東莞某房地產(chǎn)項(xiàng)目高端住宅定位報(bào)告課件

高端住宅物業(yè)專題研究2006年12月12日營(yíng)銷中心高端住宅物業(yè)專題研究2006年12月12日營(yíng)銷中心1研究背景及目的2019年下半年，集團(tuán)公司經(jīng)研究決定，進(jìn)入東莞市。東莞市的第一個(gè)項(xiàng)目定位為高端住宅項(xiàng)目，物業(yè)類型包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排、空中別墅、高層大平面等。為對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作提供支持，進(jìn)行《高端住宅物業(yè)專題研究》。研究背景研究目的對(duì)高端住宅物業(yè)進(jìn)行專題研究，得到規(guī)律性總結(jié)，歸納出產(chǎn)品特征。研究背景及目的2019年下半年，集團(tuán)公司經(jīng)研2研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.3研究思路發(fā)展歷程1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征概念研究思路發(fā)展歷程1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品41.1高端住宅物業(yè)的概念高端住宅物業(yè)是：

一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕階層透過(guò)市場(chǎng)方式占有社會(huì)稀缺資源的一種居住物業(yè)。通常在同時(shí)間段、同區(qū)域內(nèi)，以價(jià)格為主要標(biāo)識(shí)。高端住宅的分類：

按地域分：城市高端住宅，郊區(qū)高端住宅，城鄉(xiāng)結(jié)合部高端住宅

按物業(yè)類型分：獨(dú)立別墅，聯(lián)排，洋房，公寓等

本報(bào)告所研究的高端住宅項(xiàng)目指城市高端項(xiàng)目，物業(yè)類型包括獨(dú)立別墅，聯(lián)排，高層等：

1.1高端住宅物業(yè)的概念高端住宅物業(yè)是：51.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展階段發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展特點(diǎn)市場(chǎng)需求受到觸發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)放量

快速發(fā)展期

啟動(dòng)期

啟動(dòng)期

低谷期爆發(fā)發(fā)展期熱銷期

90年代初，上海將國(guó)外高端住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)理念引入市場(chǎng)，揭開(kāi)發(fā)高端市場(chǎng)發(fā)展的序幕91~93年全國(guó)各地高端項(xiàng)目呈現(xiàn)熱銷勢(shì)頭93~97年受經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控影響，各地高端住宅陷入了低谷98年下年開(kāi)始，隨著各城市經(jīng)濟(jì)的普遍回暖，新一輪高端市場(chǎng)再度啟動(dòng)2019~2019全國(guó)高端項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)供需求兩旺態(tài)勢(shì)，再度步入快速發(fā)展時(shí)期2019年隨著土地宏觀調(diào)控影響，刺激高端項(xiàng)目發(fā)展階段特征供求放量，產(chǎn)品及營(yíng)銷水平都處于初放階段市場(chǎng)供應(yīng)、需求緩慢，處于相對(duì)停滯階段

供求兩旺，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及營(yíng)銷水平迅速提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇高端項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，精細(xì)化培育市場(chǎng)、觸發(fā)市場(chǎng)需求

國(guó)內(nèi)高端住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程及特點(diǎn)（別墅為主）

國(guó)內(nèi)高端住宅的發(fā)展總體呈“脈沖”式發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家宏觀調(diào)控明顯觸及到了高端住宅的市場(chǎng)發(fā)展，其波動(dòng)較大，并曾一度將高端住宅市場(chǎng)陷入低谷。1.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展階段發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)市場(chǎng)需求受到61.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程案例：北京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程:1992-2019起步期2019-2019停滯期2000-2019復(fù)蘇期2019-2019迅速放量期粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)無(wú)新項(xiàng)目存量消化期市場(chǎng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)發(fā)展提速；一批較為優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目出現(xiàn)，區(qū)域格局逐步形成。政策調(diào)控刺激別墅項(xiàng)目迅速放量92年，以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項(xiàng)目上市95年政策性調(diào)控，停止別墅立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)發(fā)展陷入停滯狀態(tài)。橘郡碧水莊園萊蒙湖別墅1.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程案例：北京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程:1971.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程啟動(dòng)期發(fā)展期快速發(fā)展期90年代末~2000年初市場(chǎng)由90年代末的高潮期步入平穩(wěn)發(fā)展期景湖花園、愉景花園項(xiàng)目的水景園林曾一時(shí)轟動(dòng)市場(chǎng)，陸續(xù)又有多個(gè)別墅項(xiàng)目推陳出新，充分保證了市場(chǎng)供量2019年初~2019年御花苑、世紀(jì)城、星河傳說(shuō)等新興項(xiàng)目的推出，以其各自獨(dú)特的產(chǎn)品及營(yíng)銷給東莞豪宅市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)大的沖擊力，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺之勢(shì)爆發(fā)期2019年~2019年初，雖然國(guó)家出臺(tái)停止別墅用地的供應(yīng)，但大量存量土地反使高端項(xiàng)目激增。世紀(jì)城后期產(chǎn)品、旗峰天下、中信森林湖、御花苑后期產(chǎn)品等引起發(fā)市場(chǎng)火爆，消費(fèi)者需求受到觸發(fā)。東莞高端住宅項(xiàng)目隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而呈不同的發(fā)展趨勢(shì)，一般以5~6年為一個(gè)發(fā)展周期。90年代初東莞豪宅開(kāi)始概念誕生93年旗峰山下新世界花園的開(kāi)發(fā)興建，將香港豪宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)正式引入東莞1.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程啟動(dòng)期發(fā)展期快速發(fā)展期90年代末8研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.92高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征高端住宅物業(yè)的必要外部環(huán)境條件：城市、自然、人文、地塊、品牌等五大資源至少必備其一人文資源城市資源例：某項(xiàng)目判斷可行華僑城：人文名勝豪宅標(biāo)準(zhǔn)自然資源地塊資源品牌資源星河國(guó)際：城市CBD水榭花都：香蜜湖萬(wàn)科第五園：品牌熙園：容積率1.32高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征高端住宅物業(yè)的必要外部環(huán)境條件：10研究思路建筑產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格特征園林景觀特征會(huì)所特征其他1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路建筑產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格特征園林景觀特征會(huì)所特征其他1.113.1建筑產(chǎn)品特征東莞高端住宅物業(yè)的建筑產(chǎn)品特征層面指數(shù)詮釋基本層面房間數(shù)以四、五房為主，三房為輔衛(wèi)生間個(gè)數(shù)與房間數(shù)相同，或少一個(gè)空間尺度客廳普遍開(kāi)間5.5米以上，主臥開(kāi)間3.9米以上戶型配比主要以150m2以上大戶型通透性開(kāi)間方正、南北通透功能區(qū)分干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、主次區(qū)分附加值面舒適度入戶花園、陽(yáng)光房、錯(cuò)層、露臺(tái)、空中院館等性價(jià)比送陽(yáng)臺(tái)、凸窗、落地窗、夾層、地下室等面積彈性功能預(yù)留彈性功能間的書房、衣帽間、影音室等其他良好景觀資源、新穎的建筑形式等研究案例：旗峰天下御花苑中信森林湖世紀(jì)城國(guó)際公館中信凱旋城東駿豪苑……3.1建筑產(chǎn)品特征東莞高端住宅物業(yè)的建筑產(chǎn)品特征層面指數(shù)詮123.2建筑風(fēng)格特征美國(guó)東海岸風(fēng)格由于氣候的原因，美國(guó)東海岸的別墅建筑多為角度較大的坡屋頂。東海岸風(fēng)格體量組合大多比較復(fù)雜。從外立面的材質(zhì)和顏色上看，基座多采用顏色較深的石材，墻面為白色、米色、灰色或其他顏色的木掛板，屋頂多為青灰色。這種風(fēng)格的建筑容易設(shè)計(jì)出如大陽(yáng)臺(tái)、出挑的露臺(tái)等結(jié)構(gòu)，窗戶的尺度也可大可小，因此比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合。3.2建筑風(fēng)格特征美國(guó)東海岸風(fēng)格13西班牙風(fēng)格西班牙式樣的住宅比較適合于陽(yáng)光地帶，建筑樣式樸實(shí)無(wú)華。屋頂?shù)钠露群芷骄?。多?shù)住宅采用兩坡屋頂與四坡屋頂?shù)慕M合。紅瓦屋頂為西班牙住宅的重要特征，現(xiàn)在以輕質(zhì)組合材料代替?zhèn)鹘y(tǒng)的重瓦。有半圓筒形及S形兩種瓦。3.2建筑風(fēng)格特征西班牙風(fēng)格3.2建筑風(fēng)格特征14中式江南園林風(fēng)格粉墻黛瓦、飛檐翹角，長(zhǎng)廊逶迤，涼亭翼然，如江南民居建筑風(fēng)格是對(duì)中國(guó)文人的理想建筑表達(dá)存在障礙：市場(chǎng)接受程度待檢驗(yàn)；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求比較高3.2建筑風(fēng)格特征中式江南園林風(fēng)格3.2建筑風(fēng)格特征153.2建筑風(fēng)格特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目建筑風(fēng)格的借鑒為：市場(chǎng)接受度地塊結(jié)合度區(qū)域形象價(jià)值提升度

東莞市場(chǎng)上的別墅以西式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格為主，市場(chǎng)接受度比較高，價(jià)值感被廣泛認(rèn)同；西式建筑風(fēng)格比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合；區(qū)別區(qū)域在售別墅項(xiàng)目，重新建立區(qū)域形象價(jià)值。

考慮因素建筑風(fēng)格借鑒建議：東莞項(xiàng)目建筑風(fēng)格以西式風(fēng)格為主。3.2建筑風(fēng)格特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目建筑風(fēng)格的借163.3園林景觀特征園林景觀設(shè)計(jì)旨在打造內(nèi)環(huán)境，分為三種，對(duì)客戶的沖擊力則有所差異A.大規(guī)模制勝B.局部特色處理C.精致細(xì)節(jié)按照對(duì)客戶的[打擊力]排序大面積水體寬敞的流動(dòng)水系成規(guī)模的樹種大面積草坪入口隱蔽處理外部綠地處理地形變換精致園林小品情趣空間處理3.3園林景觀特征園林景觀設(shè)計(jì)旨在打造內(nèi)環(huán)17“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是目前高端住宅項(xiàng)目最為常見(jiàn)的處理手法，也是“必要?jiǎng)幼鳌?。天然＋改造大湖?東莞中信森林湖7萬(wàn)平方米水域，在高端客戶群中的認(rèn)可度極高，沿湖獨(dú)立別墅極為搶手。天然大湖泊-東莞御花苑坐落于2000畝水濂湖蜿蜒湖岸線，景觀非常有視覺(jué)沖擊力。人造湖泊-東莞東駿豪苑打造2萬(wàn)平米湖泊綠化，對(duì)提升項(xiàng)目檔次有較大幫助。3.3園林景觀特征“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是18“臨水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為高端客戶骨子里的情節(jié)東莞中信森林湖總規(guī)圖高端客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對(duì)于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶的購(gòu)買欲望。深圳星河丹堤效果圖東莞御花苑實(shí)景圖3.3園林景觀特征深圳中海大山地“水之屋”實(shí)景圖“臨水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為高端客戶骨子里的情節(jié)東莞中信森19局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)高端住宅物業(yè)的私有與珍貴-社區(qū)入口的私家路處理，自然傳達(dá)私密高端住宅物業(yè)的氣勢(shì)-對(duì)外待征綠地的處理，營(yíng)造出與世隔絕的環(huán)境3.3園林景觀特征局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)高端住宅物業(yè)的私有20以小見(jiàn)大的細(xì)節(jié)處理東莞現(xiàn)有的高端住宅項(xiàng)目，較少出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)處理手法。這是本項(xiàng)目可出彩之處。河道節(jié)點(diǎn)的私家水岸處理入戶路的道路線行處理私家水岸小品公共空間的處理水岸庭院的展示3.3園林景觀特征以小見(jiàn)大的細(xì)節(jié)處理東莞現(xiàn)有的高端住宅項(xiàng)目，較少出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)213.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所的主要特征：基本生活配套生活配套滿足居民基本活動(dòng)空間延展的配套，平衡項(xiàng)目檔次與經(jīng)營(yíng)性；社會(huì)階層符號(hào)擁有特色功能私密性體現(xiàn)代表處在各個(gè)年齡階層與社會(huì)階層消費(fèi)者生活方式的配套；在特色功能上做足功夫，體現(xiàn)專業(yè)性、以及整個(gè)項(xiàng)目的形象與品位，吸引高端客戶買單；布局由公眾到私人、由開(kāi)放到私密逐步過(guò)渡，有相關(guān)性的功能臨近布置各功能3.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所的主要特征：基本生活配套生活223.4會(huì)所特征高端物業(yè)會(huì)所有三種類型：

超六星級(jí)豪華裝修建筑造型、特色資源規(guī)模達(dá)2萬(wàn)平米特性?shī)蕵?lè)、休閑、康體、異國(guó)餐飲、會(huì)議室商務(wù)、休閑、康體、餐飲、娛樂(lè)射箭場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、泳池、中西餐廳、閱覽室等20多種功能功能中旅、雅頌居、黃埔雅苑北京富力城廣州雅居樂(lè)案例面積偏小，不超過(guò)5千規(guī)模大小不定大于1萬(wàn)規(guī)模(m2)豪華型規(guī)模型特色型類型案例廣州雅居樂(lè)中旅北京富力城3.4會(huì)所特征高端物業(yè)會(huì)所有三種類型：超六星級(jí)豪華裝233.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所功能配置：序號(hào)配套項(xiàng)目區(qū)別狀態(tài)配備性1游泳池

恒溫、室內(nèi)、室外

必備

★★★★★2球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所

桌球、羽毛球、乒乓球、保齡球館等

不同項(xiàng)目配備的具體項(xiàng)目不同

★★★★3文娛場(chǎng)所

棋藝室、閱覽室、游藝廳、棋牌室、影視廳、KTV

需要設(shè)置，不必要全

★★★★4兒童空間

兒童樂(lè)園

配備

★★★5老年人空間

老年人活動(dòng)中心

配備

★★★6健身場(chǎng)所

器械健身、桑拿健身

不是必備

★★7美容康體場(chǎng)所

美容廳、SPA水療中心、按摩室

較少項(xiàng)目設(shè)置

★3.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所功能配置：序號(hào)配套項(xiàng)目區(qū)別狀243.4會(huì)所特征為更好利用土地資源，延伸出“泛會(huì)所”概念：泛會(huì)所，體現(xiàn)“健康”與“親情”，主要提供業(yè)主豐富多彩的文體活動(dòng)空間，內(nèi)容包括乒乓球桌、棋牌室、室外網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、兒童活動(dòng)設(shè)施等。3.4會(huì)所特征為更好利用土地資源，延伸出“泛會(huì)所”概念：253.4會(huì)所特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目會(huì)所的借鑒為：考慮目標(biāo)客戶需求降低項(xiàng)目建設(shè)成本項(xiàng)目配套作用降低后期運(yùn)營(yíng)成本小而豪華的會(huì)所也可對(duì)項(xiàng)目起到充分的展示效果會(huì)所的豪華裝修將對(duì)項(xiàng)目形象展示起到重要作用會(huì)所都占有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)資源，并有主題突出特色功能考慮因素會(huì)所借鑒3.4會(huì)所特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目會(huì)所的借鑒為：考26高端住宅物業(yè)具備的其他配套系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)IC卡（一卡通）家庭防火、防盜、防煤氣報(bào)警緊急助系統(tǒng)3.5其他高端住宅物業(yè)具備的其他配套系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)3.5其他27舉例：典型高端住宅物業(yè)：上海

紫園1號(hào)別墅：紫園1號(hào)別墅總價(jià)1.3億元，占地1200平方米，建筑面積1481平方米。紫園容積率：0.18，總占地面積1,380畝，其中水面積達(dá)300畝。由13個(gè)島和1個(gè)半島組成，島與島之間由歐式彩色鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地8畝以上，最高達(dá)20畝以上。紫園采用了國(guó)外大量尖端科技成果及新型建筑材料。衛(wèi)浴設(shè)備使用的是具有250年悠久歷史德國(guó)品牌V&B，通上電源后立刻變得清澈透明的霧化瞬間調(diào)光玻璃上海檀宮

位于上海市中心，最高價(jià)：8000萬(wàn)元/套

，是一棟黃色外墻的三層法國(guó)宮延式建筑，有一個(gè)約1800平方米的私家花園。物業(yè)費(fèi)：10000元以上/月。

檀宮占地47384平方米，毗鄰西郊國(guó)賓館，別墅為歐式建筑，擁有室內(nèi)游泳池，私人電影放映室。管家服務(wù)是檀宮的特色服務(wù)之一。享譽(yù)全球的Starkey

International代表著世界專業(yè)禮儀和個(gè)人服務(wù)的最高水準(zhǔn)。業(yè)主在家中可以享受到媲美五星級(jí)酒店的專業(yè)服務(wù)。

3.5其他舉例：典型高端住宅物業(yè)：上海

紫園1號(hào)別墅：3.5其他28研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.294高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式：創(chuàng)意概念價(jià)值提升模式產(chǎn)品塑造價(jià)值提升模式4高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式：創(chuàng)意概30以創(chuàng)意概念取勝的豪宅別墅通過(guò)名家和大師的設(shè)計(jì)提升價(jià)值，產(chǎn)品更多體現(xiàn)了其中的設(shè)計(jì)藝術(shù)，居住功能相對(duì)弱化創(chuàng)意概念價(jià)值提升模式4高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式以創(chuàng)意概念取勝的豪宅別墅通過(guò)名家和大師的設(shè)計(jì)提升價(jià)值，產(chǎn)品更31案例1：長(zhǎng)城腳下的公社位置：北京市八達(dá)嶺高速公路水關(guān)長(zhǎng)城出口價(jià)格：平均租金約1000美金/天.套，另加收15%服務(wù)費(fèi)特色：由12名亞洲建筑師設(shè)計(jì)建造當(dāng)代建筑藝術(shù)作品。2019年9月榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。項(xiàng)目策劃人和投資人張欣女士一舉榮獲威尼斯雙年展”建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。該項(xiàng)目用木材和硬紙板制作的參展模型也被法國(guó)巴黎的蓬皮杜藝術(shù)中心收藏。這是蓬皮杜藝術(shù)中心收藏的第一件來(lái)自中國(guó)的永久性收藏藝術(shù)作品。規(guī)模：占地8平方公里；總建面3.26萬(wàn)m2，一期9400m2（11幢別墅、1幢俱樂(lè)部），二期：共計(jì)2.32萬(wàn)m2（31幢別墅）；俱樂(lè)部：總建面4109m2

。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：定制化產(chǎn)品，非市場(chǎng)化解決方案，操作風(fēng)險(xiǎn)較大。后期與凱賓斯基飯店管理集團(tuán)合作獲得較好收益，二期重新攜手凱賓斯基飯店，由原來(lái)的11棟別墅擴(kuò)展為42棟別墅，酒店式獨(dú)立套房的數(shù)量增加到236間。標(biāo)志著長(zhǎng)城腳下的公社從屢獲建筑大獎(jiǎng)的藝術(shù)圣地全面轉(zhuǎn)向獨(dú)具特色的世界級(jí)酒店。案例1：長(zhǎng)城腳下的公社位置：北京市八達(dá)嶺高速公路水關(guān)32案例2：流水別墅——賴特經(jīng)典作品位置：美國(guó)賓夕法尼亞州匹茨堡市特色：流水別墅是賴特為卡夫曼家族設(shè)計(jì)的別墅.在瀑布之上,賴特實(shí)現(xiàn)了“方山之宅”(houseonthemesa)的夢(mèng)想,懸的樓板錨固在后面的和自然山石中.主要的一層幾乎是一個(gè)完整的大房間,通過(guò)空間處理而形成相互流通的各種從屬空間,并且有小梯與下面的水池聯(lián)系.正面在窗臺(tái)與天棚之間,是一金屬窗框的大玻璃,虛實(shí)對(duì)比十分強(qiáng)烈。整個(gè)構(gòu)思是大膽的，成為無(wú)與比的世界最著名的現(xiàn)代建筑。規(guī)模：別墅共三層，面積約380平方米，以二層（主入口層）的起居室為中心，其余房間向左右鋪展開(kāi)來(lái)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：由于開(kāi)發(fā)目的的特殊性，流水別墅的建設(shè)是一個(gè)建筑藝術(shù)品的定制化過(guò)程，出于非利潤(rùn)化的誘因驅(qū)使，其產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與蘊(yùn)含其中的人文價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間流逝的有無(wú)限升值的可能。目前，卡夫曼家族已把流水別墅捐獻(xiàn)給匹茲堡西賓夕法尼亞州保護(hù)局，欲與公眾共同分享賴特的傳世之作。賴特主要作品：東京帝國(guó)飯店、流水別墅、約翰遜蠟燭公司總部、西塔里埃森、古根海姆美術(shù)館、普賴斯大廈、唯一教堂等。案例2：流水別墅——賴特經(jīng)典作品位置：美國(guó)賓夕法尼亞33以創(chuàng)意概念取勝的關(guān)鍵要素：要素1：絕對(duì)大師手筆聘請(qǐng)國(guó)際、國(guó)內(nèi)的知名設(shè)計(jì)師，通過(guò)對(duì)每個(gè)單體的個(gè)性化設(shè)計(jì)，用建筑藝術(shù)打造產(chǎn)品特色。要素2：絕對(duì)唯一性（不可復(fù)制性、孤品、絕版）絕版的設(shè)計(jì)地位、絕無(wú)僅有的建筑形態(tài)與設(shè)計(jì)價(jià)值體現(xiàn)產(chǎn)品的不可復(fù)制元素，保證收藏型豪宅的唯一性、排他性。要素3：建筑藝術(shù)收藏品的定制過(guò)程，其產(chǎn)品價(jià)值無(wú)上限對(duì)于該類具備極高收藏價(jià)值的豪宅別墅來(lái)講，從規(guī)劃到設(shè)計(jì)往往不是出于贏利的目的，而是一個(gè)建筑藝術(shù)品的定制過(guò)程。因此，該類產(chǎn)品的價(jià)值無(wú)法在市場(chǎng)中衡量，具有無(wú)限上限的可能。4高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式以創(chuàng)意概念取勝的關(guān)鍵要素：要素1：絕對(duì)大師手筆要素2：絕對(duì)唯34產(chǎn)品提升價(jià)值的關(guān)鍵要素：要素1：好資源—稀缺資源的占有

高端住宅物業(yè)通常有稀缺資源的占有，如居山、臨湖、處于城市中心區(qū)、高爾夫景觀等。

要素2：好環(huán)境—社區(qū)內(nèi)部的大規(guī)模景觀

大手筆的內(nèi)部造景，如大規(guī)模湖面、河道、坡地、高爾夫等，是高端住宅項(xiàng)目提升產(chǎn)品價(jià)值的必備要素。要素3：好產(chǎn)品—舒適的戶型設(shè)計(jì)與豐富的功能空間

依靠產(chǎn)品本身來(lái)提升價(jià)值的高端住宅物業(yè)強(qiáng)調(diào)。舒適的戶型設(shè)計(jì)與豐富的功能空間，如開(kāi)闊門廳、帶挑空的客廳、雙主臥區(qū)、中西廚房等，通過(guò)豐富完善的功能空間著力打造高端住宅物業(yè)的舒適性與宜居性。

4高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式產(chǎn)品提升價(jià)值的關(guān)鍵要素：要素1：好資源—稀缺資源的占有要35

本項(xiàng)目的本體條件與銷售目標(biāo)決定了我們必須要站在“產(chǎn)品”隊(duì)列，在市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)價(jià)值。因此，對(duì)產(chǎn)品的打造，是我們實(shí)現(xiàn)溢價(jià)的前提。4高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式本項(xiàng)目的本體條件與銷售目標(biāo)決定了我們必須要站在“產(chǎn)36高端住宅項(xiàng)目的指標(biāo)核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品外部特征內(nèi)部特征稀缺資源核心商務(wù)區(qū)城市核心區(qū)，城市資源極大豐富認(rèn)知高尚、歷史悠久的人文積淀區(qū)域稀缺的山體、海景、湖泊、公園等自然資源便利指標(biāo)人文指標(biāo)商務(wù)指標(biāo)自然指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)建材、設(shè)施指標(biāo)配套指標(biāo)建筑指標(biāo)發(fā)展商品牌指標(biāo)實(shí)力雄厚、一線品牌規(guī)劃氣勢(shì)與社區(qū)園林建筑形象與品質(zhì)高檔齊全的配套名牌、先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施5總結(jié)高端住宅項(xiàng)目的指標(biāo)核心地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品外部特征內(nèi)部特征稀缺資源核376總結(jié)花樣年?yáng)|莞項(xiàng)目必將成為重寫東城區(qū)域別墅形象的抗鼎之作！6總結(jié)花樣年?yáng)|莞項(xiàng)目必將成為重寫東城區(qū)域別墅形象的抗鼎之作38謝謝大家！謝謝大家！39東莞某房地產(chǎn)項(xiàng)目高端住宅定位報(bào)告課件40高端住宅物業(yè)專題研究2006年12月12日營(yíng)銷中心高端住宅物業(yè)專題研究2006年12月12日營(yíng)銷中心41研究背景及目的2019年下半年，集團(tuán)公司經(jīng)研究決定，進(jìn)入東莞市。東莞市的第一個(gè)項(xiàng)目定位為高端住宅項(xiàng)目，物業(yè)類型包括獨(dú)立別墅、聯(lián)排、空中別墅、高層大平面等。為對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作提供支持，進(jìn)行《高端住宅物業(yè)專題研究》。研究背景研究目的對(duì)高端住宅物業(yè)進(jìn)行專題研究，得到規(guī)律性總結(jié)，歸納出產(chǎn)品特征。研究背景及目的2019年下半年，集團(tuán)公司經(jīng)研42研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.43研究思路發(fā)展歷程1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征概念研究思路發(fā)展歷程1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品441.1高端住宅物業(yè)的概念高端住宅物業(yè)是：

一個(gè)社會(huì)的少數(shù)富裕階層透過(guò)市場(chǎng)方式占有社會(huì)稀缺資源的一種居住物業(yè)。通常在同時(shí)間段、同區(qū)域內(nèi)，以價(jià)格為主要標(biāo)識(shí)。高端住宅的分類：

按地域分：城市高端住宅，郊區(qū)高端住宅，城鄉(xiāng)結(jié)合部高端住宅

按物業(yè)類型分：獨(dú)立別墅，聯(lián)排，洋房，公寓等

本報(bào)告所研究的高端住宅項(xiàng)目指城市高端項(xiàng)目，物業(yè)類型包括獨(dú)立別墅，聯(lián)排，高層等：

1.1高端住宅物業(yè)的概念高端住宅物業(yè)是：451.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展階段發(fā)展趨勢(shì)發(fā)展特點(diǎn)市場(chǎng)需求受到觸發(fā)，市場(chǎng)供應(yīng)放量

快速發(fā)展期

啟動(dòng)期

啟動(dòng)期

低谷期爆發(fā)發(fā)展期熱銷期

90年代初，上海將國(guó)外高端住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)理念引入市場(chǎng)，揭開(kāi)發(fā)高端市場(chǎng)發(fā)展的序幕91~93年全國(guó)各地高端項(xiàng)目呈現(xiàn)熱銷勢(shì)頭93~97年受經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控影響，各地高端住宅陷入了低谷98年下年開(kāi)始，隨著各城市經(jīng)濟(jì)的普遍回暖，新一輪高端市場(chǎng)再度啟動(dòng)2019~2019全國(guó)高端項(xiàng)目普遍呈現(xiàn)供需求兩旺態(tài)勢(shì)，再度步入快速發(fā)展時(shí)期2019年隨著土地宏觀調(diào)控影響，刺激高端項(xiàng)目發(fā)展階段特征供求放量，產(chǎn)品及營(yíng)銷水平都處于初放階段市場(chǎng)供應(yīng)、需求緩慢，處于相對(duì)停滯階段

供求兩旺，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品及營(yíng)銷水平迅速提高，競(jìng)爭(zhēng)加劇高端項(xiàng)目產(chǎn)品多樣化，精細(xì)化培育市場(chǎng)、觸發(fā)市場(chǎng)需求

國(guó)內(nèi)高端住宅市場(chǎng)發(fā)展歷程及特點(diǎn)（別墅為主）

國(guó)內(nèi)高端住宅的發(fā)展總體呈“脈沖”式發(fā)展趨勢(shì)，國(guó)家宏觀調(diào)控明顯觸及到了高端住宅的市場(chǎng)發(fā)展，其波動(dòng)較大，并曾一度將高端住宅市場(chǎng)陷入低谷。1.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展階段發(fā)展發(fā)展特點(diǎn)市場(chǎng)需求受到461.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程案例：北京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程:1992-2019起步期2019-2019停滯期2000-2019復(fù)蘇期2019-2019迅速放量期粗放型產(chǎn)品集中大量供應(yīng)無(wú)新項(xiàng)目存量消化期市場(chǎng)復(fù)蘇轉(zhuǎn)暖，眾多利好因素促使別墅市場(chǎng)發(fā)展提速；一批較為優(yōu)秀的別墅項(xiàng)目出現(xiàn)，區(qū)域格局逐步形成。政策調(diào)控刺激別墅項(xiàng)目迅速放量92年，以玫瑰園、麗京為代表的首批別墅項(xiàng)目上市95年政策性調(diào)控，停止別墅立項(xiàng)，別墅市場(chǎng)發(fā)展陷入停滯狀態(tài)。橘郡碧水莊園萊蒙湖別墅1.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程案例：北京別墅市場(chǎng)發(fā)展歷程:19471.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程啟動(dòng)期發(fā)展期快速發(fā)展期90年代末~2000年初市場(chǎng)由90年代末的高潮期步入平穩(wěn)發(fā)展期景湖花園、愉景花園項(xiàng)目的水景園林曾一時(shí)轟動(dòng)市場(chǎng)，陸續(xù)又有多個(gè)別墅項(xiàng)目推陳出新，充分保證了市場(chǎng)供量2019年初~2019年御花苑、世紀(jì)城、星河傳說(shuō)等新興項(xiàng)目的推出，以其各自獨(dú)特的產(chǎn)品及營(yíng)銷給東莞豪宅市場(chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)大的沖擊力，市場(chǎng)呈現(xiàn)出供需兩旺之勢(shì)爆發(fā)期2019年~2019年初，雖然國(guó)家出臺(tái)停止別墅用地的供應(yīng)，但大量存量土地反使高端項(xiàng)目激增。世紀(jì)城后期產(chǎn)品、旗峰天下、中信森林湖、御花苑后期產(chǎn)品等引起發(fā)市場(chǎng)火爆，消費(fèi)者需求受到觸發(fā)。東莞高端住宅項(xiàng)目隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而呈不同的發(fā)展趨勢(shì)，一般以5~6年為一個(gè)發(fā)展周期。90年代初東莞豪宅開(kāi)始概念誕生93年旗峰山下新世界花園的開(kāi)發(fā)興建，將香港豪宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)正式引入東莞1.3高端住宅物業(yè)發(fā)展歷程啟動(dòng)期發(fā)展期快速發(fā)展期90年代末48研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.492高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征高端住宅物業(yè)的必要外部環(huán)境條件：城市、自然、人文、地塊、品牌等五大資源至少必備其一人文資源城市資源例：某項(xiàng)目判斷可行華僑城：人文名勝豪宅標(biāo)準(zhǔn)自然資源地塊資源品牌資源星河國(guó)際：城市CBD水榭花都：香蜜湖萬(wàn)科第五園：品牌熙園：容積率1.32高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征高端住宅物業(yè)的必要外部環(huán)境條件：50研究思路建筑產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格特征園林景觀特征會(huì)所特征其他1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路建筑產(chǎn)品特征建筑風(fēng)格特征園林景觀特征會(huì)所特征其他1.513.1建筑產(chǎn)品特征東莞高端住宅物業(yè)的建筑產(chǎn)品特征層面指數(shù)詮釋基本層面房間數(shù)以四、五房為主，三房為輔衛(wèi)生間個(gè)數(shù)與房間數(shù)相同，或少一個(gè)空間尺度客廳普遍開(kāi)間5.5米以上，主臥開(kāi)間3.9米以上戶型配比主要以150m2以上大戶型通透性開(kāi)間方正、南北通透功能區(qū)分干濕分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、主次區(qū)分附加值面舒適度入戶花園、陽(yáng)光房、錯(cuò)層、露臺(tái)、空中院館等性價(jià)比送陽(yáng)臺(tái)、凸窗、落地窗、夾層、地下室等面積彈性功能預(yù)留彈性功能間的書房、衣帽間、影音室等其他良好景觀資源、新穎的建筑形式等研究案例：旗峰天下御花苑中信森林湖世紀(jì)城國(guó)際公館中信凱旋城東駿豪苑……3.1建筑產(chǎn)品特征東莞高端住宅物業(yè)的建筑產(chǎn)品特征層面指數(shù)詮523.2建筑風(fēng)格特征美國(guó)東海岸風(fēng)格由于氣候的原因，美國(guó)東海岸的別墅建筑多為角度較大的坡屋頂。東海岸風(fēng)格體量組合大多比較復(fù)雜。從外立面的材質(zhì)和顏色上看，基座多采用顏色較深的石材，墻面為白色、米色、灰色或其他顏色的木掛板，屋頂多為青灰色。這種風(fēng)格的建筑容易設(shè)計(jì)出如大陽(yáng)臺(tái)、出挑的露臺(tái)等結(jié)構(gòu)，窗戶的尺度也可大可小，因此比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合。3.2建筑風(fēng)格特征美國(guó)東海岸風(fēng)格53西班牙風(fēng)格西班牙式樣的住宅比較適合于陽(yáng)光地帶，建筑樣式樸實(shí)無(wú)華。屋頂?shù)钠露群芷骄?。多?shù)住宅采用兩坡屋頂與四坡屋頂?shù)慕M合。紅瓦屋頂為西班牙住宅的重要特征，現(xiàn)在以輕質(zhì)組合材料代替?zhèn)鹘y(tǒng)的重瓦。有半圓筒形及S形兩種瓦。3.2建筑風(fēng)格特征西班牙風(fēng)格3.2建筑風(fēng)格特征54中式江南園林風(fēng)格粉墻黛瓦、飛檐翹角，長(zhǎng)廊逶迤，涼亭翼然，如江南民居建筑風(fēng)格是對(duì)中國(guó)文人的理想建筑表達(dá)存在障礙：市場(chǎng)接受程度待檢驗(yàn)；對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求比較高3.2建筑風(fēng)格特征中式江南園林風(fēng)格3.2建筑風(fēng)格特征553.2建筑風(fēng)格特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目建筑風(fēng)格的借鑒為：市場(chǎng)接受度地塊結(jié)合度區(qū)域形象價(jià)值提升度

東莞市場(chǎng)上的別墅以西式傳統(tǒng)建筑風(fēng)格為主，市場(chǎng)接受度比較高，價(jià)值感被廣泛認(rèn)同；西式建筑風(fēng)格比較容易與坡地地形、水景相結(jié)合；區(qū)別區(qū)域在售別墅項(xiàng)目，重新建立區(qū)域形象價(jià)值。

考慮因素建筑風(fēng)格借鑒建議：東莞項(xiàng)目建筑風(fēng)格以西式風(fēng)格為主。3.2建筑風(fēng)格特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目建筑風(fēng)格的借563.3園林景觀特征園林景觀設(shè)計(jì)旨在打造內(nèi)環(huán)境，分為三種，對(duì)客戶的沖擊力則有所差異A.大規(guī)模制勝B.局部特色處理C.精致細(xì)節(jié)按照對(duì)客戶的[打擊力]排序大面積水體寬敞的流動(dòng)水系成規(guī)模的樹種大面積草坪入口隱蔽處理外部綠地處理地形變換精致園林小品情趣空間處理3.3園林景觀特征園林景觀設(shè)計(jì)旨在打造內(nèi)環(huán)57“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是目前高端住宅項(xiàng)目最為常見(jiàn)的處理手法，也是“必要?jiǎng)幼鳌?。天然＋改造大湖?東莞中信森林湖7萬(wàn)平方米水域，在高端客戶群中的認(rèn)可度極高，沿湖獨(dú)立別墅極為搶手。天然大湖泊-東莞御花苑坐落于2000畝水濂湖蜿蜒湖岸線，景觀非常有視覺(jué)沖擊力。人造湖泊-東莞東駿豪苑打造2萬(wàn)平米湖泊綠化，對(duì)提升項(xiàng)目檔次有較大幫助。3.3園林景觀特征“大規(guī)模制勝”是目前最具效果的處理手法大手筆打造內(nèi)部景觀，是58“臨水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為高端客戶骨子里的情節(jié)東莞中信森林湖總規(guī)圖高端客戶在社區(qū)內(nèi)環(huán)境中對(duì)于水體的關(guān)注度極高，而且越具規(guī)模的水體越能刺激客戶的購(gòu)買欲望。深圳星河丹堤效果圖東莞御花苑實(shí)景圖3.3園林景觀特征深圳中海大山地“水之屋”實(shí)景圖“臨水而居”的生活狀態(tài)已經(jīng)成為高端客戶骨子里的情節(jié)東莞中信森59局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)高端住宅物業(yè)的私有與珍貴-社區(qū)入口的私家路處理，自然傳達(dá)私密高端住宅物業(yè)的氣勢(shì)-對(duì)外待征綠地的處理，營(yíng)造出與世隔絕的環(huán)境3.3園林景觀特征局部的特色處理，用與眾不同的手法巧妙的傳達(dá)高端住宅物業(yè)的私有60以小見(jiàn)大的細(xì)節(jié)處理東莞現(xiàn)有的高端住宅項(xiàng)目，較少出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)處理手法。這是本項(xiàng)目可出彩之處。河道節(jié)點(diǎn)的私家水岸處理入戶路的道路線行處理私家水岸小品公共空間的處理水岸庭院的展示3.3園林景觀特征以小見(jiàn)大的細(xì)節(jié)處理東莞現(xiàn)有的高端住宅項(xiàng)目，較少出現(xiàn)精到的細(xì)節(jié)613.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所的主要特征：基本生活配套生活配套滿足居民基本活動(dòng)空間延展的配套，平衡項(xiàng)目檔次與經(jīng)營(yíng)性；社會(huì)階層符號(hào)擁有特色功能私密性體現(xiàn)代表處在各個(gè)年齡階層與社會(huì)階層消費(fèi)者生活方式的配套；在特色功能上做足功夫，體現(xiàn)專業(yè)性、以及整個(gè)項(xiàng)目的形象與品位，吸引高端客戶買單；布局由公眾到私人、由開(kāi)放到私密逐步過(guò)渡，有相關(guān)性的功能臨近布置各功能3.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所的主要特征：基本生活配套生活623.4會(huì)所特征高端物業(yè)會(huì)所有三種類型：

超六星級(jí)豪華裝修建筑造型、特色資源規(guī)模達(dá)2萬(wàn)平米特性?shī)蕵?lè)、休閑、康體、異國(guó)餐飲、會(huì)議室商務(wù)、休閑、康體、餐飲、娛樂(lè)射箭場(chǎng)、保齡球場(chǎng)、泳池、中西餐廳、閱覽室等20多種功能功能中旅、雅頌居、黃埔雅苑北京富力城廣州雅居樂(lè)案例面積偏小，不超過(guò)5千規(guī)模大小不定大于1萬(wàn)規(guī)模(m2)豪華型規(guī)模型特色型類型案例廣州雅居樂(lè)中旅北京富力城3.4會(huì)所特征高端物業(yè)會(huì)所有三種類型：超六星級(jí)豪華裝633.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所功能配置：序號(hào)配套項(xiàng)目區(qū)別狀態(tài)配備性1游泳池

恒溫、室內(nèi)、室外

必備

★★★★★2球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所

桌球、羽毛球、乒乓球、保齡球館等

不同項(xiàng)目配備的具體項(xiàng)目不同

★★★★3文娛場(chǎng)所

棋藝室、閱覽室、游藝廳、棋牌室、影視廳、KTV

需要設(shè)置，不必要全

★★★★4兒童空間

兒童樂(lè)園

配備

★★★5老年人空間

老年人活動(dòng)中心

配備

★★★6健身場(chǎng)所

器械健身、桑拿健身

不是必備

★★7美容康體場(chǎng)所

美容廳、SPA水療中心、按摩室

較少項(xiàng)目設(shè)置

★3.4會(huì)所特征高端住宅物業(yè)會(huì)所功能配置：序號(hào)配套項(xiàng)目區(qū)別狀643.4會(huì)所特征為更好利用土地資源，延伸出“泛會(huì)所”概念：泛會(huì)所，體現(xiàn)“健康”與“親情”，主要提供業(yè)主豐富多彩的文體活動(dòng)空間，內(nèi)容包括乒乓球桌、棋牌室、室外網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、兒童活動(dòng)設(shè)施等。3.4會(huì)所特征為更好利用土地資源，延伸出“泛會(huì)所”概念：653.4會(huì)所特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目會(huì)所的借鑒為：考慮目標(biāo)客戶需求降低項(xiàng)目建設(shè)成本項(xiàng)目配套作用降低后期運(yùn)營(yíng)成本小而豪華的會(huì)所也可對(duì)項(xiàng)目起到充分的展示效果會(huì)所的豪華裝修將對(duì)項(xiàng)目形象展示起到重要作用會(huì)所都占有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)資源，并有主題突出特色功能考慮因素會(huì)所借鑒3.4會(huì)所特征綜合以下考慮因素，對(duì)東莞項(xiàng)目會(huì)所的借鑒為：考66高端住宅物業(yè)具備的其他配套系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)車輛管理系統(tǒng)IC卡（一卡通）家庭防火、防盜、防煤氣報(bào)警緊急助系統(tǒng)3.5其他高端住宅物業(yè)具備的其他配套系統(tǒng)：小區(qū)背景音樂(lè)系統(tǒng)3.5其他67舉例：典型高端住宅物業(yè)：上海

紫園1號(hào)別墅：紫園1號(hào)別墅總價(jià)1.3億元，占地1200平方米，建筑面積1481平方米。紫園容積率：0.18，總占地面積1,380畝，其中水面積達(dá)300畝。由13個(gè)島和1個(gè)半島組成，島與島之間由歐式彩色鋼橋相連，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地8畝以上，最高達(dá)20畝以上。紫園采用了國(guó)外大量尖端科技成果及新型建筑材料。衛(wèi)浴設(shè)備使用的是具有250年悠久歷史德國(guó)品牌V&B，通上電源后立刻變得清澈透明的霧化瞬間調(diào)光玻璃上海檀宮

位于上海市中心，最高價(jià)：8000萬(wàn)元/套

，是一棟黃色外墻的三層法國(guó)宮延式建筑，有一個(gè)約1800平方米的私家花園。物業(yè)費(fèi)：10000元以上/月。

檀宮占地47384平方米，毗鄰西郊國(guó)賓館，別墅為歐式建筑，擁有室內(nèi)游泳池，私人電影放映室。管家服務(wù)是檀宮的特色服務(wù)之一。享譽(yù)全球的Starkey

International代表著世界專業(yè)禮儀和個(gè)人服務(wù)的最高水準(zhǔn)。業(yè)主在家中可以享受到媲美五星級(jí)酒店的專業(yè)服務(wù)。

3.5其他舉例：典型高端住宅物業(yè)：上海

紫園1號(hào)別墅：3.5其他68研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.總結(jié)4.高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式2.高端住宅物業(yè)外部環(huán)境特征研究思路1.高端住宅物業(yè)概況3.高端住宅物業(yè)內(nèi)部產(chǎn)品特征5.694高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式：創(chuàng)意概念價(jià)值提升模式產(chǎn)品塑造價(jià)值提升模式4高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式：創(chuàng)意概70以創(chuàng)意概念取勝的豪宅別墅通過(guò)名家和大師的設(shè)計(jì)提升價(jià)值，產(chǎn)品更多體現(xiàn)了其中的設(shè)計(jì)藝術(shù)，居住功能相對(duì)弱化創(chuàng)意概念價(jià)值提升模式4高端住宅物業(yè)價(jià)值提升模式以創(chuàng)意概念取勝的豪宅別墅通過(guò)名家和大師的設(shè)計(jì)提升價(jià)值，產(chǎn)品更71案例1：長(zhǎng)城腳下的公社位置：北京市八達(dá)嶺高速公路水關(guān)長(zhǎng)城出口價(jià)格：平均租金約1000美金/天.套，另加收15%服務(wù)費(fèi)特色：由12名亞洲建筑師設(shè)計(jì)建造當(dāng)代建筑藝術(shù)作品。2019年9月榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。項(xiàng)目策劃人和投資人張欣女士一舉榮獲威尼斯雙年展”建筑藝術(shù)推動(dòng)大獎(jiǎng)”。該項(xiàng)目用木材和硬紙板制作的參展模型也被法國(guó)巴黎的蓬皮杜藝術(shù)中心收藏。這是蓬皮杜藝術(shù)中心收藏的第一件來(lái)自中國(guó)的永久性收藏藝術(shù)作品。規(guī)模：占地8平方公里；總建面3.26萬(wàn)m2，一期9400m2（11幢別墅、1幢俱樂(lè)部），二期：共計(jì)2.32萬(wàn)m2（31幢別墅）；俱樂(lè)部：總建面4109m2

。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：定制化產(chǎn)品，非市場(chǎng)化解決方案，操作風(fēng)險(xiǎn)較大。后期與凱賓斯基飯店管理集團(tuán)合作獲得較好收益，二期重新攜手凱賓斯基飯店，由原來(lái)的11棟別墅擴(kuò)展為42棟別墅，酒店式獨(dú)立套房的數(shù)量增加到236間。標(biāo)志著長(zhǎng)城腳下的公社從屢獲建筑大獎(jiǎng)的藝術(shù)