第八章 投資性房地

第七章投資性房地產(chǎn)主要掌握：（1）掌握投資性房地產(chǎn)的范圍；（2）掌握投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式變更的會計處理；（3）掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理；（4）本章內(nèi)容可以和債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換、資產(chǎn)減值、會計差錯等內(nèi)容結(jié)合出題。投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置本章基本結(jié)構(gòu)框架第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍一、投資性房地產(chǎn)的定義及特征投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。二、投資性房地產(chǎn)的范圍已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。（一）已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。（二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。（三）已出租的建筑物

是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。企業(yè)在判斷和確認(rèn)已出租的建筑物時,應(yīng)當(dāng)把握以下要點:1.用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物。企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入再轉(zhuǎn)租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)。2.已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議,約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。3.企業(yè)將建筑物出租,按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的,應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。例如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務(wù)賺取服務(wù)收入，該旅館飯店不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。（2）作為存貨的房地產(chǎn)。某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)?！纠}1】下列不屬于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的是（

）。A．企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)B．房地產(chǎn)企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將作為存貨的商品房以經(jīng)營租賃方式出租

D．企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，企業(yè)管理當(dāng)局作出正式書面決議，明確將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的【答案】B第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件：（1）與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。（一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量外購采用成本模式計量的土地使用權(quán)和建筑物,應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量,其成本包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。企業(yè)購入的房地產(chǎn),部分用于出租(或資本增值)、部分自用,用于出租(或資本增值)的部分應(yīng)當(dāng)予以單獨確認(rèn)的,應(yīng)按照不同部分的公允價值占公允價值總額的比例將成本在不同部分之間進行合理分配?！纠}7-1】【例題7-2】（二）自行建造投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量自行建造的采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn),其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成,包括土地開發(fā)費、建筑成本、應(yīng)予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分?jǐn)偟拈g接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失直接計入當(dāng)期損益,不計入建造成本。P139【例7-3】

（三）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量參見“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置”部分內(nèi)容。二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出（一）資本化的后續(xù)支出與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。

企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，在再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。

采用成本模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改良或裝修階段后，應(yīng)當(dāng)將其賬面價值轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)-在建”科目。借:投資性房地產(chǎn)-在建投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)

貸:投資性房地產(chǎn)發(fā)生資本化的改良或裝修支出，借:投資性房地產(chǎn)-在建貸:銀行存款/應(yīng)付賬款等改良或裝修完成后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的。借:投資性房地產(chǎn)貸:投資性房地產(chǎn)-在建采用公允價值模式計量的，投資性房地產(chǎn)進入改良或裝修階段，借:投資性房地產(chǎn)-在建貸:投資性房地產(chǎn)—成本

—公允價值變動在改良或裝修完成后，繼續(xù)用于投資性房地產(chǎn)的，借:投資性房地產(chǎn)—成本貸:投資性房地產(chǎn)-在建【例7-4】【例7-5】

（二）費用化的后續(xù)支出

與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。借：其他業(yè)務(wù)成本貸：銀行存款

【例7—6】第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行：后續(xù)計量、計提折舊或進行攤銷.借:其他業(yè)務(wù)成本貸:投資性房地產(chǎn)累計折舊(攤銷)租金收入作“其他業(yè)務(wù)收入”。存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。借:資產(chǎn)減值損失貸:投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備【例7-7】二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)（一）采用公允價值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應(yīng)當(dāng)對其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理設(shè)“成本”和“公允價值變動”兩個明細(xì)科目。1.不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷；2.以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，差額計入當(dāng)期損益：借:投資性房地產(chǎn)-XX（公允價值變動）貸：公允價值變動損益（公允價值下降則分錄相反）【例7-8】3.取得的租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式?！纠?-9】

【例題2】關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的轉(zhuǎn)換，下列說法中正確的是（）。A．成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計估計變更B．已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式C．已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式D．企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式可以隨意變更【答案】B第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日

1．轉(zhuǎn)換形式“非投資性房地產(chǎn)”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。

2．轉(zhuǎn)換日“非投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”：租賃期開始日或用于資本增值的日期?！巴顿Y性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“非投資性房地產(chǎn)”：房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)日期。【例題3·多選題】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定，下列說法中正確的有（）。A．作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日B．投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為非投資性房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期C．自用土地使用權(quán)停止自用，改用于資本增值，其轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后確定用于資本增值的日期D．作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為承租人支付的第一筆租金的日期E．作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，其轉(zhuǎn)換日為合同簽訂日【答案】ABC（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

1．投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量采用成本模式在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值?！巴顿Y性房地產(chǎn)”科目“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目累計折舊（攤銷【例7-10】【例7-12】

2.投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量采用公允價值模式（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益。處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期損益（其他業(yè)務(wù)成本）?！纠}3】關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換后的入賬價值的確定，下列說法中正確的有（）。A．在成本模式下，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值B．采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值C．采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值D．自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的賬面價值計價E．自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價

【答案】ABE【例7-11】【例7-14】【例7-15】二、投資性房地產(chǎn)的處置

當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入處置投資性房地產(chǎn)的賬面價