設(shè)施設(shè)備大中修管理辦法

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一、目標(biāo)：

為使公司各工程區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備管理，更好的表達(dá)保值、增值，提高設(shè)備運(yùn)行效率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，確保設(shè)備在良好狀態(tài)下運(yùn)行，特制定本手段。

二、設(shè)施、設(shè)備的界定：

設(shè)施：上下水管道、落水管、水箱、天線、供電線路、照明、暖氣線路、消防設(shè)施、防避雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、車場(chǎng)車庫(kù)、文體設(shè)施等。

設(shè)備：包括變壓器、配電柜、配電箱、發(fā)電機(jī)組等上下壓配電設(shè)備；電梯、壓力容器等特種設(shè)備；給水泵、排污泵、穩(wěn)壓罐、過濾器、消毒器等給排水設(shè)備；消防主機(jī)、從機(jī)、送排風(fēng)風(fēng)機(jī)等消防設(shè)備；報(bào)警主機(jī)、監(jiān)視器、矩陣、硬盤錄像機(jī)等安防監(jiān)控設(shè)備；空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、板式交換器等空調(diào)設(shè)備；換熱器、膨脹罐、補(bǔ)水泵等供暖設(shè)備；等等。

三、設(shè)施設(shè)備大中修的界定：

大中修是指由有專業(yè)資質(zhì)的單位承受的工作量較大的、需要對(duì)設(shè)備全部解體或片面解體、修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求設(shè)備性能恢復(fù)和達(dá)成應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備能正常運(yùn)轉(zhuǎn)到下一次修理。在修理時(shí)，也可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步的條件，對(duì)設(shè)備舉行技術(shù)改造。

設(shè)備的更新和技術(shù)改造以及為確保設(shè)備安好運(yùn)行等理由舉行的安好檢測(cè)、預(yù)防性修理，也屬于大中修范圍。

1、中修的界限：

對(duì)設(shè)備舉行正常、定期的全面檢修，片面解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)并能夠恢復(fù)、達(dá)成應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求。零部件更換率一般為10%～20%。

2、大修的界限：

對(duì)設(shè)備定期舉行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀，使設(shè)備根本恢復(fù)原有性能。零部件更換率一般不超過30%。

3、更新、改造的界限：

是指對(duì)在技術(shù)上或經(jīng)濟(jì)上不宜持續(xù)使用的設(shè)備，用新的設(shè)備更換或用先進(jìn)的技術(shù)對(duì)原有設(shè)備舉行更新或改造。

更新：分為兩種處境，即原型更新和技術(shù)更新。

原型更新，是用布局一致的新設(shè)備更換因嚴(yán)重磨損而在技術(shù)上不宜持續(xù)使用的舊設(shè)備。這種更換主要解決設(shè)備的損壞問題，不具有技術(shù)進(jìn)步的性質(zhì)。

技術(shù)更新，是用技術(shù)上更先進(jìn)的設(shè)備去更換技術(shù)陳舊的設(shè)備。它不僅能恢復(fù)原有設(shè)備的性能，而且使設(shè)備具有更先進(jìn)的技術(shù)水平，具有技術(shù)進(jìn)步的性質(zhì)。

改造：是由于設(shè)備局部磨損或新技術(shù)的展現(xiàn)，對(duì)在技術(shù)上或經(jīng)濟(jì)上不宜持續(xù)使用的設(shè)備舉行局部磨損的補(bǔ)償或局部的更新。

四、設(shè)施設(shè)備大中修籌劃的制定：

1.各工程每年12月15日前，對(duì)區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行處境舉行分析，制定

次年的“設(shè)施設(shè)備大中修籌劃”，籌劃中應(yīng)包括大中修或更新改造的概括系統(tǒng)設(shè)備名稱、使用年限、實(shí)施內(nèi)容、時(shí)間安置、費(fèi)用預(yù)算等信息，報(bào)請(qǐng)工程經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)部審核，技術(shù)片面管領(lǐng)導(dǎo)審批。

2.制定設(shè)施設(shè)備大中修籌劃須裁減執(zhí)行過程中的偏差，做到適時(shí)、合理維

修更換配件，應(yīng)留神以下事項(xiàng)：

1）設(shè)備大中修費(fèi)用不能超過當(dāng)前市場(chǎng)上同類設(shè)備的重置價(jià)值；

2）設(shè)備中修周期依據(jù)日常維護(hù)保養(yǎng)處境制定；

3）設(shè)備大修時(shí)間依據(jù)中修周期及結(jié)果確定；

4）依據(jù)設(shè)備的設(shè)計(jì)說明和使用手冊(cè)來執(zhí)行大中修籌劃。

五、籌劃的實(shí)施：

各工程根據(jù)上年末，通過審批的“設(shè)施設(shè)備大中修籌劃”，按時(shí)組織實(shí)施設(shè)施設(shè)備大中修。

設(shè)施設(shè)備大中修實(shí)施前，各工程應(yīng)申報(bào)立項(xiàng)，概括實(shí)施手段參照《委外工程管理規(guī)程》中關(guān)于“委外工程的操縱”等規(guī)定執(zhí)行。

大中修實(shí)施完畢后，各工程設(shè)備日常管理歸口部門務(wù)必實(shí)時(shí)更新ERP等設(shè)備技術(shù)資料檔案。

六、設(shè)施設(shè)備大中修參考周期：

1.制造廠明確規(guī)定了設(shè)備中修、大修年限的，應(yīng)嚴(yán)格按產(chǎn)品說明時(shí)間期限，舉行實(shí)際使用、保養(yǎng)處境分析后，合理確定大中修時(shí)間并執(zhí)行；

2.對(duì)于無明確規(guī)定的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)根據(jù)設(shè)備的繁雜性、易損零部件的耐用度以及設(shè)備的使用處境制定大中修籌劃，一般處境下中修3～5年舉行一次，大修5～10年舉行一次。

3.對(duì)于使用不頻繁的設(shè)備，其大中修周期可適當(dāng)延長(zhǎng)。

4.因故展現(xiàn)的臨時(shí)性設(shè)施設(shè)備大中修需求，應(yīng)由工程設(shè)備日常管理部門對(duì)故障理由做出細(xì)致分析、調(diào)研，制定切實(shí)可行的大中修方案、籌劃，經(jīng)批準(zhǔn)同意后面可實(shí)施大中修。

5.片面設(shè)備大中修參考周期：

設(shè)施設(shè)備名稱中修周期大修周期備注生活水泵/中水泵/穩(wěn)壓泵3~5年7~10年污水泵電動(dòng)機(jī)2~3年5~7年消防類水泵/風(fēng)機(jī)電動(dòng)機(jī)7~10年15~20年送排風(fēng)機(jī)/新風(fēng)機(jī)的電動(dòng)機(jī)3~5年7~10年備用發(fā)電機(jī)5~7年12~15年防火卷簾1年3年進(jìn)口電梯5年8年合資電梯4年6年國(guó)產(chǎn)電梯3年5年中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備3~5年5~10年以上參考周期為設(shè)備在良好工況下預(yù)估值，僅供參考，概括的大中修周期應(yīng)根據(jù)設(shè)備實(shí)際的使用處境和運(yùn)行狀態(tài)來判定。

七、表格：

1.設(shè)施設(shè)備大中修籌劃表

設(shè)施設(shè)備大中修籌劃表工程：年度：

序號(hào)設(shè)施設(shè)備名稱投運(yùn)時(shí)間歷次大中修明細(xì)大、中修分類大、中修內(nèi)容預(yù)計(jì)起止時(shí)間費(fèi)用預(yù)算備注1.2.3.4.5.6.7.

篇2：物業(yè)修理制度(大中修、零星修理)

一、故障處理制度

不需要中斷運(yùn)行舉行修理的故障,稱一般故障,由主管調(diào)查與分析理由,提出修理觀法和責(zé)任故障理由,吸取教訓(xùn),記錄在案,并匯報(bào)工程部經(jīng)理。被迫中斷運(yùn)行務(wù)必舉行修理的故障,稱重大故障,應(yīng)實(shí)時(shí)匯報(bào)主管,由主管組織調(diào)查分析,提出修理觀法報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施,并且對(duì)故障做到三不放過,(即:故障理由分析不清不放過;責(zé)任者與群眾沒受到教導(dǎo)不放過;沒有防范措施不放過。)記錄在案,對(duì)責(zé)任者做出處理觀法,同時(shí)以書面材料匯報(bào)物業(yè)經(jīng)理。二、大中修管理制度1.設(shè)備大修是工作量最大的一種有籌劃的預(yù)防性修理,對(duì)設(shè)備的全部或大片面解體檢查,稱之為大修。2.中修是根據(jù)設(shè)備的布局特點(diǎn)而定的,對(duì)技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用要求的設(shè)備,按實(shí)際需要舉行有針對(duì)性的修理,恢復(fù)設(shè)備的性能。3.對(duì)中修以上的設(shè)備舉行修復(fù)前,務(wù)必要有書面報(bào)告交工程經(jīng)理,說明:設(shè)備安裝日期、使用時(shí)間。損壞程度及修復(fù)費(fèi)用等。4.對(duì)設(shè)備大修務(wù)必書面得到公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),專業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備,應(yīng)有專業(yè)公司出具的鑒定報(bào)告及預(yù)估的修復(fù)費(fèi)用報(bào)告。5.對(duì)非正常處境下展現(xiàn)的設(shè)備大、中修理工作,有關(guān)專業(yè)主管務(wù)必在修理工作實(shí)施前,出具細(xì)致的分析報(bào)告,必要時(shí)追究有關(guān)人員責(zé)任。三、零修理管理制度1.值班員務(wù)必專心執(zhí)行工作單(修理單)。2.在接到報(bào)修單20分鐘內(nèi)務(wù)必到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)舉行處理。3.遇特殊處境時(shí),務(wù)必征得客戶同意,另行商定修理時(shí)間,并在工單上注明。4.::遇客戶單元特殊零件損壞,務(wù)必講清理由,取得諒解。5.進(jìn)客戶區(qū)修理時(shí),務(wù)必著裝整齊,使用文明語言,不得大聲喧嘩,與客人口角。6.值班員遇到解決不了的問題,不能講"我不會(huì)"、"你找別人"此類的話,要"我?guī)湍覀€(gè)人看看"或"我需要拿回去分析一下"。7.每天要對(duì)本班次全體的修理單舉行登記。8.每周要對(duì)修理單匯總,對(duì)耗材、時(shí)間、返修等做出統(tǒng)計(jì)。四、綜合修理房屋管理制度1.職責(zé)工程部修理領(lǐng)班對(duì)各類修理處境舉行檢查,對(duì)維保過程舉行跟蹤指導(dǎo)。2.內(nèi)容2.1做好房屋接納工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗(yàn)收單與協(xié)議等文件保存好。2.2為了延長(zhǎng)大樓的使用壽命,專心執(zhí)行各項(xiàng)修理保養(yǎng)籌劃,使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)