究,2015,(04):66-81.[4]李森,陳靜.我國房價(jià)上漲原因的理論分析及實(shí)證檢驗(yàn)[J].地方財(cái)政研究,2014,(12):16-21.[5]張傳勇,劉學(xué)良.高校擴(kuò)招對(duì)房價(jià)上漲的影響研究[J].中國人口科學(xué),2014,(06):107-118+128.[6]劉瑾.中國房價(jià)上漲原因探究[J].經(jīng)濟(jì)視角(上),2013,(09):53+63.[7]何夢(mèng)曉.從需求角度分析房價(jià)上漲原因及控制房價(jià)的對(duì)策[J].中國商貿(mào),20