武漢市CBD4000畝公共設施項目開發(fā)經(jīng)營專題調(diào)研報告2007年

4000畝公共設施工程開發(fā)經(jīng)營專題調(diào)研報告武漢王家墩中央商務區(qū)建設投資股份經(jīng)營部二〇〇七年一月調(diào)研目的從摸清公共設施的定義、分類及政策規(guī)定入手，廓清公共設施開發(fā)的根本特征、一般模式和工作流程。著眼武漢公共設施投資開發(fā)實際，結(jié)合典型案例和項目特點，對CBD公共設施規(guī)劃分布、經(jīng)營分類、經(jīng)營原那么、開發(fā)時序等具體分析。結(jié)合對CBD各類公共設施工程經(jīng)營可行性、優(yōu)劣勢的分析，提出山、湖、廣場等公共設施開發(fā)經(jīng)營具體策略，投資建設管理模式以及下一步開展工作的建議。前言針對各公共設施工程的審批程序、管理模式、建設要求、經(jīng)營性質(zhì)等關鍵問題展開調(diào)研。在研究4000畝內(nèi)公共設施工程規(guī)劃根底上，重點從案例出發(fā)分析可經(jīng)營工程的特點和規(guī)律。提出4000畝公共設施工程的開發(fā)及經(jīng)營建議。工作思路從公共設施工程的分類及是否具有可經(jīng)營性分析出發(fā)，結(jié)合CBD工程特點和規(guī)劃，剖析國內(nèi)和武漢市公共設施工程典型案例，研究4000畝公共設施工程的開發(fā)模式。工作方法前言前言2006年11月至12月，先后對武漢市、區(qū)政府部門、有關單位及國內(nèi)相關城市進行走訪，考察學習了相關公建工程，回憶總結(jié)公司近年來外出調(diào)研項目情況。開發(fā)區(qū)：武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、武漢東湖高新區(qū)、武漢新區(qū)。政府部門：武漢市區(qū)兩級規(guī)劃、建委、園林、教育、城管、水務、體育等局委辦以及相關企事業(yè)單位20余家單位。具體工程：上海羅店工程、上海新天地、上海人民廣場、世博園工程、常青花園、武漢國展中心、龍王廟國際廣場、解放公園、洪山廣場、西北湖廣場、漢口火車站廣場、沌口體育中心、武漢江灘公園等。參照的國家政策及法律法規(guī)公共設施法律法規(guī)依據(jù)總類：?中華人民共和國土地管理法??中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法??城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準?〔GB137-90〕?城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準?〔GB50180-93〕?武漢市房地產(chǎn)管理條例?各單項法律法規(guī)依據(jù)分類：?城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定〔中華人民共和國建設部令第108號〕??武漢市城市綠化管理條例??武漢市城市公園管理條例??武漢市湖泊保護條例??武漢市人民政府辦公廳關于落實城市新建住宅居民委員會及社區(qū)效勞設施用房的通知〔武政辦[2002]93號文〕??湖北省機動車停放效勞收費管理實施細那么??市物價局關于貫徹實施?湖北省機動車停放效勞收費管理實施細那么?的通知武價服字[2006]95號??電影制片、發(fā)行、放映經(jīng)營資格準入暫行規(guī)定?國家播送電影電視總局令第20號??武漢市體育場所管理方法??戶外廣告登記管理規(guī)定〔中華人民共和國國家工商行政管理總局令第25號〕?1公共設施工程概況2公共設施工程一般開發(fā)特點及流程34目錄4000畝公共設施工程經(jīng)營模式分析重點案例分析5下一步工作建議公共設施的定義公共設施即社會性根底設施，是指城市區(qū)域內(nèi)效勞于群眾的文化、體育、公園、廣場、教育、醫(yī)療、行政、福利等公共設施，廣義的公共設施還包括商業(yè)效勞、金融保險、群眾住房、宗教設施等。公共設施分類行政管理金融保險商業(yè)效勞文化娛樂群眾住房體育運動教育宗教科研社會福利綠地、公園、廣場公共設施的特點公共設施的特點土地接收從提供的公共產(chǎn)品形態(tài)看，這些設施提供的“公共產(chǎn)品〞更多的是無形的效勞，如：教育、醫(yī)療等。產(chǎn)品無形性從設施形態(tài)上看，不同于市政根底設網(wǎng)絡覆蓋的布局方式，而更多的是以點狀分布為主。相對于市政設施而言，這些設施的生活必需性和迫切性相對要低一些，但這些設施同時具有更廣泛的社會認同性。點狀分布性非迫切性土地接收隨著人們對環(huán)境的要求越來越高，對公共設施的數(shù)量和品質(zhì)的要求也趨高，如：山、湖、廣場等人文環(huán)境的建設。環(huán)境品質(zhì)性公共設施的分類公共設施的分類土地接收文化、體育、教育、醫(yī)療等效勞設施公益性公共設施大型公園、綠地等環(huán)境設施主要由市場配給的提供生活、生產(chǎn)和旅游等活動效勞的設施，如：經(jīng)營性教育設施、經(jīng)營性文化體育設施等。這類公共設施政府一般只做宏觀控制和引導，不直接投資。經(jīng)營性公共設施這類設施與居民生活關系密切，涉及城市整體功能和公共利益。一般由政府投資，很難由市場運作。1公共設施工程概況2公共設施工程一般開發(fā)特點及流程34目錄4000畝公共設施工程經(jīng)營模式分析重點案例分析5下一步工作建議公共設施項目開發(fā)模式土地接收政府完全主導型模式------政府公共部門負責從方案設計、資金籌措到建造、維護、管理等系列，并擁有設施的所有權。目前我國大型公共設施工程根本采取這種模式。大型公共設施〔城市級或地區(qū)級〕居住區(qū)配套公共設施BOT模式------政府公共部門保存設施的所有權并為之負責，民營企業(yè)通過特許經(jīng)營、代建制等方式，協(xié)同參與設施的建設、經(jīng)營和管理。體育、醫(yī)療等設施PPP模式------政府部門與民營企業(yè)合作模式。PPP模式是公共根底設施建設中開展起來的一種優(yōu)化的工程融資與實施模式，是一種以各參與方的“雙贏〞、“多贏〞為合作理念的現(xiàn)代融資模式。如軌道建設中采用模式市財政統(tǒng)一支付------政府不收任何費用，由市財政統(tǒng)一支付，建設方、產(chǎn)權、管理者均是政府。在方案經(jīng)濟時代，這是目前我國的主要的模式。從土地出讓金中提取建設資金------土地出讓金中包括居住配套公共設施中純公共產(chǎn)品的建設資金，政府建立專項帳戶，專款專用。實踐過程中由于實施方案有可能變化，導致真正能夠到位的專項資金比實際費用少。單獨收取居住區(qū)配套公共設施建設費------按照一定的收費標準和建設用地上居住建筑面積，單獨收取居住配套公共設施建設費，政府建立專項帳戶，?？顚Ｓ谩Ｒ话阌烧哉型稑诵问絹砜刂乒て诤唾M用。〔上海做法〕政府要求開發(fā)商無償代建------政府要求開發(fā)商無償配建居住區(qū)公共設施，然后交給政府?！脖本┳龇ā硣鴥?nèi)公共設施工程投資管理的一般模式一般大型公園、廣場由政府投資建設及后期運營管理；小區(qū)配套公園、廣場由開發(fā)商投資建設及管理。公園、廣場政府政策政府興建或鼓勵開發(fā)商建設公園、廣場工程，改善城市環(huán)境，提升城市品質(zhì)。規(guī)劃要求綠化、設施、功能、商業(yè)配套等統(tǒng)一進行全面規(guī)劃。建設時序一般先解決集中人群居住，社區(qū)到達一定規(guī)模后修建。規(guī)劃局論證、審批開發(fā)流程：規(guī)劃方案設計建委報建申報立項編寫可研武漢市目前已有的人工湖主要功能由防洪泄洪逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樘嵘鞘械撵n麗形象。一般的開發(fā)特征為政府相關部門自籌資金整治、改造、維護并運營。人工湖政府政策還沒有形成政府部門統(tǒng)一管理格局。規(guī)劃要求根據(jù)其主要功能不同，進行不同規(guī)模的規(guī)劃設計。建設時序一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設時序。規(guī)劃方案設計及審批開發(fā)流程：建委報建申報立項編寫可研建成后管理運營九年義務教育學校作為九年義務教育學校，開發(fā)商一般留出教育控規(guī)用地，繳納教育配套費，或者開發(fā)商建成學校后移交政府。政府政策政府強制義務教育配套用地，開發(fā)商不得隨意更改義務教育用地性質(zhì)。規(guī)劃要求根據(jù)預計商務區(qū)內(nèi)未來常駐人口量、居住人口組團和學校效勞半徑確定配置中小學。建設時序一般當區(qū)域人口到達一定數(shù)量規(guī)模后建設學校。預留教育配套用地開發(fā)流程：繳納教育配套費或者開發(fā)商建設學校設施移交教育部門管理工程建設根據(jù)城市功能提升、完善的需要，規(guī)劃建設體育館。一般為政府單獨投資建設或政府與企業(yè)共同投資建設。體育場政府政策政府鼓勵企業(yè)采取BOT模式參與體育場建設運營。規(guī)劃要求根據(jù)其主要功能不同，進行不同規(guī)模的規(guī)劃設計。建設時序一般根據(jù)城市及城市區(qū)域功能要求，確定其建設時序。規(guī)劃方案設計及審批開發(fā)流程：建委報建申報立項編寫可研建成后運營及移交作為公共效勞設施，在開發(fā)區(qū)域內(nèi)工程一般由開發(fā)商預留出開發(fā)用地，或者建成地面建筑后，無償移交給相關管理部門使用。公交停車場、公安派出所、居委會、變電站、公廁政府政策區(qū)域開發(fā)以上公共設施工程，政府雖未有強制性要求，但一般的開發(fā)模式為“建設移交〞的方式。規(guī)劃要求根據(jù)區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃的建筑規(guī)模、人口數(shù)量，按照相關規(guī)定調(diào)整布點。建設時序一般根據(jù)區(qū)域功能要求，確定其建設時序。預留用地或建筑設施開發(fā)流程：爭取相關政策確定規(guī)劃布點建成后移交一般作為經(jīng)營性土地進入公開招、拍、掛程序，由具備油品經(jīng)營資質(zhì)的開發(fā)商取得土地后進行建設和運營。目前國內(nèi)中石化和中石油所占市場份額最大，外資企業(yè)如道達爾已進駐國內(nèi)市場。加油站政府政策政府能源政策較為保守，雖未禁止企業(yè)經(jīng)營加油站，但極少通過審批。規(guī)劃要求根據(jù)城市道路或區(qū)域車流要求，對數(shù)量及規(guī)模進行規(guī)劃設計。建設時序一般在區(qū)域性開發(fā)時序中比較靠前。選擇經(jīng)營主體開發(fā)流程：土地出租或轉(zhuǎn)讓確定規(guī)劃用地建設運營目前國內(nèi)地下空間一般作為地上建筑的配套組成局部在利用，如：地鐵站地下通道，人行過街通道，商業(yè)、住宅、寫字樓等工程配套地下停車場，人防工程等，單獨進行地下空間開發(fā)的極少。因此，地下空間與開發(fā)工程的有機結(jié)合是關鍵。地下空間政府政策目前，我國關于地下空間利用方面的專門立法尚屬空白，僅存在相關的單行法及一些地方性法規(guī)。規(guī)劃要求地下空間的開發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，各行業(yè)按照各自的開展需要自行開發(fā)，不能形成整體、系統(tǒng)體系。建設時序地上建筑完全成熟后或地鐵站建成通車后開發(fā)規(guī)劃方案設計及審批開發(fā)流程：建委報建申報立項編寫可研建成后管理運營作為一種相對獨立的媒介資源，一般由政府控制，由廣告公司等運營機構采取承包方式買斷一定年限的使用權進行經(jīng)營。戶外廣告具有低本錢、全天候、視覺沖擊力強勁、地理方位可選擇、傳播信息持久直觀、等特性。戶外廣告政府政策政府沒有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)機構，呈現(xiàn)多頭管理的局面，相關的政策缺乏確定性和一致性。

規(guī)劃要求要求符合城市規(guī)劃的整體、協(xié)調(diào)性。建設時序區(qū)域建設到達一定規(guī)模后出現(xiàn)。城管部門授予廣告設置許可權開發(fā)流程：工商部門授予廣告經(jīng)營權城管、規(guī)劃部門完成專項規(guī)劃廣告公司開展經(jīng)營活動單位建議規(guī)劃院湖、山、廣場等大型公共設施，規(guī)劃只是作技術設計，沒有明確建設主體，遇到類似城市級公建項目由政府投資建設。園林部門城管部門從個別交談了解，按照“誰建設、誰經(jīng)營、誰管理”原則，希望公司自行建設并維護管理山體公園、人工湖以及廣場等。開發(fā)區(qū)管委會從前期開發(fā)區(qū)經(jīng)驗看，大型公建項目一定有市政府投入和支持，后期管理要移交給政府部門，否則企業(yè)的包袱會很重。開發(fā)區(qū)公司公共設施一般是劃撥用地，如將土地拿到公司名下，增加各種相關稅費，不利于經(jīng)營。開發(fā)商人工山、湖造景工程對物業(yè)、土地價值提升巨大，但后期一定要移交給政府，否則長期管理風險太大、經(jīng)營難于平衡，運營商一般公共設施運營都有優(yōu)惠政策和補貼，商務區(qū)的公共設施建設管理的標準和要求更高，政府給予政策稅收優(yōu)惠。走訪單位的建議1公共設施工程概況2公共設施工程一般開發(fā)特點及流程34目錄4000畝公共設施工程經(jīng)營模式分析重點案例分析5下一步工作建議公共設施建設是城市區(qū)域開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)成功的一個至關重要因素。不同于市政根底設施，一般大型公共設施建設均由政府直接投資建設和維護管理，其對區(qū)域、物業(yè)和土地價值的帶動效應顯著。

營造生態(tài)、人文的核心景觀，成為區(qū)域和工程標志。

增強周邊區(qū)域和工程的品牌知名度和魅力。滿足效勞區(qū)域內(nèi)客戶對各種公共設施的需求。極大地提升周邊土地和物業(yè)的價值。與相關工程開發(fā)連動，獲取更多的商機和效應。案例研究說明：公共設施投資建設與管理：1、前期依賴于市政府投入，通過協(xié)調(diào)有關部門負責投資建設；2、建設時序步驟：規(guī)劃編制—市政根底設施—公共設施建設—工業(yè)工程—配套房地產(chǎn)開發(fā)。3、規(guī)劃落實上，為減少資金壓力，對規(guī)劃的公園、綠地等公共設施，采取暫不征地、緩建等方法。4、目前公共設施已改為開發(fā)區(qū)自主建設，每年維護管理包袱很重，不包括綠化植樹，每年維護管理約6000萬〔含武漢體育中心〕。從改善開發(fā)區(qū)投資環(huán)境入手，在加強根底設施同時，高度重視公共設施投入，前期采取了市政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，相關部門負責投資建設的措施，迅速形成了開發(fā)區(qū)良性運轉(zhuǎn)的硬件設施環(huán)境，成為武漢吸引外資一個窗口。調(diào)研案例一：武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)作為一個國家級高新技術開發(fā)區(qū)，一開始就注重環(huán)境營造和建設，在市政根底設施建設同時，市政府先后支持建設了光谷廣場、森林公園、科技會展等公共設施。近年來，局部規(guī)模較小的公共設施采取了市場運作，主要是由開發(fā)區(qū)成立專門公司進行商運作。公共設施投資建設與管理：1、總體開發(fā)程序：土地規(guī)劃——市政根底——住宅建設——公建環(huán)境設施。2、為改善環(huán)境和提升土地價值，開發(fā)區(qū)將綠地、廣場等作為出讓代征土地，與工程打包建設。3、將公共設施與開發(fā)區(qū)開展結(jié)合，如學校建設一般等入住人口到達一定數(shù)量后，政府投資建設根底教育設施；商業(yè)化運作學校采取誰投資誰運營的方式。4、有關停車場等公建設施，一般與大型工業(yè)園區(qū)配套建設及生活社區(qū)配套建設。調(diào)研案例二：東湖高新技術開發(fā)區(qū)新區(qū)在公共設施建設上，主要采取政府投入與市場運作結(jié)合方式，一方面，政府集中投資建設市政道路、琴臺藝術中心、六湖連通生態(tài)工程等設施工程；另一方面，引入開發(fā)商進行國際博覽城工程等公建設施建設。公共設施投資建設與管理：1、總體工程開發(fā)時序：市政工程——還建房建設、征地——公共設施——工程開發(fā)。2、新城博覽城工程應從規(guī)劃開始，也遇到了公共設施經(jīng)營模式以及移交問題，目前也正在與政府協(xié)商。3、道路等市政根底設施由政府建設。4、所有公共設施工程都要立項，相關手續(xù)要到位，城建檔案要完善。調(diào)研案例三：武漢新區(qū)羅店北歐新鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)，規(guī)劃面積平方公里，規(guī)劃建筑面積180萬平方米，總投資55億元，工程由上海置業(yè)、創(chuàng)富集團及羅店資產(chǎn)投資公司三方組建公司負責運作。公建工程運作特點：1、總體開發(fā)時序：市政工程——公共設施——工程開發(fā)——土地交政府“招牌掛〞。2、會議中心〔3萬方〕、酒店、北歐商業(yè)街、高爾夫球場〔規(guī)劃綠地、未取得土地使用權〕等設施取得土地使用權，持有物業(yè)經(jīng)營。3、所有移交公共設施投資通過出售區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地的收益予以歸還。調(diào)研案例四：上海羅店“北歐新鎮(zhèn)〞采取〞政府參與，公司運營“方式，其公共設施包括市政道路〔10條〕、美蘭湖〔300畝〕、廣場、公園、學校、醫(yī)院、政府辦公設施等由企業(yè)投資建設，然后全部移交政府管理。香港瑞安集團運營的太平橋工程占地52公頃，包括商業(yè)、娛樂、寫字樓、住宅、大型公園等工程，2001年9月對外營業(yè)。其中包括萬平方面的綠地、廣場、人工湖〔萬平方米〕、太平橋公園、地下車庫〔200位〕等公共設施，總投資約10億元。其特點：1、開發(fā)時序：新天地工程——公園等公共設施——住宅——寫字樓。2、人工湖、廣場、公園等公共設施與商業(yè)街區(qū)構成一體，相得益彰營造“上海新天〞物業(yè)形態(tài)。3、將公共設施工程與商業(yè)工程有機結(jié)合，建成后極大地促進了周邊房地產(chǎn)價值提升，周邊住宅價格從開始的每平方米8000元一路攀升至25000元〔含上海住宅市場自然升值局部〕。調(diào)研案例五：上海新天地上海太平橋工程完全采取市場化運作方式，包括公共設施工程的規(guī)劃設計、投資建設以及后期的運營管理全部由開發(fā)公司進行運作。1公共設施工程概況2公共設施工程一般開發(fā)特點及流程34目錄4000畝公共設施工程經(jīng)營模式分析重點案例分析5下一步工作建議工程建設本錢控制原那么提升周邊土地、物業(yè)價值原那么與配套經(jīng)營設施整體運營原那么實現(xiàn)經(jīng)營平衡可持續(xù)開展原那么開發(fā)經(jīng)營根本原那么公共設施工程經(jīng)營的原那么4000畝公共設施類別及分布義務教育學校6個山體公園1個、廣場2個公共停車場12個人工湖公園1個體育場1個加油站1個公交停車場、公安派出所、居委會、變電站、公廁G11G12G11E1G4油4000畝公共設施所在地塊公益性顯著，屬城市級公共設施，建議與政府合作建設移交政府管理具有可經(jīng)營屬性，或與周邊物業(yè)結(jié)合經(jīng)營，建議自主建設并持有經(jīng)營管理需開發(fā)商代建并移交的設施，建議與政府合作建設并移交管理4000畝公共設施工程分類定位與功能：CBD規(guī)劃的山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖，是“山南水北〞城市經(jīng)典意向和商務“金十字〞軸的核心景觀，為商務、工作、休閑、觀光、旅游效勞的開放式公共性場所，對提升CBD整體功能、形成聚集輻射效應，帶動周邊物業(yè)土地價值作用巨大。

經(jīng)營的特征：其價值在于帶動武漢CBD區(qū)域的整體形象提升，營造周邊環(huán)境作用巨大，但其自身工程不具有盈利特點。第一類：公益性顯著，屬城市級公共設施，建議與政府合作建設并移交政府管理山體公園、核心區(qū)廣場、人工湖4000畝公共設施經(jīng)營管理模式模式優(yōu)點缺點建成后移交政府部門管理1、符合大型公共設施政府持有，及服務于城市居民的公益目標一致；2、與政府合作建設，約定移交。減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共設施未來價值利用空間；建成后長期持有經(jīng)營管理持續(xù)提升周邊物業(yè)和土地價值；2、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘公共設施潛在價值留下空間；3、作為城市運營商，有利于形成長期整體的CBD品牌效應。1、自身不具備經(jīng)營性，考慮經(jīng)營平衡，需加大經(jīng)營物業(yè)的建設成本投入；2、增加后期維護管理每年約200萬費用投入；3、增加社會管理風險。建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理山體公園人工湖公園模式優(yōu)點缺點建成后移交政府部門管理1、符合大型公共設施政府持有，與服務于城市及周邊居民的公益目標一致；2、與政府合作建設，約定移交政府。1、減少公司土地資產(chǎn)數(shù)量及公共設施未來價值利用空間；2、自身不具有經(jīng)營性，維護管理費用平衡，需增加投資至少2.5萬方物業(yè)用于租賃。建成后長期持有經(jīng)營管理1、持續(xù)提升CBD價值及周邊酒店、寫字樓物業(yè)價值；2、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘潛在價值留下空間；3、作為城市運營商，有利于形成長期整體的CBD品牌效應。1、根據(jù)規(guī)劃，實際享用湖岸線物業(yè)約占湖的1/3；2、增加后期維護管理每年約600萬費用投入；3、增加公司物業(yè)管理外其他風險。建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理核心區(qū)廣場模式優(yōu)點缺點建成后移交政府部門管理1、強化維護公共設施秩序行政管理職能；2、與服務城市及周邊居民的公益目標一致3、操作簡單，合同約定移交；1、不能凸現(xiàn)商務區(qū)統(tǒng)一品牌物業(yè)管理國際水準；2、未來廣場周邊物業(yè)挖掘經(jīng)營潛力受制約。建成后長期持有經(jīng)營管理1、體現(xiàn)商務區(qū)國際化物業(yè)管理，持續(xù)提升CBD寫字樓物業(yè)價值；2、增加公司公共資產(chǎn)的積淀，為挖掘潛在價值留下空間；3、作為城市運營商，有利于形成長期整體的CBD品牌效應。1、增加廣場公共行政管理風險；2、增加后期維護管理以及引入政府職能費用投入，如漢口火車站廣場300人管理隊伍；3、增加社會管理風險。建議模式：與政府合作建成后，移交政府管理武漢龍王廟公園該公園前身是江漢公園，由江漢區(qū)園林局管理。2004年武漢盛唐房地產(chǎn)開展開發(fā)龍王廟廣場，投資億對江漢公園進行改造，建成后移交江漢區(qū)園林局進行管理。公園周邊一期商業(yè)面積萬平方米，月租金平均每平方米130元左右。公園相鄰成熟商業(yè)地帶月租金平均每平方米100元左右。上海羅店“北歐新鎮(zhèn)〞羅店北歐新鎮(zhèn)，占地平方公里，規(guī)劃建筑面積180萬平方米，分為特色住宅區(qū)、旅游生態(tài)區(qū)、文化教育區(qū)和風情商務區(qū)等，其核心風貌區(qū)占地平方公里，包括美蘭湖公園〔300畝〕、諾貝爾科技公園、美蘭湖會議中心、北歐風情街、36洞國際PGA高爾夫球場以及文化廣場等。從2002年10月至今已初具規(guī)模。相關案例啟動區(qū)廣場定位與功能：“歐洲之門〞國際會展中心的重要局部，以連接國際友好城市為理念，通過廣場與連接會展、酒店、商業(yè)等工程營造商業(yè)氣氛，對提升啟動區(qū)整體功能作用顯著，是周邊商業(yè)、酒店等物業(yè)的賣點。

經(jīng)營性分析：空間上與周邊物業(yè)不可分割且相對圍合聚集，通過與會展、商業(yè)、酒店物業(yè)一道經(jīng)營管理，可以提升周邊物業(yè)價值品味、檔次，樹立商務區(qū)高端形象，經(jīng)營上可以通過周邊物業(yè)經(jīng)營以及配套效勞經(jīng)營，以彌補日常廣場管理費用支出。第二類、具有可經(jīng)營屬性，或與周邊物業(yè)結(jié)合經(jīng)營，建議自主建設并持有物業(yè)長期經(jīng)營管理4000畝公共設施經(jīng)營管理模式啟動區(qū)廣場模式優(yōu)點缺點建成后移交政府1、與服務于城市及周邊居民的公益目標一致；3、操作簡單，合同約定移交；1、會展、酒店、商業(yè)等物業(yè)與廣場成一體難于分割管理；2、不能凸現(xiàn)友城廣場與歐洲之門主題特色。建成后長期經(jīng)營1、體現(xiàn)啟動區(qū)友城廣場與歐洲之門主體，持續(xù)提升周邊土地物業(yè)價值。2、作為城市運營商，有利于形成長期整體的CBD品牌效應。3、廣場相對封閉圍合的持有物業(yè)經(jīng)營與廣場一體經(jīng)營可以平衡管理費用。1、增加廣場公共行政管理壓力。2、如何引入政府管理職能，并形成協(xié)作工作的要求較高。建議模式：建成后保存自己經(jīng)營管理上海新天地該工程占地52公頃，由香港瑞安集團開發(fā)，包括商業(yè)、娛樂、寫字樓、住宅、大型公園等工程。其中新天地工程占地面積3萬方，建筑面積6萬方，2001年9月對外營業(yè)。太平橋公園綠地占地萬平方米，位于整個太平橋工程的中央地帶。園中心興建了上海市中心最大的人工湖，占地萬平方米，新天地工程〔含太平橋公園〕總投資約億美元。相關案例寧波天一廣場寧波天一廣場占地面積20萬平方米，總建筑面積22萬平方米。主體建筑有22座歐陸風情濃郁的現(xiàn)代建筑群組成，是目前國內(nèi)規(guī)模最大的“一站式〞購物休閑廣場。工程總投資14億元。于2002年10月1日開業(yè)。公共停車場定位與功能：公園、廣場等工程配建地下停車場〔不包括小區(qū)及單體工程配套停車場〕該類型公共停車場具有其經(jīng)營的獨立性，可作為專業(yè)停車場開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)營性分析：一是武漢市2005年土地公開市場曾成功交易兩塊停車場用地，交易價格達萬元/畝和萬元/畝，地塊規(guī)劃停車場用地具可經(jīng)營性。二是估算建議一個200車位的地下停車場，根據(jù)武漢目前地下停車場市場調(diào)節(jié)價收費一般為每車5元/小時，平均每天每車位停車8小時，停車率80%,管理費用及稅費占收入10%，每年估算收益：萬元/年。4000畝公共設施經(jīng)營管理模式模式優(yōu)點缺點作為單獨項目經(jīng)營1、通過統(tǒng)一管理提升CBD品質(zhì)；2、能夠形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流；3、經(jīng)營方式靈活，可租可售。1、公司對該類項目不熟悉；2、公司必須配備相關人員；3、有可能不符合其它開發(fā)商對項目的投資要求。與其它項目配套經(jīng)營1、提高了其它經(jīng)營項目的整體性；2、公司比較省心；3、有利于精簡公司下設機構。1、由于不同開發(fā)商運營水平的差異導致CBD配套服務參差不齊。2、公司損失了后續(xù)經(jīng)營收益。公共停車場建議模式：核心區(qū)、啟動區(qū)停車場單獨經(jīng)營，住宅、山體附近停車場與周邊工程打包經(jīng)營體育場館定位與功能：一般分為競賽需求和全民健身需求，根據(jù)規(guī)劃，武漢CBD體育場應為配套效勞型體育設施，沒有列入正式城市設施建設規(guī)劃。經(jīng)營性分析：一是鼓勵引用體育產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，與商業(yè)效勞經(jīng)營結(jié)合，“以商養(yǎng)體〞是目前國內(nèi)眾多體育場館的經(jīng)營方式。二是從武漢市體育設施經(jīng)營看，江漢區(qū)體育場每年營業(yè)收入600萬元左右，主要靠商業(yè)門面租賃支撐運營；洪山體育館會員、門票等營業(yè)收入每年700萬元左右，根本滿足自身運營需要。4000畝公共設施經(jīng)營管理模式模式優(yōu)點缺點建成后自行經(jīng)營管理1、能夠與周邊項目同步建設；2、能夠根據(jù)公司需求引入項目；3、能夠控制建設成本。1、公司對該類項目不熟悉；2、不利于與專業(yè)體育競賽溝通。建成后委托經(jīng)營管理1、提高體育設施管理效率，并通過周邊租賃物業(yè)獲得效益；2、走專業(yè)化管理，有利于引入體育賽事組織。

體育場館建議：1、公司下一步對該工程進行詳細市場分析和經(jīng)營測算2、將該地塊作為調(diào)節(jié)用地，局部調(diào)整規(guī)劃。相關案例國家體育場工程：占地面積萬平米，建筑面積萬平米，建設總投資約20多億美元。投資主體：北京市國有資產(chǎn)經(jīng)營有限責任公司和中信集團聯(lián)合體共同組建的國家體育場有限責任公司，前者代表政府出資占總投資的58％，后者將出資42％。運營主體：中信集團獲得國家體育場30年的特許經(jīng)營權。地下空間定位與功能：CBD地下空間是含有交通、人防、市政根底設施及商業(yè)、文化娛樂等功能的結(jié)合體，充分利用商業(yè)及文化娛樂設施的經(jīng)營，是目前國外先進的運營模式，以及CBD工程地下空間工程市場化運營的客觀的需要。本報告所說地下空間主要是指市政根底設施和公共設施的地下空間局部。

經(jīng)營性特征：地下空間開發(fā)本錢遠大于地面，國內(nèi)目前主要以國家投資為主，CBD工程地下空間市場化運作，開發(fā)建設規(guī)模前期一定控制適度，并與地鐵、周邊物業(yè)配套、連廊結(jié)合開發(fā)經(jīng)營，輔之以商業(yè)、文娛等經(jīng)營工程。如：商業(yè)包括地下商業(yè)街、商場、超市、餐飲等，文化娛樂包括音樂、咖啡、視聽等。4000畝內(nèi)公共設施經(jīng)營管理模式上海人民廣場地下空間上海的地下空間開發(fā)利用已超過1600萬平方米，并已形成人民廣場、徐家匯、五角場、鐵路上海站、上海南站五大“地下城區(qū)〞。人民廣場的地下空間的購物商鋪占地萬平方米,日均人流量近3萬人次。投資主體：上海市政府運營主體：上海地鐵運營

相關案例加油站定位與功能：CBD加油站效勞于商務區(qū)內(nèi)及周邊車輛。經(jīng)營性特征：加油站進入門檻非常高，屬于國家壟斷行業(yè)，且4000畝內(nèi)加油站僅為一所，因此公司要防止涉足經(jīng)營加油站，對于加油站用地可出租也可直接轉(zhuǎn)讓給中石油或中石化公司4000畝公共設施經(jīng)營管模式模式優(yōu)點缺點轉(zhuǎn)讓土地1、項目投資回收快；2、土地銷售容易控制；公司無法享受后續(xù)收益。公司與專業(yè)公司合作經(jīng)營1、公司能夠享受項目后續(xù)的經(jīng)營收益；2、有利于控制項目建設進度；1、土地價值不可能馬上實現(xiàn)；2、公司對該行業(yè)不熟悉加油站建議模式：轉(zhuǎn)讓土地或與專業(yè)公司合作運營中國石化加油站中國石油化工集團公司是國家在原中國石化總公司的根底上于1998年重組成立的特大型石油石化企業(yè)集團，是國家出資設立的國有公司，是國家授權投資的機構和國家控股公司。相關案例戶外廣告定位與功能：CBD區(qū)域內(nèi)戶