《金融不良資產(chǎn)評(píng)估問題研究10000字【論文】》

一、引言(一)研究背景中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年中國銀行金融機(jī)構(gòu)不良貸款數(shù)額為694.4億元。中國銀行不良貸款4235億元，僅一年增長21％，與中國銀行不良資產(chǎn)的這種情況相比，可以推斷出最可能的原因是，由于國際經(jīng)濟(jì)的急劇下滑，中國的整體投資環(huán)境并不樂觀。大量不良資產(chǎn)像商業(yè)銀行累積的癌癥。如果不能及時(shí)治療，一旦癌癥惡化，整個(gè)銀行業(yè)將無法長足發(fā)展。銀行不良資產(chǎn)的問題帶來了我國金融體系的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)隱患,所以隨著我國不良資產(chǎn)的不斷增加,監(jiān)管層為了降低大幅度提升的不良率,一直呼吁各大商業(yè)銀行加大對(duì)不良資產(chǎn)的監(jiān)管與核銷力度,但從主觀意愿上來看銀行并沒有把這一方法作為解決問題的首選。因?yàn)閷?duì)不良資產(chǎn)進(jìn)行核銷,就相當(dāng)于銀行失去了這筆債權(quán),所以只要有選擇的情況下,銀行還是更加偏向?qū)⒉涣假Y產(chǎn)進(jìn)行低價(jià)出售。如果出售,四大資產(chǎn)管理公司則成為了主要的接受者。我國通過設(shè)立資產(chǎn)管理公司來專門解決我國不良資產(chǎn)比例過高這一問題。(二)研究目的及意義在不良資產(chǎn)評(píng)估方法的理論和方法目前的研究是缺乏的，也是難以解決實(shí)踐中遇到的各種問題，從而導(dǎo)致評(píng)估行為的不規(guī)則和在定價(jià)不能起到真正的作用。但是，在不良資產(chǎn)的分類，抵押實(shí)物不良資產(chǎn)占了很大的比例，而在處置不良資產(chǎn)的實(shí)物對(duì)象的評(píng)估也是在實(shí)踐中發(fā)揮了重要的作用。因此，如何使抵押實(shí)物不良資產(chǎn)的合理估值成為一個(gè)需要在當(dāng)前處置不良資產(chǎn)的一個(gè)亟待解決的問題。然而，抵押實(shí)物不良資產(chǎn)的評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作，目前中國尚未形成相對(duì)成熟和完善的評(píng)估機(jī)制。中國目前的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范主要是針對(duì)正常的市場(chǎng)交易，持續(xù)經(jīng)營和有利可圖的資產(chǎn)而制定的。對(duì)于快速清算的抵押貸款實(shí)物資產(chǎn)，現(xiàn)行的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范明顯不適用，中介評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作中缺乏理論支持。因此，在中國目前處置的抵押實(shí)物不良資產(chǎn)中，沒有確定的方法來評(píng)估不良資產(chǎn)的抵押品?；旧?，不同的機(jī)構(gòu)根據(jù)自己的方法評(píng)估，有些機(jī)構(gòu)只是像普通的評(píng)估一樣，考慮抵押品實(shí)現(xiàn)的貼現(xiàn)率;有些主觀上沒有客觀依據(jù)來設(shè)定，所考慮的因素并不全面;最負(fù)責(zé)任的是問一些專家。但是，在確定抵押評(píng)估過程中貼現(xiàn)率等參數(shù)時(shí)，評(píng)估者需要具備較強(qiáng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)判斷力。參數(shù)的微小變化將導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果發(fā)生較大變化，這將導(dǎo)致不同評(píng)估人員得出的評(píng)估結(jié)論往往差異很大，有時(shí)最終評(píng)估結(jié)果并不嚴(yán)謹(jǐn)。因此，為了更客觀地確定貼現(xiàn)率，使抵押實(shí)物不良資產(chǎn)的估值更加合理準(zhǔn)確，引入分析模型研究貼現(xiàn)率，對(duì)抵押實(shí)物進(jìn)行評(píng)估，優(yōu)化不良資產(chǎn)評(píng)估方法。二、金融不良資產(chǎn)評(píng)估理論及方法和現(xiàn)狀分析(一)金融不良資產(chǎn)評(píng)估的定義關(guān)于金融不良資產(chǎn)的定義，理論界有狹義和廣義的含義。狹義金融不良資產(chǎn)是指借款人不能或者有跡象表明其不能按照原協(xié)議及時(shí)償還本金和利息的不良貸款，導(dǎo)致或?qū)?dǎo)致銀行資產(chǎn)流失。廣泛的金融不良資產(chǎn)不僅包括狹隘的概念，還包括資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)和非金融機(jī)構(gòu)持有的金融壞賬。在評(píng)估實(shí)踐中，金融不良資產(chǎn)的估值主要集中在金融壞賬上。因此，本文選擇的評(píng)估對(duì)象是廣義的金融不良資產(chǎn)。(二)我國金融不良資產(chǎn)的成因不良金融資產(chǎn)來自銀行的不良貸款，不良貸款的形成也是多方的結(jié)果。本文主要分析了政府，銀行和社會(huì)三個(gè)方面。首先，國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和政府的不當(dāng)干預(yù)。20世紀(jì)90年代，中國正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國有企業(yè)改制的時(shí)期。作為國有金融企業(yè)，商業(yè)銀行自然承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)改革的成本。為支持國有企業(yè)改革和產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施，政府干預(yù)下的分配和保護(hù)貸款應(yīng)運(yùn)而生。許多國有企業(yè)未能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，經(jīng)濟(jì)效率低下甚至破產(chǎn)，導(dǎo)致大量不良貸款。此外，過熱的經(jīng)濟(jì)導(dǎo)致投資盲目重復(fù)，行業(yè)利潤急劇下降，嚴(yán)重依賴貸款循環(huán)的項(xiàng)目也被關(guān)閉，這是不良貸款的主要原因。不良貸款出現(xiàn)后，由于地方保護(hù)主義，地方政府強(qiáng)制干預(yù)處置過程，導(dǎo)致不良貸款。其次，銀行內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)存在重大缺陷。中國的商業(yè)銀行，特別是國有銀行，具有強(qiáng)大的行政色彩，尚未建立完善的商業(yè)信用管理體系。特別是對(duì)于中小城市的商業(yè)銀行而言，內(nèi)部控制系統(tǒng)極不完善。此外，銀行員工的整體素質(zhì)也不高，沒有嚴(yán)格執(zhí)行必要的信貸程序。盲目追求貸款規(guī)模，忽視貸款質(zhì)量，大大增加了銀行的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)和壞賬率。此外，內(nèi)部問責(zé)機(jī)制和監(jiān)管制度也是不良貸款出現(xiàn)的主要原因。廣泛的“一把手決定”現(xiàn)象意味著極大的道德風(fēng)險(xiǎn)，即使貸款和貸款分離，“人情貸款”和“利益貸款”仍然存在。第三，沒有有效的社會(huì)信用體系和法律約束機(jī)制。企業(yè)和個(gè)人信用意識(shí)太弱，不良貸款增加和增加。因此，建立解決不良貸款問題的社會(huì)信用機(jī)制具有重要意義。目前，中國還沒有建立完善的信用體系，導(dǎo)致銀行掌握借款人信用狀況的不對(duì)稱性，容易做出錯(cuò)誤的貸款決策。此外，不值得信任的企業(yè)和個(gè)人的成本太低，不足以影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和個(gè)人生活。這也成為惡意逃稅的主要原因，使得不良貸款問題更加困難。(三)金融不良資產(chǎn)的處置方式從流程的角度來看，金融不良資產(chǎn)的處置大致可分為兩個(gè)階段：資產(chǎn)管理公司首先根據(jù)賬面價(jià)值或招標(biāo)方式接受銀行不良貸款。然后資產(chǎn)管理公司處理了其財(cái)務(wù)壞賬和價(jià)值回收。目前，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)主要發(fā)生在第二階段，即評(píng)估金融壞賬的價(jià)值。根據(jù)金融機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)管理公司的處置方法，本文總結(jié)了以下處置方法：1.壞賬準(zhǔn)備。根據(jù)國家金融管理制度，不良金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)作過程中產(chǎn)生的貸款，允許計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的金額內(nèi)注銷。這種方法是消化金融機(jī)構(gòu)內(nèi)不良資產(chǎn)的主要方式，并大大降低了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。2.債務(wù)重組。這種處置可分為以下四種方法：首先，債務(wù)與股權(quán)互換，也就是債權(quán)變股權(quán)的轉(zhuǎn)換，有利于降低企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)，并適用于企業(yè)廣闊的發(fā)展前景;第二，折扣還款，也就是減少了債務(wù)人的貸款的賬面價(jià)值或放棄利息收入;第三，改變初始貸款協(xié)議，就是放寬合同條款，如延長還款期限，降低貸款利率等優(yōu)惠條件;第四，以資抵債，也就是債務(wù)人持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到銀行或資產(chǎn)管理公司償還債務(wù)，這種類型的處置多發(fā)生在按揭貸款。3.債權(quán)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)移有三種主要方式：第一，商業(yè)銀行將資金壞賬轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司;第二，資產(chǎn)管理公司將金融壞賬轉(zhuǎn)移給其他社會(huì)實(shí)體;第三，商業(yè)銀行直接將金融壞賬轉(zhuǎn)移到資產(chǎn)管理公司以外的其他社會(huì)實(shí)體。4.不良資產(chǎn)證券化。對(duì)于流通性和變現(xiàn)能力較差的金融不良債權(quán),以銀行單筆或打包不良貸款作為抵押并進(jìn)行信用增級(jí),通過證券市場(chǎng)將不良金融資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為有價(jià)證券公開發(fā)行出售,以此來化解不良貸款問題。三、抵押實(shí)物類不良資產(chǎn)處置評(píng)估現(xiàn)狀及存在的問題(一)抵押實(shí)物類不良資產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)狀抵押實(shí)物資產(chǎn)主要是當(dāng)債務(wù)企業(yè)不能按時(shí)償還銀行貸款，企業(yè)清償全部債務(wù)，根據(jù)抵押、質(zhì)押、補(bǔ)償資產(chǎn)等形式，從而使債務(wù)以實(shí)物支付。所得的資產(chǎn)被稱為抵押實(shí)物不良資產(chǎn)。常見的實(shí)物抵押的不良資產(chǎn)包括公司建筑物、土地使用權(quán)，機(jī)器設(shè)備、存貨等。雖然有許多類型的債務(wù)資產(chǎn)，往往在實(shí)踐中是固定資產(chǎn)。它主要包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。大部分的動(dòng)產(chǎn)是真實(shí)的資產(chǎn)，如車輛和機(jī)械。關(guān)于抵押類不良貸款的處理，產(chǎn)權(quán)從債權(quán)轉(zhuǎn)化。通常情況下，債權(quán)人的資產(chǎn)把抵押實(shí)物資產(chǎn)當(dāng)成價(jià)值。實(shí)物資產(chǎn)的抵押品是評(píng)估的對(duì)象，因?yàn)橘Y產(chǎn)變現(xiàn)的程度會(huì)有所不同，評(píng)估方法會(huì)有所不同。目前的評(píng)估方法主要是確定一般普通的資產(chǎn)價(jià)值，然后添加快速實(shí)現(xiàn)的相關(guān)因素進(jìn)行分析，然后獲得最終的評(píng)估值。(二)抵押實(shí)物類不良資產(chǎn)處置評(píng)估存在的問題由于資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性、客觀性、科學(xué)性和專業(yè)性，它保證了評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值和咨詢意見的權(quán)威評(píng)價(jià)。這是很容易為當(dāng)事人的資產(chǎn)業(yè)務(wù)接受并達(dá)成交易。為了促進(jìn)不良資產(chǎn)的合理流動(dòng)和優(yōu)化配置。在這個(gè)過程中，評(píng)估的價(jià)值發(fā)現(xiàn)功能有基礎(chǔ)性作用。只有科學(xué)發(fā)現(xiàn)、揭示不良資產(chǎn)的價(jià)值可以在評(píng)估不良資產(chǎn)的定價(jià)起到一定的作用。然而，從處置和不良資產(chǎn)的評(píng)估在中國的目前的做法，存在很多問題。由于在抵押貸款處置不良資產(chǎn)的評(píng)估缺乏研究，這里的主要研究是不良資產(chǎn)的抵押。在其處置評(píng)估中存在的問題:1.評(píng)估方法和指導(dǎo)理論比較落后對(duì)抵押實(shí)物不良資產(chǎn)的評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的工作。目前，中國尚未形成相對(duì)成熟和全面的評(píng)估機(jī)制。中國目前的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范主要針對(duì)正常的市場(chǎng)交易，持續(xù)運(yùn)營和盈利資產(chǎn)。對(duì)于快速清算的抵押實(shí)物資產(chǎn)的實(shí)物資產(chǎn)，目前的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范顯然不適用，中介評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)際操作中缺乏理論支持。2.評(píng)估結(jié)果缺乏公允,不良資產(chǎn)處置效果不佳根據(jù)不良資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果設(shè)定處置價(jià)格的前提是評(píng)估結(jié)果的權(quán)威性和準(zhǔn)確性。但是，對(duì)于中國抵押貸款實(shí)體的非標(biāo)準(zhǔn)化評(píng)估行為，銀行非標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的價(jià)值尚未得到公正估計(jì)，評(píng)估結(jié)果往往高于或低于不良資產(chǎn)的處置價(jià)格。因此，評(píng)估缺乏公平性，這將影響交易方對(duì)交易價(jià)格的認(rèn)可和處置效果。(三)原因分析由此可以看出，在處置的中國不良資產(chǎn)的評(píng)估諸多問題。本文認(rèn)為，這些問題的關(guān)鍵原因歸納如下：1.評(píng)估方法和指導(dǎo)理論比較落后的原因抵押實(shí)物類不良資產(chǎn)的處置一般都是以快速變現(xiàn)為目的,相對(duì)于受其本身資產(chǎn)價(jià)值影響較大的其他資產(chǎn)而言,這類資產(chǎn)更容易受抵押實(shí)物類不良資產(chǎn)的特殊處置因素、市場(chǎng)供求關(guān)系等一系列其他因素的影響,這樣就使評(píng)估機(jī)構(gòu)在實(shí)際的處置變現(xiàn)中缺乏合適的標(biāo)準(zhǔn)從而導(dǎo)致市場(chǎng)的不規(guī)范。對(duì)于此類資產(chǎn),很難以較為流通的市價(jià)法進(jìn)行評(píng)估,而如果采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)則會(huì)受到《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》中規(guī)定的各類限制,從而導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值與該資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值相差很大,更有甚者會(huì)造成二次處置損失。2.評(píng)估結(jié)果不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑虍a(chǎn)生的評(píng)估結(jié)果不公允,與市場(chǎng)價(jià)值有差距的原因有以下幾個(gè):(1)確定一般單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值的時(shí)候，一般將一切由債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)的實(shí)物不良資產(chǎn)，全部都當(dāng)成產(chǎn)權(quán)手續(xù)健全的實(shí)物資產(chǎn)，來展開評(píng)估，忽略了其產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的健全。實(shí)際上，這樣的事物不良資產(chǎn)里，很多都是商業(yè)銀行在產(chǎn)權(quán)手續(xù)有缺陷的狀況中接下來的。雖然很多實(shí)物類是健全的，不過很多產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有些缺陷。實(shí)際上，像不動(dòng)產(chǎn)這樣的實(shí)物資產(chǎn)價(jià)值，如果它的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不健全，現(xiàn)實(shí)價(jià)值就會(huì)被折減。根據(jù)了解，當(dāng)前許多地區(qū)的房市的場(chǎng)外買賣中，缺少完整權(quán)，而是有著居住年限的使用權(quán)的商品房，它的現(xiàn)實(shí)價(jià)格只是高于同地段公房一點(diǎn)而已，只有同地段有著完整產(chǎn)權(quán)商品房的一半左右。這樣對(duì)于權(quán)屬情況欠考慮的對(duì)于資產(chǎn)的價(jià)值影響很大，這也是導(dǎo)致當(dāng)前這樣的不良資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果和現(xiàn)實(shí)處理結(jié)果有著很大差別，一般高出的關(guān)鍵因素之一。(2)在確定迅速變現(xiàn)或者是貶值的因素時(shí)，無法客觀精準(zhǔn)的判斷，有兩種偏差。一個(gè)是變現(xiàn)折扣率過高，一個(gè)是變現(xiàn)折扣過低。對(duì)于從債權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)的抵押實(shí)物資產(chǎn)，其性質(zhì)仍然是需要迅速變現(xiàn)的資產(chǎn)。上述兩個(gè)偏差將導(dǎo)致低估或高估對(duì)此類不良資產(chǎn)的評(píng)估。對(duì)這類不良資產(chǎn)的"變現(xiàn)折扣率"作出科學(xué)合理的判斷確實(shí)比較困難。這需要在該領(lǐng)域工作的評(píng)估師實(shí)行的科學(xué)統(tǒng)計(jì)分析還有大量的積累。另外，這也需要商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司與相關(guān)部門的支持與合作，提供盡可能多的信息。還需要確定各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況、市場(chǎng)狀況、交易者意愿和其他相關(guān)因素。(四)抵押實(shí)物類不良資產(chǎn)評(píng)估方法優(yōu)化1.優(yōu)化思路本文的優(yōu)化想法是建立一個(gè)模型，合理確定折現(xiàn)率。按照上述內(nèi)容能夠發(fā)現(xiàn)，評(píng)估抵押物的時(shí)候評(píng)估價(jià)值差別很大，評(píng)估結(jié)果不符合實(shí)際的現(xiàn)狀經(jīng)常可見，因?yàn)樵u(píng)估的時(shí)候大多考慮資產(chǎn)本身的評(píng)估因素，和普通實(shí)物資產(chǎn)或是無形資產(chǎn)評(píng)估方式過程相差不大，并沒有考慮到抵押物變現(xiàn)的特別之處。就算是在評(píng)估的時(shí)候表現(xiàn)了變現(xiàn)折扣率，也僅僅是隨便幾個(gè)因素相加，對(duì)于各個(gè)因素比率的確定都是主觀判斷，并沒有詳細(xì)數(shù)據(jù)的支撐，并不是很客觀。在確認(rèn)迅速變現(xiàn)因素中，有著兩個(gè)方面的偏向，一是變現(xiàn)折扣率過高，一是變現(xiàn)折扣率過低，這樣會(huì)導(dǎo)致這樣的不良資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果評(píng)估的偏低或者偏高。因此本文將變現(xiàn)折扣率作為切入點(diǎn)，利用構(gòu)建模型恰當(dāng)?shù)拇_認(rèn)折扣率，從而優(yōu)化不良資產(chǎn)處置的評(píng)估。2.變現(xiàn)折扣率影響因素通過總結(jié)文獻(xiàn)和案例的分析，本文的研究重點(diǎn)結(jié)合，本文認(rèn)為，為了合理確定折現(xiàn)率，影響因素應(yīng)該被歸納為兩類，即外部因素和主觀因素。它體現(xiàn)在市場(chǎng)條件綜合因素、處理的時(shí)間、資產(chǎn)質(zhì)量因素、交易意愿綜合因素。其中，市場(chǎng)條件的綜合因素包括市場(chǎng)需求、市場(chǎng)政策和相關(guān)的法律環(huán)境，從而影響資產(chǎn)清算。變現(xiàn)折扣率變現(xiàn)折扣率抵押物自身主觀因素外部因素抵押物自身主觀因素外部因素資產(chǎn)資糧因素處置時(shí)間市場(chǎng)條件綜合因素交易者意愿因素資產(chǎn)資糧因素處置時(shí)間市場(chǎng)條件綜合因素交易者意愿因素圖3-1多層次分析模型3.變現(xiàn)折扣率優(yōu)化過程(1)以上分析,本文建立變現(xiàn)折扣率模型:Y=f(X1,X2,X3,X4)Y代表的折現(xiàn)率;X1表示市場(chǎng)條件因子;X2代表交易者愿意因素;X3代表資產(chǎn)質(zhì)量因子;X4是處置時(shí)間因素。接著,假設(shè)Y=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4并進(jìn)一步采用層次分析法來確定參數(shù)A1A2A3A4。(2)層次分析法基本理論層次分析法的基本步驟是:1)建立層次結(jié)構(gòu)的模型對(duì)于系統(tǒng)運(yùn)用AHP來進(jìn)行分析,首先把所包含的各種因素分組,每一個(gè)組作為一個(gè)層次,按最高層、中間層(可以有若干個(gè))和最低層的形式順序排列起來。對(duì)于評(píng)價(jià)問題,通?？梢园哑浒凑找髣澐殖蓪哟谓Y(jié)構(gòu)的模型。其中:最頂層：與AHP要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是代表解決問題的目的。中間層:對(duì)于系統(tǒng)評(píng)價(jià),層次分析法的中間層是表示為達(dá)到客觀的評(píng)價(jià)結(jié)果應(yīng)該從幾個(gè)方面來對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行分析。最低層:把需要分析的幾個(gè)方面細(xì)化為可量化的具體指標(biāo),即指標(biāo)層。最高層，中間層和最低層應(yīng)指示上層和下層之間的關(guān)系。如果一個(gè)因素與下一級(jí)的因素，它可以被稱為這個(gè)因素與下一個(gè)級(jí)別完整的層次關(guān)系。當(dāng)一個(gè)因素是只涉及到一些因素，在一個(gè)新的水平，它可以被稱為這個(gè)因素與下一級(jí)的不完整的層次關(guān)系。2)構(gòu)造判斷矩陣任何系統(tǒng)上的分析必須建立在一定量的信息。通過在每個(gè)水平各因素的相對(duì)重要性給出的判決。由這些給定的判斷進(jìn)行數(shù)值定量的矩陣的形式被稱為判斷矩陣。判斷矩陣是層次結(jié)構(gòu)。該模型的第一步，也是最關(guān)鍵的一步。對(duì)于指標(biāo)，判斷矩陣B具有如下形式：專家打分的形式來評(píng)估折現(xiàn)率的自適應(yīng)指標(biāo)權(quán)重。專家打分法是指有關(guān)專家通過匿名方式咨詢。專家們根據(jù)自己積累的經(jīng)驗(yàn)劃分自己的觀點(diǎn)，并進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、處理、分析和意見歸納，結(jié)合大多數(shù)專家的經(jīng)驗(yàn)。合理的估計(jì)是難以分析和量化通過常規(guī)技術(shù)的因素，最后分析和多輪的協(xié)商，反饋和調(diào)整后確定每個(gè)指標(biāo)的重要性確定方法。(3)選擇標(biāo)度,構(gòu)造判斷矩陣,計(jì)算權(quán)重選擇1-9標(biāo)度法表3-11-9標(biāo)度表甲與乙指標(biāo)比極其重要很重要重要略重要相等略不重要不重要很不重要及其不重要9876543211/21/31/41/51/61/71/81/9然后，根據(jù)專家調(diào)查的結(jié)果，得分均值進(jìn)行計(jì)算，并且獲得下面的判斷矩陣。表3-2判斷矩陣交易者意愿因素資產(chǎn)質(zhì)量因素處置時(shí)間市場(chǎng)條件綜合因素交易者意愿因素151/32資產(chǎn)質(zhì)量因素1/511/71/2處置時(shí)間3714市場(chǎng)條件綜合因素1/221/41運(yùn)行AHP軟件,應(yīng)用AHP計(jì)算得到最終結(jié)果。得到:Y=0.125X1+0.2774X2+0.0618X3+0.5361X4四、案例分析(一)案例簡介本文以以AB商業(yè)銀行抵押實(shí)物類金融不良資產(chǎn)評(píng)估為例來說明優(yōu)化后的變現(xiàn)折扣率在不良資產(chǎn)處置中的運(yùn)用。1.評(píng)估背景AB商業(yè)銀行有一筆A公司的銀行貸款，因?yàn)榻?jīng)營不善沒能如期歸還，AB銀行把這筆不良貸款分成可疑不良資產(chǎn)。2017年XX資產(chǎn)管理公司購買了AB商業(yè)銀行這筆資產(chǎn)，其中：本金5750萬元，利息共計(jì)2477萬元。A公司在貸款時(shí)，將其擁有的5個(gè)建筑物作為抵押，同時(shí)B公司為A公司剩下的貸款提供擔(dān)保，詳細(xì)情況如下表所示：表4-1擔(dān)保抵押情況表貸款方式貸款金額抵押物擔(dān)保方抵押4300萬元總建筑面積為127，257.24平米的房屋建筑物擔(dān)保1450萬元B公司這里用作抵押品的房屋和建筑物是公司自建和獨(dú)立的。目前，建筑物所有權(quán)證尚未辦理，有著中華人民共和國建設(shè)許可證，主要建筑物為辦公樓、生活樓、辦公樓、車庫、泵房等。建于2015年10月，位于A公司的電場(chǎng)增壓站。根據(jù)本文的研究重點(diǎn)，我們只研究其實(shí)物抵押資產(chǎn)的評(píng)估。為了簡化的關(guān)鍵點(diǎn)，本文只選擇這些建筑的辦公樓進(jìn)行評(píng)估研究。2.評(píng)估對(duì)象辦公樓基本情況:評(píng)估對(duì)象為3層框架結(jié)構(gòu)建筑物,建筑面積1447.90平方米,2015年10月投入使用,都位于A公司的電場(chǎng)升壓站廠區(qū)內(nèi)。建筑主立面采用淺色調(diào),矩形建筑,外形樸素,與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。外墻采用灰砂磚,中級(jí)涂料,采用平屋頂，防水SBS。窗口由白色塑鋼窗，門均采用鋼質(zhì)防火門，木門及三防門。外墻是色漆，內(nèi)壁是白色涂料。3.評(píng)估方法本案例選擇重置成本法來進(jìn)行評(píng)估:資產(chǎn)評(píng)估的基本方法是：市場(chǎng)法、收益法和成本法。評(píng)估對(duì)象是建筑物，評(píng)估結(jié)構(gòu)主要采用重置成本法。重置成本法是資產(chǎn)評(píng)估的常用方法。它是基于當(dāng)前的條件下被評(píng)估資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本，減去實(shí)體性貶值、功能性貶值和資產(chǎn)折舊經(jīng)濟(jì)。(二)資產(chǎn)評(píng)估在案例中的運(yùn)用因?yàn)橹攸c(diǎn)是應(yīng)用優(yōu)化的折現(xiàn)率來評(píng)估，這種情況下，將貼現(xiàn)率的分析過程重點(diǎn)分析。評(píng)估過程類似于一般的評(píng)估概括，數(shù)據(jù)分析和測(cè)量過程將不再說明。1.應(yīng)用重置成本法對(duì)抵押建筑物進(jìn)行評(píng)估由于評(píng)估資產(chǎn)為近期審價(jià)后入賬,有預(yù)算書及財(cái)務(wù)分?jǐn)側(cè)胭~表。本次評(píng)估采用預(yù)算調(diào)整法。根據(jù)電力建設(shè)工程預(yù)算定額《第一冊(cè)建造工程上下冊(cè)》,計(jì)一算確定單位面積重置單價(jià)。公式:重置價(jià)=主材料差調(diào)整重置價(jià)+施工輔助項(xiàng)目+攤銷費(fèi)具體評(píng)估步驟:(1)重置價(jià)格的確定:根據(jù)X省發(fā)布的電力建設(shè)項(xiàng)目預(yù)算定額《第一冊(cè)建造工程上下冊(cè)》，并對(duì)物價(jià)差異進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算確定單位置換單價(jià)。經(jīng)過評(píng)估所得:該材料差調(diào)整之后，建設(shè)成本2,218,012.98×95％=2107112.34元(2)其他費(fèi)用和資金成本計(jì)算評(píng)估，工程造價(jià)，施工輔助費(fèi)用，攤銷費(fèi)用，利息和臨時(shí)占地補(bǔ)償費(fèi)后共計(jì)244,1486.9元。(3)建筑面積確定：據(jù)該公司公布的數(shù)據(jù)，評(píng)估對(duì)象的中央控制大樓的建筑面積1447.90平方米。(4)成新率:a.年限法理論成新率的確定:經(jīng)測(cè)算確定年限法理論成新率為94%。b.打分法技術(shù)測(cè)定成新率的確定:經(jīng)測(cè)算確定打分法技術(shù)測(cè)定成新率為99%c.綜合成新率的確定:采用加權(quán)平均所得到的綜合成新率為97%2.變現(xiàn)折扣率系數(shù)根據(jù)前面優(yōu)化結(jié)果,變現(xiàn)折扣率系數(shù)Y=0.125X1+0.2774X2+0.0618X3+0.5361X41)系數(shù)選取分析過程a.X1取值:綜合市場(chǎng)條件包括市場(chǎng)需求、市場(chǎng)政策和影響資產(chǎn)清算能力的相關(guān)法律環(huán)境等因素。市場(chǎng)需求對(duì)貼現(xiàn)率的確定也有很大影響。如果市場(chǎng)需求短缺，則資產(chǎn)肯定更容易出售，資產(chǎn)的貼現(xiàn)率也會(huì)相應(yīng)降低。相反，如果市場(chǎng)需求有限，在這種情況下，除非資產(chǎn)的價(jià)格與同類型的其他資產(chǎn)相比非常具有吸引力，否則實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的難度相對(duì)較大。會(huì)增加折扣率的價(jià)值。每個(gè)地方的市場(chǎng)政策和法律環(huán)境也會(huì)影響資產(chǎn)的快速流動(dòng)性。因此，雖然一個(gè)國家的政策和法律是相同的，但各地市場(chǎng)政策和執(zhí)法的嚴(yán)格程度也會(huì)影響貼現(xiàn)率的價(jià)值。綜上所述，市場(chǎng)條件綜合因素的標(biāo)準(zhǔn)值示于下面表5-2：表5-2市場(chǎng)條件綜合因素打分指標(biāo)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)取值市場(chǎng)條件綜合因素市場(chǎng)需求（60%）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)需求屬于供不應(yīng)求0-50%市場(chǎng)需求屬于屬于供過于求50%-100%評(píng)估說明：請(qǐng)對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行描述，并根據(jù)具體過程在特定范圍內(nèi)取值a市場(chǎng)政策和相關(guān)法律環(huán)境（40%）評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：市場(chǎng)政策與法律環(huán)境良好0-30%市場(chǎng)政策與法律環(huán)境一般30%-60%市場(chǎng)政策與法律環(huán)境差60%-100%評(píng)估說明：請(qǐng)對(duì)市場(chǎng)政策與法律環(huán)境進(jìn)行描述，并根據(jù)具體程度在特定范圍內(nèi)取值b通過觀察抵押房地產(chǎn)城市的市場(chǎng)狀況，發(fā)現(xiàn)該評(píng)估的建設(shè)位于距市中心一定距離的開發(fā)區(qū)。這個(gè)開發(fā)區(qū)尚未形成相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，其普及程度并不高，其升值空間并不大。根據(jù)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)交易數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，擁有本地購買力的潛在買家較少，市場(chǎng)需求有限。在這種情況下，除非資產(chǎn)價(jià)格具有競爭力，否則實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)更加困難?？紤]到上述因素，根據(jù)該迄今獲得的相關(guān)性分析，發(fā)現(xiàn)這個(gè)城市沒有這樣的抵押房地產(chǎn)巨大的市場(chǎng)需求，所以a的值是0.6;該地區(qū)的市場(chǎng)政策和相關(guān)的法律環(huán)境都不錯(cuò)，所以b的值是0.1。因此，X1=0.6×0.6+0.4×0.1=0.4。b.X2取值:交易意志主要是指買家的心理因素。在一般銷售的情況下，潛在的買家有一個(gè)心理預(yù)期，對(duì)不良資產(chǎn)的抵押品折價(jià)出售。如果資產(chǎn)出售不打折，也不會(huì)買的，所以大多數(shù)人會(huì)采取等待和觀望的態(tài)度。當(dāng)這種心理較為明顯，資產(chǎn)是比較難以實(shí)現(xiàn)，而且折扣率較高?？傊?，對(duì)于交易意愿因子的標(biāo)準(zhǔn)列于下面表5-3：表5-3交易者意愿因素打分指標(biāo)一級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)取值交易者意愿因素評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：潛在購買者能接受接近正常市場(chǎng)價(jià)格0-30%潛在購買者能接受正常與異常低之間的價(jià)格30%-60%潛在購買者只能接受異常低于正常市場(chǎng)價(jià)格60%-100%評(píng)估說明：請(qǐng)對(duì)交易者意愿進(jìn)行描述，并根據(jù)具體程度在特定范圍內(nèi)取值分析市場(chǎng)的潛在買家后，認(rèn)為潛在的買家對(duì)大多數(shù)房貸壞賬的折扣抱有期待，但在一個(gè)可接受的范圍內(nèi)，所以X2采用0.5。C.X3取值:該抵押資產(chǎn)的質(zhì)量和自有產(chǎn)權(quán)的質(zhì)量也受內(nèi)部因素影響其折現(xiàn)率的確定。如果要出售資產(chǎn)有一定的缺陷，它的處置必須是相對(duì)困難的，相應(yīng)地提高貼現(xiàn)率的價(jià)值。如果資產(chǎn)本身的產(chǎn)權(quán)是不完整的，其處置難度和處置價(jià)格將受到相應(yīng)的影響，折價(jià)率的價(jià)值也將增加?？傊?，對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量因素的標(biāo)準(zhǔn)列于下面表5-4：表5-4資產(chǎn)質(zhì)量因素打分指標(biāo)一級(jí)指標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo)取值資產(chǎn)質(zhì)量因素評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：資產(chǎn)質(zhì)量好0-30%資產(chǎn)質(zhì)量一般30%-60%資產(chǎn)質(zhì)量差60%-100%評(píng)估說明：請(qǐng)對(duì)資產(chǎn)質(zhì)量因素進(jìn)行描述，并根據(jù)具體程度在特定范圍內(nèi)取值分析數(shù)據(jù)的情況下，審查建設(shè)歷史使用后，它被認(rèn)為是沒有明顯的不良因素。同時(shí)，大樓的產(chǎn)權(quán)信息也比較齊全，所以X3采用0.2。d.X4取值:資產(chǎn)處置時(shí)對(duì)于折扣率的影響也非常顯著。顯然，當(dāng)?shù)盅嘿Y產(chǎn)在應(yīng)急處置時(shí)，需要很短的時(shí)間進(jìn)行處置，貼現(xiàn)率應(yīng)該向被強(qiáng)迫清算靠近，并且它的值較高;相反，當(dāng)資產(chǎn)僅進(jìn)入清算程序，但沒有很短的時(shí)間限制，它可以有更多的時(shí)間來等待更合理的交易價(jià)格，折現(xiàn)率的值也會(huì)相應(yīng)減少。對(duì)于資產(chǎn)處置時(shí)間的劃分,由于在理論和實(shí)踐中都缺乏明確的標(biāo)準(zhǔn),所以本文采取專家打分的方法來使數(shù)據(jù)更加專業(yè),提高評(píng)估準(zhǔn)確度和可信度。此處選擇的專家包括三類人群:理論方面做研究的學(xué)者、銀行信貸領(lǐng)域的管理人員以及資產(chǎn)管理公司的專員。調(diào)查問卷詳細(xì)請(qǐng)見附錄,并根據(jù)多個(gè)專家的調(diào)查結(jié)果,統(tǒng)計(jì)分析后得到的資產(chǎn)處置時(shí)間取值標(biāo)準(zhǔn)如下表5-5所示:表5-5資產(chǎn)處置時(shí)間打分指標(biāo)一級(jí)標(biāo)題評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)取值資產(chǎn)處置時(shí)間評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：1年-2年0-30%6個(gè)月-1年30%-60%0個(gè)月-3個(gè)月70%-100%評(píng)估說明：請(qǐng)對(duì)資產(chǎn)處置時(shí)間進(jìn)行描述，如果沒有在標(biāo)準(zhǔn)時(shí)間段內(nèi)，則根據(jù)其具體程度所給定的比例范圍之間進(jìn)行取值從案例中可以看出，X4采用0.5由于資產(chǎn)管理公司需要6個(gè)月到一年的限期處分抵押財(cái)產(chǎn)。2)系數(shù)選取結(jié)果綜上所述:X1取0.4;X2取0.5;X3取0.2;X4取0.5。所以,變現(xiàn)折扣率系數(shù)Y=47%(取整)(3)最終評(píng)估結(jié)果:XX資產(chǎn)管理公司抵押物變現(xiàn)評(píng)估值=重置價(jià)×成新率×快速變現(xiàn)率=2,441,486.90×97%×(1-47%)=2,368,242.29×53%=1255168.41元五、結(jié)論(一)研究結(jié)論本文在分析目前我國商業(yè)銀行不良資產(chǎn)相關(guān)理論研究的基礎(chǔ)上,先從不良資產(chǎn)形成背景、不良資產(chǎn)的界定等角度來分析不良資產(chǎn),接著按照不良資產(chǎn)處置類型的不同,對(duì)現(xiàn)有的幾種不良資產(chǎn)處置評(píng)估方法進(jìn)行分類,并探討了其不同類別不良資產(chǎn)處置評(píng)估時(shí)各種評(píng)估方法的適用性。然后從抵押物清償時(shí)變現(xiàn)折扣率的角度,對(duì)抵押實(shí)物類不良資產(chǎn)處置評(píng)估進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化,并運(yùn)用優(yōu)化后的評(píng)估方法對(duì)XX資產(chǎn)管理公司的不良資產(chǎn)典型案例進(jìn)行分析評(píng)估,進(jìn)而得出以下結(jié)論:1.