鄭鳳榮銀杏頤康中心

北京鄭鳳榮銀杏頤康中心項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)PAGEPAGE101北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心商業(yè)計(jì)劃書(shū)項(xiàng)目單位：北京遠(yuǎn)望銀杏科技開(kāi)發(fā)中心法人代表：趙學(xué)軍聯(lián)系地址：北京市昌平區(qū)百善鎮(zhèn)鐘家營(yíng)村電話政編碼：102200移動(dòng)電話系人：魏赫保密須知本商業(yè)計(jì)劃書(shū)屬商業(yè)機(jī)密，所有權(quán)屬于北京遠(yuǎn)望銀杏科技開(kāi)發(fā)中心。其所涉及的內(nèi)容和數(shù)據(jù)只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本報(bào)告后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定：1.若收件人不希望涉足本商業(yè)計(jì)劃書(shū)所述項(xiàng)目，請(qǐng)按上述地址，盡快將本報(bào)告完整退回；2.在沒(méi)有取得北京遠(yuǎn)望銀杏科技開(kāi)發(fā)中心的書(shū)面同意前，收件人不得將本商業(yè)計(jì)劃書(shū)全部或部分內(nèi)容予以復(fù)制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人；3.應(yīng)該像對(duì)待貴公司的機(jī)密數(shù)據(jù)一樣的態(tài)度對(duì)待本商業(yè)計(jì)劃書(shū)所提供的所有機(jī)密數(shù)據(jù)。編制日期：2011年1月目錄第一章總論 4一、項(xiàng)目名稱(chēng) 4二、融資簡(jiǎn)介 4三、項(xiàng)目單位 4四、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 5五、結(jié)論與建議 5六、編制依據(jù) 5第二章公司概況 7一、公司簡(jiǎn)介 7二、公司宗旨 7三、企業(yè)文化 8四、公司理念 9第三章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性 10一、項(xiàng)目建設(shè)背景 10二、宏觀環(huán)境及發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn) 11三、產(chǎn)業(yè)政策分析 16四、國(guó)際、國(guó)內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析 19五、北京市及北京市老年人及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 22第四章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 26一、國(guó)內(nèi)老年市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 26二、北京市老年人市場(chǎng)現(xiàn)狀 28第五章投資環(huán)境 31一、北京概況 31二、自然地理 31三、財(cái)政金融 34第六章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 38一、建設(shè)條件 38二、項(xiàng)目分析 39第七章投資建設(shè)規(guī)模與方案 42一、建設(shè)規(guī)模 42二、土地征用 43三、項(xiàng)目選址 43四、設(shè)計(jì)方案、設(shè)備引進(jìn) 43五、設(shè)計(jì)依據(jù) 63六、設(shè)備購(gòu)置 63七、餐飲特色服務(wù) 63第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 65一、項(xiàng)目實(shí)施原則 65二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 65第九章企業(yè)組織管理 67一、公司管理 67二、會(huì)員管理與運(yùn)作 70三、人力資源管理 71第十章投資估算 79一、估算范圍及依據(jù) 79二、建設(shè)投資估算 79三、流動(dòng)資金估算 81四、總投資及其構(gòu)成分析 81第十一章效益分析和預(yù)測(cè) 84一、財(cái)務(wù)管理 84二、財(cái)務(wù)評(píng)估依據(jù) 86三、投資方案 86四、財(cái)務(wù)分析 87五、盈利能力分析 88六、財(cái)務(wù)生存能力分析 88七、償債能力分析 89八、財(cái)務(wù)指標(biāo) 89九、分析結(jié)論 92第十二章風(fēng)險(xiǎn)因素與對(duì)策 94一、項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn) 94二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 96第十三章結(jié)論與建議 98 第一章總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)北京鄭鳳榮銀杏頤康中心項(xiàng)目二、融資簡(jiǎn)介●總投資2億元人民幣●融資金額2億元人民幣●合作期限10年●約定紅利7.83%（以雙方約定為準(zhǔn)）三、項(xiàng)目單位承辦單位：北京遠(yuǎn)望銀杏科技開(kāi)發(fā)中心合作單位：鄭鳳榮體育文化發(fā)展中心公司注冊(cè)地址：北京市昌平區(qū)百善鎮(zhèn)鐘家營(yíng)村西南注冊(cè)資本：500萬(wàn)元人民幣企業(yè)法人：趙學(xué)軍企業(yè)類(lèi)型：集體所有制經(jīng)營(yíng)范圍：銀杏、花卉及農(nóng)產(chǎn)品的種植、培育、技術(shù)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；綠化工程設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)咨詢(xún)；銷(xiāo)售建筑材料。四、項(xiàng)目簡(jiǎn)介北京遠(yuǎn)望銀杏科技開(kāi)發(fā)中心與鄭鳳榮體育文化發(fā)展中心合作，利用遠(yuǎn)望銀杏科技發(fā)展中心自有的100畝建設(shè)用地，計(jì)劃投資2億元人民幣，為老運(yùn)功員、老教練員、老體育工作者建設(shè)10萬(wàn)㎡養(yǎng)老公寓及5萬(wàn)㎡配套康復(fù)設(shè)施。預(yù)計(jì)可同時(shí)接納老運(yùn)功員、老教練員、老體育工作者1800人。本項(xiàng)目將按照國(guó)家規(guī)定，在為老運(yùn)功員、老教練員、老體育工作者提供良好醫(yī)藥保健養(yǎng)生的同時(shí)，利用體育的優(yōu)勢(shì)、社會(huì)的力量創(chuàng)造一種新型體育品牌的養(yǎng)老模式。項(xiàng)目建成后，銷(xiāo)售收入10億元人民幣，年利潤(rùn)9100萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率45%。五、結(jié)論與建議分析表明，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模合理，方案可行，具有較好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目建設(shè)是可行的。針對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)，提出建議如下：項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)做好項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，落實(shí)自籌資金，合理安排，使之能夠滿足工程建設(shè)進(jìn)度安排，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。貫徹《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，降低工程成本，提高質(zhì)量。六、編制依據(jù)本商業(yè)計(jì)劃書(shū)編制的主要依據(jù)是：1、《中國(guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》；2、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門(mén)關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2000]19號(hào))；3、《北京市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的決定》([2000]55號(hào))；4、《北京市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)管理實(shí)施細(xì)則》(試行)([2001]433號(hào))；5、《北京市社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理實(shí)施辦法》；6、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》；7、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)老齡設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》；8、北京市城市總體規(guī)劃（1996－2020年）；9、《建設(shè)工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》（GB50500-2003）；10、《北京市建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》；11、《北京市裝飾裝修工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表》（[2003]12號(hào)）；12、《北京市建筑、裝飾裝修、安裝工程消耗量定額及統(tǒng)一基價(jià)表（單位估價(jià)表）》（[2003]43號(hào)）、《北京市建筑安裝工程費(fèi)用定額》（[2003]44號(hào)）；第二章公司概況一、公司簡(jiǎn)介北京遠(yuǎn)望銀杏科技開(kāi)發(fā)中心是集銀杏，花卉及農(nóng)產(chǎn)品的種植，培育，技術(shù)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售；綠化工程設(shè)計(jì)，施工，技術(shù)咨詢(xún)?yōu)橐惑w的高科技股份制民營(yíng)企業(yè)。2000年獲得北京市科委的奧新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定及北京市園林綠化施工企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定。2002年被中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市分行評(píng)為AA級(jí)信用企業(yè)。

本公司在昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)建立了1500余畝的昌平銀杏產(chǎn)業(yè)化基地，栽植和培育了2-50年生，集果，葉，綠化，觀賞于一體的不同品種，不同規(guī)格的銀杏苗木83萬(wàn)株。被首都綠化委授予首都綠化美化優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。二、公司宗旨企業(yè)自創(chuàng)業(yè)初就確立鐵的宗旨，“微笑+真誠(chéng)=成功”奠定企業(yè)人才文化基礎(chǔ)，嚴(yán)格員工素質(zhì)，提高干部超前的開(kāi)發(fā)精神與觀念，注重對(duì)人才的培養(yǎng)與使用。本公司的人力資源政策主要是不斷創(chuàng)造出“事業(yè)留人，待遇留人，感情留人”的親情化企業(yè)氛圍，讓員工與企業(yè)同步成長(zhǎng)，讓員工在公司找到“成就感”、“家園感”。以誠(chéng)信建設(shè)為基礎(chǔ)，在前進(jìn)中求發(fā)展。構(gòu)建和諧社會(huì)、必須以誠(chéng)信建設(shè)為基礎(chǔ)，只有誠(chéng)信建設(shè)加強(qiáng)了，誠(chéng)信共識(shí)形成了，和諧和企業(yè)理念才能形成。真誠(chéng)與有識(shí)之士合作，竭誠(chéng)為社會(huì)各界用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。三、企業(yè)文化在我們創(chuàng)建事業(yè)之際，企業(yè)面臨著一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題，就是應(yīng)當(dāng)如何去發(fā)展企業(yè)與管理企業(yè)。企業(yè)的生存與發(fā)展之路，必然要優(yōu)化企業(yè)的文化核心。本公司自創(chuàng)業(yè)初始就確立了“以人為本”的戰(zhàn)略思路，和共筑“誠(chéng)信長(zhǎng)城”的誠(chéng)信理念，警示公司誠(chéng)信為本、立人、立企。人無(wú)信不立、企無(wú)信不盛、企無(wú)信不興，誠(chéng)信是一種力量，一種無(wú)形的巨大財(cái)富，精神食糧，企業(yè)需要誠(chéng)信，它代表品牌的競(jìng)爭(zhēng)力，本公司需要誠(chéng)信，它代表著道德觀念。誠(chéng)信是我們的信念、智慧、生生不息的企業(yè)精神。目前，公司正處于項(xiàng)目建設(shè)的發(fā)展階段，公司正在努力加強(qiáng)企業(yè)文化價(jià)值觀，讓“為企業(yè)做出奉獻(xiàn)的干部、員工成為主體的價(jià)值觀”，積極推行“激勵(lì)機(jī)制為核心”的職業(yè)經(jīng)理人制度，員工酬薪效益化、上層建筑忠實(shí)化、基層隊(duì)伍勇士化、獨(dú)特管理科學(xué)化、人生觀念事業(yè)化、企業(yè)文化務(wù)實(shí)化。本公司企業(yè)文化的最優(yōu)之處就是自我做起，實(shí)事求是，真心實(shí)干，求奉獻(xiàn)為事業(yè)，樹(shù)立從外到內(nèi)、由內(nèi)到外的全新形象工程。尋求為創(chuàng)新去奮斗，企業(yè)的文化精神在本公司大到發(fā)展戰(zhàn)略，小到工作藝術(shù)都在不斷進(jìn)行創(chuàng)新，我們應(yīng)當(dāng)相信轉(zhuǎn)變性與大膽性的決策是企業(yè)突破性發(fā)展的關(guān)鍵。這就是說(shuō)：企業(yè)必須永無(wú)止境，永不間斷地進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)新是唯一的生存與發(fā)展之路。我們首先對(duì)外要加快業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)與奮斗，不斷去總結(jié)去探討去創(chuàng)新，以國(guó)際、國(guó)內(nèi)先進(jìn)的企業(yè)文化為中心，側(cè)重邊學(xué)邊干邊創(chuàng)新，要善于在復(fù)雜事務(wù)中清醒頭腦，每天努力做好自己的工作，每天都提高自己文化素質(zhì)的修養(yǎng)。統(tǒng)一認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一目標(biāo)、統(tǒng)一行動(dòng)，要在前進(jìn)中求發(fā)展。四、公司理念◆樹(shù)立“以人為本,開(kāi)拓創(chuàng)新、高效一流”的理念：尊重和關(guān)愛(ài)員工，激發(fā)全體員工的積極性與創(chuàng)造性，讓員工與企業(yè)共同發(fā)展?！魳?shù)立“和諧有序，高效一流”的理念：制度完善，政令暢通，信息靈敏，溝通及時(shí)，協(xié)調(diào)融洽?！魳?shù)立“誠(chéng)信守法”的理念：誠(chéng)實(shí)守信，兌現(xiàn)承諾，辦誠(chéng)信企業(yè)，做誠(chéng)信員工；遵法守規(guī)，嚴(yán)明紀(jì)律，塑造良好的社會(huì)形象。第三章項(xiàng)目建設(shè)背景和必要性一、項(xiàng)目建設(shè)背景21世紀(jì)的中國(guó)將是一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的老齡社會(huì)。從2001年到2100年，中國(guó)人口老齡化發(fā)展可以劃分為三個(gè)階段：1、快速老齡化階段（2001~2020年）從2001年~2020年進(jìn)入快速老齡化階段，這一階段，中國(guó)將平均每年增加596萬(wàn)老齡人口，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到3.28%，大大超過(guò)總?cè)丝谀昃?.66%的增長(zhǎng)速度，人口老齡化進(jìn)程明顯加快，到2020年，老齡人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17%，其中，80歲及以上老齡人口將達(dá)到3067萬(wàn)人，占老齡人口的12.37%。2、加速老齡化階段（2021~2050年）從2021~2050年進(jìn)入加速老齡化階段，伴隨著20世紀(jì)60年代中期的新中國(guó)成立后第二次生育高峰人群進(jìn)入老齡，中國(guó)老齡人口數(shù)量開(kāi)始加速增長(zhǎng)，平均每年增加620萬(wàn)人，同時(shí)，由于總?cè)丝谥饾u實(shí)現(xiàn)零增長(zhǎng)并開(kāi)始負(fù)增長(zhǎng)，人口老齡化將進(jìn)一步加速。到2023年，老齡人口數(shù)量將增加到2.7億，與0—14歲少兒人口數(shù)量相等。到2050年，老齡人口數(shù)量將超過(guò)4億，老齡化水平推進(jìn)到30%以上，其中，80歲以上老齡人口將達(dá)到9448萬(wàn)，占老齡人口的21.78%。3、重度老齡化階段（2051~2100年）從2051~2100年進(jìn)入穩(wěn)定的重度老齡化階段。2051年，中國(guó)老齡人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37億，約為少兒人口數(shù)量2倍。這一階段，老齡人口規(guī)模將穩(wěn)定在3—4億，老齡化水平基本穩(wěn)定在31%左右，80歲及以上高齡老人占老齡總?cè)藬?shù)的比重保持在25%—30%，進(jìn)入一個(gè)高度老齡化的平臺(tái)期。我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，許多運(yùn)動(dòng)員、教練員、體育工作者相繼步入老年行列。這些老運(yùn)動(dòng)員、老教練員、老體育工作者曾為國(guó)體育事業(yè)做出巨大的奉獻(xiàn)和犧牲。尤其是上世紀(jì)五、六十年代，由于條件艱苦，營(yíng)養(yǎng)欠缺，一些訓(xùn)練方法不科學(xué)，加之超強(qiáng)度訓(xùn)練，致使很多運(yùn)動(dòng)員、教練員留下終生傷殘。另外，當(dāng)年這些運(yùn)動(dòng)員、教練員，獲得冠軍、創(chuàng)造紀(jì)錄是沒(méi)有獎(jiǎng)金補(bǔ)貼和社會(huì)贊助的；受傷和致殘后，也沒(méi)有社會(huì)性的保險(xiǎn)賠付。二、宏觀環(huán)境及發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)1、隨著社會(huì)的發(fā)展，老齡化問(wèn)題越來(lái)越突出，老年公寓力圖能在養(yǎng)老問(wèn)題上提供方便，為黨和政府解憂。作為發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)思想，致力于為老人營(yíng)造溫馨和諧的氛圍。落實(shí)國(guó)家老年人的有關(guān)政策，附近的幾個(gè)集鎮(zhèn)老年人留守家園不斷增加，給地方政府帶來(lái)了安置越來(lái)越困難，經(jīng)我們各國(guó)華僑商量后決定，擬投資建設(shè)“北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心”供老年人敬奉養(yǎng)心。2、隨著中國(guó)老齡化的發(fā)展，老年公寓是人們選擇養(yǎng)老的一種方式?，F(xiàn)在每座城市都有不同的老年公寓、老年公寓、敬老院。每個(gè)城市中具有規(guī)模老年公寓都是國(guó)營(yíng)，國(guó)營(yíng)老年公寓的基礎(chǔ)設(shè)施非常好，服務(wù)規(guī)范化、有充足的活動(dòng)空間、能滿足不同老人的需要。我國(guó)現(xiàn)有老齡人口1億6000萬(wàn)，每年以3%的速度增長(zhǎng)。如果以5%的老齡人口希望到老年公寓來(lái)養(yǎng)老，我國(guó)的老年公寓發(fā)展空間非常的大。老年公寓在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)是朝陽(yáng)企業(yè)，現(xiàn)在還沒(méi)有進(jìn)入競(jìng)爭(zhēng)的階段，但是養(yǎng)老行業(yè)一定會(huì)面臨社會(huì)化、市場(chǎng)化的。我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)只有市場(chǎng)化才能健康的發(fā)展?，F(xiàn)在我國(guó)的部分老年公寓是民營(yíng)的，規(guī)模小、效益差、無(wú)法面對(duì)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，這個(gè)是客觀存在的。我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展需要民營(yíng)企業(yè)的參與和競(jìng)爭(zhēng)，這對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)難得的發(fā)展機(jī)遇，如果以現(xiàn)在民營(yíng)老年公寓的狀況發(fā)展下去，是沒(méi)有辦法面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。破繭重生是痛苦的，但是民營(yíng)的老年公寓必須要面對(duì)這個(gè)過(guò)程，民營(yíng)老年公寓的發(fā)展必須要有自己的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的手段。首先民營(yíng)老年公寓必須做大做強(qiáng)，做成企業(yè)模式。有實(shí)力的企業(yè)必須做成集團(tuán)化、做連鎖企業(yè)迅速發(fā)展。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中每個(gè)階段采取不同的競(jìng)爭(zhēng)策略和手段。鞏固自己的品牌、建立自己的團(tuán)隊(duì)、建成標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)體系。這個(gè)階段需要5--8年的時(shí)間來(lái)完成。這個(gè)就是民營(yíng)老年公寓的發(fā)展機(jī)遇。民營(yíng)老年公寓的發(fā)展面臨的困難，民營(yíng)老年公寓現(xiàn)在規(guī)模小、效益差無(wú)法面臨今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。如果民營(yíng)老年公寓希望快速發(fā)展，必須要擴(kuò)大對(duì)老年公寓的投資，但是老年公寓的投資時(shí)間周期長(zhǎng)，阻礙了民營(yíng)老年公寓的投資。民營(yíng)老年公寓在貸款方面非常難，所以擴(kuò)大投資成了民營(yíng)老年公寓的重中之重。如果民營(yíng)老年公寓現(xiàn)在不解決擴(kuò)大投資問(wèn)題，今后就會(huì)被淘汰的，很多的民營(yíng)老年公寓沒(méi)有看到這個(gè)嚴(yán)重的問(wèn)題。企業(yè)存在才能參與競(jìng)爭(zhēng)，如果企業(yè)沒(méi)有辦法在市場(chǎng)生存，只能無(wú)情的被市場(chǎng)所淘汰。所以現(xiàn)在民營(yíng)老年公寓需要有投資伙伴，需要銀行的貸款給以支持，只有這樣才能做大做強(qiáng)。我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)在10年后必須迎來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段，任何行業(yè)發(fā)展都需要戰(zhàn)略布局的，現(xiàn)在是養(yǎng)老行業(yè)的戰(zhàn)略布局階段，民營(yíng)企業(yè)家參與我國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)發(fā)展，10年以后市場(chǎng)上最大最好的老年公寓行業(yè)是我們國(guó)家的自己企業(yè)，不希望外資企業(yè)占領(lǐng)我們的養(yǎng)老市場(chǎng)。三、產(chǎn)業(yè)政策分析“十一五”期間是中國(guó)全面應(yīng)對(duì)人口老齡化的關(guān)鍵時(shí)期，中國(guó)將積極引導(dǎo)民營(yíng)資本和國(guó)外資本投入到老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)的投入機(jī)制?！吨袊?guó)老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》提出了“十一五”期間老齡事業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)：繼續(xù)增加財(cái)政對(duì)社會(huì)保障的投入，多渠道籌措老年社會(huì)保障基金，逐步建立廣泛覆蓋、持續(xù)發(fā)展、與經(jīng)濟(jì)社會(huì)相適應(yīng)、與其他保障制度相銜接的老年社會(huì)保障體系?；窘⑾鄬?duì)完善的老齡法律法規(guī)政策體系，健全與人口老齡化相適應(yīng)的更加協(xié)調(diào)高效的老齡工作體制；積極推進(jìn)方便老年人生活的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建立健全適應(yīng)家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合的為老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，滿足老年人特殊需求的老年用品市場(chǎng)。進(jìn)一步營(yíng)造敬老、養(yǎng)老、助老的和諧良好氛圍，為實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”的目標(biāo)創(chuàng)造更為有利的社會(huì)條件；在“十一五”期間，中國(guó)具體采取一些指標(biāo)化的要求，新增城鎮(zhèn)孤寡老人集中供養(yǎng)的床位80萬(wàn)張，來(lái)緩解孤老安置床位緊張的局面，同時(shí)開(kāi)展以生活不能自理和半自理老年人為對(duì)象的愛(ài)心護(hù)理工程試點(diǎn)和示范工作，在大中城市建立一批愛(ài)心護(hù)理院。《規(guī)劃》提出，要把老齡產(chǎn)業(yè)納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃，列入國(guó)家扶持行業(yè)目錄。制定引導(dǎo)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展的稅收、信貸、投資等政策，采取稅收優(yōu)惠、減免費(fèi)用、信貸支持等措施，大力扶持尚在起步階段的老齡產(chǎn)業(yè)，積極鼓勵(lì)、引導(dǎo)和規(guī)范個(gè)體私營(yíng)和外資等非公有資本參與老齡產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，鼓勵(lì)吸引社會(huì)力量投資興辦不同檔次的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，引導(dǎo)企業(yè)生產(chǎn)滿足老年人各種需求的門(mén)類(lèi)齊全、品種多樣、經(jīng)濟(jì)適用的老年用品。《規(guī)劃》要求，逐步加大老齡事業(yè)投入。各級(jí)財(cái)政要根據(jù)老齡事業(yè)發(fā)展需要，逐步增加對(duì)老年服務(wù)設(shè)施建設(shè)、老年文化教育、老齡科學(xué)研究和老年活動(dòng)等方面的投入。在彩票公益金中要有一定比例用于老齡事業(yè)。充分發(fā)揮各級(jí)老年基金會(huì)和其他組織的作用，積極引導(dǎo)民營(yíng)資本和國(guó)外資金投入老齡事業(yè)，逐步形成多元化的老齡事業(yè)投入機(jī)制?！笆晃濉逼陂g，北京市出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，加快社會(huì)福利社會(huì)化。凡在北京市區(qū)域內(nèi)，興辦以養(yǎng)老、殘疾人、精神病人、孤兒和棄嬰等為主要服務(wù)對(duì)象的社會(huì)福利院、兒童福利院、優(yōu)撫醫(yī)院、按摩醫(yī)院、老年公寓、敬老院、托老院、光榮院等各類(lèi)社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，均享受有關(guān)優(yōu)惠政策。其中，社會(huì)辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社區(qū)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)，憑市級(jí)民政部門(mén)核發(fā)的《社會(huì)福利機(jī)構(gòu)設(shè)置批準(zhǔn)證書(shū)》，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。在經(jīng)費(fèi)方面，各級(jí)財(cái)政部門(mén)將切實(shí)保障國(guó)有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的日常經(jīng)費(fèi)。在建設(shè)方面，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地將劃撥供地或在土地有償使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)降低。新建社會(huì)福利建設(shè)項(xiàng)目，市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)將酌情減免，并免交城市污水處理費(fèi)。新增用電容量，按國(guó)家計(jì)委新規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)減半征收貼費(fèi)。社會(huì)福利機(jī)構(gòu)用水、用電、用氣，將按居民生活用水、用電、用氣的價(jià)格收費(fèi)等。在稅收方面，社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的社會(huì)福利服務(wù)所取得的收入免征營(yíng)業(yè)稅，并按照現(xiàn)行國(guó)家稅法規(guī)定，享受有關(guān)稅收優(yōu)惠政策等?！笆晃濉币?guī)劃及地方對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各方面的優(yōu)惠政策，給養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的興辦提供了良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境。老運(yùn)動(dòng)員、老體育工作者的養(yǎng)老問(wèn)題得到了改善。四、國(guó)際、國(guó)內(nèi)老年人現(xiàn)狀分析據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報(bào)告，在世界各國(guó)中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá)23%，其次為希臘的22.8%和日本的22%，再次是德國(guó)的21.8%和瑞典的21.7%。不過(guò)該組織預(yù)測(cè)，盡管以老人在全國(guó)總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國(guó)”都是發(fā)達(dá)國(guó)家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國(guó)家。根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2005年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長(zhǎng)9000萬(wàn)。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時(shí)人口老齡化問(wèn)題最嚴(yán)重的3個(gè)國(guó)家是西班牙、意大利和日本。世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況（％）年份1950196019701980199020002010全世界10.7發(fā)達(dá)地區(qū)11.612.614.515.517.619.221.2發(fā)展中國(guó)家8.5中國(guó)11.7（資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心）中國(guó)是世界上老年人口最多的國(guó)家。目前，我國(guó)60歲以上的老人有1.2億。年輕人的出生比率在下降，長(zhǎng)壽老人卻越來(lái)越多，人口的迅速老齡化是中國(guó)從本世紀(jì)到下個(gè)世紀(jì)都必須面對(duì)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。中國(guó)人口老齡化的發(fā)展態(tài)勢(shì)大致經(jīng)歷三個(gè)階段：第一階段：從1982年到2000年是人口老齡化的過(guò)渡階段；第二階段：從2000年到2020年是人口老齡化的迅速發(fā)展階段；第三階段：從2020年到2050年是人口老齡化的高峰階段。據(jù)權(quán)威部門(mén)預(yù)測(cè)，到2010年，中國(guó)60歲及以上老年人口將達(dá)到1.74億，約占總?cè)丝诘?2.78％。其中，80歲以上老年人將達(dá)到2132萬(wàn)，占老年人口總數(shù)的12.25％。全國(guó)老齡工作辦公室提供的調(diào)查資料表明，60歲以上老年人的生命期內(nèi)，平均有1/4左右的時(shí)間處于肌體功能受損狀態(tài)，需要不同程度的照料和護(hù)理，中國(guó)約有3250萬(wàn)老年人需要不同形式的長(zhǎng)期護(hù)理。5％的老年人有入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的愿望。目前中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位占老年人口的比重僅為0.84％，為老年人提供服務(wù)的設(shè)施嚴(yán)重不足。人口老齡化現(xiàn)象是人類(lèi)社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，反映了人類(lèi)社會(huì)的進(jìn)步。然而，老年人口比重的日益增大會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)合、文化心態(tài)、社會(huì)發(fā)展等帶來(lái)一系列的影響，成為21世紀(jì)中國(guó)必須認(rèn)真對(duì)待，認(rèn)真研究的重大社會(huì)問(wèn)題。中國(guó)人口老齡化給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的主要影響：老齡人口的增長(zhǎng)會(huì)改變?nèi)丝诘膿狃B(yǎng)比，被撫養(yǎng)人口的增加必將加重勞動(dòng)人口的負(fù)擔(dān)；伴隨人口老齡化而產(chǎn)生的勞動(dòng)力年齡結(jié)構(gòu)的老化，必將影響到勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高；人口老齡化將會(huì)使用于老年社會(huì)保障的費(fèi)用大量增加，給政府帶來(lái)沉重的負(fù)擔(dān)；人口老齡化要求調(diào)整現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以滿足老年人口對(duì)物質(zhì)和精神文化生活的特殊需求；人口老齡化引起的家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)變化，使家庭養(yǎng)老功能不斷地弱化。社會(huì)人口老齡化，必然對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的重要影響。但我們既要看到人口老齡化所帶來(lái)的負(fù)面影響，也要看到人口老齡化是現(xiàn)代文明的具體體現(xiàn)，老年群體的特殊需求，也是社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種動(dòng)力，龐大的老年群體，可以形成可觀的消費(fèi)市場(chǎng)。老齡產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展會(huì)給市場(chǎng)注入新的活力，是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。人口老齡化對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的影響是多層面的，機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，關(guān)鍵是要以積極的姿態(tài)和正確的措施去應(yīng)付，要在建設(shè)現(xiàn)代化的同時(shí)，創(chuàng)造一個(gè)和諧、不分年齡，人人共享的社會(huì)。老齡產(chǎn)業(yè)中，老年福利機(jī)構(gòu)成為許多私營(yíng)企業(yè)瞄準(zhǔn)的“蛋糕”。如今，“養(yǎng)兒防老”的觀念已在中國(guó)的家庭尤其是城市家庭中發(fā)生徹底的改變，越來(lái)越多的父母不指望孩子以后能承擔(dān)養(yǎng)老的責(zé)任。在未來(lái)的幾十年中，必將會(huì)有大批的老年人選擇敬老院作為自己頤養(yǎng)天年的去處，這必然會(huì)給國(guó)家造成巨大的壓力。今年9月，國(guó)家民政部部長(zhǎng)多吉才讓宣布，要用5年時(shí)間，基本建成以國(guó)家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。在這一政策指引下，民間力量有望在這一領(lǐng)域初試身手。中國(guó)人口老齡化迅速的、大規(guī)模的到來(lái)，尤其是高齡人口迅速增長(zhǎng)，是前所未有的。已經(jīng)引起中國(guó)政府的高度重視，也引起了全社會(huì)的共同關(guān)注。大力興辦老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，是解決人口老齡化給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的主要影響的主要手段。中國(guó)目前已進(jìn)入老齡化社會(huì)，新一代的獨(dú)生子女已經(jīng)成人，下一步中國(guó)的家庭將形成“四二一”結(jié)構(gòu)，老年人到老年公寓安度晚年將是社會(huì)必然的趨勢(shì)。五、北京市及北京市老年人及其產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀北京市最新人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，人口城鎮(zhèn)化率顯著提高的同時(shí)，人口老齡化進(jìn)程明顯加快。隨著多年來(lái)生育水平下降和人們健康水平提高，未來(lái)幾年北京市人口老齡化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。一方面，老年人口規(guī)模迅速擴(kuò)大，據(jù)預(yù)測(cè)，65歲及以上老年人口總量將從2005年的451.7萬(wàn)增加到2010年的508.02萬(wàn)，增長(zhǎng)12.5%。另一方面，老年人口比重迅速提高，老齡化速度明顯加快。65歲及以上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀?010年將提高到8.2%，比2005年的7.49%提高0.61個(gè)百分點(diǎn)。2020年將提高到12.56%，屆時(shí)每8個(gè)人中就有一個(gè)65歲及以上老年人。到本世紀(jì)中葉，老年人口比重將達(dá)到33%，每3.03個(gè)人中就有一個(gè)老年人，達(dá)到重度老齡化階段。2006年3、4月份，北京市民政局、北京市老齡委和北京市社會(huì)福利院聯(lián)合在我市城區(qū)進(jìn)行了一次“北京市老年人生活狀況調(diào)查”。從這次調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，溫州城區(qū)老年人與子女共住一處的占絕大多數(shù)，達(dá)到了73.23%，但是老年人獨(dú)住的家庭也不少。在1841位有子女的老年人中，有507人沒(méi)有和子女住在一起，達(dá)到了26.77%。在獨(dú)居的老人家庭中，有子女的老人獨(dú)居家庭占了相當(dāng)大的比例，達(dá)到71.20%。導(dǎo)致這些老人單獨(dú)居住的原因是多方面的，占首位的是房子。許多家庭，由于房子面積太小，子女結(jié)婚、生小孩后無(wú)法再擠住一處而不得不分離出去。父母住處離子女工作單位遠(yuǎn)（含外地）是造成老人單獨(dú)居住的另一個(gè)重要原因。值得注意的是，由于感情不和睦、生活習(xí)慣差異等主觀原因?qū)е吕夏耆伺c子女分開(kāi)居住的比例達(dá)到16.47%，由于老年人再婚導(dǎo)致父輩與子女們分開(kāi)居住的比例也達(dá)到了13.70%。這說(shuō)明在一定程度上仍存在著“代溝”現(xiàn)象。在接受調(diào)查的老年人中，也有近9%的老年人“不想靠子女”希望獨(dú)立生活。持有這種想法的大多是住房、經(jīng)濟(jì)收入條件較好或與子女關(guān)系有嚴(yán)重問(wèn)題的老人。同一個(gè)問(wèn)題在年輕人中，態(tài)度的差異是相當(dāng)大的。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果父母身體、住房條件允許，有74%以上的青年夫婦希望與父母分開(kāi)住，但住的地方不要太遠(yuǎn)，最好是走動(dòng)方便。這些年輕人認(rèn)為，分開(kāi)居住不但不“分離”更能增進(jìn)兩代人之間的感情，提高家庭生活的質(zhì)量。在507位與子女分開(kāi)居住的老年人家庭中，70%以上每個(gè)星期至少同子女聚會(huì)一次。這表明，青年人并不是回避贍養(yǎng)老人的責(zé)任，而是在盡人子之責(zé)全力贍養(yǎng)老人的同時(shí)，也想避開(kāi)一些無(wú)謂的摩擦。事實(shí)證明，這樣的家庭，上下輩的關(guān)系更融洽。城市老年人絕大多數(shù)有離退休金，在1894位接受調(diào)查的老年人中，靠子女供養(yǎng)的僅占4．48%。家庭是城市老年人養(yǎng)老的主要場(chǎng)所，在家養(yǎng)老是城市老年人養(yǎng)老的主要形式。但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，城市老年人在家養(yǎng)老也呈現(xiàn)出了一些新的特點(diǎn)：1、養(yǎng)老的內(nèi)容發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變，家庭養(yǎng)老功能日趨弱化。城市社會(huì)由于社會(huì)養(yǎng)老保障制度的不斷完善，老年人的物質(zhì)生活基本上有了保障。傳統(tǒng)的柴米油鹽式的物質(zhì)供養(yǎng)內(nèi)容已被精神方面的需求、生活方面的照料所取代。但是由于人的平均壽命延長(zhǎng)、子女?dāng)?shù)量減少、核心家庭不斷增多、職業(yè)流動(dòng)和地域流動(dòng)加快等，子女社會(huì)生活和家庭負(fù)擔(dān)都較重，家庭養(yǎng)老功能有外移和弱化的趨勢(shì)。2、當(dāng)代老年人的養(yǎng)老觀念正在發(fā)生變化，處在一個(gè)轉(zhuǎn)型口。傳統(tǒng)的道德觀認(rèn)為老年人最理想的是幾代同堂、享有權(quán)威、含飴弄孫的生活模式。但實(shí)際上，由于工業(yè)化和現(xiàn)代化的沖擊，家庭規(guī)模日益縮小，生活節(jié)奏不斷加快，有些老年人已經(jīng)“對(duì)上一代仍具有較重的孝養(yǎng)責(zé)任，而對(duì)下一代則不一定有同等的孝養(yǎng)要求”。在生活服務(wù)方面，有47%的老年人希望能夠盡量不打擾子女的創(chuàng)業(yè)生活而自行料理。3、城市家庭在養(yǎng)老方面存在著許多實(shí)際困難。從以上分析可以看出，在當(dāng)前城市家庭中，老年人對(duì)家庭生活抱有很大的期望，但實(shí)際上子女在承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任方面又“力不從心”，一方面是要求更高、時(shí)間更長(zhǎng)，另一方面是時(shí)間相對(duì)減少、精力相對(duì)有限，也存在經(jīng)驗(yàn)不足、知識(shí)缺乏的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我市60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了97.7萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?2.19%。而全市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。第四章市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)一、國(guó)內(nèi)老年市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析1、“老年人市場(chǎng)”潛力巨大中國(guó)的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會(huì)福利的一部分，最初以三無(wú)老人服務(wù)的社會(huì)救濟(jì)為主，近年來(lái)逐步走向了社會(huì)化，但仍然是以非營(yíng)利社會(huì)福利為主體。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒(méi)有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的。在未來(lái)的5-10年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。據(jù)有關(guān)部門(mén)的調(diào)查表明，與目前超過(guò)1.3億的60歲以上的老年人相比較，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（1.32億）的老年人解決住房問(wèn)題。據(jù)估計(jì)，目前全國(guó)老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有4000億元，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%—5%的數(shù)據(jù)，全國(guó)要為560萬(wàn)到700萬(wàn)的老人修建老年住宅，投資總額在160億到200億元。2000年國(guó)家有關(guān)部門(mén)通過(guò)調(diào)查和分析預(yù)測(cè)，到本世紀(jì)末，中國(guó)退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另?yè)?jù)中國(guó)老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國(guó)老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)“老年人市場(chǎng)”是一個(gè)潛力很大的市場(chǎng)，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)。2、老年人養(yǎng)老逐步向老年公寓轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的老年公寓是些沒(méi)兒、沒(méi)女的孤寡老人的安身之地），國(guó)內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少；一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過(guò)去不肯到老年公寓開(kāi)始向往老年公寓，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。3、家庭因素催生老年人住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國(guó)七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來(lái)，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒(méi)完沒(méi)了的家庭煩惱及社會(huì)問(wèn)題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。二、北京市老年人市場(chǎng)現(xiàn)狀1、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求發(fā)達(dá)國(guó)家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。我國(guó)目前只有0.8%的人能夠住進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，部分老齡化特別嚴(yán)重的地區(qū)所具備的養(yǎng)老設(shè)施所能安置的老年人也不到地區(qū)人口總數(shù)的1%。

2、老年公寓的布局不合理目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒(méi)有列入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。3、大多數(shù)的老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。4、政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠目前國(guó)內(nèi)對(duì)老年人住宅、購(gòu)房等方面的支持的政策比較少，老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍存在資金投入不足，管理不善的問(wèn)題。5、老年人住宅明顯不足據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市60歲以上的老年人已經(jīng)達(dá)到了97.7萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?2.19%。而全市社會(huì)福利機(jī)構(gòu)僅有173所，床位8600多張，平均每百名老人只有1張床位，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位供需矛盾日益突出。6、戶型設(shè)計(jì)不合理、功能相對(duì)單一現(xiàn)有的老年公寓戶型面積大小不等，主要為單人間、雙人間和多人間，房屋布局不合理，功能不全，不能滿足老年人住宅特殊功能要求，更不能從規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分體現(xiàn)人性化關(guān)懷。7、住宅區(qū)規(guī)模小、配套設(shè)施不足目前北京市的老年公寓以中小型為主，多屬傳統(tǒng)的老年公寓、福利院，擁有200個(gè)床位以上規(guī)模的還比較少。整體規(guī)劃設(shè)計(jì)落后，生活設(shè)施不完善，健身、休閑、娛樂(lè)設(shè)施單一，醫(yī)療護(hù)理、保健不配套，服務(wù)水平低下，缺乏人性化，不能滿足老年人特別是新一代老年人的心理和生理需求。8、環(huán)境質(zhì)量有待提升北京市現(xiàn)有的老年公寓中，絕大部坐落在老城區(qū)內(nèi)，噪音和空氣污染大，且多數(shù)的老年公寓用房是經(jīng)翻新過(guò)的民宅和企事業(yè)單位用房，房屋簡(jiǎn)陋，內(nèi)部安全隱患突出，綠化植被缺乏，更談不上養(yǎng)身、休閑的綠化景觀環(huán)境了?？傮w環(huán)境質(zhì)量有待提升。9、服務(wù)人員缺乏專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)在老年公寓從事服務(wù)的人員多為下崗職工，他們沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的上崗培訓(xùn)，缺乏心理和護(hù)理專(zhuān)業(yè)知識(shí)，對(duì)老人的服務(wù)只是滿足于簡(jiǎn)單的端茶、送飯、洗衣，而無(wú)法從老年人的心理和生理需求的角度出發(fā)，提供人性化的全方位專(zhuān)業(yè)服務(wù)。北京市現(xiàn)有老年公寓、敬老院均屬計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，多屬行政救助和自助行為。從實(shí)際情況看，老年公寓的功能僅僅停留在為老年人提供一個(gè)寄宿和同齡人交流的場(chǎng)所，功能相對(duì)單一，配套設(shè)施、管理水平、服務(wù)質(zhì)量落后，人居環(huán)境較差，更談不上什么檔次、品質(zhì)、品位。總之北京市的老年公寓數(shù)量不足、理念落后、硬件設(shè)施陳舊簡(jiǎn)陋、軟件設(shè)施缺乏、功能配套不全、環(huán)境質(zhì)量較差。第五章投資環(huán)境一、北京概況自中國(guó)金朝起，第一次成為古代中國(guó)的都城（1153年），是為北京建都之始，2010年是北京建都857周年。金朝時(shí)的北京稱(chēng)為中都，人口超過(guò)一百萬(wàn)。金中都為元、明、清三代的北京城建設(shè)奠定了基礎(chǔ)。如果單以人口計(jì)算，北京無(wú)疑是當(dāng)今世界第一大都市（北京常住人口+外來(lái)和流動(dòng)人口總和超過(guò)一億，已經(jīng)大大超出日本東京都市圈3400萬(wàn)人口總和）。2010全球城市排名北京躋身全球大城市第15位，居內(nèi)地之首。二、自然地理北京中心位于北緯39°54′20″，東經(jīng)116°25′29″。位于華北平原西北邊緣。毗鄰渤海灣，上靠遼東半島，下臨山東半島。北京與天津相鄰，并與天津一起被河北省環(huán)繞。西部是太行山山脈余脈的西山，北部是燕山山脈的軍都山，兩山在南口關(guān)溝相交，形成一個(gè)向東南展開(kāi)的半圓形大山彎，人們稱(chēng)之為“北京彎”，它所圍繞的小平原即為北京小平原。誠(chéng)如古人所言：“幽州之地，左環(huán)滄海，右擁太行，北枕居庸，南襟河濟(jì)，誠(chéng)天府之國(guó)”。城市面積北京市面積16,807.8平方公里。建成區(qū)面積1289.3平方公里（中國(guó)城市第1名）。氣候環(huán)境北京的氣候?yàn)榈湫偷呐瘻貛О霛駶?rùn)大陸性季風(fēng)氣候，夏季高溫多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。2007年為例，全年平均氣溫14.0℃（北京市氣象局）。1月-7至-4℃，7月25至26℃。極端最低-27.4℃，極端最高42℃以上。全年無(wú)霜期180至200天，西部山區(qū)較短。2007年平均降雨量483.9毫米，為華北地區(qū)降雨最多的地區(qū)之一。降水季節(jié)分配很不均勻，全年降水的80%集中在夏季6、7、8三個(gè)月，7、8月有大雨。1、太陽(yáng)輻射北京太陽(yáng)輻射量全年平均為112-136千卡/厘米。兩個(gè)高值區(qū)分別分布在延慶盆地及密云縣西北部至懷柔東部一帶，年輻射量均在135千卡/厘米以上；低值區(qū)位于房山區(qū)的霞云嶺附近，年輻射量為112千卡/厘米。北京年平均日照時(shí)數(shù)在2000-2800小時(shí)之間。大部分地區(qū)在2600小時(shí)左右。年日照分布與太陽(yáng)輻射的分布相一致，最大值在延慶縣和古北口，為2800小時(shí)以上，最小值分布在霞云嶺，日照為2063小時(shí)。全年日照時(shí)數(shù)以春季最多，月日照在230-290小時(shí)；夏季正當(dāng)雨季，日照時(shí)數(shù)減少，月日照在230小時(shí)左右；秋季日照時(shí)數(shù)雖沒(méi)有春季多，但比夏季要多，月日照230-245小時(shí)；冬季是一年中日照時(shí)數(shù)最少季節(jié)，月日照不足200小時(shí)，一般在170-190小時(shí)。2、環(huán)境保護(hù)與綠化曾經(jīng)的北京及華北春季多發(fā)沙塵暴，經(jīng)過(guò)多年治理，取得顯著成效。2009年北京全年空氣質(zhì)量達(dá)到二級(jí)和好于二級(jí)的天數(shù)為285天，比上年增加11天，占全年總天數(shù)的78.1%。水環(huán)境治理力度加大。2009年北京污水日處理能力達(dá)到356萬(wàn)立方米，污水處理率達(dá)到80%。再生水利用取得新進(jìn)展，2009年再生水利用量達(dá)到6.5億立方米。繼續(xù)積極推動(dòng)其他環(huán)境污染防治工作。2009年北京生活垃圾無(wú)害化處理率達(dá)到95.8%。城市園林綠化步伐加快。2009年末，北京城鎮(zhèn)人均公園綠地面積14.5平方米。城鎮(zhèn)綠化覆蓋率達(dá)到44.4%。全市林木綠化率達(dá)到52.6%。解放后北京的行政區(qū)劃范圍經(jīng)過(guò)五次調(diào)整，直到2010年形成了今天14區(qū)、2縣的格局。截至2010年，北京共有140個(gè)街道辦事處、142個(gè)建制鎮(zhèn)、35個(gè)建制鄉(xiāng)、2554個(gè)社區(qū)居委會(huì)和3955個(gè)村民委員會(huì)。其中地處北京二環(huán)路以?xún)?nèi)的東城區(qū)、西城區(qū)兩個(gè)區(qū)是傳統(tǒng)上的內(nèi)城區(qū)，而隨著城市的擴(kuò)張，朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū)也被認(rèn)為是城內(nèi)地區(qū)，形成了“城六區(qū)”的概念。規(guī)劃中北京市城區(qū)的范圍是北京五環(huán)路以?xún)?nèi)。近年來(lái)隨著城市化進(jìn)程的加快，先后有數(shù)個(gè)近郊縣改為區(qū)。由于北京市政治、文化中心的定位，工業(yè)重心正在逐漸外移。2010年7月1日，中國(guó)國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了北京市政府關(guān)于調(diào)整首都功能核心區(qū)行政區(qū)劃的請(qǐng)示，同意撤銷(xiāo)北京市原東城區(qū)、崇文區(qū)，設(shè)立新的北京市東城區(qū)，撤銷(xiāo)北京市原西城區(qū)、宣武區(qū)，設(shè)立新的北京市西城區(qū)。三、財(cái)政金融北京是綜合性產(chǎn)業(yè)城市。綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國(guó)大陸第一。2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值11865.9億元人民幣，同比增長(zhǎng)10.1%。人均GDP達(dá)到67,612元人民幣，在中國(guó)大陸僅次于上海市。北京第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加值分別達(dá)到118.3億，2743.1億和9004.5億元，第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模居中國(guó)大陸第一，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到75.8%。當(dāng)年城鄉(xiāng)居民可支配收入26738元，比2008年增長(zhǎng)8.1%，農(nóng)村居民可支配收入11986元，增長(zhǎng)11.5%。北京居民具有較高的消費(fèi)能力，2009年全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額為5309.9億元，比上年增長(zhǎng)15.7%。2009年，全市地方財(cái)政收入完成2026.8億元，比上年增長(zhǎng)10.3%，完成全年財(cái)政收入增長(zhǎng)10%的任務(wù)目標(biāo)。城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)分別為33.2%和32.4%，比上年下降0.6個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民居住水平繼續(xù)提高。按照聯(lián)合國(guó)糧食及農(nóng)業(yè)組織的標(biāo)準(zhǔn)，北京已達(dá)到“富裕型”社會(huì)，但貧富差距拉大問(wèn)題在北京同樣存在。北京是中國(guó)最重要的金融中心和商業(yè)中心，國(guó)家金融宏觀調(diào)控部門(mén)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)均在北京。包括四大國(guó)有商業(yè)銀行——中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在內(nèi)的中國(guó)主要商業(yè)銀行及國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行。金融業(yè)巨頭——中國(guó)國(guó)際金融有限公司、中國(guó)國(guó)際信托投資公司、中國(guó)投資有限責(zé)任公司也在北京。中國(guó)人壽、中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司、泰康人壽等全國(guó)性保險(xiǎn)公司總部均設(shè)在北京，北京同時(shí)還聚集了大部分國(guó)有大型企業(yè)總部，其中包括中國(guó)石化、中國(guó)石油、國(guó)家電網(wǎng)、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)聯(lián)通等企業(yè)。大量境外跨國(guó)公司在北京建立中國(guó)地區(qū)總部，如殼牌、摩根大通、微軟、惠普、三星、IBM、摩托羅拉、西門(mén)子、愛(ài)立信、德意志銀行等。北京市商業(yè)總體布局形成多處有較大規(guī)模、有良好購(gòu)物環(huán)境和文化氛圍的商業(yè)文化中心。著名的商業(yè)中心包括王府井、西單、前門(mén)，新興的以中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心和中央電視臺(tái)總部大樓為中心的北京商務(wù)中心區(qū)、金融街、亮馬橋、麗澤商務(wù)區(qū)等。以電子產(chǎn)品為聞名的中關(guān)村、上地；以古玩聞名的潘家園；以經(jīng)營(yíng)服裝聞名的動(dòng)物園、大紅門(mén)商業(yè)圈。北京城至今仍有有大量的傳統(tǒng)商鋪，有眾多代表百年不變的傳統(tǒng)文化的特色獨(dú)樹(shù)一幟的中華老字號(hào)企業(yè)。北京是全球第六大零售城市，居內(nèi)地之首；零售業(yè)國(guó)際化程度列世界第六，內(nèi)地之首。2005年在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的《北京市城市總體規(guī)劃（2004-2020）》中，北京被定位為“國(guó)家首都、國(guó)際城市、文化名城、宜居城市”。金融街作為首都第一個(gè)大規(guī)模整體定向開(kāi)發(fā)的金融功能區(qū)，進(jìn)過(guò)十幾年的發(fā)展，金融街已經(jīng)成為中國(guó)的金融決策監(jiān)管中心、資產(chǎn)管理中心、金融支付結(jié)算中心、金融信息中心：金融街集中了中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)、中國(guó)證監(jiān)會(huì)、中國(guó)保監(jiān)會(huì)等中國(guó)最高等金融決策和監(jiān)管機(jī)構(gòu)，幾乎所有有關(guān)中國(guó)金融的重大決策都在這里醞釀、討論和最終形成。是中國(guó)金融業(yè)最具影響力的金融中心區(qū)。2009年金融街金融資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到近40萬(wàn)億元，占北京金融資產(chǎn)的82%，占全國(guó)的47.6%，控制著全國(guó)95%的信貸和65%的保險(xiǎn)費(fèi)資金。金融街共有金融從業(yè)人員14萬(wàn)人，占北京市金融業(yè)從業(yè)人員的56%。2009年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1142億元，占北京生產(chǎn)總值的10.3%。北京CBD:眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部所在地2010年“世界500強(qiáng)”中共有30家企業(yè)總部位于北京市，較去年增加4家。北京高居全球城市第二名，次于東京（51家）。總收入高達(dá)13,614.07億美元，居全球城市第三名。截至2007年底，“世界500強(qiáng)”企業(yè)在京設(shè)立機(jī)構(gòu)共有447家，其中“中國(guó)企業(yè)500強(qiáng)”總部位于北京地區(qū)的共有99家。第六章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、建設(shè)條件初步核算，2007年北京市生產(chǎn)總值（GDP）2157億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)14.3%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值71.24億元，增長(zhǎng)0.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1168.73億元，增長(zhǎng)13.8%；第三產(chǎn)業(yè)增加值917.02億元，增長(zhǎng)16.0%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值28362元，增長(zhǎng)13.2%，按年平均匯率折算，達(dá)到3730美元。2001-2007年北京市生產(chǎn)總值及其增長(zhǎng)速度國(guó)民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的3.5：54.8：41.7調(diào)整為3.3：54.2：42.5。財(cái)政收入占GDP比重為13.6%，比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重達(dá)到80.7%。全年消費(fèi)價(jià)格呈現(xiàn)較快上漲的態(tài)勢(shì)，但是漲幅低于全省平均水平。全市居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上年上漲3.5%，其中消費(fèi)品價(jià)格上漲4.0%，服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲2.0%。八大類(lèi)商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格呈現(xiàn)“六漲兩跌”態(tài)勢(shì)，其中食品類(lèi)和居住類(lèi)價(jià)格漲幅最大，分別上漲8.3%和4.4%，衣著類(lèi)上漲3.0%，煙酒及用品類(lèi)上漲2.6%，醫(yī)療保健和個(gè)人用品類(lèi)上漲2.3%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)類(lèi)上漲2.1%，交通和通信類(lèi)、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類(lèi)分別下降1.6%和1.1%。商品零售價(jià)格總水平上漲3.0%。工業(yè)品出廠價(jià)格上漲1.7%。原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上漲5.5%。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)價(jià)格上漲8.5%。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位7.64萬(wàn)個(gè)，年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人數(shù)3.05萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.4%，比上年末降低0.1個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展仍較緩慢，自主創(chuàng)新能力有待提升，價(jià)格上漲壓力較大，企業(yè)效益明顯受到成本費(fèi)用剛性上升的制約，節(jié)能減排與環(huán)境治理形勢(shì)比較嚴(yán)峻，統(tǒng)籌發(fā)展任務(wù)仍然十分艱巨。二、項(xiàng)目分析項(xiàng)目所選地區(qū)氣候適宜，交通便利，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民物質(zhì)文化生活水平較高，休閑娛樂(lè)市場(chǎng)很受歡迎，其通訊、供水、供電等配套設(shè)施均能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。1、外部環(huán)境：“北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心”坐落于美麗的昌平區(qū)百善鎮(zhèn)，位于昌平區(qū)東南部的百善鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，北靠京密引水渠，南臨溫榆河，東鄰小湯山，西接沙河高教園區(qū)。六環(huán)高速路、順沙路、秦上路橫貫全鎮(zhèn)，全長(zhǎng)22公里的地鐵昌平線橫穿百善鎮(zhèn)，交通十分便捷。公寓式的房屋依繞旁山，環(huán)境清幽，山水清溪，院內(nèi)精心規(guī)劃的別致花園，人工噴泉、綠樹(shù)成蔭，花草芳香、空氣格外清新，有益于老年人靜心療養(yǎng)和登山觀賞的健康生活。2、北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心是一所賓館式管理、家庭式服務(wù)、硬件設(shè)施一流的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。為滿足不同老人的需求，特設(shè)單人間、雙人間和多人間幾種房型，房間內(nèi)設(shè)有獨(dú)立衛(wèi)生間（坐便器、淋浴和浴霸等）、空調(diào)、有線電視、飲水機(jī)并配有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)和煙感消防系統(tǒng)。3、

北京市鄭鳳榮銀杏頤康中心內(nèi)設(shè)有刷卡電話、棋牌室、閱覽室、聊天室、文化娛樂(lè)室及功能齊全的康復(fù)室。根據(jù)老年人的不同愛(ài)好，我們將開(kāi)展手工制作、書(shū)法繪畫(huà)、養(yǎng)殖、種植等各項(xiàng)健身活動(dòng)。樓外設(shè)有無(wú)障礙通道、休閑長(zhǎng)廊、棲息亭閣、花草幽香的綠地和蔬菜種植基地，為老人健康散步,愉悅心情提供了幽雅的環(huán)境。第七章投資建設(shè)規(guī)模與方案一、建設(shè)規(guī)模本中心集老年護(hù)理、托老養(yǎng)老、康復(fù)保健醫(yī)療于一體，更有著同類(lèi)機(jī)構(gòu)無(wú)可比擬的先進(jìn)醫(yī)療條件，擁有專(zhuān)業(yè)的護(hù)理及醫(yī)療服務(wù)人員。本中心引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)施和管理模式，優(yōu)雅的環(huán)境及敬老尊賢，服務(wù)和諧社會(huì)的理念，替天下兒女盡孝。院內(nèi)先進(jìn)設(shè)備一應(yīng)俱全，每個(gè)樓層都特別設(shè)置了無(wú)障礙衛(wèi)生間，另設(shè)有食堂、客廳、影視廳、活動(dòng)中心、理療中心、洗衣房、餐廳等配套設(shè)施，寬帶網(wǎng)及紫外線消毒燈等設(shè)施，二樓露臺(tái)花園，可養(yǎng)花養(yǎng)草，培養(yǎng)情趣，另外還設(shè)有茶座，供老人們喝茶聊天。本中心備有二輛七座進(jìn)口豪華轎車(chē)免費(fèi)專(zhuān)車(chē)接送，解決了做兒孫的一切后果之憂，我們本著“讓老人滿意，讓親屬放心”的工作目標(biāo)，使老人們生活開(kāi)心、快樂(lè)、舒心、溫馨、幸福的一個(gè)和睦大家庭。本中心是我市一家檔次高、規(guī)模大、配套設(shè)施完善、星級(jí)化管理的老年公寓。集老年人的生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂(lè)、休閑為一體的社會(huì)服務(wù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)。擬投資建設(shè)頤康中心占地63500㎡，總建筑面積121600㎡，總投資人民幣2億元人民幣。二、土地征用本項(xiàng)目擬用遠(yuǎn)望銀杏科技開(kāi)發(fā)中心自有的100畝建設(shè)用地。三、項(xiàng)目選址項(xiàng)目座落在北京市昌平區(qū)。四、設(shè)計(jì)方案、設(shè)備引進(jìn)本中心主樓為三層式歐式建筑，綠化環(huán)境精致幽雅，各層有奧立達(dá)調(diào)頻調(diào)速高級(jí)電梯相連，房間走廊均為實(shí)木地板、并安裝木質(zhì)扶手。臥室全部朝南，安裝有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)、進(jìn)口衛(wèi)浴、淋浴、空調(diào)、電扇，彩電、智能電話、閱覽室內(nèi)除各類(lèi)圖書(shū)、報(bào)刊雜志外，另裝備互聯(lián)網(wǎng)寬帶、高級(jí)飲水器、歐式豪華銅質(zhì)吊燈，太陽(yáng)能熱水器（附電加熱），保證24小時(shí)供應(yīng)熱水，院內(nèi)外裝配太陽(yáng)能路燈，使整個(gè)老年公寓燈火通明，既環(huán)保，又節(jié)約能源和開(kāi)支。近鄰甌江風(fēng)光帶，無(wú)污染、無(wú)噪音，環(huán)境優(yōu)雅宜人，交通便利，醫(yī)療救護(hù)隨叫隨到。1、住宅設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)老人住宅，首先要一切從老人的居住生活行為特征出發(fā)，也就是應(yīng)很好地理解老年人究竟具有什么樣的身體機(jī)能、心理特征、生活結(jié)構(gòu)和具體的家庭與社會(huì)養(yǎng)老生活形式，確定合適的設(shè)計(jì)方針?？傮w來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)按下列觀點(diǎn)來(lái)選擇和確定思路。（1）功用性。要充分考慮老年人步行和使用輪椅的空間，消除地面所有的高差，使老人能自由地在住宅內(nèi)移動(dòng)。家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置，采用簡(jiǎn)單的動(dòng)作就能使用的操作方法。要給護(hù)理人員或家人留有護(hù)理空間，特別是浴室和廁所空間，一定注意放大一些尺寸，保證老人活動(dòng)需要尺寸和協(xié)助老人時(shí)所需的空間。（2）安全性。住宅內(nèi)總會(huì)存在一些不安全的因素，需要加以注意。特別是地面材料要求防滑，要排除高差和門(mén)坎；在廁所和浴室或協(xié)助老人用力的地點(diǎn)，要安裝扶手，門(mén)最好改為推拉式的。要用鮮明的色彩和照明，以提醒老年人注意。在緊急、危險(xiǎn)的情況下，在老年人判別力、行動(dòng)力減退的情況下，安裝警鈴能方便及時(shí)地或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，以使老人能得到幫助。（3）健康性。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。老年人在室內(nèi)的時(shí)間長(zhǎng)，所以特別要考慮到日照、通風(fēng)、采光和換氣，讓起居生活空間能直通陽(yáng)光，便于老人作室外的活動(dòng)。要使老人能方便地使用衛(wèi)生設(shè)備和廁所，冬天洗浴時(shí)應(yīng)考慮加溫的設(shè)備。(4)能確保隱私性。老年人害怕孤單是一個(gè)普遍的現(xiàn)象。在不斷創(chuàng)造機(jī)會(huì)加強(qiáng)社會(huì)交往之外，還應(yīng)充分注意老年人生活的隱私。當(dāng)老年人和兒子夫妻同住時(shí)，既要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)未被疏遠(yuǎn)的感覺(jué)，同時(shí)又要充分注意老年人生活的隱私。通常出現(xiàn)的二代居的模式就是既保留了老年人的獨(dú)立居住部分，同時(shí)又加強(qiáng)了聯(lián)系和年輕一代對(duì)老人的關(guān)懷和照顧。這類(lèi)住宅中不僅保留了一些家庭共用的部分，也還有老人獨(dú)立使用的部分。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。另外一種共居的形式是鄰居型，即通過(guò)一個(gè)共同的門(mén)分為兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的套型，這種住宅隱私性則更能得到保證。(5)便于改造。老年人從自理自力期到照顧關(guān)懷期，差不多有一二十年的時(shí)間，老人生理將由健壯到衰老，住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)考慮到老人的需求，設(shè)置隱蔽設(shè)計(jì)，便于增添設(shè)備、設(shè)施等改造工程。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人住宅的適用期限。2、項(xiàng)目選址由于老年人離開(kāi)了工作崗位，與外界的接觸逐漸減少，因此住宅地段優(yōu)勢(shì)不再是他們考慮的首要因素，而居住環(huán)境和生活質(zhì)量則躍升到首位。從城內(nèi)向郊區(qū)，從繁囂到寧?kù)o，從地段到環(huán)境的轉(zhuǎn)變，決定了老年住宅項(xiàng)目的選址應(yīng)以?xún)?yōu)美的自然環(huán)境、良好的空氣質(zhì)量、恬靜的生活環(huán)境作為第一衡量指標(biāo)。項(xiàng)目的選址可以從一下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：（1）環(huán)境質(zhì)量良好，環(huán)境符合老人的心理上的需求，對(duì)老人有較強(qiáng)的吸引力；（2）交通便捷，老人外出或是與子女、友人往來(lái)都十分方便；（3）場(chǎng)地周邊活動(dòng)安全，不應(yīng)以主要交通干線為界，保證購(gòu)物、逛公園等一般室外活動(dòng)