年度營(yíng)銷方案模五礦萬(wàn)境水岸年度營(yíng)銷方案

五礦萬(wàn)境水岸2014年度營(yíng)銷方案內(nèi)部機(jī)密2013年12月目錄PART1：2013年?duì)I銷總結(jié)PART2：2013年市場(chǎng)情況PART3：2014年核心目標(biāo)&營(yíng)銷策略PART4：2014年?duì)I銷執(zhí)行第一部分2013年?duì)I銷總結(jié)2013年五礦萬(wàn)境水岸月度銷售情況統(tǒng)計(jì)表關(guān)鍵指標(biāo)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合計(jì)認(rèn)購(gòu)合計(jì)16523828114131215696841241461411884一期165238281141145161778331024二期

1671407977116143138860簽約套數(shù)1741853081632411759398881451141784金額10558111921904998871705712743697876226557107498547120939面積16074169882832114745241651777696941050291811500411854174304成交均價(jià)6568658867266705705871697198725871427164721069382013年銷售的1884套中，一期占54.35%，二期占45.65%；從數(shù)據(jù)上來(lái)看，7、8、9月份整體銷售不理想，主要受“容積率事件”影響。2013年1-11月共去化1884套，平均速度170套/月。一、銷售總結(jié)1、2013年年度去化分析2、各月各戶型的銷售情況2013年萬(wàn)境水岸各月銷售戶型統(tǒng)計(jì)表面積段1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月合計(jì)百分比一期80以下213939265931010018919%80-901031081214233139110143244%90-11057618743223311127928%110-130421930401310374%130-15065644101012303%150以上25211201100152%合計(jì)19319322027411911926135733982100%二期80-90173363243461785936043%90-110312434181525271819223%110-13038301081011252015218%130-15013121316262810813%150以上611551014334%合計(jì)182981256773113157129845100%一、二期銷售的主要戶型為80-90㎡戶型，占總比的40%以上，其次是90-110㎡，占總比的20%以上。63、當(dāng)前存量分析按面積當(dāng)前存量統(tǒng)計(jì)戶型產(chǎn)品產(chǎn)品推出時(shí)間去化量月均去化去化比率剩余存量88平兩房4月28日36251.783.41%72105平2+1房4月28日19327.688.94%24118平2+1房8月8日276.884.38%5127平3+1房4月28日12317.679.87%31140平三房6月15日10116.834.12%195140平四房11月30日2727.043.55%35167平四房4月28日304.396.77%1合計(jì)

863123.3363按樓棟存量統(tǒng)計(jì)棟號(hào)去化套數(shù)存量套數(shù)2#521223#49734#12265#11956#24088#1151310#863412#536713#286588-127平戶型：去化率高暢銷產(chǎn)品，按當(dāng)前去化速度基本無(wú)消化問(wèn)題；140平三房戶型：為項(xiàng)目滯銷產(chǎn)品，月均去化僅17套/月，而存量接近200套，去化當(dāng)前存貨還需11個(gè)月的去化時(shí)間，需要相關(guān)支持達(dá)成去化提速。樓棟存量：存量最大的為2#因本身臨街且為140平滯銷戶型，去化難度最大。當(dāng)前以140平三房存貨最多，占總存量的53.72%。從各月數(shù)據(jù)變化來(lái)看，來(lái)訪量變化非常明顯，4月份來(lái)訪量達(dá)到最高值，從5月份開(kāi)始逐月下降，直到9、10月份來(lái)訪量開(kāi)始較8月份有所增加；來(lái)訪量上升的原因主要是“容積率事件”的解決使周末來(lái)訪量提升以及國(guó)慶節(jié)點(diǎn)帶動(dòng)地州市返鄉(xiāng)客的上訪。2013年1-11月來(lái)電1912批，來(lái)訪5418批，平均每月來(lái)電174批，來(lái)訪492批。二、客戶總結(jié)1、2013年來(lái)電來(lái)訪概況來(lái)電渠道中，網(wǎng)絡(luò)是最有效的渠道，占32%，其中新浪、大湘、搜狐的效果比較明顯；其次為短信，占16%。短信渠道來(lái)電效果主要在上半年，占整個(gè)短信來(lái)電的11.53%；再次是口碑傳播、戶外廣告和工地圍擋，分別14%、12%、11%，可見(jiàn)在促進(jìn)來(lái)電中口碑傳播、戶外和圍擋也是較好的渠道。2、2013年來(lái)電渠道分析來(lái)電推廣渠道中，以網(wǎng)絡(luò)最為有效，占比32%；其次為短信及戶外，占比16%和12%。促進(jìn)來(lái)訪的第一渠道是工地圍擋，占23%，多集中為周邊的客戶看到項(xiàng)目圍擋后來(lái)訪；其次是口碑傳播，一直是每個(gè)月較為穩(wěn)定的來(lái)訪渠道，占22%；再次是行銷、戶外分別占11%和10%，老帶新、外展點(diǎn)也是促進(jìn)來(lái)訪的有效渠道。3、2013年來(lái)訪渠道分析客戶來(lái)訪途徑主以現(xiàn)場(chǎng)昭示和口碑傳播為主，各占比23%和22%。其次是行銷和戶外，占比11%和10%。1、成交客戶職業(yè)以一般員工和私營(yíng)主為主，且一般員工客戶占比明顯高于私營(yíng)業(yè)主，剛需仍是2013年的成交主力；2、事業(yè)單位、公務(wù)員等單位客戶占比較低，不足20%，而項(xiàng)目臨近區(qū)政府及省政府，這兩類客戶仍有較大挖掘空間。4、2013年成交客戶職業(yè)分析客戶職業(yè)兩級(jí)分化，剛需客占比，明顯高于改善客。111、客戶戶區(qū)域分分布集中于雨雨花區(qū)，，占比52%,客戶地緣緣性強(qiáng)；；2、根據(jù)據(jù)雨花區(qū)區(qū)細(xì)分客客戶地圖圖分析，，客戶主主要分布布在韶山山南路與與萬(wàn)家麗麗路沿線線，以項(xiàng)項(xiàng)目為核核心，建立了了一個(gè)5km范范圍的區(qū)區(qū)域影響響圈；3、五區(qū)區(qū)內(nèi)其它四區(qū)區(qū)占比17%、地級(jí)市市客戶占比19%，影響力力明顯不足足，下階段有有待深入入挖掘及及開(kāi)拓。5、2013年成交交客戶區(qū)域域分析成交客戶戶以地緣緣性客戶戶為主，，集中于于雨花區(qū)區(qū)，區(qū)外外客戶占占比較少少。121、成交交客戶中中31%為友介介，15%為老老帶新，，此類口碑傳播播的成交占占比達(dá)到到了46%，，但可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，老老帶新的的比例明顯偏低低；2、其次次以圍擋和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推廣廣渠道效果最佳佳，網(wǎng)絡(luò)絡(luò)成為項(xiàng)項(xiàng)目影響響范圍外外最重要要的推廣廣渠道。。6、2013年成交交客戶渠道道分析線上渠道道，以網(wǎng)絡(luò)絡(luò)最有效效，線下下則以口口碑傳播播為主。。6月4月5月3月7月1月2月4月-5月底悠悠悠水岸岸詩(shī)詩(shī)說(shuō)雅禮禮5月-6月主主南南城山山河河萬(wàn)境2月-3月熱熱銷10億長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙銷售10強(qiáng)推廣主題題推廣渠道道7月60年60套1-3月月：推推廣廣較少，，主要是是紅星戶戶外、香香樟路圍圍檔、道道旗，植植物園櫻櫻花節(jié)4月：戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)報(bào)廣、房房產(chǎn)頻道道、停車車場(chǎng)廣告告、短信信、行銷銷…5月：戶戶外、、網(wǎng)絡(luò)、、房產(chǎn)頻頻道、停停車場(chǎng)廣廣告、大大湘網(wǎng)網(wǎng)網(wǎng)交會(huì)……6月：戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、晨晨報(bào)、短短信、房房產(chǎn)頻道道、停車車場(chǎng)廣告告、電機(jī)機(jī)開(kāi)機(jī)廣廣告、電電臺(tái)…1、主要節(jié)節(jié)點(diǎn)回顧顧推廣主題題營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)4.28:二期期開(kāi)盤活活動(dòng)6-8月月：教育育季活動(dòng)動(dòng)5.12:母親親節(jié)親子子活動(dòng)1.26:麗音音井灣子子分校文文藝匯演演活動(dòng)9月10月11月12月8月7月：圍圍擋、、道旗、、戶外、、網(wǎng)絡(luò)、、電臺(tái)、、樓宇、、樓頂、、電梯廣廣告…8月：戶戶外、圍圍擋、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、短短信…9月首付低至至5.8萬(wàn)，全全線房源源91折折起9月：戶戶外、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、電電臺(tái)、泊泊客傳媒媒、樓體體字、電電梯廣告告...9月：環(huán)中國(guó)國(guó)國(guó)際公路路自行車車賽活動(dòng)動(dòng)冠名10月：：圍擋、、戶外、、網(wǎng)絡(luò)、、電商、、電臺(tái)、、短信、、報(bào)紙、、社區(qū)、、電梯廣廣告...11月：：戶外、、網(wǎng)站、、電臺(tái)、、泊客傳傳媒、樓樓體字、、電梯廣廣告...10月：：雅禮中中學(xué)簽約約儀式10月一一水水兩岸，，境不同同10月底底賀雅禮進(jìn)進(jìn)駐，購(gòu)購(gòu)房節(jié)鉅鉅惠來(lái)襲襲11月月央企企瘋瘋了了，，買買一一送送二二三、、推推廣廣活活動(dòng)動(dòng)總總結(jié)結(jié)1、、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示不不足足，，二二期期產(chǎn)產(chǎn)品品，，價(jià)值值傳傳遞遞不不佳佳2013年年1-5月月一一期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的銷銷售售，，月月均均去去化化套套數(shù)數(shù)在在140套套/月月以以上上，而而下下半半年年二二期期產(chǎn)產(chǎn)品品的的月月均均去去化化套套數(shù)數(shù)在在130套套/月月以以下下。2、、客客戶戶拓拓展展區(qū)區(qū)域域限于于項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊本項(xiàng)項(xiàng)目目50%以以上上的的成成交交客客戶戶來(lái)來(lái)自自雨雨花花區(qū)區(qū)，，形形成成了了以以項(xiàng)項(xiàng)目目為為核核心心的的5km的的范范圍圍影影響響圈圈，，但但項(xiàng)目目區(qū)區(qū)外外及及地地州州市市的的影影響響力力明明顯顯不不足足。3、、容容積積率率事事件件，，影響響業(yè)業(yè)主主口口碑碑2013年年受受容容積積率率事事件件的的影影響響，，五五礦礦萬(wàn)萬(wàn)境境水水岸岸7-8月月來(lái)來(lái)訪訪量量、、認(rèn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)量量均均明明顯顯下下降降，，推推廣廣也也因因此此階階段段性性有有所所停停滯滯，，嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響了了項(xiàng)項(xiàng)目目下下半半年年的的銷銷售售業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)。。4、、全全年年推推廣廣訴訴求求及及活活動(dòng)動(dòng)，，無(wú)主主軸軸線線，，且且過(guò)過(guò)于于平平淡淡、、在在市市場(chǎng)場(chǎng)無(wú)無(wú)爆爆點(diǎn)點(diǎn)項(xiàng)目目一一直直保保持持著著平平推推的的節(jié)節(jié)奏奏去去化化，，全全年年推推廣廣節(jié)節(jié)奏奏、、畫畫面面都都比比較較平平穩(wěn)穩(wěn)，，沒(méi)沒(méi)有有重重大大動(dòng)動(dòng)作作或或活活動(dòng)動(dòng)起起到到引引爆爆市市場(chǎng)場(chǎng)的的作作用用，，市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力較較小小。。四、營(yíng)銷不足足小結(jié)2013年銷銷售業(yè)績(jī)長(zhǎng)沙沙樓市排名情情況：一季度，本項(xiàng)項(xiàng)目成交面積積排名第二，，銷售金額排排名第五。五、營(yíng)銷成果果總結(jié)重要營(yíng)銷成果果1：上半年，本項(xiàng)項(xiàng)目成交面積積排名第二，，銷售金額排排名第四。前三季度，本本項(xiàng)目成交面面積排名第四四，銷售金額額排名第五。。重要營(yíng)銷成果果2：銷售節(jié)點(diǎn)（概況說(shuō)明）效果評(píng)估（圖文說(shuō)明）以二期形象賣一期產(chǎn)品，借勢(shì)帶銷，一期銷售與二期蓄客同時(shí)進(jìn)行。項(xiàng)目2013年上半年一期尾貨剩余較多，而二期新品即將面世，兩條產(chǎn)品線銷售重合，在二期推廣上線后，以二期為統(tǒng)領(lǐng)，以整合營(yíng)銷的概念，實(shí)現(xiàn)一期完美銷售。擠壓銷售，以以二期形象，，賣一期產(chǎn)品品，實(shí)現(xiàn)一期期快速清盤，，1-5月一期期月均去化近200套。銷售節(jié)點(diǎn)（概況說(shuō)明）效果評(píng)估（圖文說(shuō)明）9月5日-9日房交會(huì)：低首付、高折扣本次房交會(huì)未設(shè)展，在紅星會(huì)展中心東門做有巨幅廣告，同時(shí)每天安排15名左右的行銷進(jìn)行派單。由于業(yè)主在房交會(huì)及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)鬧事，以及行銷拉客能力一般，導(dǎo)致整個(gè)房交會(huì)效果遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到預(yù)期。共登記有效號(hào)碼600多批，成交7套。10月1日-7日國(guó)慶節(jié)點(diǎn)：特價(jià)房推出本次國(guó)慶節(jié)點(diǎn)，在華潤(rùn)萬(wàn)家以及家樂(lè)福設(shè)置展點(diǎn)，并安排行銷拓客，同時(shí)每天放出一定量特價(jià)房源。國(guó)慶期間共來(lái)訪119批客戶，認(rèn)購(gòu)92套，相對(duì)于長(zhǎng)沙其他樓盤而言，國(guó)慶銷售效果顯著重要營(yíng)銷成果果3：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，靈靈活制定銷售售政策進(jìn)行促促銷，引起市市場(chǎng)關(guān)注。銷售節(jié)點(diǎn)（概況說(shuō)明）效果評(píng)估（圖文說(shuō)明）10月24日，雅禮中學(xué)簽約儀式雅禮中學(xué)的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，使項(xiàng)目12年一站式精英教育落地，同時(shí)借雅禮中學(xué)進(jìn)駐，順勢(shì)推出項(xiàng)目第二屆購(gòu)房節(jié)。

環(huán)中國(guó)國(guó)際公路自行車賽活動(dòng)冠名9月1日啟動(dòng)湖南省業(yè)余騎手選拔賽報(bào)名，9月21日在湘潭舉行業(yè)余騎手選拔賽的正式比賽，9月22日在項(xiàng)目舉行長(zhǎng)沙繞圈賽嘉年化開(kāi)幕典禮暨湘潭榮譽(yù)騎手選拔賽頒獎(jiǎng)活動(dòng)。線下教育系列活動(dòng)

在線下活動(dòng)上結(jié)合教育資源進(jìn)行圈層活動(dòng)。組織多場(chǎng)親子類活動(dòng)，并與多家教育機(jī)構(gòu)舉辦大型教育系列活動(dòng)重要營(yíng)銷成果果4：結(jié)合項(xiàng)目核心心價(jià)值，有效效通過(guò)節(jié)點(diǎn)性性活動(dòng)，來(lái)滲滲透品牌大盤盤形象和教育育附加值。第二部分2013年市場(chǎng)情況1、2013年1-10月商品房供供應(yīng)情況2013年1-10月累累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售售1162.88萬(wàn)方，，其中住宅989.96萬(wàn)方，非住宅172.92萬(wàn)萬(wàn)方，同比分分別+20.04%、+34.64%、-25.94%。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心一、2013年宏觀市場(chǎng)總總結(jié)2、2013年1-10月商品房銷銷售情況2013年1-10月累累計(jì)網(wǎng)簽1102.41萬(wàn)方，其中中住宅938.15萬(wàn)方，非住宅164.26萬(wàn)方，同比比分別39.23%、+36.42%、+57.79%。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心3、2013年1-10月各區(qū)域住住宅供銷情況況從各區(qū)域的供供應(yīng)和成交數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)看，岳麓區(qū)、望城城區(qū)以及雨花花區(qū)的供應(yīng)量量較多，成交交量也以這些些區(qū)域占絕大大比重，市場(chǎng)活躍度度較高。2013年1-10月，，岳麓區(qū)批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售303.57萬(wàn)平平方米，網(wǎng)簽簽292.95萬(wàn)平方米米，望城區(qū)、、雨花區(qū)批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售及網(wǎng)簽簽量也較大。。相對(duì)而言，，芙蓉區(qū)的住住宅市場(chǎng)較為為冷淡，批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售46.17萬(wàn)平方方米，網(wǎng)簽62.9萬(wàn)平平方米，是幾幾個(gè)區(qū)域中供供應(yīng)和成交量量所占比重最最小的。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心4、2013年1-10月網(wǎng)簽價(jià)格格情況2013年1-10月累累計(jì)成交均價(jià)價(jià)7367.22元/平平米，其中住住宅6568元/平米，非住宅11930元元/平米。同同比分別+8.82%、、+6.04%、+12.81%。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心5、2013年1-10月各區(qū)域住住宅網(wǎng)簽均價(jià)價(jià)從各區(qū)域網(wǎng)簽簽數(shù)據(jù)來(lái)看，，開(kāi)福區(qū)、天天心區(qū)的住宅宅成交價(jià)在7000元/平米以上，而雨花區(qū)的均均價(jià)，維持在在6875/平米左右。2013年1-10月，，長(zhǎng)沙各區(qū)域域網(wǎng)簽均價(jià)稍稍有差異，其其中7000元/平米以以上的有2個(gè)個(gè)，開(kāi)福區(qū)均均價(jià)7453元/平米，，天心區(qū)7285元/平平米，芙蓉區(qū)區(qū)、雨花區(qū)、、岳麓區(qū)均價(jià)價(jià)在6400-6900之間，內(nèi)六六區(qū)望城區(qū)的的房?jī)r(jià)相對(duì)較較低，均價(jià)為為4348元元/平方米。。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心6、2013年1-10月內(nèi)六區(qū)新新建商品房存存量情況2011年至至今年10月月底，長(zhǎng)沙內(nèi)內(nèi)六區(qū)已取得得批準(zhǔn)預(yù)售證證且未銷售的的新建商品房房面積為1463.91萬(wàn)m2，其中住宅1050.95萬(wàn)m2，占71.79%;非住宅412.96萬(wàn)m2，占28.21%。分行政政區(qū)劃來(lái)看，，岳麓區(qū)商品品住宅待售量量最高接近250萬(wàn)m2，其次是雨花花區(qū)待售量超超過(guò)200萬(wàn)m2；分面積段來(lái)來(lái)看，144m2以上商品住宅宅待售量超過(guò)過(guò)300萬(wàn)m2，其次是120-144m2待售量超過(guò)250萬(wàn)m2。數(shù)據(jù)來(lái)源：長(zhǎng)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)產(chǎn)研究中心待銷商品房總總面積最大的的是岳麓區(qū)，，其次是雨花區(qū)，待售售量超過(guò)200萬(wàn)平米，而144平米產(chǎn)品面積以上上的戶型，去化難度尤其大。7、2013年1-10月長(zhǎng)沙市房房地產(chǎn)市場(chǎng)情情況小結(jié)供-銷=60.47萬(wàn)方方，整體市場(chǎng)場(chǎng)情況較樂(lè)觀觀1、供銷情況況2013年1-10月批批準(zhǔn)預(yù)售面積積1162.88萬(wàn)方，，成交面積1102.41萬(wàn)方，內(nèi)內(nèi)六區(qū)住宅市市場(chǎng)月均去化化量在94.5萬(wàn)平米左左右，整體供供銷情況較樂(lè)樂(lè)觀。雨花區(qū)6875元/㎡，，符合長(zhǎng)沙樓樓市均價(jià)2、價(jià)格情況況1-10月，，長(zhǎng)沙各區(qū)住住宅網(wǎng)簽均價(jià)價(jià)7000元元/平米以上上的有2個(gè)，，開(kāi)福區(qū)均價(jià)價(jià)7453元元/平米，天天心區(qū)7285元/平米米，芙蓉區(qū)、、雨花區(qū)、岳岳麓區(qū)均價(jià)在在6400-6900之之間。雨花區(qū)待售量量大，且144平米以上大戶戶型明顯滯銷銷3、存量情況況岳麓區(qū)商品住住宅待售量最最高接近250萬(wàn)m2，其次是雨花花區(qū)待售量超超過(guò)200萬(wàn)m2；分面積段來(lái)來(lái)看，144m2以上商品住宅宅待售量超過(guò)過(guò)300萬(wàn)m2，其次是120-144m2待售量超過(guò)250萬(wàn)m2。北辰三角洲——截止到12月中旬，共認(rèn)認(rèn)購(gòu)17.13億建筑面積1100000平方米總建面積5370000平方米容積率4.1綠化率50%規(guī)劃戶數(shù)1768戶物業(yè)類型住宅、商住公寓價(jià)格9300-9500開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)沙北辰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司配套綜合商場(chǎng)：新河服飾市場(chǎng)、新一佳銀行：農(nóng)行華夏支行、工行醫(yī)院：德福醫(yī)院、同濟(jì)醫(yī)院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)學(xué)院門診部

其它：江宴食府、靜軒音樂(lè)茶樓、銀苑海鮮酒樓、大旺角酒店、華悅大酒店4棟5A級(jí)超高寫字樓，4棟超高層商業(yè)群樓，華誼兄弟影院、長(zhǎng)沙首條沿江步行街、國(guó)際知名酒店洲際酒店等二、案例鎖定定核心價(jià)值：品牌+537萬(wàn)方超級(jí)大盤盤完善配套+江景資源北辰三角洲效效果圖1、現(xiàn)場(chǎng)展示：：借助濱江優(yōu)優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)項(xiàng)目高端形象象現(xiàn)代化營(yíng)銷中中心+頂級(jí)濱江樣板板房+實(shí)景園林展示示，突顯項(xiàng)目目高端品質(zhì)感感。2、營(yíng)銷推廣：：以“中國(guó)最最大城市綜合合體”+“長(zhǎng)郡中學(xué)””為訴求，高高調(diào)占領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)，從而，制制造項(xiàng)目推廣廣爆破點(diǎn)。1、以“中國(guó)最最大城市綜合合體”作為整整個(gè)項(xiàng)目形象象；2、以“E3區(qū)綠色運(yùn)動(dòng)公公園中的CBD城市豪宅”作作為普宅的形形象定位。3、活動(dòng)：線上上城市級(jí)大型型活動(dòng)+線下老業(yè)主維維系活動(dòng)，雙雙重造勢(shì)，從從而，達(dá)到良良好的銷售成成效。蜘蛛人爬寫字字樓學(xué)校交付活動(dòng)動(dòng)大型品牌活動(dòng)動(dòng)造勢(shì)，增強(qiáng)強(qiáng)品牌美譽(yù)度度，新鮮暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)帶動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)人氣，促促進(jìn)成交。6.1兒童節(jié)職業(yè)體體驗(yàn)嘉年華對(duì)話“設(shè)計(jì)之之父高文安””10月暖場(chǎng)4、客戶拓展：：重點(diǎn)覆蓋區(qū)區(qū)域性客戶，，結(jié)合房交會(huì)會(huì)、外展點(diǎn)、、地州市（岳岳陽(yáng)、邵陽(yáng)））的客戶拓展展，提升年度度銷售業(yè)績(jī)。。四方坪麥德龍外展點(diǎn)四方坪社區(qū)外外展點(diǎn)競(jìng)品派單攔截截三湘南湖市場(chǎng)場(chǎng)掃鋪重點(diǎn)小區(qū)海報(bào)報(bào)張貼/派單/掃樓長(zhǎng)沙秋季房交交會(huì)地州市拓展區(qū)域內(nèi)拓展長(zhǎng)沙市其他區(qū)區(qū)域拓展5、案例成功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)小結(jié)：1、現(xiàn)場(chǎng)展示示，充分利用用區(qū)域稀缺附附加值，以園林實(shí)景+江景，來(lái)打造造客戶視覺(jué)震震撼，從而，提升升項(xiàng)目品質(zhì)感感；2、營(yíng)銷推廣廣，全年以中國(guó)最大城城市綜合體為為主軸，配合“開(kāi)盤盤”+“教育”等訴訴求點(diǎn)，對(duì)市市場(chǎng)進(jìn)行集中中爆破；3、活動(dòng)，以以絕對(duì)城市級(jí)影影響力的活動(dòng)動(dòng)+業(yè)主維系活動(dòng)動(dòng)，來(lái)達(dá)到項(xiàng)目目線上及線下下的火爆氛圍圍，從而，實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)標(biāo)；4、客戶拓展展，以點(diǎn)至面，進(jìn)進(jìn)行極致的全全方位精準(zhǔn)客客戶挖掘，從而，直接接提升項(xiàng)目的的客戶量。第三部分2014年核心目標(biāo)標(biāo)&營(yíng)銷策略品牌目標(biāo)營(yíng)銷目標(biāo)向市場(chǎng)傳遞遞五礦南城地王占占位，為雨花經(jīng)經(jīng)開(kāi)區(qū)新項(xiàng)目的面面世，奠定堅(jiān)實(shí)實(shí)的品牌基基礎(chǔ)。住宅、公寓寓、寫字樓樓、商鋪密密集交叉推推售，達(dá)成全年銷售售目標(biāo)16億元（不含寫字字樓）。一、年度目目標(biāo)Q1：明年多種物物業(yè)類型并并存的情況況下，如何何有效推售售？Q2：項(xiàng)目入市已有兩兩年之久，，如何保持持項(xiàng)目的持持續(xù)熱銷？？二、營(yíng)銷難難點(diǎn)三、營(yíng)銷回回顧堅(jiān)定完成目目標(biāo)，我們需達(dá)成成以下共識(shí)識(shí)：四、核心策策略導(dǎo)出1、制造市場(chǎng)絕絕對(duì)爆點(diǎn)，推售+推廣+活動(dòng)，三者者結(jié)合，進(jìn)進(jìn)行市場(chǎng)集集中轟炸，，占據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)影響的絕絕對(duì)份額；；2、線上及線線下的極致渠道運(yùn)運(yùn)用，精準(zhǔn)挖掘掘項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)客戶，同同時(shí)，創(chuàng)新新開(kāi)啟，老業(yè)主全生生命周期呵呵護(hù)模式；3、結(jié)合營(yíng)銷銷中心展示示完善、景景觀園林開(kāi)開(kāi)放，不斷斷兌現(xiàn)項(xiàng)目形形象，從而，體體現(xiàn)項(xiàng)目品品牌價(jià)值。。第四部分2014年?duì)I銷執(zhí)行行1、2014年可售售房源統(tǒng)計(jì)計(jì)二期已推房房源預(yù)計(jì)剩剩余160套，，約1.3億，未推推棟貨值13.2億億，2014年年住宅貨值值合計(jì)14.5億億，公寓貨貨值約3億億。而住宅部分分，其中144平米以上的的產(chǎn)品，占比則達(dá)到到52%，將是明年年的主銷產(chǎn)產(chǎn)品。二期未推棟統(tǒng)計(jì)棟號(hào)1#7#9#11#14#15#16#17#18#19#20#合計(jì)戶型面積127、141、200137127、141、200238104、127、88126、166、85105、118、87141、143、116105、118、87127、141、20041-82套數(shù)12918613590120120120931201358102058面積2214025018213632145013343148271312912875131292126438054216592貨值(億元)1.661.81.61.670.971.10.960.970.951.5316.2備注超高層同2、3#棟戶型超高層大平層同4#棟戶型同5#棟戶型同8#棟戶型同13#棟戶型同8#棟戶型超高層公寓一、推售計(jì)計(jì)劃物業(yè)類型住宅公寓商鋪車位寫字樓合計(jì)貨量情況約1400套810套一期商鋪8個(gè)，總貨值約為1930萬(wàn)元，二期商鋪2、10、12#棟共30個(gè)，總面積3023㎡總面積87040㎡，A座35116㎡，B座25679㎡，均為27層銷售量1200套左右600套左右30個(gè)左右550個(gè)貨值（億元）12.5210.5不含寫字樓162、2014年目標(biāo)標(biāo)分解預(yù)售證取得得時(shí)間：14#棟年年前、1、、17、18、15、20#棟年后，，其他棟年年中都可以以拿到。3、推售策策略住宅推售為絕對(duì)對(duì)主線，其其余產(chǎn)品線線下銷售住宅：5月份、9月份各舉舉行兩次大大開(kāi)盤，10-12月制造各種節(jié)節(jié)點(diǎn)，變換換營(yíng)銷噱頭頭對(duì)開(kāi)盤后后剩余房源源統(tǒng)一進(jìn)行行特價(jià)房促促銷；公寓：公寓與住宅宅的推廣、、銷售互不不干擾，1-8月份份，公寓采采取線下平平銷的方式式，1月份份公寓開(kāi)盤盤后進(jìn)行剩剩余房源平平銷，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)需求求補(bǔ)充新樓樓層，9月月份開(kāi)始公公寓推廣，，10月份份開(kāi)盤；寫字樓：全年以線下下大客戶拓拓展為主，，不進(jìn)行集集中開(kāi)盤。。住宅為什么么要開(kāi)盤？？Question：先來(lái)看下2012年年、2013年兩組組數(shù)據(jù)總結(jié)結(jié)......1、如全年年平銷不舉舉行蓄客開(kāi)開(kāi)盤，無(wú)市場(chǎng)引爆爆點(diǎn)，14年將較較為“平淡淡”，無(wú)高高低起伏，，市場(chǎng)容易易出現(xiàn)疲態(tài)態(tài)，銷售容容易乏力；2、開(kāi)盤可可造就開(kāi)盤盤前迅速引引爆，開(kāi)盤后順勢(shì)勢(shì)帶銷：結(jié)合13年的銷銷售總結(jié)，，因二期開(kāi)開(kāi)盤集中推推廣，3-6月份來(lái)來(lái)電來(lái)訪量量達(dá)到全年年的峰值；3、借鑒長(zhǎng)沙熱銷大大盤北辰三三角洲，其其在13年舉行行了2次大大型開(kāi)盤，，從而，來(lái)保持市場(chǎng)場(chǎng)的絕對(duì)熱熱度。推售安排住宅公寓目標(biāo)目標(biāo)1月2月3月5月4月6月7月8月9月11月10月12月1-2月：：2-13#棟尾貨貨銷售，補(bǔ)補(bǔ)充14#棟部分房房源1.6億元元1月：公寓寓開(kāi)盤推出出11-14層出108套2-8月：：公寓線下下平銷2200萬(wàn)萬(wàn)元7100萬(wàn)萬(wàn)元9月：公寓寓啟動(dòng)推廣廣，封盤、、蓄客10月：公公寓開(kāi)盤11-12月：公寓寓續(xù)銷7800萬(wàn)萬(wàn)元3100萬(wàn)萬(wàn)元3-4月：：住宅封盤盤、蓄客5月：住宅宅開(kāi)盤，推推1、14、15#棟365套2.6億元元6月：余貨貨續(xù)銷7-8月：：封盤蓄客客9月：開(kāi)盤盤，推9、、11、16、17#棟438套10月：余余貨續(xù)銷，，加推18#棟11-12月：剩余房源統(tǒng)統(tǒng)一促銷2.1億元元1億元2.4億元元2.8億元元4、推售計(jì)計(jì)劃系統(tǒng)智造家家因?yàn)楣珗@戀戀上回回家落戶送砂子子塘小學(xué)學(xué)學(xué)位2012：：賣愿景2013：：2014：：賣教育、資資源百萬(wàn)方品質(zhì)質(zhì)大盤全資源宜宜居大盤盤悠悠水岸岸詩(shī)詩(shī)說(shuō)雅禮禮主南城，，山河萬(wàn)萬(wàn)境一水兩岸岸境境不同賀雅禮進(jìn)進(jìn)駐購(gòu)購(gòu)房節(jié)節(jié)鉅惠2014年項(xiàng)目目賣什么么？13年熱熱銷，一一期業(yè)主主交房二期社區(qū)區(qū)園林實(shí)實(shí)景綻放放14年6月雅禮禮中學(xué)開(kāi)開(kāi)工……？播種開(kāi)花耕耘二、推廣廣計(jì)劃賣價(jià)值兌兌現(xiàn)問(wèn)鼎南城城巔巔峰之作作3-5月月6-8月月9-10月11-12月推廣訴求階段主題逾2000業(yè)主，入入伙南城城銷冠，醇熟大城城生活完完美起航航五礦品牌牌升級(jí)，，16億億年終鉅鉅惠1-2月月1、推廣節(jié)節(jié)奏鋪排排國(guó)際明星星XX，蒞臨五五礦萬(wàn)境境水岸您擁有的的，不僅僅僅是百百年名校校環(huán)顧世界界，泊岸岸于此長(zhǎng)長(zhǎng)沙唯一一城市公公園社區(qū)區(qū)揭幕，，邀約全全城2014年以品牌大盤盤的價(jià)值值兌現(xiàn)為為主軸，進(jìn)行全全年的推推廣訴求求鋪排。。業(yè)主感恩季明星蒞臨臨品牌大大盤再起起勢(shì)雅禮動(dòng)工工社區(qū)公園園全城開(kāi)開(kāi)放年終鉅惠惠2、渠道計(jì)計(jì)劃基于13年的高效效渠道，，在2014年建議集中中選擇5-6種種線上渠道道重點(diǎn)投投放，特特定節(jié)點(diǎn)點(diǎn)，進(jìn)行行渠道增增加，擴(kuò)擴(kuò)大市場(chǎng)場(chǎng)影響力力。2013年我們們使用過(guò)過(guò)的效用用較高渠渠道戶外網(wǎng)絡(luò)電臺(tái)占據(jù)東塘塘、五一一廣場(chǎng)、、武廣高高鐵站、、機(jī)場(chǎng)高高速、長(zhǎng)長(zhǎng)株潭高高速關(guān)鍵鍵位置戶戶外廣告告資源，，配合營(yíng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目形象象、產(chǎn)品品價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)、活動(dòng)動(dòng)信息等等傳播。本案重點(diǎn)點(diǎn)推廣渠渠道之一一，高性性價(jià)比，，以搜房房、新浪浪等主流流房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)為載體體，以網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)論壇壇炒作、、論壇活活動(dòng)、微微博話題題炒作、、抽獎(jiǎng)活活動(dòng)為主主要形式式，針對(duì)對(duì)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的相關(guān)關(guān)信息及及時(shí)傳播播?？紤]2014年推售售產(chǎn)品以以大戶型型為主，，客戶多多為有車車一族，，建議在在關(guān)鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)以電電臺(tái)為發(fā)發(fā)力點(diǎn)，，進(jìn)行集集中轟炸炸，做透透做足。。2014年我們們繼續(xù)/增加投投放的媒媒體公交站牌高端雜志公交站牌牌是競(jìng)品品項(xiàng)目北北辰、中中海、瓏瓏璟臺(tái)使使用頻率率非常高高的一種種渠道，，也是市市場(chǎng)反映映效果較較好的渠渠道之一一。與尊品、芒果畫畫報(bào)等雜雜志合作作，將項(xiàng)項(xiàng)目資料料投放到到各種高高端場(chǎng)所所?？偨Y(jié)2013年巡展展及行銷銷效果不不太理想想，12月份團(tuán)團(tuán)購(gòu)取得得一定突突破的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，2014年每月確確定一家家單位，，個(gè)個(gè)擊擊破，以以小團(tuán)吞吞并不斷斷做大蛋蛋糕，具具體操作作：第一步：：通過(guò)前前期成交交客戶，，梳理可可拓展的的意向單單位/社區(qū)第二步：：進(jìn)入意意向單位位/社區(qū)設(shè)設(shè)展，配配合行銷銷周邊派派單、掃掃樓第三步：：意向客客戶登記記，組團(tuán)團(tuán)參觀、、購(gòu)買巡展+行銷+團(tuán)購(gòu)三三位一體體三、客戶戶拓展1、巡展+行銷+團(tuán)購(gòu)，三三位一體體針對(duì)性高高端資源源客戶call客+任務(wù)實(shí)時(shí)時(shí)量化+call客電話系系統(tǒng)，從而，，提高call客質(zhì)量及及效率，，達(dá)到增增長(zhǎng)客戶戶量的目目標(biāo)。目標(biāo)客戶戶資源有效客戶戶目標(biāo)客戶戶專屬CALL客管理理最大化利利用客戶戶資源備用客戶戶統(tǒng)一培訓(xùn)訓(xùn)：電話話營(yíng)銷技技巧專項(xiàng)項(xiàng)培訓(xùn)，，情景模模擬培訓(xùn)訓(xùn)；統(tǒng)一說(shuō)辭辭：統(tǒng)一一CALL說(shuō)辭；；統(tǒng)一管理理：統(tǒng)一一集中CALL客、統(tǒng)統(tǒng)一監(jiān)管管?？梢灾苯咏愚D(zhuǎn)為上上門的客客戶還在猶豫豫中，暫暫時(shí)無(wú)購(gòu)購(gòu)買意向向客戶第一步Call客資源源：短信公司司、各大大網(wǎng)絡(luò)、、各個(gè)渠渠道客戶戶資源收收集、購(gòu)購(gòu)買；Call客任務(wù)務(wù)：50批/人/天天的任務(wù)務(wù)量，call客時(shí)間間為周二二至周六六；Call客目標(biāo)標(biāo)：以3—4%的call客客有效比比進(jìn)行客客戶積累累。第二步第三步2、CALL客小渠道做做出大媒媒體，短短信在2013年上半半年促進(jìn)進(jìn)來(lái)電效效果明顯顯。配合來(lái)訪有禮的形形式，迅速吸吸引來(lái)訪訪客，提提高短信信效果，，聚集人人氣。堅(jiān)持節(jié)點(diǎn)點(diǎn)前后短短信投放放重大節(jié)點(diǎn)點(diǎn)投放不不少于200萬(wàn)萬(wàn)條簽約不少少于5家家短信公公司輪流流發(fā)送房交會(huì)、、開(kāi)盤樓樓盤客戶戶號(hào)碼獲獲取及發(fā)發(fā)送3、短信通過(guò)線上上媒體專專題、微微薄、電電話等方方式，招招募看房房團(tuán)成員員，集中中組織參參觀項(xiàng)目目，配合合現(xiàn)場(chǎng)活活動(dòng)、禮禮品發(fā)放放等形式式，促進(jìn)進(jìn)成交。。4、看房團(tuán)團(tuán)的開(kāi)展展5、企業(yè)陌陌拜&推介一、選擇擇客戶：：建議從南城各高高端企業(yè)業(yè)客戶為為首要出出發(fā)點(diǎn)，，選擇這這類客戶戶的重要要因素為為，此批批客戶已已充分對(duì)對(duì)南城持持認(rèn)可態(tài)態(tài)度，易易于陌拜拜。二、人員員安排：：陌拜人員員分組：：成立專門門的客戶戶拓展小小組，拓拓展經(jīng)理理1名+客戶經(jīng)理理2名/天天。三、陌拜拜執(zhí)行：：客戶邀約約（資源源進(jìn)行邀邀約）→→上門陌陌拜→項(xiàng)項(xiàng)目推薦薦（客戶戶推薦））→填寫問(wèn)問(wèn)卷→禮品贈(zèng)贈(zèng)送→客客戶回訪訪（客戶戶經(jīng)理于于節(jié)點(diǎn)前前電話維維系回訪訪）→每每日及每每周形成成客戶總總結(jié)；陌拜過(guò)程程中，可可以挖掘掘企業(yè)的的領(lǐng)袖客客戶，從從而，進(jìn)進(jìn)行企業(yè)業(yè)宣講及奠定后后期資源源活動(dòng)嫁嫁接基礎(chǔ)礎(chǔ)。五礦萬(wàn)境水岸推介會(huì)6、地級(jí)市市拓展拓展時(shí)間間：2014年3月月正式開(kāi)開(kāi)始；關(guān)鍵點(diǎn)：：1、代理公公司自持持地級(jí)市市客戶資資源及成成交地級(jí)級(jí)市客戶戶資源再再挖掘的的運(yùn)用，，結(jié)合call客&短短信&聯(lián)聯(lián)動(dòng)轉(zhuǎn)介介&巡展的形形式開(kāi)展展；2、精準(zhǔn)鎖鎖定，湘湘潭、株株洲、衡衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平較較好的地地級(jí)市，，進(jìn)行客客戶拓展展。因地制宜宜，利用用有效的直直接渠道道進(jìn)行地級(jí)級(jí)市拓展展老業(yè)主維維系專題題“全生生命周期期呵護(hù)””北辰三角洲洲、中海國(guó)際際社區(qū)等長(zhǎng)長(zhǎng)沙熱銷盤盤的老帶新新比例均在在40%以上上，2014年本項(xiàng)項(xiàng)目的老帶新提提升，為當(dāng)當(dāng)前重要營(yíng)營(yíng)銷舉措；；通過(guò)軟性服服務(wù)提升、、老帶新政政策及系列列維護(hù)動(dòng)作作消除容積積率事件對(duì)對(duì)業(yè)主的負(fù)負(fù)面影響，，提高老業(yè)業(yè)主的滿意意度，促進(jìn)進(jìn)老帶新。?！獦O致老老帶新“全生命周周期呵護(hù)””豪宅化物業(yè)業(yè)服務(wù)品質(zhì)質(zhì)，從點(diǎn)滴滴做起，提提高業(yè)主滿滿意度！外來(lái)人員不不得隨意進(jìn)進(jìn)出；嚴(yán)格安防及及溫馨接待待制度；業(yè)主反映問(wèn)問(wèn)題及時(shí)跟跟進(jìn)、解決決。嚴(yán)格登記制制度嚴(yán)格安防制制度溫馨接待制制度由物業(yè)/營(yíng)銷出面面牽頭成立立業(yè)主會(huì)全新“WeekendClub”首首發(fā)面世，，在樣板間間、會(huì)所打造造五礦業(yè)主主專享盛宴宴，定期活活動(dòng)維系。。持續(xù)推進(jìn)““老帶新””高效執(zhí)行行享受項(xiàng)目費(fèi)用享受項(xiàng)目費(fèi)用咖啡38元/杯茉莉花茶28元/杯玫瑰花茶28元/杯功夫茶68元/道香口花生18元/份瓜子18元/份周六業(yè)主專專場(chǎng)，每月月還有主題題活動(dòng)？業(yè)主憑WEEKENDCLUBVIP卡卡在吧臺(tái)進(jìn)進(jìn)行消費(fèi)發(fā)卡啦發(fā)卡啦開(kāi)通無(wú)線網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，這個(gè)個(gè)會(huì)所就是是我的游戲戲、休閑的的天堂這里還有堅(jiān)堅(jiān)果和咖啡啡？周末帶帶崽崽來(lái)聚聚聚人氣，，他有他的的小天地，，我有我的的咖啡廳。。關(guān)鍵動(dòng)作吧臺(tái)飲品提供成立WeenkendClub展示到位、、營(yíng)造氛圍圍開(kāi)通無(wú)線，，增加雜志志，擴(kuò)大會(huì)會(huì)所功能每月業(yè)主主主題活動(dòng)包包裝業(yè)主專場(chǎng)維維護(hù)，系列列活動(dòng)。定期主題專專場(chǎng)親子類類活動(dòng)，充充分調(diào)動(dòng)小小業(yè)主積極極性不定期旺場(chǎng)場(chǎng)參與類活活動(dòng)，老少少皆宜增長(zhǎng)長(zhǎng)小業(yè)主在在現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)的時(shí)間五礦業(yè)主生生日派對(duì)邀請(qǐng)當(dāng)月生生日的業(yè)主主在五礦營(yíng)營(yíng)銷中心或或者長(zhǎng)沙某某些環(huán)境較較好的小型型會(huì)所進(jìn)行行生日party聚會(huì)或者者冷餐會(huì)我是五礦業(yè)業(yè)主我自豪豪之生日party，針對(duì)每每個(gè)月的在在該月內(nèi)生生日的所有有業(yè)主，贈(zèng)贈(zèng)送電影票票+鮮花賀賀卡+短信信問(wèn)候，盡盡可能送至至其工作單單位，擴(kuò)大大宣傳影響響力；五礦品牌之之旅+契合雅禮，，名校之旅旅選取部分有有影響力的的老業(yè)主，，通過(guò)老帶帶新獎(jiǎng)勵(lì)、、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)等形式，，確定業(yè)主主名單。由甲方組織織五礦品牌牌之旅活動(dòng)動(dòng)+清華、北大大類的名校校之旅活動(dòng)動(dòng)，建議旅旅游的同時(shí)時(shí)，可帶領(lǐng)領(lǐng)業(yè)主參觀觀五礦一線線城市的成成功案例項(xiàng)項(xiàng)目，進(jìn)一一步提升老老業(yè)主滿意意度和項(xiàng)目目口碑。老帶新獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)制度老帶新：繼續(xù)執(zhí)行行老帶新激激勵(lì)政策，，實(shí)行老帶新積分分獎(jiǎng)勵(lì)制，同時(shí)增加友介成成交獎(jiǎng)勵(lì)政政策，拓寬客戶戶渠道，實(shí)實(shí)現(xiàn)全民營(yíng)營(yíng)銷。老帶新激勵(lì)勵(lì)積分獎(jiǎng)勵(lì)制制度：將目目前老帶新新成交獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)改成“積積分獎(jiǎng)勵(lì)制制”，即老老帶新成交交，新老客客戶都可獲獲得與房?jī)r(jià)價(jià)相應(yīng)的積積分獎(jiǎng)勵(lì)，，積分計(jì)算算公示為：：客戶所得積積分＝新客客戶購(gòu)房實(shí)實(shí)際成交總總房款（萬(wàn)萬(wàn)元）X1；如總房款為為80萬(wàn)，，則積分為為80分，，千位數(shù)四四舍五入。。積分使用規(guī)規(guī)則：客戶戶可將積分分兌換為現(xiàn)現(xiàn)金，按照照30元/分的積分分兌換標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)兌換。雙倍積分：：在項(xiàng)目關(guān)關(guān)鍵銷售期期，實(shí)行雙雙倍積分制制度，促進(jìn)進(jìn)老帶新。。友介成交獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)通過(guò)前期上門但但未成交客客戶帶新客戶上上門成交的的客戶可獲獲得獎(jiǎng)勵(lì)；；通過(guò)過(guò)友友介介成成交交的的老老客客戶戶可可獲獲得得500元元/套套的的成成交交獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)。。業(yè)主主專享享的的增增值值服服務(wù)務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目目，，打造造五五礦礦系系業(yè)業(yè)主主專專屬屬特特權(quán)權(quán)服服務(wù)務(wù)體體系系。。五礦系購(gòu)買買五五礦礦非非住住宅宅物物業(yè)業(yè)、、其其他他項(xiàng)項(xiàng)目目，，均均可可享享受受額額外外優(yōu)優(yōu)惠惠。。業(yè)主主朋朋友友造造訪訪可可享享受受12小小時(shí)時(shí)免免費(fèi)費(fèi)泊泊車車服服務(wù)務(wù)物業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)辟辟替替業(yè)業(yè)主主收收發(fā)發(fā)快快件件、、火火車車票票、、飛飛機(jī)機(jī)票票代代訂訂服服務(wù)務(wù)享有有品品牌牌活活動(dòng)動(dòng)優(yōu)優(yōu)先先知知曉曉及及參參與與權(quán)權(quán)。。地產(chǎn)產(chǎn)提提供供物業(yè)業(yè)提提供供社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)療療體體系系未未建建立立之之前前，，物物業(yè)業(yè)可提提供供醫(yī)醫(yī)院院門門診診預(yù)預(yù)約約服服務(wù)務(wù)營(yíng)銷銷活活動(dòng)動(dòng)3月月圈層層活活動(dòng)動(dòng)月月1月月業(yè)主主電電影影節(jié)節(jié)1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月7-8月月冰爽爽歡歡樂(lè)樂(lè)匯匯、、教教育育機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)圈圈層層嫁嫁接接月月新春春答謝謝季季季季親子子季季鉅惠惠季季9月月開(kāi)盤盤活活動(dòng)動(dòng)，，公公園園開(kāi)開(kāi)放放11-12月月周末末暖暖場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)、、抽抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)10月月國(guó)慶慶購(gòu)購(gòu)房房季季，，玩玩賺賺萬(wàn)萬(wàn)境境圈層層季季5月月開(kāi)盤盤活活動(dòng)動(dòng)4月月明星星活活動(dòng)動(dòng)6月月雅禮禮開(kāi)開(kāi)工工教育育季季四、、活活動(dòng)動(dòng)計(jì)計(jì)劃劃明星星季季開(kāi)盤盤季季開(kāi)盤盤季季1、活活動(dòng)動(dòng)全全年年鋪鋪排排聯(lián)合合合合作作單單位位、、陌拜拜的的高高端端機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)共共同同舉舉辦辦活活動(dòng)動(dòng)，，每每周周/半半月月舉舉辦辦一一場(chǎng)場(chǎng)圈圈層層活活動(dòng)動(dòng)。。第一一場(chǎng)場(chǎng)：：晨晨報(bào)報(bào)/晚晚報(bào)報(bào)第二二場(chǎng)場(chǎng)：：銀銀行行貴貴賓賓客客戶戶專專場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)第三三場(chǎng)場(chǎng)：：電電臺(tái)臺(tái)車車友友會(huì)會(huì)第四四場(chǎng)場(chǎng)：：各類類高高端端企企業(yè)業(yè)客客戶戶專專場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)2、3月圈圈層層活活動(dòng)動(dòng)暨暨產(chǎn)產(chǎn)品品推推介介會(huì)會(huì)邀請(qǐng)請(qǐng)大大影影響響力力明明星星，，舉舉辦辦現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)活活動(dòng)動(dòng)。。同同時(shí)時(shí)，，借借助助明明星星效效應(yīng)應(yīng)，，將將本本項(xiàng)項(xiàng)目目影影響力力炒炒作作至至巔巔峰峰點(diǎn)點(diǎn)。。同同時(shí)時(shí)，，借借此此話話題題，，制制造造市市場(chǎng)場(chǎng)熱熱點(diǎn)點(diǎn)，，引引起起廣廣泛泛關(guān)關(guān)注注，，為5月月份份開(kāi)開(kāi)盤盤熱熱銷銷，，打打下下堅(jiān)堅(jiān)實(shí)實(shí)基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。3、4月城城市市級(jí)級(jí)明明星星活活動(dòng)動(dòng)通過(guò)資源源陌拜，，獲得長(zhǎng)長(zhǎng)沙各高高端教育育機(jī)構(gòu)關(guān)關(guān)鍵人，，從而，，進(jìn)行活活動(dòng)嫁接接；結(jié)合項(xiàng)目目的親水水生活，，在項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)設(shè)陸地泳泳池及各各種水上上游樂(lè)設(shè)設(shè)備，安安排水上上尋寶、、水上游游戲、趣趣味釣魚魚王等競(jìng)競(jìng)技和趣趣味游戲戲。4、6-8月，結(jié)合合雅禮動(dòng)動(dòng)工，開(kāi)開(kāi)展教育育機(jī)構(gòu)嫁嫁接及冰冰爽歡樂(lè)樂(lè)匯活動(dòng)動(dòng)公園是本本項(xiàng)目的的一大特特色，通通過(guò)盛大大的公園園開(kāi)放儀儀式，配配合精致致的園林林展示，，讓客戶戶切身感感受到本本項(xiàng)目的的優(yōu)美景景觀。園林展示示的必要要性：第一時(shí)間間建立對(duì)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)部未來(lái)來(lái)居住環(huán)環(huán)境的價(jià)價(jià)值認(rèn)同同和居住住的趣味味性5、9月，社區(qū)區(qū)公園開(kāi)開(kāi)放活動(dòng)動(dòng)國(guó)慶黃金金周通過(guò)過(guò)豐富多多彩的現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)動(dòng)結(jié)合勁勁爆的銷銷售政策策。國(guó)慶購(gòu)房季豪華雙人游國(guó)慶期間購(gòu)房即送價(jià)值20000歐洲豪華雙人游國(guó)慶晦翻天1元游樂(lè)場(chǎng)1元玩遍全場(chǎng)，捕魚、投籃，我們一起去戰(zhàn)斗！國(guó)慶歡樂(lè)送來(lái)訪即有禮到訪即可領(lǐng)取精美禮品！成交砸金蛋幸運(yùn)百分百成交客戶砸金蛋，設(shè)置購(gòu)物卡、油卡等禮品！6、10月，國(guó)慶慶購(gòu)房季季，玩賺賺萬(wàn)境活活動(dòng)麓谷林語(yǔ)語(yǔ)·淡市熱熱身·6大關(guān)鍵鍵KPI周末活動(dòng)動(dòng)不斷、、抽獎(jiǎng)不不斷，火火爆人氣氣有效促促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)逼定成成交。7、11-12月，周末末暖場(chǎng)、、抽獎(jiǎng)活活動(dòng)重展示是是大盤永永恒不變變的真理理！五、展示示計(jì)劃展示圭塘塘河、城城鐵最新新進(jìn)度1、聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)攝攝影師拍拍攝的圭圭塘河建建設(shè)實(shí)景景圖，做做成展板板展示在在營(yíng)銷中中心，并并根據(jù)工工程進(jìn)度度及時(shí)更更換；2、截取取政府媒媒體報(bào)道道做原文文進(jìn)行展展板內(nèi)容容制作。。營(yíng)銷中心心包裝調(diào)調(diào)整1、售樓樓部沙發(fā)發(fā)更換，，增加洽洽談圓桌桌；2、沙盤盤清理，，增加雅雅禮中學(xué)學(xué)標(biāo)志牌牌；3、利用用大理石石柱子增增加活動(dòng)動(dòng)照片展展示；4、增加加品牌形形象墻。。二期40畝社社區(qū)公園盡早早呈現(xiàn)二期社區(qū)區(qū)園林實(shí)實(shí)景呈現(xiàn)現(xiàn)是2014年項(xiàng)目目?jī)r(jià)值兌兌現(xiàn)的關(guān)關(guān)鍵一步步，也將將影響到到1#棟棟的銷售售問(wèn)題。。樣板段增增設(shè)圭塘塘河觀景景平臺(tái)隨著圭塘塘河逐漸漸建設(shè)，，設(shè)置圭圭塘河景景觀示范范區(qū)觀景景平臺(tái)，，讓客戶戶坐下來(lái)來(lái)身臨其其境的感感受圭塘塘河的美美。園林綠化化、休憩憩座椅強(qiáng)強(qiáng)化五礦礦萬(wàn)境水水岸的生生活價(jià)值值與綠化結(jié)結(jié)合的休休憩空間間注意石石材鋪地地與木質(zhì)質(zhì)材料等等，給人人品質(zhì)感感聯(lián)想的的材質(zhì)運(yùn)運(yùn)用室外布置置休閑陽(yáng)陽(yáng)傘與桌桌椅，營(yíng)營(yíng)造輕松松休閑的的氛圍營(yíng)銷總控控圖1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推售計(jì)劃劃推廣方向向營(yíng)銷活動(dòng)動(dòng)推廣渠道道1-2月月：網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、戶外外、短信信為主3-5月月：推廣廣全面啟啟動(dòng)，重重點(diǎn)渠道道報(bào)廣、、戶外、、網(wǎng)絡(luò)、、電臺(tái)、、公交站站牌；輔輔助渠道道雜志、、報(bào)廣、、短信。。11-12月網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、戶戶外、公公交站牌牌、短信信1-2月月尾貨銷售售3-4月月封盤、蓄蓄客5月開(kāi)盤6月余貨續(xù)銷銷7-8月月封盤蓄客客9月開(kāi)盤10月：：余貨續(xù)續(xù)銷、加加推，公公寓推廣廣開(kāi)盤11-12月：：剩余房源源統(tǒng)一促促銷7-9月月：戶外外、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、電臺(tái)臺(tái)、公交交站牌；；輔助渠渠道雜志志、報(bào)廣廣、短信信。10月：：網(wǎng)絡(luò)、、戶外、、短信為為主逾2000業(yè)主，入入伙南城城銷冠，醇熟大城城生活完完美起航航五礦品牌牌升級(jí)，，16億億年終鉅鉅惠國(guó)際明星星XX，蒞臨五五礦萬(wàn)境境水岸您擁有的的，不僅僅僅是百百年名校校環(huán)顧世界界，泊岸岸于此長(zhǎng)長(zhǎng)沙唯一一城市公公園社區(qū)區(qū)揭幕，，邀約全全城3月圈層活動(dòng)動(dòng)月1月業(yè)主電影影節(jié)7-8月月冰爽歡樂(lè)樂(lè)匯、教教育機(jī)構(gòu)構(gòu)圈層嫁嫁接月9月開(kāi)盤活動(dòng)動(dòng)，公園園開(kāi)放11-12月周末暖場(chǎng)場(chǎng)活動(dòng)、、抽獎(jiǎng)10月國(guó)慶購(gòu)房房季，玩玩賺萬(wàn)境境5月開(kāi)盤活動(dòng)動(dòng)4月明星活動(dòng)動(dòng)6月雅禮開(kāi)工工本項(xiàng)目2014年的年年度銷售售目標(biāo)為為16億億元，推推廣費(fèi)用用按照銷銷售額的的1%進(jìn)進(jìn)行計(jì)算算，2014年年的推廣廣費(fèi)用為為1600萬(wàn)元。。根據(jù)全年年的推售售計(jì)劃以以及推廣廣安排，，制定以以下各階階段的營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用用。費(fèi)用預(yù)算算月份123456789101112總計(jì)推廣節(jié)點(diǎn)13#尾貨銷售、14#補(bǔ)充封盤蓄客住宅開(kāi)盤365套余貨熱銷封盤蓄客開(kāi)盤438套續(xù)銷，加推18#統(tǒng)一促銷渠道費(fèi)用（萬(wàn)元）6060130140110901301401201202801380活動(dòng)計(jì)劃電影節(jié)圈層活動(dòng)明星活動(dòng)開(kāi)盤雅禮動(dòng)工冰爽歡樂(lè)匯開(kāi)盤、公園開(kāi)放國(guó)慶活動(dòng)、公寓開(kāi)盤業(yè)主活動(dòng)、暖場(chǎng)、抽獎(jiǎng)活動(dòng)費(fèi)用(萬(wàn)元)101010010

1010301030220費(fèi)用合計(jì)（萬(wàn)元）13050010028015013