呼和浩特市成吉思汗大街西區(qū)市場調(diào)研報(bào)告

天和雅居項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告2011.01.26謹(jǐn)呈：內(nèi)蒙古天和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司12背景市場城市宏觀背景研究競爭區(qū)域房地產(chǎn)研究項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)研究基礎(chǔ)項(xiàng)目報(bào)告的邏輯：前期定位報(bào)告內(nèi)容：

C.區(qū)域房地產(chǎn)市場研究B.城市宏觀背景研究本體條件分析項(xiàng)目前期定位回民新區(qū)成吉思汗東大街板塊西龍王廟板塊金川開發(fā)區(qū)城市發(fā)展戰(zhàn)略城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市房產(chǎn)市場研究城市土地市場研究3A.本體本體。對項(xiàng)目自身的審視——1項(xiàng)目本體條件分析4項(xiàng)目位于呼和浩特市回民區(qū)北部，屬于回民新區(qū)，處于城郊結(jié)合部，作為城市發(fā)展長期被忽視的區(qū)域，整體形象較差，處于城市價(jià)值洼地。在城市未來發(fā)展過程中具有很強(qiáng)的可塑性。區(qū)域位置片區(qū)位于回民區(qū)的北部邊緣，與金川開發(fā)區(qū)與成吉思汗大街高檔住宅區(qū)聯(lián)系緊密；距離中山路商圈15分鐘車程，距離長樂宮商圈約30分鐘；臨近城市主干道成吉思汗大街、海西路，西二環(huán)，北二環(huán)，對內(nèi)對外交通便利。區(qū)域發(fā)展與地位區(qū)域目前整體形象較差，大部分為荒地及農(nóng)民平房，商業(yè)配套、公共交通等城市配套功能存在諸多的缺失與不足；●區(qū)域鄰近海西路汽車貿(mào)易汽修汽配一條街，目前住宅市場和生活配套較為落后，未來具有很大發(fā)展?jié)摿Α！駞^(qū)域?yàn)槌鞘邪l(fā)展中的洼地區(qū)域中山路商圈高檔住宅區(qū)長樂宮、、萬達(dá)到金川車程15分鐘火車站車程15分鐘車程15分鐘回民新區(qū)回民區(qū)成熟生活配套汽車銷售、4S店集中區(qū)區(qū)域?qū)傩?從4.5公里的輻射區(qū)域內(nèi)，北部居住人口密度很低，而本區(qū)域內(nèi)道路密度相對較高，可以預(yù)見，未來該區(qū)域發(fā)展成熟后，交通的通達(dá)性仍然很好?；孛駞^(qū)新區(qū)在未來的建設(shè)發(fā)展中，將形成“一軸、一心、兩片、三帶”的區(qū)域空間發(fā)展格局?！耙惠S”是沿成吉思汗路的市區(qū)發(fā)展主軸，東西貫穿新市區(qū)，是連接新市區(qū)產(chǎn)業(yè)和新區(qū)居住區(qū)的重要軸線。“一心”是沿成吉思汗路中心段發(fā)展的新市區(qū)商業(yè)核心，它輻射產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)，將多重城市中心功能融于一體?！皟善奔葱率袇^(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)和居住區(qū)?！叭龓А敝敢约t山口、壩口子溝、烏素圖溝三條河溝為載體的綠色生態(tài)走廊。區(qū)域規(guī)劃回民新區(qū)將建設(shè)成一個(gè)以商貿(mào)、生產(chǎn)加工、現(xiàn)代服務(wù)、居民生活、生態(tài)林地為主體、功能定位明確、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化、生態(tài)型新區(qū)。東區(qū)主要為辦公場所、文化教育設(shè)施、經(jīng)濟(jì)適用住房及物流配送園區(qū)；西區(qū)東側(cè)為生活服務(wù)區(qū)，以景觀、中高檔住宅、餐飲娛樂設(shè)施、醫(yī)療機(jī)構(gòu)為主。6四至及交通狀況項(xiàng)目區(qū)域道路狀況良好，有城市干道成吉思汗大街及海拉爾西路，未來將修建阿拉善北路，預(yù)備役師北路，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的通達(dá)性。項(xiàng)目四至：地塊北臨康城住宅小區(qū)（規(guī)劃），西臨秋實(shí)中學(xué)，南臨規(guī)劃預(yù)備役師北路，東臨攸攸板鄉(xiāng)衛(wèi)生院及西城麗景（規(guī)劃）道路情況：成吉思汗大街——城市主干道，東西向道路，連通新城區(qū)、回民區(qū)；海拉爾西路——城市主干道，東西向道路，連通新城區(qū)、回民區(qū)、金川開發(fā)區(qū)；鹽站西路——區(qū)域主干道，南北向道路連通海西路與成吉思汗大街。公共交通：海西路上有52路、60路、70路、80路、89路路公交車，連通城市各個(gè)片區(qū)，成吉思汗大街只有33路公交車，且站牌等交通設(shè)施缺失，公共交通相對不便。海拉爾西路北面區(qū)域面貌成吉思汗大街7區(qū)域發(fā)展前景看好，未來將形成“五橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，公共交通設(shè)施將日臻完善區(qū)域道路規(guī)劃：本區(qū)域?qū)⒁?guī)劃形成“五橫三縱”的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，形成方格網(wǎng)的道路系統(tǒng)，“五橫’至指的是二環(huán)北路、林場南路、成吉思汗大街、預(yù)備役師北路、海拉爾西街；”三縱“指的是鹽站西路、阿拉善北路、巴彥淖爾北路。

道路規(guī)劃圖照片道路規(guī)劃此外,本區(qū)域規(guī)劃有兩個(gè)廣場，位于成吉思汗大街與鹽站西路和巴彥淖爾北路交匯處，即西歐文化廣場和東歐文化廣場。序號(hào)路名等級紅線寬度1二環(huán)北路快速路702林場南路主干路403成吉思汗大街主干路504預(yù)備役師北路主干路505海拉爾北街主干路506鹽站西路主干路607巴彥淖爾北路主干路408阿拉善北路次干路309規(guī)劃三路次干路2410規(guī)劃五路次干路24成吉思汗大街8項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)尚無大型超市、商場、集貿(mào)市場等商業(yè)配套。主要是有以汽車為中心的汽車銷售、4s店和京源港汽配城。項(xiàng)目西面為著名的秋實(shí)中學(xué)和秋實(shí)小學(xué)。秋實(shí)中學(xué)秋實(shí)中學(xué)簡介：秋實(shí)中學(xué)創(chuàng)辦于1994年。經(jīng)過十五年的發(fā)展，成為有著良好聲譽(yù)的民辦學(xué)校，得到了社會(huì)的認(rèn)可。2009年，該校被內(nèi)蒙古自治區(qū)教育廳評為“自治區(qū)民辦教育示范學(xué)校”。2005年，學(xué)校在回民區(qū)攸攸板村建設(shè)秋實(shí)中學(xué)新校區(qū)，現(xiàn)已建成5500平方米的小學(xué)教學(xué)樓，6200平方米的中學(xué)教學(xué)樓。2009年招生，六個(gè)初一年級，四個(gè)高一年級。2010年新校區(qū)招收初一新生8個(gè)班，400人。

預(yù)計(jì)未來秋實(shí)中學(xué)新校區(qū)在校生規(guī)模將達(dá)到2500人左右。在調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)，攸攸板秋實(shí)中學(xué)新校區(qū)的生源以回民區(qū)和外地生源為主，如集寧和豐鎮(zhèn)生源占比例比較大?？梢灶A(yù)見，未來秋實(shí)中學(xué)會(huì)帶來大量的外來客，尤其是集寧和豐鎮(zhèn)的客戶群。秋實(shí)中學(xué)海拉爾西路南側(cè)海拉爾西路北側(cè)海拉爾西路北側(cè)9指標(biāo)及現(xiàn)狀指標(biāo)及現(xiàn)狀技術(shù)條件用地現(xiàn)狀占地面積：7.9萬平米規(guī)劃建筑面積：23.67萬平米容積率：3.0限高：80米建筑密度：20%綠地率：30%用地性質(zhì)：居住用地物業(yè)形式：普通住宅開發(fā)周期：2010年開始建設(shè)，持續(xù)三年時(shí)間，銷售預(yù)計(jì)2011年現(xiàn)狀情況：地塊上散布較多老舊民居。項(xiàng)目用地形狀方正，便于利用。阿拉善北路將項(xiàng)目氛圍東西兩塊，對未來小區(qū)的居住氛圍有一定的影響?；A(chǔ)配套：市政管網(wǎng)未通項(xiàng)目地塊內(nèi)待拆民居及廢棄廠房地塊鳥瞰圖1011項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目屬性——城市新區(qū)、價(jià)值洼地、具有相當(dāng)潛力的區(qū)域代表性居住項(xiàng)目強(qiáng)勢條件弱勢條件規(guī)劃因素交通因素自身資源指標(biāo)限制區(qū)域認(rèn)知區(qū)域主干道成吉思汗大街為呼和浩特市唯一一條景觀大街，規(guī)劃有中央商務(wù)區(qū)及廣場，帶來對區(qū)域價(jià)值的提升可期。項(xiàng)目道路通暢，車行便捷，進(jìn)出四通八達(dá)，未來公共交通將逐步完善。項(xiàng)目西面為呼和浩特市的著名中學(xué)——秋實(shí)中學(xué)，可成為本項(xiàng)目發(fā)展的借勢資源，為本項(xiàng)目物業(yè)的成功贏得先機(jī)。項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)復(fù)雜，如何平衡各物業(yè)的價(jià)值、合理組合物業(yè)形態(tài)是本項(xiàng)目規(guī)劃所面臨的挑戰(zhàn)。區(qū)域目前以低端的安置房為主，整體形象較差，處在改造的初期，存在一定的區(qū)域認(rèn)知抗性。思考。對開發(fā)目標(biāo)和問題的解讀——2開發(fā)商目標(biāo)和關(guān)注問題解析12天和希望通過此項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)多層次的目標(biāo)項(xiàng)目層面企業(yè)層面快速回現(xiàn)，保證資金安全性，盡可能變現(xiàn)所有物業(yè)。在保證快速回現(xiàn)的前提下，希望打造成為市場中高端形象的明星項(xiàng)目，通過本項(xiàng)目樹立開發(fā)商在呼市的品牌形象13項(xiàng)目面臨的困局區(qū)域突破項(xiàng)目所在區(qū)域目前整體形象較差，發(fā)展滯后，項(xiàng)目如何挖掘區(qū)域規(guī)劃價(jià)值，實(shí)現(xiàn)定位的前瞻性？本項(xiàng)目的客戶在哪里，如何把握目標(biāo)客戶的需求？把握客戶本項(xiàng)目面臨的困局解析超越競爭項(xiàng)目各物業(yè)如何在市場競爭的藍(lán)海中，找到自己的藍(lán)海突破方向，建立自己的獨(dú)有競爭優(yōu)勢？產(chǎn)品塑造如何實(shí)現(xiàn)物業(yè)的準(zhǔn)確定位，實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值的最大化？14背景城市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征分析——3項(xiàng)目開發(fā)的城市宏觀背景15(一）十二五規(guī)劃范圍十二五規(guī)劃期限為2009-2020年，規(guī)劃范圍為呼和浩特市域行政區(qū)，總面積為17224平方公里，城市規(guī)劃區(qū)總面積為2176.7平方公里。2020年全市總?cè)丝?40萬人左右，其中城鎮(zhèn)人口292萬人，城鎮(zhèn)化水平85.8%。中心城區(qū)人口258萬人。中心城區(qū)用地規(guī)模達(dá)到299.8平方公里。人均城市建設(shè)用地控制在116平方米以內(nèi)。

（二）城市的性質(zhì)和職能定位城市性質(zhì)為內(nèi)蒙古自治區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，國家歷史文化名城，我國北方沿邊重要的開放型中心城市。城市職能定位為商業(yè)金融中心、教育科研中心、交通物流樞紐、生態(tài)宜居城市、旅游服務(wù)基地。城市發(fā)展戰(zhàn)略/十二五規(guī)劃16呼市總體建設(shè)布局采取“集中組團(tuán)式”布局，重點(diǎn)向南發(fā)展，居民置業(yè)對項(xiàng)目所在區(qū)域有一定的抗性。城市未來空間發(fā)展主要方向?yàn)椋罕笨?、東優(yōu)、南拓、西聯(lián)。集中成片，規(guī)模發(fā)展。北控——北部地區(qū)控制建設(shè)用地發(fā)展，主要作為山前的生態(tài)控制地帶；東優(yōu)——優(yōu)化完善城市東部（如意新區(qū)）功能；南拓——重點(diǎn)發(fā)展南部、西南部新區(qū)（大、小黑河之間）；西聯(lián)——通過金川開發(fā)區(qū)、金山開發(fā)區(qū)向西加強(qiáng)與土默特左旗、包頭的聯(lián)系。采用集中組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，以現(xiàn)有城區(qū)為中心，集中式發(fā)展，形成中心區(qū)-新區(qū)-外圍組團(tuán)的結(jié)構(gòu)。呼市未來可利用的土地資源將主要集中在二、三環(huán)之間和衛(wèi)星城鎮(zhèn)。17城市發(fā)展戰(zhàn)略/城市規(guī)劃近年來，呼市經(jīng)濟(jì)快速增長，年增長率連續(xù)幾年高于全國平均水平。呼市GDP連續(xù)五年高速增長，即使最困難的2009年增長速度達(dá)到了5%。2010年增長率實(shí)現(xiàn)了22.11%，遠(yuǎn)高于9.5%的全國水平。2010年，呼市GDP總值達(dá)1850億元，比上年增長335億元，增加值為近年最高。2010年，呼市財(cái)政收入為241億元，比上年增長59億，創(chuàng)歷史新高。注：數(shù)據(jù)來源呼和浩特統(tǒng)計(jì)局2004-2010年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展/經(jīng)濟(jì)總量182010年呼和浩特市居民人均可支配收入為25085元，比上年增長11.5%。2002年以來，呼和浩特市總?cè)丝诔史€(wěn)定增長態(tài)勢，2010年呼和浩特市總?cè)丝跒槿?，?009年增長萬，其中流動(dòng)人口萬。19城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展/人口與收入

近年來，呼和浩特市總?cè)丝诔史€(wěn)定增長態(tài)勢，人均可支配收入持續(xù)增長，為呼市房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支撐。結(jié)合國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)，呼和浩特房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，目前正處于平穩(wěn)發(fā)展期，其市場消費(fèi)主要以改善型需求為主人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系生存需求生存需求向改善需求過渡改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型

大于8%宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期2010年呼和浩特人均GDP約6500美元(人口按283萬人計(jì)），實(shí)現(xiàn)了近20%增長，房地產(chǎn)市場正進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期；2010年呼和浩特市GDP值為1850億元，比上年增長22.1%，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段；根據(jù)相關(guān)理論和國際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，呼和浩特房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，目前正處于以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重的平穩(wěn)發(fā)展階段

小于4%4-5%5-8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展整體市場環(huán)境/整體特征20整體市場環(huán)境/整體特征212004年以來，呼和浩特房地產(chǎn)投資呈持續(xù)上升態(tài)勢，2010年房地產(chǎn)投資總額為萬元，比2009年增長元截至2010年12月，呼和浩特市新建商品房銷售平均價(jià)格為每平方米5486元，比2009年同期增長了26.03%，在全部新建商品房中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米4169元，同比增長25.88%。另據(jù)了解，截至2010年底，呼和浩特市二手房銷售平均價(jià)格每平方米3207元，同比增長19.18%，環(huán)比增長2.39%，二手住房銷售平均價(jià)格每平方米2874元，同比增長13.44%，環(huán)比增長了1.4%。資料來源：呼和浩特市房地產(chǎn)管理局呼和浩特房地產(chǎn)市場總體處于供小于求的態(tài)勢，改善型需求，應(yīng)對通脹的投資型需求，以及恐慌性購買使得市場供不應(yīng)求，價(jià)格快速上漲。結(jié)合2005年-2010年呼和浩特商品房市場銷售狀況及空置減少狀況，可以判斷呼和浩特房地產(chǎn)市場成交火爆，總體處于供不應(yīng)求的態(tài)勢?？罩米≌淮罅肯瑥?008年的263.14萬平米減少為51.34萬平米。2010年金九銀十之后，呼和浩特房地產(chǎn)市場迅速升溫，量價(jià)齊升,成交火爆，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。《2010年中國城市房價(jià)排行榜》在杭州揭曉，呼和浩特以4920元/平米，列第63。整體市場環(huán)境/供求特征22呼和浩特住宅產(chǎn)品成交主力為90-110平方米、110-125平方米的普通住宅Documentnumber23住宅的成交面積主力為90-110m2;110-125m2;164-200m2住宅面積段成交的價(jià)格敏感度最弱，需求最為穩(wěn)定；4000-5000元/m2的成交量最大，隨著價(jià)格上升，住宅成交的主力面積逐漸增大。*數(shù)據(jù)來源：呼和浩特網(wǎng)上房地產(chǎn)2010年呼和浩特住宅成交量價(jià)表成交的峰值波段性，取決于客戶需求分階段性，即投資和自住需求為主；164-200平方米需求穩(wěn)定,價(jià)格承受能力高,住宅追求舒適型趨勢明顯.整體市場環(huán)境/成交特征單價(jià)/面積70以下70-9090-110110-125125-144144-164164-200200以上合計(jì)2000以下275715221001042000-300025228449168814313210093000-400088213537185341146232215554000-5000137264762583403220304124405000-60005396346459523188341620306000以上9025149722725153415合計(jì)9068502241154211305251252347553注：由于網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)存在一定的滯后性，價(jià)格數(shù)據(jù)會(huì)比目前市場數(shù)據(jù)略低，但市場成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)還是有很大的參考價(jià)值的23土地市場分析/供應(yīng)量分析以土地成交時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，分析呼和浩特市歷年土地成交情況，可以看到，呼市歷年土地成交量呈下降趨勢。2010年呼和浩特市商住用地共成交51幅，總面積為3656畝，其中住宅用地30幅，總面積為2554畝，商服用地21幅，總面積為1102畝。2010年共推出52幅商住用地，總面積合計(jì)為4034畝，其中[2010]03號(hào)出讓地塊成交時(shí)間為2011年2月10日。第一批和第二批出讓土地共2560畝，共流拍6幅，流拍總面積合計(jì)306畝。從規(guī)劃建面情況來看，預(yù)計(jì)2010年出讓土地將611萬平米的有效供應(yīng)（其中居住410㎡，商業(yè)201㎡），較前幾年有所下降，但由于近幾年已出讓地塊開工率降低，對市場不會(huì)造成太大影響。呼市歷年商住用地成交情況表（畝）呼市歷年成交商住用地規(guī)劃建面情況表（萬㎡）原因分析：因?yàn)橥恋厥袌霾换钴S，政府推出土地呈下降趨勢拆遷困難。市區(qū)地段較好的土地推出的差不多，09年以后推出的較多二環(huán)周邊的土地。24呼市歷年成交土地樓面地價(jià)情況表（元/㎡）呼市歷年成交地價(jià)情況表（萬元/畝）數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市土地收購儲(chǔ)備中心2010年，呼市商服用地（包括兼容住宅類用地）成交均價(jià)為147萬元/畝，創(chuàng)歷史新高，居住類用地成交均價(jià)為81萬元/畝，較上一年下降18%。由于2010年推出的住宅用地以二環(huán)附近地塊為主，位置較偏遠(yuǎn)，因此均價(jià)較低。商服用地樓面地價(jià)均價(jià)為806元/㎡，較2009年下降50元，在地價(jià)創(chuàng)新高的同時(shí)，樓面地價(jià)有所下降，說明地塊容積率提高，土地利用率也有所提高。居住用地樓面地價(jià)均價(jià)為507元/㎡，較2009年下降50元，主要原因是近期推出地塊位置較偏遠(yuǎn)。土地市場分析/地價(jià)分析25土地市場/跟蹤分析呼國土儲(chǔ)告字[2010]03號(hào)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)成交情況宗地編號(hào)宗地位置供地面積用地性質(zhì)容積率規(guī)劃建筑面積成交價(jià)格競得人2010042遠(yuǎn)經(jīng)三路以西、遠(yuǎn)四緯街以南46.14住商<2.57690.38

2010043成吉思汗大街以南、丁香路以西130.97商業(yè)<4.539292.96

2010044成吉思汗大街以南、丁香路以東94.35住商<3.018870.94

2010045愛民街以南、丁香路以西165.96居住<2.527661.38

2010046丁香路以西、海拉爾東街以北32.83商業(yè)<3.57660.716

2010047丁香路以東、愛民街以南185.1居住<2.530851.54

2010048丁香路以東、愛民街以南69.08商業(yè)<4.520725.04

2010049豐州路以東、海拉爾東街以南254.39住商<3.050880.54

2010050丁香路以西、海拉爾東街以南181.03居住<2.530173.18

2010051海拉爾西街以北、附件廠路以東15.47住商<3.03094.155

2010052錫林郭勒南路以東、世紀(jì)五路以南地塊一24.85商業(yè)<4.06626.7

地塊二204.68居住<3.040938.05

合計(jì)：

1404.85

284465.9

本次成交地塊共塊，土地面積合計(jì)，規(guī)劃建筑面積為，其中有位于項(xiàng)目區(qū)域的2010051號(hào)地塊，用地面積為15.47畝，規(guī)劃建筑面積為3094.15平米，對區(qū)域市場影響不大。成交價(jià)格的方面，因?yàn)檎瞪弦荒甓韧恋毓?yīng)的工作收尾和2011年供應(yīng)計(jì)劃尚未公布之時(shí)，所以1月全國120個(gè)城市土地市場交易驟然轉(zhuǎn)冷。全國120個(gè)城市平均樓面地價(jià)1377元/平方米，環(huán)比下跌19%，其中住宅用地平均樓面地價(jià)1902元/平方米，環(huán)比下跌10%。26宗地編號(hào)位置土地面積（畝）用地性質(zhì)容積率規(guī)劃建筑面積2011003園二路以南、經(jīng)一路以東172.74住商<3.5403066.652011004銀河北街以北、百卉路以西63.37居住<3.0126749.252011005忽必烈路以東、銀河北路以北109.28住商<2.5182141.952011007新建西街以北、郊區(qū)廣場西路以西9.83住商<3.522937.162011008烏尼爾東街以南、金橋路以東11.42住商<3.526648.102011009匯雅風(fēng)尚小區(qū)以北1.31住宅00.002011014石羊橋南路以東、大學(xué)西街以南18.54住商<3.543249.122011016云中路以東、南二環(huán)路以北200.38住商<2.5333963.752011017成吉思汗大街以北、阿拉善北路以東42.96住商<385917.752011017成吉思汗大街以北、阿拉善北路以東79.71住商<3159424.502011021錫林郭勒南路以西、賽罕西街以南100.85住商<2.5168079.202011021錫林郭勒南路以西、賽罕西街以南87.9住商<3.0175804.892011022遠(yuǎn)七緯街以南、遠(yuǎn)經(jīng)一路以東71.49住宅<1.571492.392011023南二環(huán)路以南、范家營村民住宅以東12.02住商<3.528039.6633.33住宅<2.044444.08合計(jì)

1015.13

1871958.44土地市場/跟蹤分析呼國土儲(chǔ)告字[2011]01號(hào)出讓居住用地總面積約1015.13畝，即6.7萬平米，規(guī)劃建筑面積為187.2萬平米。其中項(xiàng)目區(qū)域推出的居住用地（兼容商業(yè)）一宗，土地面積為122.6畝，即81784平米，規(guī)劃建筑面積24.5萬平米。27土地市場/跟蹤分析宗地編號(hào)位置土地面積（畝）用地性質(zhì)容積率規(guī)劃建筑面積2011001敕勒川大街以南、經(jīng)一路以東102.49商業(yè)<4.0273315.682011002經(jīng)二路以西、園二路以北102.49商業(yè)<4.0273315.802011004銀河北街以北、百卉路以西41.35商業(yè)382700.192011006呼市工商局以東、南二環(huán)路以北18.09商業(yè)<3.643427.022011008烏尼爾東街以南、金橋路以東10.88商業(yè)<4.532644.102011010金橋三路以西、烏尼爾西街以北5.27商業(yè)<2.27732.202011012呼倫貝爾北路以東、文聯(lián)巷以北4.11商業(yè)1.273476.512011013西二環(huán)路以西、成吉思汗大街以北46.68商業(yè)≤1.237344.562011011東庫街以北、明秀巷以西13.93商住<3.027869.312011014石羊橋南路以東、大學(xué)西街以南36.21商辦文<4.5108618.842011015東落鳳街以北、昭烏達(dá)路以東4.81商業(yè)<4.514422.902011017成吉思汗大街以北、阿拉善北路以東20.92商業(yè)<3.041847.872011018通順東街以北、大召西夾道以西4.27商業(yè)/8536.342011019四緯街以南、騰飛路以東125.81商業(yè)<4.5377428.412011020錫林郭勒南路以西、賽罕西街以北103.51商業(yè)<3.5241513.932011021錫林郭勒南路以西、賽罕西街以南24.05商業(yè)<3.556121.912011024新華東街以南、TCL王牌電器公司以東9.18商業(yè)<8.853860.992011023遠(yuǎn)七緯街以南、遠(yuǎn)經(jīng)一路以東42.11科研辦公（商業(yè)）<3.598256.482011024遠(yuǎn)七緯街以南、遠(yuǎn)經(jīng)一路以東51.04科研辦公（商業(yè)）<2.585072.35合計(jì)

767.2

1867505.38呼國土儲(chǔ)告字[2011]01號(hào)出讓商業(yè)用地（兼容住宅）總面積約767.2畝，即5.12萬平米，規(guī)劃建筑面積為186.75萬平米。其中項(xiàng)目區(qū)域推出的商業(yè)用地1宗，土地面積為20.92畝，即13947平米，規(guī)劃建筑面積4.18萬平米。28對相關(guān)區(qū)域的解讀——4項(xiàng)目開發(fā)的區(qū)域背景競爭。29回民新區(qū)由于鐵道的阻隔，交通動(dòng)線主要以東西向海拉爾西路和成吉思汗大街為主，本區(qū)域到金川新區(qū)車程15分鐘，到成吉思汗大街東區(qū)車程10分鐘，與這兩個(gè)區(qū)域存在明顯競爭，以下將重點(diǎn)闡述成吉思汗大街和金川新區(qū)的房地產(chǎn)市場特性；此外，西龍王廟板塊與回民新區(qū)同為回民區(qū)舊城改造區(qū)域，對本項(xiàng)目有一定的可參考性，也將在本報(bào)告中進(jìn)行闡述。區(qū)域競爭分析

成吉思汗大街高檔住宅區(qū)西龍王廟板塊回民新區(qū)金川新區(qū)30回民新區(qū)西龍王廟板塊金川開發(fā)區(qū)成吉思汗大街東區(qū)31

成吉思汗大街位于呼和浩特市的北側(cè)，經(jīng)過新城區(qū)和回民區(qū)，連通西二環(huán)與東二環(huán)，是呼和浩特市東西向的主干道。也是呼和浩特唯一的一條體現(xiàn)蒙元文化的主題景觀大道。成吉思汗大街沿線特征描述成吉思汗大街沿線已初步建成為一個(gè)具有特色建筑景觀的新市區(qū)，其中匯聚了住宅、餐飲、文化、教育、體育、娛樂等功能性肌理。

規(guī)劃原則：國際性的蒙元文化走廊，區(qū)域性的商業(yè)文化中心，本土性的特色舞臺(tái)，居民戶外活動(dòng)場所。32成吉思汗大街沿線總體特征待開發(fā)區(qū)域中高檔住宅區(qū)——背靠大青山，遠(yuǎn)離工業(yè)污染，自然環(huán)境十分優(yōu)越成吉思汗大街連通東二環(huán)與西二環(huán)，以通道北路為界，東部區(qū)域與如意開發(fā)區(qū)、賽罕區(qū)聯(lián)系緊密，是本區(qū)域中高檔住宅的集中區(qū)域；西部區(qū)域——回民新區(qū)，由于交通不便，一直處于“被忽視”的地位，目前形象低端，存在諸多空白。成吉思汗東街陽光諾卡成吉思汗西街33回民新區(qū)特征描述——城中村重點(diǎn)改造區(qū)域，潛在供應(yīng)量大該區(qū)域位于城市西北角，為鐵道所阻隔，與城市中心區(qū)聯(lián)系較少，屬于城市建設(shè)“被忽視”的區(qū)域隨著2007年8月成吉思汗西大街的通車，該區(qū)域有了第一條內(nèi)部干道，與城市東部聯(lián)系進(jìn)一步緊密起來。但是，到目前為止，南北向干道只有鹽站西路，內(nèi)部交通不便。目前區(qū)域整體面貌落后，是回民區(qū)未來城中村重點(diǎn)改造區(qū)域。已出讓地塊較多，未來住宅供應(yīng)量將呈數(shù)量級放大。區(qū)域已建成住宅項(xiàng)目較少，主要是單位定向房和經(jīng)濟(jì)適用房，以多層磚混結(jié)構(gòu)為主。34回民新區(qū)特征描述樓盤名稱占地面積總建面產(chǎn)品形態(tài)（戶數(shù)）面積區(qū)間主力戶型成交均價(jià)時(shí)代天驕46099184171高層板式/塔式163660-1202室2廳3700新西藍(lán)II期多層、小高層80-1202室2廳3400鴻博雅園200000300000多層，二期回遷120079-1332室2廳3800慧谷藍(lán)庭128500385500花園洋房、小高層待售夢溪園4棟小高層，12棟多層多層、小高層板樓100-2202室2廳經(jīng)適/定向/4200大溪地

133334

130000

小高層

400

101/106/115

2室2廳

5380本區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目較少，目前只有四個(gè)項(xiàng)目在售，且除大溪地，全部五證不全。暢銷戶型面積在80平米左右的小戶型，目前剩余戶型面積均在100平米以上。區(qū)域平臺(tái)價(jià)格在3400-4000元/平米之間。大溪地在售小高層均價(jià)5300元/平米，比區(qū)域平臺(tái)價(jià)格高1200元/平米。項(xiàng)目北面為北京三合慧谷開發(fā)的高檔低密度住宅的慧谷藍(lán)庭，占地面積128500平米，規(guī)劃建筑面積385500平米，樓面地價(jià)為285元/平米，目前土地已平整，售樓部已建成。新西藍(lán)時(shí)代天驕鴻博雅園大溪地慧谷藍(lán)庭夢溪園——在售項(xiàng)目35典型案例1：大溪地大溪地臨近金色華府，蒙鑫國際名城，定位為高檔別墅區(qū)，與成吉思汗大街東區(qū)中高檔住宅區(qū)連為一體，售價(jià)比區(qū)域平臺(tái)價(jià)格高。36

大溪地III期區(qū)位新城成吉思汗大街與通道北路交匯處規(guī)模17棟別墅，4棟小高層產(chǎn)品形態(tài)聯(lián)排、雙拼別墅，小高層（11F)戶型面積別墅210-380平米、2#3#4#小高層101/106/115平米。主力面積別墅：370-380平米，小高層：101平米。主力套型小高層為兩室兩廳均價(jià)小高層：5300元/平米；別墅：6500元/平米開盤時(shí)間2009.12.12銷售狀況別墅已售完，小高層目前戶型樓層全入住時(shí)間別墅部分入住，小高層2012.8入住開發(fā)商呼和浩特華仁世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊配套八一市場，華聯(lián)超市，美特好超市，八一幼兒園和鼎奇幼兒園；北垣街小學(xué)，新華小學(xué)沿街商業(yè)4#小高層一二連體底商，通道北路商業(yè)客戶來源別墅：包頭、鄂爾多斯人與呼市本地人各占一半；小高層：是個(gè)體工商戶、回民區(qū)、新城區(qū)中高收入群體。備注大溪地為本區(qū)域高端項(xiàng)目，目前銷售項(xiàng)目為別墅北面的三棟小高層，五證全，均價(jià)5300元/平米，比區(qū)域平臺(tái)價(jià)格高1500元/平米。小高層起價(jià)4900元/平米，層差100元/平米，單元門設(shè)置在成吉思汗大街上，沒有圍墻或柵欄，有一定的安全隱患。典型案例2：時(shí)代天驕本項(xiàng)目的產(chǎn)品以80-100兩居為主，總價(jià)在30萬以下較為暢銷。該區(qū)域的客戶群以低收入客戶為主，對價(jià)格高度敏感，傾向低單價(jià)、低總價(jià)產(chǎn)品?？蛻魧λ潜毕虼嬖跇O大抗性。37售樓員張小姐——該盤客戶數(shù)量相對較少，三三兩兩的，一天最多十幾個(gè)客戶，不像金川，有集中銷售的火爆場面。項(xiàng)目名稱：時(shí)代天驕區(qū)位海西路草原明珠小區(qū)北側(cè)500米規(guī)模占地面積46099平米，規(guī)劃建面184171平米，總戶數(shù)1636戶產(chǎn)品形態(tài)板式23層2梯4戶，塔式27層2梯8戶戶型面積板樓：66.41/121塔樓：86/100.7/84/117主力套型每棟高層戶型配比為1:1

均價(jià)板樓：4000元/平米；塔樓：3950元/平米開盤時(shí)間2010.3銷售狀況板樓余18層以上，塔樓北向滯銷入住時(shí)間2011.12開發(fā)商呼和浩特大通眾鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊配套秋實(shí)中小學(xué)、紅旗小學(xué)、四十中學(xué)、八一幼兒園沿街商業(yè)多家汽車銷售中心客戶來源周邊居民、汽車銷售職員及其他備注該區(qū)域客戶群體為城市低收入群體，對總價(jià)敏感，暢銷戶型為板樓66.41平米戶型及塔樓南向86平米戶型，100平米以上及塔樓北向戶型滯銷。本區(qū)域住宅產(chǎn)品以多層為主，有向高層發(fā)展的趨勢。該板塊客戶以城市低收入人群為主，低單價(jià)低總價(jià)產(chǎn)品銷售速度快?？蛻粢詣傂孕枨鬄橹?，首次置業(yè)，婚房。主力面積在80-100平米之間，總價(jià)低、戶型大小適中是決定客戶購買的主要因素。成吉思汗大街西區(qū)是城市價(jià)值洼地區(qū)域，開發(fā)項(xiàng)目較少，未形成濃厚的居住氛圍，生活配套缺乏，交通相對不便是制約其發(fā)展的主要因素，居民置業(yè)對該板塊有一定的抗性。未來隨著道路網(wǎng)的進(jìn)一步完善，諸多待開發(fā)項(xiàng)目的建成，該區(qū)域?qū)⒊蔀橛忠粋€(gè)靚麗的新市區(qū)。典型案例3：新西藍(lán)

新西藍(lán)II期區(qū)位回民攸攸板鎮(zhèn)林場南路中段路北規(guī)模9棟多層為經(jīng)濟(jì)適用房，8棟11層小高層為商品房產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層一梯兩戶戶型面積80-120平米（兩居/三居）主力戶型80-100平米均價(jià)3400元/平米開盤時(shí)間2010.6銷售狀況已售40%，80-100平米暢銷，開發(fā)商捂盤待漲入住時(shí)間未定開發(fā)商呼和浩特浩源房地產(chǎn)開發(fā)公司周邊配套秋實(shí)中小學(xué)、紅旗小學(xué)、四十中學(xué)沿街商業(yè)規(guī)劃小區(qū)底商客戶老人，青年群體、利豐汽車城職員38回民新區(qū)西龍王廟板塊金川開發(fā)區(qū)成吉思汗大街東區(qū)39成吉思汗大街東區(qū)：“蒙元文化特區(qū)”，背靠大青山，打造特色景觀區(qū)，營造宜居環(huán)境。通道北路、成吉思汗大街：體現(xiàn)草原文化和蒙元文化的街道大型公建：成吉思汗廣場、體育場、賽馬場、阿爾泰游樂園等道路交通：到市中心車程不到十分鐘、往北連北二環(huán)。教育資源：內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)、財(cái)經(jīng)學(xué)院、內(nèi)蒙古體育職業(yè)學(xué)院、土默特中學(xué)、八一幼兒園。商業(yè)配套：永盛成、北京華聯(lián)、維多利超市（規(guī)劃中）機(jī)關(guān)單位：新城區(qū)政府、軍區(qū)——大型公建集中區(qū)域、中高檔住宅聚集地成吉思汗大街沿線（東區(qū)）特征描述“新城區(qū)北區(qū)這邊人文氣息濃厚，是非常理想的居住地?！薄毡背戒N售代表40成吉思汗大街沿線（東區(qū)）特征描述——大型公建集中區(qū)域、中高檔住宅聚集地板塊內(nèi)有部分定向開發(fā)項(xiàng)目（經(jīng)濟(jì)適用房、單位福利房）價(jià)格相對較低；商品房定位高端，價(jià)格較高。板塊商品房產(chǎn)品類型較為豐富，高層、小高層、多層、別墅，價(jià)格區(qū)間在5000-8600。①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩序號(hào)樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)均價(jià)序號(hào)樓盤名稱產(chǎn)品形態(tài)均價(jià)1加州華府I期高層/多層5000-65007陽光諾卡II期小高層多層65002璽園I期高層/多層57008呼和佳地

小高層/多層/別墅8600（最低）3華僑新村高層56009城市維也納高層58884好室成雙高層(復(fù)式）659610金色華府II期小高層58005東方文苑高層，多層652511琦琳北辰高層78006思罕復(fù)式公寓高層復(fù)式820012蒙鑫國際名城小高層/高層5500陽光諾卡呼和佳地華僑新村左右城琦琳北辰左右城41產(chǎn)品以多層、高層為主，主力面積在120-140之間，客戶多為二次置業(yè)，主要是新城區(qū)和賽罕區(qū)中高收入人群?？蛻粢愿纳菩托枨鬄橹??？蛻艨粗械氖蔷幼…h(huán)境，以三十五歲以上有經(jīng)濟(jì)實(shí)力人群為主，也有部分青年置業(yè)者購買中等面積戶型作為婚房使用。成吉思汗大街東區(qū)以改善型需求為主，看中居住品質(zhì)、環(huán)境。

璽園I期華僑新村金色華府II期城市維也納呼和佳地III期總規(guī)模56480

220000

100戶

250000

270000面積區(qū)間136-220

85-182129-150

89-146

82-180主力戶型四室兩廳兩室兩廳三室兩廳三/兩室兩廳三室兩廳主力面積163/140101-117150146/107銷售均價(jià)55865300580058886960銷售狀況待售

去化85%

開盤即售罄

去化95%客戶

中高層管理人員、公務(wù)員

個(gè)體戶、公務(wù)員、青年置業(yè)者新城區(qū)、賽罕區(qū)中高收入人群

個(gè)體戶、新城區(qū)政府公務(wù)員呼市中高收入人群成吉思汗大街沿線（東區(qū)）特征描述注：以上銷售均價(jià)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為2011.1華僑新村璽園效果圖42典型案例1——蒙鑫國際名城

蒙鑫國際名城

區(qū)位通道北路與成吉思汗大街交匯處東北角

規(guī)模1000戶產(chǎn)品形態(tài)小高層、高層

戶型面積98-167

主力戶型2室2廳

主力面積

103-108價(jià)格

5800元/平米開盤時(shí)間

2008.5銷售狀況

剩余120戶入住時(shí)間

2009.8開發(fā)商

紫越房地產(chǎn)有限公司周邊配套

內(nèi)蒙古體育場、賽馬場沿街商業(yè)

沿通道北路商業(yè)客戶已售房源70%為外地客戶

備注項(xiàng)目位于國道和高速公路口的必經(jīng)之路，很多外地來滬人員對蒙鑫國際有很深印象，70%為外地客戶。相對于本區(qū)域其他項(xiàng)目而言，該項(xiàng)目100平米左右的中等戶型占比例較大，去化較快。塔樓戶型面積較大，銷售情況差。43典型案例2——璽園

璽園區(qū)位北二環(huán)與東二環(huán)交匯處

規(guī)模占地面積:49840平方米

建筑面積:56480平方米，332戶

容積率1.7產(chǎn)品形態(tài)

花園洋房、多層、高層、小高層面積區(qū)間

136-220平米主力面積163平米

主力戶型

3室2廳價(jià)格

5700元/平米開盤時(shí)間

待定銷售狀況

前期已排至100多號(hào)入住時(shí)間

2012年1月開發(fā)商

內(nèi)蒙古正源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊配套峽谷公園、阿爾泰游樂園沿街商業(yè)3棟2層商鋪

客戶

呼市中高收入人群，公務(wù)員、企業(yè)家備注智能化系統(tǒng)；新風(fēng)系統(tǒng)（品牌：法國艾爾）；別墅、洋房中央空調(diào)系統(tǒng)；普通住宅可控燃?xì)獗趻鞝t設(shè)備；業(yè)主一卡通識(shí)別系統(tǒng)（電梯刷卡入戶）；六重安防系統(tǒng)：電子墻防攀越系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、24小時(shí)保安巡邏系統(tǒng)（電子巡更系統(tǒng)）、可視樓宇對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)；24小時(shí)熱水供應(yīng)系統(tǒng)。44典型案例3——東方文苑

東方文苑

區(qū)位陽光諾卡以南，哲里木路以東，工業(yè)大學(xué)以北

規(guī)模773戶

產(chǎn)品形態(tài)

多層、小高層，高層戶型面積

98-167主力面積

167主力戶型3室2廳價(jià)格

6150元/平米開盤時(shí)間

2010.10.11銷售狀況去化70%，最后一排小高層銷售狀況不佳。

入住時(shí)間2011.10

開發(fā)商

內(nèi)蒙古大國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊配套

成吉思汗廣場、內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)沿街商業(yè)

比塞塔商街，項(xiàng)目沿哲里木路底商客戶呼市中高收入人群，工大老師，個(gè)體戶備注小區(qū)規(guī)劃四排建筑，由南往北看第三排為18層小高層，第四排為11小高層，被嚴(yán)重?fù)豕?。銷售情況不佳。45回民新區(qū)西龍王廟板塊金川開發(fā)區(qū)成吉思汗大街東區(qū)46西龍王廟板塊特征描述——位于回民區(qū)老城區(qū)，重點(diǎn)舊城改造區(qū)域，生活配套、區(qū)域環(huán)境相對較差該區(qū)域是呼市城市最早成型的區(qū)域，民族風(fēng)情濃厚，擁有伊斯蘭風(fēng)情街、清真大寺等回族風(fēng)情建筑，是呼市的舊城區(qū)，城市建設(shè)相對落后，區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力差，是舊城改造重點(diǎn)區(qū)域。2007年，該區(qū)域的舊城改造力度加強(qiáng)，區(qū)域形象不斷提升，但短期內(nèi)，居民置業(yè)對該區(qū)域抗性較大，商品房平臺(tái)價(jià)格為4000-5000元/㎡。該區(qū)域板塊的產(chǎn)品主要是磚混結(jié)構(gòu)，戶型以實(shí)用性兩居為主，城市經(jīng)濟(jì)適用房主要聚集區(qū)，客戶以城市低收入階層為主，低單價(jià)產(chǎn)品消化較快，高品質(zhì)的產(chǎn)品消化速度慢。該區(qū)域項(xiàng)目很多是舊城改造項(xiàng)目，90%五證不全，價(jià)格相對低廉，目前大部分項(xiàng)目到尾盤階段。后期新項(xiàng)目的開發(fā)和待建、續(xù)建項(xiàng)目的推進(jìn)，將使這一區(qū)域的競爭加劇

該區(qū)域是呼市城市最早的發(fā)源地，生活配套、區(qū)域環(huán)境相對較差，是呼市低收入人群聚集地。照片47景凱花園富城花園香檳美景新街坊新潮新巢奈林尚苑一鑫康樂苑艾博龍園蘭亭文苑綠樹景苑48項(xiàng)目名稱

富城花園景凱花園香檳美景新潮新巢新街坊云鼎規(guī)模建面8.5萬㎡建面4.6萬㎡建面22萬㎡建面60萬㎡建面15萬㎡建面8萬㎡產(chǎn)品類型多層高層、多層多層、高層多層多層、高層高層精裝修公寓面積區(qū)間50-137㎡60-160㎡78-140

50-11080-14045-100主力面積70/80/9080/90/14090-110

60/70/8090/10345/68/85主力戶型2室2廳2室2廳2室2廳

2室1廳

2室2廳面積靈活，可隨意組合本區(qū)域住宅產(chǎn)品以多層磚混為主，戶型面積相對較小，以80-110平米的兩居為主。有向高層發(fā)展的趨勢。區(qū)域小戶型低總價(jià)產(chǎn)品去化較快。景凱花園一鑫康樂苑西龍王廟板塊特征描述——區(qū)域產(chǎn)品類型49

富城花園景凱花園香檳美景新潮新巢新街坊云鼎銷售均價(jià)（元/㎡）42003800530045004000暫定7000去化狀況99%95%，剩余140㎡三居98%80%40%

待售五證情況五證齊全五證不全，只有二證無證不全、可按揭無證不全

五證不全，只有二證五證齊全客戶來源外來人口、周邊群體外來人口、周邊群體周邊居民、電力系統(tǒng)、伊利蒙牛年輕人，本地及外來人口回民區(qū)、玉泉區(qū)居民以及外來人口外來人口、本地投資客、個(gè)體經(jīng)營者本區(qū)域客戶群體主要是地緣性客戶及價(jià)差導(dǎo)入型客戶，以剛性需求為主，低單價(jià)低總價(jià)產(chǎn)品消化較快，大戶型產(chǎn)品基本賣不動(dòng)，如景凱花園，目前剩余戶型為140平米三居。本區(qū)域項(xiàng)目大部分為五證不全項(xiàng)目，可按揭、可分期付款。目前市場在售項(xiàng)目都已接近尾盤，只有新街坊、奈林尚苑目前房源較多。西龍王廟板塊特征描述——區(qū)域項(xiàng)目銷售典型案例1——香檳美景50

香檳美景區(qū)位回民新華西街回民區(qū)政府斜對面規(guī)模占地12.7萬㎡，總建面22萬㎡產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層（15F）戶型面積78/91/96/104/108/110/129/140主力套型90-110㎡兩居均價(jià)5800開盤時(shí)間2009年6月銷售狀況多層去化99%，高層未售，90-108㎡熱銷入住時(shí)間多層2009年開發(fā)商歐星內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)公司周邊配套新華公園、西龍王廟公交站沿街商業(yè)一二連體，價(jià)格未定客戶周邊居民、回民區(qū)公務(wù)員、個(gè)體、教師等備注Ⅰ期多層社區(qū)已成型，二期規(guī)劃為小高層社區(qū)，預(yù)計(jì)2011年五月開盤；140平米三居滯銷。此外小區(qū)車位嚴(yán)重不足，影響銷售。典型案例2——新街坊51

新街坊I期區(qū)位回民新華西街回民區(qū)政府東面

規(guī)模占地9萬㎡，總建面11萬㎡產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層住宅（11F）戶型面積84/92/103/117/120/124/129/137主力套型90-103平米兩居均價(jià)4200元/平米開盤時(shí)間2010年6月銷售狀況整體一般，90-103㎡兩居熱銷入住時(shí)間2011年12月開發(fā)商內(nèi)蒙古金石蒙榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司周邊配套31中、鐵一中、呼高二??；民族醫(yī)院、婦幼保健所小區(qū)超市沿街商業(yè)未定客戶周邊居民、個(gè)體、教師等備注Ⅰ期售罄，Ⅱ期4月出規(guī)劃典型案例3——蘭亭文苑52

蘭亭文苑區(qū)位鄂爾多斯大街西路口往西100米處路

規(guī)模占地0.76萬㎡，總建面4.45萬㎡產(chǎn)品形態(tài)板式、塔式高層戶型面積50/70/94㎡主力套型70平米兩居均價(jià)5200元/㎡開盤時(shí)間2010年9月銷售狀況去化60%左右，70/94㎡兩居熱銷入住時(shí)間2012年4月開發(fā)商內(nèi)蒙古昕遠(yuǎn)投資有限公司周邊配套呼市二輕醫(yī)院、現(xiàn)代音樂專修學(xué)校沿街商業(yè)未定客戶玉泉區(qū)居民備注蘭亭文苑共規(guī)劃有兩棟高層，板式為住宅，塔式為公寓，目前銷售狀況

53

奈林尚苑區(qū)位回民縣府街與巴彥淖爾路交匯處規(guī)模占地21.48萬㎡，總建面32.53萬㎡產(chǎn)品形態(tài)多層、小高層住宅、公寓戶型面積73/75/83/86/93/112/132主力套型83-93㎡兩居均價(jià)期房4780，現(xiàn)房4880開盤時(shí)間2009年9月銷售狀況73-93㎡兩居熱銷入住時(shí)間2011年12月開發(fā)商內(nèi)蒙古奈林房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司周邊配套批發(fā)市場，中國郵政儲(chǔ)蓄銀行沿街商業(yè)150-1600㎡,1.6-2萬元/㎡客戶西龍王廟周邊居民及周邊旗縣居民備注五證不全，不做按揭，可分期付款；7棟現(xiàn)房因五證不全，尚未交房

典型案例4——奈林尚苑回民新區(qū)西龍王廟板塊金川開發(fā)區(qū)成吉思汗大街東區(qū)54金川開發(fā)區(qū)板塊特征描述一、金川開發(fā)區(qū)概況

金川開發(fā)區(qū)成立于1992年8月8日，總體規(guī)劃面積14.18平方公里，交通便利，開發(fā)市場廣闊。北接國道、呼包高速公路，南鄰京包鐵路，東連呼準(zhǔn)公路，距呼鐵局西貨場4公里，呼和浩特火車站5公里，機(jī)場20公里，有3條主干道直通市區(qū)。。金川開發(fā)區(qū)目前有惠豐藥業(yè)、蘭太藥業(yè)、復(fù)旦蒙耀生物技術(shù)、福瑞蒙藥、元和藥業(yè)集團(tuán)、長春億陽汽車、仕奇集團(tuán)、世紀(jì)消防科技、富淵包裝制品、華晶鹽業(yè)、方維電器、至歲安全印務(wù)、等二十多家高新技術(shù)企業(yè)。1992年6月21日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)在金川區(qū)設(shè)立了內(nèi)蒙古自治區(qū)唯一的國家級出口加工區(qū)——呼和浩特出口加工區(qū)，2003年2月8日經(jīng)市政府批準(zhǔn)設(shè)立呼和浩特軟件園55二、金川住宅項(xiàng)目情況金川開發(fā)區(qū)板塊特征描述該板塊的項(xiàng)目主要分布在金海大道兩側(cè)，有上院、民和文苑、天佑花園、金川新城、博雅西苑等項(xiàng)目，交通便捷，但后期正在開發(fā)的項(xiàng)目遠(yuǎn)離金海大道，交通略顯不便。產(chǎn)品形式以多層為主，以上提及小區(qū)皆為多層項(xiàng)目，只有東達(dá)小鎮(zhèn)為別墅項(xiàng)目。未來，該區(qū)域產(chǎn)品將向小高層，高層發(fā)展的趨勢，如：金華學(xué)府規(guī)劃有小高層高層。項(xiàng)目的價(jià)值主要依托于地段，其價(jià)格沿金海大道向外遞減。照片56項(xiàng)目名稱主力套型均價(jià)（元/㎡）首付比例主力首付款區(qū)間半山半水82-99280040%，其中公務(wù)員、公積金30%9.4-11.2萬金華學(xué)府70-93270040%7.9-10萬陽光美地70-99260340%7.7-10.7萬碧水藍(lán)山72-95276040%8.3-10