建筑物和設(shè)施設(shè)備的全生命周期管理

建筑物和設(shè)施設(shè)備的全生命周期管理城市化是國(guó)家開(kāi)展的趨勢(shì)。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持上升開(kāi)展的趨勢(shì)，但住宅物業(yè)的投資價(jià)值將呈下降趨勢(shì)。國(guó)家之所以會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，是因?yàn)榘傩盏馁?gòu)房愿望、承受能力和住宅物業(yè)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格之間出現(xiàn)了差距。今后，房地產(chǎn)行業(yè)仍將繼續(xù)開(kāi)展一一當(dāng)住宅物業(yè)的投資價(jià)值受到抑制時(shí)，資本自然會(huì)向商業(yè)物業(yè)流動(dòng)。目前，中國(guó)的建筑物開(kāi)展仍然停留在滿(mǎn)足基本需求和基本功能的層次上，而國(guó)外的建筑物開(kāi)展已經(jīng)進(jìn)入了“綠色建筑”的時(shí)代，國(guó)內(nèi)企業(yè)需要用很長(zhǎng)時(shí)間才能趕上。建筑物全生命周期的開(kāi)展隨著房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)展，物業(yè)管理的需求群體、需求量和管理方法，已經(jīng)呈現(xiàn)出差異化的特征：住宅物業(yè)管理由于受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，服務(wù)水準(zhǔn)將保持相對(duì)平穩(wěn)，而專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理目前已經(jīng)成型并將得以持續(xù)開(kāi)展下去。從建筑物全生命周期的角度看，不管是自建自管還是委托他人管理，都存在“有利”與“不利”，關(guān)鍵在于企業(yè)的思路和定位。采用非專(zhuān)業(yè)的思路來(lái)理解建筑物全生命周期，就算開(kāi)發(fā)者自己來(lái)管理，也會(huì)產(chǎn)生很高的管理本錢(qián)；采用專(zhuān)業(yè)的思路來(lái)理解建筑物全生命周期，即便是委托他人管理，仍然能夠?yàn)闃I(yè)主帶來(lái)本錢(qián)優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。作為逐步走向成熟的行業(yè)，物業(yè)運(yùn)營(yíng)者應(yīng)該重視與專(zhuān)業(yè)公司的合作。物業(yè)管理有兩種模式：自持自管和委托外包。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)展，專(zhuān)業(yè)公司的服務(wù)已經(jīng)日趨成熟，保潔、工程維護(hù)、電梯維保等公司的專(zhuān)業(yè)化程度都比擬高，分工合作時(shí)把一些專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)分包給專(zhuān)業(yè)公司，能夠發(fā)揮它們最大的優(yōu)勢(shì)。而這種做法的好處在于：第一，轉(zhuǎn)移一些經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；第二，培育專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。如果這些業(yè)務(wù)都由物業(yè)公司來(lái)承當(dāng)或者自己成立專(zhuān)業(yè)公司，不但會(huì)阻礙專(zhuān)業(yè)公司的開(kāi)展，也會(huì)阻礙物業(yè)公司自身的開(kāi)展。在物業(yè)管理相對(duì)興旺的國(guó)家和地區(qū)，建筑物從設(shè)計(jì)階段就引入了“全生命周期”的概念，持續(xù)到施工、安裝、調(diào)試……每一局部都將此概念貫徹下來(lái)一一在前期階段就將全生命周期的理念融入到建筑物中，自然會(huì)大幅度降低后期物業(yè)管理階段的本錢(qián)。中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的開(kāi)展，從深圳開(kāi)始至今也就30年，而在北京地區(qū)的正式開(kāi)展也只有十幾年的時(shí)間。盡管已經(jīng)有企業(yè)在建筑物全生命周期方面做得很好，但國(guó)內(nèi)的建筑物全生命周期管理仍處在相對(duì)朦朧的探索階段，也就是說(shuō)，我們?cè)诮ㄔO(shè)、管理方面體現(xiàn)出的“全生命周期”理念還不夠。我們經(jīng)常會(huì)看到，一些幾十年、上百年的建筑物，至今仍保持著良好狀態(tài)，也極少出現(xiàn)漏水等狀況，反而是新建的建筑更容易發(fā)生漏水、返潮等問(wèn)題。在北京“7?21”大雨及其引發(fā)的次生災(zāi)害中，建筑物漏水、小區(qū)浸水等事件經(jīng)媒體報(bào)道后造成了巨大的社會(huì)反響。盡管報(bào)道的內(nèi)容比實(shí)際情況要夸張些，但整個(gè)北京的物業(yè)開(kāi)展確實(shí)在大雨之后發(fā)生了一些變化：物業(yè)公司承接新建物業(yè)工程，對(duì)物業(yè)防水的要求更加嚴(yán)格了；物業(yè)防水等方面的設(shè)計(jì)和實(shí)際效果可能會(huì)被納入房屋質(zhì)檢的范圍。一旦將房屋建設(shè)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題納入法律范疇，相應(yīng)的問(wèn)題就會(huì)迎刃而解。全生命周期與設(shè)施設(shè)備管理與對(duì)“建筑物全生命周期”的理解一樣，物業(yè)管理行業(yè)對(duì)設(shè)施設(shè)備管理的認(rèn)識(shí)也處在起步階段，“事后維?！笔悄壳岸鄶?shù)物管企業(yè)設(shè)施設(shè)備管理狀態(tài)的最恰當(dāng)描述。設(shè)施設(shè)備本身也是有“壽命”的。以玻璃幕墻為例，經(jīng)過(guò)6年的研究和統(tǒng)計(jì)，我們發(fā)現(xiàn)由于熱脹冷縮的緣故，整棟大廈的幕墻玻璃損壞率是3%。。整棟大廈共覆蓋了3,600多塊幕墻玻璃，每年都會(huì)有7-8塊玻璃損壞（每年對(duì)玻璃損壞數(shù)量的統(tǒng)計(jì)亦驗(yàn)證了這一概率）。按照這個(gè)概率，我們?yōu)榇髲B玻璃幕墻整體購(gòu)買(mǎi)了保險(xiǎn)，一旦有玻璃損壞，保險(xiǎn)公司就會(huì)按照保險(xiǎn)合同賠付物業(yè)公司的損失。這樣一來(lái)，物業(yè)公司的管理本錢(qián)降低了很多。對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)，物業(yè)公司總是無(wú)法到達(dá)應(yīng)有的重視程度。就好像老一輩人在改革開(kāi)放之前經(jīng)常說(shuō)的一句話(huà)：“新三年、舊三年，縫補(bǔ)綴補(bǔ)又三年”，也就“湊合”著用。這種貧窮年代“省吃?xún)€用”的觀(guān)念（筆者并非不認(rèn)同“省吃?xún)€用”的生活方式，而在于重新理解“省吃?xún)€用”的概念），現(xiàn)在已經(jīng)到了應(yīng)該轉(zhuǎn)變的時(shí)候。每一項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的每一個(gè)部件都是有生命周期的,如果我們總是“湊合”著用，當(dāng)部件的使用超出了生命界限，一旦損壞，對(duì)整個(gè)設(shè)備造成的損壞和因此帶來(lái)的巨大的維護(hù)本錢(qián),遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出按時(shí)更換一個(gè)部件的開(kāi)支。以前大家總是喊著“五年中修、八年大修”的口號(hào)來(lái)顯示自己對(duì)設(shè)施設(shè)備的“重視”，實(shí)際上，認(rèn)真對(duì)設(shè)備每一個(gè)部件進(jìn)行日常維護(hù)，遠(yuǎn)比整體維修的本錢(qián)要低一一所謂的“中修大修”不但達(dá)不到維護(hù)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)的目的，反而會(huì)帶來(lái)更高的維護(hù)本錢(qián)！所以我們現(xiàn)在應(yīng)該做的是：對(duì)設(shè)施設(shè)備整體和每一個(gè)零部件進(jìn)行研究和日常檢查，并在零件損壞之后對(duì)其更換，并通過(guò)宣傳引起所有人對(duì)預(yù)防性維護(hù)的重視?！氨Ｙ|(zhì)保量”比“提前完成”更有價(jià)值正如上文提到的，很多西方國(guó)家的建筑，包括我國(guó)的故宮,建成至今雖已有幾百年，但仍然十分堅(jiān)固，這是因?yàn)閺脑O(shè)計(jì)階段開(kāi)始工匠們就做到了“精致”。制訂了工期，就應(yīng)該嚴(yán)格按照工期實(shí)施、完成每一個(gè)步驟，不能提前。但是我們看到，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商經(jīng)常是“大干快上”，而且經(jīng)常要趕在一些重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)完工、“獻(xiàn)禮”。這樣導(dǎo)致的結(jié)果是開(kāi)發(fā)商對(duì)設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試能力非常差，為后期管理可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)和本錢(qián)埋下了隱患一一很多設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)能力在安裝調(diào)試的過(guò)程中被淡化了。如果對(duì)安裝調(diào)試的過(guò)程足夠重視，就能節(jié)省很多后期管理的本錢(qián)。在物業(yè)管理相對(duì)興旺的地區(qū)，一個(gè)20萬(wàn)平方米的工程有15個(gè)工程師就能管理，為什么？因?yàn)檎麠澖ㄖ锏脑O(shè)施設(shè)備已經(jīng)到達(dá)了不需要人力每天查看，通過(guò)技術(shù)手段就能夠到達(dá)管理目的的狀態(tài)一一而我們還處在“人盯死守”的狀態(tài)，這就是差距所在?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)的情況是“機(jī)會(huì)多、錢(qián)好賺”。賺錢(qián)機(jī)會(huì)很多，融資速度也很快，就沒(méi)有開(kāi)發(fā)商愿意將過(guò)多的資金和精力投入到前期設(shè)計(jì)和設(shè)備安裝調(diào)試上面。但是隨著市場(chǎng)、物業(yè)開(kāi)發(fā)的逐步成熟，建筑物設(shè)計(jì)和設(shè)備調(diào)試安裝質(zhì)量最終會(huì)引起大家的重視一一我們要向業(yè)主和投資者灌輸一種長(zhǎng)期管理的概念，讓他們知道我們的管理不是一年兩年，而是五年十年，從長(zhǎng)期管理的角度來(lái)理解設(shè)施設(shè)備管理。與缺乏前期設(shè)計(jì)和設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試相對(duì)的是，很多大廈的持有者或者管理者熱衷于各式各樣的“認(rèn)證”。有很多大廈的管理者做得很好，確實(shí)通過(guò)認(rèn)證記錄了自己的工作水準(zhǔn)、規(guī)范了自身的管理；但不可否認(rèn)的是，相當(dāng)一局部人僅僅是為了“認(rèn)證”而認(rèn)證，加上目前專(zhuān)業(yè)認(rèn)證領(lǐng)域比擬混亂，從某種角度來(lái)說(shuō)，某些“認(rèn)證”根本是有名無(wú)實(shí)。建筑物生命周期分成建筑和管理兩個(gè)局部，真正在建筑的階段就使用節(jié)能材料，才能到達(dá)降低管理本錢(qián)的目的?！皩?zhuān)業(yè)+預(yù)防”是未來(lái)物業(yè)管理市場(chǎng)的趨勢(shì)在物業(yè)管理開(kāi)展較為成熟的國(guó)家和地區(qū)，設(shè)施設(shè)備、保潔等領(lǐng)域都有專(zhuān)門(mén)的協(xié)會(huì)，以協(xié)會(huì)的方式規(guī)范專(zhuān)業(yè)公司的開(kāi)展。逐漸地，國(guó)內(nèi)的保潔、電梯維護(hù)、保安都會(huì)向完全專(zhuān)業(yè)化的方向開(kāi)展，行業(yè)自律組織也會(huì)在市場(chǎng)中扮演更重要的角色：培育良性市場(chǎng)、規(guī)范會(huì)員的行為、規(guī)范本專(zhuān)業(yè)的執(zhí)業(yè)認(rèn)證和從業(yè)者的職業(yè)操守，發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，亦會(huì)更加注重采納來(lái)自物業(yè)管理企業(yè)的建議。從建筑物的設(shè)計(jì)