師范學(xué)院地塊項(xiàng)目市場報(bào)告

原鐵道師范學(xué)院地塊項(xiàng)目

市場分析報(bào)告UPCS地產(chǎn)整合平臺(tái)2009.5宏觀經(jīng)濟(jì)分析報(bào)告總綱GDP發(fā)展人口發(fā)展人均收入房地產(chǎn)運(yùn)行分析一級(jí)土地市場運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市場運(yùn)行市場競爭分析板塊產(chǎn)品分析競品個(gè)案選取項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位分析項(xiàng)目四至分析項(xiàng)目核心屬性提煉項(xiàng)目SWOT分析區(qū)域格局界定全市別墅市場運(yùn)行別墅市場分析總結(jié)競爭策略思考城市發(fā)展分析政策背景分析固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)蘇州城市地位長三角城際交通蘇州城市規(guī)劃古城區(qū)規(guī)劃城市發(fā)展分析總結(jié)9.27新政回顧08年新政策分析政策背景分析總結(jié)未來市場趨勢研判項(xiàng)目指標(biāo)解讀地塊現(xiàn)狀分析重點(diǎn)個(gè)案分析競爭分析總結(jié)區(qū)域別墅市場運(yùn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析GDP與人均GDP人口發(fā)展人均收入界定固定資產(chǎn)投資三產(chǎn)結(jié)構(gòu)外資企業(yè)私營企業(yè)經(jīng)濟(jì)分析總結(jié)蘇州GDP近幾年持續(xù)增長，為房地產(chǎn)市場提供了良好的環(huán)境2008年在國內(nèi)外形勢發(fā)生重大變化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)的背景下，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值6701億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長13%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高1.8%。服務(wù)業(yè)增長最快。GDP與人均GDP大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動(dòng)發(fā)展人口發(fā)展外來人口大量涌入,并逐漸融入城市,成為城市發(fā)展和消費(fèi)的重要組成部分。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務(wù)工人員進(jìn)駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。人民生活水平得到提升，將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展

蘇州2008年的人均可支配收入23867元，比上年增長12.3%，2008年蘇州市農(nóng)民人均純收入11680元，比上年增加11.5%。以上數(shù)據(jù)可以看出蘇州市人民生活水平、生活質(zhì)量得到提高，手中的錢越來越多。蘇州經(jīng)濟(jì)的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。人均收入界定隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資

固定資產(chǎn)指標(biāo)2005年2006年2007年2008年1固定資產(chǎn)投資(億元)數(shù)額18702106.9923602611增長率20.30%12.60%12%10.30%2房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)數(shù)額420470.74601.96718增長率25.60%12.08%27.80%19.30%3GDP（億元）數(shù)額4026.524820.265700.856701增長率15.30%19.70%18.30%13%4房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP（%）10.40%9.80%10.60%10.71%固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城市大開發(fā)階段，增長的動(dòng)力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動(dòng)。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。第二產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勢發(fā)展，整個(gè)城市是一個(gè)大型的外向型工業(yè)生產(chǎn)基地，勢必帶來人口的迅速增加，城市化進(jìn)程得以加快。但同時(shí)也意味著蘇州對(duì)外資的依賴性過大，受國際環(huán)境的影響較大，未來的風(fēng)險(xiǎn)加劇。從蘇州各個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資傾向來看,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，將會(huì)在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體。蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州吸引外資的潛力強(qiáng)大，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一外資企業(yè)年份2001200220032004200520062007新增獨(dú)資企業(yè)（個(gè)）1059201923392282218122792464新批大項(xiàng)目（個(gè)）239571716904735——1017大項(xiàng)目所占比重23%28%31%40%34%——41%實(shí)際利用外資（億美元）30.2248.1468.0550.3360.0561.7273.8產(chǎn)值所占比例34%38%43%49%54%54%——注：08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出蘇州市利用外資項(xiàng)目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬美元以上項(xiàng)目在總項(xiàng)目中的比例上升。實(shí)際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢，對(duì)于推動(dòng)蘇州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了極大的作用。世界500強(qiáng)企業(yè)已有118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源私營企業(yè)年份私營個(gè)體投資（億元）年增長率(%)私營企業(yè)數(shù)（萬家）年增長率（%）2001年140.9670.90%4.2642.40%2002年22059.20%5.9134%2003年346.2947.30%7.2723%2004年449.9529.90%8.2112.80%2005年568.526.30%10.2725.20%2006年659.4916%11.017.20%2007年759.9215.20%12.210.80%蘇州市私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。新增中國馳名商標(biāo)21件，中國名牌產(chǎn)品24只，累計(jì)擁有中國馳名商標(biāo)和中國名牌產(chǎn)品達(dá)到43件和63只。結(jié)合蘇州打造“私營企業(yè)家的樂園”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)，良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州GDP的不斷騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也將形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源。注：08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出蘇州對(duì)外外向型經(jīng)經(jīng)濟(jì)依賴賴比較重重，在金金融危機(jī)機(jī)的影響響下不少少企業(yè)受受到考驗(yàn)驗(yàn)，但綜綜合考量量，蘇州州經(jīng)濟(jì)依依然向好好，為房房產(chǎn)市場場奠定了了基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)背景景分析總總結(jié)■GDP與與人均GDP蘇州經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)續(xù)迅速發(fā)發(fā)展,吸吸引了了大量的的人流,帶來旺旺盛的購購買欲和和強(qiáng)大的的購買力力，為房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展提供供了的堅(jiān)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)和良好好的環(huán)境境?！鋈丝诎l(fā)展展城市的蓬蓬勃發(fā)展展，吸引引了大量量人口的的涌入，，將存在在較大剛剛性需求求比例，，給市場場帶來眾眾多的潛潛在購房房客戶，，促動(dòng)發(fā)發(fā)展■人均均收入入界定定蘇州08年年人均均收入入達(dá)23867元，，人均均收入入的穩(wěn)穩(wěn)定增增長為為房地地產(chǎn)市市場奠奠定了了良好好的基基礎(chǔ)■固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資隨著國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)水水平的的提高高，房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)水平平及品品質(zhì)開開始趨趨向于于成熟熟化及及高端端化■三產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)構(gòu)蘇州第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資額額的增增長比比例最最快，，產(chǎn)生生的富富裕階階層成成為房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的一一大購購買群群體■外資資企業(yè)業(yè)世界500強(qiáng)企企業(yè)已已有118家落落戶蘇蘇州，，實(shí)際際上，，蘇州州已成成為國國際商商家投投資中中國大大陸的的首選選城市市之一一。■私營營企業(yè)業(yè)私營經(jīng)經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)發(fā)展，，給GDP的騰騰飛注注入強(qiáng)強(qiáng)勁的的發(fā)展展動(dòng)力力，同同時(shí)也也形成成大量量的中中產(chǎn)階階級(jí)，，為高高檔房房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)帶帶來充充足的的客源源城市發(fā)發(fā)展分分析蘇州城城市地地位分分析長三角角城際際交通通規(guī)劃劃蘇州城城市規(guī)規(guī)劃總總體戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析古城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃分析析城市發(fā)發(fā)展分分析總總結(jié)蘇州臨臨近上上海，，接受受上海海的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)輻輻射，，是長長三角角重要要的城城市之之一擁有2500年年吳文文化底底蘊(yùn)，，在現(xiàn)現(xiàn)代化化進(jìn)程程中，，吳文文化得得到了了保護(hù)護(hù)和傳傳承。。比鄰中中國的的金融融和經(jīng)經(jīng)濟(jì)中中心——上海。位于中中國經(jīng)經(jīng)濟(jì)最最活躍躍的區(qū)域域———長江三三角洲洲經(jīng)濟(jì)中中心地地帶臨近上上海，，蘇州州不僅僅有自自己2500年年的文文化底底蘊(yùn)更有上上海的的開放放性和和包容容性。。蘇州城城市地地位分分析區(qū)間交交通規(guī)規(guī)劃區(qū)內(nèi)交交通規(guī)規(guī)劃長三角角城際交交通規(guī)規(guī)劃在區(qū)域域交通通方面面，建建立以以上海海國際際航運(yùn)運(yùn)中心心和亞亞太航航空樞樞紐中中心為為核心心，軌軌道交交通和和高速速公路路為骨骨干，，加快快建設(shè)設(shè)滬寧寧城際際鐵路路、城城市輕輕軌，，將長長三角角城市市融入入“一一小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””。城市輕輕軌的的規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)加強(qiáng)強(qiáng)了房房地產(chǎn)產(chǎn)板塊塊之間間的聯(lián)聯(lián)系，，減弱弱了““心理理距離離”，，擴(kuò)大大了購購房者者的選選擇范范圍，，加強(qiáng)強(qiáng)客源源流動(dòng)動(dòng)性。。對(duì)本本項(xiàng)目目有一一定的的利好好作用用。交通規(guī)規(guī)劃將將城市市融入入“一一小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””,軌軌道交交通的的開工工建設(shè)設(shè)將有有效提提升蘇蘇州城城市地地位、、形象象“中核核主城城”：：保護(hù)古古城區(qū)區(qū)，疏疏解古古城區(qū)區(qū)居住住人口口，緩緩解古古城區(qū)區(qū)居住住壓力力；將古古城區(qū)區(qū)與高高新區(qū)區(qū)相合合，形形成新新的主主城，，形成成商業(yè)業(yè)、文文化、、旅游游、服服務(wù)中中心。?！皷|進(jìn)進(jìn)滬西西”：：東部為為蘇州州中心心城區(qū)區(qū)首要要的發(fā)發(fā)展方方向，，規(guī)劃劃建設(shè)設(shè)為東東部新新城，，成為為蘇州州新的的城市市中心心，與與古城城區(qū)-高新新區(qū)形形成的的中核核相呼呼應(yīng)。。“北拓拓平相相”：：北部是是蘇州州中心心城區(qū)區(qū)重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展展方向向，規(guī)規(guī)劃建建設(shè)北北部新新城。?！澳蟽?yōu)優(yōu)松吳吳”：：南部主主要包包括吳吳中區(qū)區(qū)大部部分區(qū)區(qū)域和和吳江江松陵陵鎮(zhèn)等等區(qū)域域，主主要是是優(yōu)化化環(huán)境境，建建設(shè)成成宜居居城市市?！拔骺乜靥保海何鞑恐钢柑^(qū)域域，主主要是是保護(hù)護(hù)太湖湖區(qū)域域的生生態(tài)環(huán)環(huán)境，，發(fā)展展高端端旅游游。蘇州城城市規(guī)規(guī)劃總總體戰(zhàn)戰(zhàn)略分分析古城區(qū)區(qū)作為為中心心城區(qū)區(qū)的核核心區(qū)區(qū)域，，以歷歷史文文化名名城保保護(hù)為為主，，逐漸漸釋放放原有有的城城市商商業(yè)服服務(wù)中中心和和市域域政治治、文文化中中心職職能蘇州市市規(guī)劃劃———“一體兩兩翼，，雙城城核心心”蘇州城城市規(guī)規(guī)劃的的發(fā)展展方向向總結(jié)結(jié)為———““中核核、東東進(jìn)、、北拓拓、南南優(yōu)、、西控控”古城區(qū)區(qū)作為為蘇州州的核核心區(qū)區(qū)域，，發(fā)展展控制制容量量，優(yōu)優(yōu)化環(huán)環(huán)境，，因此此古城城區(qū)土土地稀稀缺性性更加加明顯顯，居居住以以發(fā)展展高檔檔住宅宅為主主本案所所在的的區(qū)域域?yàn)楣殴懦菂^(qū)區(qū)園林林式別別墅組組團(tuán)依托稀稀缺的的土地地資源源、成成熟完完善的的配套套和歷歷史悠悠久的的園林林文化化環(huán)境境，規(guī)規(guī)劃發(fā)發(fā)展以以高檔居居住區(qū)區(qū)為主主古城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃分析析火車站站地區(qū)區(qū)改造造規(guī)劃劃本案輕軌四四條線線路總總長135.3km，車車站105座，，形成成兩縱縱兩橫橫“井井”字字形總總體布布局。。其中中1號(hào)號(hào)、3號(hào)線線貫穿穿區(qū)域域。輕輕軌的的規(guī)劃劃發(fā)展展促進(jìn)進(jìn)房地地產(chǎn)市市場良良好發(fā)發(fā)展，，成為為蘇州州指標(biāo)標(biāo)性市市場，，也成成為蘇蘇州人人理想想置業(yè)業(yè)的區(qū)區(qū)域4號(hào)線3號(hào)線1號(hào)線2號(hào)線3號(hào)支線輕軌將將提升升蘇州州交通通的便便利性性,大大大大便利利了蘇蘇州各各區(qū)之之間的的交通通聯(lián)系系古城區(qū)區(qū)規(guī)劃劃分析析蘇州城城市未未來發(fā)發(fā)展分分析小小結(jié)■蘇州的的城市市地位位蘇州臨臨近上上海，，承接接上海海產(chǎn)業(yè)業(yè)溢出出，是是長三三角重重要的的城市市之一一。■長三角角城際際交通通規(guī)劃劃建立以以上海海國際際航運(yùn)運(yùn)中心心和亞亞太航航空樞樞紐中中心為為核心心，軌軌道交交通和和高速速公路路為骨骨干，，加快快建設(shè)設(shè)滬寧寧城際際鐵路路、城城市輕輕軌，，將長長三角角城市市融入入“一一小時(shí)時(shí)經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””。■蘇州城城市規(guī)規(guī)劃總總體戰(zhàn)戰(zhàn)略蘇州城城市規(guī)規(guī)劃的的發(fā)展展方向向總結(jié)結(jié)為———““中核核、東東進(jìn)、、北拓拓、南南優(yōu)、、西控控”■古城區(qū)區(qū)的規(guī)規(guī)劃古城區(qū)區(qū)作為為蘇州州的核核心區(qū)區(qū)域，，發(fā)展展控制制容量量，優(yōu)優(yōu)化環(huán)環(huán)境，，因此此古城城區(qū)土土地稀稀缺性性更加加明顯顯，居居住以以發(fā)展展高檔檔住宅宅為主主城市發(fā)發(fā)展分分析總總結(jié)政策背背景分分析07年年9.27新政政影響響分析析2008年年底救救市政政策分分析政策背背景分分析總總結(jié)未來市市場趨趨勢研研判07年年9.27新政政影響響分析析新政頒頒布1211細(xì)細(xì)則頒頒布二套房房貸首首付暖市新新政保障住住房傳統(tǒng)節(jié)節(jié)日優(yōu)惠頻頻繁受政策策調(diào)控控等諸諸多影影響，，市場場處于于一種種外火火而內(nèi)內(nèi)虛的的觀望望狀態(tài)態(tài),特特別是是927新新政后后蘇州州市場場迅速速進(jìn)入入冷凍凍期，，主要要體現(xiàn)現(xiàn)為市市場成成交量量急劇劇下滑滑，整整個(gè)蘇蘇州房房產(chǎn)市市場處處于持持續(xù)低低迷狀狀態(tài)。。但隨隨著一一系列列的暖市政政策陸續(xù)出出現(xiàn),市場場成交交有所所回升升。927新政政提高高第二二套房房首付付，抑抑制了了部分分投資資客投投資，，隨著著暖市市政策策的出出臺(tái)，，市場場的成成交有有所回回升注：政政府房房產(chǎn)信信息網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)于3月下下旬一一直處處于更更新中中，導(dǎo)導(dǎo)致簽簽約較較緩慢慢，3月份份商品品房實(shí)實(shí)際成成交量量可能能與2月持持平或或者甚甚至超超過2月份份成交交量蘇州市市場乃乃至全全國房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場量價(jià)價(jià)齊跌跌，中中央和和地方方政府府開始始救市市行動(dòng)動(dòng)7月中中旬“一保保一控控”提提出9.16和和10.8央行兩兩次降降息10月月17日國務(wù)院院提出出降低低住房交交易稅稅費(fèi)10月月22日財(cái)政部部出臺(tái)臺(tái)救市措措施7月10日日深圳官官方呼吁救救市7月20日日-10月月14日長沙、、廈門門、天天津、、沈陽陽、西西安、、上海海、南京、、杭州州、蘇州……等等18個(gè)城城市開始地地方性性救市市中央地地方一起救救市契稅稅稅率暫暫統(tǒng)一一下調(diào)調(diào)到1%；；銷售或或購買買住房房暫免免征收收印花花稅；；貸款利利率的的下限限可擴(kuò)擴(kuò)大為為貸款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率的0.7倍最低首首付款款比例例調(diào)整整為20%。2008年年底救救市政政策分分析2008年年10月起起成交量量有所所回升升通過免免征營營業(yè)稅稅、降降息、、下調(diào)調(diào)公積積金貸貸款、、契稅稅稅率率等措措施進(jìn)進(jìn)一步步鼓勵(lì)勵(lì)普通通商品品住房房的消消費(fèi)2008年年底救救市政政策分分析類型出臺(tái)時(shí)間文件名稱頒發(fā)部門主要內(nèi)容金融政策12月17日放松二套房貸國務(wù)院對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。稅收政策10月31日下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從08年10月27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上從4.86%調(diào)整為4.59%。從2008年10月30日起，下調(diào)上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，從3.15%調(diào)整為2.88%。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。11月27日下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從08年11月27日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率從0．72％調(diào)整為0．36％，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率從2．88％調(diào)整為1．98％。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率0．54個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從4．05％調(diào)整為3．51％，五年期以上從4．59％調(diào)整為4．05％12月《省政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》江蘇省個(gè)人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1％。同時(shí)，還進(jìn)一步放寬了公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少3成，買二手房至少4成。編者注）；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。調(diào)整人民幣存貸款基準(zhǔn)利率10月29日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從08年10月30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。11月27日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從08年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。12月22日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從08年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。政府加加強(qiáng)市市場監(jiān)監(jiān)管力力度,督促促市場場回暖暖,以以期帶帶動(dòng)其其他相相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展,保持持宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)平穩(wěn)穩(wěn)運(yùn)行行政策背背景分分析總總結(jié)■金融政政策方方面恢復(fù)對(duì)對(duì)購、、建住住房的的借款款申請(qǐng)請(qǐng)人申申請(qǐng)第第二（（含））次以以上住住房公公積金金貸款款的辦辦理，，同時(shí)時(shí)第二二套房房貸款款的發(fā)發(fā)放出出現(xiàn)松松動(dòng)。。■08年年度：：上半半年加加息,下半半年降降息進(jìn)一步步落實(shí)實(shí)適度度寬松松的貨貨幣政政策。。此次次調(diào)整整后，，年內(nèi)內(nèi)存款款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率率累計(jì)計(jì)下調(diào)調(diào)1.89個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)；貸貸款基基準(zhǔn)利利率累累計(jì)下下調(diào)2.16個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)；；存款款準(zhǔn)備備金率率下調(diào)調(diào)9次次，在在上半半年上上調(diào)3個(gè)百百分點(diǎn)點(diǎn)，達(dá)達(dá)到17.5%的歷歷史高高點(diǎn)后后，繼繼而連連續(xù)4次下下調(diào)，，累計(jì)計(jì)最多多下調(diào)調(diào)3.5個(gè)個(gè)百分分點(diǎn)。?！龆愂照叻椒矫鎸?duì)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)所所得稅稅預(yù)繳繳問題題做出出了明明確規(guī)規(guī)定，，規(guī)范范房屋屋登記記費(fèi)的的計(jì)費(fèi)費(fèi)方式式和收收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，同時(shí)時(shí)下調(diào)調(diào)個(gè)人人住房房公積積金貸貸款及及個(gè)人人購買買普通通商品品住房房的契契稅稅稅率。?！鲎》勘１Ｕ戏椒矫孀》勘１Ｕ系牡闹饕緩綇绞橇庾∽》俊?、經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用住房房、限限價(jià)普普通商商品住住房及及其他他中低低價(jià)位位、中中小套套型普普通商商品住住房等等，建建公共共租賃賃住房房；擴(kuò)擴(kuò)大廉廉租住住房保保障范范圍，，增加加廉租租住房房保障障資金金來源源，加加大住住房保保障的的工作作力度度。經(jīng)濟(jì)宏宏觀總體向向好增速減減緩房產(chǎn)政政策中央、、地方方齊手松松綁房產(chǎn)運(yùn)運(yùn)行市場低低迷觀望持持續(xù)蘇州龐龐大的的工業(yè)業(yè)體系系，經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總量仍仍不斷斷增加加，由由于過過于依依賴外外向型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)，受受金融融危機(jī)機(jī)影響響較大大收入減少，，失業(yè)概率率增大對(duì)置業(yè)持更更謹(jǐn)慎態(tài)度度房地產(chǎn)發(fā)展展和GDP穩(wěn)定增長長休戚相關(guān)關(guān)松綁房地產(chǎn)產(chǎn)政策，刺刺激消費(fèi)，，拉動(dòng)消費(fèi)費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)發(fā)展全球經(jīng)濟(jì)蕭蕭條，中國國二元經(jīng)濟(jì)濟(jì)體系遭受受嚴(yán)重打擊擊消費(fèi)信心受受挫市場好轉(zhuǎn)的的三方?jīng)Q定定因素國外經(jīng)濟(jì)形形勢好轉(zhuǎn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行平穩(wěn)消費(fèi)者信心心恢復(fù)從宏觀層面面來看，蘇蘇州未來房房地產(chǎn)走勢勢取決于國國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本面的的走向與消消費(fèi)者信心心博弈的結(jié)結(jié)果，從現(xiàn)現(xiàn)階段各方方的表現(xiàn)推推測，未來來兩年內(nèi)蘇蘇州房地產(chǎn)產(chǎn)的基本基基調(diào)仍是““深度調(diào)整整”未來市場趨趨勢研判房地產(chǎn)運(yùn)行行分析一級(jí)土地市市場運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市市場運(yùn)行全市別墅市市場運(yùn)行區(qū)域別墅市市場運(yùn)行別墅市場分分析總結(jié)08全年市市場行情低低迷，土地地成交量急劇劇萎縮，其中商業(yè)業(yè)辦公用地地比重在今今年明顯增增加在07年土土地大幅放放量過后，，08年居居住用地的的供應(yīng)大幅幅度減少；；在土地成交交結(jié)構(gòu)的占占比中，08年商辦辦用地比例例超過居住住用地，為為蘇州2001年土土地出讓制制度開始以以來的最高高比列。2008年年市場低迷迷的情況下下，商業(yè)用用地出讓和和成交比例例受到影響響較小。一級(jí)土地市市場運(yùn)行由于掛拍底底價(jià)的不斷斷提高，08年度住住宅用地平平均樓面價(jià)價(jià)達(dá)到2694元/㎡，比07年上漲漲15%，，處于01年土地出出讓實(shí)行““招拍掛””至今的最最高點(diǎn)2001-2008年蘇州住住宅用地成成交樓面價(jià)價(jià)總體呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨勢勢，土地成成本在住宅宅開發(fā)成本本中的比重重逐步增加加；2008年年房地產(chǎn)市市場雖整體體低迷，但但掛拍底價(jià)價(jià)不斷提高高，2008年度蘇蘇州住宅用用地平均樓樓面價(jià)達(dá)到到2694元/㎡，，比上年上上漲15%。一級(jí)土地市市場運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市市場運(yùn)行在市場需求求放緩的影影響下，08年度蘇蘇州房地產(chǎn)產(chǎn)二級(jí)市場場新增供應(yīng)應(yīng)量明顯少少于07年年度，09年初隨銷銷量上升，，供應(yīng)也不不斷增大公公寓，別墅墅供應(yīng)在4月大幅增增加由于2007年9月月27日國國家對(duì)房地地產(chǎn)新一輪輪的調(diào)控，，致使房地地產(chǎn)一路上上揚(yáng)的形勢勢急轉(zhuǎn)直下下，在2008年新新政效應(yīng)在在滯后一段段時(shí)間后終終于顯山露露水。2008年整整年度蘇州州房地產(chǎn)二二級(jí)市場新新增供應(yīng)量量明顯少于于2007年度。2009年年3-4月月份新增量量明顯上升升。受宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期、購購買力下降降等不利影影響，市場場有效需求求增長緩慢慢，08年年成交量出出現(xiàn)下滑，，而09年年由于受政政策帶動(dòng)、、房交會(huì)的的舉辦等影影響下，成成交量出現(xiàn)現(xiàn)回升從整體成交交情況來看看，08年年5月仍然然為全年成成交高峰期期，而下半半年呈現(xiàn)較較低迷的成成交趨勢，，在09年年2月以后后，在房交交會(huì)、政策策推動(dòng)和市市場刺激的的作用下，，成交量開開始有所增增長，市場場有回暖跡跡象，3月月由于房產(chǎn)產(chǎn)信息網(wǎng)改改版，不少少成交信息息停滯，在在09年4月成交量量迅速釋放放。二級(jí)房產(chǎn)市市場運(yùn)行09年蘇州州住宅成交交均價(jià)走勢勢比較平穩(wěn)穩(wěn)，在6500元/平米左右右浮動(dòng)，4月份價(jià)格格有所上漲漲08-09年度其他成交指指標(biāo)均有較較大的下滑滑，但成交均價(jià)出出現(xiàn)小幅上上漲。處于買房市市場的2008年蘇蘇州房地產(chǎn)產(chǎn)市場呈現(xiàn)現(xiàn)供大于求求的局面，，房價(jià)上漲漲與市場本本身無多大大關(guān)系，導(dǎo)導(dǎo)致價(jià)格上上漲的原因因，一方面面是地價(jià)的的不斷上漲漲，另一方方面是建筑筑原材料以以及人工成成本的上漲漲。09年年的成交均均價(jià)走勢相相對(duì)比較平平穩(wěn)，起伏伏不大二級(jí)房產(chǎn)市市場運(yùn)行房產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行分析一級(jí)土地市市場運(yùn)行二級(jí)房產(chǎn)市市場運(yùn)行全市別墅市市場運(yùn)行區(qū)域別墅市市場運(yùn)行別墅市場分分析總結(jié)08年12月至今年年3月，別別墅新增供供應(yīng)量明顯顯回升，開開發(fā)商對(duì)樓樓市信心有有所上升，，許多項(xiàng)目目紛紛乘勢勢推盤從整體情況況來看，08年4月月-08年年11月，，市場一直直在萎縮，，供應(yīng)量持持續(xù)下降，，開發(fā)商對(duì)對(duì)市場沒有有信心，許許多即將動(dòng)動(dòng)工項(xiàng)目暫暫停，導(dǎo)致致供應(yīng)量連連續(xù)下降；；而從08年12月月到09年年3月，新新增供應(yīng)量量有所回升升，特別墅墅最近2月月的成交量量大幅回升升，開發(fā)商商對(duì)樓市信信心有所上上升，許多多項(xiàng)目紛紛紛乘勢推盤盤，未到領(lǐng)領(lǐng)取預(yù)售資資格的項(xiàng)目目也加緊施施工。全市別墅市場運(yùn)運(yùn)行全市別墅銷銷售量在近近兩個(gè)月中中明顯上漲漲，同比去去年增幅很很大，3月月成交量放放大主要受受到依云水水岸項(xiàng)目的的帶動(dòng)全市別墅銷銷售狀況對(duì)對(duì)比3月別墅銷銷售10.38萬方方，最近2個(gè)月別墅墅的同比增增幅均很大大，上月受受惠于新春春購房節(jié)活活動(dòng)，本月月因?yàn)檎猩躺桃涝扑栋兑粋€(gè)項(xiàng)目目拉高了整整個(gè)市場的的銷售。全市別墅市場運(yùn)運(yùn)行從區(qū)域的銷銷售情況來來看，3月月屬相城區(qū)區(qū)的別墅銷銷售量最為為突出，古古城區(qū)別墅墅銷量主要要集中在平平江區(qū)別墅銷售面面積別墅銷售面面積從區(qū)域的銷銷售情況來來看，本月月相城區(qū)的的別墅銷售售量最為突突出，其次次是吳中區(qū)區(qū)和園區(qū)的的，古城區(qū)區(qū)和新區(qū)去去化量最少少。相城區(qū)區(qū)主要依云云水岸的銷銷售火爆，，包括疊加加和聯(lián)排共共銷售212套；古古城區(qū)還是是以平江區(qū)區(qū)的去化量量最多，像像平門府、、桃塢小筑筑、桃塢才才苑、庭園園都有2套套以上銷售售量全市別墅市場運(yùn)運(yùn)行從全市別墅墅存量情況況來看，自自08年12月以來來，別墅存存量開始轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)升為降，，從中也可可看出，別別墅市場最最近幾個(gè)月月有所好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)全市別墅存存量狀況從上圖可以以看出，自自08年12月以來來，別墅存存量一直在在下降，從從中也可看看出，別墅墅市場最近近幾個(gè)月有有所好轉(zhuǎn)，，成交量、、新增量環(huán)環(huán)比均有一一定幅度增增長，使得得存量一直直在下降。。全市別墅市場運(yùn)運(yùn)行從各區(qū)域的的別墅存量量來看，吳吳中區(qū)別墅墅存量最多多，占整個(gè)個(gè)蘇州別墅墅市場的47%，古古城區(qū)的別別墅存量呈呈下滑趨勢勢，以零星星地塊為主主別墅區(qū)域存存量別墅區(qū)域存存量吳中區(qū)的別別墅存量最最多的，占占到整個(gè)蘇蘇州別墅市市場的47%，后期期待上市的的別墅量也也很多；中中心城區(qū)的的別墅量呈呈下滑趨勢勢的，環(huán)線線內(nèi)最大別別墅項(xiàng)目華華潤平門府府已經(jīng)上市市，土地供供應(yīng)量也是是非常有限限的，零星星地塊都較較小，古城城區(qū)的別墅墅是越來越越稀缺的。。全市別墅市場運(yùn)運(yùn)行09年中心心城區(qū)的別別墅市場來來看，200-250平米段段和350-400平米段產(chǎn)產(chǎn)品的銷售售較好，而而目前為止止09年別別墅的供應(yīng)應(yīng)量很小，，區(qū)域內(nèi)成成交別墅類類型以聯(lián)排排為主區(qū)域別墅市市場運(yùn)行從目前中心心城區(qū)可售售別墅情況況來看，250-300平平米的聯(lián)排排產(chǎn)品所占占比重最大大，為42%；其其次為450平米以以上所占比比重為16%，可見見中心城區(qū)區(qū)獨(dú)立別墅墅存量也較較多區(qū)域別墅市市場運(yùn)行根據(jù)目前市市場別墅存存量和未推推量，以及及低容積率率土地存量量來計(jì)算，，09年以以后共有市市場可提供供別墅約456萬方方，可見全全市未來別別墅市場銷銷售壓力較較大08年別墅墅銷售放緩緩，09年年略有回升升，市場總體轉(zhuǎn)向供供大于求經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排排別墅成為為主力產(chǎn)品品，250-300平米供求求量最大全市獨(dú)立別別墅分布相相對(duì)較少，，400平平米以上產(chǎn)產(chǎn)品占主導(dǎo)導(dǎo)別墅市場存存量不斷增增大，小面面積段產(chǎn)品品去化速度度較快除個(gè)別項(xiàng)目目熱銷以外外，全市別別墅銷售放放緩，存量量加大；以以聯(lián)排小面面積產(chǎn)品的的去化為主主別墅市場分分析總結(jié)項(xiàng)目分析項(xiàng)目指標(biāo)解解讀項(xiàng)目區(qū)位分分析地塊現(xiàn)狀分分析地塊四至分分析項(xiàng)目核心屬屬性提煉項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目規(guī)模不不大，總建建筑面積為為20156平方米米，容積率率為0.5左右，由由獨(dú)立別墅墅和雙拼、、多拼別墅墅組成可建用地40566㎡容積率0.5建筑面積20156㎡（住宅19944㎡、公建212㎡）總戶數(shù)89戶綠化率42%樓面價(jià)7473元/平方米車位211個(gè)產(chǎn)品形態(tài)及面積獨(dú)立別墅（270-404平米）雙拼別墅（222平米）多拼別墅（180-186平米）項(xiàng)目指標(biāo)解解讀本項(xiàng)目地處處平江區(qū)主主干道人民民路段，以以南為觀前前商圈，以以北為火車車站改造區(qū)區(qū)，周邊風(fēng)風(fēng)景名勝眾眾多，區(qū)域域配套成熟熟，已經(jīng)形形成成熟的的居住氣氛氛項(xiàng)目目位位于于古古城城區(qū)區(qū)平平江江板板塊塊，，人人民民路路至至平平門門路路段段西西側(cè)側(cè)，，交交通通便便利利性性極極佳佳。。項(xiàng)目目所所在在地地以以南南為為觀觀前前商商圈圈，，以以北北為為火火車車站站改改造造區(qū)區(qū)域域，，周周邊邊商商業(yè)業(yè)氛氛圍圍濃濃厚厚，，生生活活配配套套十十分分齊齊全全。。項(xiàng)目目周周邊邊風(fēng)風(fēng)景景名名勝勝眾眾多多，，已已經(jīng)經(jīng)形形成成濃濃厚厚的的歷歷史史文文化化氛氛圍圍，，居居住住環(huán)環(huán)境境檔檔次次較較高高。。項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位分分析析項(xiàng)目目地地塊塊觀前前商商圈圈本案案火車車站站風(fēng)景景名名勝勝區(qū)區(qū)地塊塊面面積積不不大大，，內(nèi)內(nèi)部部保保留留建建筑筑物物不不多多地塊塊內(nèi)內(nèi)樹樹木木植植被被保保留留完完好好，，綠綠化化率率較較高高地塊塊西西側(cè)側(cè)為為河河道道，，風(fēng)風(fēng)景景環(huán)環(huán)境境較較好好地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀分分析析項(xiàng)目目地地塊塊原原址址為為鐵鐵道道師師范范學(xué)學(xué)院院，，目目前前地地塊塊內(nèi)內(nèi)建建筑筑物物基基本本拆拆除除，，樹樹木木植植被被保保留留完完好好，，綠綠化化率率高高地塊塊內(nèi)內(nèi)部部競爭爭四四至至分分析析項(xiàng)目目四四至至東面面：：人人民民路路西面面：：河河道道，，蘇蘇州州昆昆劇劇院院南面面：：校校場場橋橋路路，，蘇蘇州州文文化化美美術(shù)術(shù)館館新新址址北面面：：平平四四路路項(xiàng)目目周周邊邊重重點(diǎn)點(diǎn)住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目：：東面面：：平平門門府府西面面：：桃桃塢塢才才苑苑項(xiàng)目目東東側(cè)側(cè)鄰鄰人人民民路路，，北北側(cè)側(cè)鄰鄰平平四四路路，，西西側(cè)側(cè)有有河河道道，，南南側(cè)側(cè)在在建建蘇蘇州州文文化化館館、、美美術(shù)術(shù)館館新新館館東南西北核心屬性項(xiàng)目表現(xiàn)界定結(jié)果規(guī)模占地面積4萬余方、建筑面積2萬方，是古城區(qū)規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目項(xiàng)目量體較小，總套數(shù)共89套，去化壓力相對(duì)較小區(qū)位1、城市中軸線人民路地帶、臨近觀前商圈和火車站地區(qū)2、區(qū)域整體居住氛圍濃厚項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，凸顯古城區(qū)歷史保護(hù)地段的資源稀缺價(jià)值生活配套1、完善的居住配套2、突出的文化資源項(xiàng)目周邊環(huán)境，可以給客戶提供便利生活和良好文化氛圍交通配套城市主干道、完善的交通條件出行方便，時(shí)間距離縮短交通便利，但臨近主干道也帶來一定的噪音污染景觀資源西側(cè)為河道，且臨近蘇州北寺塔、拙政園等風(fēng)景名勝區(qū)項(xiàng)目外部景觀資源可利用，內(nèi)部綠化率保留完好，利于內(nèi)部景觀營造產(chǎn)品1、該地區(qū)市場主流產(chǎn)品2、產(chǎn)品面積從180-451平米別墅產(chǎn)品是該地區(qū)市場主流產(chǎn)品，獨(dú)立加聯(lián)排產(chǎn)品適應(yīng)客戶消費(fèi)需求，且面積段范圍廣，選擇性較強(qiáng)項(xiàng)目目核核心心屬屬性性提提煉煉項(xiàng)目目區(qū)區(qū)位位及及交交通通條條件件便便利利，，區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展成成熟熟，，地地塊塊條條件件較較好好，，而而項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模較較小小，，定定位位為為該該地地區(qū)區(qū)市市場場主主流流產(chǎn)產(chǎn)品品優(yōu)勢勢（（STRENGTH））區(qū)位位：：位于于古古城城區(qū)區(qū)平平江江板板塊塊，，周周邊邊風(fēng)風(fēng)景景名名勝勝眾眾多多，，區(qū)區(qū)位位資資源源稀稀缺缺交通通：：緊鄰鄰城城市市主主干干道道人人民民路路和和平平四四路路，，交交通通便便利利，，通通達(dá)達(dá)性性極極強(qiáng)強(qiáng)周邊邊配配套套：：臨近近觀觀前前商商圈圈和和火火車車站站地地區(qū)區(qū)，，周周邊邊沿沿街街商商業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展成成熟熟，，學(xué)學(xué)校校、、醫(yī)醫(yī)院院、、文文化化館館等等配配套套齊齊全全方方便便地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：地塊塊內(nèi)內(nèi)樹樹木木植植被被保保留留完完好好，，綠綠化化率率高高產(chǎn)品品：：產(chǎn)品品面面積積均均控控制制較較好好，，選選擇擇靈靈活活性性增增強(qiáng)強(qiáng)劣勢勢（WEAKNESS））環(huán)境境：：緊鄰鄰主主干干道道人人民民路路，，有有一一定定噪噪音音污污染染地塊塊:地塊塊形形狀狀不不規(guī)規(guī)整整方方正正，，不不利利于于進(jìn)進(jìn)行行規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)品品：：項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)新新意意不不多多，，產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值不不是是很很高高機(jī)遇遇（OPPORTUNITY））主流流產(chǎn)產(chǎn)品品靠靠攏攏：：蘇州州市市場場200-350平平方方米米別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品趨趨于于主主流流，，市市場場接接受受度度高高小區(qū)區(qū)景景觀觀規(guī)規(guī)劃劃：：保留留地地塊塊內(nèi)內(nèi)部部大大量量植植被被樹樹木木，，利利用用自自然然河河道道，，設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建造造別別墅墅區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)的的良良好好生生態(tài)態(tài)景景觀觀大范范圍圍客客源源：：借助助便便捷捷的的交交通通動(dòng)動(dòng)線線，，實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對(duì)對(duì)整整個(gè)個(gè)蘇蘇州州及及外外地地客客戶戶的的影影響響策策略略，，拓拓展展客客源源威脅脅（THTEAT））競爭爭威威脅脅：：項(xiàng)目目東東側(cè)側(cè)的的平平門門府府別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目體體量量較較大大，，定定位位明明確確，，產(chǎn)產(chǎn)品品力力強(qiáng)強(qiáng)，，銷銷售售狀狀況況良良好好，，對(duì)對(duì)本本案案構(gòu)構(gòu)成成一一定定的的競競爭爭威威脅脅宏觀觀環(huán)環(huán)境境：：在目前前宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境境不佳佳和房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的低低迷環(huán)環(huán)境下下，投投資者者和消消費(fèi)者者持幣幣觀望望情緒緒濃重重項(xiàng)目SWOT分分析項(xiàng)目SWOT分分析別墅市市場競競爭分分析別墅板板塊劃劃分競爭格格局界界定古城區(qū)區(qū)別墅墅分布布競品個(gè)個(gè)案選選取重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析競爭分分析總總結(jié)板塊劃劃分：：別墅墅范圍圍廣、、板塊塊多，，且以以湖景景為多多依托湖湖景依托地地段依托文文化太湖板塊澄湖板塊越溪陽澄湖板塊青劍湖金雞湖獨(dú)墅湖春申湖木瀆城區(qū)板塊蘇州別別墅板板塊劃劃分版塊景觀成熟度可開發(fā)性市場影響力市區(qū)私家園林古典的私家園林，傳統(tǒng)文化遺跡不可開發(fā)市場影響力及接受度大，與城市融為一體，市場價(jià)值高雙湖金雞湖獨(dú)墅湖較為成熟，兼具自住和度假的功能可開發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達(dá)到了一定的成熟度市場影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動(dòng)高檔次的居住氛圍，市場價(jià)值高太湖太湖國家級(jí)度假風(fēng)景區(qū)，開發(fā)較為成熟可開發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地市場影響力和接受度不錯(cuò)，度假功能木瀆山景、古街傳統(tǒng)文化遺跡、靠山的獨(dú)特景觀不可開發(fā)市場影響力及接受度大，文化、景觀的優(yōu)勢和距離的優(yōu)勢明顯澄湖、陽澄湖青劍湖、春申湖越溪（石湖）澄湖、陽澄湖青劍湖、春申湖石湖開發(fā)中，成熟度一般，生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進(jìn)一步開發(fā)可開發(fā)性較強(qiáng)市場影響力和接受度一般古城區(qū)區(qū)土地地稀缺缺、配配套完完善和和文化化環(huán)境境使得得該區(qū)區(qū)域別別墅發(fā)發(fā)展以以蘇式式園林林特色色為共共性，，市場場價(jià)值值度高高，競競爭范范圍以以區(qū)域域內(nèi)為為主從別墅墅市場場的格格局可可見，，全市市別墅墅定位位以湖湖景別別墅為為主，，而古古城區(qū)區(qū)的園園林式式別墅墅以資資源稀稀缺性性占據(jù)據(jù)較高高的市市場價(jià)價(jià)值競爭格格局界界定古城區(qū)區(qū)在售售別墅墅樓盤盤位置置分布布圖品園大觀名名園項(xiàng)目所所在地地塊平門府府庭園桃塢才才苑姑蘇人人家拙政東東園在售主主要項(xiàng)項(xiàng)目其其他別別墅項(xiàng)項(xiàng)目古城區(qū)區(qū)別墅墅分布布桃塢小小筑玖園中心城城區(qū)在在售別別墅項(xiàng)項(xiàng)目如如下表表所示示，其其在售售存量量達(dá)到到6.9萬萬方，，風(fēng)格格以蘇蘇式古古典園園林別別墅為為基調(diào)調(diào)，獨(dú)獨(dú)棟和和聯(lián)排排別墅墅為主主08年年至今今，中中心城城區(qū)別別墅項(xiàng)項(xiàng)目中中以平平門府府的去去化速速度較較快，，而古古城區(qū)區(qū)內(nèi)大大多數(shù)數(shù)項(xiàng)目目均是是尾盤盤銷售售，因因此去去化較較緩慢慢，根根據(jù)本本案特特點(diǎn)，，從中中選取取平門府府、桃桃塢才才苑、、桃塢塢小筑筑、庭庭園、、玖園園和品品園這幾個(gè)個(gè)項(xiàng)目目作為為重點(diǎn)點(diǎn)個(gè)案案進(jìn)行行分析析。項(xiàng)目名稱總建產(chǎn)品類型面積區(qū)間成交價(jià)格08年至今銷售套數(shù)預(yù)售剩余量（平方）平門府1.4萬獨(dú)棟300-520

550-1200萬/套2210965.26庭園8萬聯(lián)排、獨(dú)棟200-400聯(lián)排20000元/平2312888桃塢才苑5.6萬聯(lián)排、獨(dú)棟248-1306聯(lián)排15000元/平2126201.36桃塢小筑1.8萬雙拼、獨(dú)棟324-964498萬元/套起211051.92玖園3.9萬聯(lián)排、疊加206.270聯(lián)排13700元/平234207.51品園13萬小高層；多層；聯(lián)排200-281聯(lián)排13500元/平7824.85大觀名園3.2萬聯(lián)排、花園洋房、高層、小高層173-28613000-15000元/平227351.04姑蘇人家1.7萬獨(dú)棟600-8001800萬元/套起25030.85/////14168520.79競品個(gè)個(gè)案選選取平門府府古城區(qū)區(qū)中軸軸線上上，最最大規(guī)規(guī)模的的稀缺缺性純純獨(dú)棟棟別墅墅社區(qū)區(qū)重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析項(xiàng)目概概況：地理位位置：：平江江區(qū)平齊路路66號(hào)占地面面積：：96564平方米米一期建建筑面面積：：14584平平方米米一期總總戶數(shù)數(shù)：63戶戶容積率率：0.7綠化率率：30%建筑類類型：：純獨(dú)棟棟別墅墅建筑風(fēng)風(fēng)格：：中式式園林林風(fēng)格格開發(fā)發(fā)商商：華華潤置置地(蘇州州)有有限公公司面積范范圍：：地上面面積200-400平米米，地地下下面積積115-205平平米項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃：地上2-3層，，地下下1層層，采用大大面寬寬的玻玻璃，，滿足足充足足光照照；通通過無無對(duì)視視的設(shè)設(shè)計(jì)，，打造造極高高的私私密性性；14畝畝的中中央景景觀軸軸，園園林意意境與與現(xiàn)代代生活活結(jié)合合，以中式式的外外立面面，現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格的的園林林景觀觀；地上行行人、、地下下行車車的人人車分分層系系統(tǒng)，，通通過地地下車車行系系統(tǒng)可可以直直達(dá)每每戶雙雙車位位車庫庫。本項(xiàng)目目由于于蓄水水期較較長，，以及及高端端的產(chǎn)產(chǎn)品定定位，，在古古城區(qū)區(qū)開盤盤以來來引起起強(qiáng)烈烈的關(guān)關(guān)注銷售動(dòng)動(dòng)態(tài):08年年10月22日日首次次取得得預(yù)售售證，，共計(jì)計(jì)新增增別墅墅面積積為10220.94平平米，，樓棟棟分別別是278#-326#08年年10月25日日對(duì)外外公開開40套獨(dú)獨(dú)棟別別墅房房源，，進(jìn)入入前期期預(yù)約約選房房，10萬萬元存存入自自己賬賬戶，，到場場客戶戶約60多多組，，預(yù)定定客戶戶25套左左右；；后陸續(xù)續(xù)推出出其余余別墅墅的預(yù)預(yù)售許許可，，每月月保持持穩(wěn)定定去化化；成交總總價(jià)：：550-1200萬萬/套套成交均均價(jià)：：19000-24000元/平方方米項(xiàng)目在在售主主力戶戶型：：340-520平平方米米客源特特點(diǎn):以古城城區(qū)客客戶為為主,其中中平江江區(qū)客客戶比比例更更是獨(dú)獨(dú)占鰲鰲頭,主主要由由于對(duì)對(duì)北寺寺塔、、拙政政園、、觀前前街、、中式式園林林等元元素都都具有有相當(dāng)當(dāng)濃厚厚的地地緣古古文化化情結(jié)結(jié)。此此外,張家家港的的富裕裕人群群是平平門府府作為為外拓拓區(qū)域域中的的重點(diǎn)點(diǎn)客源源，并并在09年年4月月初增增設(shè)了了張家家港的的平門門府售售樓處處．此此外，，也有有較少少比例例的上上?？涂蛻簦P占占地面面積近近10萬方方，目目前在在售為為地塊塊西側(cè)側(cè)的項(xiàng)項(xiàng)目一一期部部分首次開開盤推推出房房源位位置重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析本項(xiàng)目目從08年年10月底底開盤盤以來來，預(yù)預(yù)約看看房客客戶較較多，，以每每月3.14套套的去去化速速度占占據(jù)獨(dú)獨(dú)立別別墅的的主力力去化化項(xiàng)目目供應(yīng)房房源面面積戶戶型配配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)340-4762862%4室2廳4衛(wèi)325-4501124%5室3廳4衛(wèi)47212%5室3廳5衛(wèi)482511%總計(jì)—45100%目前剩剩余可可售房房源面面積配配比總套數(shù)開盤至今去化套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率45223.1448.8%房型面積可售套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)340-4761973%4室2廳4衛(wèi)325-450415%5室3廳4衛(wèi)47214%5室3廳5衛(wèi)48228%總計(jì)—26100%銷售房房源面面積戶戶型配配比房型面積去化套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)340-5201271%4室2廳4衛(wèi)325-450741%5室3廳5衛(wèi)482318%總計(jì)—22100%重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析項(xiàng)目為為純獨(dú)獨(dú)棟別別墅社社區(qū)，，戶型型設(shè)計(jì)計(jì)人性性化，，采光光與私私密性性俱佳佳，房房間設(shè)設(shè)計(jì)注注重功功能，，地下下空間間有效效利用用，景景致花花園寬寬敞舒舒適負(fù)一層層一一層層二二層三三層頤府A3a-1戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)地上建建筑面面積：：209.45平方方米地下建建筑面面積：平平方米米（含含車庫庫）精致大大花園園戶型型北北向入入戶獨(dú)院寬寬達(dá)11米米，獨(dú)獨(dú)立雙雙車位位車庫庫，陽陽光地地下室室，主主次臥臥錯(cuò)層層，私私密性性高重點(diǎn)個(gè)個(gè)案分分析庭園街巷弄弄韻、、園院院宅意意，西西臨北北塔寺寺，東東望拙拙政園園項(xiàng)目概概況：地理位位置：：平江江區(qū)西西北街街140號(hào)號(hào)占地面面積：：130000平平方米米建筑面面積：：80000平平方米米總戶數(shù)數(shù)：257戶容積率率：0.65綠化率率：36%建筑筑形形態(tài)態(tài)配配比比:獨(dú)獨(dú)棟棟:6棟棟;雙雙拼拼:27棟棟;聯(lián)聯(lián)排排:52棟棟建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：中式式園園林林風(fēng)風(fēng)格格開發(fā)發(fā)商商：：蘇蘇州州庭庭園園房房屋屋開開發(fā)發(fā)有有限限公公司司面積積范范圍圍：：200-400平平方方米米項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃：是目目前前蘇蘇州州古古城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模最最大大的的低低密密度度住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目巷弄弄規(guī)規(guī)劃劃，，兩兩條條一一縱縱一一橫橫的的水水陸陸并并行行的的街街道道采采用用多多進(jìn)進(jìn)式式院院落落住住宅宅布布局局建筑筑采采用用多多進(jìn)進(jìn)式式院院落落住住宅宅布布局局，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了蘇蘇州州（（江江南南））民民居居和和園園林林建建筑筑的的個(gè)個(gè)性性特特色色重點(diǎn)點(diǎn)個(gè)個(gè)案案分分析析本項(xiàng)項(xiàng)目目占占地地13萬萬方方，，工工程程進(jìn)進(jìn)入入交交房房階階段段；；是是目目前前蘇蘇州州古古城城區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)模模最最大大的的低低密密度度住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目銷售售動(dòng)動(dòng)態(tài)態(tài):開盤盤時(shí)時(shí)間間：：2005年年9月月1日日入住住時(shí)時(shí)間間：：2009年年5月月30日日成交交均均價(jià)價(jià)：：20000-22000元元/平平方方米米成交交總總價(jià)價(jià)：：400萬萬/套套起起優(yōu)惠惠措措施施：：一一套套特特價(jià)價(jià)350萬萬/套套項(xiàng)目目在在售售主主力力戶戶型型：：333-389平方米米（帶地地下室））項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn):項(xiàng)目地處處蘇州古古城區(qū)中中軸北端端，西臨臨北寺塔塔，東望望拙政園園。毗鄰鄰蘇州博博物館，，人文氣氣息濃郁郁，旅游游景點(diǎn)集集中，占占盡地利利、人和和；享有古城城區(qū)便捷捷生活配配套，靠靠近觀前前商圈，，地段稀稀缺，生生活便捷捷客源特點(diǎn)點(diǎn):以獨(dú)特濃濃郁的蘇蘇州民居居特色吸吸引了對(duì)對(duì)蘇州文文化和傳傳統(tǒng)生活活有向往往情懷的的本地中中年成功功人士、、政府機(jī)機(jī)關(guān)要員員、企業(yè)業(yè)主等；；另外也也吸引了了部分從從上海、、浙江等等外地而而來置業(yè)業(yè)或投資資的客戶戶重點(diǎn)個(gè)案案分析本項(xiàng)目從從05年年9月開開盤至今今已銷售售近四年年，目前前以尾房房清盤為為主，因因此08年至今今的去化化速度一一直較慢慢，月均均去化1.64套08年至至今預(yù)售售面積配配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)203-208810%4室2廳3衛(wèi)238-2413444%4室2廳3衛(wèi)273-28168%4室2廳3衛(wèi)333-3893038%總計(jì)—78100%目前剩余余可售面面積配比比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率78231.6429.4%房型面積可售套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)203-208616%4室2廳3衛(wèi)273-281718%4室2廳3衛(wèi)333-3892566%總計(jì)—38100%08年至至今去化化量面積積配比房型面積去化套數(shù)比例4室2廳3衛(wèi)203-2131252%4室2廳4衛(wèi)238-258939%5室3廳5衛(wèi)273-38729%總計(jì)—23100%08年至至今銷售售速度表表重點(diǎn)個(gè)案案分析項(xiàng)目社區(qū)區(qū)以聯(lián)排排別墅為為主，包包括少量量獨(dú)棟別別墅，戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)有中庭庭，增強(qiáng)強(qiáng)采光性性，地上上1-3層，面面積從200-389平米，，選擇空空間較大大一層二二層層一一層層二二層三三層芙蓉居建建筑筑面積：：289平方米米遠(yuǎn)香堂建筑面積積：387平方方米重點(diǎn)個(gè)案案分析重點(diǎn)個(gè)案案分析桃塢才苑苑老蘇州街街坊院落落式庭院院別墅項(xiàng)目概況況：地理位置置：平江江區(qū)西大大營門57號(hào)總建面積積：56445平方方米總戶數(shù)：：160容積率：：0.8開盤時(shí)間間：2007-05入住時(shí)間間：2008-08建筑類型型：獨(dú)立別墅、聯(lián)聯(lián)排別墅墅建筑風(fēng)格格：中式園林林風(fēng)格開發(fā)商：蘇州市大成置業(yè)發(fā)展有限公司成交總價(jià)：聯(lián)排均價(jià)15000元/平左右，獨(dú)棟18000元/平左右項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排面積249－297平方、獨(dú)棟352平方項(xiàng)目規(guī)劃：桃塢小筑有2棟超豪華獨(dú)立花園別墅，28棟獨(dú)立花園別墅，9戶二進(jìn)花園別墅，5戶三進(jìn)花園別墅，16棟116戶聯(lián)體別墅，房型共有11種，面積從248.65平方米到1306平方米。本項(xiàng)目銷銷售時(shí)間間較長，，現(xiàn)在已已完全現(xiàn)現(xiàn)房銷售售，但是是存量依依然較多多，目前前依然有有138套的存存量，這這與其產(chǎn)產(chǎn)品特色色不明顯顯，周邊的環(huán)環(huán)境不是是很好也也有關(guān)系系08年至至今預(yù)售售面積配配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例獨(dú)棟350-4002817.50%1300-135021.25%聯(lián)排250-30011672.50%600-65095.63%850-90053.13%總計(jì)—160100%目前剩余余可售面面積配比比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率160211.7513.75%08年至至今去化化量面積積配比08年至至今銷售售速度表表重點(diǎn)個(gè)案案分析房型面積去化套數(shù)比例獨(dú)棟350-400417.50%聯(lián)排250-3001672.50%600-65015.63%總計(jì)—21100%房型面積可售套數(shù)比例獨(dú)棟350-4008159%1300-135021%聯(lián)排250-3004633%600-65075%850-90021%總計(jì)—138100%項(xiàng)目包括括獨(dú)棟別別墅30棟，聯(lián)聯(lián)排別墅墅18棟棟，小區(qū)區(qū)規(guī)劃為為傳統(tǒng)街街坊院落落式排布布，戶型型規(guī)整，，包括地地下一層層，地上上兩層以以及閣樓樓層獨(dú)棟別墅墅建建筑面積積：約351平平方米獨(dú)棟別墅墅建筑筑面積：：約889平方方米重點(diǎn)個(gè)案案分析聯(lián)排別墅墅建建筑面積積：約249平平方米重點(diǎn)個(gè)案案分析桃塢小筑筑桃花橋路路蘇式私家庭院院別墅項(xiàng)目概況況：地理位置置：平江江區(qū)桃花花橋路100號(hào)號(hào)總建面積積：18000平方方米總戶數(shù)：：23套容積率：：0.7開盤時(shí)間間：2入住時(shí)間：2009-06建筑類型：雙拼、獨(dú)棟、商鋪+空中別墅建筑風(fēng)格：江南園林式風(fēng)格開發(fā)商：蘇州恒基建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司成交總價(jià)：聯(lián)排498-576萬元/套，獨(dú)棟1000萬元/套以上項(xiàng)目在售主力戶型：雙拼324平米戶型項(xiàng)目規(guī)劃：桃塢小筑共由23戶別墅和商鋪組成，其中6戶雙拼，面積為324.53平方，9戶獨(dú)棟面積在544－964平方，另有8戶商鋪+空中別墅，面積在415－692平方之間。別墅為3層加地下室，每戶均有獨(dú)立車庫。本項(xiàng)目從從08年年拿到預(yù)預(yù)售證后后銷售至至今去化化速度基基本穩(wěn)定定，由于于項(xiàng)目規(guī)規(guī)模小，，目前剩剩余僅2套08年至至今預(yù)售售面積配配比房型面積供應(yīng)套數(shù)比例3室2廳3衛(wèi)324-3701461%6室2廳3衛(wèi)540-595417%8室2廳5衛(wèi)603-721417%9室4廳8衛(wèi)96414%總計(jì)—23100%目前剩余余可售面面積配比比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率23212.391.3%房型面積可售套數(shù)5室2廳3衛(wèi)324.5318室2廳5衛(wèi)727.391總計(jì)—208年至至今去化化量面積積配比房型面積去化套數(shù)比例3室2廳3衛(wèi)324-4341457%6室2廳3衛(wèi)540-595324%8室2廳5衛(wèi)603-710314%9室4廳8衛(wèi)96415%總計(jì)—21100%08年至至今銷售售速度表表重點(diǎn)個(gè)案案分析項(xiàng)目包括括獨(dú)棟、、雙拼和和