《房價問題研究開題報告》

一、研究意義1.理論意義就理論意義而言,住房價格的上升涉及的領(lǐng)域比較廣泛,其前向研究領(lǐng)域為住房供求理論。住房作為具有雙重屬性的特殊商品,對住房需求的分析比一般的商品需求分析更為復(fù)雜。影響住房價格水平和波動的因素、住房價格水平和波動對經(jīng)濟(jì)的影響、住房價格的宏觀調(diào)控等,涉及的研究范圍非常廣泛,需要綜合運用宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、預(yù)期理論以及泡沫經(jīng)濟(jì)理論等。這些研究存在著許多需要填補(bǔ)空白和深入研究的領(lǐng)域。此外,以往學(xué)者的理論研究更為關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)對房價的影響,以及導(dǎo)致金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退的作用機(jī)制,研究的僅是房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)運行的一些特例,而在宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行情況下,住房價格水平和波動對國民經(jīng)濟(jì)影響的研究卻很少涉及再有,如何基于房價的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)視角,來設(shè)定調(diào)控的房價目標(biāo)區(qū),目前尚缺乏深入的研究。由此可見,結(jié)合中國住房價格對這些問題進(jìn)行深入分析和探討,有利于促進(jìn)理論創(chuàng)新,有利于填補(bǔ)我國在該領(lǐng)域的研究空白。2.實際意義當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的地位愈發(fā)重要,己成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。自2003年下半年以來,我國經(jīng)濟(jì)運行的“過熱”跡象開始顯現(xiàn)。主要表現(xiàn)為住房價格、房地產(chǎn)投資、商品房空置率持續(xù)上升。我國住房市場己持續(xù)繁榮多年,雖然房價年年調(diào)控,卻年年走高,尤其是在2007年,房價的大幅飄升成為中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的盛世。隨著房地產(chǎn)市場的日趨繁榮和房地產(chǎn)價格“非理性”的持續(xù)上漲,2007年底一系列的調(diào)控政策陸續(xù)出臺,市場預(yù)期開始發(fā)生逆轉(zhuǎn),住房市場呈現(xiàn)價滯量縮的運行態(tài)勢。當(dāng)前中國房價水平與波動愈益成為理論和實業(yè)界廣泛關(guān)注的熱點問題。所以研究這一問題，對我國的房價上升的原因的分析有著實際的意義，同時對我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有著實際的指導(dǎo)作用。二、國內(nèi)外研究綜述1998年，Gocrffye和MarkAndrew為紀(jì)念英國房屋價格第一次繁榮結(jié)束25周年，決定對影響住宅價格的動力因素進(jìn)行文獻(xiàn)研究，他們發(fā)現(xiàn)文獻(xiàn)理論對區(qū)域住宅價格差異的解釋主要集中在五個領(lǐng)域：(l)人口遷移；(2)交易和搜尋成本；(3)居住區(qū)位遷移；(4)住房投機(jī)套利；(5)定價模式。同時，他們認(rèn)為影響住宅價格的主要因素是：(l)收入；(2)利率；(3)社會誠信度；(4)稅收結(jié)構(gòu)；(5)住房供給；(6)人口結(jié)構(gòu)。結(jié)合我國的實際情況來看，我國的利率是固定的，沒有實證研究的依據(jù)，只能進(jìn)行定性分析。社會誠信度沒有數(shù)據(jù)的記錄，房地產(chǎn)稅收也沒有獨立的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，均無法進(jìn)行實證研究。所以，我國學(xué)者進(jìn)行實證研究的條件尚不完善。另外其他的學(xué)者也發(fā)表了自己的見解，GeoffKenny認(rèn)為，住宅市場的實證研究傳統(tǒng)強(qiáng)調(diào)住宅價格均衡是由于供給和需求作用的自然結(jié)果。按照這種觀點，長期住宅供給和需求的相互作用決定住宅價格的原理和決定其他商品或服務(wù)價格的原理應(yīng)是一致的(GeoffKenny,1990)。Potepan則認(rèn)為家庭收入和建筑成本是影響不同城市間住宅價格的最重要因素(Potepan,1996)。Quigley指出經(jīng)濟(jì)基本面的相關(guān)指標(biāo)可以解釋房地產(chǎn)價格的走勢，盡管從短期來看經(jīng)濟(jì)基本面不能夠解釋房地產(chǎn)價格的波動(Quigley,1999)。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫茲涅茨在對各國的經(jīng)濟(jì)增長率進(jìn)行大規(guī)模的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析后，指出國民經(jīng)濟(jì)增長率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在著緊密的聯(lián)系。國學(xué)者關(guān)于房價影響因素實證研究的情況，筆者發(fā)現(xiàn)主要有以下研究成果：張紅、李文誕發(fā)現(xiàn)北京市住宅價格的影響因素主要是住宅建造成本和實際國內(nèi)生產(chǎn)總值，運用住宅價格回歸模型和二次曲線趨勢模型對北京市商品住宅價格的變動趨勢及影響因素進(jìn)行了實證分析。結(jié)果表明，北京市商品住宅的價格以較快的速度上升，卻沒有明顯的周期性。影響住宅實際價格的因素主要是住宅實際建造成本和實際國內(nèi)生產(chǎn)總值(張紅、李文誕，2001)。吳建峰發(fā)現(xiàn)：我國住宅價格主要影響因素是住宅投資成本和城市居民人均工資(吳建峰，2002)。王嚇忠認(rèn)為：我國住宅價格的影響因素主要是住宅成本(王嚇忠，2006)。高宇波認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)幾年來持續(xù)快速的增長是住房市場活躍、住宅價格上漲的重要因素。同時，城市化進(jìn)程的加快，引發(fā)城市人口的增多，對住房的需求量增加(高宇波，2008)。汪小亞通過對房地產(chǎn)價格和CPI的實證，結(jié)果表明在文章所研究的時期內(nèi)作為住宅使用的商品房價格也存在著剛性上升的趨勢。然而物價變動對商品房價格的影響相對于整個房地產(chǎn)價格水平而言影響較小(汪小亞，2005)。另外不少學(xué)者還在對中國住宅價格影響因素研究的基礎(chǔ)上，選取個別城市進(jìn)行具體研究。劉翎，楊大蓉用1995年至2004年間上海商品住宅價格進(jìn)行多元回歸分析。研究顯示，在此期間上海商品住宅價格的諸項決定因素中，經(jīng)濟(jì)增長速度的加快和實際利率的降低并不像人們通常認(rèn)為的那樣，是最主要的影響因素。住宅價格上升的關(guān)鍵在于居民累計可支配收入的提高帶來的有效需求的擴(kuò)張，以及住宅供給結(jié)構(gòu)中中高檔物業(yè)比重的上升(劉翎、楊大蓉，2006)。從國內(nèi)外研究文獻(xiàn)來看，對住宅價格的分析研究主要集中在強(qiáng)調(diào)住宅價格均衡是由供求的自發(fā)作用與經(jīng)濟(jì)基本面共同作用的結(jié)果。供求作為影響的內(nèi)因起著決定性的作用，而經(jīng)濟(jì)基本面作為外因通過作用于內(nèi)因供求關(guān)系而對住宅價格的波動起著間接性的影響，但這部分影響不能忽略。因此筆者認(rèn)為，既然房價是由供給曲線和需求曲線決定的，那么就應(yīng)該從影響供給曲線和需求曲線的角度來分析、篩選和研究影響房價的各個因素。綜上所述，從國內(nèi)外的研究文獻(xiàn)可以看出，國內(nèi)外對房地產(chǎn)以及住宅市場價格影響的研究，因素的選取由少到多，由單個，多個到比較全面的進(jìn)行分析。然而一些研究似乎并沒有全面地從外在因素和內(nèi)在因素兩方面去分析影響住宅價格的因素，而從外在或者內(nèi)在因素中選取其中的多個因素進(jìn)行研究。三、主要內(nèi)容引言相關(guān)理論綜述房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)價格房價過高的原因市場剛需較大市場投機(jī)盛行土地成本較高政策調(diào)控缺乏針對性寬松的信貸政策四、抑制房價過快飆升的對策（一）多渠道增加住宅供給（二）打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為（三）加大土地供應(yīng)（四）加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管（五）加強(qiáng)對信貸政策的監(jiān)管五、結(jié)論四、完成期限和采取主要措施整個論文的編寫需要翻閱大量的資料，再通過整理成文，通過參考相關(guān)書籍，以及對實際案例進(jìn)行觀察總結(jié)，對幾種觀點進(jìn)行分析，得出利弊關(guān)系，從而證明本文觀點。整個論文的完成期限在4個月左右。論文完成期限計劃：2019年6月27日前：完成并提交開題報告2019年6月28日至7月2日：查閱相關(guān)文獻(xiàn)撰寫論文初稿2019年7月3日至7月8日：完成初稿2019年7月10日-7月12日：修改初稿并定稿2019年7月13日：交稿五、參考文獻(xiàn)[1]苑萌萌.影響房價上漲的成本因素分析[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊,2017,(02):148-149.[2]周美英.中國城鎮(zhèn)房價上漲新探源——來自稅收結(jié)構(gòu)的證據(jù)[J].中國人口·資源與環(huán)境,2015,(S1):547-550.[3]宮汝凱.財政不平衡和房價上漲:中國的證據(jù)[J].金融研究,2015,(04):66-81.[4]李森,陳靜.我國房價上漲原因的理論分析及實證檢驗[J].地方財政研究,2014,(12):16-21.[5]張傳勇,劉學(xué)良.高校擴(kuò)招對房價上漲的影響研究[J].中國人口科學(xué),2014,(06):107-118+128.[6]劉瑾.中國房價上漲原因探究[J].經(jīng)濟(jì)視角(上),2013,(09):53+63.[7]何夢曉.從需求角度分析房價上漲原因及控制房價的對策[J].中國商貿(mào),20