房地產(chǎn)市場調(diào)查與

房地產(chǎn)

開發(fā)經(jīng)營與管理

吉林大學(xué)地球科學(xué)學(xué)院

土地資源管理專業(yè)第四章

房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱1房地產(chǎn)泡沫定義、成因與危害2“過度開發(fā)”及誘因3房地產(chǎn)泡沫和“過度開發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系

1房地產(chǎn)泡沫及成因房地產(chǎn)泡沫定義：是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因(出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹)：（1）土地的有限性和稀缺性（基礎(chǔ)）（2）投機(jī)需求膨脹（直接誘因）（3）金融機(jī)構(gòu)過度放貸（金融流動性過剩，直接助燃劑）房地產(chǎn)泡沫危害（1）造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡，加大貧富差距和國民收入不平等(日本)

（2）導(dǎo)致金融危機(jī)（美國次貸危機(jī)）（3）引發(fā)政治和社會危機(jī)（1997年馬來西亞房地產(chǎn)泡沫）（4）敗壞社會風(fēng)氣

案例：中國的房地產(chǎn)泡沫——以海南為例1988年從廣東省脫離，建海南省1993年國家金融整頓6.23終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)）6.24《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》銀根全面緊縮，一路高歌猛進(jìn)的海南房地產(chǎn)熱頓時(shí)被釜底抽薪。2006年恢復(fù)性增長2、“過度開發(fā)”及誘因定義：是指市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況。誘因：（1）開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差（2）開發(fā)商之間的博弈和非理性行為（3）開發(fā)資金的易得性3房地產(chǎn)泡沫和“過度開發(fā)”的區(qū)別與聯(lián)系區(qū)別（1）反映層面不同（價(jià)格，供需）

（2）嚴(yán)重程度和危害性不同（泡沫危害更大）（3）在周期循環(huán)中所處階段不同（泡沫/上升，過熱/下降）（4）參與者動機(jī)不同（長期和短期效益）聯(lián)系：都是市場價(jià)值的偏離；“過熱”不一定由泡沫引發(fā)，但“泡沫”一定會產(chǎn)生過熱（誘因）【2009房地產(chǎn)評估師考試試題】：一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。)1.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是()A房屋出租B房地產(chǎn)抵押C土地使用權(quán)出讓D土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2.個(gè)人住房抵押貸款期限可長達(dá)()年。A10B20C30D503.在房地產(chǎn)市場的分類中,二級市場是指()A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場B新建商品房租售市場C土地使用權(quán)出讓市場D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場4.在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中()的主要工作內(nèi)容。A會計(jì)師B經(jīng)濟(jì)師C估價(jià)師D工程師5.編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和()A網(wǎng)絡(luò)圖法B表格法C竣工圖法D坐標(biāo)圖法6.判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績,關(guān)鍵要看其()A共代理了多少項(xiàng)目B代理成交額是多少C人員素質(zhì)D代理的成功率有多大第四章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)行的一般規(guī)律第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析RE開發(fā)經(jīng)營與管理一市場調(diào)查二市場分析的手段與方法三目標(biāo)市場的細(xì)分與選擇四競爭者分析五市場購買行為分析六房地產(chǎn)市場分析與產(chǎn)品功能定位第三節(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析RE開發(fā)經(jīng)營與管理一市場調(diào)調(diào)查（一）市場場調(diào)查的意義義與內(nèi)容（二）市場場調(diào)查的步驟驟（三）對市市場調(diào)查的分分析與評估二市場分析析的手段與方方法（一）市場規(guī)規(guī)模的估計(jì)（二）市場趨趨勢分析三目標(biāo)市場場的細(xì)分與選選擇（一）市場細(xì)細(xì)分（二）目標(biāo)市市場的選擇（三）市場定定位RE開發(fā)經(jīng)營與管理一市場調(diào)調(diào)查確定產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售計(jì)劃的前提確定產(chǎn)品價(jià)格（批發(fā)價(jià)和零售價(jià)）設(shè)計(jì)和制定銷售促進(jìn)方案合理選擇分銷渠道綜合運(yùn)用各種營銷手段，制定各種營銷策略國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查：（政治法律、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、人口環(huán)境、社會文化）技術(shù)發(fā)展調(diào)查：市場需求容量調(diào)查：消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查：競爭情況調(diào)查：市場營銷因素調(diào)查（產(chǎn)品、價(jià)格、分銷渠道和促銷策略）（一）市場調(diào)查的意義市場調(diào)查的內(nèi)容（一）市場場調(diào)查的意義義與內(nèi)容（二）市場場調(diào)查的步驟驟（三）對市市場調(diào)查的分分析與評估RE開發(fā)經(jīng)營與管理確定問問題和和調(diào)查查目標(biāo)標(biāo)收集信信息分析信信息報(bào)告結(jié)結(jié)果制定調(diào)調(diào)查計(jì)計(jì)劃（二））市場場調(diào)查查的步步驟一市市場場調(diào)查查RE開發(fā)經(jīng)營與管理確定問問題和和調(diào)查查目標(biāo)標(biāo)收集信息分析信息報(bào)告結(jié)果制定調(diào)查計(jì)劃試探性調(diào)查：在實(shí)行福利性分房的政策下，愿意自己購買商品房的家庭有多少？描述性調(diào)查：有多少人愿意花費(fèi)30萬元在郊區(qū)買一套兩居室的住房？因果性調(diào)查：上述兩居室每套降價(jià)10萬元，能夠增加多少購買者？一市市場場調(diào)查查RE開發(fā)經(jīng)營與管理（二））市場場調(diào)查查的步步驟確定問題和調(diào)查目標(biāo)收集信息分析信息報(bào)告結(jié)果制定調(diào)調(diào)查計(jì)計(jì)劃資料來源二手資料、一手資料調(diào)查方法觀察、專題討論、問卷調(diào)查、實(shí)驗(yàn)調(diào)查手段問卷（閉合式/開放式）、座談抽樣方案抽樣單位、樣本規(guī)模、抽樣程序聯(lián)系方式郵寄、電話（快速收集）、面訪（最常用）一市市場場調(diào)查查（二））市場場調(diào)查查的步步驟確定問問題和和調(diào)查查目標(biāo)標(biāo)收集信信息（成本最最高/最易易出錯(cuò)錯(cuò)）分析信信息報(bào)告結(jié)結(jié)果（分析析提煉煉）制定調(diào)調(diào)查計(jì)計(jì)劃（二））市場場調(diào)查查的步步驟一市市場場調(diào)查查RE開發(fā)經(jīng)營與管理（二））市場場調(diào)查查的步步驟（三））對對市場場調(diào)查查的分分析與與評估估有效的的市場場調(diào)查查應(yīng)具具有特特點(diǎn)：：方法科科學(xué)調(diào)查具具有創(chuàng)創(chuàng)造性性調(diào)查方方法多多樣模型和和數(shù)據(jù)據(jù)相互互依賴賴合理的的信息息價(jià)值值和成成本比比率正常的的懷疑疑態(tài)度度市場調(diào)調(diào)查過過程遵遵循職職業(yè)道道德一市市場場調(diào)查查RE開發(fā)經(jīng)營與管理一市市場場調(diào)查查（一））市市場調(diào)調(diào)查的的意義義與內(nèi)內(nèi)容（二））市市場調(diào)調(diào)查的的步驟驟（三））對對市場場調(diào)查查的分分析與與評估估二市市場分分析的的手段段與方方法（一））市場場規(guī)模模的估估計(jì)（二））市場場趨勢勢分析析三目目標(biāo)市市場的的細(xì)分分與選選擇（一））市場場細(xì)分分（二））目標(biāo)標(biāo)市場場的選選擇（三））市場場定位位RE開發(fā)經(jīng)營與管理二市市場分分析的的手段段與方方法（一））市場場規(guī)模模的估估計(jì)（二））市場場趨勢勢分析析對市場場規(guī)模模的估估計(jì)，，實(shí)際際上就就是預(yù)預(yù)測市市場的的需求求。這這種市市場需需求的的預(yù)測測一般般需要要從六六類產(chǎn)產(chǎn)品層層次、、五類類空間間層次次與三三類時(shí)時(shí)間層層次上上進(jìn)行行分析析：：RE開發(fā)經(jīng)營與管理（萬科科）1市市場需需求分分析的的基本本概念念（1）市場規(guī)模市場規(guī)模就是特定商品的潛在購買者數(shù)量。潛在購買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與途徑。(圖片，題目)（2）市場總需求市場總需求是指在特定地理范圍內(nèi)、特定時(shí)期、特定市場營銷環(huán)境、特定市場營銷計(jì)劃的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。二市市場分分析的的手段段與方方法RE開發(fā)經(jīng)營與管理（一））市場場規(guī)模模的估估計(jì)市場需需求預(yù)預(yù)測市場場需需求求預(yù)預(yù)測測，，就就是是要要估估算算出出一一個(gè)個(gè)特特定定的的市市場場對對某某種種產(chǎn)產(chǎn)品品的的潛在在需求求數(shù)數(shù)量量。。市市場場潛潛在在需需求求數(shù)數(shù)量量，，是是在在特特定定時(shí)時(shí)期期內(nèi)內(nèi)，，在在既既定定行行業(yè)業(yè)市市場場營營銷銷努努力力水水平平與與既既定定環(huán)環(huán)境境條條件件下下，，行行業(yè)業(yè)的的所所有有企企業(yè)業(yè)所所能能獲獲得得的的最最大大銷銷售售量量。。常常用用的的判判斷斷方方法法是是：：Q＝＝nqp式中中Q——總總市市場場潛潛量量（（元元））；；n——特特定定產(chǎn)產(chǎn)品品或或市市場場的的購購買買者者數(shù)數(shù)量量（（人人））；；q——購購買買者者的的平平均均購購買買數(shù)數(shù)量量（（單單位位/人人））；；p——平平均均單單價(jià)價(jià)（（元元/單單位位））。。二市市場場分分析析的的手手段段與與方方法法RE開發(fā)經(jīng)營與管理（一一））市市場場規(guī)規(guī)模模的的估估計(jì)計(jì)（二二））市市場場趨趨勢勢分分析析分析析市市場場趨趨勢勢，，通通常常包包括括三三個(gè)個(gè)步步驟驟：：分析析市市場場趨趨勢勢的的方方法法：：①宏宏觀觀環(huán)環(huán)境境預(yù)預(yù)測測②行行業(yè)業(yè)預(yù)預(yù)測測③企企業(yè)業(yè)銷銷售售預(yù)預(yù)測測購買者意圖調(diào)查法銷售人員意見綜合法時(shí)間序列分析法專家意見法相關(guān)分析法二市市場場分分析析的的手手段段與與方方法法RE開發(fā)經(jīng)營與管理宏觀環(huán)境預(yù)測要求說明通貨膨脹、失業(yè)、利率、消費(fèi)開支、投資、凈出口額等，最終是對國民生產(chǎn)總值的預(yù)測，再應(yīng)用它并結(jié)合其他環(huán)境指標(biāo)來預(yù)測行業(yè)銷售情況。最后，通過假定本企業(yè)的市場份額，從而得到企業(yè)的銷售預(yù)測。（1））購購買買者者意意圖圖調(diào)調(diào)查查法法通過過直直接接詢詢問問消消費(fèi)費(fèi)者者在在某某一一時(shí)時(shí)期期需需要要哪哪些些商商品品及及其其數(shù)數(shù)量量來來進(jìn)進(jìn)行行分分析析的的方方法法。。例如如就就有有關(guān)關(guān)居居民民家家庭庭最最近近是是否否有有購購買買住住宅宅意意圖圖所所作作的的調(diào)調(diào)查查，，其其評評分分表表如如表表所所示示。。消消費(fèi)費(fèi)者者購購買買意意圖圖調(diào)調(diào)查查表表：：你是否有意在六個(gè)月內(nèi)購買一套住宅得分0.000.200.400.600.801.00選項(xiàng)不可能有些可能可能很可能非常可能肯定在購購買買者者人人數(shù)數(shù)較較少少、、訪訪問問購購買買者者的的成成本本不不高高、、購購買買者者具具有有明明確確的的意意圖圖、、會會按按其其意意圖圖購購買買并并且且愿愿意意配配合合意意圖圖調(diào)調(diào)查查時(shí)時(shí)，，進(jìn)進(jìn)行行購購買買者者意意圖圖調(diào)調(diào)查查具具有有很很大大的的價(jià)價(jià)值值。。二市市場場分分析析的的手手段段與與方方法法RE開發(fā)經(jīng)營與管理（二二））市市場場趨趨勢勢分分析析銷售售人人員員接接近近消消費(fèi)費(fèi)者者，，對對情情況況比比較較熟熟悉悉，，因因此此綜綜合合若若干干銷銷售售人人員員的的估估計(jì)計(jì)往往往往能能得得到到很很有有價(jià)價(jià)值值的的結(jié)結(jié)果果。。銷售售人人員員意意見見法法的的具具體體做做法法是是：：請請幾幾位位銷銷售售人人員員分分別別估估計(jì)計(jì)某某一一產(chǎn)產(chǎn)品品在在不不同同條條件件下下未未來來的的銷銷售售額額及及發(fā)發(fā)生生的的概概率率，，然然后后求求出出它它們們的的期期望望值值，，最最后后將將幾幾位位銷銷售售人人員員的的平平均均期期望望值值作作為為銷銷售售額額的的預(yù)預(yù)測測值值。。（2））銷銷售售人人員員意意見見綜綜合合法法（3））專專家家意意見見法法專家家意意見見法法又又稱稱為為德德爾爾菲菲（（Delphi））法法，，是是美美國國蘭蘭德德公公司司于于20世世紀(jì)紀(jì)40年年代代末末提提出出的的。。運(yùn)運(yùn)用用專專家家調(diào)調(diào)查查法法時(shí)時(shí)，，首首先先組組成成由由經(jīng)經(jīng)銷銷商商、、分分銷銷商商、、市市場場影影響響顧顧問問或或其其他他權(quán)權(quán)威威人人士士組組成成的的專專家家小小組組，，人人數(shù)數(shù)不不宜宜過過多多，，一一般般在在20人人左左右右，，各各專專家家只只與與調(diào)調(diào)查查員員發(fā)發(fā)生生聯(lián)聯(lián)系系。。二市場場分析的的手段與與方法RE開發(fā)經(jīng)營與管理（二）市市場趨勢勢分析（4）時(shí)時(shí)間序列列分析法法時(shí)間序列列分析法法利用過過去的數(shù)數(shù)據(jù)或資資料來預(yù)預(yù)測未來來的狀態(tài)態(tài)，即根根據(jù)過去去數(shù)據(jù)中中的因果果關(guān)系來來預(yù)測未未來的值值，過去去和未來來的狀態(tài)態(tài)僅是時(shí)時(shí)間的函函數(shù)。時(shí)時(shí)間序列列分析法法可進(jìn)一一步分為為如下幾幾類：1.簡單單平均法法2.移動動平均法法3.加權(quán)權(quán)移動平平均法4.指數(shù)數(shù)平滑法法（平滑指指數(shù)反應(yīng)應(yīng)新舊數(shù)數(shù)據(jù)在平平滑過程程中的分分配比率率）（5）相相關(guān)分析析法：1.回歸歸分析法法2.市場場因子推推演法市場因子子是指市場場中可引引起對某某種商品品需要的相關(guān)因因子，根根據(jù)因子子可預(yù)測測需求量量變化趨趨勢新建立家家庭數(shù)目目是住房房需要量量的因子子/嬰兒出出生人數(shù)數(shù)是玩具具需要量量的因子子Q＝aSt-1＋（1－a）Qt-1式中Q—本期預(yù)測值；St-1—前期實(shí)際銷售量；Qt-1—前期預(yù)測值；a—平滑指數(shù)，1≥a≥0。二市場場分析的的手段與與方法RE開發(fā)經(jīng)營與管理（二）市市場趨勢勢分析第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)市場及及其運(yùn)行行規(guī)律1．房地地產(chǎn)市場場營銷因因素調(diào)查查包括的的類型有有（））（2005年年）A．產(chǎn)品品調(diào)查B．價(jià)格格調(diào)查C．市場場需求質(zhì)質(zhì)量調(diào)查查D．分銷銷渠道調(diào)調(diào)查E．．促銷策策略調(diào)查查答案：ABDE2．下列列市場調(diào)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容中，，屬于可可控因素素調(diào)查的的是（））（2005年）A．市場場需求容容量調(diào)查查B．消消費(fèi)者行行為調(diào)查查C．市場場營銷因因素調(diào)查查D．競競爭情況況調(diào)查答案：CRE開發(fā)經(jīng)營與管理第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)市場及及其運(yùn)行行規(guī)律3．房地地產(chǎn)市場場調(diào)查人人員有時(shí)時(shí)采取在在夜間到到居住小小區(qū)測算算“亮燈燈率”的的方法來來分析入入住率，，這種調(diào)調(diào)查方法法屬于（（）。。（2007年年）A．觀察察法B．．實(shí)驗(yàn)法法C．討討論法D．問卷卷調(diào)查法法答案：A4．在房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查中，收收集一手手資料的的方法有有（））。（2005年）A．文獻(xiàn)獻(xiàn)查閱B．觀察察C．專專題討論論D．問問卷調(diào)查查E．實(shí)實(shí)驗(yàn)法答案：BCDERE開發(fā)經(jīng)營與管理第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)市場及及其運(yùn)行行規(guī)律7．某市市去年住住宅的實(shí)實(shí)際銷售售量為500萬萬平米，，預(yù)測銷銷售量為為450萬平米米，平滑滑指數(shù)為為0.8，則利利用指數(shù)數(shù)平滑法法預(yù)測的的今年的的住宅銷銷售量是是（））萬平米米。（2005年試題題、2007年年相關(guān)試試題）A．450B．．475C．490D．500答案：C8．市場場趨勢分分析中的的時(shí)間序序列分析析法不包包括（））。（（2007年試試題）A．移動動平均法法B．指指數(shù)平滑滑法C．．市場因因子推演演法D．．簡單平平均法答案：CRE開發(fā)經(jīng)營與管理一市市場調(diào)查查（一）市市場調(diào)調(diào)查的意意義與內(nèi)內(nèi)容（二）市市場調(diào)調(diào)查的步步驟（三）對對市場場調(diào)查的的分析與與評估二市場場分析的的手段與與方法（一）市市場規(guī)模模的估計(jì)計(jì)（二）市市場趨勢勢分析三目標(biāo)標(biāo)市場的的細(xì)分與與選擇（一）市市場細(xì)分分（二）目目標(biāo)市場場的選擇擇（三）市市場定位位RE開發(fā)經(jīng)營與管理三目標(biāo)標(biāo)市場的的細(xì)分與與選擇（一）市市場細(xì)分分（二）目目標(biāo)市場場的選擇擇（三）市市場定位位現(xiàn)代營銷銷戰(zhàn)略的的核心——STP營銷市場細(xì)分Segmenting選擇目標(biāo)市場Targeting市場定位PositioningRE開發(fā)經(jīng)營與管理極限程度度：定制制營銷（（陽光100—DIY）一般方法法：根據(jù)據(jù)買主對對產(chǎn)品的的不同需需求或營營銷反映映將購買買者分為為若干類類型細(xì)分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手彌隙市場只吸引一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競爭者彌隙市場場的特點(diǎn)點(diǎn)：市場場內(nèi)的消消費(fèi)者有有自己獨(dú)獨(dú)特的相相對復(fù)雜雜的需求求消費(fèi)者者對于最最有能力力滿足自自己需求求的企業(yè)業(yè)，愿意意支付較較高的價(jià)價(jià)格市場場內(nèi)的營營銷人員員要取得得成功，，必須要要使自己己的經(jīng)營營具有獨(dú)獨(dú)到之處處市場內(nèi)內(nèi)處以領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位的企業(yè)業(yè)，其地地位不會會被其他他競爭對對手輕易易動搖。。三目標(biāo)標(biāo)市場的的細(xì)分與與選擇(一)市市場細(xì)分分：RE開發(fā)經(jīng)營與管理第四章房房地產(chǎn)產(chǎn)市場及及其運(yùn)行行規(guī)律“陽光100??時(shí)光里里”—令令人耳目目一新的的“全滑滑動戶型型”全敞開式式的無梁梁無柱空空間,具具備100%得得房率，，移動軟墻墻，室內(nèi)空空間可隨隨著墻體體的滑動動自由組組合，房房間可以以根據(jù)生生活所需需自由變變幻。RE開發(fā)經(jīng)營與管理(一)市市場細(xì)分分：極限程度度：定制制營銷（（陽光100——DIY）一般方法法：根據(jù)據(jù)買主對對產(chǎn)品的的不同需需求或營營銷反映映將購買買者分為為若干類類型細(xì)分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手彌隙市場只吸引一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)競爭者彌隙市場場的特點(diǎn)點(diǎn)：市場場內(nèi)的消消費(fèi)者有有自己獨(dú)獨(dú)特的相相對復(fù)雜雜的需求求消費(fèi)者者對于最最有能力力滿足自自己需求求的企業(yè)業(yè)，愿意意支付較較高的價(jià)價(jià)格市場場內(nèi)的營營銷人員員要取得得成功，，必須要要使自己己的經(jīng)營營具有獨(dú)獨(dú)到之處處市場內(nèi)內(nèi)處以領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)地位位的企業(yè)業(yè)，其地地位不會會被其他他競爭對對手輕易易動搖。。(奔馳，品牌牌)三目標(biāo)市場場的細(xì)分與選選擇（一）市場細(xì)細(xì)分：RE開發(fā)經(jīng)營與管理市場細(xì)分的模模式：如果按按照消費(fèi)者對對產(chǎn)品兩種屬屬性的重視程程度進(jìn)行劃分分，就會形成成不同偏好的的細(xì)分市場，，這時(shí)會出現(xiàn)現(xiàn)三種不同的的模式：同質(zhì)質(zhì)偏好；分散散偏好；集群群偏好三目標(biāo)市場場的細(xì)分與選選擇RE開發(fā)經(jīng)營與管理(一)市場細(xì)細(xì)分：市場細(xì)分的依依據(jù)：消費(fèi)者市場細(xì)細(xì)分（地理因因素（國界、區(qū)域域）、人口標(biāo)準(zhǔn)（國籍、性別別、年齡、家家庭規(guī)模）、心理標(biāo)準(zhǔn)（社會階層、、購買動機(jī)））、購買行為（使用時(shí)機(jī)、、追求利益）））生產(chǎn)者市場細(xì)細(xì)分（地理因因素、用戶行行業(yè)、用戶規(guī)規(guī)模、購買行行為）市場細(xì)分的程程序：調(diào)查階段產(chǎn)品屬性及重要程度品牌知名度及受歡迎程度產(chǎn)品使用方式調(diào)查對象對產(chǎn)品類別的態(tài)度調(diào)查對象的人口統(tǒng)計(jì)心理統(tǒng)計(jì)分析階段歸納總結(jié)階段歸納總結(jié)各細(xì)分市場特征以最顯著特征命名RE開發(fā)經(jīng)營與管理三目標(biāo)市場場的細(xì)分與選選擇(一)市場細(xì)細(xì)分：長春市公寓產(chǎn)產(chǎn)品市場細(xì)分分三目標(biāo)市場場的細(xì)分與選選擇(一)市場細(xì)細(xì)分：所謂的就是為為業(yè)主提供““酒店式服務(wù)務(wù)，公寓式管管理”的一種種公寓產(chǎn)品，，不僅要提供供酒店式的物物業(yè)管理，而而且還要提供供家庭式的居居住布局，使使業(yè)主真正體體會到賓至如如歸的感覺。。1酒店式公寓——萬晟現(xiàn)代城城三目標(biāo)市場場的細(xì)分與選選擇公寓式酒店：：設(shè)立在星級級酒店內(nèi)的公公寓式酒店套套房，開放式式廚房，主要要特點(diǎn)在于：：其一，類似似于公寓，擁擁有居家格局局和良好的居居住功能，客客廳、廚房和和衛(wèi)生間齊全全；其二，它它配有全套的的家具電器，，同時(shí)，能夠夠?yàn)榭腿嘶蛘哒咦籼峁┘兗兙频甑膶I(yè)業(yè)服務(wù)，享受受星級酒店的的完好配套設(shè)設(shè)施，包括餐餐飲、娛樂、、游泳、復(fù)印印、傳真、打打印、翻譯等等。2公寓式酒店——華天大酒店盛盛世公館三目標(biāo)市場場的細(xì)分與選選擇注重商用，建建筑結(jié)構(gòu)上通通常采用大開開間，戶型大大小不一，多多數(shù)以毛坯形形式出售，以以便于后期業(yè)業(yè)主結(jié)合辦公公需要自行改改造。產(chǎn)品硬硬件設(shè)施要優(yōu)優(yōu)于年齡老化化的寫字間產(chǎn)產(chǎn)品，價(jià)格又又低于新上市市的純寫字間間產(chǎn)品，因此此在辦公類物物業(yè)的市場需需求空隙中能能擁有較好的的市場。3商務(wù)公寓寓—典石廣場場商務(wù)公寓典石廣場是長長春第一家引引入HOPSCA規(guī)劃劃理念的商務(wù)務(wù)建筑，HOPSCA體體現(xiàn)了“資源整合、功功能集全”的優(yōu)勢，是是國際最先進(jìn)進(jìn)的復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)模式，項(xiàng)目包括1棟棟寫字間、1棟商務(wù)套房房、兩棟住宅宅和1萬多平平方米臨街商商業(yè)。三目標(biāo)市市場的細(xì)分分與選擇SOHO公公寓主要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)居家辦辦公的理念念，吸引部部分有意向向在家里辦辦公的人群群，為業(yè)主主提供較為為完善的辦辦公空間。。4SOHO公寓市市場小戶型公寓寓，以居住住為主，物物業(yè)服務(wù)較較酒店式公公寓要差一一些。面積積較小，提提供精裝修修。消費(fèi)者者多為城市市的白領(lǐng)一一族，看中中產(chǎn)品的購購置門檻較較低，良好好的地段、、入住的便便捷性和適適宜投資等等因素。5單身公寓寓—長影世世紀(jì)村的成成品公館（（深度裝修修）三目標(biāo)市市場的細(xì)分分與選擇單一市場集集中化：企企業(yè)只選擇擇一個(gè)細(xì)分分市場選擇專業(yè)化化：有選擇的進(jìn)進(jìn)入幾個(gè)不不同的細(xì)分分市場。產(chǎn)品專業(yè)化化：企業(yè)同同時(shí)向幾個(gè)個(gè)細(xì)分市場銷售一一種產(chǎn)品。。市場專業(yè)化化：企業(yè)集集中滿足某某一特定消費(fèi)群體的的各種需求求。大量定制：：企業(yè)按照照消費(fèi)者的的要求大量生產(chǎn)，，產(chǎn)品之間間的差異可可以具體到每個(gè)最基基本的組成成部件。全面覆蓋：：企業(yè)力圖圖為所有消消費(fèi)群體提供他們所所需的所有有產(chǎn)品。（二）目標(biāo)標(biāo)市場的選選擇三目標(biāo)市市場的細(xì)分分與選擇RE開發(fā)經(jīng)營與管理“無差異的的產(chǎn)品”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤安畈町惢漠a(chǎn)產(chǎn)品”產(chǎn)品差別價(jià)價(jià)值開發(fā)的的前提條件件是滿足下下列標(biāo)準(zhǔn)：：（三）市場場定位差別化分析：設(shè)計(jì)一系列產(chǎn)品差別，來區(qū)分企業(yè)與競爭對手之間的產(chǎn)品的行為，對企業(yè)來講，找出本企業(yè)與其他企業(yè)之間的競爭優(yōu)勢市場定位：是本企業(yè)產(chǎn)品具有一定的特色，適應(yīng)目標(biāo)市場一定的需求和愛好，塑造產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心目中的良好形象重要性先發(fā)制人可支付性盈利性優(yōu)越性溝通性獨(dú)特性三目標(biāo)市市場的細(xì)分分與選擇一市場場調(diào)查（一）市市場調(diào)查的的意義與內(nèi)內(nèi)容（二）市市場調(diào)查的的步驟（三）對對市場調(diào)查查的分析與與評估二市場分分析的手段段與方法（一）市場場規(guī)模的估估計(jì)（二）市場場趨勢分析析三目標(biāo)市市場的細(xì)分分與選擇（一一））市市場場細(xì)細(xì)分分（二二））目目標(biāo)標(biāo)市市場場的的選選擇擇（三三））市市場場定定位位RE開發(fā)經(jīng)營與管理謝謝謝12月-2211:59:3611:5911:5912月-2212月-2211:5911:5911:59:3612月-2212月-2211:59:362022/12/3111:59:369、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。11:59:3711:59:3711:5912/31/202211:59:37AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2211:59:3711:59Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。11:59:3711:59:3711:59Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2211:59:3711:59:37December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。31十十二月202211:59:37上上午11:59:3712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:59上午12月-2211:59December31,202216、行行動動出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2022/12/3111:59:3711:59:3731December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點(diǎn)的射線線向前。。11:59:37上午午11:59上上午11:59:3712月-229、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。11:59:3711:59:3711:5912/31/202211:59:37AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。12月月-2211:59:3711:59Dec-2231-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。11:59:3711:59:3711:59Saturday,December31,202213、不知知