房產(chǎn)抵押登記行為研究,物權(quán)法論文

房產(chǎn)抵押登記行為研究,物權(quán)法論文我們國家現(xiàn)行的房產(chǎn)抵押登記制度尚未構(gòu)成完好的體系，各種規(guī)定之間存在不和諧甚至互相矛盾的情況，十分是(物權(quán)法〕施行以來，相關(guān)配套法規(guī)還不完善，導(dǎo)致我們國家房產(chǎn)抵押登記行為中存在登記機(jī)關(guān)設(shè)置不合理、登記審查形式不統(tǒng)一、登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任不明確等眾多問題。針對(duì)這些問題，本文對(duì)其產(chǎn)生的原因進(jìn)行了分析，并就(物權(quán)法〕公布的大背景下怎樣解決這些問題提出了對(duì)策和建議。本文關(guān)鍵詞語：審查法律責(zé)任物權(quán)法房地分離ResearchofbehaviorofregisteredmortgageAbstractThecurrentmortgageregistrationsystemhasnotyetformedacompletesystem,thereisdisharmonyevencontradictorybetweenthevariousRegulations,inparticular,therelatedlawsandregulationsofpropertylawarenotperfect,asaresult,thesettingupofmortgageregistrationofficeisunreasonable,donotformaunifiedregistrationreview,theresponsibilityofregistrationbodiesisnotclear.Tosolvetheseproblems,thispaperanalyzesthecauses,anddependingonthePropertyLaw,putforwardcountermeasures.Keywords:Review;Legalresponsibility;PropertyLaw目錄1.引言2.房產(chǎn)抵押登記概述3.房產(chǎn)抵押登記行為當(dāng)前存在的問題3.1抵押登記機(jī)關(guān)房地分離3.2房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)法律責(zé)任不明3.3房產(chǎn)抵押登記審查方式不清4.根據(jù)(物權(quán)法〕規(guī)范房產(chǎn)抵押登記行為4.1推進(jìn)房產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)合并4.2根據(jù)違法原則界定房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任4.3采用較嚴(yán)格的形式主義審查方式進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記審查結(jié)語以下為參考文獻(xiàn)1.引言房產(chǎn)抵押是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，在我們國家當(dāng)前大力發(fā)展社會(huì)市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房產(chǎn)抵押愈加普及，登記行為也愈加重要起來。當(dāng)前我們國家的房產(chǎn)抵押登記行為中還存在很多不合理不規(guī)范的地方，并由此引發(fā)了很多糾紛。(物權(quán)法〕的公布為規(guī)范房產(chǎn)抵押登記行為提供了強(qiáng)有力的保障，但(物權(quán)法〕僅就房產(chǎn)抵押登記作出了原則性的規(guī)定，這些原則雖然能為規(guī)范房產(chǎn)抵押登記行為提供正確的方向，但還缺乏以全面系統(tǒng)地保障這項(xiàng)工作規(guī)范運(yùn)行。探究房產(chǎn)抵押登記行為當(dāng)前存在的問題，進(jìn)而尋求解決對(duì)策，已成為當(dāng)下迫切需要解決的重要課題。2.房產(chǎn)抵押登記概述房產(chǎn)抵押登記是指房產(chǎn)抵押關(guān)系設(shè)定后當(dāng)事人按房產(chǎn)登記管理權(quán)限向市或區(qū)、縣房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)利登記。房產(chǎn)由于具有較大的價(jià)值，并具有不能移動(dòng)的物理屬性，權(quán)利人無法隨時(shí)進(jìn)行現(xiàn)實(shí)的占有，且隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展房產(chǎn)權(quán)利進(jìn)入多元化時(shí)代，傳統(tǒng)的以占有為公示的方式的做法已經(jīng)難以讓權(quán)利的內(nèi)容為公眾所辨別，于是房產(chǎn)登記制度便被催生出來，它能夠讓社會(huì)公眾通過查閱登記資料而知悉物權(quán)的享有和變動(dòng)的情況。根據(jù)我們國家法律規(guī)定，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同，設(shè)定房產(chǎn)抵押權(quán)[1]，并由抵押權(quán)人將抵押貸款合同報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記，房產(chǎn)抵押登記部門通過審查核實(shí)，確認(rèn)符合抵押條件的，頒發(fā)(房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證〕，并在原(房地產(chǎn)權(quán)證〕中填注他項(xiàng)權(quán)內(nèi)容摘要，當(dāng)?shù)盅浩跐M，抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可持(房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證〕要求處分抵押的房地產(chǎn)。處分該抵押房地產(chǎn)的價(jià)款，抵押權(quán)人能夠優(yōu)先受償。由此可見，房產(chǎn)抵押登記是房產(chǎn)權(quán)屬管理和房產(chǎn)抵押法律制度的重要組成部分，屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記中的他項(xiàng)權(quán)利登記。房地產(chǎn)抵押登記不是抵押合同的成立與生效的必要條件，但是登記卻是抵押權(quán)成立與生效的必要條件。詳細(xì)講來，抵押登記具有如下法律效力：1、決定抵押權(quán)能否成立。已經(jīng)登記，抵押權(quán)成立；尚未登記，則抵押權(quán)尚未成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登記完成前這段時(shí)間內(nèi)，假如抵押人將抵押物轉(zhuǎn)讓給了第三人，抵押合同的權(quán)利人不得對(duì)第三人主張抵押權(quán)的追及效力。由于在抵押登記完成前，權(quán)利人尚未獲得抵押權(quán)。2、確定抵押權(quán)的效力范圍。通過抵押登記，能夠確定抵押物的詳細(xì)范圍和抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍。3、確定抵押權(quán)的順位。假如同一抵押物上成立了多項(xiàng)抵押權(quán)或其他優(yōu)先權(quán)，則根據(jù)抵押登記的順序決定優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｒ话愣裕怯浽谙鹊臋?quán)利人能夠優(yōu)先受償。另外，國家在辦理房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，對(duì)違背國家強(qiáng)迫性、禁止性規(guī)范的抵押登記不予登記，即便當(dāng)事人雙方意思表示真實(shí)、一致，也不能成認(rèn)其法律效力，而只對(duì)符合法律規(guī)定的抵押才設(shè)立登記，成認(rèn)其法律效力。這種以國家行為直接強(qiáng)迫干涉的目的，在于通過房產(chǎn)抵押登記，有效地避免第三人因不知房產(chǎn)已設(shè)立抵押而使自個(gè)遭受不測的損害，進(jìn)而保證房產(chǎn)抵押權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。3.房產(chǎn)抵押登記行為當(dāng)前存在的問題(物權(quán)法〕公布之前，房產(chǎn)登記規(guī)則散見于(城市房地產(chǎn)管理法〕、(擔(dān)保法〕、(城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〕等多部法律、法規(guī)及部門規(guī)章中，由于這些法律法規(guī)或多或少地存在著某些缺乏或漏洞，因此導(dǎo)致了房產(chǎn)抵押登記工作中的很多弊端。當(dāng)前，房產(chǎn)抵押登記行為主要存在下面幾方面存在的問題：3.1抵押登記機(jī)關(guān)房地分離(城市房地產(chǎn)管理法〕第六十一條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民規(guī)定的部門辦理抵押登記；(擔(dān)保法〕第四十二條第〔二〕項(xiàng)規(guī)定：以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)〔鎮(zhèn)〕、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民規(guī)定的部門，上述法律均未明確規(guī)定房產(chǎn)抵押登記詳細(xì)辦理機(jī)構(gòu)。另外，在我們國家至今還有很多城市的地方人民沒有規(guī)定詳細(xì)辦理抵押登記的部門。最高院關(guān)于(適用中國擔(dān)保法若干問題的解釋〕第六十條規(guī)定：以擔(dān)保法第四十二條第〔二〕項(xiàng)規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)抵押的，縣級(jí)以上地方人民對(duì)登記部門未作規(guī)定，當(dāng)事人在土地管理部門或者房產(chǎn)管理部門辦理了抵押物登記手續(xù)，人民法院能夠確認(rèn)其登記的效力?？傊?dāng)前我們國家不管是法律、法律解釋還是地方規(guī)章均未對(duì)房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)作出明確規(guī)定。對(duì)抵押人而言，在辦理房產(chǎn)抵押登記時(shí)存在幾種選擇：一是在土地管理部門辦理登記，二是在房產(chǎn)管理部門辦理登記，三是到土地和房產(chǎn)管理部門分別辦理登記。由于很多地方房地兩個(gè)登記部門信息獨(dú)享，有些登記部門將應(yīng)該分別登記的一起登記，應(yīng)該一起登記的分別登記。登記主管部門的不統(tǒng)一，造成登記管理權(quán)限沖突，房、地產(chǎn)管理部門各自發(fā)證，重復(fù)登記、重復(fù)收費(fèi)，容易造成登記錯(cuò)誤而導(dǎo)致國家賠償[1]。由于土管部門和房管部門各自為政，房地產(chǎn)權(quán)人完全能夠一方面以土地使用權(quán)向債權(quán)人抵押融資，到土管部門辦理抵押登記；另一方面又將該土地上的房產(chǎn)向第三方另行抵押，到房管部門再辦一次抵押登記。這種對(duì)房地產(chǎn)抵押登記部門的不確定性，其結(jié)果不可避免地出現(xiàn)一房兩抵、重復(fù)抵押的現(xiàn)象，給惡意相對(duì)人重復(fù)抵押以騙取貸款、損害抵押權(quán)人利益提供了可乘之機(jī)[2]。對(duì)于銀行而言，房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)不明確，極有可能出現(xiàn)一房兩抵的重復(fù)抵押的現(xiàn)象，造成重復(fù)放款，甚至被惡意騙貸。另外，對(duì)于好心抵押人而言，房產(chǎn)抵押登記部門不明確，可能使得他們多跑路多花錢，是對(duì)他們時(shí)間和金錢的浪費(fèi)，增加了他們辦理房產(chǎn)抵押登記的難度和成本。3.2房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)法律責(zé)任不明我們國家建設(shè)部(房屋登記辦法〕第九十二條規(guī)定：申請人提交織誤、虛假的材料申請房屋登記，給別人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違背本辦法規(guī)定辦理房屋登記，給別人造成損害的，由房屋登記機(jī)構(gòu)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。房屋登記機(jī)構(gòu)承當(dāng)賠償責(zé)任后，對(duì)存心故意或者重大過失造成登記錯(cuò)誤的工作人員，有權(quán)追償。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押登記無效行為應(yīng)負(fù)的責(zé)任是一種什么性質(zhì)的法律責(zé)任，登記機(jī)關(guān)在什么情況下承當(dāng)法律責(zé)任，能否就意味著一定要承當(dāng)賠償責(zé)任，怎么賠償？怎樣確定民事侵權(quán)行為人和違法行政機(jī)關(guān)責(zé)任分擔(dān)的問題，司法實(shí)踐中有幾種不同意見。第一，當(dāng)事人提出行政賠償請求時(shí)，由行政機(jī)關(guān)先賠償全部損失，之后行政機(jī)關(guān)再向民事侵權(quán)行為人追償，能夠理解為連帶責(zé)任。第二，由法院根據(jù)自由裁量權(quán)確定行政機(jī)關(guān)的責(zé)任份額，判令其賠償相應(yīng)的損失，能夠理解為按份責(zé)任。這是當(dāng)前司法實(shí)踐中較為通行的一種做法。第三，當(dāng)事人先通過其它途徑求償，當(dāng)窮盡其它求償手段仍無法得到賠償時(shí)，方可提起行政賠償之訴，由行政機(jī)關(guān)承當(dāng)補(bǔ)充賠償責(zé)任。這幾種責(zé)任界定方式各有優(yōu)缺，怎樣適用，亟待法律或司法解釋作出詳細(xì)規(guī)定[1]。3.3房產(chǎn)抵押登記審查方式不清不動(dòng)產(chǎn)登記的審查方式通常有兩種：本質(zhì)主義審查和形式主義審查。本質(zhì)主義審查是指登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的物權(quán)存在狀態(tài)進(jìn)行本質(zhì)審查，形式主義審查是指登記機(jī)關(guān)僅就當(dāng)事人提供的有關(guān)書面文件，材料進(jìn)行書面審查。當(dāng)前，我們國家房產(chǎn)抵押登記方面的法律還很不完善，并沒有對(duì)房產(chǎn)抵押登記的審查方式作出明確的規(guī)定。比方(城市房地產(chǎn)抵押管理辦法〕第十六條只是規(guī)定：以有限責(zé)任公司，股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外，根據(jù)這一規(guī)定，有限責(zé)任公司的抵押人只要提交了股東會(huì)同意抵押的證明，并且這個(gè)證明在形式上合法，登記機(jī)關(guān)就應(yīng)以為符合要求給予辦理，而不必、也不可能再去調(diào)查這些股東是不是真的同意抵押，股東的簽字是不是股東本人所簽，印章是不是真的，對(duì)這些問題的真實(shí)性的認(rèn)定應(yīng)該由抵押當(dāng)事人負(fù)責(zé)，因而，登記機(jī)關(guān)對(duì)抵押登記的審查是形式審查，這與抵押登記這一詳細(xì)行政行為的性質(zhì)也是相吻合的。抵押是抵押當(dāng)事人以合同方式建立的民事法律關(guān)系，登記機(jī)關(guān)只是以行政確認(rèn)[1]的方式對(duì)當(dāng)事人建立的民事法律關(guān)系予以確認(rèn)。但是從法理上來講，房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)完全有必要對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行本質(zhì)審查：申請抵押的房地產(chǎn)可否抵押，申請抵押的房地產(chǎn)能否已設(shè)定抵押，有否限制權(quán)利，房地產(chǎn)權(quán)屬證書能否偽造，當(dāng)事人提交的資料，內(nèi)容與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍記載的能否一致。這些內(nèi)容關(guān)系到房產(chǎn)抵押登記能否真實(shí)、有效：假如不對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行本質(zhì)審查，則很容易造成登記失實(shí)，構(gòu)成重復(fù)抵押、惡意騙貸等。并且也只要房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)合適進(jìn)行本質(zhì)審查，由于登記機(jī)關(guān)有產(chǎn)權(quán)登記資料能夠依托，完全能夠做得到，而抵押當(dāng)事人則是難以完成的。而在當(dāng)前情況下，很多地方的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記工作時(shí)比擬混亂，本質(zhì)審查根本不能被有效執(zhí)行，一房多抵、重復(fù)抵押、錯(cuò)誤登記的情形時(shí)有發(fā)生。而在實(shí)踐中，法院也認(rèn)定登記機(jī)關(guān)將不得抵押的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，將已經(jīng)抵押的房地產(chǎn)重復(fù)設(shè)定抵押，將已經(jīng)限制權(quán)利的房地產(chǎn)設(shè)定抵押，將偽造的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的房地產(chǎn)設(shè)定抵押等行為為瀆職行為，須承當(dāng)行政法律責(zé)任。這是由于法律規(guī)定不完善而導(dǎo)致的沖突。譬如有一起典型的審查登記錯(cuò)誤而導(dǎo)致的行政賠償案例[2]。永勝投資〔大慶〕有限公司〔下面簡稱永勝公司〕向大慶市管局財(cái)務(wù)公司下面簡稱財(cái)務(wù)公司借款870萬元人民幣，永勝公司以其價(jià)值為1355.5萬元的國有土地使用權(quán)作為貸款抵押物。永勝公司逾期不能歸還貸款，財(cái)務(wù)公司向大慶市中級(jí)人民法院提起民事訴訟。永勝公司被深圳市中級(jí)人民法院宣告破產(chǎn)。在破產(chǎn)程序中，財(cái)務(wù)公司對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)未得到確認(rèn)，后又因永勝公司的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)缺乏以清償破產(chǎn)費(fèi)用，大慶市中級(jí)人民法院作出民事裁定，裁定終結(jié)永勝公司的破產(chǎn)程序，使財(cái)務(wù)公司的該項(xiàng)民事權(quán)益完全不能實(shí)現(xiàn)。財(cái)務(wù)公司遂提起行政訴訟及行政賠償訴訟，要求規(guī)劃國土局賠償其損失。法院經(jīng)審理以為，規(guī)劃國土局在永勝公司申請不符合法定要件，且未經(jīng)法定公告程序的情況下，為永勝公司頒發(fā)了(房地產(chǎn)證〕的行為不合法，建立在不合法的詳細(xì)行政行為基礎(chǔ)上的抵押登記行為亦不合法，而且(房地產(chǎn)證〕牽涉的土地在這里之前已設(shè)立了抵押權(quán)，屬重復(fù)抵押。為此，大慶市中級(jí)人民法院判決，撤銷大慶市房產(chǎn)管理局頒發(fā)的(房地產(chǎn)證〕，撤銷大慶市房產(chǎn)管理局的抵押登記行為，永勝公司現(xiàn)已破產(chǎn)終結(jié)，原告對(duì)其民事權(quán)利已經(jīng)窮盡了實(shí)現(xiàn)的途徑且[1]行政確認(rèn)是指行政機(jī)關(guān)和法定受權(quán)的組織按照法定權(quán)限和程序?qū)τ嘘P(guān)法律事實(shí)進(jìn)行甄別，通過確定、證明等方式?jīng)Q定管理相對(duì)人某種法律地位的行政行為。仍不能得以實(shí)現(xiàn)，因而，被告違法的核準(zhǔn)登記和無效抵押登記行為給原告造成了直接的經(jīng)濟(jì)損失。房產(chǎn)管理局應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)公司870萬元人民幣貸款本金的直接損失予以賠償。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已設(shè)置抵押的房地產(chǎn)不得再行抵押。在申請人申請抵押登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)房產(chǎn)能否已設(shè)置抵押進(jìn)行審查，由于登記機(jī)關(guān)未作本質(zhì)審查，造成了審查錯(cuò)誤，進(jìn)行了重復(fù)的抵押登記，給當(dāng)事人造成了宏大的損失，因此法院斷定登記機(jī)關(guān)承當(dāng)行政賠償責(zé)任。4.根據(jù)(物權(quán)法〕規(guī)范房產(chǎn)抵押登記行為(物權(quán)法〕的公布為改變我們國家房產(chǎn)抵押登記不規(guī)范的現(xiàn)在狀況提供了最好的契機(jī)，(物權(quán)法〕為解決這些問題提供了原則性的根據(jù)，怎樣根據(jù)(物權(quán)法〕的規(guī)定，制定詳細(xì)的施行細(xì)則和相關(guān)的配套法律還需要進(jìn)一步的研究。4.1推進(jìn)房產(chǎn)抵押登記機(jī)構(gòu)合并(物權(quán)法〕第十條規(guī)定國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，改變當(dāng)下辦理房地產(chǎn)抵押由兩個(gè)部門登記的局面。為由一個(gè)部門統(tǒng)一辦理抵押登記提供了法律根據(jù)。(物權(quán)法〕第一百八十條第一款第〔一〕項(xiàng)、第〔二〕項(xiàng)規(guī)定了作為抵押的財(cái)產(chǎn)，能夠是建筑物和其他土地附著物，可以是建設(shè)用地使用權(quán)；第二款：抵押人還能夠?qū)⑶翱钏胸?cái)產(chǎn)一并抵押，并在第一百八十二條第一款規(guī)定了：以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。該項(xiàng)所謂的房隨地、地隨房，的規(guī)定就是堅(jiān)持了房地產(chǎn)主體一致的原則，應(yīng)將房地產(chǎn)當(dāng)作一個(gè)整體登記，絕不能人為地把房地產(chǎn)分創(chuàng)辦理抵押登記。該條的第二款：抵押人未按照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。這并不是指當(dāng)事人在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)能夠?qū)⒌厣辖ㄖ锱c建設(shè)用地使用權(quán)分開抵押，筆者理解為在詳細(xì)辦理房產(chǎn)或地產(chǎn)抵押時(shí)有可能當(dāng)初的建筑物還沒有建造，或者該建筑物建造前土地已先行抵押，允許這部分建筑物作為余額辦理抵押，既符合規(guī)定也符合情理。當(dāng)前，我們應(yīng)當(dāng)遵照現(xiàn)行的法律規(guī)定并結(jié)合(物權(quán)法〕的基本精神，對(duì)兩個(gè)部門辦理抵押登記的城市，抵押登記部門之間應(yīng)互通信息、加強(qiáng)合作，盡可能做到登記標(biāo)準(zhǔn)和口徑的統(tǒng)一，提高登記部門的辦事效率。(物權(quán)法〕固然對(duì)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度作了原則性的規(guī)定，但并未就統(tǒng)一登記制度的詳細(xì)辦法作出規(guī)定，十分是對(duì)抵押登記由誰來辦理沒有明確。筆者以為：房產(chǎn)抵押權(quán)利的登記發(fā)證是房產(chǎn)權(quán)屬管理不可分割的部分。房產(chǎn)登記部門在長期的工作實(shí)踐中已積累了大量豐富、詳實(shí)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍資料，建立了完好、健全的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案，構(gòu)成了嚴(yán)格的產(chǎn)權(quán)管理制度和科學(xué)的工作程序，因此房產(chǎn)抵押登記設(shè)在房地產(chǎn)管理部門較為適宜。在這里需要講明的是：土地上一旦建有房屋，就成為房地產(chǎn)，房產(chǎn)部門應(yīng)該將房地產(chǎn)作為一個(gè)整體來管理。因而，應(yīng)將現(xiàn)有的房產(chǎn)管理改為真正意義上的房地產(chǎn)管理。建設(shè)用地使用權(quán)人在該地上建成房屋后，其建設(shè)用地使用權(quán)證書僅充當(dāng)了類似城市建設(shè)規(guī)劃許可證的作用，房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預(yù)售許能夠及房屋初始登記時(shí)，已對(duì)該房所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)進(jìn)行了核實(shí)，只要在審核無異后才準(zhǔn)予發(fā)證。因而，在這里之后所發(fā)生的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押交易中，不需要再提交土地使用證，只需將土地、房屋的狀況記載在房地產(chǎn)權(quán)證書中。從這個(gè)意義上講，讓當(dāng)前的房產(chǎn)管理部門來擔(dān)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)抵押的登記完全能夠知足要求。4.2根據(jù)違法原則界定房產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任(物權(quán)法〕第二十一條規(guī)定：當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給別人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給別人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，能夠向造成登記錯(cuò)誤的人追償。這一條文為登記錯(cuò)誤的賠償方式方法作了原則性規(guī)定。根據(jù)我們國家現(xiàn)行法律規(guī)定，房產(chǎn)抵押登記是房產(chǎn)權(quán)屬登記的組成部分，是一種詳細(xì)行政行為，是行政確認(rèn)行為，具備詳細(xì)行政行為的所有特點(diǎn)。根據(jù)我們國家現(xiàn)行的行政法理論，行政法律責(zé)任是指行政法律關(guān)系的主體由于違背行政法規(guī)定的職責(zé)施行詳細(xì)行政行為而應(yīng)承當(dāng)?shù)姆珊蠊?，它所遵循的?guī)則原則是違法原則[1],當(dāng)然，并不是講對(duì)每一個(gè)被撤銷的無效抵押登記，登記機(jī)關(guān)都要承當(dāng)行政法律責(zé)任。只要因以下事項(xiàng)引起房產(chǎn)抵押登記無效的，才應(yīng)認(rèn)定登記機(jī)關(guān)違背法定職責(zé)承當(dāng)法律責(zé)任：將法律規(guī)定不得抵押的房產(chǎn)設(shè)定抵押，將已限制權(quán)利的房產(chǎn)設(shè)定抵押，將己設(shè)定抵押的房產(chǎn)在超出房產(chǎn)價(jià)值的情況下又重復(fù)設(shè)定抵押，將資料不全，形式不合法，申請資料之間，以及申請資料與房地產(chǎn)權(quán)屬檔案資料之間不一致的抵押申請予以受理，設(shè)定抵押，為假冒的房屋所有權(quán)證登記的房地產(chǎn)設(shè)定抵押。房地產(chǎn)抵押登記是一種行政行為，登記機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)抵押登記中的法律責(zé)任是一種行政責(zé)任，那么，登記機(jī)關(guān)在抵押登記無效案件中承當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任就應(yīng)該屬于國家賠償中的行政賠償，既然是國家賠償，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家賠償責(zé)任的構(gòu)成要件、規(guī)定的賠償程序和原則來處理抵押登記中的行政賠償問題。〔1〕賠償義務(wù)機(jī)關(guān)，賠償義務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)和權(quán)屬證書上的發(fā)證機(jī)關(guān)相一致。〔2〕賠償責(zé)任構(gòu)成，根據(jù)行政賠償責(zé)任的構(gòu)成要件，登記機(jī)關(guān)對(duì)因違背法定職責(zé)造成抵押登記無效的后果承當(dāng)行政賠償責(zé)任還需要符合下面條件，一是抵押登記無效的結(jié)果給貸款人造成了實(shí)際的經(jīng)濟(jì)損失，二是登記機(jī)關(guān)違背法定職責(zé)的行為與損失存在直接因果關(guān)系?！?〕登記機(jī)關(guān)詳細(xì)承當(dāng)?shù)馁r償額要根據(jù)四個(gè)原則確定，首先，賠償額應(yīng)該是行政違法行為直接造成的實(shí)際損失，其次，根據(jù)國家賠償最小化原則，只要在借款人，擔(dān)保人等民事主體無力承當(dāng)賠償責(zé)任的前提下，登記機(jī)關(guān)才承當(dāng)賠償責(zé)任，第三，與登記機(jī)關(guān)在華而不實(shí)應(yīng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任份額相一致，第四，登記機(jī)關(guān)在支付賠償?shù)耐瑫r(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令有存心故意或者有重大過失的工作人員或受委托的單位賠償，并且，在登記機(jī)關(guān)承當(dāng)賠償責(zé)任后仍有權(quán)向有關(guān)民事主體追償。4.3采用較嚴(yán)格的形式主義審查方式進(jìn)行房產(chǎn)抵押登記審查(物權(quán)法〕第十二條規(guī)定：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行以下職責(zé)：〔一〕查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；〔二〕就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；〔三〕如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；〔四〕法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)能夠要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)能夠?qū)嵉夭榭?。筆者以為這應(yīng)當(dāng)屬于一種較嚴(yán)格的形式主義審查。首先，我們國家(物權(quán)法〕第12條要求登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料，華而不實(shí)所謂的必要材料從建設(shè)部(房屋登記辦法〕等法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定來看，應(yīng)當(dāng)以為其包括了作為登記原因的債權(quán)合同，這與德國的形式審查主義不同。再者，(物權(quán)法〕對(duì)登記機(jī)關(guān)的要求只是查驗(yàn)，即檢查驗(yàn)收，這主要應(yīng)該包括檢查當(dāng)事人之間能否存在合同關(guān)系，合同書能否真實(shí)等，但并不是必須對(duì)債權(quán)合同的合法有效性予以審查，這不同于早期普魯士法上的嚴(yán)格本質(zhì)審查主義。也許有人會(huì)以為，假如不采取本質(zhì)主義審查將無法保證合同的真實(shí)性。關(guān)于這一點(diǎn)，筆者以為，固然嚴(yán)格的本質(zhì)審查主義能夠最大程度地保證登記的真實(shí)性和合法性，但同時(shí)也會(huì)加大登記機(jī)關(guān)的工作量，使得登記程序繁瑣、冗長。在實(shí)踐中，要求登記機(jī)關(guān)審查合同的效力不僅會(huì)超出了其能力范圍之外，也會(huì)對(duì)當(dāng)事人的意思自治構(gòu)成威脅。而形式的審查方式由于僅僅查驗(yàn)?zāi)芊翊?/p>