容積率修正在地產(chǎn)估價(jià)中作用

本文格式為Word版，下載可任意編輯——容積率修正在地產(chǎn)估價(jià)中作用一、容積率的內(nèi)涵及其特性

(一)容積率表達(dá)的是概括“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有確定關(guān)系。

(三)容積率可以更加切實(shí)地衡量地價(jià)水平。人們添置土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地舉行開發(fā),創(chuàng)辦房屋。

房屋的單方開發(fā)本金=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)

樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率

因此,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能切實(shí)地反映地價(jià)的上下。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般處境下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

二、容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律

(—)遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”。

(二)容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。

(三)容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同。

(四)容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同。

三、容積率修正系數(shù)確定的原那么

根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律,容積率修正系數(shù)確實(shí)定應(yīng)遵循以下原那么:

(一)遵循報(bào)酬遞增遞減原那么。

(二)應(yīng)表達(dá)容積率對(duì)地價(jià)的影響特點(diǎn)。(三)應(yīng)區(qū)分樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的容積率修正系數(shù)。

(四)應(yīng)表達(dá)合理的收益調(diào)配關(guān)系。

四、對(duì)當(dāng)前容積率修正系數(shù)確定方法的分析

當(dāng)前城鎮(zhèn)土地估價(jià)容積率修正系數(shù)表主要采用以下兩種方法確定:

(一)特爾菲測定法

(二)樣點(diǎn)地價(jià)法

五、容積率修正系數(shù)的提升方法——復(fù)合系數(shù)法

p——剩余法公式計(jì)算的土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)平均容積率時(shí)的地價(jià)。

以平頂山市一級(jí)商業(yè)用地的容積率修正系數(shù)計(jì)算為例。平頂山市一級(jí)商業(yè)用地位于市中心最繁華地段,北至礦工路、南至湛北路、東至勞動(dòng)路、西至迎賓路,面積約5.3km2,集中了市內(nèi)各大商場及主要的政府機(jī)關(guān)、銀行,交通便利,根基設(shè)施完備。在2022年平頂山市基準(zhǔn)地價(jià)更新中以該區(qū)域容積率修正系數(shù)確實(shí)定作為重點(diǎn),通過調(diào)查不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià),先對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)舉行除容積率外的區(qū)域因素和個(gè)別因素修正,求出標(biāo)準(zhǔn)宗地在不同容積率下的平均地價(jià),該區(qū)域在乎均容積率4.0時(shí)的平均地價(jià)為2600元/平方米,并以此作為基準(zhǔn)地價(jià)。再根據(jù)平頂山市的城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)狀況、人口狀況及該區(qū)域在平頂山市的經(jīng)濟(jì)、地理位置,確定收益調(diào)配系數(shù)為0.75,結(jié)果即可根據(jù)公式計(jì)算地價(jià)的容積率修正系數(shù)。如表一:

表一平頂山市一級(jí)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)計(jì)算

容積率2.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.0

平均地價(jià)20002200236025002600268027502800285029002920

修正系數(shù)-0.173-0.115-0.069

-0.0290.0000.0230.0430.0580.0720.0870.092

六、結(jié)論:

(一)容積率是影響地價(jià)的一個(gè)重要因素,容積率變化引起的地價(jià)變化幅度受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用。

(二)容積率對(duì)地價(jià)的影響遵循收益遞增遞減規(guī)律,而且地價(jià)隨容積率的影響變化幅度因不同城市規(guī)模、不同區(qū)域