2023年全球投資者展望：應(yīng)對重新校準(zhǔn)后的全球房地產(chǎn)市場-高力國際

22023年全球投資者展望應(yīng)對重新校準(zhǔn)后的全球房地產(chǎn)市場全球資本市場Colliers2高力國際認(rèn)為全球房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢將在2023年年中確立2023全球2.動(dòng)能是關(guān)鍵.應(yīng)對不可預(yù)測4.抓住機(jī)會(huì)而非散布焦慮的平臺(tái)和私有化運(yùn)作.股權(quán)向債權(quán)的轉(zhuǎn)化追求品質(zhì)，注重基本面.可持續(xù)性主導(dǎo)決策，而非事后補(bǔ)救?隨著市場持續(xù)其價(jià)格發(fā)現(xiàn)的征途，通貨膨脹和更高的利率將繼續(xù)影響投資人在2023年的決策。?隨著市場持續(xù)其價(jià)格發(fā)現(xiàn)的征途，通貨膨脹和更高的利率將繼續(xù)影響投資人在2023年的決策。?定價(jià)的調(diào)整已在不同市場上發(fā)生，尤其是在2022年第三季度，收益率/資本化率上升了100個(gè)基點(diǎn)。然而，一些市場尚未看到任何價(jià)格調(diào)整，在各個(gè)市?總的來說，高力認(rèn)為隨著利率和經(jīng)濟(jì)前景更加確定，全球房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定態(tài)勢將在2023年年中確立。1.在穩(wěn)定之前，定價(jià)“重置”及再校準(zhǔn)高高力專家觀點(diǎn)“在更透明、流動(dòng)性更強(qiáng)市場中的表現(xiàn)情況將決定全球資本最受歡迎的門戶目的地。那些重新定價(jià)最迅速、因而看起來價(jià)值更高的市場將在2023年上半年吸引資金。那些在重新定價(jià)方面落后的市場可能會(huì)需要更長時(shí)間等待投資回歸。目前有兩個(gè)市場的重新定價(jià)速度明顯快于其他市場——英國和美國”TonyHorrellHeadofGlobalCapitalMarkets&CEOUK&Ireland核心型增值型核心型增值型12%12%Colliers12%12%1.在穩(wěn)定之前，定價(jià)“重置”及再校準(zhǔn)?調(diào)查結(jié)果反映了市場著陸方式和時(shí)間的顯著差異?？傮w而言，投資者普遍認(rèn)為，到2023年底，核心資產(chǎn)價(jià)值將進(jìn)一步下降10%。增值型資產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)進(jìn)一步下跌?！?023年價(jià)格將在何處探底。該比例在零售、酒店和多戶住宅/BTR增值型資產(chǎn)中超過30%。我們將這歸結(jié)為推動(dòng)市場定價(jià)變化的多重因素，以及變化的發(fā)生時(shí)機(jī)和速度。我們的全球投資者調(diào)查于2022年10月3日至11月3日進(jìn)行，在此期間，一些市場的價(jià)格發(fā)生了重大變化。我們無法確定投資者表達(dá)的以上觀點(diǎn)是否都解釋了這一點(diǎn)，或者它們僅代表了對2023年價(jià)格進(jìn)一步變化的預(yù)期。這只是證實(shí)了價(jià)格發(fā)現(xiàn)之旅還有一段路要走。?對價(jià)格變化的看法也因地區(qū)而異。對于北美的核心辦公資產(chǎn)而言，這種情況要悲觀得多，13%的投資者認(rèn)為其2023年的價(jià)格將下降20%以上。只有不到5%的人認(rèn)為亞太地區(qū)和歐洲、中東和非洲的情況也會(huì)如此。不清楚20+10到200到10沒有變化0到-10-10到-20-20+33.Expecttheunexpected.?Itisunlikelytobeasmoothlanding,certainlynotforallmarkets.RealColliers62.動(dòng)能是關(guān)鍵?整個(gè)市場情緒顯然較為低迷，投資者的注意力主要集中在管理“生存和穩(wěn)定”戰(zhàn)略上，然后才轉(zhuǎn)向增長。?投資者將資產(chǎn)置于穩(wěn)定運(yùn)營期的速度將是帶動(dòng)市場正向動(dòng)能和市場活動(dòng)向好?挑戰(zhàn)在于，市場仍然容易受到進(jìn)一步?jīng)_擊和事件的影響，這些沖擊和事件有可能引發(fā)倒退，也可能推動(dòng)市場前行。3.應(yīng)對不可預(yù)測?實(shí)現(xiàn)軟著陸的可能性不大，對于大多數(shù)市場而言軟著陸不會(huì)是必然。一旦定價(jià)水平更加明確，房地產(chǎn)市場將提供穩(wěn)定的長期投資和收入現(xiàn)金流。然而，影響決策的因素每時(shí)每刻都在變化，而不是每月或每季度，因此用于指導(dǎo)未來操作的許多基準(zhǔn)、數(shù)據(jù)和分析顯得多余了。?貨幣市場的波動(dòng)是投資者需要考慮的另一個(gè)因素。投資者無法預(yù)測未來的融資成本走向，而且很難對新的機(jī)會(huì)進(jìn)行財(cái)務(wù)建模。?那些全現(xiàn)金支付的投資者仍然認(rèn)為，市場的定價(jià)調(diào)整還不夠，這導(dǎo)致了一種?盡管市場每天都有變化和傳聞，但不大可能形成任何實(shí)質(zhì)性的反彈勢頭。ColliersColliers788%率74%通貨膨脹72%8%62%88%率74%通貨膨脹72%8%62%全球挑戰(zhàn)：主要的下行風(fēng)險(xiǎn)6868%供應(yīng)鏈中斷主要區(qū)域宏觀挑戰(zhàn)能源供應(yīng)/成本去全球化/地緣政治緊張局勢加劇(全球/地區(qū))貨幣匯率波動(dòng)亞太地區(qū)歐洲、中東和非洲美洲Source:Colliers2023GlobalInvestorSurvey527504.0054352550527504.00543525504.抓住機(jī)會(huì)而非散布焦慮?當(dāng)前的環(huán)境與過去的危機(jī)不同。與全球金融危機(jī)的后果不同，當(dāng)前流動(dòng)性仍然普遍充足，杠桿率較低，大多數(shù)資產(chǎn)類別的需求仍然穩(wěn)健。?然而，資產(chǎn)價(jià)值將受到向利率高企帶來的負(fù)面影響，因此在2023年，一些困難情況將變得更加明顯。Colliers8?投資者將面臨再融資的壓力，而這將不僅限于投資于周期末端或高風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)?投資者已經(jīng)在關(guān)注潛在的相對便宜的交易，大量的機(jī)會(huì)型基金計(jì)劃對于困境資產(chǎn)采取行動(dòng)，尤其是在2023年上半年。這將利于達(dá)到新的價(jià)格水平。短期利率(STIR)與掉期率4984984.24.25-0.1-0.1加拿大美國澳大利亞日本歐元區(qū)英國23年短期利率預(yù)測來源:高力國際/研究系統(tǒng)公司/彭博社Databasedondailyratesandforecastsasof29thNovember202224年短期利率預(yù)測5年掉期率9Colliers95.更多的平臺(tái)和私有化運(yùn)作?公開上市的投資者繼續(xù)以資產(chǎn)凈值(NAV)的折扣進(jìn)行交易。盡管這些折扣力度已經(jīng)開始縮小，但我們將看到“追逐風(fēng)險(xiǎn)類”的私募股權(quán)和其他現(xiàn)金充裕的投資者在公開市場中買入，其投資路徑包括購買可轉(zhuǎn)換債券。?更嚴(yán)格的條件也意味著開發(fā)商和資產(chǎn)所有者共創(chuàng)的一些大型平臺(tái)的維護(hù)成本將越來越高。隨著不良資產(chǎn)和投資組合入市以改善資產(chǎn)負(fù)債表，這將帶來大規(guī)模資本配置和直投機(jī)會(huì)。力專家視角方都難以獲得。對于日本等市場的投資基金經(jīng)理和資本配置者來說，與開發(fā)商合作以在舊址開發(fā)新的核心資產(chǎn)是一個(gè)非常有吸引力的選擇。這是一個(gè)我們預(yù)JohnHowaldExecutiveDirector,HeadofInternationalCapital,APAC來源:高力國際2023年全球投資者問卷報(bào)告Colliers106.股權(quán)向債權(quán)的轉(zhuǎn)化?問卷調(diào)查結(jié)果說明了利率對債務(wù)的成本及其可得性的影響有多大。在全球范圍內(nèi)，76%的投資者表示，債務(wù)成本的上升將對他們2023年的房地產(chǎn)戰(zhàn)略產(chǎn)生負(fù)面影響。另有60%的投資者預(yù)計(jì)，債務(wù)可得性的減少將產(chǎn)生負(fù)面后果。?隨著資金成本的上升，投資者認(rèn)識(shí)到，將其活動(dòng)擴(kuò)展到債權(quán)中比以直接股權(quán)投資為目標(biāo)更為有利。隨著越來越多的投資者探索夾層債、過橋貸款和項(xiàng)目融資等解決方案，我們見證了債務(wù)領(lǐng)域的活躍度和創(chuàng)造力的提高，并看到了這種變化。這將有助于彌補(bǔ)任何流動(dòng)性缺口，并在此過程中重新調(diào)整定價(jià)。3年實(shí)施投資策略的能力的影響對其進(jìn)行排名：債務(wù)成本及其可得性如何影響投資者2023年房地產(chǎn)戰(zhàn)略的百分比積極影響無影響消極影響債務(wù)成本73%亞太地區(qū)歐洲、中東和非洲美國債務(wù)可用性68%26%18%22%19%12%亞太地區(qū)歐洲、中東和非洲美國?在全球范圍內(nèi)，辦公、工業(yè)和物流以及多戶住宅/BTR資產(chǎn)仍然是首選?在全球范圍內(nèi)，辦公、工業(yè)和物流以及多戶住宅/BTR資產(chǎn)仍然是首選資產(chǎn)，但各地區(qū)的興趣權(quán)重占比仍有所不同。?盡管全球頂級城市的核心資產(chǎn)仍然是首選，但與不斷變化的人口和經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀密切相關(guān)的物業(yè)類型，如多住戶公寓/BTR、學(xué)生公寓和養(yǎng)老住房，持續(xù)推動(dòng)著投資活動(dòng)遠(yuǎn)離主要城市。?這將繼續(xù)推動(dòng)投資者進(jìn)入二三線城市，尤其是美國和歐洲市場。39%38%投資者按地區(qū)劃分，選擇城市類型的百分比。一線城市者一線城市者亞太地區(qū)歐洲、中東和非洲美國來源：高力國際2023全球投資者問卷報(bào)告Colliers12示選擇這一特定選擇的受訪投資者的百分比，每個(gè)投資者可以選擇多個(gè)答案。60%的投資者選擇了工業(yè)和物流。這也是去年最受歡迎的資產(chǎn)選擇。60%的投資者選擇了辦公室。該資產(chǎn)48%的投資者選擇了多住戶公寓27%的投資者選擇了酒店。26%的投資者選擇了零售。25%的投資者選擇了專業(yè) (另類資產(chǎn))。該資產(chǎn)已成為主流選項(xiàng)。24%的投資者選擇了土地。Colliers13力專家觀點(diǎn)“追求品質(zhì)意味著睿智的投資者積極進(jìn)取的執(zhí)行計(jì)劃。資產(chǎn)管理的一個(gè)關(guān)鍵要素是將資本支出(CAPEX)計(jì)入資產(chǎn)改造升級和重新定位，JohnMarascoManagingDirector,CapitalMarkets&InvestmentServices,ANZ集裝箱裝卸區(qū) (貨車停車場)產(chǎn)業(yè)園區(qū)/廠房集裝箱裝卸區(qū) (貨車停車場)產(chǎn)業(yè)園區(qū)/廠房工業(yè)/辦公共用空間冷庫/配貨倉儲(chǔ)最后一英里配送大賣場/倉儲(chǔ)?雖然2023年將重拾對機(jī)會(huì)型投資的關(guān)注，但由于防御性資產(chǎn)?這兩個(gè)物業(yè)類型的供需基本面是關(guān)鍵。供不應(yīng)求的住房市場和資(FDI)的支持，投資者對“第一英里資產(chǎn)”的興趣在上升。?對于多住戶公寓/BTR資產(chǎn)來說，需要更加關(guān)注運(yùn)營支出 (OPEX)，尤其是在這個(gè)物業(yè)類型中，收益率/資本化率往往資者進(jìn)入2023年后的最大擔(dān)憂之一，此外還有開發(fā)新資產(chǎn)的投資者認(rèn)為投資者認(rèn)為2023年對其房地產(chǎn)戰(zhàn)略產(chǎn)生負(fù)面影響的前兩個(gè)市場因素。85%不斷上升的建造成本77%更高的資產(chǎn)運(yùn)營成本14高力國際14您打算在2023年期間投資哪些類型的工業(yè)和物流資產(chǎn)？023年全球投資者調(diào)查。20222023集裝箱裝卸區(qū) (貨車停車場)產(chǎn)業(yè)園區(qū)/廠房工業(yè)/辦公共用空間集裝箱裝卸區(qū) (貨車停車場)產(chǎn)業(yè)園區(qū)/廠房工業(yè)/辦公共用空間冷庫/配貨倉儲(chǔ)最后一英里配送大賣場/倉儲(chǔ)152023年期間投資于工業(yè)和物流資產(chǎn)的投資者百分比。20222023Colliers16力專家觀點(diǎn)“目前住宅類型的資產(chǎn)得到了較好的發(fā)展。較低的抵押貸款可得性和較高的利率，加上不確定的經(jīng)濟(jì)前景，對機(jī)構(gòu)的多住戶公寓租賃市場起到了推動(dòng)需求的作用。這一趨勢往往將會(huì)持續(xù)較長時(shí)間"。ChrisPilgrimDirector,GlobalCapitalMarketsColliersColliers17事后補(bǔ)救事后補(bǔ)救會(huì)和治理(ESG)標(biāo)準(zhǔn)和評級。這不僅僅是出于監(jiān)管和聲譽(yù)的原因，而是為了滿足日益增長的用戶需求，并平?投資者正在關(guān)注具有強(qiáng)大可持續(xù)性特征的資產(chǎn)，這些資不符合要求的資產(chǎn)將具備越來越多的折扣空間，并成為重新開發(fā)的標(biāo)的。25%+7%目前正在評估完成全面的資產(chǎn)評估考慮目前正在評估完成全面的資產(chǎn)評估考慮22資料來源：高力國際2023年全球投資者調(diào)查445%投資者打算在未來五年內(nèi)處置其投資合中高達(dá)20%的資產(chǎn)。資料來源：高力國際2023年全球投資者調(diào)查Colliers18關(guān)鍵要點(diǎn)?高力國際認(rèn)為，全球房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定將在2023年年中實(shí)現(xiàn)。?高力將持續(xù)跟蹤本報(bào)告中提出的關(guān)鍵主題。鑒于我們將在區(qū)域和全球?qū)用嫔习l(fā)布基于這些主題的補(bǔ)充報(bào)了解和管理影響房地產(chǎn)的大量成本上升壓力至關(guān)資金成本只是等核心資產(chǎn)將占上風(fēng)，但非核心資產(chǎn)將成為一些特殊機(jī)會(huì)的來源。我們預(yù)計(jì)在未來的一年里，將看到一些創(chuàng)造性的途徑，通過債務(wù)管理、平臺(tái)管理、私有化和項(xiàng)目管理等方式進(jìn)入市2023年，市場企穩(wěn)、重新定價(jià)和復(fù)蘇的速度和時(shí)間將因市場和物類型而異。但是，一些市場可能會(huì)先退后進(jìn)。ColliersColliers19AcceleratingAcceleratingsuccessThisreporthasbeenpreparedbyColliersforadvertisingandgeneralinformationonly.Colliersmakesnoguarantees,repre