第8章房地產(chǎn)講義

第8章房地產(chǎn)講義第8章房地產(chǎn)融資

本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進(jìn)行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運(yùn)用融資策略來控制融資風(fēng)險等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進(jìn)行了較為深入的探討。本章內(nèi)容提要

房地產(chǎn)融資的風(fēng)險管理

房地產(chǎn)融資的成本管理

房地產(chǎn)融資的主要方式

房地產(chǎn)融資的資金來源

房地產(chǎn)融資概論重點(diǎn)問題房地產(chǎn)融資的概念從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。8.1房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資的分類8.1房地產(chǎn)融資概論從融資主體看

從融資渠道看其他分類方式-房地產(chǎn)企業(yè)融資-房地產(chǎn)項目融資-借貸性融資和投資性融資貨幣性融資和實(shí)物性融資

……-直接融資-間接融資

房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)8.1房地產(chǎn)融資概論融資規(guī)模大1償還期較長2資金缺乏流動性3高風(fēng)險高收益48.2房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源

房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源

企業(yè)自有資金政府財政資金銀行貸款股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式其他資金來源

房地產(chǎn)抵押貸款售后回租預(yù)售資金其他籌資方式

銀行貸款融資信托融資股票融資房地產(chǎn)債券融資8.3房地產(chǎn)融資的主要方式

銀行貸款融資概念

是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。融資的基本條件對于申請銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目，應(yīng)滿足以下幾個基本條件：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件

(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)滿足的條件8.3房地產(chǎn)融資的主要方式

信托融資概念從資金信托的角度房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。

從財產(chǎn)信托的角度房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。8.3房地產(chǎn)融資的主要方式

房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢8.3房地產(chǎn)融資的主要方式優(yōu)勢1信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有巨大的靈活性。2

可以通過信托解決，增大市場供需雙方的選擇空間。3不受銀行貸款對企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項目總投資30%的約束，也能夠彌補(bǔ)121號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。

股權(quán)證券化信托

股權(quán)投資類信托

權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式

混合型信托

抵押貸款類信托類型8.3房地產(chǎn)融資的主要方式

房地產(chǎn)信托的運(yùn)營模式

股票融資8.3房地產(chǎn)融資的主要方式股票分類按股票所代表的股東權(quán)利

按票面是否記載金額按是否記載股東姓名

記名股票和不記名股票

普通股股票和優(yōu)先股股票

有面值股票和無面值股票

房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。

股票融資8.3房地產(chǎn)融資的主要方式發(fā)行途徑發(fā)行方式發(fā)行程序發(fā)行價格Title

直接發(fā)行間接發(fā)行-平價發(fā)行折價發(fā)行溢價發(fā)行-募集設(shè)立公司發(fā)行募集新股公開發(fā)行無償增資發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券-準(zhǔn)備階段審批階段實(shí)施階段

房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券的概念

房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。8.3房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)債券分類8.3房地產(chǎn)融資的主要方式

依據(jù)按發(fā)行主體分類

政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等按償還期限分類

短期債券、中期債券、長期債券

按計息方式分類

附息債券和貼現(xiàn)債券

按有無擔(dān)保分類

信用債券和擔(dān)保債券按是否記名分類

記名債券和不記名債券類型按債券形態(tài)分類

實(shí)物債券、憑證式債券和記賬式債券房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式直接發(fā)行與間接發(fā)行公募發(fā)行與私募發(fā)行8.3房地產(chǎn)融資的主要方式

房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序按法定程序形成有關(guān)決議制定發(fā)行章程提出發(fā)行申請取得資信等級證明確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu)發(fā)布募集公告印制債券發(fā)行及善后工作8.3房地產(chǎn)融資的主要方式8.3房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的決策分析

銀行貸款融資與信托融資的成本分析房地產(chǎn)融資的成本管理直接融資與間接融資的成本分析

不同融資方式的成本比較

我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險8.4房地產(chǎn)融資的風(fēng)險管理主要風(fēng)險類型政治風(fēng)險市場和經(jīng)營風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險道德和信用風(fēng)險風(fēng)險產(chǎn)生的原因房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款；土地儲備制度不完善；個人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險；商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為問題。

房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險8.5房地產(chǎn)融資的風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)對土地的經(jīng)營模式

-房地產(chǎn)上市融資的模式，商業(yè)模式、現(xiàn)金流模式等

投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的基本評估

房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流

房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)重組投資者投資者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作關(guān)系8.5房地產(chǎn)融資的風(fēng)險管理

融資貸款信托股票債券風(fēng)險關(guān)鍵術(shù)語復(fù)習(xí)思考題1.我國房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點(diǎn)？2.請對比分析不同類型的房地產(chǎn)融資成本3.房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些項組成？不同融資方式的成本區(qū)