房地產(chǎn)市場調(diào)研報告2

中鼎地產(chǎn)·銅陵項目組2013年4月銅陵市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告謹(jǐn)呈：百盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第一部分全國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境第二部分安徽省宏觀環(huán)境分析第三部分銅陵市宏觀市場研究第四部分銅陵市地方人文研究第五部分銅陵市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢第六部分可類比性項目分析第七部分項目地塊分析第八部分銅陵市房地產(chǎn)市場分析結(jié)論目錄第一部分全國宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2011，房市該何去何從？房子永遠(yuǎn)是百姓關(guān)注的熱點，2010年，國務(wù)院三次重手對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但房價上漲的勢頭依舊。進(jìn)入2011年，樓市調(diào)控依然在深入。到底該如何選擇?1、中國人民銀行最新發(fā)布公告，決定自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

調(diào)整后，一年期整存整取定期存款利息達(dá)到3.25%，一年期貸款利息達(dá)到6.31%。這是央行今年以來第二次加息，也是去年以來第四次加息。與上次2月8日晚間突然宣布加息一樣，此次加息操作也選擇在假期結(jié)束、工作日開始之際，市場消化空間有限。2、從2011年4月6日起，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.1個百分點，由0.40%上調(diào)至0.50%；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率上調(diào)0.25個百分點，由2.60%上調(diào)至2.85%。個人住房公積金貸款的利率同時上調(diào)。其中，五年期以上個人住房公積金貸款利率上調(diào)0.20個百分點，由4.50%上調(diào)至4.70%；五年期以下（含五年）個人住房公積金貸款利率也由4.00%上調(diào)至4.20%。3、去年國際收支“雙順差”的背景下，四季度資本和金融項目順差數(shù)據(jù)高達(dá)1189億美元，環(huán)比增長682%，顯示出我國資金凈流入出現(xiàn)明顯反彈。金融快訊1、2011年第一季度，中國房地產(chǎn)市場不但遭遇房產(chǎn)稅、限購、價格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，同時又受到了傳統(tǒng)的春節(jié)成交淡季的影響。在這種情況下，房企的資金鏈普遍出現(xiàn)緊張狀況，最新的上市房企年報顯示，部分房企的負(fù)債率有所提高，資金壓力加大，22家上市房企宣布不進(jìn)行分紅。2、今年一季度上海市房產(chǎn)稅收總額增長至約13億元，盡管已經(jīng)被認(rèn)定需要繳納房產(chǎn)稅的住房有1000多套，但目前個人住房房產(chǎn)稅入庫卻不足10筆。3、遭遇了房產(chǎn)稅、限購、價格控制等一系列調(diào)控政策的強(qiáng)力沖擊，2011年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績已出現(xiàn)明顯分化。已公布的上市房企今年一季度銷售數(shù)據(jù)顯示，一些在二、三線城市率先布局、供貨節(jié)奏較快的房企一季度業(yè)績繼續(xù)報喜，萬科、恒大等知名房企依然領(lǐng)跑；而復(fù)地、富力等房企則遭遇一季度銷售大幅受挫的窘境。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控背景下，供貨節(jié)奏，二、三線城市項目分布占比等已成為決定房企業(yè)績的關(guān)鍵因素。從房企已公布的一季度銷售數(shù)據(jù)來看，一季度不少房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)銷售業(yè)績依然亮麗。萬科的第一季度完成1400億元全年計劃的25%，剛好達(dá)標(biāo)；保利地產(chǎn)則完成了全年目標(biāo)的27%，超額完成任務(wù)；而碧桂園完成430億元目標(biāo)的21%；雅居樂完成370億元年度計劃的25%。幾家歡喜幾家愁，調(diào)控措施的持續(xù)深入讓房企業(yè)績出現(xiàn)明顯分化。與標(biāo)桿房企亮麗的銷售業(yè)績相比，一些公司一季度的數(shù)據(jù)隱憂漸顯。多數(shù)項目集中在一線城市的富力地產(chǎn)，一季度實現(xiàn)銷售收入約59.4億元(按照已經(jīng)簽署的銷售協(xié)議)，銷售面積約36.6萬平方米，與去年同期相比，分別下降20%和42%。3月份，富力的銷售額約22.12億元，同比下降27%。截至一季度末，富力400億元年度銷售目標(biāo)僅完成15%。復(fù)地集團(tuán)一季度業(yè)績同樣不樂觀，3月期間的權(quán)益后銷售額約6.19億元，比2010年同期減少31%。復(fù)地對此分析稱，原因主要在于3月份公司在一線城市項目沒有新增供應(yīng)，從而導(dǎo)致銷售面積增長的同時，總銷售金額有所下降。房地產(chǎn)市場快訊全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)據(jù)國家統(tǒng)計局當(dāng)日發(fā)布的2010年全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況顯示，2010年全國商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長10.1%，其中商品住宅銷售面積增長8.0%，辦公樓增長21.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長29.9%。2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長18.3%，其中商品住宅銷售額增長14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長31.2%和46.3%。摘要：數(shù)據(jù)顯示，2011年2月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)有所回升，這是自2010年3月觸底后連續(xù)下滑后首次大幅回升的變化。2011年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額同比增長35.2%，比2010年1-12月提高2個百分點;商品房銷售面積同比增加13.8%，其中，商品住宅銷售面積增長13.2%，較之2010年12月的增速提升2.3個百分點，商品住宅銷售金額增長26.2%，較之2010年12月的增速提升5.5個百分點。值得注意的是定金及預(yù)收款、個人按揭貸款的增速分別下滑26.5個百分點、41.3個百分點。全國房地產(chǎn)政策分析通過2010年至2011年的國家政策以及統(tǒng)計局資料顯示，我們可以發(fā)現(xiàn)，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策逐級加碼，政策越來越嚴(yán)厲，打擊投資投機(jī)性購房，加大保障性安居工程建設(shè)力度，維持市場的平穩(wěn)。但這些政策的執(zhí)行在某些大城市中起到了一定作用，大部分城市的房價還是在持續(xù)上漲的。今年2月初，國家對房地產(chǎn)再出新規(guī)，尤其是將二套房的首付提高到六成。從去年開始的三輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)是有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控。有觀點認(rèn)為：調(diào)控效果有一個逐步消化的過程，不能立竿見影，從歷年的樓市發(fā)展周期來看，春節(jié)是傳統(tǒng)的樓市淡季，而且“新國八條”頒布才剛剛20來天，政策的調(diào)控作用還未完全釋放，一般要等到每年的4月左右才能表現(xiàn)出來，目前還為時過早。但隨著房貸政策頻出及“限購”政策在全國鋪展開來，樓市再難淡定，從房企到消費者，都呈現(xiàn)了“忐忑”之態(tài)。同時，二套房首付比例的提高也將影響購房者的積極性，尤其對于住房升級換代的購房者而言，首付比例的提高將使其經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，只能望房興嘆。不過，住宅嚴(yán)厲調(diào)控，倒是給商用物業(yè)帶來了市場機(jī)遇。首先商業(yè)不限購，而且現(xiàn)在二套房首付要六成，比商業(yè)的首付還高，會直接推動投資資金流入商業(yè)公寓、商鋪和寫字樓市場。商用物業(yè)的全面漲價是可期待的。換個角度看，也可以分流住宅市場內(nèi)投資資金的購買力，對住宅房價穩(wěn)定是個好事。對全國房地產(chǎn)市場的八大預(yù)測作為“十二五”開局之年的2011年將是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的最重要一年，我們對2011年的中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢將主要體現(xiàn)在如下八個方面：1、保障大幅提速。從房改十年的發(fā)展及中國現(xiàn)有國情來看，商品房市場只能解決部分中高層收入人群的居住問題，而絕大多數(shù)普通民眾的居住問題應(yīng)由以保障房為及中低價商品房為主的具有真正意義上中國特色的房地產(chǎn)市場來解決。從近日溫總理的表態(tài)可以看出，2011年將是中國保障房提速年。2011年，中國將開工保障性住房1000萬套，較之2010年的580萬套接近翻番。并且，保障性住房及中低價位商品房土地供應(yīng)將繼續(xù)保持70%以上。2、調(diào)控政策延續(xù)。2010年，政府密集出臺調(diào)控政策以期在很大程度上打擊投機(jī)、抑制投資。盡管從政策的著力點和力度來看，堪稱史上最嚴(yán)，可從市場表現(xiàn)來看，此輪調(diào)控收效甚微，各地房價依然在上漲。鑒于此，2011年的房地產(chǎn)調(diào)控還將延續(xù)，絕不會有絲毫放松。3、扶持逐逐步收回。。房改以來來，中央政政府對房地地產(chǎn)完全市市場化寄予予了厚望，，希望房子子也能像其其他商品一一樣通過市市場化來滿滿足民眾的的需求。于于是政府對對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)極盡所能能進(jìn)行大力力扶持。所所有這些扶扶持政策令令房產(chǎn)商得得以順利地地以小博大大，得以快快速的發(fā)展展并聚攏超超額財富，，與此同時時，房價也也被數(shù)度推推高。從目目前政府政政策來看，，商品房預(yù)預(yù)售款監(jiān)管管、嚴(yán)控開開發(fā)貸、提提高個人房房貸首付等等均表明政政府在逐步步收回扶持持政策。4、成交總總數(shù)下降。。本輪調(diào)控控以來，大大城市成交交銳減，部部分高端住住宅樓盤更更是頻現(xiàn)零零成交?？煽梢韵胍姡?，2011年，受政政府延續(xù)性性的調(diào)控政政策影響，，在保障房房大量推出出、政府利利用信貸杠杠桿嚴(yán)控房房地產(chǎn)投資資、開發(fā)商商尚不會完完全放棄暴暴利而死守守房價的市市場狀況下下，投機(jī)、、投資性購購房需求必必將受到極極大抑制，，加之消費費者的持續(xù)續(xù)觀望，房房地產(chǎn)市場場成交總數(shù)數(shù)同比將會會出現(xiàn)下降降。5、房價調(diào)調(diào)中有降。。去年11月份，70個大中中城市的房房價同比上上漲7.7%，與10月相比比回落0.9個百分分點。由此此數(shù)據(jù)我們們可以看出出，盡管房房價還在上上漲，可逐逐步回落的的漲幅表明明房價上漲漲動力正在在逐步減弱弱。受延續(xù)續(xù)性的房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政策策影響，2011年年，各地房房價將出現(xiàn)現(xiàn)整體下跌跌的態(tài)勢。。6、需求回回歸理性。。房產(chǎn)火爆爆時期，支支撐樓市繁繁榮的是盲盲目的市場場需求，而而從今年開開始，在政政府調(diào)控的的影響下，，那些不自自量力、盲盲目攀比、、盲目投資資的購房行行為已經(jīng)日日趨減少，，房產(chǎn)需求求已有回歸歸理性的態(tài)態(tài)勢。政府府將花大力力氣引導(dǎo)民民眾理性消消費房產(chǎn)。。因而，2011年年，將是中中國房市需需求回歸理理性的一年年。7、樓市投投機(jī)減少。。在房產(chǎn)火火爆時期，，房市投機(jī)機(jī)是推高房房價并令房房市瘋狂的的最重要原原因。從近近期房地產(chǎn)產(chǎn)市場拋盤盤量來看，，本輪調(diào)控控以來一直直試圖與政政府調(diào)控相相博弈的投投機(jī)、投資資客終于頂頂不住了。。2011年，中國國房市投機(jī)機(jī)將會日漸漸減少。8、行業(yè)整整合加劇。。毫無疑問問，中國房房產(chǎn)行業(yè)是是一個被嚴(yán)嚴(yán)重割裂的的行業(yè)，就就房屋這個個產(chǎn)品而言言，開發(fā)商商拿地、設(shè)設(shè)計院做項項目規(guī)劃、、策劃公司司做項目包包裝并制定定推廣策略略、建筑公公司做工程程、建材商商供應(yīng)材料料、代理公公司做銷售售。這是一一個異常復(fù)復(fù)雜的過程程，每增加加一個環(huán)節(jié)節(jié)都增加了了房屋成本本也就提高高了房價，，與此同時時也削弱了了部分房企企的競爭力力。如果出出現(xiàn)資金日日趨吃緊、、市場銷售售不力、行行業(yè)持續(xù)低低迷的情況況，部分中中小房企或或因轉(zhuǎn)型、、或因關(guān)閉閉、或因破破產(chǎn)而告別別房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域。第二部分安安徽省省宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析一、安徽省省宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策二、安徽省省房地產(chǎn)市市場資訊銅陵長江大大橋安徽省房價價調(diào)控目標(biāo)標(biāo)“軟”著著陸2011年年1月26日出臺的的“國八條條”新政明明確指出2011年年各城市人人民政府要要根據(jù)當(dāng)?shù)氐亟?jīng)濟(jì)發(fā)展展目標(biāo)、人人均可支配配收入增長長速度和居居民住房支支付能力，，合理確定定本地區(qū)年年度新建住住房價格控控制目標(biāo)，，并于一季季度向社會會公布。從從已已公布的房房價控制目目標(biāo)來看，，沒有一個個城市提及及“居民住住房支付能能力”這個個參考標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，絕大多多數(shù)只提及及當(dāng)?shù)谿DP增速和和人均可支支配收入增增速。3月31日，安安徽省17個地級市市、5個縣縣級市按照照國家房地地產(chǎn)市場調(diào)調(diào)控政策要要求，均向向社會公布布了本地2011年年度新建住住房價格控控制目標(biāo)。。包括合肥肥在內(nèi)的多多數(shù)城市，，均將參照照當(dāng)?shù)谿DP增長目目標(biāo)與人均均可支配收收入增長速速度來確定定，淮北、、亳州兩市市將這一目目標(biāo)進(jìn)行了了具體量化化，基本確確定新建商商品住房價價格漲幅將將控制在10%以內(nèi)內(nèi)。17地市市5個縣縣級市公公布新建建房價控控制目標(biāo)標(biāo)安徽省各各市今年年新建住住房價格格控制目目標(biāo)已全全部出臺臺。除去去淮北、、亳州兩兩市確定定漲幅控控制在10%以以內(nèi)外，，其他各各市均將將參照GDP增增長目標(biāo)標(biāo)與人均均可支配配收入增增長速度度來確定定。截至2011年年4月1日，全全省17個地級級市、5個縣級級市按照照國家房房地產(chǎn)市市場調(diào)控控政策要要求，均均向社會會公布了了本地2011年度新新建住房房價格控控制目標(biāo)標(biāo)。包括括合肥在在內(nèi)的多多數(shù)城市市，均將將參照當(dāng)當(dāng)?shù)谿DP增長長目標(biāo)與與人均可可支配收收入增長長速度來來確定，，淮北、、亳州兩兩市將這這一目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行了了具體量量化，基基本確定定新建商商品住房房價格漲漲幅將控控制在10%以以內(nèi)。安徽省積積極落實實新建商商品住房房控制價價格目標(biāo)標(biāo)政策的的同時，，同步加加大推進(jìn)進(jìn)保障性性安居工工程建設(shè)設(shè)力度，，加強(qiáng)房房地產(chǎn)市市場監(jiān)管管，引導(dǎo)導(dǎo)各地打打擊開發(fā)發(fā)企業(yè)捂捂盤惜售售、囤積積土地等等違規(guī)行行為，督督促開發(fā)發(fā)企業(yè)對對已供土土地按合合同進(jìn)度度盡快開開工、建建設(shè)和銷銷售，增增加普通通商品住住房供應(yīng)應(yīng)。安徽省已已迅速將將今年新新建保障障性住房房和實施施各類棚棚戶區(qū)改改造的目目標(biāo)任務(wù)務(wù)分解落落實到各各市各有有關(guān)單位位，并提提出明確確的進(jìn)度度要求：：6月底底以前開開工率要要達(dá)到60%以以上，10月底底前要全全部開工工建設(shè)，，確保今今年基本本建成20萬套套以上。。3月14日-17日日，省住住房城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)廳廳會同省省發(fā)改、、財政、、國土、、監(jiān)察等等部門組組成督查查組，分分赴部分分市對2010年目標(biāo)標(biāo)任務(wù)完完成情況況以及2011年目標(biāo)標(biāo)任務(wù)分分解落實實情況進(jìn)進(jìn)行了督督查。此外，全全省還將將通過召召開保障障性安居居工程建建設(shè)現(xiàn)場場會，再再開展一一次開工工和建設(shè)設(shè)進(jìn)度的的集中調(diào)調(diào)度。安徽省宏宏觀政策策分析安徽省房房地產(chǎn)市市場資訊訊年前的國國八條顯顯然只是是開始。。配合國國八條，，緊接著著央行加加息、公公積金利利率上調(diào)調(diào)等連串串新政突突襲，如如此雨后后春筍般般的樓市市調(diào)控政政策對安安徽三線線城市的的影響似似乎不甚甚明顯，，雖然每每周安徽徽樓市成成交量有有升有降降，但總總體是呈呈上升趨趨勢的。。隨著央央行多次次提高存存款準(zhǔn)備備金率，，再加上上地方政政府普遍遍干預(yù)，，房價能能否回落落成為人人們關(guān)注注的焦點點。安房網(wǎng)地地產(chǎn)研究究中心數(shù)數(shù)據(jù)顯示示：安徽徽省9大大城市樓樓市總體體表現(xiàn)為為量價齊齊升的趨趨勢。本本周安徽徽省9大大城市住住宅成交交套數(shù)累累計2416套套，環(huán)比比上周增增加4.8%；；成交均均價4671元元/㎡，，環(huán)比上上周上升升45元元/㎡。。（附圖圖1）圖1安徽房地地產(chǎn)2011年年第9周））9大城市市樓市：：銷量3升6降降，均價價6升3降安徽樓市市9大城城市中，，住宅銷銷量上升升的城市市有3個個，下降降的城市市則有6個。增增幅最大大的城市市是六安安，升幅幅為400%，，直接拉拉升了本本周的總總體銷量量走勢；；其次是是馬鞍山山，增幅幅56.9%；；本周出出現(xiàn)升幅幅的還有有蕪湖，，升幅為為13.5%。。跌幅方方面，本本周跌幅幅最大的的為安慶慶，跌幅幅為33.5%，其次次是蚌埠埠和宿州州，跌幅幅分別為為31.0%和和29.1%。。銷售面面積方面面，增幅幅最大的的依然是是六安，，為530.1%，馬馬鞍山和和蕪湖的的升幅分分別為49.2%和12.0%。（（附圖2）圖2從走勢圖圖可以看看出，本本周銷量量第一的的城市是是六安，，以590套的的銷量遙遙遙領(lǐng)先先于其他他8大城城市，銷銷售均價價方面蕪蕪湖以6369.9元元/㎡穩(wěn)穩(wěn)坐頭把把交椅的的寶座，，排名第第二的是是當(dāng)仁不不讓的馬馬鞍山，，其本周周均價為為5992元/㎡；本本周銷量量最低的的為馬鞍鞍山，銷銷量為113套套，其次次是宿州州，銷量量也只有有197套；均均價方面面不足4000元/㎡㎡的只有有淮北，，均價為為3223元/㎡，導(dǎo)導(dǎo)致淮北北均價較較低的原原因，經(jīng)經(jīng)分析本本周淮北北有三天天的銷售售均價不不足3000元元/㎡。。均價價方面蕪蕪湖本周周勇奪第第一，為為6369.9元/㎡㎡，升幅幅亦是本本周9大大城市之之最，其其他出現(xiàn)現(xiàn)升幅的的5大城城市起升升幅都不不足5個個百分點點；馬鞍鞍山已是是連續(xù)三三周的均均價低于于6000元/㎡。（（附圖3）圖3第三部分分銅銅陵市宏宏觀市場場研究一、銅陵陵市的城城市特性性與區(qū)位位優(yōu)勢二、銅陵陵的交通通狀況三、銅陵陵行政區(qū)區(qū)域劃分分四、銅陵陵城市空空間新體體系五、銅陵陵市宏觀觀經(jīng)濟(jì)數(shù)數(shù)據(jù)六、綜合合分析天井湖銅陵市的的城市特特征與區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢銅陵市位位于安徽徽省中南南部，長長江中下下游南岸岸，1956年年依礦建建市，是是一座新新興的工工貿(mào)港口口城市。。地處上上海與武武漢、南南京與九九江的正正中心(距南京京與上海海的距離離分別是是200公里和和450公里)，也是是我國著著名的黃黃山———九華山山旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)的的北大門門(距九九華山和和黃山分分別為80和120公公里)，，同時還還是安徽徽省實施施“兩點點一線””開發(fā)開開放戰(zhàn)略略的交叉叉點。長長江黃金金水道流流經(jīng)銅陵陵59.9公里里，水運(yùn)運(yùn)條件得得天獨厚厚，銅陵陵港是對對外籍輪輪開放的的國家一一類口岸岸，擁有有5000噸級級碼頭，，高速路路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，是皖皖中南交交通樞紐紐和中心心城市之之一。銅銅陵具有有良好的的政策環(huán)環(huán)境，是是全國綜綜合配套套改革、、優(yōu)化資資本結(jié)構(gòu)構(gòu)、國有有資本運(yùn)運(yùn)營改革革等試點點城市，，享有一一系列鼓鼓勵外資資投入的的優(yōu)惠政政策。銅銅陵先后后被評為為全國衛(wèi)衛(wèi)生城市市、全國國科技工工作先進(jìn)進(jìn)城市、、國家雙雙擁模范范城市、、安徽省省首批省省級園林林城市、、萬噸級級海輪進(jìn)進(jìn)江終點點港、國國家園林林城市。。銅陵市的的交通狀狀況城市坐擁擁長江黃黃金水道道（是長長江航道道萬噸輪輪的終點點站）鐵路：銅銅九鐵路路、城際際鐵路高速：合合銅高速速、銅黃黃高速、、沿江高高速城市主干干道：濱濱江大道道、銅官官大道、、銅都大大道、沿沿新大道道和橫向向的環(huán)城城北路、、銅蕪路路、沿江江快速通通道形成鐵路路、水路路和公路路與城市市道路有有機(jī)銜接接、協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)展的的快速綜綜合交通通運(yùn)輸體體系。快快速通達(dá)達(dá)蘇、浙浙、滬。。銅陵銅陵市的的行政區(qū)區(qū)域劃分分市轄區(qū)：：總?cè)丝诳?3.89萬萬人，其其中市區(qū)區(qū)人口43.43萬人人。銅官山區(qū)區(qū)——面面積36平方公公里。（（轄長江江路街道道、石城城路街道道、銅官官山街道道、楊家家山街道道、掃把把溝街道道、橫港港街道））獅子山區(qū)區(qū)——面面積53平方公公里。（（轄獅子子山街道道、新廟廟街道、、磯山街街道、鳳鳳凰山街街道、西西湖鎮(zhèn)））郊區(qū)———面積154平平方公里里。（轄轄安銅街街道、橋橋南街道道、銅山山鎮(zhèn)、大大通鎮(zhèn)、、灰河鄉(xiāng)鄉(xiāng)、普濟(jì)濟(jì)圩農(nóng)場場街道））銅陵縣———面積積763平方公公里。（（轄五松松鎮(zhèn)、順順安鎮(zhèn)、、新橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)、鐘鳴鳴鎮(zhèn)、天天門鎮(zhèn)、、老洲鄉(xiāng)鄉(xiāng)、東聯(lián)聯(lián)鄉(xiāng)、西西聯(lián)鄉(xiāng)、、胥壩鄉(xiāng)鄉(xiāng)）主城區(qū)（銅官官山區(qū)）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)獅子山區(qū)郊區(qū)銅陵城市空間間新體系銅陵市城市建建設(shè)按照“北北擴(kuò)、東進(jìn)、、南整、西跨跨”的思路，，主要向北、、東、南三個個方向發(fā)展，，形成“一城城三區(qū)，一主主兩副”的組組團(tuán)式布局。。銅陵城市發(fā)展展定位：中國第一個銅銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)業(yè)基地長江中下游重重要的工貿(mào)港港口城市皖中南中心城城市銅陵市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2010年全全市實現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDP）466.6億元，，按可比價計計算，比上年年增長17.1%，增速速比上年加快快3.4個百百分點。其中中，第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值9.6億元，增增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值339.5億元元，增長20.8%；第第三產(chǎn)業(yè)增加加值117.5億元，增增長9.8%。2010年及“十一一五”全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的巨大成就，，突出表現(xiàn)為為“兩個人均均全省第一””、“四個總總量翻番”。。GDP人均可支配收收入據(jù)市統(tǒng)計局社社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查查隊調(diào)查資料料顯示，2010年全市城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入為18690元，較較上年同期上上漲11.5%。全省十十七個市人均均居民可支配配收入排名居居前的依次是是馬鞍山市（（23159元）、合肥肥市（19051元）、、蕪湖市（18727））、銅陵市2010年人人均可支配收收入比全省平平均水平（15788元元）高出2902元，增增幅位居十二二。銅陵市經(jīng)濟(jì)綜綜合分析城市實行“東東擴(kuò)南拓”城城市發(fā)展戰(zhàn)略略。南部區(qū)域域交通便利靠靠近銅陵長江江大橋有助于于物流商貿(mào)行行業(yè)發(fā)展；周周邊天然生態(tài)態(tài)環(huán)境資源充充分是政府重重點規(guī)劃的旅旅游區(qū)域，大大銅官山森林林公園規(guī)劃將將帶動整個南南部區(qū)域的旅旅游產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)現(xiàn)已建成并投投入使用的銅銅陵新火車站站（東站），，也將帶動整整個東部區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。?！笆晃濉焙蠛螅~陵市經(jīng)經(jīng)濟(jì)有著突出出表現(xiàn)，“兩兩個人均全省省第一”、““四個總量翻翻番”。全市市規(guī)模以上工工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收收入1251.7億元，，比上年增長長65.1%；產(chǎn)品銷售售率99.7%，比上年年提高0.5個百分點；；實現(xiàn)利稅55.9億元元，比上年增增長46.9%，其中盈盈虧相抵后實實現(xiàn)利潤總額額32.8億億元，增長76.1%。。2010年年工業(yè)經(jīng)濟(jì)效效益綜合指數(shù)數(shù)為308.3，比上年年提高88.7個百分點點。全年實現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDP）466.6億元，，按可比價計計算，比上年年增長17.1%。其中中，第一產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值9.6億元，增增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值399.5億元元，增長20.8%；第第三產(chǎn)業(yè)增加加值117.5億元，增增長9.8%。按常住人人口計算，全全年人均生產(chǎn)產(chǎn)總值63054元，全全社會勞動生生產(chǎn)率103585元/人，比上年年分別增加16605元元和26664元，工業(yè)業(yè)增加值占地地區(qū)生產(chǎn)總值值比重為67.6%。2010年，，銅陵市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入為為18690元，較上年年同期上漲11.5%。。全年實現(xiàn)工業(yè)業(yè)增加值315.3億元元，按可比價價計算，比上上年增長21.9%，對對全市經(jīng)濟(jì)增增長的貢獻(xiàn)率率達(dá)79.4%，拉動GDP增長13.6個百百分點。其中中，年主營業(yè)業(yè)務(wù)收入500萬元及以以上的工業(yè)企企業(yè)（簡稱規(guī)規(guī)模以上工業(yè)業(yè)企業(yè)）完成成現(xiàn)價工業(yè)總總產(chǎn)值1104.0億元元，同比增長長73.7%；實現(xiàn)工業(yè)業(yè)增加值300.9億元元，按可比價價格計算，比比上年增長25.1%。。其中全年全全社會建筑業(yè)業(yè)完成增加值值24.2億億元，比上年年增長8.1%。全年房房屋建筑施工工面積541.2萬平方方米，比上年年增加103.0萬平方方米；房屋竣竣工面積210.7萬平平方米，比上上年增加6.5萬平方米米。第四部分銅銅陵市地方方人文研究一、青銅文化化二、名人名士士三、銅陵特產(chǎn)產(chǎn)四、銅陵八寶寶山水之門銅陵銅文化源源遠(yuǎn)流長，是是中國青銅文文化的發(fā)祥地地之一。銅陵陵是中國的““古銅都”。。銅的采冶史史于商周唐宋宋，綿延3000余年而而未曾中斷，，這在長江流流域目前已知知的古銅礦遺遺址中非常少少見。現(xiàn)存數(shù)數(shù)十處采冶銅銅遺址和大量量的青銅文物物：有古西周周的銅煉渣、、漢代的古銅銅井，唐宋期期間的青銅文文物更為鼎盛盛且史料記載載甚詳。銅陵陵的歷史，就就是中國冶銅銅史的縮影。。大文學(xué)家李李白、王安石石、蘇東坡等等曾來此游歷歷并留下詩跡跡，李白的““我愛銅官樂樂，千年未擬擬還。要須回回舞袖，拂盡盡五松山”以以及描寫冶銅銅場面的“爐爐火照天地，，紅星亂紫煙煙。赧朗明月月夜，歌曲動動寒川”更是是千古名句。。銅文化已經(jīng)經(jīng)融進(jìn)城市建建設(shè)和市民生生活的方方面面面，《起舞舞》等銅雕塑塑在全國各類類評比中獲獎獎，市內(nèi)設(shè)有有全國性的青青銅文化研究究會。青銅文化豐收門名人名士李白：我愛銅官樂，，千年擬未還還。應(yīng)須回舞舞袖，拂盡五五松山。五松何清幽，，勝境美沃洲洲。蕭颯鳴洞洞壑，終年風(fēng)風(fēng)雨秋。響入入百泉去，聽聽如三峽流。。銅井炎爐歊九九天，赫如鑄鑄鼎荊山前。。陶公矍鑠呵呵赤電，回祿祿睢盱揚(yáng)紫煙煙。爐火照天地，，紅星亂紫紫煙。赧郎郎明月夜，歌歌曲動寒川川。我宿五松下，，寂寥無所歡歡。田家秋秋作苦，鄰女女夜舂寒。跪跪進(jìn)雕胡飯飯，月光明素素盤。令人人慚漂母，三三謝不能餐。。蘇軾：南北山光照綠綠波，濯纓洗洗耳不須多；；天空月滿宜宜登眺，看取取青銅兩處磨磨。春池水暖魚自自樂，翠嶺竹竹靜鳥自還；；莫言壘石小小風(fēng)景，卷簾簾看盡銅官山山。落帆重到古銅銅官，長是江江風(fēng)阻往還。。要使謫仙回回舞袖，千年年翠拂五松山山。王安石：臨津艷艷花千千樹，夾徑斜斜斜柳數(shù)行。。卻憶金明明池上路，紅紅裙?fàn)幙淳G衣衣郎。山腰石有千年年澗，海眼泉泉無一日干。。天上蒼生生望霖雨。誰誰知龍向此中中蟠。銅陵特產(chǎn)一、銅陵白姜姜銅陵生姜經(jīng)安安徽省農(nóng)科院院園藝所科學(xué)學(xué)鑒定，屬白白姜，排姜類類型。鮮姜皮皮為白略呈黃黃色，姜塊成成佛手狀，瓣瓣粗肥厚。姜姜指飽滿，色色白鮮嫩汁多多，味辣而不不嗆口，屬多多功能食用產(chǎn)產(chǎn)品。銅陵生生姜以“塊大大皮薄，汁多多渣少，肉質(zhì)質(zhì)脆嫩，香味味濃郁”等特特色而久負(fù)盛盛名。二、銅陵鳳丹丹銅陵丹皮主要要出產(chǎn)于順安安鎮(zhèn)和鐘鳴鎮(zhèn)鎮(zhèn)，其中順安安鎮(zhèn)鳳凰山地地區(qū)的鳳凰、、牡丹、陶鳳鳳三個村，由由于獨特的土土壤、氣候條條件所產(chǎn)的丹丹皮被歷代醫(yī)醫(yī)藥實踐證明明為藥效最好好?！吨兴幋蟠筠o典》明文文記載：“安安徽省銅陵鳳鳳凰山所產(chǎn)丹丹皮質(zhì)量最佳佳”，故稱鳳鳳丹。三、銅銅陵茶茶干銅陵茶茶干在在本市市及周周邊有有一定定的消消費基基礎(chǔ)及及美譽(yù)譽(yù)度，，它是是近幾幾年興興起的的名優(yōu)優(yōu)農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品。。特點點口感感細(xì)膩膩、久久嚼不不爛、、營養(yǎng)養(yǎng)豐富富，回回味元元窮，，適宜宜不同同層次次不同同年齡齡段人人群食食用。。四、、銅銅陵陵野野雀雀舌舌茶茶銅陵陵野野雀雀舌舌茶茶簡簡稱稱野野雀雀舌舌，，為為歷歷史史名名茶茶，，屬屬綠綠茶茶類類。。乾乾隆隆飲飲后后譽(yù)譽(yù)為為““江江南南佳佳茗茗””。。五、、銅銅陵陵牡牡丹丹中國國古古銅銅都都馳馳名名中中外外，，青青銅銅文文化化源源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流流長長，，還還是是““藥藥用用牡牡丹丹””，，之之鄉(xiāng)鄉(xiāng)至至少少有有1600年年以以上上歷歷史史。。晉晉代代著著名名哲哲學(xué)學(xué)家家、、醫(yī)醫(yī)學(xué)學(xué)家家葛葛洪洪曾曾在在銅銅陵陵種種植植““仙仙牡牡丹丹””。。銅陵陵特特產(chǎn)產(chǎn)六、、銅銅陵陵泡泡桐桐銅陵陵泡泡桐桐資資源源豐豐富富在在今今鐘鐘鳴鳴鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，素素有有桐桐鄉(xiāng)鄉(xiāng)之之稱稱。。銅銅陵陵種種植植泡泡桐桐歷歷史史悠悠久久。。早早在在宋宋仁仁宗宗三三年年（（公公元元1051年年））著著名名的的植植物物學(xué)學(xué)家家銅銅陵陵人人陳陳翥翥就就撰撰有有專專著著《《桐桐譜譜》》，，對對銅銅陵陵泡泡桐桐的的類類屬屬，，習(xí)習(xí)性性、、種種植植、、采采伐伐、、利利用用等等方方面面進(jìn)進(jìn)行行了了系系統(tǒng)統(tǒng)祥祥盡盡的的論論述述。。銅銅陵陵作作為為泡泡桐桐的的故故鄉(xiāng)鄉(xiāng)，，有有著著研研究究泡泡桐桐和和發(fā)發(fā)展展桐桐材材生生產(chǎn)產(chǎn)的的優(yōu)優(yōu)越越環(huán)環(huán)境境與與良良好好條條件件。。七、、銅銅陵陵大大豆豆銅陵陵大大豆豆別別名名““汀汀洲洲大大豆豆””是是銅銅陵陵地地方方的的優(yōu)優(yōu)良良品品種種。。原原名名““平平頭頭黃黃””，，有有大大平平頭頭黃黃和和小小平平頭頭黃黃兩兩個個品品系系。。蛋蛋白白質(zhì)質(zhì)含含量量分分別別為為47.87%和和47.31%，，比比其其他他的的大大豆豆蛋蛋白白質(zhì)質(zhì)含含量量要要高高19.7%和和18.3％％，，但但脂脂肪肪含含量量為為18.46％％和和17.5％％，，比比一一般般大大豆豆品品種種含含量量略略低低。。八、、銅銅陵陵苧苧麻麻銅陵陵苧苧麻麻之之古古被被譽(yù)譽(yù)為為““苧苧麻麻之之王王””銅銅陵陵苧苧麻麻也也是是銅銅陵陵八八寶寶金金銀銀銅銅鐵鐵錫錫，，生生姜姜麻麻子子蒜蒜之之一一。。據(jù)據(jù)《《銅銅陵陵縣縣志志》》等等有有關(guān)關(guān)歷歷史史資資料料記記載載麻麻是是銅銅陵陵傳傳統(tǒng)統(tǒng)特特產(chǎn)產(chǎn)，，清清朝朝順順治治乙乙未未年年（（公公元元１１６６５５５５年年）），，銅銅陵陵縣縣境境種種有有苧苧麻麻、、黃黃麻麻、、白白麻麻、、葛葛麻麻等等品品種種，，主主要要分分布布于于低低山山丘丘陵陵地地區(qū)區(qū)，，以以鐘鐘鳴鳴、、順順安安、、天天門門等等鎮(zhèn)鎮(zhèn)居居多多。。銅陵陵八八寶寶銅陵陵自自古古被被譽(yù)譽(yù)為為““八八寶寶之之地地””，，盛盛產(chǎn)產(chǎn)金金、、銀銀、、銅銅、、鐵鐵、、硫硫、、生生姜姜、、大大蒜蒜、、苧苧麻麻。。下下圖圖八八根根花花崗崗巖巖柱柱矗矗立立在在銅銅陵陵市市銅銅文文化化園園中中心心廣廣場場主主入入口口處處，，充充分分展展示示了了它它的的張張力力。。柱柱上上部部鑲鑲嵌嵌銅銅環(huán)環(huán)，，飾飾有有八八寶寶圖圖案案，，如如鉆鉆石石寶寶戒戒，，在在柱柱面面紋紋飾飾襯襯托托下下，，熠熠熠熠升升輝輝。。八八寶寶柱柱還還象象征征銅銅陵陵歡歡迎迎八八方方來來客客。。第五五部部分分銅銅陵陵市市房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀與與趨趨勢勢一、、銅陵陵房房地地產(chǎn)產(chǎn)宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控政政政政策策二、、銅銅陵陵房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場現(xiàn)現(xiàn)狀狀三、、銅銅陵陵房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場客客戶戶分分析析起舞舞今年年3月月22日日安安徽徽銅銅陵陵出出臺臺有有關(guān)關(guān)進(jìn)進(jìn)一一步步做做好好房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場平平穩(wěn)穩(wěn)健健康康發(fā)發(fā)展展，，銅銅陵陵結(jié)結(jié)合合實實際際情情況況出出臺臺有有關(guān)關(guān)進(jìn)進(jìn)一一步步做做好好房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場調(diào)調(diào)控控工工作作的的具具體體實實施施意意見見。。1、、加加大大普普通通商商品品房房的的土土地地供供應(yīng)應(yīng)力力度度，，加加快快普普通通商商品品房房建建設(shè)設(shè)，，增增加加普普通通商商品品房房的的有有效效供供應(yīng)應(yīng)。2、加快快棚戶區(qū)區(qū)改造為為重點的的保障性性住房建建設(shè)，確確保完成成上級下下達(dá)目標(biāo)標(biāo)。3、嚴(yán)格格執(zhí)行房房地產(chǎn)稅稅收和信信貸政策策，有效效遏制投投資投機(jī)機(jī)性購房房需求。4、2011年年度銅陵陵新建住住房價格格漲幅一一定要明明顯低于于上年水水平，不不高于全全市當(dāng)年年生產(chǎn)總總值（GDP））增幅，，與城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入增長水水平相適適應(yīng)。5、加大大保障性性住房建建設(shè)用地地供應(yīng)量量，保障障性住房房建設(shè)用用地確保保按需足足額供應(yīng)應(yīng)，計劃劃建設(shè)、、籌集保保障性住住房共26000余套套（戶））。6、繼續(xù)續(xù)加大普普通商品品住房建建設(shè)用地地供應(yīng)量量，保證證普通商商品住房房建設(shè)用用地需要要。加大大房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資，，已出讓讓地塊房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目要按照照土地出出讓合同同約定，，限期開開、竣工工，對已已供房地地產(chǎn)項目目用地，，超過規(guī)規(guī)定時限限沒有開開工建設(shè)設(shè)或沒有有按期竣竣工的，，均按規(guī)規(guī)定處以以罰款直直至收回回土地使使用權(quán)。7、嚴(yán)格格執(zhí)行個個人轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)產(chǎn)稅收政政策，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行差別化化住房信信貸政策策，對居居民家庭庭向商業(yè)業(yè)銀行貸貸款購買買第二套套住房的的，其首首付款比比例不得得低于60%，，貸款利利率不得得低于基基準(zhǔn)利率率的1.1倍。。為改善善居住條條件申請請住房公公積金貸貸款購買買第二套套住房的的，其首首付比例例不得低低于60%，貸貸款利率率不得低低于基準(zhǔn)準(zhǔn)利率的的1.1倍。8、加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格調(diào)控控，認(rèn)真真執(zhí)行商商品房預(yù)預(yù)售前成成本認(rèn)證證制度和和預(yù)售價價格備案案制度，，對未取取得市政政府價格格主管部部門出具具的商品品房成本本認(rèn)證報報告、未未履行商商品房預(yù)預(yù)售價格格備案程程序的商商品房開開發(fā)項目目，不予予核發(fā)商商品房地地預(yù)（銷銷）售許許可證。9、嚴(yán)格格執(zhí)行商商品房銷銷售明碼碼標(biāo)價和和“一價價清”制制度。根根據(jù)市政政府價格格主管部部門出具具的商品品房成本本世認(rèn)證證報告和和預(yù)售備備案價格格，對定定價明顯顯超過周周邊房價價水平的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目，重重點進(jìn)行行土地增增值稅清清算、稽稽查和價價格執(zhí)法法檢查。。10、對對新購商商品住房房嚴(yán)格實實行購房房實名制制，認(rèn)購購后不得得擅自更更改購房房者姓名名。11、未未取得預(yù)預(yù)售許可可證的商商品住房房項目，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不得得以認(rèn)購購、預(yù)訂訂、排號號、發(fā)放放VIP卡等方方式向買買受人收收取或變變相收取取定金、、預(yù)定款款等，對對存在虛虛擬交易易、捂盤盤惜售、、囤積房房源、哄哄抬房價價、慫恿恿客戶簽簽訂“陰陰陽”合合同等行行為的房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)，加大大曝光和和處罰力力度等。。銅陵房地地產(chǎn)市場場宏觀調(diào)調(diào)控政策策銅陵房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀（一）、、銅陵2011年1月月商品房房上市情情況2011年1月月，銅陵陵市預(yù)售售許可證證發(fā)放總總面積6.73萬平米米，同比比下降38.11%，，環(huán)比下下降55.58%。商商品房預(yù)預(yù)售項目目分布在在獅子山山區(qū)（含含經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)））和郊區(qū)區(qū)；住宅宅類商品品房預(yù)售售面積3.90萬平米米，其他他類商品品房面積積2.82萬平平米。2011年1月月商品房房按用途途批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售情況況（二）、、2011年1月商品品房銷售售情況2011年1月月，全市市商品房房銷售總總面積9.60萬平米米，其中中住宅類類商品房房銷售面面積1.52萬萬平米，，同比上上升3.79%；非住住宅類商商品房銷銷售面積積1.52萬平平米，同同比上升升199.80.12%，環(huán)環(huán)比下降降46.28%。銷售售套數(shù)971套套，其中中住宅類類商品房房銷售套套數(shù)892套，，同比上上升11.50%，環(huán)環(huán)比19.57%。2011年年1月月，銅銅官山山區(qū)商商品房房銷售售面積積2.72萬平平米，，其中中住宅宅類商商品房房2.25萬平平米；；獅子子山區(qū)區(qū)（含含市經(jīng)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開開發(fā)區(qū)區(qū)）商商品房房銷售售面積積6.29萬平平米，，其中中住宅宅類商商品房房5.24萬平平米；；郊區(qū)區(qū)商品品房銷銷售面面積0.59萬萬平米米，其其中住住宅類類商品品房0.006萬平平米。。商品房房分行行政區(qū)區(qū)銷售售分布布情況況2011年年1月月住宅宅類商商品房房按房房型結(jié)結(jié)構(gòu)銷銷售情情況2011年年1月月，全全市住住宅類類商品品房銷銷售套套數(shù)892套。。銷售售的房房型結(jié)結(jié)構(gòu)主主要集集中在在三室室兩廳廳、兩兩室兩兩廳；；其中中三室室兩廳廳（套套數(shù)））占34.75%，，同比比上升升69.40%，環(huán)環(huán)比上上升16.69%。。2011年1月，全全市住住宅類類商品品房銷銷售面面積8.08萬平米米，銷銷售套套數(shù)892套。分分面積積段銷銷售主主要集集中在在60——80平米/套、100—120平米/套，占占比分分別為為：26.73%、25.62%。2011年1月住宅宅類商商品房房分面面積段段銷售售情況況面積段銷售面積（萬㎡）面積占比預(yù)售套數(shù)套數(shù)占比60㎡以下0.010.1220.2260-80㎡2.1626.7331835.6580-90㎡0.9311.5110912.2290-100㎡1.6820.7918120.29100-120㎡2.0725.6218921.19120-144㎡1.0913.49849.42144-180㎡0.141.7391.01合計8.08100.00892100.002011年1月，全全市住住宅類類商品品房銷銷售面面積8.08萬平米米，銷銷售套套數(shù)892套。銷銷售單單價主主要集集中在在5000元/平米以以上和和4000——5000元/平米的的，占占比分分別為為44.31%、27.60%。2011年1月住宅宅類商商品房房按單單價段段銷售售情況況單價段銷售面積（萬㎡）面積占比預(yù)售套數(shù)套數(shù)占比2000—25000.9812.1315116.932500—30000.172.10212.353000—40000.647.92606.734000—50002.2327.6024727.69>50003.5844.3133938.00其他0.485.93748.29合計8.08100.00892100.002011年年1月月，麗麗湖家家園經(jīng)經(jīng)濟(jì)適適用房房（一一期））、西西湖春春曉、、柏莊莊·春春暖花花開二二期的的商品品房銷銷售套套數(shù)位位于銷銷售套套數(shù)的的前三三名。。2011年年1月月銷售售套數(shù)數(shù)前十十名排排行榜榜銅陵市市房地地產(chǎn)市市場客客戶分分析客戶來來源：在新政政公布布之前前以外地個個體戶戶在銅銅陵的的置業(yè)業(yè)需求求和本地剛性需需求，共同構(gòu)構(gòu)成銅銅陵房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的總總需求求；新新政公公布之之后外地投投資客客的投資資需求求受到到極大大地打打壓，，在此此階段段以本本地剛剛性需需求為為主。。購房目目的：改善居居住環(huán)環(huán)境和和婚房房用途途的占占主導(dǎo)導(dǎo)地位位。剛性需需求成成為市市場絕絕對主主導(dǎo)。?？蛻麴B(yǎng)養(yǎng)老置置業(yè)需需求很很弱。?，F(xiàn)階段段投資資客較較少。。產(chǎn)品喜喜好：市場上上小面面積、、經(jīng)濟(jì)濟(jì)型戶戶型產(chǎn)產(chǎn)品受受客戶戶青睞睞；另另外，，客戶戶較注注重教教育交交通購購物等等方面面，隨隨著市市場的的逐漸漸成熟熟，客客戶的的消費費心理理也相相對理理性，，購房房考慮慮因素素均衡衡。市場需需求量量：通過對對歷年年來市市場商商品房房去化化量分分析，，每年年市場場客戶戶住宅宅需求求量基基本保保持在在40萬平平方米米以上上，今今年住住宅需需求將將超過過60萬平平方米米。第六部部分可可類比比性項項目分分析一、銅陵市市各區(qū)區(qū)域代代表樓樓盤分分布二、個個案分分析孩童銅陵市市各區(qū)區(qū)域代代表樓樓盤分分布恒大綠綠洲萬泰··水晶晶城高速··銅都都天地地柏莊··春暖暖花開開銅陵市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)托萊多多銅陵市市中心心城區(qū)區(qū)銅冠花花園君悅··印象象銅陵市市各區(qū)區(qū)域代代表樓樓盤分分布置地··財富富廣場場銅陵市市各區(qū)區(qū)域代代表樓樓盤分分布銅陵市市郊區(qū)區(qū)民悅··大興興城銅陵市市樓盤盤個案案分析析從以上上圖表表中我我們認(rèn)認(rèn)為，，銅陵陵房地地產(chǎn)市市場上上的產(chǎn)產(chǎn)品以以兩房房、三三房的的為主主，均均價在在5000—8000左左右。。從以上上圖表表中我我們可可以總總結(jié)出出，銅銅陵房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場以本本土開開發(fā)商商為主主導(dǎo)，，近年年來也也有外外地的的大型型房地地產(chǎn)開開發(fā)商商進(jìn)入入。建建筑類類別以以框架架為主主；物物業(yè)類類型以以多層層、小小高層層為主主，高高層產(chǎn)產(chǎn)品也也為銅銅陵消消費者者所接接受，，另外外市場場上還還有少少量花花園洋洋房、、別墅墅?；A(chǔ)信信息類類比表表可比性性項目目總價價區(qū)間間表從以上上圖表表中我我們可可以看看出，，整個個銅陵陵市場場住宅宅的總總價在在40萬以以上200萬以以內(nèi)不不等，，其中中住宅宅價格格以40萬萬—90萬萬之間間最多多。在在以上上可類類比項項目中中，以以高檔檔項目目春暖暖花開開、財財富廣廣場、、恒大大綠洲洲的產(chǎn)產(chǎn)品類類型最最多，，價格格區(qū)間間涉及及最廣廣。資源及未來來發(fā)展?jié)摿αυu級從下圖可見見，占據(jù)配配套完善的的地段、宜宜居的自然然環(huán)境資源源再加上優(yōu)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品，是構(gòu)成成高價、美美譽(yù)的根本本。以上列列舉的市內(nèi)內(nèi)的項目所所占據(jù)的地地段最好，，但沒有良良好的居住住環(huán)境；不不是市中心心地段但擁擁有一定配配套，小區(qū)區(qū)綠化率高高，密度低低，產(chǎn)品以以純板式多多層、小高高層為主，，居住事宜宜，是銅陵陵人購房的的首要選擇擇；經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)項目目則以未來來發(fā)展?jié)摿α?，現(xiàn)行低低價以及優(yōu)優(yōu)質(zhì)的自然然資源和產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢吸吸引消費者者。第七部分項項目地地塊分析一、銅陵市市各板塊分分析二、項目所所在地塊分分析按照地理位位置與樓盤盤聚集情況況，銅陵市市主城區(qū)大大致可以劃劃分為中心區(qū)板塊塊、新城板板塊、東區(qū)區(qū)板塊、城城南板塊、、環(huán)天井湖湖板塊五大房地產(chǎn)產(chǎn)板塊，呈呈現(xiàn)“一主主四幅”的的格局。銅陵市各版版塊分析項目所在板板塊區(qū)域范圍：：以金山路以以北，翠湖湖路以南，，銅官大道道以東，銅銅都大道以以西。板塊特征：：該板塊一直直是市民居居住認(rèn)知度度最高的區(qū)區(qū)域，擁有有優(yōu)越的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢和和完善的生生活配套設(shè)設(shè)施。中心區(qū)板塊塊分析中心區(qū)板塊塊城南板塊分分析城南板塊區(qū)域范圍：：金山路以南南，是高性價比區(qū)區(qū)域。板塊特征：：南部城區(qū)是是構(gòu)成該市市“一城三三區(qū)，一主主兩副”城城市空間結(jié)結(jié)構(gòu)的三個個城區(qū)之一一；受中心心板塊輻射射影響，該該區(qū)配套完完善，有著著良好的市市民基礎(chǔ)。。新城板塊分分析新城板塊區(qū)域范圍：：翠湖路以北北，泰山大大道以東，，規(guī)模樓盤盤最為集中中區(qū)域，領(lǐng)領(lǐng)袖地位已已然確立。。板塊特征：：依托于政府府規(guī)劃的重重心傾斜，，新城區(qū)板板塊加速掘掘起，已成成為銅陵市市場上最熱熱門的板塊塊。該板塊塊是主城區(qū)區(qū)連接經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)的前沿沿，是順應(yīng)應(yīng)城市空間間戰(zhàn)略“北北擴(kuò)”的要要地，受石石城大道的的改造、翠翠湖公園建建設(shè)等大型型市政工程程的利好影影響，該板板塊近2年年上升勢頭頭非常明顯顯。隨著石石城大道的的擴(kuò)改工程程結(jié)束，連連接新老城城區(qū)的價值值鏈正在拉拉開，拉近近了該板塊塊地產(chǎn)和主主城區(qū)距離離。環(huán)天井湖板板塊分析環(huán)天井湖板板塊區(qū)域范圍：：銅官大道以以西板塊特征：：板塊借助天天井湖、南南湖等天然然湖泊景觀觀，在五大大板塊中具具有獨一一無二的生生態(tài)優(yōu)勢。。區(qū)域環(huán)境境優(yōu)美，靠靠近市縣兩兩級政府辦辦公地，1999年年底，天井井湖地區(qū)整整治與建設(shè)設(shè)拉開帷幕幕，經(jīng)過幾幾年實踐，，“青山碧碧水、相映映成趣；隨隨坡就勢、、錯落有致致；動靜相相宜、處處處皆景的花花園式城市市空間”的的規(guī)劃設(shè)想想正逐步成成為現(xiàn)實。。坐擁天井井湖，遠(yuǎn)遠(yuǎn)眺笠帽山山，難得中中的真山真真水環(huán)境，，成就了該該板塊的特特質(zhì)，這也也是該板塊塊進(jìn)入公眾眾視野被普普遍看好的的主要原因因。銅都大大道銅井路本案本區(qū)功能定定位：商貿(mào)流通、、居住休閑閑和充分展展示自然環(huán)環(huán)境的新城城區(qū)；本區(qū)形象定定位：一望之中萬萬象新，銅銅官寶嶂悉悉生春。規(guī)規(guī)劃總體上上形成“一一站七區(qū)””的整體結(jié)結(jié)構(gòu)。本區(qū)現(xiàn)狀：：區(qū)域內(nèi)除車車站已建成成運(yùn)行外，，其他配套套設(shè)施并未未得到進(jìn)一一步的完善善，規(guī)劃建建設(shè)進(jìn)程較較慢，本地地人對該區(qū)區(qū)域的認(rèn)同同感較低。。本區(qū)前景：：區(qū)域配套設(shè)設(shè)施得到完完善、規(guī)劃劃中的城際際鐵路引入入等因素得得以實現(xiàn)，，本區(qū)將實實現(xiàn)與城市市新區(qū)板塊塊在同一區(qū)區(qū)位水平高高度。項目所在區(qū)區(qū)域概況：：項目區(qū)位于于銅陵市主主城區(qū)東面面（東區(qū)板板塊）；因因該板塊內(nèi)內(nèi)鐵路銅陵陵東站在09年11月1日已已建成投入入運(yùn)行，所所以該板塊塊也稱之為為車站新區(qū)區(qū)，區(qū)域具具體規(guī)劃范范圍為北至至蕪銅鐵路路線，南至至青石山、、大青山山山脊線，西西至天山大大道，東至至青山山脊脊線，總用用地約18.74平平方公里，，城市建設(shè)設(shè)用地按11.28平方公里里進(jìn)行控制制，居住人人口按9萬萬人控制。。東城板塊項目所在板板塊分析第八部分銅銅陵房房地產(chǎn)市場場分析結(jié)論論一、市場廣廣闊二、競爭激激烈三、理性回回歸四、品質(zhì)提提升五、注重特特色自1956年建市以來來，銅陵立立足資源基基礎(chǔ)，依托托區(qū)位優(yōu)勢勢，經(jīng)過四四十多年的的建設(shè)，形形成了以有有色、化工工、建材、、機(jī)電、輕輕紡為支柱柱，煤炭、、食品、醫(yī)醫(yī)藥等相應(yīng)應(yīng)發(fā)展，擁擁有34個行業(yè)、133個門類、數(shù)數(shù)千種工業(yè)業(yè)產(chǎn)品的綜綜合工業(yè)體體系，成為為皖江地區(qū)區(qū)一座新型型的工貿(mào)港港口城市。。本案位于安安徽銅陵市市銅都大道道與銅井路路路交匯處處東北角，，是城市““東擴(kuò)北拓拓”的核心心連接點，，宏觀區(qū)位位上屬于安安徽省中南南部，屬于于安徽省境境內(nèi)核心地地帶，南臨臨黃山、九九華山。西西接贛鄂，，東連浙寧寧滬，處于于長江水運(yùn)運(yùn)的樞紐位位置，坐擁擁長江黃金金水道（是是長江航道道萬噸輪的的終點站）），與合肥肥市、南京京市兩大省省會城市聯(lián)聯(lián)系緊密，，車程均在在1.5小時以內(nèi)，，本案周邊邊高速路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)達(dá)，合合銅高速、、銅黃高速速、沿江高高速、銅杭杭高速，銅銅九鐵路穿穿境而過。。市場廣闊本案區(qū)位宏觀部分◆本案案發(fā)展機(jī)遇遇凸顯銅陵經(jīng)濟(jì)輻輻射力很強(qiáng)強(qiáng)，商貿(mào)流流通業(yè)的蓬蓬勃發(fā)展，，產(chǎn)業(yè)特點點突出，城城市化進(jìn)程程加快帶給給本案的發(fā)發(fā)展機(jī)遇正正逐漸凸顯顯?！笆晃濉薄焙?，銅陵陵市經(jīng)濟(jì)有有著突出表表現(xiàn)，“兩兩個人均全全省第一””、“四個個總量翻番番”。全市市規(guī)模以上上工業(yè)企業(yè)業(yè)實現(xiàn)主營營業(yè)務(wù)收入入1251.7億元，比上上年增長65.1%；產(chǎn)品銷售售率99.7%，比上年提提高0.5個百分點；；實現(xiàn)利稅稅55.9億元，比上上年增長46.9%，其中盈虧虧相抵后實實現(xiàn)利潤總總額32.8億元，增長長76.1%。2010年工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益綜合合指數(shù)為308.3，比上年提提高88.7個百分點。?！舯景赴刚邫C(jī)遇遇明顯國家實施““中部崛起起”戰(zhàn)略、、大力發(fā)展展循環(huán)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、安徽省省實施“東東向發(fā)展””戰(zhàn)略、優(yōu)優(yōu)先發(fā)展沿沿江經(jīng)濟(jì)帶帶，為銅陵陵市提供了了難得的政政策機(jī)遇。。◆經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展奠定定良好動力力基礎(chǔ)2010年全市實現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總值值（GDP）466.6億元，按可可比價計算算，比上年年增長17.1%，增速比上上年加快3.4個百分點。。其中，第第一產(chǎn)業(yè)增增加值9.6億元，增長長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值339.5億元，增長長20.8%；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值117.5億元，增長長9.8%。2010年及及““十十一一五五””我我市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展的的巨巨大大成成就就，，突突出出表表現(xiàn)現(xiàn)為為““兩兩個個人人均均全全省省第第一一””、、““四四個個總總量量翻翻番番””。。本案案區(qū)區(qū)位位◆對對內(nèi)內(nèi)、、對對外外道道路路交交通通便便利利，，直直接接影影響響和和輻輻射射蕪蕪湖湖等等市市外外市市場場本案案位位于于銅銅陵陵市市銅銅都都大大道道與與銅銅井井路路交交匯匯處處，，道道路路交交通通較較為為便便利利，，已已經(jīng)經(jīng)與與市市區(qū)區(qū)形形成成有有效效的的交交通通路路網(wǎng)網(wǎng)。。銅銅都都大大道道西西往往中中心心城城區(qū)區(qū)，，東東往往西西湖湖新新區(qū)區(qū)，，銅銅井井路路東東獅獅子子山山經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，北北往往經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)。。尤尤其其鏈鏈接接翠翠湖湖一一路路可可直直接接連連接接蕪蕪湖湖等等市市、、區(qū)區(qū)，，影影響響和和輻輻射射極極為為明明顯顯、、便便捷捷。。銅陵陵經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)形形象象具具有有正正面面推推動動和和引引導(dǎo)導(dǎo)作作用用本案案與與省省級級銅銅陵陵經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)相相臨臨，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)位位于于項項目目的的北北面面，，目目前前建建成成面面積積達(dá)達(dá)30平平方方公公里里，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)技技術(shù)術(shù)開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)形形成成了了以以銅銅材材深深加加工工、、電電子子基基礎(chǔ)礎(chǔ)材材料料、、裝裝備備制制造造及及零零部部件件為為主主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，現(xiàn)現(xiàn)代代紡紡織織服服裝裝、、生生物物制制藥藥、、精精細(xì)細(xì)化化工工業(yè)業(yè)為為特特色色的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)格格局局，，現(xiàn)現(xiàn)已已累累計計引引進(jìn)進(jìn)100余余家家工工業(yè)業(yè)項項目目，，總總投投資資規(guī)規(guī)模模達(dá)達(dá)150多多億億元元，，目目標(biāo)標(biāo)是是建建成成產(chǎn)產(chǎn)值值1000億億元元的的科科技技園園區(qū)區(qū)。。銅都大道道銅井路本案◆周邊配配套設(shè)施尚不不完善，一定定程度上制約約本區(qū)域更高高層面的發(fā)展展本案位于銅陵陵市東北部，，與銅陵經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)相接，屬于于政府規(guī)劃建建設(shè)新區(qū)地帶帶。周邊地塊塊未全部開發(fā)發(fā)完畢，缺乏乏娛樂、購物物、金融、文文化、教育、、醫(yī)療衛(wèi)生等等配套，餐飲飲、休閑也未未完全形成氣氣候。微觀部分競爭激烈目前的銅陵房房地產(chǎn)市場仍仍然處于上升升時期，市場場可挖掘的利利潤是巨