2022年12月房地產行業(yè)觀察與債市運行動態(tài)：多家房企實施股權增資行業(yè)資產負債狀況將改善

讀正文后的免責聲明2023年1月10日多家房企實施股權增資，行業(yè)資產負債狀況將改善觀察與債市運行動態(tài)：房地產觀察與債市運行動態(tài)：商品房銷售再顯頹勢，行業(yè)債券信用售弱勢回暖，房企債券融資繼摘要商品房量價：12月份30大中城市商品房成交面積同比減土地成交價款：11月份全國土地成交價款為1530.23億目投資明顯減少。政策：12月份，中央經濟工作會議強調推動行業(yè)重組并購，防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況。中央財辦提出“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放”，預計未來各地的住房限購政策會逐步取消。地方層面不斷出臺的購房支持政策，包括提供購房補貼、放松限購、降低房貸首付比例、提高房貸額臺頻率高且力度大。重點房企：12月份百強房企操盤銷售金額同比下降30.8%；濱江集團、榮安地產、金科股份、陽光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團等房企為旗下公司提供擔保；碧桂園、金地集團、建業(yè)集團獲銀行大額授信；合景泰富、新城發(fā)展、雅居旭輝完成股權融資。信用事件與利差：12月份有12只債券展期。無主體和債券的信用級別被下調。12月末興業(yè)房地產行業(yè)債券信用利差 總結與展望：房地產行業(yè)股票融資解禁后，部分房企已完益資本、降低財務風險，出險房企可以借機修復信用。從需求端來看，疫情管控結束、限購政策逐步取消將促進新建商品房需求，有利于房企回籠資金。但新增城鎮(zhèn)人口減少、出生人口化壓力。文后的免責聲明MonthlyIndustryObservationofChinaJanuary10th,2023AnumberofrealestatecompanieshaveimplementedequityAuthor:ShenXuefengE-mail：research@financingandthedebtratioofrealestateindustrywilldecrease——December2022realAuthor:ShenXuefengE-mail：research@etoperationreportSummarymmercializedbuildingsthefloorspaceofcommercializedbuildingssoldinlargeandmediumsizedcitieshasdeclinedbyyearonyearinDecember,whichwasstillsignificantlylowerthaninthesameperiodofpreviousyears.Theaveragepriceofnewlybuiltresidentialbuildingsin“100cities”hasdecreasedby0.02%year-on-year,andtheincreasewasdown0.02percentagepointsfromthepreviousmonth.Intermsofrealestatelandpurchase,thetransactionvalueoflandinNovemberwas153.023billionyuan,adecreaseof50.78%from310.901billionyuaninthesameperiodofthepreviousyear,andtheinvestmentinnewlandprojectsintherealestateindustrydecreasedsignificantly.Intermsofpolicies,theCentralEconomicWorkConferenceemphasizedpromotingindustryrestructuringandM&A,FinanceOfficeproposedthat“therearestillsomerestrictivepoliciesthathinderthereleaseofconsumerdemandinhousingconsumptionandotherfieldsandtheseconsumptionpotentialsshouldbereleased".ItisexpectedthatthehousingpurchasenswillbegraduallyabolishedinthefutureThesupportpoliciesforhousingpurchasehasbeenconstantlyintroducedinvariousregions,includingprovidingsubsidiesforhousingpurchase,relaxingpurchaserestrictions,reducingthedownpaymentratioofhousingloans,increasingtheamountofhousingloans,relaxingtherestrictionsonthequalificationofhousingloans,etc.Newpoliciesareintroducedfrequentlyandvigorously.Intermsofkeyrealestatecompanies,thesalesamountofTOP100realestatecompaniesinDecemberhasdecreasedby30.8%year-on-year.BinjiangGroup,RonganProperty,JinkeProperty,Yango,RiseSun,TahoeGroupandotherrealestatecompaniesprovidedguaranteesfortheircompanies.CountryGargen,GemdaleandJianyeGroupobtainedlargeamountsofbankcredit.KWGGroup,SeazenGroup,AgileGroupandCIFIHoldingscompletedequityfinancing.illionyuanbondsinDecember,andhasreceived10.435billionyuanofnetfinancingthroughbondmarket.Intermsofcrediteventsandspreads,12bondshavebeenextendedinDecember.Nocreditratingsforentitiesandbondsweredowngraded.AttheendofDecember,thebondcreditspread(median)ofrealestateindustryincreasedby28.65BPfromtheendofthepreviousmonth.MonthlyIndustryObservationofChinaJanuary10th,2023Lookingahead,aftertheliftingofthebanonequityfinancingofrealestateindustry,somerealestatecompanieshavecompletedrightsissueoradditionalissuance,anditisexpectedthatalargeamountofequityfinancingwillsoonbeimplemented.Realestatecompaniescansupplementequitycapitalandreducefinancialrisk,andrealestatecompaniesindangercantaketheopportunitytorepairtheircredit.Fromthedemandside,theendofepidemiccontrolandthegradualeliminationofpurchaserestrictionpolicywillpromotethedemandfornewcommercialhousingandhelprealestateenterprisestowithdrawfunds.However,thenewurbanpopulationandbirthpopulationaredecreasing,thedemandforcommercialhousingisshrinking,andtherealestatecompaniesstillhavethepressuretodestockinthefuture.2023年1月10日1/1/20 (一)商品房量價 2(二)土地成交價款 5(三)房地產貸款 5 (一)中央政策動態(tài) 6(二)地方政策動態(tài) 7 (一)債券發(fā)行與到期 15(二)違約/展期債券 16(三)信用級別調整 17(四)行業(yè)信用利差 18五、總結與展望 182/2/20(一)商品房量價0大中城市商品房成交面積大幅減少品房銷量仍大幅減少。面對需求下滑，房地產企業(yè)已經普遍放緩了新土地投資步伐，預計未來新建商品房供給也會減少，需關注新能否再平衡。0050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月d130大中城市包括一線城市(北京、上海、廣州、深圳)、二線城市(天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱)和三線城市(無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、江陰、昆明、3/3/202013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-120000040000002月3月4月2013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-120000040000002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4000005000dd2.十大城市商品房庫存去化周期延長以來國內商品房成交量下滑，十大城市的商品房庫存去化周期明顯延長。十大城市:商品房可售面積:當月值去化周期(右)0004000000d86420島、蘇州、南昌、廈門。4/4/202013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-12m下比50-10d三線城市沒有大幅下行?？赡芙诟鞯爻掷m(xù)不斷的購房刺激政策對穩(wěn)定住宅市場發(fā)揮了作用。510d5/5/202013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-06(二)土地成交價款項目的投資步伐放緩，未來新增入市的商品房預計也會隨之減少。結合當前商品房銷量下滑的情況看，房地產行可能步入需求、供給同時縮減的新常態(tài)，新建商品房階段性過剩的局面結束，有利于房地產企業(yè)利潤率穩(wěn)定。TTM:同比(右)05000400-10-20-30-40-50d(三)房地產貸款PR2.首套房貸利率環(huán)比基本持平。6/6/20二、行業(yè)政策動態(tài)求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況。中央財辦提出“在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求的購房支持政策，包括提供購房補貼、放松限購、降低房貸首付比例、提高房貸額度、放寬房貸資格限制等，新策出臺頻率高且力度大。(一)中央政策動態(tài)1.政治局會議強調“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”2.中央經濟工作會議定調確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展務等消費。(2)有效防范化解重大經濟金融風險。要確保房地產市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產負債狀況，同時要堅決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求。要堅持房子是用來住的、不是用平穩(wěn)過渡。3.中央財辦表示高度重視當前房地產行業(yè)的問題和風險挑戰(zhàn)(1)關于房地產業(yè)風險。2021年下半年以來，我國房地產市場明顯走弱，近幾個月來出現(xiàn)加速下滑，成為影響經濟運行中一個重大風險因素。下一步要立足我國巨大需求空間支撐，持續(xù)優(yōu)化需求側管理，加大對剛需和改善性住房需求的金融支持力度。中期要研究促進房地產業(yè)健康發(fā)展的治本之策，改革完善房地產相關土地、財稅、(2)供給端方面。各地區(qū)和有關部門要扛起責任，扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作；繼續(xù)給行業(yè)業(yè)合理融資需求；推動行業(yè)并購重組；完善相關房地產調控政策及制度。2023年還將臺新舉措，側重研究解決改善房企資產負債狀況等。(3)預期和需求端方面。要著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求，比如，在住房消費等領域還存在一些妨礙消費需求釋放的限制性政策，這些消費潛力要予以釋放；合理增加消費信貸，支持住房改7/7/20(4)促行業(yè)新模式轉型。要深入研判房地產市場供求關系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局，包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等，研究推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉”模式。4.人民銀行強調要改善頭部房企資產負債狀況5.證監(jiān)會允許房企“借殼”已上市房企實施民企債券融資專項支持計劃和支持工具，更好推進央地合作增信共同支持民營房企發(fā)債。落實好已出臺的房企股權融資政策，允許符合條件的房企“借殼”已上市房企，允許房地產和建筑等密切相關行業(yè)上市公司實施涉6.銀保監(jiān)會強調要改善優(yōu)質房企資產負債表改善性住房需求。7.人民銀行第四季度例會提出改善優(yōu)質頭部房企資產負債狀況，做好新市民、青年人等住房金融服務。(二)地方政策動態(tài)貼、優(yōu)惠15000元購房獎補。(2)原出臺的購買住宅與非住宅按契稅應稅價格給子1％、2％的購房補貼政策繼續(xù)同步執(zhí)行。 (3)與此同時，對上述前100名購房業(yè)主由相應房地產開發(fā)企業(yè)給予本次財政獎補額同等的價格補貼優(yōu)惠。加贈繳8/8/2012月2日滁州市：(1)新購商品房補貼契稅50%，夫妻雙方都是大專及以上學歷落戶并購房的補貼契稅100%，單方補貼80%。二孩家庭補貼契稅80%，三孩家庭補貼100%。(2)人才購房、農民進城或返鄉(xiāng)置業(yè)人員給予購房補貼。(3)鼓勵開發(fā)企業(yè)對團購購房給予不低于售價3%的協(xié)議優(yōu)惠價。房協(xié)組織對公積金購房、多孩度的優(yōu)惠。勵。獎勵標準不高于自房票出具之日至被征收人與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂房屋認購協(xié)議之日期間對應空號應得的臨時安置家庭購房給予100元/12月11日鄭州市：(1)對出售自有住房后在1年內重新購買住房的，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。(2)對在一定期限內購買住房的居民，給予購房補貼。12月14日萊州市：(1)在萊州市購買新建商品住宅和二手商品住宅可享受購房契稅補貼50%政策。(2)凡價格。2.放松購房資格限制9/9/2012月8日南京市：再放松房產限購政策，在限購區(qū)(建鄴區(qū)、秦淮區(qū)、玄武區(qū)和鼓樓區(qū))內有2套及以下房12月21日南京市：(1)對玄武區(qū)紅山新城等城市外圍人才集聚板塊可在現(xiàn)行購房政策基礎上增購1套。(2)對有60歲及以上成員的本市戶籍家庭可增購1套住房。(3)對長期工作在南京人員，提供半年及以上居住證明3.降低房貸首付比例，提高房貸額度，放寬房貸資格限制等12月2日青島市：(1)多孩家庭購首套房。公積金可貸額度上浮20%。(2)無自有住房且租賃住房的多子政策，多孩家庭購買二套房按照首套政策執(zhí)行。(2)提高住房公積金貸款額度。單人最高額度40萬元，雙人最高額度50萬元，首套房額外上浮10萬元。(3)取消夫妻離異一年內購買住房不得申請住房公積金提取和貸款的限制。支持一人購房全家?guī)?。支持異地公積金貸款。(4)二次公積金貸款首付比例最低20%。(5)首套二套商式。(2)支持云南省內異地繳存職工辦理“商轉公”貸款業(yè)務。12月6日南通市：對在本市行政區(qū)域內申請住房公積金貸款的繳存職工，以職工家庭(包括本人及配偶)住準。12月8日銅仁市：(1)住房公積金貸款最高額度調整為60萬元。(2)放寬貸款額度計算公式中的繳存時間系數(shù)，提高貸款額度計算公式中的風險控制倍數(shù)。(3)恢復受理異地住房公積金貸款業(yè)務。(4)在省內其他市/州購買住房及償還住房貸款提取的，所購買的住房地址不受職工戶籍地或工作地限制。(5)每超過12個月可提取一次住房公積金提前償還部分住房貸款本金。(6)同一套房同時申請住房公積金提取和住房公積金貸款的，住度中扣減。0，購買二套房首付比例降至四成。12月9日宣城市：(1)多孩家庭公積金最高貸款額度可上浮10萬元，上限60萬元。(2)符合人才引進政策的最高貸款額度70萬元。(3)符合購買綠色建筑政策的，最高貸款額度再上浮20%。萬元提高到60萬元，二套房由40萬元提高到50萬元。(2)2023年6月30日前，對有一套住房并已結清購房貸款的家庭，二套公積金貸按首套房政策執(zhí)行。12月11日鄭州市：(1)執(zhí)行“認貸不認房”政策。(2)有未成年子女的二孩以上家庭、有老人投靠養(yǎng)老家庭，執(zhí)行二套房貸款政策。在鄭工作或常住的家庭，在鄭首次購買住房，執(zhí)行首套房貸款政策。12月13日杭州市：(1)職工家庭名下無住房，無住房貸款記錄或有商業(yè)性住房貸款記錄且相應貸款已結清，為改善居住條件申請住房公積金貸款購買普通自住住房的，執(zhí)行首套房政策，貸款首付款比例不低于30%。(2)職工家庭名下?lián)碛?套住房，或無住房但有住房公積金貸款記錄且相應貸款已結清，再次申請住房公積金貸款購12月13日蘭州市：(1)5年期以上首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限由4.3%下調至4.0%。(2)個人度管理。12月17日東營市：(1)全日制博士研究生、碩士研究生，在申請住房公積金貸款時，單方繳存的，最高貸款額度由30萬元提高至50萬元；雙方繳存的，最高貸款額度由50萬元提高至100萬元。(2)多子女家庭首套首次貸款額度調整為個人最高可貸40萬元、家庭最高可貸60萬元，購買首套自住住房且未使用過公積金貸款個人2月21日天津市：(1)天津市繳存職工申請公積金貸款購買家庭第二套住房的最低首付比例由60%調整為40%。(2)申請個人住房公積金貸款購買家庭首套住房的，貸款最高限額以本市統(tǒng)一貸款限額為基礎上浮20%。(1)公積金貸款額度上限提高10萬元，最高貸款額度提高到60萬元。(2)取消面積、年限區(qū)分，執(zhí)行統(tǒng)一標準，首套房首付比例不低于20%，二套房首付比例不低于30%。(3)取消凍結職工賬戶余額的規(guī)定。(4)公積金可提取用于償還商業(yè)住房貸款、既有多層住宅加裝電梯。(5)支持一人購房全家?guī)汀?1)中心城區(qū)以外區(qū)縣購房，僅將所在區(qū)縣的住房納入套數(shù)核查范圍。(2)在渝生活、工作的非本地戶籍居民購首套房，享受與本地同等貸款政策。四川廣安市籍居民，在重慶都市圈購買住房的，享受同城待遇。(3)支持“先買新再賣舊”，對擬出售家庭唯一住房的，房地產企業(yè)可延長認購期，對已出售唯一12月27日黔東南州：(1)二套已結清公積金貸款首付最低20%。(2)余額充足的，取消兩次住房公積金住房貸款須間隔12個月以上的限制。(3)支持公積金異地購房貸款。(4)支持公積金“又提又貸”。4.扶助房地產企業(yè)12月8日南充市南部縣：(1)土地保證金最低20%，1個月50%，1年內繳清。(2)繳納50%及以上土地出辦理商品房預售許可證前繳清。(4)進度標準調整為：6層及以下住宅完成主體結構，6層及以下非住宅有地下室的完成首層，無地下室的完成主體結構。(5)調整房地產市場預售資金監(jiān)管賬戶留存兜底比例，由合同進賬總額的3%下調至2%。(6)近2年內無惡意拖欠農民工工資行為的可以保函等方式置換或存儲農民工工資保證金。發(fā)裝修。12月13日蘭州市：(1)階段性減免房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，免稅期限最長不超過6個月。(2)推行“拿工”，協(xié)調金融機構為房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務。求，長治、晉城、臨汾等住房供求關系緊張的城市要增加供地規(guī)模、加快供地節(jié)奏。(2)用好政策性銀行專項借款，引導商業(yè)銀行跟進提供配套融資，做好“保交樓、穩(wěn)民生”。支持房地產企業(yè)合理融資需求。探索政府主導盤活閑置商品房。(3)可適度下管。12月28日重慶市：(1)加大金融支持力度，支持房地產企業(yè)融資，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，加大對存量資產融資的支持力度，穩(wěn)定建筑業(yè)企業(yè)信貸投放。(2)已出讓地塊交款期限可順延3個月。 (3)基礎設施配套費申請后延期最長6個月，多次辦理預售證的可在在第二次辦理前繳清，11.1-12.1到期的不計滯納金。(4)預售資金監(jiān)管可分樓棟申請使用，新辦理存入手續(xù)可分批存入，首次40%，剩余的60%可6個月緩三、重點公司動態(tài)強房企12月操盤銷售金額同比下降30.8%2.濱江集團為多家子公司銀行貸款提供擔保12月2日，杭州濱江房產集團股份有限公司(簡稱“濱江集團”)發(fā)布公告：(1)控股子公司杭州濱匯擬向建設銀行、中國銀行組成的銀團申請7.5億元的貸款，濱江集團按51%股權比例為本次融資提供連帶責任保證擔債權到期余額的34%，同時濱江農業(yè)銀行組成的銀團申請13億元融資，濱江集團為本次融資提供連帶責任保證，對外擔?？傆囝~占公司最近一期經審計凈資產的116.52%，其中對合并報表外的參股公司提供的擔保總余額為股子公司杭州香華接受農業(yè)銀行貸款提供本金總額不超過5億元的連帶責任保證擔保，其他擔保條件包括但不限稱，對部分參股房地產項目公司增加兩筆融資合計26億元，期限為36個月，全資子公司寧波國際汽車城開發(fā)有限公司、北京九合創(chuàng)業(yè)房地產開發(fā)有多家子公司以股權、名下商辦用房、土地等提供抵押。計供擔保實際不超過70%的控股子公司提供擔保實際發(fā)生金額為6.榮盛發(fā)展為子公司與華融4億元合作業(yè)務提供擔保資子公司沈陽榮盛擬繼續(xù)向中國華融資產管理股份有限公司融資4億元，由榮盛發(fā)展繼續(xù)為上述融資提供連帶責 房地產開發(fā)有限公司作為借款人擬與天津銀行繼續(xù)合作，公司擬為上述合作提供連帶責任保證擔保，此次展期后。已經與工商銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、郵政儲蓄銀行、中信銀行、廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行、順德農商銀、債券承銷與投資等方面與金地集團合作。建業(yè)集團提供不少于150億元意向綜合金融支持，并在房地產金融、住房租賃業(yè)務、綜合融資服務等領域給予支持。工商銀行擬向建業(yè)集團提供不超過人民幣100億元的綜合授信支持，并在房地產新增融資服務、房地產存量融資服務等方面開展合作。11.華夏幸?；I劃非公開發(fā)行股票，募資用于保交樓相關項目、償債等擬用于與“保交樓、保民生”相關的房地產項目，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償還債務港元，發(fā)行股份占發(fā)行前已有股份數(shù)目的7.38%。經扣除相關費用及開支后，估計合景泰富將收取的所得款項凈2015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-12有債項再融資及一般企業(yè)用途。15.旭輝完成股份配售及認購事項，所得款項9.46億港元12月29日，旭輝控股(集團)有限公司(簡稱“旭輝”)發(fā)布公告，公司股份配售及認購事項已完成。旭輝收取的所得款項凈額約為9.46億港元。四、房地產行業(yè)債券市場運行動態(tài)(一)債券發(fā)行與到期d券406.64億元，房地產行業(yè)通過債券市場凈融資額為104.35億元(見圖8)。隨著房地產企業(yè)股權融資放開，房05000500000圖8：房地產行業(yè)債券(含境內債券和中資離岸債)發(fā)行與到期規(guī)模(單位：億元)d2015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-12評級看，剔除資產支持證券后，12月份境內債券市場房地產行業(yè)發(fā)行人中，AAA級(發(fā)行人委托90%0%%50%40%%Sd(二)違約/展期債券債券簡稱行