商業(yè)樓宇裝修管理難點

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一向以來，商業(yè)樓宇的裝修管理被視為物業(yè)管理中的一大難點：裝修程度的繁雜性、業(yè)主或承租人的不理解與不合作、施工隊伍不負責或素質低下，還有物業(yè)公司裝修巡查人員本身的專業(yè)限制，造成了裝修過程或裝修完后的諸多問題，始終困擾著物業(yè)公司。本文就裝修過程中可能展現(xiàn)的問題及相關應對措施試以論述。

一、變更房屋布局或用途。在裝修管理中這是較為輕易把握的地方，由于這種變動一般在裝修方案中都會表達，對于涉及安好方面的內容除了按模范做與驗收外，有些還可以要求裝修方供給設計院的證明或更改方案;物業(yè)方除了在裝修方案的審核嚴格把關外，在裝修監(jiān)管過程和驗收程序上也要堅持立場;當然，這個過程可能會遇到不少困難，但這也是用戶工作的一部份。像這樣的案例根本上有這么幾個方面。一是防水問題，譬如移動或增加衛(wèi)生間，增設廚房，宰賣肉類、生鮮區(qū)等;為防止展現(xiàn)滲水問題，防水層做完后舉行24至48小時的閉水試驗是完全必要的，做完試驗后防水層須盡快鋪上養(yǎng)護層，以免又被破壞，另外給排水管道連接口，檢查口，閥門也需一并檢查，這主要為日后的管理與修理打根基。二是承重問題，樓板開大孔，去除承重墻，擴大承重墻上原有的門窗尺寸，重新砌立隔墻，在樓板上放置重荷物品等都會影響樓宇的安好使用。除了新砌墻體我們可以要求裝修方使用輕質材料外，其它原那么上要求有具備相應資質等級的設計單位舉行證明，或者給出加固處理方案方可賦予舉行施工。

二、消防設備設施管理?，F(xiàn)代商業(yè)樓宇一般都配備有自動火災報警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、播送系統(tǒng)、自動噴淋滅火系統(tǒng)與消防栓系統(tǒng)。裝修時為了美觀或出于功能上需求將消防栓、手動報警按鈕、防排煙閥等遮蓋住或封死，這給使用與修理帶來困難，更嚴重的是，萬一發(fā)生火災，不能發(fā)揮其應有的作用，從而帶來更大的損失;作為物業(yè)管理公司，對于此類問題應堅決阻攔，在這等重要部位要求留出盡可能多的使用和修理空間。再有就是更改消防線路，譬如加長煙感線，添加煙感，移動手報按鈕及警鈴播送等，往往引起線路接觸不良(按模范導線連接務必采用焊接)、短路、斷線等故障，有時燒壞模塊;對這類問題，消防監(jiān)控中心要實時報造主機的故障信號，以利問題擯棄，現(xiàn)場巡查人員要留神是否有未經批準的施工;另外要檢查施工現(xiàn)場煙感等探測器是否有加防塵罩，由于這關系到探測器的靈敏度、誤報率與被污染的問題;新增加的煙感要檢查是否能正常運行(好多租戶在裝修時新隔出來的房間不增加煙感，這是不符合規(guī)定的)，加做天花板后煙感是否移到大花板下。對于噴淋系統(tǒng)，要防止在天花板上噴涂時，將噴淋頭的玻璃管噴上一層油漆，從而影響噴淋頭的切實動作溫度;移動或增加噴淋頭完工后，要在管網上加上比平常多2KG左右的壓力，檢查連接部份接密閉性與穩(wěn)當性。結果值得一提的是沒有消防安裝施工資格施工隊，沒通過消防審批的裝修方案是不允許動用、更改消防原設計的。

三、裝修安好管理。

首先，火災防范。裝修現(xiàn)場遏止吸煙是大家都知道的常識，裝修工人不少都是吸煙成癮，思想麻痹大意的，勤巡嚴管是防火第一要素;易燃裝修材料合理放置，尤其是天那水、油漆等涂料，更要遠離火源;金屬切割，燒焊作業(yè)，除了人員具備作業(yè)資特別，做好相關的防護打定是必需的，如清理周邊的可燃物，養(yǎng)護好易燃易損的就近固定物，配置確定數量的滅火器等;臨時用電安好也是防火的關鍵之一，裝修現(xiàn)場經常會察覺臨時電源線肆意甩放，接到插座上也沒有使用插頭而直接兩根電源線插在插座上，大功率的設備所使用的電源線徑偏小，這一系列問題都可能引起火災;電源線絕緣層破損，微短路現(xiàn)象，接觸不良，使用線徑偏小，都會使導線發(fā)熱升溫，即使是使用阻燃的導線，也可能使周邊其他材料著火燃燒，電氣展現(xiàn)問題還有可能造成越級跳閘，影響其它用戶的用電。

其次，防范水患。一是將大功率的燈泡安放在噴淋頭鄰近，引起噴淋頭爆破噴水;二是混合水泥沙漿時水四處滾動，滲到樓下污染了已裝修的天花;三是給水PVC管道粘接不牢，無人在時突然脫開導致水患。

再次，留神人身安好。我想每個物業(yè)管理公司都不會想在自己管理的樓盤內展現(xiàn)人命相關的事情，所以裝修工人的擔心全施工也在裝修管理監(jiān)管范圍內;如室外高空作業(yè)時(安裝廣告，布線，做外墻等)務必系上安好帶，同時手中工具也要有防脫掉措施，以免傷及他人，上空放置物或安裝物要安好隱妥，制止突然落下傷人，安好用電，對電線駁接處及電源開關處有防觸電措施(養(yǎng)護面板，接地線，漏電開關等)，帶確定危害的工具，如電鋸類的，要留神裝修工人的精神狀態(tài)，如察覺有不妥地方，遏止動用。結果是公共設施和物品材料的安好管理，一是防偷盜，包括裝修工人四處竄，偷取公共設施或者是其他裝修隊的工具材料，二是防破壞，一些心存不良的人破壞公共設施;這兩點就要在巡查時對裝修工人的肆意越區(qū)活動嚴加管制。

四、裝修環(huán)境管理。現(xiàn)在商業(yè)樓宇的裝修都采用封閉式，盡可能減小對其它用戶的影響;對環(huán)境來講，還是有幾點需說的。一是裝修垃圾分類處理，生活垃圾與建筑垃圾分開裝袋，并在指定的時間內，按指定的路線，運至指定的地點;好多裝修隊為省事，經常將生活垃圾與建筑垃圾混裝，輸送時倒處漏，嚴重影響環(huán)境，還有臨時堆放裝修垃圾(有時是裝修材料)長時間堵住消防通道，嚴重影響安好。二是噪音管理，要求施工隊伍在特定的時間舉行特定的作業(yè)，盡可能把影響操縱在最小范圍內。三是環(huán)境外觀，主要是舉行門面的招牌廣告安裝，一那么不能占用公共及其他和戶的地方，二那么要與整體環(huán)境協(xié)調，以免降低樓宇的品質，三那么要保證安好;還有一些用戶想額外加裝分體空調的，室外機及空調排水管的安置也是要舉行考慮的;室外廣告牌的安裝不僅要取得政府相關部門的同意，還得考慮安好與大樓的形象問題。

五、其它方面管理。主要是從保證物業(yè)管理日后的修理便當與安好運行要求的角度啟程，舉行一些預防性的管理措施。首先是排水問題，一些不自覺的工人，將一些油漆或水泥沙子之類的東西往下水道里倒，造成下水管堵塞或微堵。其次是暗埋電線或天花上敷設的電線沒穿線管，或沒有采用阻燃導線，從而留下觸電、短路、火災等安好隱患，也為修理帶來極大麻煩。再次是實天花板上沒有預留檢修口，或者留了檢修口，但檢修口到達所要檢修設備的線路上沒有預做行走橋架，人無法到達那兒(此問題主要是針對大面積的實吊天花板)。結果說一點是裝修過程中務必封住空調的回風口，以免影響空調盤管機或柜機的性能，裝修全部完成后，不會有影響空調柜機公共回風口的裝飾物或設施。

總之，裝修管理涉及到方方面面，這里也無法一一列舉，大量細節(jié)還待我們去留心，去察覺，去完善。作為物業(yè)人，惟有不斷察覺工作中的缺乏，不斷地攝取閱歷教訓，不斷地總結提高，方能突破極限，為物管行業(yè)添加異彩。

物業(yè)經理人：.pmceo.cOm

篇2：SC小區(qū)二次裝修管理規(guī)定

SC小區(qū)二次裝修管理規(guī)定

為了加強房屋二次裝修的管理，保障小區(qū)全體業(yè)主的安好及利益，維護小區(qū)的公共秩序，制定如下裝修管理規(guī)定：

一、承重布局

大樓承重布局(如：承重墻、柱、梁、板等)的位置、尺寸、強度都是經過嚴格設計計算得出的，任何處境下都不得肆意鑿打，更不能開洞或開門。

二、液化氣管道

大樓室內的燃氣管道是按國家有關規(guī)定舉行敷設，并通過有關部門驗收合格的。嚴禁肆意改動或舉行掩蓋。如確屬需要舉行變更的業(yè)主須向市供氣企業(yè)提出申請，經市供氣企業(yè)更改并驗收后開通點火。業(yè)主應向管理處供給相關證明。

三、電氣線路

電線的敷設和電器的安裝，業(yè)主應聘請持有操作證的工人施工，電器的容量不應大于原設計的負荷。

四、給排水

給排水管道的改造和施工務必保證其他業(yè)主的正常使用。業(yè)主裝修時應對衛(wèi)生潔具、地漏、下水管道等采取有效的防護措施，如因施工理由造成堵塞由業(yè)主負責清理疏通并承受一切費用。在修改排水管道時，嚴禁將生活污水排入雨水管道。

五、防水

業(yè)主裝修時對廚房、洗手間等部位應做好防水管理。如因施工理由造成房屋滲漏水，由業(yè)主負責修復并承受一切費用。

六、裝修材料

1、裝修一律采用防火材料。

2、外墻門窗、防盜網、空調架等選用材料應以經過一段時間后不污染外墻為原那么。

七、外部裝修

1、安裝防盜網.底層允許安裝防盜網，但業(yè)主務必按管理處規(guī)定的統(tǒng)一式樣、材料、安裝方法安裝。

2、進戶門可以加裝防盜金屬門，但業(yè)主不得變更原有門洞的設計，不得阻力樓道通行及違反消防管理規(guī)定。

3、外墻門窗不得肆意改動。

八、施工場地

業(yè)主裝修期間，不得占用公用地方加工或堆放材料。

九、垃圾裝運及清理

業(yè)主的裝修垃圾須用袋裝運，出戶的垃圾不準在公共場所過夜堆放，須實時運走，防止阻塞公共通道和影響小區(qū)美觀。

十、裝修時間

1、業(yè)主在舉行房屋裝修時不得影響周邊業(yè)主的休息，施工時應盡量降低噪音(如關好門窗等)。

2、小區(qū)內裝修時間為早上8:00～12:00，下午2:00～6:00。

3、如業(yè)主裝修工期緊，征得管理處同意后，裝修時間可延長至晚上9:00但在晚上6:00～9:00間，遏止使用電動機械，遏止在樓內噴油漆，烤漆。

4、裝修工期一般不超過45天。

十一、防火

業(yè)主在裝修期間，應確保裝修施工人員遵守防火的有關規(guī)定，如不得將電源線直接插入插座中，嚴禁在室內吸煙、用電爐做飯等。舉行電焊時，應采取有效的防護措施防止火災。

十二、其它

1、業(yè)主應在申請獲管理處正式批準后，方可派施工人員進入現(xiàn)場施工。

2、業(yè)主在裝修過程中臨時增加裝修工程，須報管理處審核批準。

十三、處置

1、業(yè)主若不按第一、其次項要求舉行施工，經管理處檢查察覺，限其修復，情節(jié)嚴重的管理處有權向有關機構提出訴訟。

2、業(yè)主若不按第三至十二項要求施工，管理處有權采取沒收工具等強制性措施暫停業(yè)主的裝修。

3、業(yè)主裝修完畢須由管理處舉行驗收，驗收合格后面可入住。

十四、施工隊伍

1、業(yè)主應確保全體進入小區(qū)內裝修的施工人員到管理處辦理登記手續(xù)、簽訂《裝修責任書》并領取臨時出入證和施工許可證，如管理處檢查中察覺無證施工人員，將強制其離開樓宇。

2、業(yè)主應確保進入樓宇裝修的施工隊伍按照管理處管理，遵守小區(qū)內一切管理規(guī)定。如施工人員不按照管理或經教導依舊不改者，管理處有權拒絕該施工隊伍進入小區(qū)。

篇3：田園居二次裝修管理作業(yè)指導書

田園居二次裝修管理作業(yè)指導書

文件名稱：二次裝修管理作業(yè)指導書

文件編號：修改狀態(tài)：

1.0目的

通過人員巡查，對房屋裝修實行依法管理，實時察覺施工存在的問題，維護房屋的整體布局及用戶利益，確保房屋安好使用及其使用壽命，并防止產生環(huán)境公害和危及人身安好的隱患存在。

2.0適用范圍

適用于田園居業(yè)主的裝修管理及現(xiàn)場巡查管理。

3.0職責

3.1管理處主任助理負責辦理業(yè)主(用戶)裝修申請的審批，并對裝修過程舉行巡查監(jiān)管及裝修驗收工作。

3.2管理處收費員核收裝修應繳費用。

3.3管理處修理人員負責對裝修線路、用電設備舉行檢查、監(jiān)視。

3.4護管隊負責裝修過程的巡查、監(jiān)視。

4.0作業(yè)用具

安好帽、絕緣鞋、水靴、測電筆、手電筒等器具。

5.0作業(yè)打定

管理處打定《裝修申請表》、《承諾書(施工事故及第三者責任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書》、《施工人員出入申請表》、《臨時動火作業(yè)票》、《裝修承造商施工保證書》、《裝修許可證》、《田園居住宅裝修管理規(guī)定》等表格和資料。

6.0作業(yè)內容

6.1裝修申請手續(xù)辦理。

6.1.1由業(yè)主(用戶)打定以下A-F項資料，交管理處審核。

A、入伙通知書/購房合同/租房合同;

B、裝修設計方案/設計圖紙;

C、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照;

D、施工人員身份證及相關資料;

E、代理裝修證明及代理人身份證;

F、其它相關資料、文件。

6.1.2管理處主任助理對業(yè)主備齊的資料及《裝修申請審批表》的內容舉行審批，留存有關資料或復印件。

6.1.3向業(yè)主發(fā)放《裝修管理規(guī)定及留神事項》，指導業(yè)主填寫《裝修申請表》。

6.1.4告知業(yè)主和施工單位，在裝修過程中，管理處對裝修質量、涉及健康與安好、環(huán)境養(yǎng)護的要求，并要求其簽署《房屋裝修承諾書》、《裝修承造商施工保證書》、《治安、消防責任書》、《承諾書(施工事故及第三者責任)》。

6.1.5管理處主任助理核算業(yè)主裝修各項應繳費用，指引業(yè)主到收費室繳納相關費用。如業(yè)主未繳清費用，管理處那么不允許進入現(xiàn)場施工(經公司領導特批除外)。

6.1.6施工單位負責人填寫《裝修人員出入申請表》，向管理處供給施工人員身份證復印件及相關資料，辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。

6.2二次裝修現(xiàn)場管理

6.2.1治安、消防管理

護管隊巡邏人員負責對二裝現(xiàn)場治安、消防、環(huán)境養(yǎng)護、安好文明施工等檢查管理工作。如察覺有違規(guī)行為，應立刻予以制止或要求其即時整改。若未實時整改，應向領班、管理處主任助理匯報，由管理處主任助理依據《治安、消防責任書》中的相關條款發(fā)函并處理。

工程如需動明火作業(yè)，施工單位動火作業(yè)人員應持有效操作證到管理處填寫《施工臨時動火作業(yè)申請表》，并在動火現(xiàn)場配備1~2瓶滅火器。在動火人員合理處理動火現(xiàn)場后，管理處可發(fā)放《臨時動火作業(yè)票》，并隨時關注現(xiàn)場處境。

6.2.2裝修過程施工人員出入、物品進出及堆放操縱

施工人員持管理處辦發(fā)的本人有效《施工人員出入證》進入小區(qū)施工。

施工單位需要加班時，應到管理處填寫《裝修加班申請表》，經管理處主任審批后通知護管隊，由護管班長按表放行施工和定時清場。

裝修所用材料、工器具、設備等物品的出入應填寫《物資出入放行單》，經業(yè)主簽字確認后，交管理處主任審核批準，門崗隊員根據實際物品的種類舉行操縱。

6.2.2修理人員檢查內容：

墻外人行道地表應無沉降、損壞現(xiàn)象;

施工人員進入工地要戴安好帽及其它防護用品;

施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設施，須經管理處同意，接駁供電、供氣設施要分別供給供電局、煤氣公司的施工許可證;

裝修施工用電應提前七天向管理處申報，并說明電器、工具的種類、負荷、使用時間，并供給特種作業(yè)人員的操作證;

施工期間的臨時線路要按《廣東省臨時線路架接標準》執(zhí)行，不許亂接亂拉，務必配備臨時配電盤。

施工期間，不得損壞、挪用小區(qū)公共消防器材、移動消防設施;嚴禁工地長流水，造成水資源濫用。

工地燒焊作業(yè)要先向管理處申請，辦理《動火作業(yè)票》，確保線路符合安好規(guī)定，周邊無易燃易爆物品，不阻力行人，燒及草地、樹木等。審批后由持證作業(yè)人員舉行動火作業(yè)。

滅火器配備：每100m22*2Kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器)，滅火器的壓力指示應在藍色區(qū)域。

一旦發(fā)生上述各項問題之一者，要立刻舉行停工整改，經確認無誤并由管理處同意后面可施工。

6.3裝修工程完工后，由管理處主任助理對裝修工程舉行驗收，確定無違章現(xiàn)象。

6.4裝修工程驗收完畢，管理處主任助理促使施工隊交回《臨時出入卡》，《裝修許可證》，此時辦理退回押金手續(xù)。如存在不符合審批要求現(xiàn)象應立刻指出限期整改，并根據情節(jié)填寫《違規(guī)裝修處置通知單》賦予相應處置。

7.0作業(yè)要求：

7.1噪音